Ist für das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals “bevorzugte Citylage” nach dem Berliner Mietspiegel der Vermieter darlegungspflichtig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 477/09, Urteil vom 09.11.2010) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Die Annahme des Merkmals Citylage setzt sich zusammen aus der Lage der Wohnung, die sich durch die postalische Anschrift der Wohnung ergibt und in den meisten Fällen unstreitig sein dürfte. Darüber hinausgehend ist aber, sofern das Vorliegen dieses Merkmals streitig wird, hierzu vermieterseits im Einzelnen vorzutragen, aus welchen tatsächlichen Umständen aus Vermietersicht die Annahme der Citylage für die konkrete Wohnung angezeigt erscheint. Dies zusammen genommen ist dann die Grundlage der richterlichen Bewertung. Auch ohne erstinstanzliches Bestreiten ist aber im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung die gerichtliche Bewertung jedenfalls anhand der durch die Wohnanschrift des Mieters ersichtliche Lage vorzunehmen.

Vorliegend führt diese Bewertung dazu, dass das Merkmal der bevorzugten Citylage in guter Wohnlage zu verneinen ist.

Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben; etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen.

Diesen Anforderungen genügt der … hier nicht. So liegt etwa die “City” um den … und … mehr als 2 km entfernt. Der Fußweg zur … als einem zentralen Punkt in der City würde 19 Minuten in Anspruch nehmen (nach bing maps). Eine unmittelbare fußläufige Nähe zur “City” kann daher nicht angenommen werden.”

Führt eine langwährende Duldung einer unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag oder zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 767/17, Urteil vom 21.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB zu.

Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Maßstab ist der dem Mieter zustehende Mietgebrauch, der sich primär aus dem Inhalt und Zweck des Mietvertrags ergibt (BGH NJW 2008, 216 BGH 10.10.2007 – VIII ZR 260/06 ; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 541, Rn. 6). Aus dem schriftlichen Mietvertrag ergibt sich eine Vereinbarung der Parteien über die Anmietung oder sonstige Berechtigung zur Nutzung von Parkplätzen nicht. Eine diesbezügliche mündliche Absprache der Parteien hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen und im Übrigen auch nicht unter Beweis gestellt.

Ein Recht zur fortwährenden Nutzung der Flächen zum Zwecke des Parkens von Fahrzeugen – soweit dies über ein kurzzeitiges Be- und Entladen hinausgeht – ergibt sich auch nicht aus einer etwaigen konkludenten Gestattung der Klägerin aufgrund einer Duldung seit Beginn des Mietverhältnisses im Mai 2015. Denn selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung (vgl. ebenso LG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.5.2014 – 2/11 S 86/14, BeckRS 2014, 22916; LG Saarbrücken Urt. v. 7.6.1996 – 13 BS 13/96, BeckRS 9998, 74445). Dass die Klägerin die Nutzung zunächst nicht ausdrücklich beanstandete, konnte und durfte die Beklagte bei einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen als eine bloße Duldung. Denn ein Mietvertrag ist auf eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtet, so dass der Mieter ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen kann, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert (ebenso LG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.5.2014 – 2/11 S 86/14, BeckRS 2014). Demnach kann der Mieter allenfalls einwenden, nicht zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet zu sein, während der Vermieter zum jederzeitigen Widerruf der Nutzungsberechtigung befugt bleibt.

Ein solcher Widerruf ist durch die Klägerin aber bereits durch das Schreiben vom 03.11.2016 und noch einmal ausdrücklich durch das Schreiben vom 12.01.2017 erfolgt, so dass die Beklagte jedenfalls ab Zugang dieser Schreiben nicht mehr annehmen konnte, zu einer entsprechenden Nutzung berechtigt zu sein. Die Ausübung dieses Rechts stellt sich entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Eine besonderer Grund oder eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ist nicht Voraussetzung für das Recht der Klägerin zum Widerruf, da selbst dann, wenn man in der bloßen Duldung der unentgeltlichen Nutzung einen Rechtsbindungswillen in Form eines Leihvertrages sehen wollte, die Klägerin gem. § 604 Abs. 3 BGB die Flächen jederzeit hätte zurückfordern können.

Den vertragswidrigen Gebrauch der Flächen hat die Beklagte auch trotz Abmahnung fortgesetzt. Eine Berechtigung zur Nutzung der Einfahrt zum Zwecke des dauerhaften Parkens bestand jedenfalls ab November 2016 nicht mehr. Die Beklagte wurde mit Schreiben vom 12.01.2017 nochmals entsprechend abgemahnt. Dennoch parkten auch im März 2017 – was sich insbesondere aus den zur Akte gereichten Lichtbildern vom 28.03.2017 (Bl. 43 ff. d. A.) und 08.05.2017 (Bl. 48 d. A.) ergibt – der Beklagten zuzuordnende Fahrzeuge zwischen den Stützpfeilern und in der Zufahrt. Die Beklagte kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, sie habe lediglich zwischen den Stützpfeilern, nicht aber in der Zufahrt selbst geparkt. Denn auf den Bildern ist klar erkennbar, dass die Fahrzeuge aufgrund ihrer Länge auch in die Zufahrt hineinragen. Ferner geht das Gericht davon aus, dass es sich bei der Behauptung der Beklagten, die direkt in der Zufahrt geparkten Fahrzeuge hätten dort lediglich zeitlich begrenzt gehalten, um eine bloße Schutzbehauptung handelt. Denn nach § 12 Abs. 2 StVO parkt derjenige, der sein Fahrzeug verlässt oder länger als drei Minuten hält. Die Fahrzeugführer sind jedoch auf den zur Akte gereichten Lichtbildern nicht zu sehen, so dass nicht davon auszugehen ist, dass diese die Fahrzeuge unmittelbar nach Aufnahme der Lichtbilder wieder aus der Einfahrt entfernt haben könnten. Auch werden die Fahrzeuge augenscheinlich nicht be- oder entladen, da Heckklappe und Türen geschlossen sind.”

Fallen Rohrleitungen, die innerhalb der Wohnung im Estrich verlaufen, unter den Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV und wird damit deren Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 29 S 163/16, Urteil vom 25.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Jedoch sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Die Rohrleitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin befindet, sind nach den Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. P, denen die Kammer folgt und gegen die Parteien nichts eingewandt haben – anders als von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gefordert – nicht freiliegend. Die Ringleitungen verlaufen innerhalb der Wohnung im Estrich. “Freiliegend” sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung).

Der BGH lehnt in seiner Entscheidung vom 15.3.2017 – VIII ZR 5/16 – die in der Rechtsprechung (vgl. LG Dresden MDR 2016,454; LG Ellwangen, WuM 2016, 497; LG Landau, WuM 2015, 432; AG Emmendingen, WuM 2014, 727) vertretene Ansicht, dass eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV in Betracht komme, wenn überwiegend ungedämmte Leitungen der Wärmeverteilung unter Putz beziehungsweise im Estrich verlegt sind, ab. Die Kammer folgt den überzeugenden Ausführungen des BGH, wonach eine Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht kommt, weil es bereits an einer planwidrigen Reglungslücke fehlt, die überhaupt erst die Möglichkeit einer solchen Ausdehnung über den Wortlaut hinaus im Wege eines Analogieschlusses eröffnen könnte. Der BGH hat dazu ausgeführt, dass nach den Verordnungsmaterialien § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV die Möglichkeit, Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen, nur bei “auf der Wand verlaufenden Rohrleitungen” eröffnen sollte. Der in der Verordnungsbegründung gegebene Hinweis auf das Beiblatt “Rohrwärme” der VDI-Richtlinie 2077, in dem darauf hingewiesen werde, dass es technisch unerheblich sei, ob Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführt werden, stehe der Annahme entgegen, dass der Verordnungsgeber es übersehen habe, dass es nicht nur freiliegende, sondern auch nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführte Rohrleitungen gibt und deren Wärmeabgabe ebenfalls technisch ermittelt werden könne.”

Genügt es zur Begründung von Eigenbedarf, wenn der Enkelsohn der Vermieterin deren Eigentumswohnung für bevorstehende Prüfungen benötigt und er stark mit der Stadt verwurzelt ist, in der sich die Immobile befindet?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 237 C 321/17, Urteil vom 09.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Beklagte zu 1. ist gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB dazu verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung geräumt an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte zu 2. als Lebensgefährtin des Beklagten zu 1. und Nutzerin der Wohnung ist gemäß §§ 546 Abs. 2, 985 BGB ebenfalls zur geräumten Herausgabe der Wohnung an die Klägerin verpflichtet. Beide Beklagten haben nämlich kein Recht zum Besitz an der Wohnung gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB mehr, weil das Mietverhältnis des Beklagten zu 1. mit der Klägerin durch die dem Beklagten zu 1. am 1.12.2016 zugestellte ordentliche Kündigung der Klägerin vom 28.11.2016 (Anlage K2) gemäß §§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2, 573c Abs. 1 BGB zum 31.8.2017 wirksam beendet worden ist.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin ihre Eigentumswohnung in der ###straße 2 d in ### Berlin – bei der es sich um die einzige Eigentumswohnung der Klägerin in Berlin handelt – für ihren Familienangehörigen benötigt, weil sie die Wohnung ihrem Enkel ### zu Befriedigung seines Wohnbedarfs überlassen will. Der Zeuge hat nachvollziehbar und glaubwürdig ausgesagt, dass er langfristig in Berlin bleiben und die klägerische Wohnung bewohnen will. Dazu hat er ausgeführt, dass er zunächst noch das erste juristische Staatsexamen bestehen will und anschließend seine Referendarzeit in Berlin absolvieren und außerdem hier eine Doktorarbeit schreiben möchte, wobei die Reihenfolge noch unklar ist. Das hat er insbesondere mit einer starken Verwurzelung in der Stadt auch aufgrund seiner Nebentätigkeit als DJ in bekannten Clubs begründet. Außerdem hat er dem Gericht erläutert, er wolle gerne die Gelegenheit nutzen, die ihm von seiner Großmutter kostenlos zur Verfügung gestellte Wohnung zu nutzen, auch zwecks finanzieller Entlastung seiner Eltern. Zu seiner derzeitigen Wohnsituation hat der Zeuge ausgeführt, er habe die zum Zeitpunkt der Kündigung von ihm noch bewohnte WG in Tempelhof inzwischen verlassen, weil er dort nicht habe konzentriert lernen können, und sei seit Mitte August 2017 übergangsweise in den Büroräumen seines Vaters untergekommen, was jedoch keine Dauerlösung für ihn darstelle. Die Aussage des Zeugen war flüssig und widerspruchsfrei. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen begründen könnten, hat das Gericht nicht.

Auf die weitere ordentliche Kündigung der Klägerin wegen Eigenbedarfs auch für ihre Enkelin ### vom 20.7.2017 (Anlage K6) kommt es nach Auffassung des Gerichts nicht mehr an. Es kann nämlich im Ergebnis dahinstehen, ob auch die Enkelin der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung gemeinsam mit ihrem Bruder nutzen möchte. Denn es reicht schon aus, dass die Klägerin die Wohnung zwecks Befriedigung des Wohnbedarfs ihres Enkels benötigt und dieser könnte die Wohnung auch allein bewohnen. Da es sich um eine 2 Zimmer Wohnung handelt, die auch schon der Sohn der Klägerin während seiner Studentenzeit bewohnt hat, ist auch bei Nutzung nur durch den Enkel der Klägerin, also durch eine Person, nicht von überhöhtem Wohnbedarf auszugehen.

Der Beklagte zu 1. als Mieter kann von der Klägerin nicht gemäß § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Denn das Gericht kann nicht davon ausgehen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder für die Beklagte zu 2. als seine Lebensgefährtin und Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist.

Soweit der Beklagte sich darauf beruft, die Aufgabe der Wohnung würde für ihn deshalb eine besondere Härte darstellen, weil er mit Zustimmung der Klägerin erhebliche Investitionen in das Objekt getätigt habe, steht dem zunächst die ergänzende Vereinbarung der Parteien vom 1.5.2002 (Anlage K5) entgegen. Nach dieser Vereinbarung sollten die zu Beginn der Mietzeit getätigten Investitionen des Beklagten zu 1. fünf Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses, also bis zum 30.4.2007, abgewohnt sein. Soweit der Beklagte zu 1. in der Klageerwiderung im Einzelnen vorgetragen hat, welche Investitionen er in Absprache mit der Klägerin getätigt haben will, fallen diese Investitionen mangels konkreter Angabe von Zeitpunkten offensichtlich unter die ergänzende Vereinbarung zum Mietvertrag mit Ausnahme einer behaupteten Komplettverlegung der Wohnung mit neuem Laminat im Jahr 2016. Diesbezüglich hat der Beklagte zu 1. aber schon keine Nachweise vorgelegt. Soweit der Beklagte zu 1. sich darauf beruft, er sei 64 Jahre alt und herzkrank, ist nicht ersichtlich, dass das Alter oder die Krankheit seinen Umzug unzumutbar machen könnten. Dem steht schon entgegen, dass der Beklagte zu 1. mit anwaltlichem Schreiben vom 10.8.2017 (Anlage K7) selbst erklärt hat, einen Auszug bei Abgeltung eines Abstands-betrages in Höhe von 20.000,00 Euro sowie Zahlung voraussichtlicher Umzugskosten in Höhe von 5.000,00 Euro in Erwägung zu ziehen. Ebenso wenig kann das Gericht erkennen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren 3edingungen von dem Beklagten zu 1. nicht beschafft werden kann. Der Beklagte zu 1. hat nämlich nichts Konkretes dazu vorgetragen, welche Anstrengungen er seit Zugang der ordentlichen Kündigung am 1.12.2016 bis zum Frühjahr 2017 überhaupt unternommen hat, um Ersatzwohnraum zu finden, und weshalb der Erwerb einer Immobilie trotz behaupteter Bemühungen seit Frühjahr 2017 bisher gescheitert sein soll. Mit nachgelassenen Schriftsatz vom 23.3.2018 hat der Beklagte zu 1, nämlich nur dazu vorgetragen, er befinde sich mit seiner Lebensgefährtin seit Frühjahr 2017 auf der Suche nach einer Kaufimmobilie, wobei die in dem Schriftsatz aufgelisteten Objekte überwiegend gar nicht im räumlichen Bereich der klägerischen Wohnung liegen. Soweit er dazu erklärt hat, die alleinige Suche im näheren Umkreis sei nahezu aussichtslos erschienen, hat er dazu gar nichts vorgetragen. Dabei hat er sich weder auf Suchaufträge bei verschiedenen Immobilienportalen noch auf aussichtslose Bemühungen eines Maklers berufen. Die Tatsache, dass die Beklagten mit Schriftsatz vom 23.3.2018 zu möglichen Kaufobjekten nicht nur in Berlin, sondern auch in Bad Belzig/Schwanebeck, Falkensee, Bergfelde, Schwielowsee und Potsdam vorgetragen haben, lässt den Vortrag des Beklagten zu 1. in seiner Widerspruchsbegründung vom 25.1.2017 (Anlage K4), es werde Ersatzwohnraum in der unmittelbaren Umgebung des Seniorenwohnheims des Vaters seiner Lebensgefährtin in der ###straße 4 benötigt, als gegenstandslos erscheinen. Denn offensichtlich suchen die Beklagten nach einer Ersatzwohnung auch weit entfernt von der ###straße 4 und damit nicht (mehr) zwingend in dem räumlichen Umfeld des Seniorenwohnheims.”

Handelt es sich bei dem Austausch eines Heizkessels, der sehr alt und störanfällig ist und in der Heizperiode immer wieder ausfällt, um eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 73/17, Beschluss vom 18.12.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 9. Oktober 2017 Bezug genommen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 2. November 2017. Insbesondere handelt es sich bei der Begründung des Amtsgerichts und des Hinweisbeschlusses, der Austausch des Heizkessels sei keine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme, sondern eine Instandsetzung, nicht um eine unzulässige Mutmaßung oder Annahme. Vielmehr hat die klägerische Partei vorgetragen, der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen. Diesem Vortrag ist die Beklagte, anders als sie meint, mit dem Vortrag im Schriftsatz vom 13. Februar 2017 nicht hinreichend entgegengetreten. Dies ist bereits im Beschluss vom 9. Oktober 2017 ausgeführt und begründet worden, weshalb es nach Auffassung der Kammer auf ein perspektivisches Funktionieren ankommt. Neuen, erheblichen Sachvortrag hierzu enthält auch der Schriftsatz vom 2. November 2017 nicht. Weder erschließt sich, aufgrund welcher Tatsachen die Beklagte meinte, davon ausgehen zu können, nach der letzten Reparatur würden keine weiteren Störungen auftreten, noch folgt ein solches schon allein aus der Tatsache, dass die Heizung nach der letzten Reparatur und bis zum Austausch mehrere Wochen funktionierte. So bleibt die behauptete Motivation, das gesamte Objekt habe unter energetischen Gesichtspunkten modernisiert werden sollen und dies sei nur bei Austausch des Heizkessels sinnvoll, nicht ausreichend nachvollziehbar. Hierzu fehlt es auch an Darlegungen, welche anderen energetischen Modernisierungsmaßnahmen geplant gewesen sein sollen. Die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme betrifft nämlich ausschließlich den Heizkessel und wurde ohne Ankündigung vorgenommen. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass weitere Modernisierungen bevorstehen, die mit dem Austausch des Heizkessels in Zusammenhang stehen.”

Handelt es sich bei dem Austausch eines Heizkessels, der sehr alt und störanfällig ist und in der Heizperiode immer wieder ausfällt, um eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 73/17, Beschluss vom 09.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zutreffend hat das Amtsgericht auch den Austausch des Heizkessels im November 2014 nicht als umlagefähige Modernisierungsmaßnahme nach §§ 555b, 559 Abs. 1 BGB gewertet. Zwar lässt sich der nachträglich angefertigten Beschreibung der Maßnahme als Modernisierung (Anlage K 1 zum Schriftsatz vom 27. Dezember 2016) entnehmen, dass die nunmehr anstelle der zwei Bestandskessel eingebaute neue Heizungsanlage über Brennwerttechnik verfügt und geeignet ist, bis zu 23 % Energie einzusparen. Auch bestehen vor dem Hintergrund des zur Akte gereichten Modernisierungserhöhungsverlangens keine formalen Bedenken gegen dieses. Jedoch ist die Beklagte dem Vortrag des Klägers, der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen, weder erstinstanzlich noch in der Berufung hinreichend entgegengetreten. Damit hat die Beklagte unzureichend ausgeschlossen, dass es sich bei dem Austausch der Heizungsanlage nicht auch um eine fällige Instandsetzungsmaßnahme gehandelt hat, die entsprechend von der Modernisierung abzugrenzen wäre, § 559 Abs. 2 BGB. Nicht ausreichend ist die Behauptung der Beklagten, der alte Heizkessel sei zum Zeitpunkt des Austauschs funktionsfähig gewesen. Für die Fälligkeit der Instandsetzung kommt es nämlich jedenfalls bei einer Anlage der Haustechnik nicht auf eine punktuelle Funktionsfähigkeit an, sondern perspektivisch auf deren gesichertes Funktionieren. Es hätte vor dem Hintergrund der dargelegten Störanfälligkeit daher im Einzelnen von der Beklagten dargelegt werden müssen, welche Erwägungen zum Austausch des Heizkessels (nur) zwei Jahre vor dessen Betriebsende nach § 10 EnEV und inmitten der Heizperiode geführt haben, insbesondere wie sich sein Zustand darstellte und welche Prognose es für weitere Störungen gab. Diese Ausführungen sind auch mit der Berufungsbegründung nicht nachgeholt worden.”

Berliner Morgenpost am 26.06.2018: Architekur – Grüner schlägt Holz-Hochhaus für Alexanderplatz vor

Um Bewegung in die festgefahrenen Verhandlungen zu bringen, hat der grüne Abgeordnete Andreas Otto mit dem Berliner Architekten Tom Kaden einen innovativen Vorschlag unterbreitet: Ein Holzhochhaus. “Ein Gebäude, das statt aus Stahl und Beton zu einem großen Anteil aus Holz besteht, ist signifikant leichter“, begründet der Politiker seinen Vorschlag. „Durch den Einsatz von Holz ist eine Reduzierung des Gebäudegewichts von einem Viertel bis einem Drittel möglich“, ergänzt Architekt Kaden, der in Berlin zahlreiche Holzhäuser gebaut hat – allerdings nicht höher als sieben Etagen.

https://www.morgenpost.de/bezirke/mitte/article214686971/Gruener-schlaegt-Holz-Hochhaus-fuer-Alexanderplatz-vor.html

Liegt ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 73/17, Beschluss vom 09.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Anders als die Berufung meint, begründet der objektive Maßstab einer Wohnwertverbesserung, der Voraussetzung für das Vorliegen einer Modernisierung nach § 555b BGB ist, im vorliegenden Fall nicht, dass der Einbau des Aufzugs für die von dem Kläger gemietete Hochparterrewohnung eine solche Wohnwertverbesserung mit sich bringt. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nämlich nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Ein barrierefreier, ebenerdiger Zugang für gehbehinderte Personen oder Mieter mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen war weder zuvor gegeben, noch nach der Modernisierung. Da der Fahrstuhl nicht das Kellergeschoss erschließt, entfällt auch ein möglicher Gebrauchsvorteil, der im Erreichen eines Kellerraumes liegen könnte. Ein möglicher Gebrauchsvorteil durch das erleichterte Erreichen von Gemeinschaftsflächen ist ebenfalls nicht gegeben. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken stellt keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die streitgegenständliche Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar (vgl. dieses Gericht, Beschluss vom 16. Mai 2017, Az. 67 S 81/17).”

Kommt eine Schadenersatzhaftung des Vermieters wegen durch Asbestfasern bereits eingetretener oder zukünftig drohender Gesundheitsschäden aus positiver Vertragsverletzung/nach § §280, 241 BGB – und deckungsgleich nach § 823 BGB wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht – in Betracht, wenn er den Mieter erst im Jahre 2013 auf die von den asbesthaltigen Materialien ausgehenden Gesundheitsgefahren hinwies und der Mieter in Unkenntnis der Gefahren schon zuvor selbst ohne ausreichende Schutzvorkehrungen zerbrochene Fußbodenplatten herausgerissen und entsorgt hatte?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 140/16, Urteil vom 17.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. (1) c) bis d) wie folgt aus: “c) Da deliktische Ansprüche nach § 823 BGB wegen einer unterlassenen Sanierung der Wohnung aus den gleichen Gründen ausscheiden, ist das Amtsgericht im Ansatz zu Recht davon ausgegangen, dass eine Schadenersatzhaftung der Beklagten nur nach §§ 280, 241 BGB – und deckungsgleich nach § 823 BGB wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht – deswegen in Betracht kommt, weil sie die Klägerin nicht rechtzeitig auf die von den asbesthaltigen Materialien ausgehenden Gesundheitsgefahren hinwiesen. Zu Unrecht hat sich das Amtsgericht aber auf den Standpunkt gestellt, die Verletzung einer solchen Hinweispflicht lasse sich durch das von der Klägerin angebotene Sachverständigengutachten nicht feststellen, weil in der Wohnung aktuell keine Fußbodenplatten und Kleberreste mehr vorhanden seien, die ein Sachverständiger auf eine Asbestbelastung untersuchen könne. Die Klägerin hat bereits in der Klageschrift ausgeführt, dass sich in der Kammer der Wohnung immer noch Plattenbruch befinde; das Amtsgericht hat diesen Sachvortrag der Klägerin übergangen und die Klägerin auch nicht nach § 139ZPO darauf hingewiesen, dass der ihr obliegende Beweis mit den angebotenen Beweismitteln nicht zu führen sei. Die darin liegende Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör stellt sich als grober Verfahrensmangel im Sinne des § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO dar, auf dem die Entscheidung auch beruht. Denn eine Haftung der Beklagten für die von der Klägerin befürchteten zukünftigen materiellen und immateriellen Schäden ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht schon aus anderen Gründen ausgeschlossen.

aa) Waren in der Wohnung tatsächlich asbesthaltige Materialien verbaut worden, so musste die Beklagte zu 2. als Bauherrin der Immobilie dies wissen. Als professionelle Vermieterin musste die Beklagte zu 2. nach dem Verbot asbesthaltiger Baustoffe im Jahre 1993 spätestens bei Erlass der Asbest-Richtlinie im Jahre 1996 erkennen, das von den asbesthaltigen Baustoffen im Falle ihrer Beschädigung konkrete Gesundheitsgefahren für die Mieter ausgehen konnten. Sie hatte zudem schon auf Grund des Baualters des Gebäudes hinreichenden Anlass, ihren Wohnungsbestand daraufhin zu untersuchen, ob bei der Errichtung asbesthaltige Baustoffe verwendet wurden.

Befanden sich in der Wohnung asbesthaltige Fußbodenplatten, so läge in dem unterlassenen Warnhinweis eine schuldhafte Verletzung der die Beklagte zu 2. nach §§ 241, 823 BGB treffenden Verkehrssicherungs-, Schutz- und Obhutspflichten. Auf eine konkrete Kenntnis des bei der Beklagten zu 2. zuständigen Sachbearbeiters kommt es dabei nicht an; die Beklagte müsste vielmehr schlüssig darlegen, welche Ermittlungen sie durchführte und aus welchen Gründen sie die ihren Mietern drohenden Gefahren gleichwohl nicht erkennen konnte. Dem sind die Beklagten nicht gerecht geworden.

bb) Ein auf die Verletzung dieser im Jahre 1996 entstandenen Pflicht gegründeter Schadenersatzanspruch wäre nicht verjährt, da die Klägerin die Pflichtverletzung erst nach der Erteilung des Warnhinweises im Jahre 2013 erkennen konnte, die Verjährungshöchstfrist gemäß § 199 Abs. 2 BGB 30 Jahre beträgt und die nach Art. 229 § 6 EGBGB beachtlichen Verjährungsregelungen nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage gemäß §§ 195, 852 BGB a. F. ebenfalls noch nicht zur Verjährung des Anspruchs geführt hätten.

cc) Die Pflichtverletzung wäre für den behaupteten zukünftig drohenden Schaden auch kausal. Die nach dem neuen Sachvortrag der Klägerin bereits im Jahre 1992 vorgenommenen Sanierungsarbeiten und ein dadurch erhöhtes Risiko einer Gesundheitsschädigung wären den Beklagten zwar nicht zuzurechnen, da nicht ersichtlich ist, dass die Beklagte zu 2. die Klägerin bereits zu diesem Zeitpunkt auf die drohenden Gefahren hätte hinweisen müssen. Die nach neuem Vortrag der Klägerin im Jahre 1999 durchgeführten Sanierungsarbeiten hätte sie bei vertragsgemäßen Verhalten der Beklagten hingegen unterlassen, sodass diese und ein der Klägerin dadurch drohender Gesundheitsschaden den Beklagten zuzurechnen wären. Ein drohender Gesundheitsschaden wäre den Beklagten auch dann zuzurechnen, wenn die Sanierungsarbeiten, wie im ersten Rechtszug vorgetragen, insgesamt erst 2010 stattgefunden hätten.

dd) Entgegen der Ansicht der Beklagten wäre ihre Haftung nicht wegen gänzlich überwiegenden Mitverschuldens der Klägerin ausgeschlossen. Zwar verletzte auch die Klägerin ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis, indem sie die behaupteten Schäden am Fußboden nicht anzeigte, sondern stattdessen die losen und beschädigten Fußbodenplatten eigenmächtig entfernte und unsachgemäß entsorgte. Hätte die Klägerin sich vertragsgemäß verhalten, wäre sie einer deutlich geringeren Asbestfaserkonzentration ausgesetzt worden. Denn sie hätte in diesem Fall zwar ebenfalls den Teppich entfernt und dadurch in Folge Bruchs und Ablösung freigesetzte Fasern aufgewirbelt, hätte die Platten aber nicht selber unsachgemäß entsorgt. Vielmehr hätte die Beklagte zu 2. den defekten Fußbodenbelag nach einer Anzeige der Schäden ordnungsgemäß saniert, sodass das Risiko eines Gesundheitsschadens deutlich gemindert gewesen wäre.

Die von der Klägerin verletzte Schutzpflicht dient aber in erster Linie nicht der Vermeidung von Gesundheitsschäden, sondern dem Schutz des Eigentums und Vermögens der Beklagten. Lagen die behaupteten Schäden am Fußboden tatsächlich vor, so war der Fußbodenbelag offensichtlich insgesamt nicht erhaltenswert; die Gefahr, dass sie durch ihren eigenmächtigen Eingriff in die Bausubstanz konkrete Vermögensinteressen der Beklagten verletzen werde, war aus Sicht der Klägerin gering, und für sie war jedenfalls nicht erkennbar, dass sie selbst sich dadurch einer besonderen Gesundheitsgefahr aussetzen könnte. Ein gänzlich überwiegendes Mitverschulden der Klägerin ist deswegen in Bezug auf ihr etwa drohende Gesundheitsschäden nicht anzunehmen; in Betracht kommt allenfalls eine Mitverschuldensquote.

ee) Schließlich kann die gegen die Beklagte zu 1. gerichtete Feststellungsklage auch nicht schon deswegen abgewiesen werden, weil die Beklagte zu 1. selbst keine ihr der Klägerin gegenüber obliegenden Schutzpflichten verletzt hätte. Zwar wurde die Klägerin bereits im Jahre 2013, also vor dem Eintritt der Beklagten zu 1. in das Mietverhältnis, auf eine mögliche Asbestbelastung und die davon ausgehenden Gefahren hingewiesen. Die Beklagte zu 1. könnte inzwischen aber wegen eigenen Verschuldens nach § 536a Abs. 1 BGB wegen Verzugs mit der Mangelbeseitigung für die von der Klägerin befürchteten Folgen einer Asbestexposition einzustehen haben; denn sie hat jedenfalls durch die Klageerhebung Kenntnis von den gebrochenen Fußbodenplatten sowie den eigenmächtigen Abrissarbeiten der Klägerin erhalten, bisher aber nicht dargelegt, überhaupt Bemühungen zur Untersuchung und fachgerechten Sanierung der Wohnung entfaltet zu haben. Der zu diesem Aspekt am Schluss der mündlichen Verhandlung gemäß 139 Abs. 5 ZPO beantragten Erklärungsfrist hat die Beklagte zu 1. nicht bedurft. Die Parteien streiten seit Beginn des Rechtsstreits darum, ob die Wohnung mit asbesthaltigen Fußbodenplatten ausgestattet war und sich Asbestfasern in der Raumluft befanden oder noch befinden. Die Beklagten haben hinreichend Gelegenheit und Anlass gehabt, zu etwaigen Bemühungen um eine Untersuchung der Wohnung auf eine Belastung mit Asbestfasern vorzutragen.

Ebenso wenig kommt eine Teilabweisung der gegen die Beklagte zu 2. gerichteten Feststellungsklage in Betracht. Zwar gilt bei einem Vermieterwechsel nach § 566 BGB das Fälligkeitsprinzip. Dieses führt im Falle gestreckter Schadensersatzlagen, bei denen die Schadensverursachung vor dem Eigentumsübergang liegt, der Schadenseintritt und damit die Fälligkeit aber danach, dazu, dass der Erwerber für Pflichtverletzungen einzustehen hat, die er nicht verursachte und verschuldete; umgekehrt wird der für den Schaden verantwortliche Veräußerer aus der Haftung “entlassen” (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 566 Rn. 132 ff. m. w. N.; BGH – VIII ZR 22/04 -, Urt. v. 09.02.2005, NJW 2005, 1187; beide zitiert nach beck-online).

Das gilt aber nicht für eine gar nicht auf dem Mietvertrag beruhende Haftung der Beklagten zu 2. wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflichten nach § 823 BGB. Hinsichtlich etwaiger auf einer Verletzung der Hinweispflichten im Jahre 1996 beruhenden immateriellen Schäden kommt, da die Schadensursache vor dem 1. August 2002 gesetzt wurde, gemäß Art. 229 § 8 EGBGB ohnehin nur §§ 823, 847 BGB a. F. als Anspruchsgrundlage in Frage (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536a Rn. 82 m. w. N.); ein Eintritt der Beklagten zu 1. nach § 566 BGB in eine durch die Beklagte zu 2. verursachte Schadenersatzpflicht kommt insoweit auch deswegen nicht in Betracht, weil die Norm des § 253 BGB im Zeitpunkt der Schadensverursachung noch nicht existierte und das Gesetz eine auf einem Mietverhältnis beruhende Haftung für immaterielle Schäden überhaupt nicht vorsah.

d) Über den streitigen Sachvortrag der Klägerin ist folglich Beweis zu erheben. Die Beweisaufnahme ist aus den oben zur Zulässigkeit dargelegten Gründen nicht entbehrlich. Der Rechtsstreit wird, soweit das Amtsgericht die Feststellungsklage als unbegründet abgewiesen hat, auf den Hilfsantrag der Klägerin unter Aufhebung des Urteils und des zu Grunde liegenden Verfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen, denn auf Grund der Mängel des Urteils ist eine aufwändige Beweisaufnahme im Sinne des § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderlich.

Durch Sachverständigengutachten wird aufzuklären sein, ob tatsächlich asbesthaltige Fußbodenplatten und Kleber in der Wohnung verbaut wurden. Ferner ist aufzuklären, ob sich das Risiko der Klägerin, durch die Aufnahme von Asbestfasern zu erkranken, durch die nach ihrer Behauptung in den Jahren 1992 und 1999 vorgenommenen Sanierungsarbeiten signifikant erhöhte; dazu sowie zur Entscheidung über die Klage auf Zahlung von Schmerzensgeld (siehe dazu sogleich unter (2)) wird voraussichtlich ein weiteres, medizinisches Sachverständigengutachten einzuholen sein. Ergänzend wird wohl der für Umfang sowie Art und Weise der Durchführung der Renovierungsarbeiten als Zeuge benannte Ehemann der Klägerin zu hören sein.

Die aufeinander abgestimmte Beauftragung mehrerer Sachverständiger verschiedener Fachrichtungen und die Koordination ihrer jeweiligen Tätigkeiten stellt sich als aufwändig dar, sodass die Zurückverweisung zulässig ist. Sie erscheint der Kammer in Ausübung ihres Ermessens auch angezeigt, um die Möglichkeit einer Überprüfung der zu erwartenden Sachentscheidung im Wege der Berufung zu erhalten. Die durch die Zurückverweisung drohende Verfahrensverzögerung fällt demgegenüber vorliegend neben dem zu erwartenden ohnehin unvermeidlichen Zeitaufwand für die nachzuholende Sachverhaltsaufklärung nicht entscheidend ins Gewicht.”

DER TAGESSPIEGEL am 24.06.2018: Wohnungsnot in Berlin – In Spandau gibt es noch viele Brachflächen

Es heißt, es mangele Berlin an Bauland. Der Ausweg: Brachen in nicht ganz so zentral gelegenen Stadtteilen entwickeln, zum Beispiel in Spandau.

Doppelte Enttäuschung für alle Wohnungssuchenden in der vergangenen Woche: Erst meldeten Berlins Statistiker, dass immer noch nicht genug gebaut wird, um die vielen Neuberliner mit Wohnraum zu versorgen. Und dann verkündete die landeseigene Förderbank am Wochenende, dass fast 60000 Wohnungen genehmigt sind, aber viele davon jahrelang nicht gebaut werden. Der Senat verfehlt seine Ziele im Wohnungsbau und steht unter Druck. Der Ausweg: Brachen in nicht ganz so zentral gelegenen Stadtteilen entwickeln, zum Beispiel in Spandau.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsnot-in-berlin-in-spandau-gibt-es-noch-viele-brachflaechen/22729420.html