Sind die Kosten der Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar?

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Schließlich sind auch die auf die Wartung der Rauchmelder entfallenden Betriebskosten in Höhe von 8,02 EUR umlagefähig (vgl. LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 24; LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11, NJW 2012, 544, juris Tz. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 2 BetrKV Rz. 79 m.w.N; ders., WuM 2016, 400, 406).

In Abgrenzung zur – vorbeugenden – Instandsetzung und Instandhaltung dienen die Kosten der regelmäßig anfallenden Wartung von Rauchmeldern als Vorsorgemaßnahme zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen Einrichtung eines Mietobjekts und nicht der Instandsetzung durch Beseitigung von Mängeln (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, juris Tz. 11 (Elektroanlage); Urt. v. 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, juris Tz. 11 (Dachrinne); LG Hagen, a.a.O., Tz. 25; AG Lübeck, Urt. v. 5. November 2007 – 21 C 1668/07, NZM 2008, 929, juris Tz. 13ff.). Dass eine regelmäßige Wartung der Rauchmelder mittelbar auch zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führt, ändert an der Einordnung als Betriebskosten nichts (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007, a.a.O., Tz. 12).

Es kann dahinstehen, ob sich die Umlagefähigkeit der neu entstandenen Wartungskosten hier bereits aus einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel ergibt oder die in Nr. 1 o) der Anlage 4 des Mietvertrags enthaltene allgemeine Verweisung auf § 2 Nr. 17 BetrKV auch ohne Nennung der jeweiligen Betriebskostenart eine Umlage erlaubt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 2. Mai 2010 – XII ZR 88/10, WuM 2012, 453, juris Tz. 15f; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 18). Jedenfalls folgt die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder gemäß §§ 133, 157 BGB aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Denn dabei handelt es sich um Kosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488, juris Tz. 13). In einem solchen Fall ist eine mietvertragliche Abwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage so auszulegen, dass neue Betriebskosten, die im Zuge einer duldungspflichtigen Modernisierung entstehen, ebenfalls umgelegt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, juris Tz. 27; LG Düsseldorf, a.a.O.; AG Lübeck, a.a.O., Tz. 7; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2019, § 560 Rz. 12). Diese Auslegung beruht darauf, dass die Parteien die Kosten der Rauchmelderwartung bei Kenntnis der zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im Jahre 2009 noch nicht absehbaren bauordnungsrechtlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchmeldern – aufgrund des erst zum 1. Januar 2017 in Kraft getretenen § 48 Abs. 4 Satz 1 BauO Bln – nicht anders als andere Wartungskosten auch auf den Mieter abgewälzt hätten (vgl. LG Düsseldorf, a.a.O; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 14; Riecke, WuM 2021, 10, 15 m.w.N auch zur Gegenauffassung).

Die sich aus § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln ergebende bauordnungsrechtliche Verantwortungsverteilung gebietet kein den Klägern günstigeres Auslegungsergebnis (vgl. Wall, jurisPR-Mietrecht, 14/2016 Anm. 1 m.w.N.). Ein solches wäre nur gerechtfertigt, wenn dem Mieter die Pflicht zur Installation der Rauchmelder obläge. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Bln zwar vorrangig den Mietern oder den sonstigen Nutzungsberechtigten die Ausstattungspflicht zuweist. Diese entfällt aber gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 2 BauO Bln dann, wenn der Eigentümer „diese Verpflichtung selbst“ übernimmt. So liegt der Fall hier, nachdem die Beklagte die Installation der Rauchmelder unwidersprochen angekündigt und ebenso unwidersprochen vorgenommen hat. Diese Auslegung entspricht auch dem Interesse eines vernünftigen Mieters. Denn ein solcher würde zur Entlastung von Sicherheits- und Haftungsrisiken auch im Falle einer nicht vom Vermieter übernommenen, sondern gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Alt. 1 Bln weiterhin dem Mieter obliegenden Pflicht zur „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ des Rauchmelders die durch eine Sicht- und Funktionskontrolle vorzunehmende Wartung regelmäßig nicht selbst durchführen, sondern stattdessen mit einer ihn treffenden Kostenlast an eine Fachfirma vergeben (vgl. Cramer, ZMR 2016, 505, 507).

Ob die Umlage der Wartungskosten eine vorherige Anzeige der Beklagten vorausgesetzt hätte (vgl. dazu Schumacher, NZM 2005, 641, 643), kann dahinstehen, da die Beklagte einer solchen mit ihrem Schreiben vom 12. April 2016 Genüge getan hätte.

Die Beklagte hat bei der Beauftragung der Rauchmelderwartung auch nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Die Kläger sind auch insoweit aus den bereits dargelegten Gründen ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht geworden.”