Hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 401 HKO 56/18, Urteil vom 09.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat als Mieterin gegen die Beklagte als Vermieterin einen Anspruch auf Vorlage aller Unterlagen und Belege im Original betreffend die Nebenkostenabrechnung für 2014 gemäß § 259 BGB.

Unstreitig hat die Beklagte weder auf das Einsichtsgesuch der Klägerin (K 3) noch auf die nachfolgenden Versuche der Kontaktaufnahme und Mahnungen Einsicht gewährt. Die Vereinbarung des Termins fällt entgegen der Ansicht der Beklagten nicht “in den Pflichtenkreis” der Klägerin als Mieterin, sondern bedurfte der Mitwirkung der Beklagten als Vermieterin, insbesondere da die Belege sich bei ihr befinden.

Zwar mag es sein, dass die Beklagte in gewissem Umfang ein sogenanntes papierloses Büro führt. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten bestehen ihre Originale jedoch nur “teilweise” aus gescannten, aber auch im EDV-System der Beklagten von ihren Dienstleistern hochgeladenen (digitalen) Dateien und will die Beklagte lediglich “überwiegend” nicht in der Lage sein, den Anspruch der Klägerin auf Vorlage von Originalbelegen zu erfüllen.

Der Mieter hat nach einhelliger Ansicht einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege (vgl. Landgericht Hamburg, Urteil vom 5.12.2003, Az. 311 S 123/02, Rz. 3). Nach ihrem eigenen Vortrag hat die Beklagte jedenfalls teilweise Originalbelege, also muss sie diese auch im einzelnen benennen und vorlegen. Gleiches gilt für die Originale, die nach dem scannen gegebenenfalls noch nicht vernichtet worden sind.”

Hat der Mieter, wenn der Vermieter seinen Sitz in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 255/18, Urteil vom 14.06.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für 2013 in Höhe von 1.667,52 Euro aus § 556 BGB zu.

Dem Beklagten stand kein Zurückbehaltungsrecht wegen durch die Klägerin verweigerter Belegeinsicht zu.

Die Klägerin hat die Belegeinsicht nicht verweigert.

Grundsätzlich zutreffend und der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur entsprechend führt das Amtsgericht aus, dass der Mieter, wenn der Vermieter seinen Sitz – wie hier – in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache (ganzes Stadtgebiet) hat.

Ebenfalls zutreffend ist, dass das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminsanfrage nicht ausreichend ist. Grundsätzlich muss der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreibens nicht von sich aus tätig werden. Es handelt sich nicht um eine Bringschuld. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zustande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung bei der Vermieterin zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz dieser vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der der Klägerin obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden (LG Berlin Urt. v. 6.6.2014 – 63 S 238/13, BeckRS 2014, 14936, beck-online).

Auch rechtfertigt sich im vorliegenden Fall nicht deshalb eine andere Beurteilung, weil der Beklagte meint, keine Kenntnis von einer Niederlassung der Klägerin in Berlin gehabt zu haben.

Die Belege sind bei dem Vermieter oder in den Räumen eines seiner Bevollmächtigten einzusehen. Dogmatischer Ansatzpunkt für den Erfüllungsort ist nicht § 811, sondern der Leistungsort des § 269 und somit der Wohnsitz des Schuldners (der Rechenschaftslegung). Befindet sich der Sitz des Vermieters allerdings nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden (BGH Urt.v. 8. 3. 2006 – VIII ZR 78/05, v. 13. 9. 2006 – VIII ZR 71/06, 11. 2. 2011 – V ZR 66/10).

Gemessen an diesen Maßstäben hatte der Beklagte Kenntnis von der Berliner Niederlassung der Klägerin als Bevollmächtigte. Das Schreiben der … vom 28.07.2015 ist als Urkunde auch nicht präkludiert und ist innerhalb der Einwendungsfrist verfasst. Die Prozessbevollmächtigten des Beklagten haben in den vorangegangenen Jahren stets in der Berliner Niederlassung Einsicht genommen. Auch kann sich der Beklagte nicht darauf zurückziehen, er habe nicht gewusst, ob diese noch existiere. Ausweislich des vorgenannten Schreibens der Hausverwaltung hat der Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 24.06.2015, mithin binnen der Einwendungsfrist, mit der Berliner Niederlassung bezüglich eines Mietkontoauszugs das hiesige Mietverhältnis betreffend, korrespondiert.

Sofern der Prozessbevollmächtigte sich in seinem Widerspruch auf die Einwendungen der Vorjahre bezieht, ist diese pauschale Bezugnahme ohne Belegeinsicht nicht ausreichend.”

Handelt es sich bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale um umlagefähige Betriebskosten?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 62/19, Urteil vom 18.12.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 2. a) bis c) dd) in den Randnummern 9. – 24. wie folgt aus: „Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der den Beklagten anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint. Bei diesen Kosten handelt es sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

1. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB hat der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen haben. Grundsätzlich genügt dafür – wie hier im Mietvertrag enthalten – eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (BV) oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19).

Betriebskosten sind – wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV und ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung definiert – die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten.

Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§28 Abs. 1 II. BV; seit 1. Januar 2004: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, NZM 2007, 282 Rn. 10, 14; vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417 unter II 1 a). Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (§ 26 Abs. 1 II. BV; seit 1. Januar 2004: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

2. Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten kommt es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition “Kosten des Hauswarts” (Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV) fällt oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen ist.

a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird überwiegend die Auffassung vertreten, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Das wird zum Teil damit begründet, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie – insbesondere in großen Wohnanlagen – dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch beispielsweise Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch zu bewahren (LG Köln, WuM 1997, 230, 231). Zum Teil wird die Umlagefähigkeit einer Notdienstpauschale deswegen angenommen, weil die Erreichbarkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre, deren Kosten grundsätzlich umlagefähig seien (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31. März 2008 – 16 C 205/07; AG Brandenburg, Urteil vom 7. Juni 2010 – 31 C 210/09). Andere Instanzgerichte bejahen die Umlagefähigkeit von Bereitschaftskosten ohne nähere Begründung (LG Leipzig, Urteil vom 9. März 2017 – 1 S 330/16; LG Berlin, Urteil vom 4. Dezember 2006 – 67 S 223/06; ebenso in der Literatur Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A. Rn. 201; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 556 Rn. 90; BeckOGK-BGB/Drager, Stand 1. Oktober 2019, § 2 BetrKV Rn. 92; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 262). 15 b) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, handelt es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten. Zur Begründung wird angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden (AG Charlottenburg, NZM 2018, 747, 748; ebenso BeckOK-MietR/Pfeifer, Stand 1. September 2019, § 556 BGB Rn. 957a; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 4. Aufl., Rn. 4428).

c) Die zuletzt genannte Ansicht verdient den Vorzug.

aa) Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV).

Als umlagefähige Kosten des Hauswarts kommen dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht (vgl. Nr. 14 Satz 2 der Anlage 3 zu § 27Abs. 1 II. BV; ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 14 Halbs. 2 BetrKV). Zum anderen sind diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe eines Hauswarts verursacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass (“routinemäßig”) in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handelt.

Hierzu gehört etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert, haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind, Glasbereiche keine Schäden aufweisen, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von Wohnflächen im Innen- und Außenbereich) genügt ist. Im Ordnungsbereich zählt zu den Aufgaben eines Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung (Überwachung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes, Einhaltung der Ruhezeiten etc.; vgl. im Einzelnen etwa die Darstellung bei Langenberg/Zehelein, aaO, A. Rn. 201 f. mwN; Wall, aaO Rn. 4416 mwN).

bb) Mit der hier berechneten Notdienstpauschale werden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Denn es handelt sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass die Meldung solcher Störungsereignisse während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst erfolgt, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen – in der Regel die Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma mit der Störungsbehebung – in die Wege geleitet werden, und es sich insoweit nach allgemeiner Meinung um eine Verwaltungstätigkeit handelt. Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kann es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet.

cc) Ohne Erfolg wendet die Revision demgegenüber ein, der Schwerpunkt einer Notfallbereitschaft des Hausmeisters liege darin, für den Mieter und seine in das Objekt eingebrachten Sachen – etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem Stromausfall – Sicherheit zu gewährleisten, und dieses Interesse des Mieters rechtfertige die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten. Damit verkennt die Revision die gesetzliche Definition der Betriebskosten, für die es gerade nicht darauf ankommt, ob sie (auch) dem Interesse des Mieters dienen; denn damit könnten letztlich – der gesetzlichen Regelung zuwider – die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters als Betriebskosten angesehen werden.

dd) Unbegründet ist auch der weitere Einwand der Revision, eine die Rufbereitschaft außerhalb üblicher Geschäftszeiten abgeltende Notdienstpauschale sei regelmäßig auch in Wartungsverträgen für technische Einrichtungen eines Mietobjekts (etwa Heizungsanlage, Aufzug, Klimaanlage oder Hauselektrik) enthalten und in diesem Zusammenhang ersichtlich umlagefähig; ein sachlicher Grund dafür, eine solche Pauschale bei einem Hausmeister anders zu behandeln, sei aber nicht erkennbar.

Die Revision übersieht, dass die im Rahmen von Wartungsverträgen vereinbarte Vergütung nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig ist, sondern auch hier danach zu differenzieren ist, ob und in welchem Umfang mit der vertraglichen Vergütung Leistungen, die dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV beziehungsweise der Betriebskostenverordnung unterliegen, oder anderweitige Leistungen – etwa Reparaturen, die nicht (mehr) als Teil einer Wartung betrachtet werden können – abgegolten werden (vgl. etwa Callsen/Lützenkirchen in Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 6. Aufl., L Rn. 536 f.).

Dabei nimmt die Einrichtung einer Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug insofern eine Sonderstellung ein, als Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 7 BetrKV) unter anderem die Beaufsichtigung und Überwachung der Anlage aufführt und für Aufzugsanlagen, die zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken Personen befördern, die Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung gelten (§ 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BetrSichV), wonach der Betreiber einer Aufzugsanlage sicherstellen muss, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden (Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV). Da dieses Ziel nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen ist, wird die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten bejaht (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 31; Langenberg/Zehelein, aaO, A. Rn. 93; Wall, aaO Rn. 3707). Diese besonderen Voraussetzungen liegen in Bezug auf die Entrichtung einer Notdienstpauschale an den Hausmeister, die eine “allgemeine” Notdienstbereitschaft für alle denkbaren Störungsfälle im Mietobjekt außerhalb üblicher Geschäftszeiten abdeckt, ersichtlich nicht vor.”

Kann den Mietern fristlos ohne Abmahnung gekündigt werden, wenn der Sohn der Mieter die Mietwohnung als sog. Bunkerwohnung missbraucht, um aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel zu betreiben?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a.M. – 2-11 S 64/19, Beschluss vom 11.07.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Kammer ist weiterhin davon überzeugt, dass die Berufung der Beklagten offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Die Kammer hatte in dem Beschluss vom 13.06.2019 Folgendes ausgeführt:

“Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt, da das zwischen der Klägerin und den Beklagten bestehende Mietverhältnis vom 14.12.2001 durch die fristlose Kündigung vom 24.09.2018 wirksam beendet wurde.

Das Amtsgericht ist unter Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstands zutreffend davon ausgegangen, dass das Kündigungsschreiben vom 24.09.2018 dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB genügt und die Klägerin aufgrund der Funde in der streitgegenständlichen Wohnung im Rahmen der polizeilichen Durchsuchung am 11.09.2018 berechtigt war, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos zu kündigen. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die umfangreichen Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil verwiesen.

Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung ist eine hiervon abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage nicht geboten. Weder liegt eine Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) vor, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Die Beklagten können nicht einwenden, ihr Sohn habe entgegen den in der Entscheidung getroffenen Feststellungen zu keinem Zeitpunkt aus der Wohnung heraus, sondern – wenn überhaupt – in weiter Entfernung zum Hauseingang mit Betäubungsmitteln gehandelt. 

Das Amtsgericht hat aufgrund des zur Akte gereichten Durchsuchungsberichts sowie weiter Teile der Ermittlungsakte gemäß § 286 ZPO gut nachvollziehbar die Überzeugung gewonnen, dass es sich bei der Wohnung der Beklagten um eine sog. Bunkerwohnung gehandelt und ihr Sohn aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel betrieben habe, was Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft gehabt habe. Diese Feststellung kann mit dem – unsubstantiierten und erstmals im Berufungsverfahren erfolgten – Vorbringen, ihr Sohn habe allenfalls in weiter Entfernung zum Hauseingang der Wohnung gedealt, nicht entkräftet werden. Die Beklagten hatten erstinstanzlich lediglich bestritten, dass ihr Sohn in der Wohnung Handel mit Betäubungsmitteln betrieben habe. Unstreitig hat er jedoch aus der Wohnung heraus in der sog. Platensiedlung gedealt mit den in dem Urteil dargelegten negativen Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft.

Weiterhin können die Beklagten nicht geltend machen, ihnen könne das Verhalten ihres Sohnes, von dem sie keine Kenntnis gehabt hätten, nicht zugerechnet werden. Der Mieter hat im Rahmen seiner Obhuts- und Sorgfaltspflicht gemäß § 278 BGB auch das Verschulden von Personen zu vertreten, die auf seine Veranlassung hin mit der Mietsache in Berührung kommen, worunter u.a. Verwandte fallen (vgl. BGH NJW 1991, 1750, NJW 2007, 428). Die Beklagten sind daher gemäß § 278 BGB für ein Verschulden ihres Sohnes, der im Hinblick auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung als Erfüllungsgehilfe anzusehen ist, in gleichem Umfang verantwortlich wie für eigenes Verschulden. Auch wenn den Mieter in einem solchen Fall kein persönliches Verschulden trifft, wird der wichtige Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses dadurch begründet, dass die Unzumutbarkeit für die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus dem allgemeinen Einflussbereich des Mieters, nämlich vorliegend dem Verhalten ihres Sohnes, herrührt.”

Die Kammer bleibt bei dieser Bewertung der Sach- und Rechtslage.”

Befindet sich ein Mieter in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 230/19, Urteil vom 09.01.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte ist den Klägern gemäß §812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 15% des im Zeitraum Juni 2018 bis Februar 2019 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Neubau von 92 Eigentumswohnungen, acht Stadthäusern und zwei Gewerbeeinheiten im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 4 ff.) sowie des XII. Zivilsenates des LG Berlin zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 –XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 23). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des LG Berlin stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356, Tz. 30; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, Tz. 16). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. ebenso LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, Tz. 22; BayObLG, Beschluss vom 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; OLG München, Urt. v. 15. März 2018 – 32 U 872/17, BeckRS 2018, 30329, beckonline Tz. 48; LG Berlin, Urt. v. 21. August 2019 – 64 S 190/18, GE 2019, 1309, beckonline Tz. 18 ff.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5).

Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgerichts insoweit als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Klägers aus:

Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der die beklagte Vermieterin gemäß § 535Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihr tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177, juris Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. “Opfergrenze” (vgl. dazu LG Berlin, Beschl. v 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881, Tz. 6 ff.) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass den klagenden Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber – anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung – nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, WuM 2018, 755, beckonline Tz. 7). Nur auf diese Weise hätte die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und den zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn es sind die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen, die den Ausgangspunkt und die maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwilllens bilden (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v 4. März 2004 – III ZR 96/03, NJW 2004, 1590).

Das Ausmaß der auf die Mietsache eingewirkten Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen gemäß § 314 ZPO bindet fest, da die Beklagte einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des Umfang des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter einen detaillierteren Sachvortrag für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, Tz. 18).

Die von der Berufung angegriffene Bemessung der Minderungsquote ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 15% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit angemessen ab. Auch die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ist nicht zu beanstanden (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 8).

Die Gewährleistungsansprüche der Kläger sind auch nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NZM 2016, 681). Die Kläger haben ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht mit Wohnhäusern bebauten Nachbargrundstücks angemietet. Sie haben auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollten. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass es für die Kläger vollkommen ungewiss war, ob, ggfs. wann und wie das Nachbargrundstück bebaut werden würde. Auch wenn sich die streitgegenständliche Wohnung in unmittelbarer Nähe zum P. Platz befindet, war eine spätere Bebauung – und noch dazu in dem streitgegenständlichen Umfang – nicht zwingend, da zumindest in dem Fall, in dem das Nachbargrundstück im Eigentum des Bundes oder des Landes Berlin gestanden hätte, auch eine nicht mit einer Bebauung verbundene Nutzung der Fläche als öffentlicher Raum in Betracht gekommen wäre. Hätte sich die spätere Bebauung des Nachbargrundstücks – so, wie von der beklagten Vermieterin behauptet – tatsächlich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wäre es ihr ohne Weiteres möglich gewesen, die Kläger auf diesen für den Vertragsschluss wesentlichem Umstand hinzuweisen. Das indes haben sie unterlassen. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob die Kläger die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt haben; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 9).”

Handelt es sich bei den Mietkosten für Rauchmelder um umlegbare Betriebskosten?

Die Antwort des Amtsgerichrts Leonberg (AG Leonberg – 2 C 11/19, Urteil vom 09.05.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Leonberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die Beklagte ist nicht berechtigt, die Miete für die Rauchmelder auf den Kläger umzulegen.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Parteien gab es in Baden-Württemberg noch keine Verpflichtung, Rauchmelder in Wohnräumen zu installieren. Diese Verpflichtung wurde im Jahr 2013 eingeführt. Es muss mindestens ein Rauchmelder in Aufenthaltsräumen, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen und in Fluren, die als Fluchtweg dienen, eingebaut werden. In § 2 Nr. 6 des Mietvertrages ist geregelt, dass neu eingeführte sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Nach der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung sind Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Nicht umgelegt werden können Anschaffungskosten oder Instandhaltungskosten. Das Gericht ist der Auffassung, dass es sich bei den Mietkosten der Rauchmelder um nicht umlegbare Kosten handelt, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten. Zu der Anschaffung der Rauchmelder ist der Eigentümer verpflichtet (vgl. Langenberg in SchmidtFutterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 556 Rn 230), LG Hagen, Urteil vom 4.3.2016 – 1 S 198/15). Anschaffungskosten können außer wenn die Voraussetzungen einer Mieterhöhung vorliegen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Über den Auffangtatbestand in Nr. 17 können zwar weitere Betriebskosten erfasst werden. Es muss sich dabei aber um Betriebskosten handeln. Aus dem Umstand, dass nach der Betriebskostenverordnung die Kosten der Anmietung einer Verbrauchserfassung für Wasser, Heizwärme und Warmwasser umgelegt werden können, kann nicht geschlossen werden, dass dies auch bei anderen Positionen möglich ist. Es handelt sich dabei um Ausnahmeregelung. Nur für diese Verbrauchserfassunggeräte wurde geregelt, dass die Kosten der Anmietung umgelegt werden können. Hätten Mietkosten grundsätzlich umgelegt werden können, wäre bereits eine Regelung nicht erforderlich gewesen. Bei Rauchmeldern handelt es sich nicht um eine Position, die mit Geräten zur Verbrauchserfassung vergleichbar ist. Ausnahmeregelungen sind grundsätzlich eng auszulegen. Auch der Umstand, dass Rauchmelder nach etwa 10 Jahren ausgetauscht werden müssen, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Mit der Argumentation der Beklagten wäre der Vermieter berechtigt, nicht nur Betriebskosten, sondern auch Anschaffungskosten umzulegen, wenn er eine Anlage nicht kauft, sondern mietet. Eine solche Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08 verneint. Die Umlegung von Miet- oder Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen seien unter Berücksichtigung des Wortlauts von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO nicht zulässig. Dort sei ausdrücklich geregelt, dass die Kosten der Anmietung einer Ausstattung für Gebrauchserfassung umlegbar sind, die Umlegung anderer Kosten aber nicht. Gleiches gilt für die Anmietung von Rauchmeldern. Es ließe sich zudem die Frage stellen, ob die Beklagte durch die Anmietung von Rauchmeldern von rund 10,00 Euro pro Jahr nicht zudem gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würde. Mit von Stiftung Warentest gut bewertete Rauchmelder können bereits ab rund 20,00 Euro pro Stück erworben werden. Eine Umlegung im Wege einer Mieterhöhung als Modernisierung wäre daher deutlich günstiger für den Mieter als eine jährliche Miete von 10,00 Euro.”

Gilt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Mitmieter sich zur Entgegennahme von Erklärungen in einem Formular-Mietvertrag gegenseitig bevollmächtigen können, auch für Miterben?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 218/18, Beschluss vom 25.03.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht und mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen: Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist wirksam durch die Kündigung vom 11. Juli 2017 beendet worden. Die gegenseitige Empfangsvollmacht der Mieter füreinander aus § 19 Nr. 2 des Mietvertrages gilt auch im Verhältnis zu den Beklagten. Soweit das Mietverhältnis gemäß § 564 S. 1 BGB mit Erben fortgesetzt wird, gelten die Bestimmungen des Mietvertrages fort. Im Übrigen hatte die Erblasserin die streitgegenständliche Wohnung nicht alleine, sondern zusammen mit Herrn Conan angemietet, sodass § 19 Nr. 2 des Mietvertrages bereits zwischen den ursprünglichen Parteien des Mietverhältnisses einen Anwendungsbereich hatte. Auch kann die Kammer die Auffassung der Beklagten, dass eine postmortale Vollmacht erforderlich gewesen sei, nicht nachvollziehen. Denn es geht hier nicht um eine Bevollmächtigung durch die Erblasserin. Die Beklagten werden durch die Fortgeltung von Bestimmungen aus dem Mietvertrag nicht unangemessen benachteiligt. Zum einen haben sie die Möglichkeit, den Mietvertrag innerhalb eines Monats gemäß § 564 S. 2 BGB außerordentlich zu kündigen oder ihre Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Zum anderen begründet § 19 Nr. 2 des Mietvertrages entgegen der Auffassung der Beklagten keine Zugangsfiktion. Denn Erklärungen des Vermieters müssen zumindest einem Mieter zugehen. Das Amtsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Ausführungen des Bundesgerichtshofes (BGH, Rechtsentscheid vom 10. September 1997 – VIII ARZ 1/97 – NJW 1997, 3437) zu dem Näheverhältnis zwischen Mitmietern auf die Erbengemeinschaft übertragbar sind. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lässt ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt. Unerheblich ist dabei, dass die Beklagten im konkreten Fall in keinem nahen Verhältnis stehen. Die Kündigung vom 11. Juli 2017 erfolgte fristgerecht im Sinne des § 564 S. 2 BGB. Denn für die Kündigung des Vermieters ist maßgeblich, wann er von der Person des oder der Erben Kenntnis erlangt hat (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 564 Rn. 46, beck-online). Vorliegend hat der Kläger unstreitig erst am 12. Juni 2017 von der Erbenstellung der Beklagten zu 2. erfahren. Die Kammer weist ergänzend und hilfsweise darauf hin, dass das Mietverhältnis ohnehin schon durch das Kündigungsschreiben vom 11. Januar 2017 (Anlage K5, Bl. 19 d.A.) nach § 564 S. 2 BGB beendet wurde. Dieses ging dem Beklagten zu 1. innerhalb einer Monatsfrist seit seiner Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Kläger zu. Da es sich bei der Sicherung der Wohnung und der Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Vermieter aus Sicht der Erbengemeinschaft um eine “notwendige Maßregelung” im Sinne des § 2038 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BGB handelte, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen vornehmen kann, war der Beklagte zu 1. nach Auffassung der Kammer schon nach dieser Norm, unabhängig von den Regelungen im Mietvertrag, passiv vertretungsbefugt, die Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen und insoweit die Verwaltung des Nachlasses allein mit Wirkung auch für die Beklagte zu 2. wahrzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können einzelne Miterben ein Mietverhältnis nach § 2038 Abs. 1 S. 2 BGB sogar mit Wirkung für die ganze Erbengemeinschaft aktiv kündigen, obwohl darin eine Verfügung über Nachlassgegenstände im Sinne des §2040 BGB liegt, an der grundsätzlich sämtliche Miterben mitwirken müssen (vgl. BGH – XII ZR 210/05 -, Urt. v. 11.11.2009, BGHZ 183, 131 ff.). Dass die Beklagte zu 2. im Schreiben vom 11. Januar 2017 keine Erwähnung fand, ist nach Ansicht der Kammer unschädlich. Aus Sicht des Beklagten zu 1. lag auf der Hand, dass der Kläger das Mietverhältnis gegenüber der Erbengemeinschaft, bestehend aus allen Miterben, kündigen wollte, aber auf Grund des vorangegangenen Schreibens des Beklagten zu 1. vom 19. Dezember 2016 (Anlage K3, Bl. 17 d.A.) davon ausging, es gebe nur einen Erben.” 

Hat der Mieter gegen den Verwalter der vermietenden Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Auskunft über die vollständigen Namen sowie Anschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 4/19, Urteil vom 14.05.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Dem Kläger steht der geltend gemachte Auskunftsanspruch gegen den Beklagten gemäß § 242 BGB nicht zu.

Der Anspruch kann nur aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben begründet werden, woraus folgt, dass der Anspruch nur gegeben ist, wenn andere Möglichkeiten nicht bestehen oder nicht zumutbar sind. Vorgreiflich ist insoweit auch die Grundbuchauskunft, deren Fehlerquelle bei etwaigem Versterben eines Mitglieds der Eigentümergemeinschaft kein grundsätzliches Hindernis ist. Soweit das Amtsgericht Aachen mit Urteil vom 03.09.2009 zu 112 C 51/09 den Verweis auf die Grundbuchauskunft wegen der Möglichkeit, dass die Vermieter gar nicht Eigentümer waren, für unbillig hält, scheint das hier bei Vermietung durch eine Eigentümergemeinschaft unbeschadet aller weiteren Erwägungen wenig nahe liegend. Soweit der Kläger moniert, dass der Grundbuchauszug keine Angaben zu den jeweiligen Wohnorten enthält, ist das insofern nicht maßgeblich, als § 12 Abs. 1 GBO die Einsichtnahme in das Grundbuch gestattet, mithin (gemäß Satz 2) auch in Bezugsurkunden, die jedenfalls die seinerzeitigen Wohnanschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft enthalten, aufgrund derer erfolgreich Einwohnermeldeamtsanfragen durchgeführt werden können. Dass dieses Verfahren ggf. umständlich und im Übrigen für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft durch die Einsichtnahme in Bezugsurkunden auch invasiver ist als eine freiwillige Mitteilung der begehrten Daten, kann nicht Grundlage der hiesigen Entscheidung sein, denn die (umfassende) Einsichtnahme in das Grundbuch ist zwar lästig, aber nicht unzumutbar.

Im Übrigen, aber ebenfalls für die Entscheidung nicht tragend ist für die Erhebung einer Klage zunächst auch die Mitteilung des Beklagten hinreichend, dass ihm eine Klage gegen die ehemaligen Vermieter zugestellt werden könne. Sollte sich das später: als nicht zutreffend herausstellen, bestünde ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten, der sich auch auf einen Forderungsausfall infolge einer verspäteten Klagezustellung an die ehemaligen Vermieter bezöge.”

Ist bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 4 Nr. 4 der WoFlV eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 49 C 213/18, Urteil vom 18.12.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Fläche der Wohnung tatsächlich nach der Wohnlagenverordnung mit 66,64 m² zu berechnen ist. Das Gericht stützt diese Überzeugung auf die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. vorgenommene Wohnflächenberechnung. Nach Maßgabe des Sachverständigengutachtens beträgt die Genauigkeit der gemessenen Raummaße +/- 0,005 Meter, die Genauigkeit der ermittelten Wohnfläche beträgt +/- 0,25 m². Von dem Sachverständigen wurden die Grundflächen der einzelnen Räume mit Ausnahme des Kellers ermittelt. Letzterer ist als Abstellraum außerhalb der Wohnung insoweit nicht zu berücksichtigen. Ebenso zutreffend ist der Balkon mit einem Viertel seiner Fläche, entsprechend 0,49 m² angesetzt worden.

Die Klägerin kann insoweit keine Anrechnung der Balkonfläche zur Hälfte anstatt nur zu einem Viertel geltend machen. Vorliegend ist für die Berechnung der Balkonfläche § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung, nicht § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung maßgeblich. § 5 Satz 1 der Wohnflächenverordnung findet keine Anwendung.

Die Flächenberechnung unterscheidet sich insoweit im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete signifikant von der Flächenberechnung im Rahmen des Gewährleistungsrechtes zur Minderung der Miete nach § 536 BGB (vergleiche BGH NJW 2016, 239; OLG Hamburg NZM 2000, 654). Bei der Frage, ob ein Mangel der Wohnung bei Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag vorliegt, ist in der Tat bei frei finanziertem Wohnraum anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen festzulegen (vergleiche BGH WUM 2019, 319 m.w.N.). Dabei gab § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dem Vermieter die Wahl die Wohnfläche mit der Hälfte zu berücksichtigen. Insoweit wäre die Frage, ob es vorliegend einen Mangel der Wohnung in Form einer Wohnflächenabweichung gibt, in der Tat anhand der Berechnung der Wohnfläche zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, zu bewerten, so dass der Balkon insoweit mit der Hälfte anzurechnen wäre.

Streitgegenständlich ist jedoch vorliegend die Abgabe einer Willenserklärung auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Dabei bedient sich die Klägerin eines qualifizierten Mietenspiegels im Sinne von §558 d Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt (BGH NZM 2016, 42 = NJW 2016, 239).

Wenn der Vermieter jedoch seinen Mietzins durch einen Vergleich mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete des qualifizierten Mietenspiegels bestimmen kann, muss das Wohnwertmerkmal der Wohnungsgröße gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB daher einheitlich nach der Wohnflächenverordnung bestimmt werden (vergleiche etwa Schmitt-Futterer/ Börstinghaus, 14. Auflage, 2019, § 558, Rn. 58 ff.; Staudinger-Emmerich, BGB, 2018, § 558, Rn. 31 ff; Münchener Kommentar – Artz, 7. Auflage, 2016, § 558, Rn. 25; Heix WuM 2016, 263 ff.). Denn die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich durch eine repräsentative Erhebung der in § 558 Abs. 2 BGB abschließend aufgezählten Wohnwertmerkmalen, zu denen auch die Wohnungsgröße gehört. Damit sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen kann, muss er die Wohnfläche, die er seinem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legt, mit Hilfe der Wohnflächenverordnung bestimmen, da er ansonsten Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien vergleichen würde. Es kann entgegen der Auffassung der Klägerin im Hinblick auf die erforderliche objektive Vergleichbarkeit der Datenerfassung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete für die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung keinen Unterschied machen, ob eine Wohnung Ende Dezember 2003 oder erst nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung Anfang Januar 2004 angemietet worden ist.

Zudem orientiert sich der Mietminderungsanspruch anders als die §§ 557 ff. BGB aufgrund einer vertragswidrigen tatsächlichen Wohnfläche letztlich an der Erwartungshaltung der Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Im Unterschied hierzu werden bei Mieterhöhung durch einen qualifizierten Mietenspiegel verschiedenste Mietsituationen berücksichtigt und es wird sodann eine einheitliche und generalisierende Betrachtung mittels objektivierter Kriterien vorgenommen.

Der Balkon der Beklagten ist zudem nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung nicht zur Hälfte zu berücksichtigen, auch wenn § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung dies in Ausnahmefälle zulässt. Eine solche Ausnahmesituation ist vorliegend nicht gegeben.

Grund für die seinerzeitige Schaffung eines Wahlrechtes der II. Berechnungsverordnung war die Tatsache, dass es nach früherem Recht Förderungsarten gab, bei denen es im Hinblick auf die Förderungshöhe günstiger zu sein vermochte, den Balkon voll anzurechnen. In anderen Fällen war es wiederum günstiger, den Balkon gar nicht anzurechnen. Durch das Wahlrecht sollte insoweit dem Bauherrn insoweit ein Anreiz zum erwünschten Anbau von Balkonen gegeben werden (vergleiche Grundmann, 2003, 3745, 3748). Nach dem Wegfall dieser förderrechtlichen Besonderheiten fehlt dem bisherigen Wahlrecht seine Berechtigung, so dass mit der Neuregelung der Wohnflächenverordnung die Wohnflächenanrechnung klarstellend neu geregelt worden ist (vergleiche AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2019 zum Aktenzeichen: 49 C 263/18). Dabei hat sich der Gesetzgeber nicht für eine zunächst erwogene einheitliche und ausnahmslose Anrechnung der Balkonflächen zu einem Viertel entschieden, weil er Akzeptanz- und Gleichbehandlungsprobleme in einzelnen Mietverhältnissen fürchtete, sofern bei einem Teil der Wohnungen die Balkone mit der Hälfte und mit einem anderen Teil nur zu einem Viertel berücksichtigt werden würden. Daher ist nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen (vergleiche LG Hamburg, BeckRS 2019, 1405; LG Berlin, BeckRS 2018, 2133). Der Regelanrechnung zu einem Viertel liegt zu Grunde, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer in der Wohnung. Ebenso wird berücksichtigt, dass der Wohnwert von Balkonen durchaus unterschiedlich zu sein vermag. Anhaltspunkte dafür, wonach im vorliegenden Fall von diesem Regelfall abzuweichen wäre, sind hier nicht ersichtlich. Ebenso wenig sind rechtliche Besonderheiten, wie etwaige Akzeptanz oder Gleichbehandlungsgesichtspunkte erkennbar. Schließlich weist der vorhandene Balkon im Vergleich zu normalen Balkonen keinen besonders hohen Wohnwert auf. Es handelt sich insoweit um einen in Norddeutschland belegenen Balkon im 3. Stockwerk mit lediglich knapp 2 m² Grundfläche. Insoweit ist er aufgrund der üblichen Witterungsbedingungen in dieser Region und seiner Größe naturgemäß nur eingeschränkt nutzbar (vergleiche AG Flensburg,BeckRS 2012, 1697; AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2019 zum Aktenzeichen 49 C 263/18).

Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass der Balkon südlich ausgerichtet ist, genügt dies nicht, um eine hälftige Anrechnung der Fläche zu begründen. Denn im Vergleich zu anderen Durchschnittsbalkonen handelt es sich insoweit keinesfalls um eine Ausnahmeerscheinung, sondern vielmehr um einen in Hamburg tausendfach verbreiteten Zustand. Eine zur Wohnwerterhöhend führende außergewöhnliche Aussicht oder eine aus anderen Gründen besonders gut gegebene Nutzbarkeit des Balkones ist insbesondere aufgrund der Ausrichtung zur Straßenseite vorliegend nicht ersichtlich.”

Kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einem Mieter ordentlich kündigen, wenn dieser eine Party mit nächtlicher Ruhestörung, bei der auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden, feiert und er bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek (AG Hamburg-Wandsbek – 713 C 270/18, Urteil vom 14.03.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Räumungsklage ist künftig (§ 259 ZPO) im Hauptanspruch aus § 546I BGB begründet.

Die im Schriftsatz vom 6.11.2018 ausgesprochene ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis zum Ablauf des 28.2.2019 beendet.

Die Klägerin hat an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 I BGB, weil der Beklagte den Hausfrieden schuldhaft in nicht unerheblicher Weise gestört hat.

Allerdings ist die Kündigung vom 2.8.2018 unwirksam gewesen, weil dem Beklagten nicht nachgewiesen werden kann, schuldhaft am 11.7.2018 eine laute Drogenparty in der Wohnung veranstaltet oder zumindest geduldet zu haben. Nach dem Inhalt der Ermittlungsakte wurde der Beklagte selbst nicht in der Wohnung angetroffen. Die aufgefundenen Betäubungsmittel können ihm nicht sicher zugeordnet werden, weshalb die Staatsanwaltschaft das Ermittlungsverfahren gemäß § 170 II StPO einstellte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Bekundungen der Zeuginnen M. und R.

Diese erste Kündigung hatte indes abmahnungsgleiche Wirkung, vor allem im Hinblick auf die Beanstandung nächtlicher Ruhestörungen, die insbesondere vom Balkon der Wohnung des Beklagten ausgegangen sein sollen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte am 3./4.11.2018 eine Party in seiner Wohnung feierte, die mit lauter, für die Nachbarn störender Musik und dem Hinunterwerfen von Gegenständen über dem Balkon in der Nacht einherging. Aus den glaubhaften Bekundungen der Zeuginnen M. und S. folgt, dass sich an jenem Samstagabend und Sonntagmorgen mehrere Personen mit dem Beklagten selbst in der Wohnung befanden, laute Musik hörten und diskutierten. Vor allem aber warfen sie Gegenstände vom Balkon herunter, darunter jedenfalls einen Wäscheständer und mehrere Stühle. So etwas verbietet sich aus mehreren Gründen. Zum einen hat der Mieter kein Recht, Gemeinschaftsflächen zu vermüllen und eine problematische Wohnlage noch weiter herunterzuwirtschaften. Zum anderen ist das Werfen von Gegenständen über den Balkon potentiell gefährlich für die Bausubstanz und die Mitbewohner. Die Zeugin M. hat beschrieben, dass die Wäschestange sich nur etwa 5 cm von ihrer Wohnfensterscheibe entfernt befunden hat. Es kann ausgeschlossen werden, dass der Beklagte bei den ungünstigen Sichtverhältnissen, die im November zur Abendzeit geherrscht haben müssen, und bei seiner aggressiven Grundstimmung, die die Zeugin S. in ihrer E-Mail vom nächsten Tage schilderte, eine Gefährdung anderer hinreichend ausschloss oder dies auch nur in Erwägung zog. Mit wem der Beklagte dort feierte, vermag er offenbar selbst nicht genau zu sagen, denn anders ist es nicht zu erklären, dass er die von ihm angekündigten Gegenzeugen für den besagten Tag nicht namhaft machen kann. Nachdem es bereits am 11.7.2018 zu einem Polizeieinsatz in seiner Wohnung wegen ihm unbekannter Dritter, die sich in der Wohnung aufgehalten hatten, kam, musste dem Beklagten klar sein, dass er solche Leute nicht wieder zu sich einladen kann, zumal während eines laufenden Räumungsrechtsstreits vor Gericht. Die Klägerin stellt sich mit ihrer Kündigung zu Recht auf den Standpunkt, dass von dem Beklagten, wenn er in Feierlaune ist, auch künftig nicht zu erwarten ist, dass er das Recht der übrigen Hausbewohner, in Ruhe gelassen zu werden, in der gebotenen Weise respektieren werde.”