Stellt die Verminderung des Lichteinfalls in eine Wohnung durch eine Modernisierung eine Minderung der Tauglichkeit dar?
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 13 C 129/20, Urteil vom 11.02.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:
„(1) Die Einschränkung des Lichteinfalls beschränkt die Tauglichkeit der Mietsache erheblich und mindert die Zahlungspflicht der Klägerin um 5%; § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB.Allein die Tatsache, dass eine Verschlechterung der Mietsache durch eine Modernisierung herbeigeführt wurde vermag den Anspruch des Mieters auf Minderung nicht auszuschließen. Der Anspruch des Vermieters nach § 555d Abs. 1 BGB geht ausdrücklich lediglich auf die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme. Damit einhergeht auch den Ausschluss des Anspruchs auf Beseitigung des durch eine ordnungsgemäß durchgeführte Modernisierungsmaßnahme geschaffenen Zustands, da andernfalls die Modernisierung sogleich wieder zu dulden wäre. Der Anspruch auf Duldung führt aber nicht dazu, dass die vertraglich vereinbarte Sollbeschaffenheit geändert wird (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rn. 47).Dies stellt die Durchführung von Modernisierungen nicht grundsätzlich in Frage, weil der Anknüpfungspunkt für eine Minderung in zweifacher Hinsicht eingeschränkt ist. Einerseits muss es sich um eine Einschränkung der objektiven Tauglichkeit handeln, so dass rein individuelle Vorstellungen des Mieters außer Betracht bleiben und andererseits muss diese Einschränkung erheblich sein.Die Verminderung des Lichteinfalls in eine Wohnung durch eine Modernisierung stellt eine Minderung der Tauglichkeit dar (vgl. (LG Berlin, Urteil vom 05. September 2019 – 67 S 101/19; LG Berlin, Urteil vom 13. November 2013 – 18 S 99/13; LG Berlin, Urteil vom 08. Januar 2004 – 67 S 312/01; AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 14. Dezember 2017 – 8 C 186/17). Soweit der Sachverständige ein seinem Gutachten ausführt, die Tauglichkeit des Mietobjekts sei nicht eingeschränkt, weil die Anforderungen der Bauordnung Berlin eingehalten seien, folgt das Gericht dem nicht. In rechtlicher Hinsicht unzutreffend legt der Sachverständige nicht die vertragliche vereinbarte Sollbeschaffenheit sondern das nach öffentlichem Recht vorgegebene Mindestmaß an Fensterflächen als Maßstab zugrunde.Die Einschränkung der Tauglichkeit ist vorliegend auch erheblich. Nach den sachverständigen Feststellungen, denen das Gericht in tatsächlicher Hinsicht nach nochmaliger eigener Überprüfung folgt, hat sich die Fensterfläche im Wohnzimmer um 4%, im Schlafzimmer um 19% und in der Küche um 23% verringert, insgesamt um 0,59m² (entsprechend 11%) auf 4,67m². Eine aussergewöhnliche, den Lichteinfall hemmende bläuliche Färbung des Glases konnte der Sachverständige nicht feststellen.Ob dies allein die Erheblichkeitsschwelle erreicht kann hier offen bleiben, denn der Lichteinfall wird im Wohnzimmer durch die Vergrößerung des Balkons von zuvor 3,66m² auf nunmehr 7,03m² (jeweils Außenmaße) und die Aufbringung des Wärmedämmverbundsystems weiter verringert. Der direkte Sonnenlichteinfall wird nach den Sachverständigen Berechnungen am 21.06. erst 1:54h später erreicht und am 21.03. und 21.09. jeweils 51 Minuten später.In der Gesamtwürdigung rechtfertigt dies eine Minderung von 5%. Eine höhere Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit ist nicht gegeben. Zwar sind alle Räume betroffen und die Reduzierung des Lichteinfalls ist erheblich, aber die Einschränkung der Tauglichkeit ist verhältnismäßig gering, da das weitergehende Erfordernis die Wohnung künstlich zu beleuchten keine weitergehende objektive Einschränkung darstellt.Ob die Einschränkung der Tauglichkeit durch eine andere Ausführung vermeidbar gewesen wäre ist aus Sicht des Gerichts unerheblich (a.A. LG Berlin, Urteil vom 05. September 2019 – 67 S 101/19). Es macht dogmatisch für die vertragliche Beschaffenheit keinen Unterschied, ob die Einschränkung der Tauglichkeit vermeidbar ist oder nicht. Dies wird insbesondere dann deutlich, wenn – wie bei der Vergrößerung des Balkons – der Vorteil der Modernisierungsmaßnahme einer anderen Mietsache zugutekommt. Hinzukommt rein tatsächlich, dass die am wenigsten in die Tauglichkeit eingreifende Maßnahme typischerweise mit den höchsten Kosten verbunden sein wird (besonders effektive Dämmstoffe o.ä.), hierdurch würden die Kosten für den Vermieter und damit auch die Modernisierungsumlage häufig massiv erhöht, ohne dass der zusätzliche Nutzwert in angemessenem Verhältnis zu den Mehrkosten stünde. Hier würden sich die Kosten nach Berechnung des Sachverständigen für das Wärmedämmverbundsystem etwa verdoppeln, um eine etwas dünnere Ausführung zu erreichen.”