Ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass die ordentliche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, erfolgen darf?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 220/18, Beschluss vom 18.06.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kammer hält schließlich hilfsweise auch daran fest, dass die Eigenbedarfskündigung vom 4. Juli 2017 schon nach der ursprünglichen Mietvertragsvereinbarung an Nr. 10 der “Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)” scheitern würde. Im Kündigungsschreiben ist zwar ein berechtigter Eigenbedarf des Klägers dargelegt, ein “besonderer Ausnahmefall”, in dem “wichtige berechtigte Interessen” des Vermieters “eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”, liegt nach dem Kündigungsschreiben aber nicht vor. Insbesondere ist nicht erkennbar, aus welchen Gründen der Kläger die Lebensumstände seines Vaters nur dadurch angemessen verbessern kann, dass er ihm die von der Beklagten genutzte Wohnung zur Verfügung stellt, die er zudem zunächst zu modernisieren beabsichtigt. Dem Kündigungsschreiben ist nicht zu entnehmen, welche alternativen Lösungen der Kläger für die Verbesserung der Wohnsituation seines Vaters in Erwägung gezogen und aus welchen Gründen er diese als unzumutbar verworfen hatte.”

Stellt die Beleidigung einer anderen Mieterin als “Fotze” eine Straftat und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, die eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Neuruppin (AG Neuruppin – 43 C 61/18, Urteil vom 16.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neuruppin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kündigung war auch berechtigt, da der Beklagte den Hausfrieden derart nachhaltig gestört hat, dass unter Berücksichtigung aller Einzelfallumstände sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar war, §§ 543Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Unstreitig hat der Beklagte die Frau … als “Fotze” betitelt, als beide im Treppenhaus des Mietobjekts zusammentrafen. Solche schweren Beleidigungen stellen Straftaten und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, auch wenn sie nicht gegenüber dem Vermieter, sondern anderen Hausbewohnern ausgebracht werden. Als Mitarbeiterin der Mieterin der Erdgeschossräume hält sich die Frau … regelmäßig im Haus auf und ist damit Teil der Hausgemeinschaft und unterliegt ebenfalls dem Schutzbereich des zu wahrenden Hausfriedens. Derart schwerwiegende Beleidigungen können auch schon bei einmaliger Begehung eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Eine andere Bewertung kommt nur dann in Betracht, wenn sich die Pflichtverletzung als weniger schwerwiegend darstellt, weil sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang mit einer bereits vorausgegangenen streitigen Atmosphäre erfolgt ist oder als momentane und vereinzelt gebliebene Unbesonnenheit zu bewerten ist. (LG Köln WuM 1993, 349; LG Berlin Das Grundeigentum 1991, 151; LG Berlin Das Grundeigentum 1991, 933; LG Berlin WuM 1987, 56; LG Offenburg WuM 1986, 250; Schmidt-Futterer Mietrecht 13. Aufl. Rn 187 zu § 543 BGB) Bei wechselseitigen Beleidigungen kann eine Kündigung ausscheiden, ebenso wenn der Beleidigende durch sein Gegenüber durch einen abfälligen Gesprächston oder Unhöflichkeiten provoziert worden ist. Dabei ist auch das soziale Milieu bzw. die soziale Herkunft des Beleidigers zu berücksichtigen und ob der Betroffene die Beleidigung erst nimmt. (Schmidt-Futterer a.a.O. Rn 188 zu § 543BGB) Hier wendet der Beklagte lediglich ein, die Frau … habe ihn barsch und unfreundlich sowie vorwurfsvoll aufgefordert, den Urin seiner Hundewelpen im Hausflur zu beseitigen, obwohl er schon in Begriff gewesen sei, dies zu tun. Dies allein rechtfertigt aber keine schwere Beleidigung mit Verbalinjurien der vorliegenden Art. Ohne Weiteres hielt sich die beklagtenseits dargestellte Reaktion der Frau … auch noch im Rahmen dessen, was situationsangemessen sozial üblich ist. Insbesondere hat der Beklagte nicht im Einzelnen dargetan, dass er seinerseits durch die Frau … zuvor beleidigt worden ist oder dass diese ihn in sonst unangemessener herabwürdigender Weise angesprochen hätte. Es ist deshalb nicht ersichtlich, dass sich der Beklagte in nachvollziehbarer Weise veranlasst gesehen haben könnte, die Frau … in derart schwerer Weise zu beleidigen, zumal die von dem Beklagten als Mann ausgebrachte Äußerung offenbar auch darauf abzielte, die Frau … in ihrer Eigenschaft als Frau herabzuwürdigen. Selbst bei einer unterstellten – hier ohne Weiteres nicht ersichtlichen – schlichten Persönlichkeit des Beklagten war die ausgebrachte Beleidigung deshalb aus Sicht der Frau … auch ernstzunehmen. Zwar kann dem Beleidiger zu Gute kommen, wenn es sich lediglich um einen momentanen Kontrollverlust handelt. (vgl. LG Köln WuM 1993, 349) Selbst dies entschuldigt aber keinen derart schweren Angriff auf das Ehr- und Selbstwertgefühl eines Anderen, insbesondere wenn – wie hier – dem zugrundeliegenden Anlass, nämlich ein etwaig barsches, unfreundliches und vorwurfsvolles Auftreten der Frau …, lediglich das Gewicht einer Lappalie zukommt. Dabei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass beide im selben Haus wohnen bzw. arbeiten und sich dort immer wieder begegnen können. Dies setzt ein gewisses Vertrauensverhältnis als Mindestbasis für ihren Umgang voraus. (vgl. LG Offenburg WuM 1986, 25) Bei ohne adäquaten Anlass ausgebrachten schweren Beleidigungen, die geeignet sind, das Ehr- und Selbstwertgefühl des Anderen in besonderer Weise herabzusetzen, ist auch ein dafür erforderliches Mindestvertrauensverhältnis nicht mehr gegeben.

Zwar ist der hierauf gestützten Kündigung entgegen der Grundregel des § 543 Abs. 3 BGB keine Abmahnung vorausgegangen. Bei schwerwiegenden Beleidigungen kann aber bereits ein einmaliger Vorfall auch ohne Abmahnung zur Kündigung berechtigen, wenn bereits die einmalige Beleidigung in ihrer konkreten Form ein solches Gewicht hat, dass sie das erforderliche Vertrauen zerstört. Denn zerstörtes Vertrauen kann durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden. (BGH NJW-RR 2011, 89; AG München Urteil vom 19.11.2014 542 C 16687/14 = BeckRS 2016, 12168; LG Berlin Urteil vom 15.01.1991 64 S 297/90 = Das Grundeigentum 1991, 933; Schmidt-Futterer a.a.O. Rn 189 zu § 543 BGB) Dies ist auch hier der Fall, da – wie bereits vorstehend ausgeführt – die Art der Beleidigung zeigt, dass der Beklagte die Grundvoraussetzung für ein gedeihliches Miteinander nicht beachtet, nämlich den Respekt vor der Person und der Würde des Anderen, der auch bei Interessenskonflikten und verbalen Auseinandersetzungen zu wahren ist.”

Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beeinflusst die Ausstattung einer Wohnung die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dem entsprechend kann den Wertungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel zufolge die Qualität des Bodenbelages den Wohnwert erhöhen (vgl. Berliner Mietspiegel 2017, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017, S. 6, 39 f., 86ff.) Nach dem Wortlaut der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 gilt das für die Ausstattung der Wohnung mit hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder einem gleichwertigen Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume (vgl. Merkmalgruppe 3: Wohnung).

Der Kläger übersieht im Rahmen seiner Argumentation, dass sich Dielen – obwohl sie in Berlin in Altbau-Wohnungen weit verbreitet sind – in der Beschreibung der Qualitätsanforderungen des wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmals nicht wiederfinden. Die nicht wohnwerterhöhende Berücksichtigung ist demnach die Regel.

Auch dem Interviewerhandbuch zum Berliner Mietspiegel 2017 lässt sich kein Hinweis entnehmen, dass die Arbeitsgruppe Mietspiegel Dielen generell als wohnwerterhöhendes Ausstattungsmerkmal angesehen hat. Als den ausdrücklich genannten hochwertigen Belägen gleichwertig genannt wird dort (lediglich) moderner PVC-Boden (Interviewerhandbuch, Hamburg Juli 2016, S. 33).

Danach entspricht der (hohe) Qualitätsmaßstab, den das Amtsgericht angelegt hat, den Wertungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel.

Da Dielenboden weder nach der Orientierungshilfe noch unter Berücksichtigung des Interviewerhandbuchs als hochwertiger Bodenbelag gilt; müsste er – um den “Qualitätssprung” zum hochwertigen Bodenbelag zu schaffen – den genannten, als hochwertig anerkannten Bodenbelägen gleichwertig sein, was unter – entsprechend – engen Voraussetzungen möglich sein kann, aber mitnichten die Regel ist (Kammer, Urt. v. 16.11.2016 – 65 S 187/16, Grundeigentum 2017, 53).

Das kann bei hochwertigen, hinsichtlich der Qualität der Verlegung und des Holzes mit Parkett vergleichbaren Dielen der Fall sein, nicht aber bei Dielen, die – wie der Kläger hier selbst einräumt und durch die zur Akten gelangten Fotos belegt ist – nicht frei von Gebrauchsspuren, Unebenheiten, Fehl- und Flickstellen sind.

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht zu Recht keinen Beweis über den Umfang der von den Beklagten durch Fotos belegten Qualitätsmängel der Dielen erhoben. Schon der Vortrag der Kläger rechtfertigt die Annahme des wohnwerterhöhenden Merkmals eines hochwertigen Bodenbelages nicht.”

Führt die Aufnahme von tatsächlich nicht bestehenden Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Modernisierungsankündigungsschreiben zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 124/18, Urteil vom 06.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Wenn die Klägerin dann aber in der Anlage 4 der Ankündigung unter der Überschrift “Mitwirkungshandlung und Leistungen der Mieter” unter anderem mitteilt, dass die Termine zur Schaffung von Baufreiheit in der Wohnung und im Keller gesondert durch Aushänge mitgeteilt würden, die Baufreiheit dann bitte zu gewährleisten sei, alle nicht bauseitigen Anbauten in und an der Wohnung zu beseitigen und Anpflanzungen in etwaigen Gärten in einer Breite von ca. 2 m ab Hauswand herauszunehmen seien, so handelt es sich um eine Fehlinformation, die nicht nur den Regelungen in §§ 555a Abs. 3, 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 6, 7 BGB widerspricht, sondern auch dem anerkannten Grundsatz, dass sich dem Begriff der Duldung schon seinem Wortsinn nach keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit entnehmen lässt, die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters – über die Gewährung des Zugangs zu den vermieten Räumen hinaus – aktiv zu unterstützen; der Begriff der “Duldung” beschreibt passives Verhalten (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 20117, § 555d Rn. 17; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 555d Rn. 2; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 555a Rn. 10 Staudinger/V Emmerich (2018) BGB § 555d Rn. 4; Kammer, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15, NJW 2016, 2582).

Die Klägerin informiert die Beklagte damit unzutreffend über die auf sie zukommenden Belastungen mit der Folge, dass ihr eine sachgerechte Beurteilung der Lage gerade nicht ermöglicht wird, denn sie geht – aufgrund der Fehlinformation – von einer unrichtigen Tatsachengrundlage aus.

Es liegt auf der Hand, dass es für den einzelnen Mieter einen erheblichen Unterschied macht, ob er die erforderliche Baufreiheit einschließlich etwaiger (De-)Montagearbeiten in dem von der Klägerin vorgegebenen Zeitfenster selbst zu schaffen hat oder auf eigene Kosten gewährleisten muss oder – wie es der Rechtslage entspricht – der Vermieter dafür verantwortlich ist.

Wird der Umfang der Maßnahmen – hier unter anderem der mehrwöchige Ausschluss der Nutzbarkeit von Bad und Küche – sowie die Empfehlung der Klägerin, während der Bauarbeiten in ein nicht näher bezeichnetes Ausweichquartier umzuziehen in die vom Mieter zu treffende Beurteilung einbezogen, so ist die Fehlinformation der Klägerin geeignet, den Mieter zu veranlassen, sich für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes zu entscheiden.

Wenn er denn die umfangreichen, von der Klägerin verlangten Mitwirkungshandlungen ausführen muss, die zu großen Teilen auch bei einem Auszug anfallen würden, mag es ihm sinnvoller erscheinen, auszuziehen, um damit wenigstens die weiteren Unannehmlichkeiten bzw. die mit der Durchführung der Maßnahmen verbundenen Provisorien zu vermeiden. Dass es für den Mieter auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin derzeit schwierig ist, eine Ersatzwohnung zu finden, ist für die Frage der Wirksamkeit der Ankündigung gemessen an den für alle Wohnungsmärkte geltenden Regelungen der §§ 555a ff BGB ohne Belang.

Die Kammer überspannt damit auch nicht etwa die formellen Anforderungen an die Ankündigung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter; das Gegenteil ist der Fall. Der Klägerin wird kein “Mehr” an Informationen abverlangt, sondern – im hier gegebenen Fall – ein “Weniger”, genauer gesagt, die Beschränkung auf die nach §§ 555a, 555c BGB vorgegebene Information bzw. eine zutreffende Information des Mieters.

Ebenso wie ein Zurückbleiben hinter den Informationsanforderungen der §§ 555a, 555c BGB dazu führt, dass die Ankündigung ihren Zweck nicht erfüllen kann, verhält es sich mit einer Ankündigung, die – wie die der Klägerin – tatsächlich nicht bestehende Verpflichtungen als auf den Mieter zukommende Belastungen darstellt. Letztere birgt zusätzlich die Gefahr, dass der Mieter aufgrund der Fehlinformation veranlasst wird, das Mietverhältnis zu beenden. Eine solche Interpretation (des Zweckes) der Ankündigungspflichten ließe sich mit dem aus Art. 14 GG abgeleiteten Schutz des vertragstreuen Mieters vor einem Verlust der Wohnung, einschließlich des Schutzes vor einem “Hinausmodernisieren” nicht vereinbaren (vgl. BGH, Beschl. v. 19.02.1992 – VIII ARZ 5/91, MDR 1992, 476, [477]; BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035). Den Stellenwert dieses Schutzes hat der Gesetzgeber mit dem am 29. November 2018 in 2./3. Lesung verabschiedeten Mietrechtsanpassungsgesetz betont (vgl. BT-Ds. 19/4672, S. 2, 12, 36).

Der Klägerin, einer als Aktiengesellschaft organisierten Großvermieterin sollte dieses “Weniger” an Informationen bzw. die Beschränkung auf zutreffende Angaben ohne weiteres möglich sein.

b) Die Aufnahme von (tatsächlich nicht bestehenden) Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Ankündigungsschreiben führt zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung, denn der “Mangel” betrifft – wie ausgeführt – unmittelbar die Beurteilungsgrundlage des Mieters im Rahmen seiner Entscheidung über die Abgabe der von der Klägerin verlangten Einverständniserklärung, eines Widerspruchs oder einer Kündigungserklärung.

Denn bei verständiger Betrachtung des Gesamtinhaltes des Schreibens muss dessen Adressat, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, § 13 BGB, davon ausgehen, dass er sich mit Abgabe der dem Schreiben in der Anlage 6 vorformulierten “Einverständniserklärung” zugleich wirksam verpflichtet, auch die von der Klägerin formulierten Mitwirkungshandlungen und Leistungen zu erfüllen.

c) Ob und inwieweit insbesondere hinsichtlich der Maßnahmen unter Ziff. 1) c) der zudem von der Beklagten erhobene Härteeinwand greift, kann vor dem Hintergrund der Unwirksamkeit der Ankündigung offen bleiben. Die Kammer hat bereits entschieden, dass der Vermieter mit Blick auf den Verfassungsrang des Besitzrechtes des Bestandsmieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung gehalten ist, die in den Blick genommenen Maßnahmen schonend und rücksichtsvoll auszuführen. Das Mietrecht schützt den vertragstreuen Mieter weitreichend vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug seiner Wohnung und erlaubt dies nur im Ausnahmefall (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2017 – 65 S 301/15, NJW 2016, 2582 = WuM 2016, 282). Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind und die Klägerin einen Anspruch auf den alternativlos in den Raum gestellten Umzug der Beklagten in ein von ihr gestelltes Ausweichquartier hat, dies über mehrere Wochen, bedarf keiner Entscheidung.”

Ist von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß nicht überschritten wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 303/17, Urteil vom 08.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmbelästigung, auf Feststellung einer Mietminderung oder auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlten Mietzinses.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass ein Mangel der Mietsache, der deren Tauglichkeit für den vereinbarten Zweck, nämlich das Wohnen, in nicht unerheblichem Maße beeinträchtigt, vorliegt. Vielmehr geht die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass in der Wohnung vernehmbare “Geräusch- und Erschütterungskulisse” nicht das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteigen.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12 und vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze haben die Parteien des gegenständlichen Rechtsstreits zwar keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der (hinzunehmenden) Belastung der Wohnung mit Lärm und Erschütterungen getroffen. Die Klägerin weist in der Berufung aber zutreffend darauf hin, dass nach der zwischen den Parteien in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung nicht nur generelle Ruhezeiten von 20 bis 7 Uhr und von 13 bis 15 Uhr gelten, sondern Mieter auch gehalten sind darauf zu achten, dass Kinder in der Wohnung bei ihren Spielen auf Hausbewohner Rücksicht nehmen. Zutreffend weist die Klägerin weiter darauf hin, dass Kinderlärm aus Nachbarwohnungen nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität von Mitmietern hinzunehmen ist, nur weil er eben von Kindern stammt. Grundsätzlich ist bei einer jeden Art von Lärm – auch von Kinderlärm – auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist jedoch nach Überzeugung der Kammer gerade das behauptete derartige Ausmaß einer andauernden Lärmbeeinträchtigung, dass das als sozialadäquat hinzunehmende Maß an von Kindern ausgehenden Lärm übersteigt, nicht gegeben.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass er lediglich Feststellungen ab 2017 treffen kann. Er hat zwar bestätigt, dass er die Kinder nachmittags, wenn diese nachhause kämen, hörte, jedoch der Lärm ihn nur manchmal beim Arbeiten störe. Ferner sei der Lärm nicht so laut gewesen, dass er einzelne Worte habe verstehen können. Er sei an mindestens 3 Tagen in der Woche bei der Klägerin zum Arbeiten. Im gesamten Zeitraum, in welchem er Wahrnehmungen treffen könne, habe er auch zweimal das Schreien eines Kindes gehört. Die Gläser in den Schränken hätten bei Einzelfällen, in welchen es zu besonders lautem Stampfen käme, auch schon mal geklirrt. Die Kammer hält derartige Beeinträchtigung als noch im Rahmen des sozialadäquaten. Dass Kinder generell wahrnehmbar sind, liegt auf der Hand. Ebenso ist es bei derartigen Altbauten, die Dielenboden haben, gerichtsbekannt, dass diese bei einem Rennen von Kindern oder Springen schwingen und sich dies derart in die angrenzenden Wohnungen überträgt, dass dort Gegenstände leicht vibrieren. Der Zeuge hat jedoch ebenfalls angeben, einzelne Worte nicht zu verstehen, weshalb nicht eine derartige Geräuschintensität erreicht sein kann, die es ermöglicht, den Inhalt von Gesprächen wahrzunehmen. Ferner hat er angegeben, dass die Geräusche ihn nur gelegentlich beim Arbeiten, das eine höhere Konzentration erfordert als das bloße Wohnen, störten. Dass es bei Kindern in der Wohnung gelegentlich auch zu derartigen Spitzen kommen kann, die in einem Einzelfall eine intensive Geräuschbeeinträchtigung begründen, hält sich jedoch ebenfalls nach Auffassung der Kammer im Bereich des hinzunehmenden Sozialadäquaten. Im Übrigen hat der Zeuge lediglich an etwas mehr als der Hälfte der Zeit überhaupt Geräusche wahrgenommen. Auch am Wochenende, wenn er in der Wohnung arbeite, seien nur manchmal Geräusche zu hören. Weitere konkrete Angaben konnte der Zeuge hinsichtlich der Zeiten jedoch nicht machen.

Die Zeugin ### hat hingegen ausgesagt, lediglich an drei Terminen überhaupt Lärm wahrgenommen zu haben und zwar in Form von Rennen und Poltern. Sie habe jedoch auch zu anderen, nicht näher eingrenzbaren Zeitpunkten, die jedoch jedenfalls nach 2012 lagen, keinen Lärm wahrgenommen. Ferner habe sie sich lediglich stets eine Stunde nachmittags in der Wohnung aufgehalten. Auch aus dieser Aussage ist nach Auffassung der Kammer keine andauernde Lärmbeeinträchtigung zu schließen. Dass ein Rennen über einen Dielenboden im Altbau wahrnehmbar ist, kann unterstellt werden. Nach Auffassung der Kammer liegt in einem gelegentlichen Rennen von Kindern jedoch kein Verhalten, dass eine Lärmbeeinträchtigung über das normale Maß hinaus begründet.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass sich seine Wahrnehmungen über den vond en Streithelfern ausgehenden Lärm auf solche aus dem Treppenhaus beschränken. Zum Beweisthema könne er nichts sagen.

Die Zeugin ### hat zwar eine Lärmbeeinträchtigung im Jahre 2018 beschrieben, jedoch lediglich zu einem kurzen Zeitpunkt. Sie habe an einem Tag in der Wohnung übernachtet. Abgesehen von der einen Lärmbeeinträchtigung habe sie jedoch in der übrigen Zeit keine Geräusche wahrgenommen. Nach Auffassung der Kammer ist diese Wahrnehmung aus dem Jahr 2018 nicht geeignet, eine andauernde, sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkende Lärmbeeinträchtigung, wie von der Klägerin behauptet, zu belegen. Im Gegenteil konnte die Zeugin, die sich insgesamt eine Nacht und zwei Tage in der Wohnung aufgehalten hat mit Ausnahme des wahrnehmbaren Lärms am Morgen keine weiteren Geräusche bezeugen.

Auch die Zeugin ### hat angegeben, sich 8 Monate im Jahr 2015 etwa 3-4 Mal wöchentlich in der Wohnung zum Arbeiten aufgehalten zu haben. Sie habe hierbei lediglich allgemeinen Kinderlärm wahrgenommen, der nicht besonders auffällig gewesen sei. Lediglich zu etwa 4 Terminen sei es ein bisschen lauter gewesen.

Dies entspricht nach Auffassung der Kammer auch den vorigen Zeugenaussagen. Auch die Kammer geht davon aus, dass mehrere Kinder in der darüber liegenden Wohnung in einem Altbau grundsätzlich im Alltag wahrnehmbar sind und es vereinzelt, etwa bei einem heftigen Streit, bzw. bei Anlässen wie einem Kindergeburtstag etc. auch zu Beeinträchtigungen kommen kann, die das hinzunehmende allgemein übliche Maß übersteigen, derartige Spitzen jedoch ebenfalls sozialadäquat sind und nicht eine allgemeine andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache begründen, auch, wenn sie regelmäßig in Abständen auftreten mögen.

Auch die Zeugin ### hat störenden Lärm lediglich zu einzelnen Zeitpunkten im Jahr 2016 anlässlich eines Streits der Kinder angegeben. Sie hat ferner bekundet, dass die Klägerin generell unter den Geräuschen der Kinder litt, somit zwar eine subjektive Beeinträchtigung vorliegen mag, jedoch auch nach Auffassung der Kammer sich eine einzig maßgebliche objektive Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen ließ. Sie hat ferner angegeben, dass sie den Lärm zwar wahrgenommen habe, nicht jedoch, dass sie ihn auch als störend, oder über das übliche Maß hinausgehend wahrgenommen habe. Vielmehr hat sie dagegen bekundet, dass es sich um die übliche Lautstärke von Kindern, die in einem Altbau lebten, handele.

Zwar hat die Zeugin ### dagegen angegeben, dass der Lärm, dessen Intensität sie auch gut einordnen könne, da sie selbst 4 Kinder habe, über das normale Maß hinaus laut gewesen sei, jedoch hat sich die Zeugin lediglich einen Tag in 2017 im streitgegenständlichen Zeitraum in der Wohnung aufgehalten, weshalb zugunsten der Klägerin unterstellt werden kann, dass es an diesem Tag zu Lärmbeeinträchtigungen, die das übliche Maß übersteigen, gekommen sei, ohne, dass sich daraus die durch die Klägerin behauptete andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung, insbesondere seit 2012 ergebe. Wie bereits ausgeführt, liegt auch eine, dass übliche Maß übersteigende Lärmbeeinträchtigung zu einzelnen Zeitpunkten im Rahmen des sozialadäquaten Hinzunehmenden.

Keiner der Zeugen, an deren Glaubwürdigkeit keine Bedenken bestehen, konnte Angaben zu einem Zeitraum vor 2015 machen. Im Übrigen haben sämtliche Zeugen lediglich von den Kindern anlässlich normalen Verhaltens, wie gelegentlichem Rennen und auch Springen, bzw. lauterem Sprechen oder Streiten ausgehende Geräusche, nicht jedoch die durch die Klägerin behaupteten familiären lautstarken Auseinandersetzungen, die auch durch ein Schreien der Erwachsenen geprägt sein sollen, bestätigt. Ferner hat nach Auffassung der Kammer keiner der Zeugen eine über einen längeren Zeitraum konstant und damit nicht mehr übliche Lärmbelästigung bezeugt. Selbiges gilt für die Art der Geräusche, welche auch durch die Zeugen selbst gerade üblichem Verhalten der Kinder zugeordnet werden, wahrgenommen.

Dafür spricht auch die Aussage der Streithelferin, welche die Kammer ebenfalls trotz des eigenen Interesses am Ausgang des Rechtsstreits für glaubwürdig hält. Diese hat glaubhaft und auch unangegriffen bekundet, dass sich die Familie in der Woche ohnehin abgesehen von der Nachtruhe nur in einem kurzen Zeitraum in der Wohnung aufhält. Dass es in diesen typischen Zeiten, morgens, bevor die Familie das Haus verlässt und am späten Nachmittag bis zum Schlafengehen zu Geräuschen, teilweise auch Lärm kommt, liegt auf der Hand. Inbesondere ist die Kammer davon überzeugt, dass dieser auch subjektiv durch die Klägerin deshalb als störend wahrgenommen wird, weil den überwiegenden Teil des Tages und – was unstreitig ist – während der Nachtruhe, keinerlei Geräusche wahrnehmbar sind.

Da bereits keine, eine Gebrauchsbeeinträchtigung begründende Lärmbelastung der streitgegenständlichen Wohnung vorliegt, kann dahinstehen, ob der Trittschallschutz den technischen Vorgaben entspricht, da sich selbst, zugunsten der Klägerin einen mangelnden Trittschallschutz unterstellt, dieser sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gebrauchswertmindernd auswirkt.”

Muss bei einer gemeinsam angemieteten Wohnung im Innenverhältnis der Zurückbleibende die Miete alleine tragen, wenn sich beide Mieter einig sind, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 14/19, Urteil vom 18.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. c) aa) wie folgt aus: „Grundsätzlich sind sich Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, § 426 Abs. 1 S. 1. Dies würde vorliegend grundsätzlich bedeuten, dass im Innenverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten jeder der Parteien die Hälfte der Kosten aus dem Mietverhältnis zu tragen hätte. Etwas anderes gilt dann, wenn etwas anderes vereinbart war.

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, so sind sie beide Mieter. Zieht einer der Partner freiwillig aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter für den Mietzins, und zwar in voller Höhe (§ 421 BGB). Für das Verhältnis der Mieter untereinander gilt die Regelung des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach müssen die Mieter die Miete zu gleichen Teilen tragen. Allerdings können die Mieter etwas Anderes vereinbaren. Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden. Sind sich die Mieter einig, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll, so kommt damit i. d. R. zum Ausdruck, dass der Zurückbleibende die Miete alleine tragen muss (Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. Randnummer 380a, beck-online).

Gilt die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagte schuldet die restlichen 1260,80 Euro aus den objektiv falschen Abrechnungen, da die Beklagte nicht beweisen hat, fristgerecht Einwendungen hiergegen erhoben zu haben. Es ist weder substantiiert vorgetragen, dass sie innerhalb der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben hat, noch hat sie hierfür irgendeinen Beweis angetreten.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter von preisfreiem Wohnraum seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Versäumt der Mieter die Frist, kann er “Einwendungen nicht mehr geltend machen” (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB), wobei streitig ist, wie diese Rechtsfolge dogmatisch einzuordnen ist (Blank DWW 2009, 91 (93); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019; Kap. H Rn 253). Der Sinn und Zweck der Ausschlussfrist liegt darin, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen (BGH NZM 2010, 470). Nach Ablauf der Frist gilt diese daher, soweit keine Einwendungen erhoben wurden, als richtig (BT-Drucks. 14/4553 S. 87; Zehelein NZM 2014, 369 (370). Nach Blank (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 217) entsteht nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine neue selbständige Anspruchsgrundlage. Nach Artz (Staudinger/Artz, BGB, Neubearbeitung 2018, § 556 BGB Rn. 131) hat der Mieter nach Ablauf der Frist keinen Anspruch auf eine neue Abrechnung oder auf Rückzahlung zuviel entrichteter Vorauszahlungen. Die Abrechnung ist für ihn verbindlich (Schmid ZMR 2001, 761, 768; ders ZMR 2002, 727, 729; aM Lützenkirchen NZM 2002, 512, 514).

Im Ergebnis können die Vermieter aus Ihrer falschen Abrechnung Zahlung verlangen.

Hinsichtlich des Bestreitens des Abrechnungsschlüssels entgegen der vertraglichen Vereinbarung und hinsichtlich der Gesamtwohnfläche des Hauses gilt der Einwendungsausschluss bereits vom Wortlaut her.

Auch wenn der Wortlaut des § 556 Abs. 3 eher dafür spricht, den Einwendungsausschluss nicht auf solche Positionen zu beziehen, die überhaupt nicht Betriebskosten sein können, so spricht zumindest der Sinn und Zweck der Regelung dafür, dass die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten gilt, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können (BGH NJW 2016, 2254).”

Genügt in der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Kläger können von der Beklagten gem. § 535, § 556 BGB i.V.m. den Vereinbarungen des Mietvertrages die Zahlung von 819,88 Euro aus den beiden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 und 2016 verlangen.

Es liegt eine wirksame Vereinbarung über die Betriebskostentragungspflicht vor. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH NJW 2016, 1308).”

Können die Kosten für einen 24-Stunden-Bewachungsdienst als Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Bewachungsdienst in weit überwiegendem Maße Park- oder Gartenflächen schützen soll, die innerhalb eines Quartiers für die Öffentlichkeit zugänglich sind und vom Mieter wie Dritten in gleichem Maße genutzt werden?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 14 S 15269/18, Urteil vom 17.04.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm auf die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 für die Position Wach- und Sicherheitsdienst geleisteten Zahlungen zu, da es sich bei dieser Position im vorliegenden Fall bereits nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB handelt.

Zwar ist eine Umlage der Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienstes grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV in Verbindung mit § 2 Abs. 3 S. 2 des verfahrensgegenständlichen Mietvertrags in Verbindung mit Anlage 3 zum Mietvertrag als sonstige Betriebskosten möglich.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass es sich bei den Kosten für den Wach- und Sicherheitsdienst um Betriebskosten im Sinne des §556 Abs. 1 S. 2 BGB handelt.

Nach der Definition des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind (umlagefähige) Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Kosten, die durch das rechtswidrige Verhalten eines Mieters oder eines Dritten verursacht werden, sind keine Betriebskosten (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 556 Rn. 7).

Hiervon zu unterscheiden sind (nicht umlagefähige) Verwaltungskosten. Verwaltungskosten sind nach der Definition in §1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV “die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung” zu verstehen. Sie dienen dazu, den Wert der Immobilie und ihrer Rentabilität zu erhalten (Schmidt-Futterer, 13. Auflage 2017, § 556, Rn. 92).

Die Kernfrage ist, wann Kosten “durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes” (§ 1 Abs. 1 BetrKV) entstehen, d. h. unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes zusammen hängen. Dies ist von den Verhältnissen im Einzelfall abhängig (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 266). Steht für den Eigentümer im Vordergrund, mit der Bewachung Schäden am Grundstück oder Gebäude zu verhindern, geht es ihm vorrangig um den Schutz seines Eigentums (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267).

Der Wach- und Sicherheitsdienst müsste vorliegend überwiegend bei dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes bzw. des Grundstücks entstehen, um eine umlagefähige Betriebskostenposition begründen zu können.

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § BGB § 556 Absatz 1 S. 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist; liegt eine derartige Widmung zu Gunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden (BGH, Urteil v. 10.02.2016, VIII ZR 33/15, NJW 2016, 1439).

So liegt der Fall hier.

Bei dem verfahrensgegenständlichen Quartier handelt es sich um eine für jedermann zugängliche Anlage. Dies geht insbesondere aus der an den Eingängen der Anlage befindlichen Beschilderung hervor, welche sich an die “Besucher” der Lenbachgärten wendet. Es handelt sich um eine parkähnliche Anlage (vgl. Lichtbilder Bl. 385 – 387), die der Allgemeinheit zur Verfügung steht und für jedermann zugänglich ist, mithin um nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen, die der Mieter nicht anders als Dritte nutzt. Die Kammer hat die Örtlichkeit selbst in Augenschein genommen und zwei Lichtbilder von einem der Zugänge zum Quartier, dem südlichen Zugang zum Quartier (S-straße), gefertigt, welcher mit entsprechenden Schildern mit Hinweisen für “Besucher der Lenbachgärten” versehen ist. Auf diese Lichtbilder, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht wurden, wird Bezug genommen (Bl. 394, 395 d.A.). Bereits aus dieser Beschilderung geht hervor, dass die Anlage für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet ist.

Aufgrund der Widmung des Quartiers für die Nutzung zu Gunsten der Öffentlichkeit können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen durch den Wach- und Sicherheitsdienst nicht als Betriebskosten dem Kläger angelastet werden.

Zudem handelt es sich nach einer Gesamtschau der oben unter I. geschilderten unstreitigen Aufgaben der Sicherheitszentrale und des Wach- und Sicherheitsdienstes zur Überzeugung der Kammer überwiegend um solche, die dem Schutz des Eigentums des Vermieters sowie der Öffentlichkeit und weniger dem Schutz des Mieters dienen. Verursachen Dritte Schäden am Gebäude, hat sie der Vermieter auf eigene Kosten zu beseitigen; es kann daher nichts anderes gelten, wenn er vorsorgliche Maßnahmen wie durch eine Bewachung ergreift, um dem Eintritt von Schäden vorzubeugen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267).

Die Kammer verkennt nicht, dass einzelne Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes, wie stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhäusern oder Streifgänge durch das Quartier, auch dem Kläger als Mieter zu Gute kommen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267). In der Gesamtschau der Aufgaben des Wach- und Sicherheitsdienstes spielen diese stichprobenartigen Kontrollen und Streifgänge jedoch im Vergleich zu den übrigen Aufgaben des Wach- und Sicherheitsdienstes eine untergeordnete Rolle. Die hauptsächlichen Tätigkeiten des Wach- und Sicherheitsdienstes fallen auf die öffentlich zugänglichen Flächen des Quartiers. Insgesamt überwiegen die Tätigkeiten des Sicherheitsdienstes zum Schutze des Eigentums und der Öffentlichkeit.

Da nach alledem die Kosten für die Position Wach- und Sicherheitsdienst bereits keine Betriebskosten im Sinne von § 556Abs. 1 S. 2 BGB darstellen, hat der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm hierfür auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 bis 2015 gezahlten Summen. Die Höhe dieser Beträge war zwischen den Parteien unstreitig.

Auf die Frage der Wirtschaftlichkeit und der sekundären Darlegungs- und Beweislast kommt es vorliegend nicht mehr an.”

Befinden sich die im Bezirk Berlin-Mitte in der “Spandauer Vorstadt” belegenen Wohnungen in bevorzugter Citylage i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 50/19, Beschluss vom 09.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gerichteten Klage aus den zutreffenden und die Berufungsangriffe bereits erschöpfenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen im Wesentlichen nichts mehr hinzuzufügen ist, unter Einordnung in den Berliner Mietspiegel 2017 stattgegeben.

Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern, auch soweit sie sich gegen die Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals “bevorzugte Citylage” durch das Amtsgericht richtet. Die in der A. S. Straße befindliche Wohnung liegt in einer bevorzugten Citylage. Dieser Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (vgl. Kammer, Urteil vom 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NJW 2015, 3248). Diese Voraussetzungen sind in der gesamten Spandauer Vorstadt und damit auch in der A. S. Straße erfüllt.”