Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Muss eine Mieterhöhungserklärung, wenn im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt worden ist, nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahme, sondern auch die Kosten der einzelnen Gewerke im Sinne von Bauleistungebereichen (beispielsweise: Installationsarbeiten, Malerarbeiten, Putzarbeiten) aufführen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 83 S 41/20, Urteil vom 16.02.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat mit dem angefochtenen Urteil der Klage auf Feststellung, dass die Klägerin derzeit nicht zur Zahlung der mit dem Schreiben vom 28. Mai 2018 (Anlage 81, Bl. I/50 ff. d.A.) geltend gemachten Modernisierungsmieterhöhung verpflichtet ist, zu Recht und mit zutreffender Begründung, der sich die Kammer anachließt, stattgegeben. Die von der Klägerin zu zahlende Miete hat sich bereits deswegen bislang nicht erhöht, weil die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 unzureichend war.

Gemäß § 559b Abs. 1 S. 2 BGB ist die auf einer Modernisierung beruhende Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. Die Erklärung nach § 559b Abs. 1 BGB muss so ausgestattet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist. Dies erfordert, dass die tatsächlichen Grundlagen der Berechnung, also eine spezifizierte Berechnung mit für den Mieter überprüfbarer Erläuterung der Positionen, engegeben werden. An die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 550b BGB Rn. 15).

Dass es hierzu unter Umständen auch gehört, nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahme (vorliegend also Heizung einerseits und Wärmedämmung anderseits), sondern innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahme auch die Kosten der einzelnen hierzu beitragenden Gewerke (beispielsweise: Installationsarbeiten, Malerarbeiten, Putzarbeiten) anzugeben, wird in Literatur und Rechtsprechung vertreten (Emmerich in: Staudinger, BGB, Bearb. 2018, § 659b Rn. 11: Dickersbach in: Erman, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 9; Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, a.a.O., § 559b BGB Rn. 18; Artz in: MüKo, BGB, 8. Aufl., § 559b Rn. 5; LG Hamburg, BeckRS 2020,4120 Rn. 9; LG Bremen, Urteil vom 6. Juni 2018 – 2 S 283/18 -).

Jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt worden ist und mithin die für verschiedene Gewerke (im Sinne von Bauleistungsbereichen) entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder sogar auf diese aufgeteilt werden müssen, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehr als eine Modernisierungsmaßnahme bezog, müssen auch die in die einzelne Modernisierungsmaßnahme eingeflossenen Kosten der einzelnen Gewerke in der Mieterhöhungserklärung aufgeführt werden. Denn nur so wird der Mieter in der Lage versetzt, zumindest ansatzweiße maßnahmenbezogen nachzuverfolgen, woraus sich die Gesamtkoaten ergeben und ob hier möglicherweise Kosten elngeflossen sind, die tatsächlich einer anderen Maßnahme zuzuordnen gewesen wären. Ohne die Information, aus welchen einzelnen Gewerken sich eine Modarnisierungsmaßnahme zusammensetzt, wäre es ihm auch praktisch unmöglich nachzuvollziehen, ob ein Instandsetzungsabzug der Höhe nach zutreffend gemacht worden ist und welche Rechnungen er möglicherweise näher prüfen muss.

Hierdurch werden die an den Vermieter zu stellenden Anforderungen auch nicht etwa überspannt. Für die Berechnung der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme muss er ohnehin eine Zuordnung der Gewerke und deren Kostenpositionen zu den einzelnen Moderniesierungsmaßnahmen vornehmen. Dies dann auch in der Modernisierungsmieterhöhung darzustellen, stellt keine übermäßige zusätzliche Belastung dar.

Etwas anderes ergibt sich im Übrigen auch nicht aus der von der Beklagten angeführten Entscheidung der Kammer vom 5. Dezember 2008 – 63 S 149/08 weil es dort keine Einzelgewerke gab; der Vermieter hatte für die einzelnen Moderniesierungsmaßnahman jeweils Pauschalpreisvereinbarungen geschlossen.”