Bestehen gegen die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 Bedenken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 199/17, Urteil vom 20.06.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Die Bedenken der Beklagten gegen die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin Drucksache 17/2272, Verordnung Nr. 17/186; GVBl Berlin Nr. 9/2015, 101) greifen nicht durch.

(1) Die Verordnung ist sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht hinreichend begründet. Der Senat hat der Verordnung eine umfangreiche Begründung beigegeben, die über das parlamentarische Dokumentationssystem des Abgeordnetenhauses Berlin abgerufen werden kann und damit öffentlich zugänglich ist. In formeller Hinsicht genügt die Verordnung damit den Vorgaben des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB (vgl. LG Berlin – 65 S 424/16 -, Urt. v. 29.03.2017, GE 2017, 596 ff.). Der Umstand, dass im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin nur der Verordnungstext ohne die Begründung veröffentlicht wurde, steht ihrer Wirksamkeit nicht entgegen; entscheidend ist allein, dass die Verordnung eine den gesetzlichen Vorgaben genügende Begründung enthält, die auch veröffentlicht wurde.

In materieller Hinsicht ist es entgegen der Ansicht der Beklagten dem hier als Gesetzgeber tätig gewesenen Senat von Berlin zu überlassen, ob und inwieweit er die Begründung des ministeriellen Entwurfs der Verordnung übernimmt. Ebenso unterliegt es dem weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum des Landesgesetzgebers, welcher im Zeitpunkt des Gesetzgebungsaktes verfügbarer Erkenntnisquellen er sich bedient und ob es danach weiterer Untersuchungen oder Begutachtungen bedarf, um ein Urteil über das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes treffen zu können. Die Rüge der Beklagten, der Senat habe für die Ermittlung der durchschnittlichen Mietbelastung der Berliner Haushalte veraltete Quellen aus den Jahren 2002 bis 2010 herangezogen und seine Entscheidung auf Grundlage einer bloßen, haltlosen Vermutung getroffen, geht fehl (vgl. ZK 65, a.a.O., Rn. 53 ff., Rn. 70 ff., Rn. 84).

Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung hat ausführen lassen, dass die Verordnung angesichts der konkreten Vorgaben des § 556d Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 4 BGB einer “qualifizierten” Begründung bedürfe, kann offen bleiben, ob dem zu folgen ist. Die vom Senat getragene und veröffentlichte Begründung der Verordnung adressiert jedenfalls sämtliche vom Bundesgesetzgeber vorgegebenen Indikatoren und stellt sich damit als “qualifiziert” dar. Dagegen ergibt sich weder aus Art. 80GG, noch aus der bundesgesetzlichen Ermächtigungsgrundlage oder aus landesrechtlichen Vorschriften ein Erfordernis, die Begründung “qualifiziert”, nämlich gerade im Gesetz- und Verordnungsblatt, zu veröffentlichen. Den Vorgaben des Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin hat der Senat genügt, indem er die begründete Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Kenntnisnahme – und damit zugleich zur Veröffentlichung – vorlegte.

(2) Die Verordnung greift entgegen der Ansicht der Beklagten nicht dadurch unverhältnismäßig in Art. 14 GG ein, dass sie für ganz Berlin gilt (vgl. dazu ZK 65, a.a.O., Rn. 59 ff.; a.A., jedoch ohne eingehende Auseinandersetzung mit der Verordnungsbegründung, AG Pankow-Weißensee – 102 C 182/17-, Urt. v. 20.10.2017).

Das Argument der Beklagten, der Berliner Wohnungsmarkt könne entgegen der Verordnungsbegründung (unter 3.1, 3. Absatz) sehr wohl in geographisch getrennte Teilmärkte zerlegt werden, ändert daran nichts. Es ist zwar richtig, dass die Kündigungsschutzklauselverordnung von 2011 nur für einzelne Bezirke galt und – gemessen an den Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB – ein selbst im Rahmen des weiten Beurteilungsspielraums des Gesetzgebers wohl nicht hinzunehmender Ermessensausfall des Landesgesetzgebers vorläge, wenn er nicht einmal erwogen hätte, die Mietenbegrenzungsverordnung auf Teile des Stadtgebiets zu beschränken. Die Verordnungsbegründung belegt aber entgegen der Ansicht der Beklagten nicht, dass der Senat irrig davon ausgegangen wäre, eine Zerlegung des Stadtgebiets in Teilmärkte sei gar nicht möglich; vielmehr hat er dies durchaus in Betracht gezogen, ausweislich des nachfolgenden Absatzes der Begründung (unter 3.1, 4. Absatz) jedoch als unzweckmäßig verworfen. Die Beklagte legt auch nicht dar, dass die in § 556dAbs. 2 Nr. 1 bis Nr. 4 BGB bezeichneten und die weiteren Indikationen, die nach den Feststellungen des Senats für das gesamte Stadtgebiet vorliegen, für einzelne Teile des Stadtgebiets und namentlich den Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf tatsächlich nicht vorlägen.

(3) Es trifft nicht zu, dass der Bundes- und in der Folge auch der Landesgesetzgeber die Beschränkung der Eigentumsrechte der Beklagten aus Art. 14 GG nur auf die von vorne herein weniger gewichtigen (Grund-)Rechte der Mietinteressenten nach Art. 20Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG stützen könnten und übersehen hätten, dass die durch die Verordnung allein geschützten “Noch-nicht-Mieter” sich gerade (noch) nicht auf ein eigentumsgleiches Grundrecht, sondern allenfalls auf ein Recht zum Marktzugang stützen können. Es ist zwar richtig, dass die Position der in erster Linie durch die Verordnung geschützten Mietinteressenten nicht unmittelbar durch Art. 14 GG geschützt ist, da diese noch nicht Mieter sind, sondern erst Mieter werden wollen. Es ist jedoch weder zutreffend, dass der Gesetzgeber dies übersehen hätte, noch, dass die “Mietpreisbremse” und die Mietenbegrenzungsverordnung ausschließlich dem Schutz von Mietaspiranten dienten; denn das wirtschaftliche Interesse eines Vermieters an der Beendung bestehender Mietverhältnisse – und damit der zumindest mittelbare Druck auf Bestandsmieter – wächst mit der anlässlich einer Neuvermietung erzielbaren Mietsteigerung (vgl. ZK 65, a.a.O., Rn. 36).”

Kann ein Mieter sein Leistungsverweigerungsrecht auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind?

Die Antwort des Landgerichts Flensburg (LG Flensburg – 1 S 88/17, Urteil vom 20.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Beklagte war berechtigt, sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil der Kläger im streitgegenständlichen Zeitraum seiner Gebrauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Diese aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB resultierende Hauptleistungspflicht des Vermieters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar. Sie erschöpft sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mieters kann dem Vermieter – neben der Minderung – grundsätzlich gem. § 320 BGB entgegengehalten werden (BGH, Urteil vom 17.06.2015, aaO.).

Entgegen der Ansicht des Bundesgerichtshofs kann ein Mieter das Leistungsverweigerungsrecht auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind (a.A.: BGH, Urteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09, NJW-RR 2011, 447).

Der Bundesgerichtshof begründet seine Ansicht damit, das Leistungsverweigerungsrecht könne seine Funktion auf einen Schuldner Druck auszuüben nicht erfüllen, solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt sei. Daher sei die Geltendmachung für einen Zeitraum, in dem der Mieter den Mangel nicht angezeigt hatte, nach Treu und Glauben ausgeschlossen. Zum anderen sei die unterlassene Mängelanzeige eine Vertragsverletzung, die nicht dazu führen dürfe, dass der Mieter eine Kündigung des Vermieters hinauszögern oder verhindern könnte.

Diese Begründung überzeugt die Kammer nicht, da die Rechtsfolgen einer unterlassenen Mängelanzeige in § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB erschöpfend und befriedigend geregelt sind. Nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB ist der Mieter dem Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der jenem durch die Verletzung der Anzeigepflicht entsteht. Dazu gehört zum einen der Schaden, der entstehen kann, wenn infolge der fehlenden Anzeige die Mangelbeseitigung und damit der Eingang der Miete verzögert wird. Die Verfahrenskosten für einen Räumungsprozess, den der Vermieter in der Meinung angestrengt hat, es bestünden Mietrückstände in größerer Höhe, können nach Erledigungserklärung dem Mieter auferlegt werden, der die Kosten verursacht hat (zum Ganzen: Blank, in: Schmidt-Futterer, 13. Auflage, 2017, § 543 Rn. 99b, m.w.N. zum Meinungsstand).

Mit der Auffassung des Bundesgerichtshofs wird damit nach Meinung der Kammer nicht ausreichend berücksichtigt, dass das Minderungsrecht des Mieters und das Leistungsverweigerungsrecht nebeneinander stehen und eine unterlassene Mängelanzeige nicht per se Auswirkung auf die Möglichkeit der Geltendmachung des Leistungsverweigerungsrechts haben kann. Ein Leistungsverweigerungsrecht dient nicht lediglich der Druckausübung auf den Vertragspartner. Es hat vielmehr eine Doppelfunktion und soll auch den ordnungsgemäßen Erhalt der Leistung sichern (Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Auflage, 2018, § 320 Rn. 1). Diese Funktion kann die Einrede des nicht erfüllten Vertrags jedenfalls dann noch erfüllen, wenn der aktuelle Monat zu einem nennenswerten Teil noch nicht verstrichen, eine Anspruchsdurchsetzung also nicht völlig unrealistisch erscheint. So liegt der Fall hier, da die Beklagte die Mängelanzeigen unstreitig jedenfalls mit Schreiben vom 16.02.2017 vorgenommen hat.

Zudem berücksichtigt die Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht, dass sie mit der grundsätzlichen Rechtsfolge des § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht im Einklang steht. Bereits das bloße objektive Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts hindert den Eintritt des Schuldnerverzugs (BGH, Urteil vom 07.05.1982, V ZR 90/81, NJW 1982, 2242; Grüneberg, in: Palandt, 77. Auflage, 2018, § 320 Rn. 12). Der Geltendmachung einer Einrede bedarf es dabei – anders als bei einem Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB – grundsätzlich nicht (Grüneberg, aaO.). Für eine grundsätzliche Korrektur dieser Rechtsfolge auf Basis des § 242 BGB besteht vorliegend kein Bedarf, da der Vermieter – wie oben ausgeführt – durch die Regelungen in § 536c Abs. 2 BGB ausreichend geschützt ist.

Die Befürchtung, die Annahme eines Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 Abs. 1 BGB würde in den Fällen unterlassener Mängelanzeigen dazu führen, eine Kündigung des Vermieters könnte hinausgezögert oder verhindert werden, teilt die Kammer nicht. Durch die oben wiedergegebene Rechtsprechung zur Begrenzung des Leistungsverweigerungsrechts gem. §320 Abs. 1 BGB der Höhe nach ist sichergestellt, dass die Möglichkeit außerordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses zwar um eine gewisse, jedoch sehr begrenzte Zeit hinausgeschoben wird. Damit kann auch dem Argument des Klägervertreters aus der Berufungsverhandlung begegnet werden, die Rechtsansicht der Kammer führe dazu, dass mit einer Kündigung volle zwei Monate abgewartet werden müssten. Dass ein etwas längerer Zeitraum abgewartet werden muss, ist zwar im Grundsatz richtig. Dabei muss jedoch berücksichtigt werden, dass ein solches Zuwarten eben entbehrlich gewesen wäre, wenn der Vermieter durchweg eine mangelfreie Mietsache zur Verfügung gestellt hätte. Dass er von der Mangelhaftigkeit der Mietsache in aller Regel bis zur Mängelanzeige des Mieters nichts weiß, steht der Möglichkeit des Mieters, sich auf das Leistungsverweigerungsrecht zu berufen nicht entgegen. Der Vermieter läuft bei unterlassener Mängelanzeige auf Grund des Ausschlusses des Minderungsrechts gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB für die bereits verstrichene Zeit keine Gefahr, dass er Mietansprüche rückwirkend einbüßen würde. Vielmehr hat das Leistungsverweigerungsrecht die Funktion, den Schuldner zur Durchführung der Leistung anzuhalten. Der vollständige Betrag ist auszukehren, sobald diese Funktion nicht mehr erfüllt werden kann, etwa wenn die Mangelbeseitigung tatsächlich erfolgt ist oder hieran kein Interesse mehr besteht, weil etwa das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet worden ist.

Die Kammer übersieht dabei nicht, dass das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich die eigene Vertragstreue voraussetzen (Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Auflage, 2018, § 320 Rn. 6). Diese ungeschriebene, aber allgemein anerkannte Voraussetzung des Leistungsverweigerungsrechts soll sicherstellen, dass der Schuldner weiterhin am Vertag festhält, sich also nicht beabsichtigt von jenem zu lösen. So liegt der Fall hier. Die Beklagte ist nach den obigen Ausführungen vertragstreu gewesen, da sie lediglich die Zahlungen solcher Monatsmieten nicht vorgenommen hat, deren Fälligkeit auf Grund der objektiv gegebenen Voraussetzungen des § 320 Abs. 1 Satz 1 ohnehin suspendiert war. Die etwaige Pflichtverletzung, die darin liegen könnte, dass die Beklagte die Mängel nicht bereits zuvor angezeigt haben mag, kann das Leistungsverweigerungsrecht nicht ausschließen, da die hieran geknüpften Sanktionen – wie ausgeführt – in § 536c Abs. 2 BGB abschließend geregelt sind. Die Kammer hat im Übrigen keinen Zweifel daran, dass die Beklagte den Einbehalt in der Meinung vorgenommen hat, die Mängel bereits lange Zeit zuvor gegenüber der für den Kläger tätigen Hausverwaltung angezeigt zu haben. Aus ihrem Schreiben vom 16.02.2017 geht hervor, dass bereits zu diesem Zeitpunkt Mängelbeseitigungsversuche durch den für diese Hausverwaltung tätigen Hausmeister vorgenommen worden sind.

Dem Kläger musste vorliegend deutlich sein, dass der Beklagten am Erhalt einer mangelfreien Leistung gelegen war. Sie hat sich jedenfalls schlüssig bereits vor Erhebung der Räumungsklage auf das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Im Schreiben vom 16.02.2017 führt die Beklagte nach Auflistung der Beanstandungen aus, sie fühle sich berechtigt einen Teil der Miete zurückzuhalten, da “hier nichts gemacht” werde.

Nach allem kam es nicht auf die Klärung der zwischen den Parteien streitigen Frage an, ob Mängelanzeigen bereits im zeitlichen Zusammenhang mit dem Auftreten der Mängel im Mai oder Juni 2016 erfolgt sind.

b) Zum Einbehalt weiterer Beträge ist die Beklagte nicht berechtigt gewesen. Insbesondere hat ihr gegenüber dem Kläger kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen zugestanden. Zwar hatte die Beklagte im Januar 2017 noch keine Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2015 erhalten. Der Wechsel des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsperiode berührt die Abrechnungspflicht des früheren Vermieters jedoch nicht. Der Mieter kann vom Erwerber der Mietwohnung für die vor dessen Eigentum liegenden Abrechnungszeiträume keine Abrechnung verlangen. Einem Mieter ist damit zwangsläufig auch das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der an den Erwerber zu entrichtenden laufenden Vorauszahlungen abgeschnitten (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage, 2016, Kap. I. Rn. 28 f.; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, 2017, § 566 Rn. 113).

c) Ob das der Beklagten zur Überzeugung der Kammer zur Seite stehende Leistungsverweigerungsrecht es gerechtfertigt hat bis heute einen Betrag von knapp 4.700,00 Euro einzubehalten, bedurfte keiner Entscheidung. Weitere Rückstände sind durch den Kläger nicht zum Gegenstand des Rechtsstreits gemacht worden, da weitere Kündigungen des Mietverhältnisses nicht erklärt worden sind.”

Ist bei der Geltentmachung eines Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Druckzuschlag zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Flensburg (LG Flensburg – 1 S 88/17, Urteil vom 20.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Höhe des Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB muss in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen, wobei eine allgemein gültige Regel zur Bemessung nicht existiert (BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087). Nach den nicht zu beanstandenden Feststellungen des Amtsgerichts, die auf der während eines Ortstermins durchgeführten Inaugenscheinnahme basieren, werden sich die Mangelbeseitigungskosten auf einen Betrag von rund 600,00 Euro belaufen. Unter Hinzufügung eines geringen Druckzuschlags von 30 % ist das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten mit 780,00 Euro ausreichend bemessen. Dabei ist berücksichtigt, dass es sich bei einem Mietverhältnis um ein Dauerschuldverhältnis handelt, das nicht dadurch gestört werden darf, dass der Mieter etwa für einen längeren Zeitraum überhaupt keine Miete entrichtet. Zusätzlich geschützt ist der Mieter dadurch, dass er für bereits abgelaufene Zeitraume bloß eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Zugrundelegung eines Einbehalts in geringerer Höhe erscheint vorliegend nicht angemessen, da durch das Zurückbehaltungsrecht ein gewisser Druck auf den Vermieter zur Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten ausgeübt werden soll. Ein solcher Druck wäre bei den hier vorzunehmenden Reparaturarbeiten, die noch von geringerem Umfang sind, nicht gegeben, wenn der Einbehalt die Mängelbeseitigungskosten nicht überschreiten würde. Dass der Druck im vorliegenden Fall erforderlich gewesen ist, zeigt sich schon daran, dass der Kläger trotz Einbehalts weiterer Beträge nicht zur Durchführung einer angemessenen Mängelbeseitigung zu bewegen war. Das Amtsgericht hat noch während des durchgeführten Ortstermins am 20.09.2017 keine befriedigende Beseitigung der Mängel feststellen können.”

Kann ein Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind?

Die Antwort des Landgerichts Flensburg (LG Flensburg – 1 S 88/17, Urteil vom 20.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Beklagte ist zum Einbehalt des überschießenden Teils der Miete, hier in Höhe von 780,00 Euro, auf Grund der Einrede des nicht erfüllten Vertrags berechtigt gewesen, § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann, wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist.

Die Vorschrift ist anwendbar. Die in § 3 Abs. 2 des Mietvertrags aufgenommene Fälligkeitsklausel, die der gesetzlichen Regelung in § 556bAbs. 1 BGB entspricht, statuiert keine echte Vorleistungspflicht, sondern beinhaltet eine bloße Fälligkeitsklausel, die die Anwendbarkeit des § 320Abs. 1 Satz 1 BGB nicht ausschließt (BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14, NZM 2015, 618, 622 Tz. 49; zum Meinungsstand: Flatow, NZM 2017, 273, 274 f.).”

Führt das Zusammenlegen von zwei vorhandenen Wohnungen zu einem Wechsel des Rasterfelds des Berliner Mietspiegels bezüglich der Bezugsfertigkeit?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 230/17, Urteil vom 23.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 850,00 Euro auf 977,50 Euro aus § 558 BGB zu.

Es kann zunächst auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden.

Die streitgegenständliche Wohnung ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht in das Rasterfeld K8 (Bezugsfertigkeit 2003-2015), sondern in das Rasterfeld K2 (Bezugsfertigkeit 1919 – 1949) des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen, dessen Oberwert mit 7,10 Euro/m² unter der derzeit von den Beklagten gezahlten Miete von 7,37 Euro/m² liegt.

Bei den unstreitigen Modernisierungsarbeiten handelte es sich nicht um eine neubaugleiche Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung i.S.d. Vorbemerkung zu Punkt 6.4 (Beschaffenheit) des Mietspiegels 2017, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder verändert wurde.

Das Zusammenlegen von vorhandenen Wohnungen ist jedoch bereits begrifflich nicht vom Mietspiegel erfasst, da es sich lediglich um eine einfache Erweiterung/Änderung von Wohnraum handelt.

Der Berliner Mietspiegel 2015 stellte in Punkt 6.4. der Vorbemerkung darauf ab, ob unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 WohnraumförderungsG Wohnraum geschaffen oder verändert wurde.

Die Neufassung des Mietspiegels 2017 wollte dieses Kriterium nicht in der Sache ändern, bzw. dessen Anwendungsbereich erweitern. Nach wie vor sollen – auch kostenintensive – Modernisierungen und Sanierungen allein nicht geeignet sein, die Einordnung in ein vom Baualter des Hauses abweichendes Rasterfeld zu ermöglichen.

Dies ergibt sich zum einen daraus, dass die Wortlautveränderung lediglich klarstellenden Charakter hat, zum anderen aus dem dem Mietspiegel 2017 zugrundeliegenden Methodenbericht.

Nach dem Wortlaut des Punktes 6.4 des Berliner Mietspiegels 2017 definiert sich die Beschaffenheit einer Wohnung durch das Baualter des Gebäudes, da die grundsätzliche Beschaffenheit durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Hierbei ist grundsätzlich auf das Baualter der Errichtung des Gebäudes abzustellen, wobei modernisierte Wohnungen grundsätzlich in das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes einzuordnen sind.

Hintergrund dessen ist, dass das Baualter des Gebäudes auch maßgeblich für den Standard der Wohnung, z.B. hinsichtlich des vorhandenen Trittschallschutzes und des Schallschutzes generell maßgeblich ist. So variieren die technischen Vorgaben, der Einhaltung der Vermieter als Beschaffenheit der Wohnung vertraglich schuldet mit den Jahren erheblich.

All diese Beschaffenheitskriterien sind im vorliegenden Fall jedoch nicht verändert worden. Die Klägerin hat vielmehr, neben allgemein üblichen vorwiegend energetischen Modernisierungsarbeiten lediglich zwei Wohnungen zu einer großen zusammengelegt. Dass es im Zuge dessen zu Grundrissveränderungen kam und ein Bad wegfiel, liegt in der Natur der Sache, veränderte jedoch nicht die grundsätzliche Beschaffenheit der nunmehr größeren Wohnung.

Der Methodenbericht der Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel 2017 führt in Punkt 4.3. bezüglich der Beschaffenheit aus, dass die Neufassung allein darauf beruhe, dass “in den Vorgängermietspiegeln bei der Stichprobenkonstruktion lediglich eine Differenzierung nach der Wohnlage vorgenommen wurde,…. dies habe zur Folge gehabt, dass innerhalb einer Wohnlage über alle Baualtersgruppen hinweg große Wohnungsunternehmen stärker vertreten waren. Durch die Stichprobenerhebung gezielt nach Wohnlage und Baualter sei die statistische Aussagesicherheit diesbezüglich erhöht worden”. Auch in Punkt 4.6. (Beschaffenheit) findet sich lediglich die Erläuterung, dass es diesbezüglich aus vorgenannten Gründen beim Mietspiegel 2017 erstmals eine diesbezügliche Zusatzerhebung gab. In der Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen findet sich unter dem Sitzungsprotokoll vom 01. März 2017 der Hinweis, dass diskutiert wurde, ob “eine andere Baualters-Einteilung erforderlich sei und wie die Baualter von einander abzugrenzen seien. Die Arbeitsgruppe habe sich einheitlich für die Beibehaltung der bisherigen Einteilungen ausgesprochen”.

Insbesondere stellt auch der Mietspiegel 2017 darauf ab, dass die Modernisierung “neubaugleich” sein muss. Dies ist bei der bloßen Zusammenlegung zweier kleiner Wohnungen zu einer größeren nicht der Fall.

Der wesentliche Teil der umfangreichen Sanierungsarbeiten (wie Wärmedämmung und die Strangsanierung) betrifft gerade nicht eine “neubaugleiche Modernisierung” von Wohnraum, sondern lediglich die Instandsetzung / Modernisierung des Gebäudes. Der Teil der auf das Schaffen von neuem Wohnraum entfällt beschränkt sich auf das Errichten von Zwischenwänden und das Verlegen eines WCs.

Dafür spricht auch, dass weder das Zusammenlegen von zwei vorhandenen Wohnungen zu einer Maisonette-Wohnung noch umfangreiche Modernisierungsarbeiten wie die Wärmedämmung, Strangsanierung, Bädermodernisierung, Elektromodernisierung etc. für sich geeignet sind, eine andere Bezugsfertigkeit der Wohnung zu begründen (LG Berlin, Urteil vom 22.04.2016 – 63 S 269/15 – nicht veröffentlicht).

Vielmehr beruht die Wortlautveränderung gerade auch im Hinblick auf die aus dem engen Wortlaut der Fassung des Mietspiegels 2015 folgenden Rechtsprechung darauf, dass bei einer Sanierung eines Gebäudes, das auch bisher zu Wohnzwecken diente, dergestalt, dass dieses vollständig bis auf die bloßen Grundmauern entkernt wird und anschließend nach dem aktuellen Stand der Technik dort wieder Wohnraum geschaffen wurde, dennoch das ursprüngliche Baualter maßgeblich war, da kein Wohnraum “erstmals geschaffen” wurde. In diesem Fällen ist nach dem nunmehrigen Wortlaut, der nicht mehr zusätzlich die erstmalige Schaffung von Wohnraum fordert, grundsätzlich eine Einordnung in ein anderes Baualter als dasjenige der ursprünglichen Errichtung, möglich.

Hinzu kommt ferner, dass nach der Begründung zum Mietspiegel die Einteilung in Baualtersklassen erfolgt, weil “die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird”.

Es ist anhand der Fotos offensichtlich, dass die charakteristische Bauweise des Gebäudes erhalten wurde.

Die charakteristische Bauweise ändert sich aber nicht durch eine bloße Nutzungsänderung, auch wenn diese (umfassende) Modernisierungsarbeiten zur Voraussetzung gehabt haben sollte (LG Berlin, Urteil vom 20. November 2012 – 63 S 130/12).

Eine derartige umfangreiche Kernsanierung hat die Klägerin jedoch unstreitig nicht vorgenommen. Vielmehr hat sie sich auf die nach dem Wortlaut ausdrücklich nicht zu berücksichtigen energetischen Modernisierungsarbeiten (Dämmung, Isolierglasfenster, Einbau neuer Heizanlage und Strangsanierung) sowie auf die mit der Zusammenlegung von Wohnraum notwendigerweise verbundenen Grundrissänderung einhergehenden Modernisierungen, die zu einer Gebrauchswerterhöhung führen (Modernisierung Bad, Malerarbeiten) beschränkt. Dies steht jedenfalls nicht der Errichtung eines Neubaus gleich, wobei es nicht vorrangig auf die jeweiligen Kosten im Vergleich zu den Kosten der Neuerrichtung eines Hauses ankommt, sondern vielmehr darauf, ob durch die Arbeiten, die nicht reine Modernisierungsarbeiten sind, auch die technischen Vorgaben z.B. in Bezug auf den Schallschutz und Trittschallschutz zum Zeitpunkt der Maßnahmen eingehalten werden. Derartige Maßnahmen hat die Klägerin jedoch unstreitig nicht ausgeführt.”

Kann ein Vermieter das Wohnraummietverhältnis mit seinen Mietern fristlos kündigen, wenn diese in der Wohnung u.a. zwei ausgewachsene Bindenwarane halten, ohne hierfür eine Erlaubnis eingeholt zu haben?

Die Antwort des Amtsgerichts Bielefeld (AG Bielefeld – 401 C 275/17, Urteil vom 25.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bielefeld in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten innegehaltenen Einfamilienhauses, denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin in der Klageschrift vom 21.12.2017 beendet worden.

Die Klägerin war gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis über das Einfamilienhaus fristlos zu kündigen. Nach dieser Vorschrift kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Klägerin war die vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts in Form einer über den normalen Mietgebrauch hinausgehenden Tierhaltung durch die Beklagten nicht weiter zumutbar.

1. Entgegen § 17 des Mietvertrages halten die Beklagten in der Mietwohnung u.a. zwei ausgewachsene Bindenwarane und betreiben ferner die Nachzucht von Chamäleons, ohne dass hierfür die erforderliche Erlaubnis der Vermieterin vorliegt.

a) Die vorliegend in § 17 des Mietvertrages verwendete Regelung verstößt nicht gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Hiernach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Die vorliegend verwendete Klausel, die das Halten von Tieren, insbesondere von Hunden und Katzen oder dergleichen nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters vorsieht, benachteiligt die Mieter nicht unangemessen. Die Klausel nimmt die Haltung von Kleintieren wie kleinen Vögeln, Zierfischen oder ähnlichen Tieren ausdrücklich vom Erlaubnisvorbehalt aus und verlangt auch keine besondere Form der Erlaubnis.

b) Eine Erlaubnis der Klägerin zur Erhaltung der Warane liegt nicht vor.

aa) Die Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis zur Haltung der beiden 1,80 m bzw. 1,20 m großen Warane haben die Beklagten vorliegend nicht hinreichend dargelegt. Der Vortrag der Beklagten in den vorbereitenden Schriftsätzen ist diesbezüglich bereits widersprüchlich. Während im Schriftsatz vom 09.03.2018 die Rede davon ist, dass lediglich allgemein nach der Anschaffung von Reptilien gefragt worden sei und die Beklagten hierzu keine näheren Erklärungen abgegeben hätten, heißt es im Schriftsatz vom 05.04.2018, dass die Klägerin von Anbeginn der Tierhaltung an über diese als solche und den konkreten Umfang informiert gewesen sei. Im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung haben die Beklagten dann bekundet, dass die Beklagte zu 1) mit der Klägerin telefoniert habe um zu fragen, ob man in dem Haus “Tiere” halten dürfe. Die Klägerin habe zugesagt, dass man “einen Waran” halten dürfe. Das bedeutet zum einen, dass für die Anschaffung von zwei Waranen keine Erlaubnis vorlag. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, dass der Klägerin auch das konkrete Ausmaß der Tierhaltung vor Augen geführt wurde, insbesondere, dass diese Tiere eine Größe von 1,20 m bzw. 1,80 m erreichen und nicht lediglich in geschlossenen Terrarien gehalten werden sollten, sondern auch 10 Stunden täglich oder länger frei in dem Mietobjekt oder jedenfalls in einem Zimmer des Objektes herumlaufen durften.

Die Klägerin bestreitet eine entsprechende Erlaubnis erteilt zu haben und beruft sich darauf, lediglich die Anschaffung eines Chamäleons zur Haltung im geschlossenen Terrarium gestattet zu haben.

Beweis dafür, dass die Klägerin eine weitergehende Tierhaltung gestattet hat, treten die Beklagten nicht an. Der im Schriftsatz vom 09.03.2018 angebotene Zeuge soll lediglich bestätigen, dass der Ehegatte der Klägerin eingeräumt habe, dass die Haltung eines Chamäleons abgesprochen gewesen sei.

bb) Auch in dem Verhalten der Klägerin anlässlich der Besichtigungstermine in den Jahren 2014, 2015 und 2016 ist keine konkludente Erlaubnis zur Haltung der Warane zu sehen. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Klägerin anlässlich dieser Besichtigungstermine das Ausmaß der Tierhaltung bewusst geworden ist. Die Beklagten selbst haben im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung bekundet, dass man der Klägerin zwar alle Tiere gezeigt habe. Es könne allerdings sein, dass die Warane zu dieser Zeit noch deutlich kleiner waren (angeschafft wurden sie 2013 mit einer Rumpflänge von etwa 30-35 cm) und noch ausschließlich im Terrarium gehalten wurden.

Aus diesem Grund können die Beklagten sich auch nicht mit Erfolg darauf, dass die Klägerin die vertragswidrige Tierhaltung hingenommen und das Recht auf Unterlassung der Tierhaltung verwirkt habe.

cc) Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis, da die von ihnen praktizierte Tierhaltung weit über das Maß hinausgeht, welches noch einen normalen Gebrauch des Mietobjektes zu Wohnzwecken darstellt.

Was zum normalen Mietgebrauch gehört lässt sich nach Auffassung des BGH nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten feststellen (BGH NJW 2008,218). Zu den Beurteilungskriterien zählen insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (BGH WuM 2013, 152). Das Halten exotische Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehört nicht zum Wohngebrauch (OLG Karlsruhe NJW-RR 2004,951). Auch Gesichtspunkte des Tierschutzes sind bei der Abwägung zu berücksichtigen. Unabhängig von der Größe der Tiere ist es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, MietR, 13. Aufl. 2017, § 535, Rn. 554).

Unter Berücksichtigung all dieser Kriterien kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die vorliegend praktizierte Tierhaltung keinen normalen und hinzunehmenden Mietgebrauch darstellt.

Das Gericht verkennt dabei nicht, dass es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus handelt, welches mit 8 Zimmern, 2 Küchen, 2 Dielen, 2 Bädern, einer Terrasse und 5 Kellerräumen sicherlich eine hinreichende Größe aufweist, um auch mehrere Tiere aufzunehmen, zumal die Beklagten es lediglich mit zwei Personen bewohnen.

Auch wird das Objekt lediglich von den Beklagten bewohnt, so dass auf die Belange anderer Bewohner des Hauses oder von Nachbarn weniger Rücksicht zu nehmen ist. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass von der vorliegenden Tigerhaltung Belästigungen durch Geräusche und Gerüche für die Nachbarschaft entstehen.

Zu berücksichtigen ist allerdings die Größe der Warane, die eine Gesamtkörperlänge einschließlich Schwanz von 1,20 m bzw. 1,80 m aufweisen. Es handelt sich hierbei zweifellos nicht lediglich um Kleintiere. Hinzu kommt, dass es sich bei den Waranen nicht um die einzigen Tiere in dem Haus handelt, sondern dass hierin weitere zwei Zwergwarane sowie drei Chamäleons gehalten werden.

Zudem handelt es sich nicht um typische Haustiere sondern um sogenannte Exoten. Die Warane sind auch nicht als völlig harmlos einzustufen. Eine abstrakte Gefährlichkeit folgt bereits daraus, dass der Beklagte zu 2) im Rahmen seiner Parteianhörung eingeräumt hat, bereits selbst einmal von den Tieren gebissen worden zu sein. Dazu kommt, dass die Beklagten auf Nachfrage bekundet haben, dass die Tiere ihnen nichts antun würden. Sie konnten allerdings nicht ausschließen, dass die Tiere sich eventuell aggressiv gegenüber Dritten verhalten könnten.

Hinzu kommt vorliegend, dass die Tiere nicht ausschließlich im Terrarium gehalten werden, sondern sich jedenfalls in Gegenwart der Beklagten frei in der gesamten Wohnung bewegen können. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass die Warane nicht als “stubenrein” bezeichnet werden können. Vielmehr hinterlassen die Tiere ihre Ausscheidungen unkontrollierbar auf dem Fußboden des Mietobjektes. Dass von diesen Ausscheidungen eine erhebliche Geruchsbelästigung ausgeht, haben die Beklagten eingeräumt. Ferner haben die Beklagten auf Nachfrage des Gerichts bestätigt, dass diese Ausscheidungen von ihrer Konsistenz her so beschaffen sind, dass sie unverzüglich aufgewischt werden müssen. Auch wenn die Beklagten betonen, hierfür stets Sorge zu tragen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass solche Ausscheidungen übersehen werden und in die Bodenbeläge einziehen oder auf andere Weise Schäden Bodenbelägen hervorrufen.

Sodann sind Aspekte des Tierschutzes zu berücksichtigen. Die gegenwärtige Form der Haltung erscheint zweifelhaft. Die Tiere werden lediglich unter Aufsicht aus ihrem Terrarium herausgelassen. Dieses hat allerdings lediglich Abmessungen von 1,50 m x 1, 00 m x 1,50 m. In diesem halten sich beide Tiere ca. 14 Stunden täglich auf. Auch wenn die Warane über keinen ausgeprägten Bewegungsdrang verfügen, so ist doch nicht nachvollziehbar, wie sich die Tiere, die Körperlängen von 1,20 m bzw. 1,80 m aufweisen, in diesem Behältnis überhaupt bewegen sollen. Daneben erscheint zweifelhaft, ob die Tiere sich tatsächlich nur 14 Stunden am Tag in diesem Terrarium aufhalten, denn beide Beklagte sind vollzeitig berufstätig. Zu den üblichen Arbeitszeiten kommen Schlaf- und Ruhezeiten sowie sonstige Zeiten für Einkäufe, Besorgungen oder Hausarbeiten, in denen die Beklagten sich nicht mit den Tieren beschäftigen können. Zudem haben die Beklagten selbst ausgeführt, dass zu einer artgerechten Haltung auch gehört, dass die Tiere ausreichend Auslauf haben und ihre Umgebung erkunden können. Daneben gehöre auch dazu, dass sie etwa die Möglichkeit haben, in Sand zu buddeln oder sich einzugraben. Die Schaffung solcher Möglichkeiten in Wohnräumen geht allerdings auch in einem Einfamilienhaus deutlich über einen normalen Wohngebrauch hinaus.

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Beklagten in einer Form, die über die rein emotionale Bindung zu den Tieren hinausgeht, auf die Tiere angewiesen wären.

Angesichts des vorliegenden Ausmaßes der Tierhaltung, ist dieser Fall nicht mit der Haltung eines einzelnen Hundes vergleichbar, so dass es für die Beurteilung des vorliegenden Falles unerheblich ist, ob die Klägerin den Vormietern die Haltung eines Hundes gestattet hat.

b) Daneben liegt auch keine Erlaubnis der Klägerin zur Nachzucht von Chamäleons vor.

Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten haben diese mehrere Versuche unternommen, die Gelege der beiden Pantherchamöleons zu inkubieren, wobei es bei dem jüngsten Versuch zum Schlüpfen von insgesamt 25 Jungtieren gekommen sei. Die Tiere wurden dann an private und gewerbliche Abnehmer gegen Geld abgegeben. Dies war von Anfang an beabsichtigt, da es den Beklagten lediglich darauf ankam, einen leiblichen Nachkommen des Chamäleons “Jeffrey” zu behalten. Das Paaren der Tiere mit dem Ziel, die Eier zu inkubieren und Nachkommen zu produzieren, ist als Zucht anzusehen.

Eine Erlaubnis der Klägerin hierzu haben die Beklagten nicht behauptet.

Auch das Züchten von Tieren geht über den Gebrauch der Mietsache zu Wohnzwecken hinaus, denn es ist dem Mieter allenfalls erlaubt, Haustiere in einer üblichen Anzahl zu halten (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O, Rn. 552).

2. Die Beklagten haben die vertragswidrige Tierhaltung entgegen der klägerischen Abmahnung vom 26.10.2017 fortgesetzt. Sie haben die Tiere entgegen der dortigen Aufforderung nicht abgeschafft.

Diese fortgesetzte Vertragspflichtverletzung durch die Beklagten war von der Klägerin nicht weiter hinzunehmen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine Gefährdung der Bodenbelege der Mietsache durch die Ausscheidungen der Warane ebenso wenig ausgeschlossen werden konnte, wie die abstrakte Gefahr, dass Dritte oder die Klägerin selbst anlässlich von Besichtigungen der Wohnung von den Tieren gebissen werden könnten.”

Wird durch § 563 BGB der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als “Hausgenossen” besonders verbunden waren?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 7 C 39/17, Urteil vom 11.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klage ist begründet, denn der Kläger ist nach § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und eine wirksame Kündigung liegt nicht vor.

Die Voraussetzungen des § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB liegen vor. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gehört der Kläger zu dem von § 563 Abs. 2 S. 3 BGB geschützten Personenkreis, denn er führte mit dem verstorbenen Mieter U. D. einen gemeinsamen, auf Dauer angelegten Haushalt.

1. Die Beweisaufnahme durch die Vernehmung der Zeugen hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass der verstorbene Mieter U. D. und der Kläger einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Die Zeugin D. hat bestätigt, dass der Kläger schon vor seinem Einzug ein enger Freund ihrer Familie war, dass beide eine gemeinsame Haushaltskasse hatten und gemeinsam einen neuen Geschirrspüler angeschafft haben. Alle Zeugen haben angegeben, dass sie gemeinsam gekocht haben. Soweit die Zeugin D. ausführte, die anfallenden Arbeiten seien geteilt worden, man könne sich das so vorstellen, wie in einer normalen studentischen WG, handelt es sich um eine Wertung. Selbst wenn sie dies nicht nur auf die geteilten Arbeiten bezogen haben sollte, sondern damit das Zusammenleben insgesamt bewerten wollte, steht dies der Annahme einer über ein bloßes Zusammenleben hinausgehende Lebensgemeinschaft nicht entgegen, zumal der Zeuge R. D. ausdrücklich äußerte, das Zusammenleben sei mehr gewesen als eine übliche Wohngemeinschaft. Im Übrigen unterscheidet sich das Zusammenleben auch insofern von einer üblichen Wohnungsgemeinschaft, als dass der Kläger und Herr U. D. nach den Angaben des Zeugen R. D. viel gemeinsam unternommen haben, man sich dort zu gemeinsamen Essen und zum gemeinsamen Kartenspielen mit Freunden getroffen habe und immer einer für beide gekocht habe. Auch die Zeugen K. und A. D. gaben an, dass alles gemeinsam organisiert und geteilt wurde. Die Zeugen R. und A. D. bestätigten, dass die beiden gut befreundet waren.

Das Gericht ist vom Wahrheitsgehalt der Aussagen überzeugt. Alle Zeugen haben in sich stimmige Angaben gemacht, die in den wesentlichen Punkten übereinstimmen. Die vom Gericht persönlich angehörten Zeugen haben darüber hinaus auf Rückfragen ruhig und detailliert geantwortet und Wissenslücken offen eingeräumt. Sie haben auch einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen.

Nach dem erwiesenen Sachverhalt ist davon auszugehen, dass der Kläger zu dem durch § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB geschützten Personenkreis gehört.

Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als “Hausgenossen” besonders verbunden waren. Dazu gehören auch sonstige Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten, aber weder Ehe- oder Lebenspartner sind, noch zur Familie des Verstorbenen gehören. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB §563 Rn. 1).

Unstreitig haben der Kläger und Herr U. D. seit dem Jahr 2008 in der Wohnung gelebt, die den Lebensmittelpunkt bildete. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass sie einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Das Bestehen eines langjährigen gemeinsamen Haushalts ist in der Regel wesentliches, schwer zu widerlegendes Indiz für die intendierte Dauerhaftigkeit (Münchner Kommentar /Häublein, BGB, 7. Aufl. 2016, § 563 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, BGB § 563 Rn. 37). Für eine Widerlegung dieses Indiz ist vorliegend nichts ersichtlich.

Der Kläger ist auch nicht deswegen aus dem Kreis der geschützten Personen ausgeschlossen, weil er mit dem Verstorbenen lediglich eine Wohngemeinschaft bildete. Zwar können Mitglieder einer Wohngemeinschaft dann aus dem Kreis der Eintrittsberechtigten ausscheiden, wenn es sich hierbei um eine nicht auf Dauer angelegte, reine Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt (MüKo/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 15). Bei Wohngemeinschaften ist nach zutreffender Ansicht jedoch danach zu differenzieren, ob sie – wie etwa bei Studenten – typischerweise einem bestimmten, vorübergehenden Lebensabschnitt zugeordnet werden können oder ob sie – wie etwa bei älteren bzw. alten Menschen – typischerweise zum Zwecke der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung auf Lebenszeit angelegt sind (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 37; Blank/Börstinghaus Miete, 5. Aufl. 2017, § 563 Rn. 51). Denn es macht in für den Schutzzweck des § 563 BGB und für den Begriff der gemeinsamen Haushaltsführung keinen Unterschied, ob etwa zwei Freunde auf Dauer zusammenleben wollen, weil sie die Hoffnung auf eine Beziehung mit einer Frau aufgegeben haben, oder ob es sich um zwei Brüder handelt (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 39).

Auch der Umstand, dass dem Kläger der Einzug in die Wohnung im Rahmen eines Untermietverhältnisses durch Genehmigung vom 25.06.2008 gestattet wurde, führt zu keinem abweichenden Ergebnis, denn ein Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten schließt einen gemeinsamen Haushalt nicht zwingend aus (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 39).

Zu Beginn ihres Zusammenlebens hat Herr D. seine Waschmaschine und seinen Kühlschrank beigesteuert. Im Lauf ihres Zusammenlebens haben sie gemeinsam einen Geschirrspüler angeschafft. Sie wirtschafteten mit gemeinsamer Haushaltskasse, teilten die Miete und Nebenkosten der Wohnung, organisierten die Einkäufe gemeinsam und teilten die Aufgaben des gemeinsamen Haushalts nach den jeweiligen Interessen und Fähigkeiten untereinander auf, wie beispielsweise das Kochen, das der Kläger für beide übernahm. Darüber hinaus waren der Kläger und Herr D. seit vielen Jahren, auch schon vor Beginn des Zusammenlebens, eng miteinander befreundet. Sie erhielten auch gemeinsam Besuch von Freunden und dem Zeugen R. D..

Die Gesamtschau der Ausgestaltung des Zusammenlebens ergibt eine gemeinsame Haushaltsführung im Sinne eines Miteinanderseins. Indizien hierfür sind neben den üblichen Haushaltspflichten wie Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen eine gemeinsame Freizeitgestaltung (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 39).

Ob weitergehende Anforderungen an die Haushaltsbzw. Lebensgemeinschaft zu stellen sind, ist höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.

Nach der Gesetzesbegründung hängt das Eintrittsrecht nicht vom Bestehen sexueller Beziehungen ab. Um Rechtsmissbrauch zu vermeiden, wird aber unter Berufung auf die Rechtsprechung des BGH vor der Mietrechtsreform, die der Gesetzgeber habe fortführen wollen, und unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien von der wohl noch herrschenden Meinung einschränkend eine Lebensgemeinschaft gefordert, die keine weitere Bindung gleicher Art zulasse und sich durch eine enge innere Bindung auszeichne, die ein gegenseitiges Einstehen der Partner füreinander begründe und so über eine bloße Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehe, was durch das Versorgen von Kindern oder die Verfügungsbefugnis über Vermögensgegenstände dokumentiert werden könne (vgl. MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 15; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 34).

Inkonsequent ist es dann aber, “das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim” als zum Vertragseintritt berechtigende Haushaltsform anzuerkennen, weil diese Art des Zusammenlebens durchaus weitere Bindungen gleicher Art zulässt. Mangels Eindeutigkeit der Gesetzesmaterialien wird vertreten, dem Wortlaut und Zweck der Norm entsprechend auf das einschränkende Kriterium der Einzigartigkeit der Bindung zu verzichten (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 15), denn eine darüber hinausgehende, wie auch immer geartete Nähebeziehung ist dem Gesetzestext nicht zu entnehmen. Danach ist eine irgendwie geartete Nähebeziehung nicht notwendig (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 34 f.). Diese Auslegung entspricht dem Zweck des Eintrittsrechtes: Auch wenn sich nämlich das Eintrittsrecht historisch als Schutz der Familie des verstorbenen Mieters entwickelt hat, von dem vornehmlich der Ehegatte erfasst wurde, handelt es sich jedenfalls seit der Mietrechtsreform nicht mehr um ein derartig beschränktes Schutzinstrument. Die Mietrechtsreform hat den Anwendungsbereich der Vorschriften erheblich erweitert, weil nicht das (familienrechtliche) Verhältnis entscheidend für das Schutzbedürfnis ist; das Schutzbedürfnis ergibt sich vielmehr eher aus dem Umstand der gemeinsamen Haushaltsführung, in der zum Ausdruck kommt, dass die Wohnung der (schützenswerte) Mittelpunkt der Lebensführung ist (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 36).

Entgegen der wohl noch herrschenden Ansicht erfordert auch nach Ansicht des LG Berlin, der sich das erkennende Gericht anschließt, die Vorschrift des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde. Einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft basierend auf einer intimen Liebesbeziehung, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es hingegen nicht (LG Berlin, Beschluss vom 17. Dezember 2015 – 67 S 390/15). Hierbei stützt sich das Landgericht auf die Gesetzesbegründung, wonach “auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim” ausreicht. Derart begründete Haushalts- und Lebensgemeinschaften sind aber gerade nicht von einer Exklusivität gekennzeichnet, die “keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt” (LG Berlin, a. a. O., Rn 6). Das LG Berlin weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass bei der Auslegung der Gesetzesbegründung im streitgegenständlichen Zusammenhang ohnehin keine erhebliche Bedeutung zu, da die in den Gesetzesmaterialien angedeutete Exklusivität der Haushalts- und Lebensgemeinschaft im Gesetz keinen hinreichenden Niederschlag gefunden hat. Die vorrangig am objektiven Sinn und Zweck des Gesetzes zu orientierende Auslegung kann nämlich nicht durch Motive gebunden werden, die im Gesetzgebungsverfahren zwar dargelegt wurden, im Gesetzeswortlaut aber keinen Ausdruck gefunden haben (LG Berlin, a. a. O., Rn. 7).

Aber auch wenn man der wohl noch herrschenden Meinung folgt, wonach eine exklusive Beziehung gefordert wird, ist eine solche vorliegend zu bejahen. Denn es reicht nach Ansicht des LG Berlin hierfür ein langjähriges Zusammenleben mit sehr enger Verknüpfung der Zusammenlebenden in allen Bereichen aus (LG Berlin, a. a. O., Rn. 8). Das LG Berlin hat die Anwendung des § 563 BGB für eine Wohngemeinschaft zwischen zwei Personen bejaht, die in einer “Vater-Sohn”-ähnlichen Beziehung zusammenlebten und zusammen wirtschafteten, ohne dass es auf die vom BGH geforderte Exklusivität der Beziehung (“keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art”) ankam (sich dem anschließend Blank/Börstinghaus Miete, 5. Aufl. 2017, BGB § 563 Rn. 51). Der Kläger hat zu beweisen vermocht, dass zwischen ihm und dem Verstorbenen ein sehr enges Verhältnis, wenn auch ohne Intimität, bestand. Nicht nur die Aufteilung der Haushaltsaufgaben, sondern auch die gemeinsame Freizeitgestaltung sprechen hierfür. Diese Art des Miteinander ist von gleicher Qualität wie die einer “Vater-Sohn”-ähnlichen Beziehung.

Der Kläger und Herr U. D. haben seit dem Jahr 2008 gemeinsam in der Wohnung gelebt, die auch den Lebensmittelpunkt für beide bildete (zu der Voraussetzung der Wohnung als gemeinsame Lebensmittelpunkt vgl. MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 16).

2. Die Aufnahme des Untermieters B.F. steht der Annahme einer gemeinsamen Haushaltsführung des Klägers und Herrn U. D. nicht entgegen.

3. Vorliegend gibt es keinen Eintritt einer primär eintrittsberechtigten Person (Ehegatte, Lebenspartner, Kinder), § 563 Abs. 2 S. 3 BGB, der dem Eintritt des Klägers entgegenstehen könnte.

4. Der Umstand, dass die Untervermietgenehmigung eine Vertragsübernahme ausschloss, steht dem Eintritt nicht entgegen, da nach § 563 Abs. 5 BGB zum Nachteil eines Eintrittsberechtigten getroffene Vereinbarungen unwirksam sind.

5. Ein fehlender Wohnungsberechtigungsschein des Klägers steht dem Eintritt in das Mietverhältnis nicht entgegen. Vielmehr hätte dessen Fehlen die Beklagte allenfalls zur Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB berechtigt. Dieses Kündigungsrecht hat sie jedoch nicht ausgeübt (siehe unten 6.)

Die Wohnung wurde aufgrund des Fördervertrages vom 30.11. / 18.12.1992 im Rahmen des Programms Soziale Stadterneuerung – ModInstRL90 mit reinen Zuschüssen gefördert. Die Bindungszeit läuft bis zum 25.08.2018 (vgl. Schreiben der IBB vom 09.10.2017, Anlage B1, Bl. 65 d.A.). Nach § 88d Abs. 3 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBG) gilt eine Förderung mit reinen Zuschüssen nicht als Förderung mit öffentlichen Mitteln im Sinne des II. WoBG. Dass die Fördermittel aus reinen Zuschüssen bestanden, folgt aus § 4 des Fördervertrages (Bl. 98 d.A.) und wird auch im Schreiben der IBB vom 27.10.2017 (Anlage B2 Bl. 91 d.A.) bestätigt.

Vorliegend wäre der Eintritt auch ohne WBS selbst dann nach § 563 Abs. 2 BGB erfolgt, wenn die Wohnung 1992 öffentlich gefördert worden wäre. Dann würde für diese Wohnung noch das WoBindG gelten. Nach §§ 1WoBindG, 50 WoFG gilt es nämlich für Wohnraum, für den die Fördermittel bis Ende 2001 bewilligt. Nach § 4 Abs. 7 WoBindG durfte die Wohnung Personen, die nach dem Tod des Inhabers des Wohnberechtigungsscheins nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind, ohne Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins zum Gebrauch überlassen werden.

Auf die Frage, ob § 27 WoFG dem Eintritt in das Mietverhältnis nach § 563BGB ohne WBS entgegen stehen könnte, kommt es nicht an, weil die §§ 1-45 WoFG nach § 46 Abs. 1 WoFG nur für Wohnungen gelten, für die eine Förderzusage nach dem 31.12.2001 erteilt wurde.

Wenn das Fehlen des WBS nicht einmal dem Eintritt in das Mietverhältnis über eine preisgebundene Wohnung entgegen stünde, muss dies nach Auffassung des Gerichts bei einer nur mit Zuschüssen geförderten, nicht als mit öffentlichen Mitteln gefördert geltenden Wohnung erst recht gelten.

Der fehlende WBS steht daher dem Eintritt nicht entgegen (so auch Schur in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 563BGB, Rn. 18; (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 10, beck-online).

6. Das Mietverhältnis wurde nicht durch die ausgesprochenen Kündigungen beendet.

a) Die außerordentliche Kündigung der Beklagten nach § 563 Abs. 4 BGB, die mit Schriftsatz vom 17.10.2017 (Bl. 64 d.A.) ausgesprochen wurde, hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB soll verhindern, dass der Vermieter über den Eintritt nach § 563 BGB einen unzumutbaren Mieter akzeptieren muss. Der Vermieter ist dann berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist (§ 573 d BGB) zu kündigen (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, § 563 Rn. 67, beck-online).

Der fehlender WBS könnte ein solcher wichtiger Grund sein (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 68-69, beck-online). Allerdings hat die Beklagte die Kündigungsfrist des § 563 Abs. 4 BGB versäumt. Diese beträgt nach § 563 Abs. 4 BGB einen Monat, nachdem der Vermieter von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat. Sichere Kenntnis erlangt der Vermieter erst, wenn er die Person des Eintrittsberechtigten sowie die Tatsachen kennt, die Voraussetzung des Eintrittsrechts sind (ggf. durch Sterbeurkunde nachgewiesener Tod des Mieters, Beziehung zum verstorbenen Mieter, gemeinsame Haushaltsführung), und wenn außerdem die Ablehnungsfrist übriger Eintrittsberechtigter abgelaufen ist; bei mehreren (gleichrangig) Eingetretenen müssen wegen der einheitlichen Kündigung des gesamten Mietverhältnisses (s. Rdn. 70) alle Ablehnungsfristen abgelaufen sein, nicht allerdings die Ablehnungsfristen von bloß nachrangig Eintrittsberechtigten (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 563 Rn. 73, beck-online).

Der Kläger hat der Hausverwaltung der Beklagten bereits mit Schreiben vom 18.10.2015 und erneut mit Schreiben vom 15.11.2016 mitgeteilt, dass er einen gemeinsamen Haushalt mit Herrn D. geführt hat und in den bestehenden Hauptmietvertrag eintreten möchte. Herr U. D. verstarb am 25.09.2016.

Die Kündigungsfrist nach § 563 Abs. 4 BGB ist daher bereits Ende 2015 abgelaufen.

b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die hilfsweise mit Schriftsatz vom 17.10.2017 ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB beendet.

Ein berechtigtes Interesse ergibt sich nicht aus §§ 13, 8 des Fördervertrages.

Zutreffend ist, dass in § 13 des Fördervertrages (Bl. 100 d.A.) ein Kündigungsrecht für den Fall vereinbart wurde, dass einer der Vertragspartner gegen die ihm nach dem Vertrag obliegenden Pflichten verstößt. In § 8 des Fördervertrages (Bl. 99r d.A.) verpflichtete sich die Eigentümerin freie und freiwerdende Wohnungen dem Bezirksamt zu melden und Wohnungen nur mit Zustimmung des Bezirksamtes zu überlassen. Die streitgegenständliche Wohnung ist aber nicht “frei” oder “freiwerdend”. Wie bereits ausgeführt wurde, ist der Kläger nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis kraft Gesetzes eingetreten und steht der fehlende WBS diesem Eintritt nicht entgegen. Die Wohnung ist daher durch den Tod des Mieters U. D. nicht frei geworden.

Ein fehlender WBS als solcher würde eine Kündigung ebenfalls nicht rechtfertigen. Zu der Möglichkeit einer Kündigung eines Genossenschaftsmitgliedes nach Verlust der Mitgliedschaft hat der BGH Bedenken geäußert (BGH, Urteil vom 10.09.2003 – VIII ZR 22/03 -, NZM 2004, 25, beck-online zu § 564b Abs. 1 BGB in der bis 2001 geltenden Fassung; heute § 573 Abs. 1 BGB). Im Übrigen wird in der Kommentierung vertreten, dass kein Kündigungsrecht besteht, wenn die Wohnberechtigung des Mieters nach der Überlassung entfällt, was auch für steuerbegünstigte und freifinanzierte Wohnungen, die einer öffentlich-rechtlichen Belegungsbindung unterliegen (§§ 87a, 88 des II. WoBauG) gelten soll (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 198, beck-online; Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 573 Rn. 182, beck-online; Münchner-Kommentar / Häublein, § 573 BGB Rdn. 43, beck online).

Da die Überlassung an den verstorbenen Mieter erfolgte und der Kläger kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist die Wohnung nicht jetzt erst an ihn “überlassen” worden. Der Eintritt nach § 563 BGB ist daher dem nachträglichen Wegfall der Berechtigung gleichzusetzen. Bei nachträglichem Wegfall der Berechtigung überwiegt das Freimachungsinteresse des Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters in der Regel nicht (Münchner Kommentar / Häublein a.a.O.).

c) Soweit die Beklagte mit dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz vom 21.11.2017 eine weitere Kündigung ausspricht, die sie auf fehlende Wohnberechtigung stützt, ist ihr Vorbringen nach § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen. Der gewährte Schriftsatznachlass bezog sich nur auf das Vorbringen des Klägers vom 01.11.2017.

Im Übrigen würde auch eine bloße Fehlbelegung allein keinen Kündigungsgrund darstellen (vgl. zum Meinungsstand (Blank/Börstinghaus/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 181-184, beck-online). Vielmehr muss die Behörde die Beseitigung der Fehlbelegung vom Vermieter verlangen (LG Berlin GE 1994, 1059). Dies ist nicht dargetan. Im Übrigen müsste selbst im Falle einer solchen Aufforderung berücksichtigt werden, dass die Bindungszeit am 25.08.2018 ausläuft (vgl. Schreiben der IBB vom 09.10.2017, Bl. 65 d.A.), was vorliegend einem berechtigten Interesse entgegen stünde.

d) Die auf eine fehlende Zahlungsfähigkeit gestützte Kündigung im Schriftsatz vom 21.11.2017 ist ebenfalls nach § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.”

Ist ein Bestreiten des in einer mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kostenansatzes inur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen oder erfolglos Einsicht verlangt hat?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG Karlsruhe – 8 U 87/15, Urteil vom 14.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteile vom 8. Juni 2000 – 10 U 94/99, vom 5. September 2002 – 10 U 150/01 und vom 27. April 2006 – I-10 U 169/05, 10 U 169/05) oder erfolglos Einsicht verlangt hat (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 535 Rn. 99). Hat der Mieter Belegeinsicht verlangt, schreibt das Gesetz nicht vor, dass der Vermieter auf das bloße Einsichtsverlangen mit einem Terminangebot reagieren muss (vgl. Schmid/Zehelein, in: MüKoBGB, 7. Aufl. 2016, § 556 Rn. 90). Reagiert der Vermieter nicht mit einem Terminangebot, muss sich der Mieter zum Vermieter begeben. Erscheint der Mieter nach einer entsprechenden Ankündigung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den üblichen Geschäftszeiten oder im Falle eines privaten Kleinvermieters werktags in den frühen Abendstunden, muss der Vermieter sofort Belegeinsicht gewähren, weil der Anspruch auf Belegeinsicht nach Zugang der Abrechnung gemäß § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig ist (vgl. Schmid/Zehelein, a.a.O.). Ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien besteht, wenn ein anderes Mietverhältnis als ein solches über preisgebundenen Wohnraum betroffen ist, indes grundsätzlich nicht (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05; Schmid/Zehelein, a.a.O., Rn. 92).”

Gerät der Mieter in Schuldnerverzug, wenn er seinem Vermieter eine Einzugsermächtigung zum Mieteinzug erteilt hat und dieser von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG Karlsruhe – 8 U 87/15, Urteil vom 14.11.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist, und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 2. Juni 2008 – 5 U 20/08).”

Sind zurzeit Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Mietpreisbremse in Berlin aufgrund der Anhängigkeit einer Richtervorlage auszusetzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 238/17, Urteil vom 25.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Der Rechtsstreit ist aufgrund der (bloßen) Anhängigkeit einer Richtervorlage weder nach Art. 100 Abs. 1 GG noch nach § 148ZPO (analog) auszusetzen.

a) Die Anhängigkeit einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG (BVerfG 1 BvL 1/18) allein rechtfertigt keine eigene Aussetzung. Art. 100 Abs. 1 GG knüpft die Aussetzung an das Einholen einer Entscheidung des Bundesbzw. Landesverfassungsgerichts.

Wie ausgeführt, ist Voraussetzung die eigene Überzeugung des Gerichts von der Verfassungsmäßigkeit bzw. -widrigkeit des entscheidungserheblichen Gesetzes. Teilt ein Fachgericht die Überzeugung eines vorlegenden Gerichts von der Unvereinbarkeit einer gesetzlichen Regelung mit dem Grundgesetz nicht, so hat es diese weiter anzuwenden (Art. 20 Abs. 3 GG); die Verfassung hat in diesem Fall allein dem Bundesverfassungsgericht die Kompetenz zugewiesen, ein Gesetz für ungültig zu erklären. Die wesentliche Aufgabe des Verfahrens nach Art. 100 Abs. 1 GG liegt darin, die Autorität des unter der Herrschaft des Grundgesetzes tätig gewordenen Gesetzgebers zu wahren und zu verhüten, dass sich jedes einzelne Gericht über den Willen des Gesetzgebers hinwegsetzt, indem es die von ihm erlassenen Gesetze nicht anwendet (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.12.1984 – 2 BvL 22/82, aaO.) oder ihre (angenommene) Verfassungswidrigkeit öffentlichkeitswirksam in den Raum stellt (vgl. krit: Börstinghaus, NJW 2018, 665, [666]).

Die Verwerfungskompetenz des Bundesverfassungsgerichts bzw. der Landesverfassungsgerichte “unterwirft” die Gesetzgebung nur in den Grenzen des Art. 100 Abs. 1 GG der (Verfassungsgerichts-)Rechtsprechung. Das in Art. 20 Abs. 3 GG verankerte Prinzip der Gewaltenteilung wird mit diesem Verwerfungsmonopol nicht in Gefahr gebracht; die bloße Prüfung von Gesetzen am Maßstab höherrangigen Rechts erhebt darüber hinausgehend keinen Richter über den Gesetzgeber (vgl. Maunz/Dürig/Dederer, 81. EL September 2017, GG Art. 100 Rn. 14, mwN). Ergänzend helfen die Beschränkung der Richtervorlage gemäß Art. 100 Abs. 1 GG auf Entscheidungen (prozessleitende Verfügungen und Beschlüsse werden nicht erfasst) sowie die weiteren engen Voraussetzungen der Richtervorlage, es zu verhindern, dass die Autorität des Gesetzgebers beschädigt wird.

b) Die Voraussetzungen des § 148 ZPO sind hier weder unmittelbar gegeben, noch ist das Verfahren im Wege einer analogen Anwendung der Vorschrift auszusetzen.

§ 148 ZPO regelt die hier maßgebliche Frage nicht unmittelbar. Nach dieser Vorschrift kann das Gericht, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist, anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung des anderen Rechtsstreits oder bis zur Entscheidung der Verwaltungsbehörde auszusetzen sei.

Ein Rechtsverhältnis ist eine bestimmte, rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu anderen Personen oder zu Gegenständen. Die Verfassungsmäßigkeit eines Gesetzes ist kein Rechtsverhältnis in diesem Sinne, sondern vielmehr eine Rechtsfrage (vgl. BGH, Beschluss vom 25.03.1998 – VIII ZR 337/97, NJW 1998, 1957).

Ist die Verfassungsmäßigkeit eines entscheidungserheblichen Gesetzes – wie hier – bereits Gegenstand einer anhängigen Verfassungsbeschwerde (Art. 93 Abs. 1 Nr. 4a GG) oder einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG, so kann unter engen Voraussetzungen dennoch eine Aussetzung des Verfahrens in entsprechender Anwendung des § 148 ZPO in Betracht kommen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 08.10.2003 – 2 BvR 1309/03, NJW 2004, 501; BGH, Beschluss vom 25.03.1998 – VIII ZR 337/97, NJW 1998, 1957).

Werden – mit den vom Bundesgerichtshof insoweit entwickelten Maßstäben (vgl. BGH, Beschluss vom 25.03.1998 – VIII ZR 337/97, NJW 1998, 1957) – die Voraussetzungen für eine Analogie bejaht, so ist im Rahmen des pflichtgemäß auszuübenden Ermessens zu prüfen, ob ungeachtet der – auch hier gegebenen – ungewissen Dauer des beim Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfahrens eine Aussetzung nach Abwägung aller Umstände angemessen ist.

Diese Frage verneint die Kammer. Es kann – anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall – schon nicht sicher beurteilt werden, ob die Richtervorlage zulässig ist, eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Sache damit überhaupt zu erwarten ist.

Anders als in der vom BGH entschiedenen Konstellation ist hier zudem zu berücksichtigen, dass das Instrument vom Bundesgesetzgeber selbst mit einer zeitlichen Obergrenze versehen wurde, die – nach geltendem Recht – nicht ausgedehnt werden kann. Eine Aussetzung des Rechtsstreits würde hier dazu führen, dass – unter Verstoß gegen das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts – ein Gesetz, das keinesfalls offenkundig und allgemein für verfassungswidrig gehalten wird, faktisch nicht mehr zur Anwendung kommt, dies, obwohl die zur Entscheidung berufene Kammer selbst von der Verfassungswidrigkeit der gesetzlichen Regelung nicht überzeugt ist, was sie an einer eigenen Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG hindert. Die Kammer würde sich damit über den Willen und die Kompetenz des Gesetzgebers hinweg setzen, dies zu einer Zeit, da die Regelungen in der Sache – jedenfalls im Zuständigkeitsbereich der Kammer – angewendet werden und sich die Auseinandersetzung zunehmend auf deren Inhalt bzw. Auslegung verlagert hat. Hinzu kommt, dass empirische Studien inzwischen nahe legen, dass die vom Gesetzgeber intendierten Wirkungen auf bestimmten angespannten Märkten durchaus eintreten (vgl. DIW Wochenbericht, 7/2018, 107ff.).

Besonders gewichtige Gründe der Prozessökonomie, die die Aussetzung zu rechtfertigen geeignet wären, ergeben sich hier ebenfalls nicht.”