Hindern die Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) eine Verurteilung zur Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB?

Nachdenklich stimmt dann indessen der 2. Teil der Begründung des Änderungsantrages, wo es ausdrücklich heißt, dass die im Gesetz festgelegten Verbote (§§ 3-5) gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 BGB darstellen, die bei Nichtbeachtung die teilweise Nichtigkeit einer Vereinbarung zur Folge hat, soweit sie die durch die §§ 3-5 des Mietendeckelgesetzes gezogenen Grenzen überschreitet. Wenn dies nach einer naheliegenden (wörtlichen) Auslegung der Begründung heißen soll, dass der Landesgesetzgeber im 2. Schritt die Argumentation des 1. Schrittes für obsolet erklärt, weil er meint über die Hintertür einer BGB Regelung nunmehr doch zur Unwirksamkeit der Vereinbarung kommen zu können, dann bringt er nichts weniger als die Quadratur des Kreises zuwege. Die gesetzgebende Katze bisse sich in ihren eigenen legislativen Schwanz.

Das Gericht meint, dass dies aus einer Vielzahl von Gründen wohl nicht der Fall ist.

1. Was zunächst die auch in der Begründung zum Änderungsantrag genannte zivilrechtliche Rechtsprechung und Kommentarliteratur angeht, so vermag das Gericht überhaupt keinen hier vergleichbaren Fall zu erkennen. Sofern dort darauf abgestellt wird, dass nach allgemeiner Auffassung auch Landesrecht ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB statuieren kann, ist dies unstreitig. In keinem der dort genannten Fälle stand aber die gesetzgeberische Kompetenz des Landesgesetzgebers überhaupt nur ansatzweise zur Debatte. In keinem einzigen Fall der in der Begründung zitierten Judikatur ging es darüber hinaus um eine landesrechtlich erlassene Preisrechtsvorschrift. Zum Teil haben die zitierten Quellen auch mit der hier ausschlaggebenden Problematik gar nichts zu tun (vergleiche etwa BGHZ 89, 137,139) bzw. können gerade nicht zum Beleg der in den Raum gestellten Behauptung herangezogen werden (vergleiche etwa die zitierte Fundstelle BGHZ 75, 366, 368 wonach sich ein Verstoß gegen eine Vorschrift der bayerischen Bauordnung nicht als Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB erweist). Soweit darüber hinaus unter Bezugnahme auf das Mietpreisrecht auf eine einzige Fundstelle zurückgegriffen wird (vergleiche Landgericht Köln NJW 1965, 157,159) behandelt diese Entscheidung ein bundesrechtliches Verbotsgesetz. Wenn der Landesgesetzgeber also mit der Bezugnahme auf diverse Judikatur überhaupt etwas zum Ausdruck bringen wollte, dann kann sich das schon nach dem Inhalt der zitierten Entscheidungen jedenfalls nicht darauf beziehen, dass er 1. mietrechtliche Preisvorschriften erlassen kann, deren Außerachtlassung im Hinblick auf eine Vereinbarung nach den Regelungen des BGB 2. die (teilweise) Nichtigkeit derselben nach § 134 dieses schönen Gesetzes zur Folge hat.

2. Das Mietendeckelgesetz ist erkennbar befristet angelegt. Es rührt Bestandsvereinbarungen auch nach dem verzögerten Inkrafttreten von § 5 nicht unmittelbar an, in dem es etwa erklärt, alle vorher geschlossenen Mietvereinbarungen seien rückwirkend unwirksam, soweit sie die festgelegten Mietobergrenzen überschreiten. Warum dies bei Vereinbarungen der Fall sein soll, die während der Dauer des Gesetzes geschlossen werden, erschließt sich nicht. Dies würde bedeuten, dass auch eine Mietpreisabrede unwirksam ist die – und das könnten die Parteien im Zuge der Vertragsfreiheit wohl vereinbaren – sich gar nicht auf den zeitlichen Geltungsbereich des Gesetzes erstreckt (sondern etwa auf den Zeitpunkt danach) nur weil sie zum Zeitpunkt der Geltung abgeschlossen wurde. Eine einigermaßen absurde Vorstellung, die sich wohl auch nicht mit den Regelungen des Art. 4 des Gesetzes in Einklang bringen lässt.

3. Betrachtet man die Problematik aus dem Blickwinkel der in § 11 des Gesetzes vorgesehenen Sanktionsmöglichkeiten ergibt sich ebenfalls ein anderes Bild. Nach Ziffer 4 der genannten Vorschrift soll es lediglich verboten sein, ohne eine erforderliche Genehmigung eine höhere als die nach den §§ 3-7 zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Allein durch eine Vereinbarung fordert man noch nichts und nimmt schon gar nichts entgegen. Da eine Vereinbarung (auch nach dem unbestimmten Wortlaut der §§ 3 und 5, wo lediglich von “Mieten” die Rede ist) selbst nicht unmittelbar sanktioniert wird, kann daraus nur geschlossen werden, dass die Vereinbarung an sich möglich, jedoch während der Geltungsdauer des Gesetzes nicht durchsetzbar ist. Mit der Frage, ob die tenorierte Miete der Höhe nach auch durchsetzbar ist, befasst sich das Gericht an dieser Stelle nicht.”

Kann sich der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen?

Ist § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot gerichtliche Mieterhöhungsverfahren erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.06.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt?

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. 3. a) – b) unter den Randnummern 70 – 76 wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Revision stehen die seit dem 23. Februar 2020 geltenden Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 (GVBl. S. 50) dem Anspruch des Klägers nicht entgegen.

a) § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet vorbehaltlich bestimmter – im Streitfall nicht festgestellter – Ausnahmen eine Miete, welche die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558a BGB kommt eine wirksame Vereinbarung mit der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zustande (§ 558b Abs. 1 BGB). Im Falle eines Rechtsstreits nach § 558b Abs. 2 BGB tritt, wie die Revision zutreffend ausführt, die Vertragsänderung erst mit der Rechtskraft des der Zustimmungsklage des Vermieters stattgebenden Urteils ein; denn die Zustimmungserklärung des Mieters gilt gemäß § 894 ZPO erst dann als abgegeben (Senatsurteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 8).

Die rechtliche Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens als einzuklagender Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung führt somit zwar dazu, dass die angestrebte Vertragsänderung erst mit rechtskräftiger Verurteilung des Mieters wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision folgt daraus jedoch nicht, dass auch ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt begehrt (wie hier der Kläger zum 1. November 2015), gegen das in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln angeordnete gesetzliche Verbot einer Überschreitung der am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Miete verstieße (ähnlich AG Charlottenburg, Urteil vom 4. März 2020 – 213 C 136/19, juris Rn. 15; Schultz, GE 2020, 168, 172; aA LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2020, 204, 205 [zur Aussetzung eines Zustimmungsverfahrens zwecks Vorlage der Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln an das Bundesverfassungsgericht]; Tietzsch, WuM 2020, 121, 128 f.).

Die von der Revision vertretene Auslegung mag zwar noch vom Wortlaut des Gesetzes gedeckt sein. Sie verkennt aber, dass es bei dem als Klage auf Abgabe einer Willenserklärung ausgestalteten Mieterhöhungsverfahren materiell um einen Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete zu dem sich aus § 558b Abs. 1, 2 BGB ergebendem Zeitpunkt geht, nämlich zum Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Monat. Insoweit hat der im Mieterhöhungsprozess unterliegende Mieter die erhöhte Miete auch nachträglich zu entrichten, denn die Vertragsänderung bewirkt, dass der Mieter die erhöhte Miete nunmehr rückwirkend ab dem vorgenannten Zeitpunkt schuldet (vgl. Senatsurteile vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 94/04, NJW 2005, 2310 unter II 2 b aa; vom 8. Juli 2011 – VIII ZR 204/10, aaO).

Nach seinem Sinn und Zweck ist § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln deshalb dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verfolgt. Denn § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bezweckt lediglich, Mietsteigerungen ab dem Stichtag zu verhindern, nicht aber die materielle Rechtslage in bereits laufenden Mieterhöhungsprozessen zum Nachteil des Vermieters zu verändern. Der Landesgesetzgeber hat eine auf den Tag der Gesetzesankündigung (“Eckpunktepapier”) bezogene Rückwirkung des Gesetzes allein deshalb für erforderlich gehalten, weil dem Gesetzeszweck zuwiderlaufende Mitnahmeeffekte in Form von Mieterhöhungen in dem Zeitraum zwischen Bekanntwerden des Gesetzesvorhabens und Inkrafttreten des Gesetzes unterbunden werden sollten (LT-Drucks. 18/2347 S. 24 f.). Ein solcher Mitnahmeeffekt ist aber bei Klagen nach § 558b Abs. 2 BGB, die – wie hier – auf Zustimmung zu einer Erhöhung zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt gerichtet sind, ausgeschlossen. Die Konstellation eines im Stichtagszeitpunkt anhängigen Mieterhöhungsprozesses nach § 558b Abs. 2 BGB wird im Übrigen in den Gesetzesmaterialien an keiner Stelle erörtert (dort ist nur die Rede von “Rechtsgeschäften” – LT-Drucks. 18/2347 S. 25 vierter Absatz), was aber zu erwarten gewesen wäre, wenn auch zum Stichtag bereits fällige und prozessual durchsetzbare Zustimmungsansprüche von dem Verbot hätten erfasst werden sollen.

b) Ob das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin unbeschadet der hiesigen Erwägungen zur Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 1 dieses Gesetzes einer verfassungsrechtlichen Kontrolle standhält, was von verschiedenen Seiten aus mehreren Gründen bezweifelt wird (dazu BVerfG, WuM 2020, 150; NJW 2020, 1202; Beschluss vom 10. März 2020 – 1 BvR 515/20, juris [jeweils als unzulässig abgelehnte Anträge auf Erlass einer einstweiligen Anordnung im Zusammenhang mit noch nicht verbeschiedenen Verfassungsbeschwerden von Vermietern]; LG Berlin, aaO S. 206 mit zahlreichen Nachweisen aus der Literatur), kann danach – wegen fehlender Entscheidungserheblichkeit – offen bleiben.”

Gilt eine Kündigung auch dann am Tag des Einwurfs in den Briefkasten als zugegangen, wenn der Mieter (absichtlich) tagelang seinen Briefkasten nicht leert?

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1 a) wie folgt aus: „Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – auf den Hilfsantrag – eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen inne gehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Die von der Klägerin mit Schreiben vom 3. Mai 2019 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis fristgemäß beendet, §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, 573c Abs. 1 BGB, nicht aber fristlos nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB.

a) Zutreffend ist das Amtsgericht von der Zulässigkeit der Klage ausgegangen. Soweit die Beklagten meinen, die Kenntnisnahme der Kündigung vereitelt haben zu können, indem sie mehrere Tage nicht den Posteingang in ihrem Briefkasten überprüften, verkennen sie, dass Kenntnisnahme und Zugang, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gleichbedeutend sind. Zugegangen ist eine Willenserklärung (bereits) dann, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen, wobei es auf die abstrakte Möglichkeit der Kenntniserlangung, nicht die tatsächliche Kenntnisnahme ankommt (vgl. st. Rspr. BGH, Urt. v. 21.01.2004 – XII ZR 214/00, NJW 2004 1320f, nach beck-online). Üblicherweise werden Briefkästen – jedenfalls an Wochentagen – spätestens am Abend geleert. Wenn die Beklagten davon – aus welchen Gründen auch immer – absehen, so haben sie das Risiko zu tragen (BGH, aaO). Dass die Erkrankung eines Kindes beide Beklagte gehindert haben soll, den Briefkasten zu leeren, erschließt sich schon nicht. Dass auch die älteren, im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung 13- bis 16 – jährigen Kinder dazu nicht in der Lage waren, tragen die Beklagten nicht einmal vor. Es mag keine rechtliche Verpflichtung zum Leeren eines Briefkastens bestehen; wer davon absieht, hat die Folgen allerdings selbst zu tragen.”

Steht dem mit am 19.06.2019 zugestellten Schreiben vom 14.06.2019 geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 01.09.2019 Art. 1 § 3 des Berliner Gesetzes zur zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) entgegen?

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: „Dem Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung steht Art. 1 § 3 des Berliner Gesetzes zur zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) in der Fassung vom 11.02.2020 (GVBl. Bln S. 50) nicht entgegen.

a) Die vorgenannte Landesnorm verbietet von ihrem Wortlaut her zwar eine “Miete”, die die am 18.06.2019 geschuldete Miete übersteigt. Diese Voraussetzung würde das Klageziel hier perspektivisch erfüllen, weil die Klage letztlich auf die gemäß § 894 ZPO eintretende Fiktion der Annahme eines Mieterhöhungsverlangens gerichtet ist, nach dem die am 18.06.2019 vereinbarte Nettokaltmiete von 590,- Euro auf 615,46 Euro angehoben wird.

b) Die Fragen, ob Art. 1 § 3 MietenWoG Bln als verfassungskonform anzusehen ist, und wie der Verbotsgegenstand (“die Miete“) des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln auszulegen und zu verstehen ist, können jedoch in dem vorliegenden Rechtsstreit dahinstehen. Auf sie kommt es bei der Entscheidung nicht an. Streitgegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist nämlich nicht die (fortgeltende) Zahlungspflicht der Beklagten, sondern allein die Frage, ob die Beklagten am 01.09.2019 die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen und somit die Annahme gemäß § 147 BGB eines Angebots der Klägerin gemäß § 145 BGB auf Abschluss eines Abänderungsvertrags zum Mietvertrag schuldeten. Dabei ist die Zustimmung als Willenserklärung, die nach § 894 BGB als abgegeben fingiert wird, ein zeitlich punktuelles Ereignis, das gemäß dem begründeten Klageantrag ab dem 01.09.2019 wirken soll. Zu diesem Zeitpunkt aber galt das Verbot des Art. 1 § 3 MietenWoG Bln noch nicht. Im Einzelnen:

(1) Nach dem Wortlaut des MietenWoG Bln gilt das in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln normierte Mieterhöhungsverbot grundsätzlich ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des MietenWoG Bln.

Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln enthält selbst keine Regelung dazu, ab welchem Zeitpunkt das normierte Verbot eingreift. Insbesondere ist der in der Norm genannte Stichtag (18.06.2019) nicht mit deren Wirkungszeitpunkt gleichzusetzen. Er stellt lediglich eine tatbestandliche Anknüpfung dar, mittels derer der Landesgesetzgeber die Höchstgrenze der erlaubten Miete definiert. Mangels Regelung zum zeitlichen Beginn des normierten Verbots in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist somit der Tag des Inkrafttretens des Landesgesetzes einschlägig. Das ist gemäß Art. 4 Abs. 1 MietenWoG Bln der 23.02.2020.

Auch nach der gebotenen Auslegung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ergibt sich nichts anderes. Diese ist ausgerichtet am Zweck der Norm und am Regelungswillen des Landesgesetzgebers vorzunehmen. Auslegungsgrundlagen sind dabei die Begründung zu Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln in ihrer Gestalt des ursprünglichen Gesetzentwurfs (AgH, Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 23-25) sowie die Begründung der vom Abgeordnetenhaus angenommenen Beschlussvorlage des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen (AgH Berlin, Drs. 18/2437 vom 22.01.2020 Begründung vom 21.01.2020 separat abrufbar unter https://www.parlament-berlin.de/ados/18/StadtWohn/vorgang/sw18-0244-v-%C3%84A-SPD-LINKE-GR%C3%9CNE.pdf, dort S. 6) als Dokumentation des Gesetzeszwecks und Manifestation des landesgesetzgeberischen Willens.

Die Auslegung ergibt vorliegend, dass der Landesgesetzgeber mit der Wahl des Stichtags am 18.06.2019 zwar erreichen wollte, dass sich für die Zeit danach bis zum Inkrafttreten des MietenWoG Bln befürchtete Mieterhöhungen nicht mehr auf die Bildung der nach Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln zu beachtenden Höchstgrenze der zulässigen Miete auswirken. Hätte er diese anhand des Mietniveaus am Tag des Inkrafttretens, dem 23.02.2020, gebildet, hätte dies gedroht. Vermieter hätten die Dauer des Gesetzgebungsverfahrens nutzen und bis 22.02.2020 eine Mieterhöhung durchsetzen können, die dann das (somit gestiegene) Niveau der Miete am 23.02.2020 beeinflusst hätte. Mit der Wahl eines Stichtags in der Vergangenheit sollte dieses Risiko ausgeschlossen werden. Ein weitergehender Regelungswille ist der Norm des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln jedoch nicht zu entnehmen. Insbesondere steht es nicht im Widerspruch mit dem Ziel des Landesgesetzgebers und dem Regelungszweck des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln, auch nach dem 18.06.2019 wirksam die Miete zu erhöhen, solange diese Mieterhöhung nur bis längstens 22.02.2020 fortgilt, dann aber ab dem 23.02.2020 aufgrund des Verbots der Norm (teil-)nichtig wird und die Miete wieder auf den Stand am 18.06.2019 absinkt. Dies aber ist mit dem Instrumentarium des BGB erreichbar, so dass es eines generellen Verbots der Mieterhöhung schon ab dem 18.06.2019 nicht mehr bedurfte. Im Einzelnen:

(a) Nach den vorgenannten Dokumenten zur Gesetzesbegründung hat die Einführung eines “Stichtags” den Zweck, zu verhindern, dass Vermieter nach Kenntniserlangung des Gesetzgebungsvorhabens zur Mietenbegrenzung bis zum Inkrafttreten des Gesetzes die Gelegenheit nutzen und Mieterhöhungen vornehmen. Die “Ausnutzung der bisherigen Rechtslage” (nach dem BGB) noch “vor dem Inkrafttreten der Vorschrift” soll verhindert werden. Klagestellt wird aber auch, dass Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln “nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot [gelte] (…) erst ab Inkrafttreten des Gesetzes” regele (vgl. Begründung der Beschlussempfehlung vom 21.01.2020, S. 6).

Danach soll das Verbot einer Mieterhöhung erst ab dem 23.02.2020 gelten. Mieterhöhungen, die vor dem Inkrafttreten am 23.02.2020 wirksam werden, wären davon (zunächst) nicht erfasst.

(b) Gleichzeitig findet sich folgende – dazu auf den ersten Blick gegenläufige – Aussage der Begründung der Beschlussempfehlung vom 21.01.2020 (aaO, S. 6):

“Es bestand die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließende Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.” (Hervorhebung durch das Gericht)

Diese Formulierung wäre abweichend vom Voranstehenden tendenziell so zu verstehen, dass der Landesgesetzgeber im Ergebnis doch bereits das “Erwirken“, also das Wirksamwerden einer Mieterhöhung – unabhängig davon, ob diese durch Vereinbarung oder durch rückwirkende Fiktion nach § 894 ZPO zustande gekommen ist – schon nach dem 18.06.2019 und nicht erst ab Inkrafttreten des MietenWoG Bln durch ein Verbot unterbinden wollte. Würde es dabei verbleiben, würde die Auslegung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln nach seinem Zweck zu dem Ergebnis kommen müssen, dass die Norm jede Mieterhöhung ab dem 18.06.2019 verbietet, und dass derartige Mieterhöhungsvereinbarungen dann möglicherweise aufgrund von § 134 BGB schon bei Abschluss als nichtig anzusehen wären.

(c) Das sich aus der Gesetzesbegründung ergebende Spannungsfeld ist somit aufzulösen. Dabei sind die erheblichen Zweifel des Gerichts zu berücksichtigen, denen das unter lit. b) dargestellte Regelungsverständnis aus verfassungsrechtlicher Sicht unterliegt. Denn eine gesetzliche Regelung, die am 23.02.2020 in Kraft getreten ist, und eine zeitlich davor (bereits ab 18.06.2019) liegende, zivilrechtlich seinerzeit noch wirksam geschlossene Mieterhöhungsvereinbarung verbietet, entfaltet echte Rückwirkung. Gleiches gilt für den Fall einer Mieterhöhungsvereinbarung, die gemäß § 894 ZPO durch ein in Rechtskraft erwachsenes Urteil zustande kommt, und zwar auch, wenn die Rechtskraft selbst erst nach dem 23.02.2020 eintritt (und rechtstechnisch erst dann der Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung gegeben wäre), solange der in der so geschlossenen Vereinbarung vorgesehene Wirkungszeitpunkt nur selbst vor dem 23.02.2020 liegt. Obwohl das Gericht in diesem Fall die zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung geltende Rechtslage beachten muss, liegt es in der Natur des Mietrechts als Dauerschuldverhältnis, dass für die Beurteilung des Bestehens oder Nichtbestehens des Zustimmungsanspruchs nach § 558 Abs. 1 BGB, der allein streitgegenständlich ist, auf den Zeitpunkt abzustellen ist, zu dem er fällig war und wirken sollte. Dies folgt bereits aus dem Antragsprinzip nach § 308 Abs. 1 ZPO, da der Wirkungszeitpunkt der Erhöhung im Antrag genannt wird und das Gericht somit auch über diesen – und eben nicht über denjenigen des Rechtskraftseintritts – zu entscheiden hat, aber auch daraus, dass dieser Zeitpunkt Inhalt des Urteilstenors wird und damit von der Rechtskraft erfasst ist. Die echte Rückwirkung eines Verbots aber ist auch im Bereich des Zivilrechts grundsätzlich unzulässig (BVerfG, Beschluss vom 15.10.1996 – 1 BvL 44/92; 1 BvL 48/92 -) und kann nur unter sehr engen Voraussetzungen als zulässig angesehen werden, von denen im vorliegenden Fall nicht auszugehen ist.

Ein zeitlich rückwirkendes Verbot bereits wirksam zustande gekommener oder über § 894 ZPO als (rückwirkend) zustande gekommen anzusehender Mieterhöhungsvereinbarungen beschränkt den Mietzinsanspruch und damit eine vermögenswerte Rechtsposition des Vermieters, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger als Eigentum zuordnet (BVerfG, aaO). Dies stellt einen Eingriff in Art. 14 Abs. 1 GG dar. Ein solcher ist zwar wegen der Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht per se unzulässig. Vielmehr wird der Inhalt des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums vom Gesetzgeber bestimmt. Jede gesetzliche Beschränkung muss aber dem Gebot der Verhältnismäßigkeit genügen. Dies setzt voraus, dass die Beschränkung erforderlich ist, um den verfolgten sozialen Zweck zu erreichen. Hieran würde es vorliegend fehlen. Denn es ist gerade nicht erforderlich, absichtlich zur Umgehung des Verbotsgesetzes des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln durchgesetzte Mieterhöhungen noch vor dem 23.02.2020 zu verbieten. Es genügt, diese für die Zeit bis zum 22.02.2020 unangetastet bestehen zu lassen und erst mit Wirkung vom 23.02.2020 zu verbieten.

Mit diesem Verständnis der Norm kann der Zweck des zeitlichen Rückgriffs auf den 18.06.2019 in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln erreicht werden. Das Mieterhöhungssystem des BGB erlaubt dies. Denn nach den Regelungen des BGB können wirksame Vereinbarungen im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen zu einem späteren Zeitpunkt gemäß § 134 BGB nichtig werden, wenn sich die maßgebliche Rechtslage ändert. Hierzu gilt:

Sobald die Vertragsparteien eine zivilrechtliche Vereinbarung über die Mieterhöhung nach dem BGB geschlossen haben, gilt diese mit Wirkung ab dem vereinbarten Zeitpunkt, der auch in der Vergangenheit liegen kann. Es handelt sich dabei um ein Dauerschuldverhältnis. Die Vereinbarung kann dennoch zu einem späteren Zeitpunkt bei einer Gesetzesänderung “ex nunc” nichtig werden. Der Bundesgerichtshof hat dies beispielsweise für Fälle anerkannt, in denen eine zum Vereinbarungszeitpunkt zulässige Pachtzinsvereinbarung durch ein später in Kraft tretendes Höchstpreisgesetz nicht mehr erlaubt war (BGH, Urteil vom 23.06.1989 – V ZR 289/87 -). Es ist also – vorbehaltlich weiterer verfassungsrechtlichen Gesichtspunkte der Rückwirkung – auch nach der Rechtstechnik des § 134 BGB möglich, eine bestimmte Miethöhe ab Inkrafttreten eines Verbotsgesetzes zu sanktionieren, die durch einen in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt (hier: 18.06.2019) definiert wird. Die aus dem Verbotsgesetz folgende Nichtigkeit tritt dann jedoch erst “ex nunc” ein, also mit dem Inkrafttreten des Verbotsgesetzes. Bis dahin bleibt die ursprünglich zulässige Erhöhungsabrede wirksam.

Nicht zulässig ist es indes, einen zuvor noch wirksam entstandenen Zustimmungsanspruch, der durch ein – insoweit regelmäßig auf den Wirkungszeitpunkt rückwirkendes – Urteil bestätigt werden würde, über das Verbotsgesetz und § 134 BGB praktisch untergehen oder zumindest leerlaufen zu lassen. Ein Rückwirken des Verbots kommt auch bei Dauerschuldverhältnissen nicht in Betracht (BeckOGK-Vossler, Stand: 01.03.2020, § 134 BGB Rz. 72; MüKo-Armbrüster, BGB, 8.A., § 134 Rz. 20 – beck-online).

(d) Für die Auslegung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln stehen somit auf der Grundlage der Gesetzesbegründung zwei Alternativen (vgl. oben (a) und (b)) zur Auswahl, von denen sich allerdings eine (lit. (b)) nach Auffassung des Gerichts als verfassungswidrig mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG erweisen würde. Da es der Respekt vor dem demokratisch legitimierten Gesetzgeber verbietet, die allgemeine Geltung einer gesetzlichen Vorschrift in Frage zu stellen, wenn diese durch Interpretation in den Grenzen des Grundgesetzes aufrechterhalten werden kann und dabei ihren Sinn nicht verliert (BVerfG NJW 2007, 2977 – beck-online), ist vorliegend von der verfassungsgemäßen Auslegungsvariante auszugehen.

Nach alledem ist Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln somit entsprechend seines Zwecks und dem Willen des Landesgesetzgebers einerseits, aber auch verfassungskonform andererseits dahingehend auszulegen, dass Mieterhöhungen selbst erst ab Inkrafttreten des MietenWoG Bln am 23.02.2020 verboten sein sollen und nicht bereits ab dem 18.06.2019.

c) Dies führt im vorliegenden Fall dazu, dass die Klägerin ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 01.09.2019, also einem vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln liegenden, aus der Natur der Zustimmung als punktuellem Ereignis auch nur punktuell zu betrachtendem Zeitpunkt zunächst behält. Von diesem Zeitpunkt an bis zum Inkrafttreten des MietenWoG Bln steht ihr auf dieser Grundlage auch ein – allerdings nicht verfahrensgegenständlicher – Zahlungsanspruch in Höhe der dann vereinbarten höheren Miete zu. Denn die Mieterhöhungsabrede ist zum 01.09.2019 wirksam zustande gekommen und das Verbot des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln war zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft.

Für den vorliegenden Rechtsstreit, dessen Streitgegenstand ausschließlich das Zustimmungsverlangen der Klägerin auf Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB ist, ist somit unerheblich, welche Folgen das in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 BGB normierte Verbot ab dem 23.02.2020 zeitigt. Das Gericht weist diesbezüglich jedoch auf folgende Rechtsaufassung hin: Die Erhöhungsabrede dürfte nach dem 23.02.2020 nicht fortwirken, sondern nach § 134 BGB ex nunc nichtig werden mit der Folge, dass die Höhe des vereinbarten Mietzinses wieder auf das am 18.06.2019 geltende Niveau zurückfällt. Diesbezüglich sprächen dann gewichtige Argumente, die klägerseits bereits vorgetragen wurden, für die Annahme der Verfassungswidrigkeit dieser Rechtsfolge aufgrund der im Lichte der Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG fehlenden Kompetenz des Landesgesetzgebers. Da diese Frage im vorliegenden Rechtsstreit keine Bedeutung erlangt, hatte das Gericht von der Frage einer konkreten Normenkontrolle nach Art. 100 GG mangels Entscheidungserheblichkeit abzusehen.

d) Nichts anderes folgt aus dem Umstand, dass der vorliegende Rechtsstreit auf der Basis des Sach- und Rechtsstands im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zu entscheiden ist. Denn der Zeitpunkt, nach dem das Bestehen oder Nichtbestehen des Zustimmungsanspruchs nach § 558 Abs. 1 BGB zu beurteilen ist, liegt dennoch in jeder Hinsicht vor dem 23.02.2020. Dabei kommt es nicht darauf an, ob auf den Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens, hier also den 19.06.2019, oder auf den Tag, der auf den Tag des Ablaufs der Bedenkensfrist, hier also auf den 01.09.2019 abzustellen ist. Die Option jedenfalls, das Verbot zeitlich an die Fiktion des Abschlusses der Mieterhöhungsvereinbarung nach § 894 ZPO anzuknüpfen (so wohl LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19 -) erscheint aus den bereits unter c) genannten Gründen nicht sachgerecht. Zwar entspricht dies dem Wortlaut des § 134 BGB, der ja ein (zustande gekommenes) Rechtsgeschäft voraussetzt, das unter das Verbot fällt. Um allerdings den Zweck des § 134 BGB zu erfüllen, der es dem Verbotsgesetz selbst überlassen will, den Umfang des Verbots zu definieren, erscheint es vorzugswürdig, auch den Zeitpunkt, an den das Verbotsgesetz anknüpft, diesem selbst zu entnehmen und es mangels klarer Regelung danach auszulegen. Zweck des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist es, wie aufgezeigt, den Erfolg der Mieterhöhung für die Zeit ab dem 23.02.2020 zu unterbinden. Aufgrund des Konstrukts der §§ 558 Abs. 1, 558b Abs. 1 BGB tritt dieser aber nicht erst bei Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung ein, sondern gerade im Fall einer gerichtlichen Klärung der Begründetheit des Erhöhungsverlangens üblicherweise rückwirkend zu dem Zeitpunkt, der nach § 558b Abs. 1 BGB vorgesehen ist, oder der vereinbart wird. Der Sinn des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bedingt es, darauf zeitlich für die Wirkung des Verbots abzustellen. Im Falle eines Zustimmungsrechtsstreits zur Mieterhöhung würde es ansonsten von der Dauer des gerichtlichen Verfahrens bis zum Eintritt der Rechtskraft abhängen, wann die Zustimmung gemäß § 894 ZPO als erteilt gilt. Damit würde der Zeitpunkt, in dem das Verbot greift, von der Dauer des gerichtlichen Verfahrens abhängig gemacht werden, die die Parteien eines Zustimmungsrechtsstreits auf Mieterhöhung nicht allein in der Hand haben.”

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 4 C 118/19, Urteil vom 28.04.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. a) wie folgt aus: „Soweit die Beklagten die klägerseits mit 98,79qm bezifferte und unstreitig in § 1 des Mietvertrags als solche ausgewiesene Wohnungsgröße in einfacher Weise bestreiten, ist dies unbeachtlich. Zwar mag in der Angabe der Wohnfläche in § 1 des Mietvertrags rechtlich keine Zusicherung der Wohnungsgröße durch den Vermieter zu sehen sein (Schmidt/Futterer-Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rz. 333), so dass die Darlegungs- und Beweislast im Zivilprozess nach allgemeinen Grundsätzen den Vermieter trifft. Trägt dieser, wie hier, jedoch eine bestimmte Wohnfläche vor, stellt dies substantiierten Sachvortrag dar, den der Mieter seinerseits substantiiert bestreiten muss. Dies ist ihm auch zumutbar, da die Wohnfläche in seinem Wahrnehmungsbereich liegt (Schmidt/Futterer-Börstinghaus, aaO, § 558 BGB Rz. 56). Ausgehend von diesen Grundsätzen erweist sich das einfache Bestreiten der Wohnfläche durch die Beklagten als unerheblich im Sinne des § 138 Abs. 3 ZPO, weil sich die Beklagten damit auf pauschales Bestreiten beschränken (BGH NJW-RR 2017, 842 – beck-online).”

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 4 C 118/19, Urteil vom 28.04.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. a) wie folgt aus: „Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 14.06.2019 ist gemäß § 558a BGB formell wirksam. Es ist in Textform abgefasst und nimmt zur Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB auf den Berliner Mietspiegel 2019 Bezug. Entgegen der Auffassung der Beklagten führt die offensichtliche Auslassung der betragsmäßigen Bezifferung der ortsüblichen Vergleichsmiete (unvollständiger Satz auf Seite 2 des Mieterhöhungsverlangens) nicht zur formellen Unwirksamkeit. Vielmehr ist es ausreichend, wenn das Erhöhungsverlangen Angaben über diejenigen Tatsachen enthält, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 16.10.2019 – VIII ZR 340/18 -; Schmidt/Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 14.A., § 558a BGB Rz. 42 f.). Im klägerischen Erhöhungsverlangen werden sämtliche Einordnungsmerkmale der Wohnung (Baualtersspanne, Ausstattung, Wohnfläche, Wohnlage, Spannenwerte bei einem Mittelwert von 6,23 Euro/qm) gemäß dem Berliner Mietspiegel 2019 benannt. Anhand der Mietspiegeltabelle ist die klägerseits vorgenommene Einordnung der Wohnung in das Feld J1 somit für jeden Laien problemlos nachvollziehbar und auch nachprüfbar. Darüber hinausgehende, präzisierende Angaben der Klägerin, insbesondere zum genauen Baujahr der Liegenschaft, sind nicht erforderlich. Die Angabe der Baualtersspanne, hier “Altbau bis 1918“, genügt (Schmidt/Futterer, aaO). Die klägerseits am 01.09.2019 begehrte Nettokaltmiete von monatlich 615,46 Euro entspricht, bezogen auf die Wohnungsgröße von 98,79 qm, einem Quadratmeterpreis von 6,23 Euro und damit dem Median des einschlägigen Mitspiegelfeldes J1. Dies reicht gemäß § 558a Abs. 4 Satz 1 BGB für eine Begründung des Erhöhungsverlangens aus.”

Gehören zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, wenn diese zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung erforderlich sind?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 418 HKO 117/18, Urteil vom 30.04.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. – 3. wie folgt aus: „Die Klägerin hat Anspruch auf Vorlage aller Unterlagen und Belege, wenn und soweit diese für eine sachgerechte Prüfung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 und Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen diese Abrechnungen notwendig sind gemäß § 259 BGB.

1. Unterlagen sind im Original oder in ausgedruckter Form, wenn diese in ihrer Beweiskraft einem Original gleichstehen, vorzulegen.

Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen (LG Kempten, Urt. v. 16.11.2016 – 53 S 740/16, BeckRS 2016, 20368, KG, Urteil v. 22. März 2010 – 8 U 142/09 = BeckRS 2010, 8460 LG Freiburg NJW-RR 2011, 1096 LG Hamburg, Teilurteil v. 08.01.2010, BeckRS 2020, 193); dieser muss sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen (LG Kempten, Urt. v. 16.11.2016 – 53 S 740/16, BeckRS 2016, 20368). Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, so muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen (vgl. LG Hamburg, Teilurteil v. 08.01.2010, BeckRS 2020, 193). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz wird teilweise dann gemacht, wenn der Vermieter auf ein papierloses Büro umgestellt hat und Rechnungen in einer elektronischen Form vorliegen, die auch vom Finanzamt akzeptiert werden (BeckOGK/Drager, 1.1.2020, BGB § 556 Rn. 209; LG Berlin BeckRS 2018, 39067). Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist (LG Hamburg WuM 2004, 97 AG Mainz ZMR 1999, 114 Schmid ZMR 2003, 15 vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.05.2015 – I-10 U 29/15); a.A. LG Freiburg NJW-RR 2011, 1096 Staudinger/Artz, 2018, Rn. 112 m.w.N.). Präsentiert der Vermieter gescannte Belege, kann der Mieter nicht (vgl. aber AG Hamburg Urt. vom 12.04.2002 WuM 2002, 499, AG Hamburg Urt. vom 17.07.2002 WuM 2002, 499) schlicht einwenden, es handele sich nicht um Originale, wenn der Vermieter gleichzeitig ausführlich vorträgt, die vom Speichermedium ausgedruckten Belege stünden den Originalen gleich (LG Hamburg, Urt. v. 05.12.2003 – 311 S 123/02, BeckRS 2011, 14030).

2. Der Klägerin steht insbesondere auch ein Anspruch auf die Einsichtnahme in den gesamten Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen den Beklagten zu.

Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist (BGH, Beschluss v. 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, BeckRS 2012, 8073 – Wärmelieferungsvertrag). Diese Voraussetzung ist hier gegeben.

Der Vertrag ist auch insgesamt vorzulegen, weil die Klägerin nur so in der Lage ist, zu prüfen, ob eine Interessenkollision vorliegt und welche konkreten Positionen mit oder ohne gesonderte Berechnung versehen sind.

Kein Einsichtsrecht hat der Mieter nur in solche Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen (BGH, NJW 2016, 1439 vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil v. 31.05.2015 – I-10 U 29/15). Da gerade diese Frage hier zu klären ist, ist der gesamte Dienstleistungsvertrag vorzulegen.

3. Entsprechendes gilt für den Anspruch auf Einsicht in etwaig vorhandener Flächenpläne. Ein Mieter kann im Übrigen auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich über die Richtigkeit der Kostenverteilung Klarheit zu verschaffen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an einer Belegeinsicht bedarf es dann nicht (BGH NJW 2018, 1599). Sofern und soweit Betriebskosten nach Flächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnflache der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend. (BGH NJW 2018, 2317).”

Ist eine Klausel in einem Heimvertrag, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 112/19, Urteil vom 27.11.2019) lautet: Nein!

Unstreitig handelt es sich bei dem zwischen den Parteien vereinbarten Wohn- und Betreuungsvertrag um einen Vertrag, der nach § 1 WBVG in den Anwendungsbereich des Gesetzes fällt.

a) Rechtsfehlerfrei und von der Beklagten unangegriffen hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Regelung in Teil III § 9 des Formularvertrages, wonach die Beklagte den in Teil III vereinbarten monatlichen Betrag für die von ihr vertraglich übernommenen Betreuungsleistungen einseitig nach billigem Ermessen anpassen darf, nach §§ 9, 16 WBVG unwirksam ist. Die Regelung weicht, soweit sie ein einseitiges Erhöhungsrecht des Betrages impliziert, zum Nachteil der Klägerin als Verbraucherin, §§ 13 BGB, 1 Abs. 1 WBVG, von § 9 WBVG ab, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat. Die Regelung ist daher insgesamt unwirksam (vgl. BGH, Urt. v. 12.05.2016 – III ZR 279/15, WuM 2016, 439).

b) Zu Recht wendet die Klägerin sich gegen die Abweisung des von ihr mit der Klage geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs, soweit er sich auf die – einseitig erklärten – Erhöhungsbeträge bezieht. Der Anspruch ist für die Zeit vor dem anwaltlichen Schreiben vom 17. Mai 2018, in dem sie die Zahlungen (erstmals) unter den Vorbehalt der Rückforderung stellte, nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen.

Nach § 814 Alt. 1 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass zur Leistung nicht verpflichtet war.

Die Voraussetzungen, für die die Beklagte als Leistungsempfängerin die Darlegungs- und Beweislast trägt, liegen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst vor, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18, WuM 2018, 712, mwN; Urt. v. 11.11.2008 – VIII ZR 26507; unklar: Urt. v. 16.07.2003 – VIII ZR 274/02; vgl. auch: Kammer, LG Berlin, Urteil vom 28. März 2018 – 65 S 245/17, ZMR 2018, 763, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, WuM 2016, 348; Urt. v. 30.07.204 – 65 S 12/14, MietRB 2014, 286). Der Leistende muss demnach aus diesen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung in der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben, wobei die Frage anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen und zu beantworten ist (vgl. BGH, Beschluss vom 04.09.2018, aaO, Rn. 17 f.; Kammer, Beschluss vom 04.04.2016, aaO).

Hier ist (von der insoweit darlegungsbelasteten Beklagten) weder vorgetragen noch sonst auch nur naheliegend, dass die Klägerin (Jahrgang 1939) in rechtlicher Hinsicht wenigstens in Erwägung zog, dass sie die von der Beklagten aufgrund der Erhöhungserklärungen verlangten Beträge wegen Unwirksamkeit der formularvertraglichen Regelung nicht schuldete. Das wird – ohne dass auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls verzichtet werden kann – aufgrund der Besonderheiten bei den in den Anwendungsbereich des WBVG fallenden Vertragsverhältnisse auch eher die Ausnahme sein.

Die Klägerin kann daher die Erhöhungsbeträge für den Zeitraum vom 01.05.2015 bis 31.12.2016 in Höhe von monatlich 31,00 Euro, ab 01.01.2017 bis 31.12.2017 in Höhe weiterer 10,27 Euro (insgesamt monatlich 41,27 Euro) sowie ab 01.04.2018 in Höhe von monatlich 131,27 Euro zurückfordern, wobei die vom Amtsgericht wegen der Erklärung des Vorbehaltes bereits zugesprochenen 450,00 Euro für die Monate Juni bis Oktober 2018 in Abzug zu bringen sind.

c) Die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

Selbst wenn zugunsten der Beklagten der Lauf der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB für die Rückzahlungsansprüche aus 2015 mit dem Schluss des Jahres unterstellt wird, § 199 Abs. 1 BGB, so wurde dieser rechtzeitig durch Erhebung der Klage mit Eingang bei Gericht am 19.11.2018 gehemmt, §§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, 167 ZPO. Der Kostenvorschuss ist noch vor seiner gerichtlichen Anforderung mit Schreiben vom 20.12.2018 am 04.12.2018 bei Gericht eingegangen, so dass die Voraussetzungen für ihre Zustellung, § 12 Abs. 1 GKG, bereits 2018 vorlagen.

2. Der weitergehend geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der gesamten monatlichen Beträge für die von der Beklagten übernommenen und unstreitig ausgeführten Betreuungsleistungen besteht nicht. Unwirksam sind nach §§ 9, 16 WBVG die Erhöhungen; die Vereinbarung des monatlichen Betrages von 132,00 Euro im Wohn- und Betreuungsvertrag vom 16. Dezember 2011 ist wirksam. Die Vereinbarung entspricht den Regelungen des WBVG, insbesondere § 3 WBVG (vgl. Anlage 1 und 2 zum Vertrag vom 16. Dezember 2011). Die Beanstandungen der Klägerin betreffen im Übrigen die Erhöhungen, nicht die ursprüngliche Vereinbarung, die die Klägerin bei Abschluss des Vertrages prüfen konnte und musste.”

Kann eine Entscheidung über die Bemessung der Räumungsfrist abgeändert werden, wenn veränderte Umstände bzw. neue Tatsachen vorliegen?

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Der Antrag des Beklagten auf Verlängerung der Räumungsfrist ist zulässig, insbesondere vor Ablauf der Frist des § 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO gestellt worden; die Klägerin hatte Gelegenheit zur Stellungnahme und hat davon gebracht gemacht.

Die Gewährung der Räumungsfrist war daher nicht von den von der Klägerin gewünschten Bedingungen abhängig zu machen.”