Genügt bei einer Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 55/17, Urteil vom 15.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist ferner nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH v. 11.03.2009 – VIII ZR 316/07, GE 2009, 512; BGH v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, GE 2008, 191).

Das ist vorliegend erfolgt, indem der Kläger im Erhöhungsverlangen das Feld L 1 als einschlägig bezeichnete, ohne die konkrete Spanne zu nennen, was nach den vorgenannten Entscheidungen des BGH aber auch nicht erforderlich ist.”

Muss ein qualifizierter Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 55/17, Urteil vom 15.09.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Denn das Erhöhungsverlangen vom 20.01.2016 ist formell wirksam, weil es die Anforderungen des § 558a, 558b BGB erfüllt.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass dem Erhöhungsverlangen der Berliner Mietspiegel 2015 als Anlage beigefügt war. Diese Beifügung war indes nicht erforderlich (BGH v. 30.09.2009 – VIII ZR 276/08, GE 2009, 1617; BGH v. 28.04.2009 – VIII ZB 7/08, GE 2009, 777), da er allgemein zugänglich ist. Auch ein qualifizierter Mietspiegel muss im Rahmen der alternativen Begründung gem. § 558 a Abs. 3 BGB nicht zwingend beigefügt werden, wenn er öffentlich zugänglich ist. Aus § 558 a Abs. 3 BGB ergibt sich auch deshalb nichts anderes, weil die so genannte Erwähnungspflicht hier nicht bestand, denn der Kläger hat als Begründungsmittel den Mietspiegel – und weder Vergleichswohnungen noch ein Sachverständigengutachten – gewählt.”

Ist eine entgeltliche Vereinbarung zwischen den Mietparteien bei preisgebundenem Wohnraum, wonach der Mieter die anfänglichen Dekorationsarbeiten übernimmt, ohne eine gleichzeitige klauselmäßige Überbürdung der für die Dauer des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter – also bei fortwirkender gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung einschließlich der Dekorationsarbeiten -, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 69/17, Urteil vom 17.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der aufgewandten Renovierungskosten.

Zwar greift die Einrede der Verjährung gem. §§ 222, 548 Abs. 2 BGB nicht durch, weil die am 17.05.2016 anhängige und am 16.06.2016 auch i.S.v. § 167 ZPO “demnächst” zugestellte Klage vor dem Ende der Verjährungsfrist – nämlich 6 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses – erhoben worden ist.

Jedoch ergibt sich ein Rückforderungsanspruch dem Grunde nach weder aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 BGB.

Eine Vereinbarung gem. § 9 Abs. 1 WoBindG, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, ist hier nicht getroffen worden.

Eine einmalige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 WobindG lag angesichts der Vereinbarung im Mietvertrag in Verbindung mit dem Übergabeprotokoll vom 05.10.2010 über den Ausgangszustand der Wohnung und der Zusatzabrede vom 13.09./04.10.2010 nicht vor. Es kommt entgegen der Auffassungen der Parteien nicht darauf an, wer sich an wen mit dem Vorschlag zu dieser Vereinbarung gewandt hat.

Die Vereinbarung vom 13.9./4.10.2010 selbst stellt keine verpflichtende Abwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter dar. Es handelt sich vielmehr nach dem Wortlaut um eine Individualvereinbarung (Mieter “… erklärt sich bereit …”), während mit dem Mietvertrag vom 05.10.2010 die Parteien die Beschaffenheit der Mietsache und den geschuldeten mietvertraglichen Zustand näher bestimmt haben. In der Sache akzeptiert der Mieter danach die Wohnung in einem gespachtelten Zustand ohne Tapete und ohne Anstrich als vertragsgemäß.

Mit dem vom Mieter unterzeichneten Zusatz “Vom Inhalt des obigen Schreibens haben wir Kenntnis genommen und verpflichten uns hiermit, die Schönheitsreparaturen bis zum regulären Mietzahlungsbeginn durchzuführen.” ist keine Überwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen verbunden. Er bestätigt lediglich die getroffene Individualvereinbarung über eine einmalige Durchführung von Dekorationsarbeiten.

Die im Mietvertrag getroffene Abrede zum Ausgangszustand der Wohnung verstößt auch nicht gegen § 536 Abs. 4 BGB, da lediglich der anfängliche Zustand als vertragsgemäß vereinbart wurde und die Beklagte hier gem. § 535 Abs. 1 BGB im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht die im laufenden Mietverhältnis erforderlichen Dekorationsarbeiten schuldete.

Eine andere Beurteilung würde sich u.U. in einem anderen – hier nicht gegebenen – Sachverhalt ergeben. Sofern nämlich eine Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart worden wäre, käme eine Unwirksamkeit der Einmalleistung in Betracht, weil der Vermieter dann mehr erhalten würde, als das, worauf er nach der Kostenmiete Anspruch hat (vgl. für den Fall des Zuschlags nach § 28 Abs. 4 der II. BerechnungsVO bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel: BGH, Urteil vom 12.12.2012 – VIII ZR 181/12 -, NJW-RR 2013, 585). Im vorliegenden Fall ist aber zu Lasten des Vaters der Klägerin weder eine laufende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vereinbart worden.

Die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung betrifft daher abweichende Sachverhalte. Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Rheine (Urteil vom 25. August 1981 – 4 C 101/81 E -, WuM 1981, 278) ist die Kostenübernahmeerklärung des Mieters für den Erstanstrich gemäß § 9 Abs. 7 WobindG unwirksam, weil der Vermieter eine zum Wohnen geeignete Wohnung schulde, um die Kostenmiete verlangen zu können und dies einen Innenanstrich voraussetze. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dieser Entscheidung kann offenbleiben, da vorliegend keine Anhaltspunkte dafür erkennbar sind, dass es sich bei den von Mieter übernommenen Arbeiten um eine Erstausstattung nach erstmaliger Bezugsfertigkeit gehandelt hat. Vielmehr ergibt sich aus der Mängelbeschreibung des Übergabeprotokolls, dass es sich nicht um einen Erstbezug gehandelt hat. Der Entscheidung des Amtsgerichts Velbert (Urteil vom 15.9.1975 – 2 C 84/75) lag nicht nur die Vereinbarung einer Anfangsrenovierung neben der Überbürdung laufender Schönheitsreparaturen zugrunde, was nach damaliger – inzwischen überholter – Rechtsprechung wirksam gewesen sei, jedoch nicht im preisgebundenen Wohnraum. Der vorliegende Sachverhalt ist nicht vergleichbar, weil eine Kumulationswirkung fehlt, wenn zu Lasten des Mieters keine laufenden Schönheitsreparaturen vereinbart waren.

Soweit sich die Klägerin zutreffend darauf beruft, dass nach der Rechtsprechung des BGH (BGH v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2915, 1594; BGH v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871) der Vermieter selbst im preisfreien Wohnraum keinen Anspruch auf Überwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter habe, geht es vorliegend gerade nicht um die in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Überbürdung der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis , weil eine derartige Pflicht zu Lasten des Mieters nicht vereinbart ist und die mit einer Ausgleichszahlung verbundene einmalige Übernahme bestimmter Renovierungsarbeiten vom 13.09./04.10.2010 als Individualvereinbarung nicht dem Maßstab der §§ 307, 309 BGB unterfällt.

Auch aus § 812 BGB ergibt sich hier ein solcher Anspruch nicht, der zwar dann bestehen kann, wenn ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt; denn er führt damit zwar kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist . Die Leistung ist in diesem Fall jedoch deshalb rechtsgrundlos erbracht, weil der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel verlangt hatte und was er im Zuge der Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass es dafür entscheidend darauf ankommt, ob und in welcher Höhe dies zu einer Wertsteigerung der Mietwohnung geführt hat (BGH v. 27.05.2009 – VIII ZR 302/07,GE 2009, 901).

An diesen Voraussetzungen fehlt es hier, weil sich der Vater der Klägerin lediglich einmalig zur Übernahme von Arbeiten bei Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet hat und wegen des Fehlens irgendeiner hierzu getroffenen Vereinbarung – wie bereits ausgeführt – im laufenden Mietverhältnis ohnehin keine Schönheitsreparaturen schuldete.

Eine Frist zur Stellungnahme gem. §§ 139, 282 ZPO auf die Erörterungen im Termin am 20.10.2017 war nicht zu bewilligen, da bei der Erörterung der Sach- und Rechtslage keine neuen Gesichtspunkte angesprochen worden sind, die nicht bereits Gegenstand der schriftsätzlichen Auseinandersetzung waren, weil die angefochtene Entscheidung bereits auf das Fehlen einer mietvertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen Bezug nimmt.”

Ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 23 S 92/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. 4. wie folgt aus: “Der Kläger hat das Mietverhältnis zu den Beklagten jedoch durch die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2015 beendet. Dass der Kläger die Wohnung für sich und seine Familie benötigt, bestreiten die Beklagten jedenfalls im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht mehr. Zwischen den Parteien ist jedoch streitig, inwieweit der unbefristete Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zwischen der früheren Vermieterin und den Beklagten wirksam vereinbart worden und ebenfalls für den Kläger verbindlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nach § 307Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16). Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, dass es sich bei dem Mietvertrag vom 19.08.2013 um einen Formularvertrag der Haus & Grund Rheinland Verlag und T2 GmbH handelt, welchen die Beklagten der früheren Vermieterin vorgelegt haben. Davon ausgehend stellt der unbefristete Kündigungsverzicht keine individualvertragliche Vereinbarung, sondern eine formularmäßige Vertragsbedingung dar und ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Soweit die Beklagten einwenden, dass die Klausel von ihnen nicht mehrfach verwendet werden sollte, greift dies nicht durch. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, welche in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll, insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). § 305 Abs. 1 BGB setzt weiterhin voraus, dass eine Vertragspartei die vorformulierten Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei stellt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Dabei ist nicht erforderlich, dass die andere Vertragspartei keine Möglichkeiten zum Aushandeln hat, vielmehr ist hierfür genügend, dass eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei konkret einen Gestaltungsvorschlag unterbreitet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535BGB, Rn. 38). Insoweit kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535BGB, Rn. 38). Letzteres war hier der Fall, da unstreitig die Beklagten den Formularvertrag vorgelegt haben.

Auch der Einwand der Beklagten, die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle, greift nicht durch. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535BGB, Rn. 40). Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Gleiches gilt, wenn die Klausel durch Ankreuzen kenntlich gemacht wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40).

Vorliegend haben die Parteien die Klausel zum einen angekreuzt und zum anderen die Klammerzusätze “maximal 4 Jahre” und “maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss” durchgestrichen, die Parteien haben hingegen weder die Leerstelle in der Klausel ausgefüllt noch vor der Leerstelle die Worte “bis zum” gestrichen. Den beiden Klammerzusätzen kommt allerdings kein eigenständiger Regelungsgehalt zu. Sie weisen lediglich darauf hin, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen lediglich ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren zulässig ist. Wären die beiden Klammerzusätze nicht gestrichen worden, wäre dadurch keine Frist von maximal vier Jahren vereinbart worden. Umgekehrt ist dadurch, dass die beiden Klammerzusätze gestrichen worden sind, ebenfalls noch keine Vereinbarung getroffen worden. Vielmehr ist die Leerstelle unausgefüllt geblieben. Dadurch erfolgte ein Kündigungsausschluss unbefristet, was in allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig ist.

Ungeachtet dessen würde ein unbefristeter Kündigungsausschluss ebenfalls durchgreifenden Bedenken begegnen, wenn es sich bei der mietvertraglichen Regelung nicht um eine formularmäßige Vertragsbedingung, sondern eine individualvertragliche Vereinbarung handeln würde, und zwar unabhängig davon, dass die Beklagten ihrem eigenen Vorbringen im Schriftsatz vom 12.01.2016 zufolge die Streichung der beiden Klammerzusätze von ihrer früheren Vermieterin letztlich verlangt und nicht mit ihr darüber verhandelt haben. Zwar kann ein Kündigungsausschluss im Wege der individualvertraglichen Vereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, welcher über den bei einer formularmäßigen Vertragsbedingung zulässigen Zeitraum von vier Jahren hinausgeht (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12). So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise einen individualvertraglichen Kündigungsausschluss von 13 Jahren als noch zulässig erachtet (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12). Ebenso ist bei Vorliegen von Befristungsgründen nach §§ 575,544 BGB zwar auch bei Wohnraummietverhältnissen die Vereinbarung einer Mietzeit von 30 Jahren sowie auf Lebenszeit zulässig (vgl. Schmidt/Futterer/Lammel, MietR, 12. Aufl. 2015, § 544 BGB, Rn. 3). Selbst darüber ginge die mietvertragliche Regelung jedoch vorliegend noch hinaus, weil letztlich ein immerwährender Kündigungsausschluss vorläge, welcher nicht nur die jeweiligen Vertragsparteien, sondern auch sämtliche Rechtsnachfolger binden würde. Dies erscheint nicht zuletzt wegen der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich. Aus den obigen Gründen bedarf es hierzu jedoch keiner abschließenden Beurteilung.”

Rechtfertigt das Aufstellen eines Schrankes im Treppenhaus eine fristlose bzw. eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 23 S 92/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Ebenso hat das Amtsgericht zutreffend entschieden, dass die weiteren seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.

Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt waren, ergibt sich hieraus jedenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung. Bezogen auf das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus verweist der Kläger lediglich pauschal auf eine Gefahr der Schimmelbildung und den Umstand, dass die Fenster hinter dem Schrank nicht gereinigt und nicht geöffnet werden können. Bezogen auf eine Nutzung des Verschlags und Gartens stützt die Tatsache, dass sich die Beklagten unstreitig im Besitz der Schlüssel zum Verschlag befinden, ihren Einwand, dass die frühere Vermieterin ihnen eine Nutzung des Verschlags und Gartens gestattet habe.”

Umfasst die Kleinstreparaturklausel “Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 76,69 Euro und der vom Mieter dadurch entstehende Aufwand pro Jahr 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen. Diese Regelung gilt nur für die Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden)” auch die Instandsetzung von Silikonverfugungen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 5 C 93/16, Urteil vom 29.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Anspruch auf Instandsetzung der Mängel der Dusche entsprechend der Beschreibung im Tenor des Urteils zu Ziffer 1. gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu.

Die Beklagte ist für den geltend gemachten Anspruch passivlegitimiert, da sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB infolge des Eigentumserwerbs die sich aus dem Mietverhältnis ergebende Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters kraft Gesetzes übernommen hat.

Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO steht vorliegend nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und des gesamten Inhalts der Verhandlungen zur Überzeugung des Gerichts fest, dass aufgrund undichter bzw. sich lösender Silikonfugen die Kalkablagerungen und Schimmelbildungen als instandsetzungsbedürftige Mängel entstanden sind und die Mängel nicht auf einem unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache in Form unzureichender Reinigungen der Dusche bzw. unzureichender Beseitigung des Spritzwassers nach den Duschvorgängen zurückzuführen sind. Den von der Sachverständigen angesprochenen, über das gewöhnliche und übliche Maß hinausgehenden Reinigungsaufwand, der durch die undichten bzw. fehlenden Silikonfugen bedingt ist, schuldetet die Klägerin vorliegend mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung nicht. Es obliegt der Klägerin nicht, eine Verschlechterung des Zustandes der Dusche im Hinblick auf das Entstehen von Kalkablagerungen und Schimmelbefall, welche bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens der Vermieterin hinsichtlich der brüchigen Silikonverfugung, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.

In diesem Zusammenhang kommt es für die Instandsetzungsverpflichtung der Beklagten auch nicht darauf an, dass die Sachverständige nicht feststellen konnte, dass die Silikonverfugung unsachgemäß von Vermieterseite vor der Vermietung der Wohnung an die Klägerin aufgebracht wurde. Die Sachverständige hat hingegen festgestellt, dass der Zustand der Silikonfugen auf eine nicht ordnungsgemäße Wartung bzw. Erneuerung zurückzuführen ist.

Unstreitig war der damaligen Vermieterin, bzw. den von der damaligen Vermieterin bevollmächtigten Personen der Zustand der Dusche, insbesondere der Zustand der Silikonfugen bekannt. Dennoch ist die damalige Vermieterin untätig geblieben, obwohl sie zur Instandsetzung verpflichtet war. Die Rechtsansicht der Beklagten, zu einer Erneuerung der Silikonfugen nicht verpflichtet zu sein, ist unzutreffend.

Die in Bezug genommene, vertraglich vereinbarte Kleinstreparaturklausel ist bereits vom Wortlaut her auf die sich in der Dusche befindende Silikonverfugung nicht anwendbar. Hiernach sollen kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser umfasst sein. Eine Silikonverfugung (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet) ist bereits begrifflich kein Installationsgegenstand für Wasser (so auch AG Wedding, Urteil vom 25.10.2011 – 20 C 191/11) und mithin von der vertraglichen Klausel – ungeachtet der Frage der Wirksamkeit dieser Klausel – nicht umfasst.

Die Sachverständige hat in ihrem Gutachten auch überzeugend dargelegt, dass Silikonfugen einer gewissen Versprödung unterliegen, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können und die Silikonfugen deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet werden, die regelmäßig im Intervall von 2 Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. 8 Jahren haben. Auch hieraus erschließt sich, dass das Problem, wie offenbar die Beklagte meint, nicht allein dadurch verhindert werden kann, dass die Dusche nach Duschvorgängen gereinigt und die Wände durch “Abziehen” von Spritzwasser befreit werden.

Obwohl es hierauf für die zu treffende Entscheidung jeweils nicht mehr ankommt, steht einerseits die Kleinstreparaturklausel der Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Instandsetzungsnahmen auch nicht entgegen, denn sie entbindet den Vermieter nicht von der Verpflichtung, die Instandsetzung selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen, andererseits ist vorliegend auch nicht ersichtlich, dass eine fachgerechte Erneuerung der dort vorhandenen brüchigen bzw. bereits fehlenden Silikonfugen eine so genannte Kleinreparatur darstellt, die bei einer fachgerechten Beseitigung keine höheren Kosten als 76,69 Euro verursachen würde.”

Genügt es für eine rechtzeitige Überweisung der Miete, wenn der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 254/16, Urteil vom 03.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte ist nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Die Kündigung der Klägerin vom 3. November 2015 ist nicht begründet.

Die Kündigung der Klägerin ist nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB begründet. Im Zeitpunkt der Kündigung, welche der Beklagten nach Angabe der Klägerin am 5. November 2015 zugegangen ist, befand sich die Beklagte nicht für zwei aufeinander folgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug. Zwar war zu diesem Zeitpunkt die Miete für Oktober 2015 in voller Höhe nicht gezahlt, die Miete für November 2015 aber noch nicht fällig. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob sie bis zum dritten Werktag bei der Klägerin eingegangen ist. Denn für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist dies nicht maßgeblich, weil der Schuldner einer Geldschuld, die im Zweifel gemäß § 270Abs. 4 BGB an dessen Wohnsitz zu erfüllen ist, zwar nach § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr trägt, nicht aber die Verzögerungsgefahr. Der Leistungserfolg selbst – die Gutschrift auf dem Empfängerkonto – gehört nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15, GE 2017, 99).

Die EU-Richtlinie 2011/7/EU (Zahlungsverzugsrichtlinie) gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Denn sie ist auf Mietverträge mit Verbrauchern bereits nicht anzuwenden, weil sie der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dient und Verträge mit Verbrauchern hiervon nicht erfasst sind. Ein davon abweichender Wille des nationalen Gesetzgebers bei der Umsetzung der Richtlinie ist nicht erkennbar, denn ausweislich der Gesetzesmaterialien (BT-Drucks., 18/1309, S. 13) sollte das Gesetz den Verbrauchern zugutekommen und hätten diese keine zusätzlichen Belastungen durch die Umsetzung zu erwarten (BGH a.a.O.).

Bei einer Veranlassung der Überweisung am 3. Werktag des Monats ist diese nach § 675nAbs. 1 Satz 3 BGB spätestens am folgenden Banktag auszuführen und nach § 675s Abs. 1 Satz 1 BGB einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben, sodass der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag regelmäßig nicht erwarten kann.

Die Kündigung war nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB begründet, weil der Rückstand von 1.291,13 EUR die Summe von zwei Monatsmieten (2 x 711,97 EUR) nicht erreicht hat.

Im Übrigen wären, wie das Amtsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt hat, die Folgen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung der Rückstände am 11. November 2015 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt worden. Auf die entsprechenden Entscheidungsgründe des Amtsgerichts wird Bezug genommen.

Die Kündigung vom 3. November 2015 ist ferner nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlungen begründet. Zwar stellen wiederholte unpünktliche Mietzahlungen nach einer vorherigen Abmahnung eine Pflichtverletzung dar, die auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Die Klägerin legt aber solche unpünktlichen Zahlungen der Beklagten nach der Abmahnung vom 15. Februar 2015 nicht dar. Soweit sie im Kündigungsschreiben Daten von Zahlungen mitgeteilt hat (§ 569 Abs. 4 BGB), liegen diese vor den Fälligkeitszeitpunkten. Die Klägerin begründet die Kündigung dementsprechend auch vielmehr mit dem Zahlungsverzug der Beklagten und beruft sich hierzu auf die Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB.

Die Kündigung vom 3. November 2015 ist auch nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Zwar kann auch ein Rückstand, welcher die für eine fristlose Kündigung erforderliche Grenze von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erreicht, eine Pflichtverletzung des Mietvertrags darstellen, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat. Die hierfür notwendige Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist indes in der Regel nur anzunehmen, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt und mehr als einen Monat andauert (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629). Das ist hier nicht der Fall. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, dauerte der über eine Monatsmiete hinausgehende Rückstand aufgrund der Fälligkeit der Miete für Oktober 2015 erst am 6. Oktober 2015 im Zeitpunkt der Kündigung vom 3. November 2015 noch keinen Monat an. Schließlich kommt hinzu, wie das Amtsgericht ebenfalls zutreffend erläutert hat, dass der Klägerin im vorliegenden Fall die Berufung auf die Kündigung gemäß § 242 BGB aufgrund nachträglich entstandener Umstände verwehrt wäre und sich das Festhalten am Räumungsbegehren als rechtsmissbräuchlich darstellte. Denn aufgrund des nachträglichen Ausgleichs der kündigungsrelevanten Rückstände weniger als eine Woche nach der Kündigung ist diese als ordentliche Kündigung zwar nicht unwirksam geworden, lässt die Pflichtverletzung der Beklagten aber in einem milderen Licht erscheinen (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, GE 2005, 429; Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629). In diesem Zusammenhang hat das Amtsgericht richtigerweise maßgeblich darauf abgestellt, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis bereits seit ca. 40 Jahren besteht, wobei sich auch bei einer Dauer von tatsächlich 37 Jahren keine ausschlaggebende Änderung der Sachlage ergäbe. Hinzu kommt, dass im Falle einer Pflichtverletzung der Beklagten sich diese am untersten Rand des Erheblichen bewegte und auch unter diesem Gesichtspunkt die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerechtfertigt erschiene.

Das Mietverhältnis der Parteien ist auch nicht aufgrund eines Anerkenntnisses des Räumungsanspruchs oder einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags beendet worden, indem die Beklagte auf die streitgegenständliche Kündigung nach Angaben der Klägerin eine Räumung zum 30. November 2015 angekündigt haben soll. Ein derartiger Inhalt lässt sich der Erklärung der Beklagten, aus der Sicht der Klägerin nicht gemäß §§ 133, 157 BGB entnehmen. Die Erklärung erfolgte als Reaktion auf die Kündigungserklärung und setzt für die Kläger aufgrund der gesamten Umstände voraus, dass die Kündigung auch wirksam ist. Es sind keine Anhaltspunkte für einen Willen oder ein entsprechendes Bewusstsein der Beklagten ersichtlich, sich unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigungserklärung zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung endgültig und rechtlich verbindlich zu verpflichten.”

Kommt es zu einer Verdopplung der Vermieter, wenn der ursprüngliche Vermieter bei einem einheitlichen Mietverhältnis Wohnung und Garage an zwei unterschiedliche Erwerber verkauft?

Die Antwort des Landgerichts Bamberg (LG Bamberg – 3 S 56/16, Urteil vom 0.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Bamberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die allein vom Kläger ausgesprochene Teilkündigung mit Schreiben vom 03.01.2012 (Anlage K11, Bl. 170 d.A.) ist unwirksam. Unstreitig teilte der Voreigentümer ### im Jahre 2004/2005 die Wohnanlage ### in Wohnungseigentum auf und veräußerte die einzelnen Wohneinheiten. Dabei wurde die an die Beklagten vermietete Garage der erworbenen Wohneinheit des Klägers zugeordnet. Da es sich bei dem geschlossenen Vertrag zwischen den Beklagten und dem Zeugen ### vom 01.10.1996 hinsichtlich der Wohnung und der Garage um einen einheitlichen Mietvertrag handelt – hierfür spricht die Einheit der Urkunde (Garagenmietvertrag als Anlage), der zeitgleiche Abschluss und die Einheit des Grundstücks wird dieser durch die Veränderung der dinglichen Rechtslage nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr tritt der Erwerber gem. § 566 BGB in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. exemplarisch BGH, Urteil vom 24.01.1973, VIII ZR 163/71 = NJW 1973, 455; zu den Kriterien ausführlich OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.03.1983, 3 REMiet 1/83 = NJW 1983, 1499). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass neben den Wohnräumen eine Garage als eigentlich abtrennbarer Nebenraum (mit-)vermietet wird (BGH, Urteil vom 28.09.2005, VIII ZR 399/03; Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht, 4. Auflage 2014, Vor. § 535 Rn. 43a ff). Die Verdopplung auf Vermieterseite ist dabei von den Beklagten hinzunehmen. Konsequenterweise ist die Kündigung dann von allen Vermietern auszusprechen (vgl. OLG Gelle, Urteil vom 11.10.1995, WuM 1996, 222).”

Hat ein Mieter bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils seiner Mietwohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 20 C 212/17, Urteil vom 13.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der von ihr bewohnten Wohnung gemäß § 553 Abs.1 BGB zu.

Die Klägerin hat gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne der Vorschrift ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin nach Auffassung des Gerichts ausreichend nachgewiesen. dass sie einen beruflich bedingten Auslandsaufenthalt beabsichtigte. Hierzu bedurfte es nicht der Vorlage der Einladung der Hochschule in Ulaanbator im Original Das berechtigte Interesse wäre auch dann anzunehmen, wenn die Klägerin lediglich einen längeren Urlaub hätte machen wollen. Jegliches nachvollziehbares berechtigtes Interesse ist ausreichend.

Die Klägerin hat der Beklagten auch mit Schreiben vom 11.05.2017 die Personalien des potentiellen Untermieters mitgeteilt. Weiterer Angaben bedurfte es nicht. Insbesondere hat die Beklagte keinen Anspruch auf Mitteilung der Einkommensverhältnisse, Schufa-Auskunft oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Der Untermieter ist nicht Mieter der Beklagten. Mietschuldnerin der Beklagten ist und bleibt die Klägerin.

Die Klägerin haftet auch weiterhin für Schäden in der Wohnung. Ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung hat oder nicht spielt daher keine Rolle.

Die Beklagte hat auch keinen Anspruch darauf, dass der Untermieter die Untermiete an die Beklagte zahlt oder dass Ansprüche abgetreten werden.

Einwände gegen die Person des benannten Untermieters hat die Beklagte nicht vorgetragen.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 11.05.2017 auch die Dauer der beabsichtigten Untervermietung konkretisiert.

Die Klägerin hat auch nachvollziehbar dargelegt, dass eine Rückkehr in die Wohnung beabsichtigt ist und sie ihre Möbel weiterhin in der Wohnung belassen hat. Dagegen stellt sich der Vortrag der Beklagten, es handele sich um die Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, um eine ins Blaue hinein getätigte Behauptung dar.

Der Untervermietung stehen auch sonstige Gründe, aus den der Beklagten die Untervermietung nicht zugemutet werden könne nicht entgegen.

Die Anwesenheit des Untermieters in der Wohnung hindert zulässige Bauarbeiten genauso wenig wie die Anwesenheit der Klägerin. Die Beklagte hat keinen Anspruch darauf, die Wohnung der Klägerin während deren Abwesenheit als Umsetzwohnung oder zum Abstellen von Möbeln anderer Mieter zu nutzen. Bisher liegt auch nach dem Vortrag der Beklagten ein Duldungstitel gegen die Klägerin hinsichtlich des Badumbaus nicht vor. Ohne einen solchen Titel kann die Beklagte zulässigerweise Arbeiten in der Wohnung der Klägerin gar nicht durchführen.

Der Umstand, dass die Klägerin aufgrund ihres Auslandsaufenthaltes für die Beklagte schwer zu erreichen ist, ist zwar misslich, steht aber einer Untervermietung nicht im Wege.

Die Beklagte widerspricht sich im Übrigen selbst, indem sie die Klägerin wegen einer unerlaubten Untervermietung abmahnt, dann aber mit Schreiben vom 25.10 und 27 10.2017 moniert, dass weder die Klägerin noch der Untermieter erreichbar seien.

Dass die Klägerin verpflichtet ist. auch in ihrer Abwesenheit dafür zu sorgen, dass von ihrer Wohnung keine Schäden ausgehen, steht außer Frage. Sie hat auch Sorge dafür zu tragen, dass in Notfällen ein Ansprechpartner zur Verfügung steht. All dies steht jedoch einer Untervermietung nicht im Wege.”

Können die Kosten einer Gemeinschaftsanlage als Betriebskosten umgelegt werden, wenn die Flächen weder aufgrund öffentlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 33/17, Urteil vom 25.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des Saldos aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2013 in Höhe von insgesamt 1.399,97 Euro aus den vorgenannten Betriebskostenabrechnungen aus den §§ 535, 556 BGB.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sind auch die streitigen Positionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst materiell nicht zu beanstanden.

Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass in diesen Positionen die Kosten für die zum hiesigen Grundstück gehörenden Gemeinschaftsanlagen des Parkviertels D. wie den Spiderpark und den Bouleplatz enthalten sind.

Den Gemeinschaftsanlagen fehlt nicht der Bezug zur Mietsache, da sie nicht der Öffentlichkeit gewidmet sind (BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15).

� Es mag zutreffend sein, dass die Mieter des Hauses Nr. . allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet werden, da diese auf dem zur Nr. . zugehörigen Grundstück liegen, jedoch folgt allein hieraus nicht die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenanrechnung ist es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.

Maßgeblich ist nach der vorzitierten Rechtsprechung des BGH lediglich, ob die Sache noch einen Bezug zur Mietsache aufweist.

Dies ist hier der Fall.

Die Flächen sind weder aufgrund öffentlich rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet.

Entgegen der Auffassung des Beklagten sind die Erholungsanlagen nicht öffentlich gewidmet.

Entscheidend ist hier einzig, ob eine förmliche öffentliche Widmung vorliegt. Ob die Fläche der Allgemeinheit zugänglich ist oder tatsächlich durch weite Teile der Öffentlichkeit genutzt wird, ist dagegen wegen der Konsequenzen (Verkehrssicherungspflicht, Instandhaltungspflicht etc. der öffentlichen Hand) unerheblich (BGH, Urteil vom 12.07.2013 – V ZR 85/12).

Eine öffentlich rechtliche Widmung durch die öffentliche Hand liegt jedoch unstreitig hier nicht vor.

Auch die Argumentation der Beklagten, es komme mehr auf faktische Zustände an. Der BGH meine in seinem Urteil zu den Betriebskosten nicht die förmliche Widmung, überzeugt nicht. Bei dem Begriff der “Widmung” handelt es sich um einen rechtstechnisch belegten Begriff, der förmlich durch öffentlich rechtliche Vorschriften definiert ist. Unter einer förmliche “Widmung” ist die der öffentlich rechtlichen Norm (hier § 2 GrünAnlG) zu verstehen. Es ist davon auszugehen, dass sich der BGH dessen bewusst ist und einen rechtstechnischen Begriff dann auch entsprechend verwendet.

Die betreffenden Flächen sind auch nicht durch Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet.

Dies ist dann der Fall, wenn, ähnlich einem Supermarkt, dessen privater Betreiber den Parkplatz der Öffentlichkeit widmet, mit der Folge, dass es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt, der Eigentümer die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will. Dabei kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern auf die für den Verkehrsteilnehmer nach außen erkennbaren Umstände an.

Es ist, entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erkennbar, weshalb diese Grundsätze nicht zu übertragen seien. Auch hier ist entscheidend, ob der Berechtigte (Eigentümer) die Fläche der “Öffentlichkeit” gewidmet hat.

� Dies ist nach Auffassung der Kammer in der hier streitgegenständlichen Anlage nicht der Fall. Zwar ist das Parkviertel nicht umzäunt, jedoch liegen die Erholungsflächen in der Mitte und sind von den Häusern umgrenzt und von den das Parkviertel insgesamt begrenzenden Straßen nicht einsehbar. Es ist erkennbar, dass es sich um eine einheitlich gestaltete, nach außen abgegrenzte Wohnanlage gehört, zu welcher die Erholungsflächen gehören.

Auch eine “halb-öffentliche” Widmung dadurch, dass auch Mietern der anderen Häuser die Benutzung erlaubt ist, führt nicht zu einer öffentlichen Widmung, da der Personenkreis klar umgrenzt ist (Mieter) und eben nicht in einer unbestimmten Vielzahlt besteht.

Der der Entscheidung des BGH zugrundeliegende Sachverhalt unterschied sich insofern von dem hiesigen als dort eine Parkanlage (nicht ein Spielplatz und ein Bouleplatz) mit Spazierwegen etc. die im Inneren gelegene Wohnanlage nach außen hin umgab, und sich unmittelbar an die öffentliche Fläche anschloss. Im Parkviertel D. ist es jedoch gerade umgekehrt.”