Liegt nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel das wohnwerterhöhende Merkmal “rückkanalfähiger Breitbandanschluss” vor, wenn der Mieter kostenfrei die Grundprogramme empfangen kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 235 C 399/14, Urteil vom 23.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Merkmalsgruppe 3 ist positiv, da das Merkmal “rückkanalfähiger Breitbandanschluss (Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten)” vorliegt. Unstreitig verfügt die Wohnung über einen solchen Anschluss und die Beklagte kann mit diesem kostenfrei, d.h. ohne vertragliche Nutzung mit Dritten, die Grundprogramme empfangen. Dies ist ausreichend, damit das Merkmal erfüllt ist. Möchte der Mieter Sonderprogramme empfangen oder Internet oder Telefon über den Anschluss nutzen, muss er einen gesonderten Vertrag abschließen. Dies steht dem wohnwerterhöhenden Merkmal aber nicht entgegen, da der für den Mieter begründete Mehrwert der vorhandenen Rückkanalfähigkeit bereits darin besteht, in der Auswahl der Versorgung mit Telekommunikationsdiensten neben den Telefondienstunternehmen auch auf den weiteren Kabelanbieter zurückgreifen zu können (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 28. Juni 2013 – 213 C 497/12).”

Ist der Vermieter im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf auch bei einem Räumungsvergleich dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 99/14, Urteil vom 10.06.2015) lautet: Ja, es sei denn, dass ein Verzichtswille vorlag!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) und b) bb), Randnummern 15 und 19, wie folgt aus: “Auch hat das Berufungsgericht – im Ansatzpunkt zutreffend – angenommen, dass die Frage, ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen ist, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (vgl. OLG Frankfurt am Main [Rechtsentscheid], NJW-RR 1995, 145, 146; vgl. auch Senatsbeschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 343/10, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 81).

bb) Das Berufungsgericht hat dem Vergleich somit einen stillschweigenden Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs entnommen. Dabei hat es rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass an das Vorliegen des Willens einer Partei, auf Ansprüche zu verzichten, strenge Anforderungen zu stellen sind und der Verzichtswille – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein muss (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 21. November 2006 – VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rn. 9; vom 26. Oktober 2009 – II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rn. 18; vom 18. September 2012 – II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rn. 22; vom 22. April 2015 – IV ZR 504/14, Rn. 15; jeweils mwN). Sofern – wie hier – ein stillschweigender Verzicht zu prüfen ist, bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (vgl. Senatsurteile vom 11. Oktober 2000 – VIII ZR 276/99, Rn. 18; vom 20. September 2006 –VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 19. September 2006 – X ZR 49/05, Rn. 27; jeweils mwN). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet. So kann im Einzelfall in der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen (vgl. OLG Frankfurt am Main, aaO; OLG Celle, OLGR 1995, 4 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 57; Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl., § 573BGB unter 8; aA wohl Staudinger/Rolfs, aaO mwN). Dies mag insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine solche Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt, also etwa in der ersten Instanz vor Durchführung einer sonst erforderlichen umfangreichen Beweisaufnahme.”

Kann ein Grund zur fristlosen Kündigung eines Arbeitsverhältnisses darin liegen, dass ein Arbeitnehmer privat beschaffte Bild- oder Tonträger während der Arbeitszeit unter Verwendung seines dienstlichen Computers unbefugt und zum eigenen oder kollegialen Gebrauch auf dienstliche „DVD-“ bzw. „CD-Rohlinge“ kopiert?

Die Antwort des Bundesarbeitsgerichts (BAG – 2 AZR 85/15, Urteil vom 16.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung seiner vorgenannten Entscheidung führt das BAG in seiner Pressemitteilung Nr. 36/2015 vom 16.07.2015 wie folgt aus: “Ein Grund zur fristlosen Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann darin liegen, dass ein Arbeitnehmer privat beschaffte Bild- oder Tonträger während der Arbeitszeit unter Verwendung seines dienstlichen Computers unbefugt und zum eigenen oder kollegialen Gebrauch auf dienstliche „DVD-“ bzw. „CD-Rohlinge“ kopiert. Das gilt unabhängig davon, ob darin zugleich ein strafbewehrter Verstoß gegen das Urheberrechtsgesetz liegt.

Eine (fristlose) Kündigung kommt auch dann in Betracht, wenn der Kläger nicht alle fraglichen Handlungen selbst vorgenommen, sondern dabei mit anderen Bediensteten zusammengewirkt oder das Herstellen von „Raubkopien“ durch diese bewusst ermöglicht hat. Aus dem Umstand, dass es ihm erlaubt gewesen sein mag, seinen dienstlichen Rechner für bestimmte andere private Zwecke zu nutzen, konnte er nicht schließen, ihm seien die behaupteten Kopier- und Brennvorgänge gestattet.”

Ist der Vermieter im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 99/14, Urteil vom 10.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a), Randnummer 14, wie folgt aus: “a) Das Berufungsgericht ist allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Januar 1984 – VIII ZR 255/82,BGHZ 89, 296, 301 ff. [zur Wohn- und Gewerberaummiete]; vom 14. Januar 1988 – IX ZR 265/86, NJW 1988, 1268 unter III 2 b [zum Pachtvertrag]; vom 28. November 2001 – XII ZR 197/99, NZM 2002, 291 unter 2 b [zur Gewerberaummiete]; vom 22. April 2010 – I ZR 31/08, VersR 2010, 1668 Rn. 17 mwN [zum Frachtvertrag]; vgl. auch BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 – V ZR 133/08, BGHZ 179, 238 Rn. 16 [zum Grundstückskaufvertrag]), wie hier des Wohnraummietverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist (vgl. Senatsurteile vom 8. April 2009 – VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN; vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11, Rn. 10; Senatsbeschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rn. 3).”

Ist eine Nebenkostenabrechnung formell wirksam, in der der Vermieter bei der Rechnungserstellung auf die Offenlegung von Rechenschritten zur Bildung des zu verteilenden Gesamtbetrags verzichtet hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Aachen (AG Aachen – 110 C 176/13, Urteil vom 26.03.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Bei den Abrechnungspositionen Kaltwasser, Kanal, Abrechnungsgebühren, Versicherungen, Winterdienst und Müllgebühren ist die von dem Kläger vorgelegte Abrechnung formell unwirksam. Die formelle Unwirksamkeit besteht deshalb, weil insoweit in der Abrechnung zu verteilende Gesamtbeträge aufgeführt werden, die in Form einer nicht offengelegten vorherigen Umrechnung von Beträgen aus verschiedenen Rechnungen ermittelt wurden, also für die Beklagte als Mieterin mangels näherer Erläuterung, welche Umrechnungen der Kläger vorher vorgenommen hat, weder verständlich noch nachvollziehbar noch rekonstruierbar sind. Auch durch Vorlage der entsprechenden Belege ist es einem Mieter und damit auch der Beklagten im vorliegenden Fall nicht möglich, die Abrechnung insoweit nachzuvollziehen und insbesondere zu überprüfen. Erst die Kenntnis der von dem Kläger in der Abrechnung nicht mitgeteilten Rechenvorgänge, die zu den in die Abrechnung eingestellten Werten führen, kann einem Mieter und damit auch der Beklagten die notwendige Nachvollziehbarkeit ermöglichen. Fehlt es aber an einer derartigen Überprüfbarkeit wegen mangelnder Nachvollziehbarkeit, so ist die Abrechnung formell unwirksam. Dies ist ähnlich wie bei einem nicht mitgeteilten Vorwegabzug von nicht umlagefähigen Kosten, was ebenfalls zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt.

Der Kläger verweist zu Unrecht insoweit auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Ansatz von Gesamtkosten in einer Mietnebenkostenabrechnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NZM 2010, 315 ff.) ist der Vermieter bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt vielmehr grundsätzlich, dass der Vermieter hierbei nach den Kostenarten differenziert und diese nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (BGH a. a. O.). Diese Auffassung teilt auch das erkennende Gericht. Geht man von dieser Auffassung aus, ist es für den Mieter problemlos möglich, anhand der Belege die summenmäßige Zusammenfassung mehrerer Rechnungen nachzuvollziehen. Für einen Mieter ist es nämlich auch ohne entsprechende Erläuterung durch den Vermieter problemlos erkennbar und möglich, zwei oder mehrere Rechnungen, die dieselbe Ausgabenpositionen betreffen, hinsichtlich der Rechnungsbeträge zusammen zu ziehen, also eine reine Addition der Rechnungsbeträge vorzunehmen.

Darum geht es hier aber gerade nicht.

In der Nebenkostenabrechnung des Klägers werden heimlich, weil nicht offengelegt und nicht erläutert, Rechnungsbeträge aus den verschiedenen Jahren betreffend dieselbe Ausgabenposition umgerechnet, also die Rechnung für das Jahr 2011 umgerechnet auf die abgerechneten drei Monate, so dass sich ein anderer Rechnungsbetrag ergibt, der dann wieder addiert wurde mit dem umgerechneten Rechnungsbetrag aus der Rechnung für das Folgejahr, wo wiederum eine Umrechnung auf 9 Monate stattfand und sich ein von in der Rechnung ausgewiesenen Betrag abweichender Betrag ergeben hat. Diese Darstellung ist in der Abrechnung nicht enthalten und auch der Beklagten zu keinem Zeitpunkt etwa vorgerichtlich oder aber in früheren Abrechnungen mitgeteilt worden.”

Stellen ständige Ruhestörungen einen Mangel einer Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 236/14, Urteil vom 06.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass ständige Ruhestörungen einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB einer Wohnung darstellen. Dabei hat das Amtsgericht nicht übersehen, diese auch unter dem Gesichtspunkt zu beurteilen, dass aus dem Zusammenleben mehrerer Mieter in einem Mehrfamilienhaus sich zwangsläufig Beeinträchtigungen durch sozial adäquate Geräusche ergeben, die mit der Nutzung einer Wohnung üblicherweise verbunden, deshalb vertragsgemäß und von anderen Mietern hinzunehmen sind. Die Art der danach festgestellten Geräusche in Form von Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen, Fernsehen u. ä. entspricht grundsätzlich einer üblichen Nutzung einer Wohnung, denn diese ergeben sich regelmäßig bei deren Gebrauch durch den Aufenthalt von mehreren Menschen, insbesondere auch von Kindern. Allerdings gilt das im vorliegenden Fall nicht für das Ausmaß der Beeinträchtigungen. Denn diese treten hier nicht, wie bei einer üblichen Nutzung einer Wohnung, gelegentlich auf, sondern ständig. Ausweislich des vom Kläger eingereichten Lärmprotokolls sind nahezu täglich Störungen zu verzeichnen. Hinzu kommt, dass die auch nicht nur vereinzelt bereits vor 6.00 Uhr und häufig auch nach 22.00 Uhr, teilweise auch noch nach 0.00 Uhr auftreten.”

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für das Vorliegen eines Mangels in Gestalt einer Flächenabweichung nicht darauf an, ob eine bestimmte Mietfläche vereinbart wurde (vgl. BGH Urteil vom 28.10.2009 – VIII ZR 164/08, in: NJW 2010, 292; in dieser Entscheidung ging es um die Mietfläche eines Einfamilienhauses, welche im Mietvertrag ebenfalls mit einer “ca.-Angabe” ausgewiesen war), was hier unstreitig nicht geschehen ist. Selbst wenn -wie hier – im Mietvertrag nur eine ca.-Angabe zur Wohnfläche angegeben worden ist, stellt eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar (BGH Urt. v 24.3.2004 VIII ZR 295/03, in: NJW 2004, 1947; entscheidend ist die Flächenangabe im Mietvertrag).”

Ist bei einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters bereits eine einzige Zahlung des erhöhten Mietzinses durch den Mieter als Zustimmung anzusehen?

Die Antwort des Amtsgerichts Osnabrück (AG Osnabrück – 42 C 734/15 (2), Beschluss vom 17.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Osnabrück in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Zustimmung gem. § 558b BGB kann der Mieter ausdrücklich als auch schlüssig erteilen. Eine ausdrückliche Zustimmung hat die Beklagte vor Rechtshängigkeit der Klage nicht abgegeben. Allerdings hat die Beklagte durch die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Nettomietzinses im Januar und Februar 2015 der Mieterhöhung schlüssig zugestimmt. Eine solche konkludente Willenserklärung setzt voraus, dass der Vermieter aus einem bestimmten Verhalten nur den Schluss ziehen kann, der Mieter wolle damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben. Ob das Verhalten als konkludente Willenserklärung zu verstehen ist, ist durch Auslegung zu ermitteln, die nicht schematisch erfolgen darf, sondern von den konkreten Umständen des Einzelfalles abhängt. Dabei ist Maßstab der objektive Empfängerhorizont. Es ist also jeweils zu prüfen, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen des Mieters ziehen würde. Dabei stellt die Zahlung das stärkste konkludente Verhalten des Mieters dar. Fordert der Vermieter zur Zustimmung und Zahlung auf, so kann aus dem objektiven Empfängerhorizont der Vermieter bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung ansehen (LG Berlin GE 2009, 1625; LG Trier WuM 1994, 217; LG Kiel WuM 1993, 198; LG Berlin WuM 1989, 308; LG Braunschweig WuM 1986, 142; AG Frankfurt ZMR 1989, 180, DWW 1987, 263; Staudinger/Weitemeyer (2011) § 557 BGB Rn. 33; Staudinger/Emmerich (2011) § 559b Rn. 5). Dies war vorliegend der Fall. Die Beklagte zahlte bereits im Januar 2015 genau den Betrag, den der Kläger als erhöhten Mietzins forderte. Damit war für den Kläger diese Zahlung nur als Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren auslegbar.

Die Zustimmung war nicht schriftlich zu erklären (vgl. BGH NZM 2011, 117). Der Bundesgerichtshof hat die Anwendung einer Schriftformklausel insgesamt für das Mieterhöhungsverfahren abgelehnt, da es sich dabei nicht um eine Vertragsänderung oder -anpassung handelt. Zudem handelt es sich bei dem Verfahren nach § 558 BGB gerade nicht um eine übereinstimmende Vertragsänderung im Sinne des § 5 des Mietvertrages, da dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zusteht. Zum anderen wäre eine solche Klausel, welche auch für das Mieterhöhungsbegehren gilt, nach §§ 305b, 307 BGB überraschend und somit nichtig.”

Handelt es sich bei Graffiti an der Erdgeschossfassade eines Wohnhauses um einen Mangel der Mietsache?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 7 C 43/14, Urteil vom 04.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Insoweit geht das Gericht jedoch davon aus, dass es sich bei den hier streitgegenständlichen Graffiti an der Erdgeschossfassade des Wohnhauses nicht um einen Mangel der Mietsache handelt. Danach ist darauf abzustellen, ob eine negative Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache vorliegt. Eine besondere Beschaffenheit der Fassade des Hauses haben die Parteien nicht vereinbart, auch ist eine solche nicht konkludent vorgenommen worden, sofern die Fassade bei Einzug möglicherweise noch nicht beschmiert war, da diesem Umstand insofern kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 5. Oktober 2010, Az.: 63 S 619/09). Da es sich vorliegend auch nicht um eine Luxusimmobilie bzw. eine solche handelt, die seitens des Beklagten zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist, besteht kein Anspruch auf Beseitigung von Graffiti an der Außenfassade (AG Leipzig, Urteil vom 27.09.2000, Az.: 49 C 5267/00). Da eine direkte Gebrauchsbeeinträchtigung der vom Beklagten gemieteten Wohnung durch die Graffiti an der Außenfassade für das Gericht nicht erkennbar ist, kann dieser vom Kläger allein aufgrund der Unansehnlichkeit der Fassade keine Mängelrechte geltend machen, so dass die Widerklage abzuweisen war.”

Rechtfertigen ein älterer Farbanstrich, vereinzelte Putzschäden und kleinere Farbabplatzungen die Annahme eines ungepflegten Treppenhauses?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 7 C 43/14, Urteil vom 04.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. d. wie folgt aus: “Anders als der Beklagte meint, liegt ein ungepflegtes Treppenhaus nicht vor. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass zwar kein besonders schöner, nach Auffassung des Gerichts aber ein für Berliner Wohnhäuser durchschnittlicher und ordentlicher Zustand des Treppenhauses vorliegt. Das Treppenhaus hatte einen gleichmäßigen, wenn auch älteren Farbanstrich, auch der Anstrich der Treppenstufen und des Geländers waren in einem guten Zustand. Besondere Mängel waren nicht festzustellen. Soweit vereinzelt Putzschäden im Eingangsbereich sowie kleinere Farbabplatzungen im Treppenhaus vorhanden waren, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Das Treppenhaus war zudem sauber, größere Schäden am Linoleumboden waren für das Gericht nicht erkennbar.”