Darf der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum mit Mietrückständen die Aufrechnung gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung erklären ?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 3 C 52/18, Urteil vom 08.11.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. bis 3. wie folgt aus: „2. Die Klage ist auch überwiegend begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 2. ein Anspruch auf Auszahlung des gesamten Kautionsguthabens einschließlich Zinsen aus § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG zu.

a) Gem. § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG sind Leistungen zurückzuerstatten, soweit sie wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 bis 5 WoBindG unwirksam sind. Der Anspruch aus § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG geht anderen Ansprüchen, denkbar wären solche aus §§ 812 ff. BGB, vor (vgl. Blank, in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 551 Rn. 128). Es handelt sich um einen Erstattungsanspruch eigener Art (BGH ZMR 1973, 350 ff.; Bister, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Auflage 2019, § 25 Preisgebundener Wohnraum und Sozialer Wohnungsbau, Rn. 195).

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über preisgebundenem Wohnraum. Folglich finden § 9 Abs. 5 u. 7 WoBindG auf das Mietverhältnis Anwendung.

Nach § 9 Abs. 5 WoBindG ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters dann zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. § 14 des Mietvertrages enthält diese Einschränkung hingegen nicht, sondern verpflichtet den Mieter zu einer Mietsicherheit, dessen Sicherungszweck unbeschränkt ist. Ob und inwieweit es sich bei § 14 um eine Formularklausel handelt und sie somit wegen Verstoßes gegen das AGB-Recht unwirksam ist, bedarf vorliegend keiner abschließenden Entscheidung.

Denn jedenfalls ist die Vereinbarung der Mietsicherheit wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 5 WoBindG unwirksam. Folglich steht der Klägerin ein Rückzahlungsanspruch aus § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG zu.

b) Das Mietverhältnis endete mit Ablauf des 30.09.2017. Das Kautionsguthaben der Klägerin betrug zu diesem Zeitpunkt 1.237,83 Euro.

Hiervon wurden 14,17 Euro von der Beklagten erstattet, so dass der Anspruch in dieser Höhe gem. § 362 BGB durch Erfüllung erloschen ist. Insoweit ist die Klage unbegründet.

c) Der weitere Anspruch der Klägerin auf Auskehrung des verbleibenden Kautionsguthabens in Höhe von 1.223,66 Euro ist vorliegend nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung gemäß §§ 387, 389 BGB durch Erfüllung erloschen.

Denn die Aufrechnung der Beklagten berührt den Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin bereits wegen eines sich aus § 9 Absatz 5 WoBindG ergebenden Aufrechnungsverbotes nicht. Aus dem beschränkten Sicherungszweck der Mietsicherheit nach § 9 Absatz 5 WoBindG ergibt sich ein Verbot der Aufrechnung mit anderen Ansprüchen (LG Berlin ZMR 2002, 666; LG Aachen WuM 2006, 101; AG Köln WuM 2000, 22; AG Köln, Urteil vom 01. August 2007 – 203 C 175/07 -). Die Beklagte erklärt die Aufrechnung jedoch mit Ansprüchen auf Nachzahlung rückständiger Miete.

Die Aufrechnung ist daher unzulässig, da insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot besteht. Für die Kaution hat die Beschränkung des Sicherungszwecks aus § 9 Abs. 5 WoBindG zur Folge, dass die Kaution vorliegend nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden kann (vgl. Lützenkirchen, MDR 2019, 257, 262). Der Vermieter kann gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters nicht aufrechnen (LG Bremen MDR 1973, 937; LG Hamburg WuM 1992, 591; Bellinger WuM 2007, 177, 178); es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot (Bellinger, aaO; Blank, in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 551 Rn. 128 mwN).

3. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Klägerin gegen die Beklagte zu 2. auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen vertraglicher Nebenpflichtverletzung zusteht. Für einen solchen Anspruch spricht, dass der Mietvertrag in § 2 (3) 5. Abs. vorsieht, dass Unterlagen zur Erlangung des Aufwendungszuschusses vom Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter beim Vermieter vorzulegen sind. Eine Vorlagepflicht des Mieters bei der jeweils zuständigen Behörde enthält der Mietvertrag nicht. Die Klägerin als Mieterin hat sämtliche Unterlagen fristgerecht beim Vermieter eingereicht, der indes die Unterlagen nur mit zeitlicher Verzögerung der zuständigen Behörde übersandte. Gegen einen solchen Anspruch spricht indes, dass vorliegend ungeklärt ist, ob der Klägerin durch eine etwaige Nebenpflichtverletzung der Beklagten zu 2 tatsächlich ein kausaler Schaden entstanden ist. Auch kann es dahingestellt bleiben, ob die Beklagte durch das Schreiben vom 08.06.2017 (Anl. K10, Bl. 43 d. A.) auf etwaige Nachforderungen verzichtet hat. Dafür ließe sich jedenfalls anführen, dass in dem Schreiben auf Nachfrage ausdrücklich bestätigt wird, das Mietkonto sei ausgeglichen und weise keine Salden auf.”

Liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt, wenn eine Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe (“besonders ruhig”, “durchschnittlich belastet”, “besonders lärmbelastet”) führen würde?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 190/18, Urteil vom 21.08.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Berufung der Kläger ist teilweise begründet, soweit sie sich gegen die vollständige Abweisung der Zahlungsklage wenden. Die Miete war gemäß § 536BGB auch im Zeitraum November 2017 bis einschließlich Mai 2018 um 15 % gemindert, sodass die Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB Anspruch auf Rückzahlung der insoweit rechtsgrundlos geleisteten Miete in Höhe von insgesamt 816,77 Euro (7 x 15 % x 777,88 Euro) nebst Prozesszinsen haben. Die Voraussetzungen des §814 BGB liegen entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht vor, denn es lässt sich nicht feststellen, dass die Kläger im Zeitpunkt der jeweiligen Mietzahlung um ihren Minderungseinwand wussten. Die weiter gehende Berufung der Kläger ist zurückzuweisen, denn das Amtsgericht hat den Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung zutreffend mit 15 % bemessen.

Die Berufung der Beklagten und ihrer Streithelferin ist begründet, soweit sich das Feststellungsbegehren auf die Zeit nach Schluss der mündlichen Verhandlung bezieht. Da ungewiss ist, wann zukünftig welche Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück stattfinden und welche Störungen von diesen ausgehen werden, lässt sich eine Mietminderung für die Zukunft nicht sicher feststellen, sodass das auf die Zeit nach der mündlichen Verhandlung bezogene Feststellungsbegehren unbegründet ist. Im Übrigen ist die Berufung der Beklagten und ihrer Streithelferin zurückzuweisen, da das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat, dass die Miete im Zeitraum bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung um 15 % gemindert gewesen ist.

a) Minderung dem Grunde nach

Dem Grunde nach zu Recht hat das Amtsgericht darauf erkannt, dass die Miete wegen der von der Großbaustelle ausgehenden Störungen im Klagezeitraum nach § 536 BGB gemindert gewesen ist. Die Kammer nimmt auf ihre bisherigen Entscheidungen in vergleichbaren Fällen (vgl. Urteil vom 7. Juni 2017 – 18 S 211/16 -, vgl. GE 2017, 1550 f. = WuM 2018, 15 ff. und Urteil vom 17. Januar 2018 – 64 S 87/17 -, n. V., Revision anhängig zu BGH – VIII ZR 31/18 -) Bezug und folgt nunmehr der Zivilkammer 67 dahin, dass die Freiheit der Wohnung von Baulärm – mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrages, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen – regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung wird, da “im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort – und auch in Berlin – die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen ist” (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16 -, GE 2016, 486 ff., Rn. 5 m. w. N.).

Für eine solche Auslegung der gegenseitigen Vertragserklärungen spricht, dass sowohl auf die Wohnung einwirkende Immissionen als auch deren Abwesenheit typischerweise Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Miete haben. Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel sieht die negativen Wohnwertmerkmale “besonders lärmbelastete Lage” und “besonders geruchsbelastete Lage” sowie das positive Wohnwertmerkmal “besonders ruhige Lage” vor. Dies rechtfertigt die Annahme, dass die Höhe der vereinbarten Miete regelmäßig davon abhängt, welches Immissionsniveau die Parteien bei Abschluss des Mietverhältnisses zu Grunde legen. Stellt sich das Maß der auf eine Mietwohnung einwirkenden Immissionen mithin als verkehrswesentliche Eigenschaft der Wohnung dar, wird diese übereinstimmend, wenn auch stillschweigend, angenommene Eigenschaft der Wohnung Gegenstand der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung und stellt sich eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus als Mangel dar.

Zu einer erheblichen Verschlechterung des Immissionsniveaus wird dabei nicht jegliche Baumaßnahme in der Nachbarschaft führen. Wenn aber die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe (“besonders ruhig“, “durchschnittlich belastet“, “besonders lärmbelastet“) führen würde, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor. Davon ist bei einem Bauvorhaben des hier vorliegenden Ausmaßes ohne weiteres auszugehen, sodass die Kläger dem Grunde nach zu Recht eine Mietminderung geltend machen.

Nach den Vorgaben der “Bolzplatzentscheidung” (vgl. BGH – VIII ZR 197/14 -, Urteil vom 29. April 2015, BGHZ 205, 177 ff.), wonach das bei Mietvertragsabschluss erkennbare Immissionsniveau nicht Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung werde und Ausgleichsansprüche des Mieters nach Maßgabe einer ergänzenden Vertragsauslegung davon abhängen sollen, ob dem Vermieter seinerseits Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Eigentümer das Nachbargrundstücks zustehen, auf dem die Baumaßnahmen stattfinden, könnten die Kläger hingegen vorliegend keine Mietminderung einwenden. Es ist nicht feststellbar, dass der Beklagten gegenüber ihrer Streithelferin Unterlassungsansprüche oder Ansprüche auf Ausgleichszahlungen nach § 906 BGB zustünden. Die Beklagte und ihre Streithelferin haben vorgetragen, dass sich die durch das Bauvorhaben verursachten Störungen im ortsüblichen Rahmen hielten, insbesondere die Vorgaben der AVV Baulärm eingehalten würden. Jedenfalls in zeitlicher Hinsicht ist dies unstreitig, da in der AVV Baulärm als Nachtzeit die Zeit von 20:00 Uhr bis 7:00 Uhr definiert ist und die Kläger nicht mehr behaupten, dass auf der Baustelle morgens vor 7:00 Uhr oder abends nach 20:00 Uhr gearbeitet werde. Die hier tagsüber konkret einzuhaltenden Richtwerte legen weder die Kläger noch die Beklagte und ihre Streithelferin dar. Die Kläger machen jedoch im Wesentlichen Verkehrslärm sowie Piepsgeräusche von rangierenden Baumaschinen geltend und verweisen daneben auf gelegentlich eingesetzte Baumaschinen wie beispielsweise Presslufthämmer. Auf Grundlage ihres Vortrages ist nicht erkennbar, dass der Immissionsrichtwert (tagsüber) von 55 dB(A), den die AVV Baulärm für Gebiete vorsieht, in denen vorwiegend Wohnungen untergebracht sind, überschritten sein könnte. Die Kläger tragen im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast auch nicht vor, dass die Streithelferin besonders rücksichtslos vorgehe, indem sie die in der AVV Baulärm für einzelne Baumaßnahmen sowie den Einsatz bestimmter Baumaschinen und Geräte empfohlenen Schutzmaßnahmen missachte.

Die Kammer hält aber die Ratio der “Bolzplatzentscheidung” aus den Gründen ihrer bereits zitierten Entscheidungen (vgl. LG Berlin, Urteile vom 7. Juni 2017 – 18 S 211/16 -, a. a. O. und vom 17. Januar 2018 – 64 S 87/17 -) nicht für überzeugend. Das tragende Argument, der Vermieter habe regelmäßig keinen Einfluss darauf, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen und wolle deswegen erkennbar keine Haftung für den Fortbestand derartiger “Umweltbedingungen” übernehmen (vgl. BGHZ 205, 177ff., Rn. 21) geht insofern fehl, als die Mietvertragsparteien die Höhe der Miete typischerweise gleichwohl an Hand der Lage der Wohnung und der auf die Wohnung einwirkenden Umweltbedingungen aushandeln und vereinbaren werden. Entsprechend ist etwa für das Reiserecht anerkannt, dass auf eine Ferienunterkunft einwirkender Baulärm sich als gravierender Reisemangel darstellen kann (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2016 – X ZR 123/15 -), und zwar selbst dann, wenn die Baumaßnahmen für den Reiseveranstalter bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren und im Zeitraum der Reise auch nicht unterbunden werden konnten (vgl. Staudinger/Staudinger (2016) BGB § 651c, Rn. 82 m. w. N.).

Selbst wenn entsprechend der “Bolzplatzentscheidung” nachträgliche Veränderungen der “Umweltbedingungen” nicht unter die gesetzlichen Regelungen über die mietrechtliche Gewährleistung fielen, sondern nach Maßgabe einer ergänzenden Vertragsauslegung auszugleichen wären, entspräche es jedenfalls nicht der Billigkeit, Ausgleichsansprüche des Mieters davon abhängig zu machen, ob dem Vermieter seinerseits Ansprüche gegen den durch Baumaßnahmen störenden Nachbarn zustehen (so auch LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16 -, GE 2016, 915ff.). Der Maßstab des § 906 BGB passt für den Wohnungsmieter, der – anders als der vermietende Eigentümer – selbst kein auch nur abstraktes Interesse daran hat, seinerseits auf dem beeinträchtigten Grundstück Baumaßnahmen vornehmen zu dürfen, auch deswegen nicht, weil im Rahmen des § 906 BGB auf die Beeinträchtigung des Gesamtgrundstücks abzustellen ist, während es für den Wohnungsmieter entscheidend nur auf die Beeinträchtigung der von ihm gemieteten Wohnung ankommt. So mag es etwa dem Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks nach § 906 BGB zuzumuten sein, ortsübliche Störungen entschädigungslos hinzunehmen, die den Gesamtnutzen des Grundstücks um 5 % mindern; so wenn etwa nur fünf Wohnungen im Vorderhaus erheblich durch Baulärm betroffen werden, aber nicht die übrigen fünfzehn Wohnungen, die sich zum Innenhof orientieren oder sich im Seitenflügel und im Hinterhaus befinden. Das bedeutet in dem Beispielsfall aber nicht, dass die Störungen auch den Mietern der erheblich durch Baulärm betroffenen fünf Wohnungen im Vorderhaus ausgleichslos zuzumuten wären.

Soweit die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages um die Planung des Bauvorhabens wusste, die Kläger aber nicht entsprechend informierte, könnte eine ergänzende Vertragsauslegung hier ohnehin nicht zum Ausschluss einer Mietminderung führen. Stellt sich das auf sie einwirkende Immissionsniveau als verkehrswesentliche Eigenschaft einer Mietwohnung dar, so darf der Vermieter ihm bekannte Umstände nicht verschweigen, die in absehbarer Zukunft einen erheblichen Anstieg der Immissionen befürchten lassen. Tut er das doch, handelt er arglistig und kann sich nicht darauf berufen, dass der Mieter ohnehin jederzeit mit dem Beginn von Baumaßnahmen habe rechnen müssen. Es wäre unter solchen Umständen jedenfalls grob unbillig, eine ergänzende Vertragsauslegung zu Gunsten des Vermieters vorzunehmen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017 – 18 S 211/16 -, a. a. O.; so im Ergebnis auch Selk, NZM 2019, 113 ff., 127).

Mit dem Argument, die Kläger hätten auf Grund der Presseveröffentlichungen ab 2010 ebenfalls Kenntnis von den Planungen haben müssen, der angebliche Mangel sei ihnen im Sinne des § 536b BGB nur wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen, können die Beklagte und ihre Streithelferin hingegen nicht durchdringen. Das Unterlassen einer Presserecherche kann allenfalls den Vorwurf leichter Fahrlässigkeit begründen. Einen Beweis dafür, dass den Klägern die Bauplanungen bei Abschluss des Mietvertrages tatsächlich bekannt waren, haben die Beklagte und ihre Streithelferin nicht angetreten.

b) Minderung der Höhe nach

Angesichts der typischerweise mit den durch eine Großbaustelle der hier unstreitigen Qualität verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen ist die Höhe der von Seiten des Amtsgerichts zuerkannten Minderung von 15 % angemessen. Dabei sind die Beklagte und ihre Streithelferin an ihrem erstinstanzlichen Vorbringen festzuhalten, wonach der Abstand zwischen der von den Klägern gemieteten Wohnung und dem Baufeld “mindestens 30 m” betrage. Soweit sie davon abweichend nunmehr im zweiten Rechtszug behaupten, der Abstand betrage mindestens 50 m bis 100 m, sind sie damit nach §§ 529, 531 ZPO präkludiert. Zudem ist zwischen den Parteien unstreitig, dass im Klagezeitraum unmittelbar vor dem von den Klägern bewohnten Miethaus eine Baustraße hergestellt und weitere Erdarbeiten zur Verlegung von Versorgungsleitungen durchgeführt wurden.

Eine noch weiter gehende Minderung der Miete steht den Klägern nicht zu. Wie bereits ausgeführt, tragen sie im Wesentlichen zu baubedingtem Verkehrslärm sowie Piepsgeräuschen von rangierenden Baumaschinen vor und verweisen daneben auf gelegentlich eingesetzte Baumaschinen wie beispielsweise Presslufthämmer. Die nur tagsüber aufgetretenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Nutzens der Wohnung werden auch unter Berücksichtigung der mit den Baumaßnahmen verbundenen Staubentwicklung mit der zuerkannten Minderung von 15 % angemessen kompensiert.”

Steht es dem Vermieter im Anschluss an eine Modernisierungsmieterhöhung frei, einen verbleibenden Spielraum bis zur Höhe der ortsüblichen Miete im Zuge einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auszuschöpfen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 253/18, Beschluss vom 24.05.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat schließlich auch Merkmalgruppe 4 zutreffend als positiv bewertet. Der Umstand, dass die Kosten für den Anschluss an das Fernwärmenetz gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umgelegt worden sind, führt nicht dazu, dass der Energieverbrauch von kleiner als 120 kWh/(m²a) im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB nicht berücksichtigt werden kann. Vielmehr steht es dem Vermieter auch im Anschluss an eine Modernisierungsmieterhöung frei, einen verbleibenden Spielraum bis zur Höhe der ortsüblichen Miete im Zuge einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auszuschöpfen. Verstellt ist ihm lediglich der umgekehrte Weg, die Miete, gestützt auf die Modernisierungmaßnahme, zunächst nach § 558 BGB und anschließend noch einmal nach § 559 BGB zu erhöhen.”

Sind die wohnwertmindernden Merkmale “Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar” und “Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar” als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 253/18, Beschluss vom 24.05.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat Merkmalgruppe 2 zutreffend als neutral bewertet. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass aktuell sowohl ein Geschirrspüler als auch eine Waschmaschine in der Küche betrieben werden. Für die Behauptung, dass Waschmaschine und Geschirrspüler zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung nicht anschließbar gewesen seien, ist die Beklagte beweisfällig geblieben. Die Kammer geht allerdings auf Grundlage des als Anlage B2 (vgl. Bl. 61 d. A.) vorgelegten Montageberichts vom 9. Mai 1988 davon aus, dass die Beklagte die eigentlichen Anschlüsse, also Kupplungen für den Wasserzulauf und den Abwasserablauf an den vorhandenen Leitungen, auf eigene Kosten einbauen ließ. Daraus folgt jedoch nicht, dass die Kläger sich so behandeln lassen müssten, als könnten Waschmaschine und Geschirrspüler in der Küche nicht betrieben werden. Der Beklagten ist zwar zuzugeben, dass die Geräte auch dann nicht ohne weiteres anschließbar sind, wenn geeignete Kupplungen zum Anstecken oder Anschrauben der Verbindungsschläuche an den vorhandenen Leitungen fehlen. Bei der Entscheidung, ob das (negative) Mietspiegelmerkmal schon damit erfüllt ist oder nicht, muss aber berücksichtigt werden, dass es als Grundlage für die Spanneneinordnung der Wohnung dient, die wiederum wesentliches Kriterium für die auf Grundlage von § 287ZPO im Wege der Schätzung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete ist. Vorliegend entspricht eine Spannenstufe einer Mietdifferenz von 0,54 Euro/m² ([10,00 Euro/m² – 7,32 Euro/m²] /5) oder, bezogen auf die Wohnungsgröße, von mehr als 47,00 Euro monatlich, während die Kosten für den bloßen Einbau von Kupplungen in vorhandene Leitungen nach Schätzung der Kammer in der Größenordnung von 80,00 Euro liegen. Dem gegenüber erfordert beispielsweise das Merkmal “Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle“, das zur gleichen Mietdifferenz führt, Investitionen in der Größenordnung mehrerer Tausend Euro. Vor diesem Hintergrund hält die Kammer es im Rahmen der ihr nach § 287 ZPO obliegenden Schätzung für unangemessen, die wohnwertmindernden Merkmale “Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar” und “Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar” schon dann als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können.”

Ist das wohnwerterhöhende Merkmal “vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe” der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels 2017 nur erfüllt, wenn für jeden interessierten Mieter auch tatsächlich ein Stellplatz zur Verfügung steht?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 226 C 14/19, Urteil vom 23.05.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Das von der Klägerin geltend gemachte wohnwerterhöhende Merkmal “Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe” ist nicht erfüllt. Unstreitig steht der Beklagten bisher kein Pkw-Stellplatz zur Verfügung. Sie hat sich zwar offenbar bisher auch nicht bei der Klägerin um einen solchen Stellplatz bemüht, da aber offenbar immer erst nach einigem Zeitablauf einzelne Stellplätze frei werden, könnte ihr auch bei entsprechendem Interesse nicht zeitnah ein Platz zur Verfügung gestellt werden. Allerdings lässt der Wortlaut dieses Merkmals nicht eindeutig erkennen, ob es nur dann erfüllt sein kann, wenn dem betreffenden Mieter tatsächlich ein PKW-Stellplatz angeboten wird. Nach Auffassung des Gerichts spricht die Verwendung der Formulierung “Angebot” dafür, dass für jeden interessierten Mieter auch ein Stellplatz zur Verfügung stehen muss, denn ein “Angebot” erzeugt die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen muss (so auch LG Berlin, Urteil vom 16.10.2018 – 67 S 150/18 -). Dazu muss das Stellplatzkontingent jedenfalls so groß sein, dass allen interessierten Mietern jedenfalls pro Wohneinheit ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden kann, was vorliegend unstreitig nicht der Fall ist. Selbst wenn man dieser Auslegung nicht folgte, ist auch das von der Klägerin behauptete Angebot von 11 Stellplätzen für 28 Wohneinheiten jedenfalls nicht ausreichend dimensioniert. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 02.03.2017, 67 S 375/16) hat in Bezug auf das Merkmal “abschließbarer Fahrradabstellraum” entschieden, dass die Kapazität des Fahrradabstellraumes, obwohl der Mietspiegel insoweit keine bestimmte Größe vorgibt, im Verhältnis zu den Mietparteien und damit den potentiellen Nutzern so dimensioniert sein muss, dass noch von einer tatsächlichen Wirkung auf den Wohnwert ausgegangen werden kann. Diese Auslegung des Landgerichts Berlin zum ähnlichen Merkmal des Fahrradabstellraumes, der das Gericht folgt, ist jedenfalls auf das hier relevante Merkmal bezüglich der Pkw-Stellplätze zu übertragen. Die vorliegend bestehende Kapazität von nur einem Pkw-Stellplatz für jeweils 2,5 Wohnungen ist danach nicht ausreichend, um bereits eine Wohnwerterhöhung bewirken zu können.”

Kommt ein Stichtagszuschlag nur dann in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel – hier dem aus 2015 und dem aus 2017 – eine erhebliche Steigerung erfahren hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 18/19, Urteil vom 31.07.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Einen Stichtagszuschlag hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei nicht vorgenommen. Soweit ein solcher durch den Tatrichter im Rahmen und in den Grenzen des § 286 ZPO vorgenommen werden kann, ohne dass dies zwingend wäre, liegen hier die Voraussetzungen nach den insoweit vom BGH bestätigten Maßstäben schon nicht vor (vgl. BGH, Urt. 15. März 2017 – VIII ZR 295/15, WuM 2017, 208). Ein Stichtagszuschlag kommt danach nur dann überhaupt in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel – hier dem aus 2015 und dem aus 2017 – eine erhebliche Steigerung erfahren hat, so dass davon ausgegangen werden müsste, dass der ältere Mietspiegel – hier der aus 2015 – die festzustellende Einzelvergleichsmiete nicht mehr zutreffend abbildet.

Unabhängig davon, dass die Beklagte selbst nicht begründet, auf welche konkrete Mietabweichung sie ihre Auffassung stützt, dass ein Stichtagszuschlag vorzunehmen ist, ist eine solche ist hier nicht gegeben. Die Einzelvergleichsmiete liegt – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat – nach dem Mietspiegel 2015 bei 6,94 Euro/m², nach dem Berliner Mietspiegel 2017 bei 7,04 Euro/m².

Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld G1 einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 4,40 Euro/m² bis 7,52 Euro/m² und einen Mittelwert von 5,62 Euro/m² ausweist. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage ergibt sich wegen überwiegend wohnwerterhöhender Merkmale in zwei Merkmalgruppen ein Zuschlag von 40% zum Mittelwert (2 x 0,38 Euro/m² =0,76 Euro/m ²) sowie zusätzlich – wegen des Sondermerkmals hochwertiger Bodenbelag ein Zuschlag von weiteren 0,56 Euro/m².

Im Mietspiegel 2017 weist das Mietspiegelfeld G1 eine Mietzinsspanne von 4,40 Euro/m² bis 8,22 Euro/m² und einen Mittelwert von 6,00 Euro/m² aus. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ergibt sich wiederum ein Zuschlag von 40% zum Mittelwert (2x 0,52 Euro/m² = 1,04 Euro/m²), insgesamt eine Einzelvergleichsmiete von 7,04 Euro/m². Das Sondermerkmal ist im Mietspiegel 2017 weggefallen; die Ausstattung findet im Rahmen der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) Berücksichtigung, die bereits wohnwerterhöhend in Ansatz gebracht wurde. Eine Differenz von 0,10 Euro/m² ist keine erhebliche Mietsteigerung.”

Liegt ein erheblicher Mangel vor, wenn durch eine Modernisierungsmaßnahme der Balkon um etwa 0,75 qm verkleinert wird und dies einem Anteil von 1,57% der Gesamtwohnfläche entspricht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 14/19, Beschluss vom 12.04.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Amtsgerichts zur Nichterheblichkeit der Verkleinerung der Balkonfläche. Nach ständiger Rechtsprechung wird ein erheblicher Mangel bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% der Wohnungsgröße indiziert (BGH, Urteil vom 28.09.2005 –VIII ZR 101/04). Dies schließt allerdings nicht aus, dass im Einzelfall schon bei geringeren Abweichungen die Erheblichkeitsschwelle überschritten wird. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Denn nach dem eigenen Vortrag der Klägerin hat sich die Fläche des Balkons nur um 0,75 m2 verkleinert, was einem Anteil von 1,57% der Gesamtwohnfläche von 47,87 m2 entspricht. Durch die Verkleinerung des Balkons wird auch nicht dessen Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in nicht unerheblicher Weise gemindert. Zur Vermeidung von Widerholungen wird insoweit auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Schließlich ist es nicht ersichtlich, inwieweit durch die Dämmung der Zugang zum Balkon verkleinert worden wäre, da die Balkontür, wie aus den zur Akte gereichten Fotos ersichtlich, in das Wohnzimmer hinein öffnet.”

Liegt grundsätzlich ein erheblicher Mangel vor, wenn es aufgrund einer oberhalb des Balkons errichteten Dachterasse bzw. des Schießscharteneffektes durch eine 14 cm breite Dämmung zu einer nachträglichen Verschattung einer Wohnung kommt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 14/19, Beschluss vom 12.04.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die Klage auf Feststellung einer Mietminderung zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen entsprechenden Anspruch aus § 536 Abs. 1 BGB i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, nur einen angemessen herabgesetzten Mietzins zu entrichten.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 bleibt dabei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Zurecht hat das Amtsgericht angenommen, dass ein Mangel vorliegt, da nach dem Abschluss des Mietvertrages die Mietsache sich nach den Modernisierungsmaßnamen unstreitig verändert hat.

Die Mängel berechtigen jedoch nicht zur Minderung, denn sie sind unerheblich. Unerheblich sind Mängel, die den Gebrauchswert der Wohnung nur geringfügig beeinträchtigen, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoßen würden, (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 536 Rn. 46 ff). So kann es liegen, wenn die Abweichung objektiv geringfügig ist und nur das ästhetische Empfinden, nicht aber wesentlich die Brauchbarkeit stört (vgl. Häublein in MüKo, 7. Aufl. § 536, Rn. 21). Dies ist vorliegend der Fall. Im einzelnen:

Die nachträgliche Verschattung der Wohnung aufgrund der oberhalb des Balkons errichteten Dachterasse bzw. der Schießscharteneffekt durch die 14 cm breite Dämmung stellen allenfalls einen solchen unerheblichen Mangel dar.

Die starke Verdunkelung des Wohnzimmers kann zwar grundsätzlich eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung begründen. Wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, ist die Wohnung “immer noch recht hell“. Das große Wohnzimmer verfügt über drei Fenster, von denen keines von den Terrassen tangiert wird. Nichts anderes folgt aus dem Vortrag der Klägerin, sie müsse in der dunklen Jahreszeit das Licht am Morgen länger angeschaltet lassen und am Abend früher einschalten. Dieser Vortrag ist gänzlich pauschal und einer Beweiserhebung nicht zugänglich. Selbst die Klägerin trägt nicht vor, das Zimmer sei nur mit eingeschalteter Lichtquelle tatsächlich nutzbar. Für die weitere Behauptung der Klägerin, das Schlafzimmer und die Küche seien deutlich verschattet, hat die Klägerin nunmehr zwar Fotos eingereicht. Diese belegen ihr Vorbringen jedoch nicht. Die Schwarz-Weiß-Abzüge sind, soweit sie nicht den Balkon, das Wohnzimmer und die Abkofferung betreffen, völlig undeutlich und lassen keinerlei Rückschlüsse auf die gerügte Situation zu. Welches Fenster dort abgebildet ist, erschließt sich nicht; eine Küche vermag die Kammer auf den Fotoausdrucken nicht zu erkennen.”

Hat der Vermieter die Pflicht, auf Verlangen des Mieters eine Überprüfbarkeit der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung durch Vorlage der Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist, zu ermöglichen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 10 C 221/19, Urteil vom 18.07.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag in Verbindung mit §§ 259, 556 Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Vorlage der streitgegenständlichen vertraglichen Vereinbarungen.

Aus den vorgenannten Regelungen folgt die Pflicht des Vermieters, auf Verlangen des Mieters eine Überprüfbarkeit der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung durch Vorlage geeigneter Belege zu ermöglichen. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Unterlagen gehören dabei auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556Abs. 3 S. 5 und 6 BGB erforderlich ist (vgl. etwa BGH, Beschl. v. 22.11.2011, VIII ZR 38/11).

Das hier streitgegenständliche Verlangen der Klägerin erweist sich im vorgenannten Sinne als sachgerecht. Die Klägerin hat hinreichend dargelegt, dass sie und welche konkreten Bedenken sie bezüglich der abgerechneten streitgegenständlichen Kostenposition der Beklagten hat und inwiefern sie sich durch Einsichtnahme in die bestehenden Verträge weitere Aufklärung darüber erhofft, ob die Beklagte nur Kosten für tatsächlich angefallene und geschuldete Leistungen auf die Mieter umlegt. Dieses Verlangen der Klägerin erweist sich als nachvollziehbar.

Weder aus den von der Beklagten bisher vorgelegten Rechnungen der “X” GmbH, die sich auf mehrere Objekte beziehen und lediglich schlagwortartige Bezeichnungen der behaupteterweise erbrachten Leistungen und diesbezügliche Pauschalpreise beinhalten, noch aus dem Vortrag der Beklagten ist bei verständiger Würdigung hinreichend erkennbar, welche konkreten Arbeitsleistungen von den Mitarbeitern der “X” GmbH tatsächlich erbracht worden sind und inwiefern diese Arbeitsleistungen bzw. welche Arbeitsleistungen allgemein von den in den Rechnungen genannten Pauschalen umfasst sind. Auch kann mit Hilfe der Rechnungen nicht geprüft werden, ob und inwiefern die berechneten Leistungen und Kosten auch tatsächlich geschuldet waren. Vor diesem Hintergrund bedarf es keiner abschließenden Entscheidung darüber, ob sich das Verlangen der Klägerin bereits mit einer nach ihrer Behauptung durch die mediale Berichterstattung bei ihr entstandenen Besorgnis über das die Nebenkostenabrechnungen betreffende Geschäftsgebaren der Beklagten rechtfertigen ließe.

Der Berechtigung des Vorlageinteresses der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass die von der Beklagten abgerechneten Betriebskosten nach Behauptung der Beklagten in den Jahren seit dem Jahr 2014 nicht deutlich gestiegen seien. Das Vorlagerecht des Mieters besteht unabhängig von der Entwicklung der Betriebskosten in bestimmten Zeitabschnitten. Die Berechtigung des Mieters ist nicht auf die Prüfung von Kostensteigerungen beschränkt, sondern soll eine umfassende Prüfung der abgerechneten Kosten ermöglichen. Die Klägerin hat ihr Einsichtsverlangen auch nicht maßgeblich auf eine für die letzten Jahre behaupteten Kostensteigerung gestützt.

Entgegen der Ansicht der Beklagten muss die Klägerin auch keine bestimmte Pflichtverletzung der Beklagten substantiiert behaupten oder nachweisen, um das Vorlagerecht zu begründen. Wie dargestellt, soll das Vorlagerecht dem Mieter u.a. gerade die Möglichkeit geben, etwaige Einwendungen gegen die erteilte Abrechnung zu prüfen und mithin die Frage zu klären, ob mit der Abrechnung eine Pflichtverletzung begangen wurde oder nicht.

Kann ein Wach- und Schließdienst in den Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Vermieter den Wachdienst vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden innerhalb des Gebäudes – wie Farbschmierereien oder zerstörte Briefkästen – vorzubeugen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 231/18, Beschluss vom 08.07.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) aa) bis bb) wie folgt aus: „Zwar genügte die Vereinbarung der Umlage der Kosten für einen Wach- und Schließdienst formal wohl noch den Anforderungen der §§ 556 Abs. 1 BGB, 2 Nr. 17 BetrKV.

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bezeichnete Betriebskosten trägt; wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, trägt der Vermieter nach der Grundregelung in § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Die Miete ist dem gesetzgeberischen Ansatz nach als Inklusivmiete ausgestaltet worden; die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten sind grundsätzlich mit der Miete abgegolten (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 50; vgl. auch BGH, Urt. v. 19.12.2018 – VIII ZR 254/17, WuM 2019, 92).

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen; für die Aufstellung der Betriebskosten gilt nach § 556 Abs. 3 BGB die BetrKV.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Kosten für einen Concierge-/Pförtnerdienst als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV erstattungsfähig sein. Sie sind – anders als Hauswartkosten – jedoch nur umlagefähig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für einen solchen Dienst besteht, denn sie sind – im Unterschied zum Hauswart – in der BetrKV nicht ausdrücklich genannt (vgl. BGH, Beschl. v. 05.04.2005 – VIII ZR 78/04, WuM 2005, 336, mwN).

Im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV ist eine Umlage als “sonstige Betriebskosten” nur dann möglich, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Die Vereinbarung der Umlage von Concierge-/Pförtnerkosten setzt demnach eine ausdrückliche Benennung im Mietvertrag voraus; die Bezeichnung als “sonstige Betriebskosten” reicht für eine wirksame Kostenumlage nicht aus (vgl. BGH, Urt. v. 07.04.2004 – VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290; Wall).

Hier wurden unter Ziff. 7 in der Anlage 3 zum Mietvertrag als sonstige Betriebskosten (unter anderem) die “Kosten Sicherheitsdienst” genannt. Offen bleiben kann, ob diese Bezeichnung mit der Benennung in der Betriebskostenabrechnung – “Wach- und Schließdienst” – noch in Übereinstimmung gebracht werden kann.

bb) Die Umlage genügt jedenfalls nicht den materiellen Anforderungen, die der Bundesgerichtshof an die Umlagefähigkeit solcher an das Sicherheitsbedürfnis der Mieter anknüpfenden Kosten stellt; es müsste danach eine konkrete praktische Notwendigkeit – hier – für den Sicherheitsdienst bestehen, er aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten sein, wobei die Würdigung der dafür maßgeblichen, von Vermieterseite vorzutragenden Umstände dem Tatrichter obliegt. Die von der Beklagten vorgetragenen Umstände tragen eine Umlagefähigkeit nicht.

Für die Beurteilung relevante Gesichtspunkte können die Größe der Wohnanlage sein, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; es ist konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vorzutragen (vgl. BGH, Beschl. v. 05.04.2005, aaO).

Die Umlegbarkeit steht außerdem in Frage, wenn der Vermieter den Pförtner vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden innerhalb des Gebäudes – wie Farbschmierereien oder zerstörten Briefkästen – vorzubeugen (vgl. zur Instanz-Rspr auch: BeckOK MietR/Pfeifer, 15. Ed. 01.03.2019, BGB § 556 Rn. 1009ff.).

In der Betriebskostenabrechnung hat die Beklagte angegeben, es handele sich um alle Kosten für den Wach- und Schließdienst; der Aufwand würde in einzelnen Monaten Schwankungen unterliegen, die sich auf die Höhe der Kosten in den einzelnen Monaten auswirken. Weiterhin ist angegeben, dass “In diesem Jahr” (2016) zudem Kosten für den auf vielfachen Wunsch eingerichteten Concierge-Dienst angefallen seien.

Die Argumentation der Beklagten für die Einrichtung eines Wachschutzes basiert auf einer ganz allgemeinen, nur begrenzt von sachlichen Argumenten getragenen Gefahrenlage, wie sie außerdem in jeder Großstadt anzutreffen ist. Es erschließt sich nicht, welche konkrete Gefahr für die Mieter bzw. welches konkrete besondere Sicherheitsbedürfnis hier das Erfordernis einer 24-Stunden – 7-Tage/Woche-rund-um-die-Uhr-Bewachung begründen sollte.

Erstinstanzlich hat die Beklagte – vom Kläger bestritten – ausgeführt, dass die Vermietung von Wohnraum “in einem bundesweit bekannten Brennpunktgebiet” notwendigerweise erhöhte Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten des Vermieters mit sich bringe. Der Einsatz eines Sicherheitsdienstes in den Häusern ####straße 64, 66 und 68 (der Kläger bewohnt die Hausnr. 68) – einer Wohnanlage mit wohl 343 Wohneinheiten – sei eine notwendige Maßnahme zum Schutz des Eigentums und der Gesundheit der Mieter und deren Bedürfnis nach gesteigerter Sicherheit sowie zur Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung im Hinblick auf den aktiven Drogenhandel vor Ort. Die Beauftragung eines 24-stündigen Sicherheitsdienstes sei damit erforderlich. Der Kläger könne sich nicht der Kenntnis verwehren, dass in der Vergangenheit “nicht nur zahlreiche Fälle von Vandalismus und rechtswidrigen Sperrmüllablagerungen, die eine erhebliche Brandgefahr mit sich bringen, aufgetreten sind, sondern auch die Sicherheit der Mieter durch unbefugte Dritte im Gebäude erheblich gefährdet war.” Sie verweist auf die “auf dem Vormarsch befindliche Clan-Kriminalität“, insbesondere zwei Ereignisse in 2018 (Massenschlägerei vor dem Rathaus Neukölln am 02.09.2018 und das Erschießen eines Clan-Mitgliedes am 09.09.2018 vor dem Eingang des Tempelhofer Feldes); beide Tatorte lägen nur wenige hundert Meter von der Wohnung des Klägers entfernt. Wenige Häuser neben der Wohnanlage befinde sich zudem eine Drogenentzugsklinik, die als Tagesklinik für Drogenabhängige diene. Diese hätten regelmäßig Ausgang und würden sich vornehmlich in den angrenzenden Gebieten aufhalten. Daraus ergäbe sich eine “gewisse Unsicherheit” in Bezug auf die Wohnsituation.

Den Concierge-Dienst hat die Beklagte nach eigenen Angaben eingerichtet, um den Mietern den Kellerschlüssel aushändigen zu können, weil diese aus Sicherheitsgründen nicht an die Mieter ausgegeben werden könnten.

Die Abwendung von Vandalismus-Schäden und Sperrmüllablagerungen liegt – wie der Kläger zu Recht eingewandt hat – überwiegend im Interesse des Vermieters; weshalb Kellerschlüssel nicht den Mietern ausgehändigt werden können, sondern nur von Fall zu Fall durch den Wachschutz, lässt sich dem Vortrag der Beklagten nicht entnehmen, erschließt sich auch sonst nicht.

Die konkreten, über das übliche Maß deutlich hinausgehenden, an Bedürfnisse der Mieter anknüpfenden Anforderungen an die Aufrechterhaltung der Sicherheit sowie die Höhe der in die Abrechnung eingestellten 209.922,96 Euro kann auch unter Hinzuziehung des erstinstanzlich vorgelegten Dienstleistungsvertrages der Beklagten mit der #### GmbH flash-security vom 10.06.2013 nicht nachvollzogen werden.

Danach findet eine Überwachung des Objektes an 24 Stunden sieben Tage die Woche statt. Von 7.00 bis 19.00 Uhr am Tage werde die Überwachung vornehmlich im Eingangsbereich im Wege eines Pförtnerdienstes vorgenommen, der den Zutritt der Personen zum Objekt überwache und “im Falle von Gefahrensituationen einsatzbereit” sei. Ab 19.00 Uhr bis 7.00 Uhr werde der Komplex zusätzlich bestreift. Der Sicherheitsmitarbeiter verlasse den Eingangsbereich des Komplexes und laufe das Anwesen ab.

In der Anlage 1 zum Dienstleistungsvertrag wird unter Ziff. 2 die Situation eingeschätzt, wobei als ein wesentliches Ziel die “Aufwertung des Bestandes” angegeben wird, die allerdings vor allem im Interesse der Beklagten liegen dürfte. Die Auftragnehmerin leitet aus der “lagegebundene(n) Angrenzung zur #### sowie dessen multikulturellem Umfeld” (ohne weiteren Zwischenschritt) die ganzjährig gegebene Möglichkeit ab, dass bestandsfremde Personen das Gelände betreten.

Der Vertrag hatte nach § 7 zunächst eine Laufzeit vom 10.06.2013 bis 30.06.2016, danach verlängert er sich jeweils um ein Jahr, sofern er nicht gekündigt wird. Ausweislich der Anlage 2 zum Dienstleistungsvertrag werden 2.880 Einsatzstunden zu 15,90 Euro “im Zuge der Konzeptumsetzung“, insgesamt 45.792 Euro auf die Vertragslaufzeit umgelegt; im Übrigen erhalte die Auftragnehmerin monatlich pauschal 13.130 Euro netto. Unter Zugrundelegung dieser Zahlen ergibt sich weder der in Ansatz gebrachte Betrag noch erschließen sich Höhe (Abrechnungsjahr 2016, Mietvertragbeginn Mai 2016), Hintergrund bzw. Umlagefähigkeit der Konzeptumsetzungskosten.”