Kann ein Mieter bei einem Haus des Baujahres 1937 insbesondere hinsichtlich der Kellerräumlichkeiten den Zustand eines Neubaus verlangen?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 53/15, Urteil vom 20.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Auch war die Miete nicht aufgrund von Feuchtigkeit im Keller in dem streitgegenständlichen Zeitraum gemindert. insoweit ist zu berücksichtigen, dass im Hinblick auf das Vorliegen eines Mangels insbesondere die vereinbarte Beschaffenheit maßgeblich ist. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung zur Beschaffenheit, ist der geschuldete Standard durch Auslegung zu ermitteln. Jedenfalls ist die Einhaltung der bei der Gebäudeerrichtung geltenden technischen Normen geschuldet (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536, Rn. 16). Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in einem Haus des Baujahres 1937. Da sich im Mietvertrag keine besonderen Vereinbarungen finden, kann der Beklagte insbesondere hinsichtlich der Kellerräumlichkeiten nicht den Zustand eines Neubaus verlangen. Vielmehr entspricht der Zustand der Kellerräume – wie der Sachverständige Dipl.-Ing. ### nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt hat – insbesondere im Hinblick auf das Ausmaß der Feuchtigkeit dem üblichen Zustand bei Gebäuden dieses Baujahres. Der Sachverständige hat weiter ausgeführt, Kellerräume seien daher bereits zum Errichtungszeitpunkt nur für feuchtetechnisch unempfindliche Materialien verwendet worden. Mithin befand sich bereits nach Errichtung des Gebäudes Feuchtigkeit in den Kellerräumlichkeiten und es bestand zu keinem Zeitpunkt ein wie bei heutzutage errichteten Neubauten vorzufindender wohnraumähnlicher Baufeuchtezustand. Organische Stoffe können In diesen Kellerräumlichkeiten aufgrund der Feuchtebeanspruchung, die auf die fehlende Druckwasserabdichtung zurückzuführen ist, die damals nicht üblich war, nicht gelagert werden. Im Hinblick auf den allein über die streitgegenständliche Wohnung zu betretenden Kellerraum gilt auch unter Berücksichtigung seiner Ausstattung nichts anderes, Dieser ist zwar im Gegensatz zu den Gemeinschaftskellerräumlichkeiten gefliest und mit einem Heizkörper und einer Dusche versehen. Allerdings ergibt sich aus dieser Ausstattung des Raumes nicht, dass er als für die Lagerung organischer Stoffe bestimmt oder geeignet ist vermietet worden ist. Darüber hinaus hat der Kläger erstinstanzlich unbestritten mit Schriftsatz vom 24.11.2014 für die gesamten Kellerräumlichkeiten vorgetragen, dass eine Verschlechterung des Zustandes des Kellers während der Dauer des Mietverhältnisses nicht eingetreten ist.”

Geht die Minderungsbefugnis eines Mieters verloren, wenn dieser die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 53/15, Urteil vom 20.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Miete war vorliegend nicht im Hinblick auf den Zustand der Fliesen im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung gemindert. Unstreitig waren die Bodenfliesen im streitgegenständlichen Zeitraum zwar mangelbehaftet. Wie das Amtsgericht jedoch zutreffend ausgeführt hat, ist es dem Beklagten gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf ein diesbezügliches Minderungsrecht zu berufen, da er die Mangelbeseitigung über Jahre hinweg erschwert bzw. unmöglich gemacht hat, Die Minderungsbefugnis geht verloren, wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 BGB, Rn. 184). Vorliegend hat der Kläger im Einzelnen dargelegt, dass er seit Beginn des Jahres 2000 versucht hat, die Bodenfliesen im Bad der streitgegenständlichen Wohnung neu verlegen zu lassen, dies jedoch an dem Verhaften des Beklagten gescheitert ist. So ist im Februar/März 2000 eine Terminabsprache zum Zwecke der Verlegung neuer Fliesen mit dem Beklagten nicht möglich gewesen. Nach erneuter Mängelrüge des Beklagten im Juli 2003 scheiterte die Durchführung der Arbeiten erneut an der mangelnden Mitwirkung des Beklagten. Im Jahr 2007 scheiterte die Durchführung der Arbeiten wiederum an der erforderlichen Terminsvereinbarung mit dem Beklagten. Ebenso verhielt es sich im Jahr 2011. Im Dezember 2011 ließ der Beklagte sogar die Mängelrüge in dem Parallelverfahren AG Recklinghausen, Az. 10 C 97/11, fallen. Soweit der Beklagte anführt, es sei nicht seine Aufgabe als Mieter, Termine zu vereinbaren oder Fliesen auszusuchen, ist dies zwar grundsätzlich zutreffend. Insoweit handelt es sich jedoch um ein Entgegenkommen des Vermieters, dem Mieter die Wahl der Fliesen und des Termins zu überlassen. Wenn der Beklagte dies nicht gewünscht hätte, hätte er den Kläger hierauf zumindest hinwiesen können und müssen. Dies ist jedoch weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich. Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb der Beklagte über Jahre hinweg zunächst den Mangel gerügt, im Folgenden Jedoch die Beseitigung erschwert hat. Soweit der Beklagte anführt, aus beruflichen Gründen habe er Termine absagen müssen, führt dies zu keiner abweichenden Beurteilung. Denn der Beklagte kann nicht einerseits über Jahre hinweg immer wieder die Mangelbeseitigung verlangen, andererseits aber dem Kläger diese nicht ermöglichen. Angesichts dieses Verhaltens kann sich der Beklagte auch nicht darauf berufen, Im Jahr 2012 erneut den Zustand der Bodenfliesen im Badezimmer gerügt zu haben, woraufhin der Kläger mit Schreiben vom 08.10.2012 die Mangelbeseitigung von der Zahlung der rückständigen Mieten abhängig gemacht hat. Dies widerspräche den Grundsätzen des § 242 BGB. Angesichts des Verhaltens des Beklagten erscheint es zudem bereits fraglich, ob der Zustand der Bodenfliesen überhaupt eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache darstellt. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist der Vortrag des Klägers zu den Bemühungen um Mangelbeseitigung erstinstanzlich auch nicht bestritten worden. Ein Bestreiten lässt sich dem Schriftsatz der Beklagtenseite vom 20.01.2015 nicht entnehmen. Überdies hätte es dem Beklagten angesichts des substantiierten Vortrags des Klägers auch oblegen, hierzu im Einzelnen vorzutragen und etwa darzulegen, dass begründete Hindernisse den Terminsvereinbarungen bzw. Durchführung der Arbeiten entgegen standen und die erforderliche Mitwirkung des Beklagten gegeben war.”

Genügt der pauschale Hinweis eines Vermieters in einer Eigenbedarfskündigung, die von ihm vermietete Wohnung “für eigene Zwecke” zu benötigen, den Anforderungen der gesetzlichen Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 247/16, Urteil vom 15.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung in der … Straße 31 in … Berlin aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB; das zwischen dem Kläger und der Beklagten bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden.

Weder das Kündigungsschreiben vom 24. Juni 2015, noch die Schriftsatzkündigungen vom 22. Dezember 2015 und 10. Februar 2016 genügen den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Dies führt zur Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. BT-Ds. 14/4553, § 573 Abs.3 BGB-E., S. 66).

Die Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB verfolgt den Zweck, es dem Mieter zu ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen (vgl. BT-Ds. 14/4553, a.a.O.). Ein Kündigungsschreiben, das lediglich den Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse – wie z. B. die Absicht der eigenen Nutzung der Wohnung – mitteilt, genügt diesem Zweck nicht. Der Vermieter erfüllt seine Begründungspflicht vielmehr nur, wenn er dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die sog. Kerntatsachen für ein Benötigen, offen legt, d. h. alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt gibt, aus denen sich – hier – der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ergibt. Der Mieter muss auf der Grundlage des vom Vermieter mitgeteilten Sachverhaltes überprüfen können, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will (vgl. zu alledem BverfG Beschl. v. 28. Januar 1992 – BvR 1319/91, Tz. 16ff.; Kammerbeschl. v. 09.02.2000 – 1 BvR 889, Tz. 11f; Kammerbeschl. v. 3. Februar 2003 – 1 BvR 619/02, Tz. 11ff.; LG Berlin, Beschl. v. 20. April 2015 – 65 S 4/15, Tz. 6).

Zwar hat der Kläger seine Absicht mitgeteilt, die Wohnung für sich selbst zu nutzen zu wollen. Er hat sich aber auch in den schriftsätzlichen Kündigungen im Übrigen nur auf die bloße Mitteilung beschränkt, dass er seit zwei Jahren in Berlin lebe, ein Restaurant betreibe, derzeit bei Freunden wohne und die seinen Wohnbedarf abdeckende Wohnung ersteigert zu haben, um dort einzuziehen.

Dies wird dem Begründungserfordernis unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks zugunsten des Mieters nicht gerecht. Nach den dargelegten Maßstäben beanstandet die Beklagte zu Recht, dass der Kläger nicht einmal einen konkreten Sachverhalt beschreibt, auf den er sein Interesse an der Wohnung stützt. Auch die pauschale Angabe, derzeit bei Freunden zu wohnen, ist zu unkonkret und nicht nachprüfbar, da sich daraus keinerlei Einzelheiten der genauen Wohnsituation ergeben und nicht klar ist, ob beispielsweise ein (Unter-) Mietvertrag besteht, wie groß der ihm zur Verfügung stehende Wohnraum ist, ob es sich nur um eine Notlösung handelt, etc. Zudem ist anders als im Fall der Eigenbedarfskündigung zu Gunsten eines volljährig werdenden Kindes (BGH – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, darauf bezieht sich das von dem Amtsgericht herangezogene Zitat im Schmidt/Futterer-Blank), das seinen eigenen Hausstand begründen soll, nicht ohne weiteres nachvollziehbar, inwiefern der Kläger die streitbefangene Wohnung für sich selbst zu Wohnzwecken tatsächlich benötigt. Die Angabe “… weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige” umschreibt als bloße Leerformel lediglich den Begriff des Eigenbedarfs, ohne zur Information die derzeitigen Wohnverhältnisse – das pauschal benannte Wohnen bei Freunden (wobei es an anderer Stelle heißt, der Kläger wohne in seinem Restaurant) – jedenfalls kurz und verständlich darzustellen, um eine Überprüfung der bisherigen räumlichen Wohnverhältnisse durch die Mieterin zu ermöglichen (vgl. LG Bochum, Urt. v. 18. Mai 1993 – 9 S 15/93; Blank in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 573 Rn. 225 jeweils m.w.N.). Damit werden auch keine unzumutbaren Anforderungen an das Begründungserfordernis gestellt.

Unter Berücksichtigung dieser Anforderungen sind die Kündigungsschreiben nicht ausreichend, so dass sie formell unwirksam sind. Die erstmals allenfalls durch die Aussage des Zeugen Mori erfolgte Konkretisierung der bisherigen Wohnverhältnisse erfolgte auch ausgehend davon, dass sich der Kläger diese zu eigen macht, zu spät, da eine Heilung der formell unwirksamen Kündigungen im Laufe des Rechtsstreits nicht möglich ist.”

Liegt das Merkmal einer modernen Badarfslüftung im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015 bei einer zentral gesteuerten Abluftanlage vor, die an einen Lichtschalter gekoppelt ist und nach Ausschaltung des Lichts noch ca. 5 Minuten mit gleich hohem Volumenstrom lüftet?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 20 C 450/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. b) wie folgt aus: “Nach der Auffassung des Gerichtes liegt dagegen nicht das von der Klägerin positiv vorgetragene Merkmal, eine moderne Bedarfslüftung, vor. Bei der von der Klägerin vorgetragenen Badlüftung handelt es sich um eine zentral gesteuerte Abluftanlage, die an einen Lichtschalter gekoppelt ist und wenn das Licht ausgeschaltet wird, so wird noch ca. 5 Minuten mit gleich hohem Volumenstrom gelüftet. Diese Badlüftung stellt nach der Auffassung des Gerichtes keine moderne gesteuerte Entlüftung im Sinne des Mietspiegels 2015 dar. Vielmehr kann von dieser erst dann gesprochen werden, wenn diese automatisch die Be – und Entlüftung kontrolliert, also selbsttätig ermittelt, wann eine Entlüftung erforderlich ist, dies ist zum Beispiel bei Feuchtigkeitssensoren oder Bewegungssensoren der Fall (vergleiche so Urteil des Amtsgerichts Tempelhof Kreuzberg vom 2.7.2008, Aktenzeichen 4C 95/08). Der Mietspiegel 2015 spricht im Vergleich zum Mietspiegel 2009 von einer nicht nur modernen, sondern auch gesteuerten Entlüftung und nennt als Beispiel eine solche, die mit Feuchtigkeitssensoren arbeitet. Damit verlangt er aber gerade eine selbsttätige Kontrolle des aktuellen Feuchtigkeitsgehalts durch die Entlüftungsanlage. Dies findet unstreitig bei der Entlüftung der Beklagten im Badezimmer nicht statt. Die Einordnung des Merkmals als wohnwerterhöhend honoriert eine besondere Ausstattung des Badezimmers. Eine lichtschaltergekoppelte Entlüftung ist weder Energieeffizienz noch rechtfertigt sie die Annahme eines erhöhten Wohnwertes.”

Kann der Berliner Mietspiegel 2015 bei einem Mieterhöhungsbegehren als einfacher Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 20 C 450/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. a) wie folgt aus: “Das Gericht kann den Mietspiegel 2015 auch – unabhängig von der Entscheidung der Frage, ob es sich bei dem Mietspiegel 2015 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB handelt und ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens – als einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558 c Abs. 1 BGB der die Voraussetzungen des § 558 d BGB nicht erfüllt, darf in die Überzeugungsbildung des Gerichtes mit einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die in § 558 d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein (LG Berlin, Urteil vom 4.3.2013, 63 S 81/12; BGH GE 2013, 197; LG Berlin GE 2014, 1338; AG Charlottenburg GE 2015, 457ff, LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015 – 67 S 120/15; Hinweisbeschluss LG Berlin vom 23.7.2015, 67 S 219/15 zum Mietspiegel 2013). Dies entspricht der Rechtsprechung zu den sog. “Sternchenfeldern” des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 ZPO teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (KG, Urt. v. 12. November 2009 – WuM 2009, 748, LG Berlin GE 2014, 1338). Dass die – unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels – vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH NJW 1964, 589; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2013, § 287 Rz. 2).

Der Mietspiegel 2015 erfüllt nach der Auffassung des Gerichtes die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB.

Nach der Legaldefinition gemäß § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt worden oder anerkannt worden ist. Diese Voraussetzungen treffen auf den Berliner Mietspiegel 2015, welcher vom Land Berlin – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt – in Zusammenarbeit mit den Vertreter der verschiedener Interessenverbände erstellt wurde, zu (vgl. LG Berlin, 67. Kammer a. a. O.). Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist für den einfachen Mietspiegel nicht vorgeschrieben.”

Ist eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat, wenn die in einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Hauswartkosten von einem regionalen Betriebskostenspiegel abweichen?

Die Antwort des Amtsgerichts Naumburg (AG Naumburg – 12 C 270/15, Urteil vom 25.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Naumburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Für die Leistungen des Hauswarts im Haus … wird vorliegend ein Betriebskostenanteil des Beklagten in Höhe von 211,78 Euro gemäß § 287 ZPO geschätzt. Zwar hat der Kläger insoweit Hauswartskosten in Höhe von 2.870,30 Euro belegt, jedoch verstößt der Kläger mit der Verursachung dieses Kostenumfangs gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der für eine entsprechende Pflichtverletzung darlegungspflichtige Beklagte hat unter Hinweis auf den örtlichen Betriebskostenspiegel dargelegt, das in der Region entsprechende Betriebskosten in Höhe von lediglich 0,20 Euro/ qm/ Monat üblich sind. Anders bei dem in der von dem Kläger zitierten Entscheidung (BGH VIII ZR 340/10) vorliegenden überregionalen Betriebskostenspiegel für Deutschland ist bei einer entsprechenden Abweichung von einem regionalen Betriebskostenspiegel eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus Mietrecht 4. Auflage BGB § 556 Rz 155 a.E.). Das Vorbringen des Klägers, dass der Hauswart für das Haus … eine Rasenfläche von 229 qm zu mähen und theoretisch eine Fläche von 125 qm zu beräumen hat, sofern die Parkflächen nicht mit den Fahrzeugen der Mieter zugestellt, sondern frei sind, ist nicht ausreichend, die umgelegten Hauswartkosten in Höhe von 0,79 Euro /qm/ Monat zu rechtfertigen, bzw. die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend substantiiert zu bestreiten. Das Gericht schätzt vorliegend den Kostenanteil des Beklagten auf 200 % des üblichen Betriebskostenanteils in der Region laut des örtlichen Betriebskostenspiegel. Der Aufschlag von 100 % wird seitens des Gerichts vorliegend mit den unstreitig vom Hauswart durchzuführenden Gartenarbeiten, insbesondere für eine Rasenfläche von 229 qm, welche in der Wachstumsperiode regelmäßigen zu mähen ist, und einem gewissen allgemeinen Ermessensspielraum des Vermieters begründet. Es ist für das Gericht nicht ersichtlich, dass entsprechende Arbeiten für einen Hauswart in der Region üblicherweise für die ausgewiesenen Kosten erbracht werden. Mangels hinreichender Anhaltspunkte für den üblichen Leistungsumfang eines Hauswarts in der Region laut Betriebskostenspiegel erschien eine Erhöhung der Kosten um 100 % vertretbar, aber auch ausreichend.”

Verstößt das Vorhalten eines Müllgroßcontainers mit einem Fassungsvermögen von 1.100 l für lediglich 14 Bewohner gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Die Antwort des Amtsgerichts Naumburg (AG Naumburg – 12 C 270/15, Urteil vom 25.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Naumburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger kann von dem Beklagten für die Mülllenkungsgebühr nicht einen Kostenanteil in Höhe von 67,75 Euro, sondern lediglich 31,54 Euro verlangen. Denn die Vorhaltung eines Müllgroßcontainers mit einem Fassungsvermögen von 1.100 l für das Doppelhaus Nr. … mit insgesamt lediglich 14 Bewohnern verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Das von dem Entsorgungsunternehmen laut Satzung festgelegte Mindestbehältervolumen von 15 l/ Person / Woche wird vorliegend ohne eine nachvollziehbare Begründung um mehr als das Doppelte überschritten, da im streitgegenständlichen Haus … ebenso wie im Haus … jeweils lediglich 7 Personen wohnen. Auf die Füllhöhe des Müllcontainer kommt es nicht an, da dieses über die Notwendigkeit der Behältergröße nichts Ausreichendes aussagt. Das Müllvolumen ist mittels Verdichtung reduzierbar, zum Grad der Verdichtung wird jedoch seitens des Klägers keine Aussage getroffen. Maßgeblich käme es darauf an, aufgrund welcher besonderen Umstände (z.B. besondere Wünsche der Mieter, besonderer Müllanfall, fehlender Platz für 2 Mülltonnen zu 240 l, Effektivität für den Hausverwalter) vorliegend von den Erfahrungswerten der Abfallwirtschaft abzuweichen wäre. Entsprechender Vortrag seitens des Klägers ist nicht gegeben und auch nicht ersichtlich, weshalb sein Bestreiten eines Pflichtenverstoßes als unerheblich bewertet wird. Der entsprechende Betriebskostenanteil ist im Ergebnis auf das erfahrungsgemäß wirtschaftliche Maß zu reduzieren.”

Besteht für einen Kautionsabrechnungsanspruch bei einem Wohnraummietverhältnis eine starre Abrechnungsfrist von 6 Monaten?

Die Antwort des Landgerichts Duisburg (LG Duisburg – 13 S 27/16, Urteil vom 05.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgerichts Duisburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zwar hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution noch nicht bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig war. Da die Kaution zur Absicherung etwaiger Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient und solche häufig erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung festgestellt werden können, ist dem Vermieter nämlich eine Abrechnungsfrist zuzubilligen. Diese kann allerdings nicht starr festgesetzt werden, auch wenn häufig eine Frist von 6 Monaten als angemessen angesehen wird. Vielmehr bedarf es stets einer Einzelfallprüfung. Entscheidend ist, dass der Vermieter die Kautionsabrechnung nicht treuwidrig verzögern und die in der Kaution liegende Sicherheit nicht länger in Anspruch nehmen darf als zur Feststellung seiner berechtigten Ansprüche nötig. Kann der Vermieter über die Kaution schon zu einem früheren Zeitpunkt abrechnen, dann ist der Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine 6 Monate verstrichen sind (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10. 2003,1-10 U 46/03).

Nach dem vorliegenden Sachstand ist davon auszugehen, dass der Kläger jedenfalls zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vom 10.12.2015 etwaige gegen die Beklagten bestehende Ansprüche hätte beziffern können. Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Wohnung behauptet er nicht. Solche sind auch nicht ersichtlich, nachdem der Kläger unter dem 01.07.2015 ausdrücklich schriftlich bestätigte, dass die Wohnung “in einem einwandfreien Zustand” übergeben worden sei. Es ist auch weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass Nachzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen zu erwarten waren oder zu erwarten sind. Zwar macht der Kläger in seiner – verspäteten – Berufungserwiderung ein Zurückbehaltungsrecht wegen etwaiger Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung für 2015 geltend. Dies geht jedoch ins Leere. Nach wie vor trägt der Kläger nichts dazu vor, dass mit einer Nachzahlung zu rechnen sei.”

Können bei einer preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnung, für die der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt, für diese mehr als 8,50 Euro je qm Wohnfläche pro Jahr in die Kostenmiete einbezogen werden?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 98/15, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: “Indessen ist § 2 Abs. 1 des Mietvertrages hinsichtlich der Bestimmung der Höhe der Kostenposition für die Schönheitsreparaturen insoweit unwirksam, als mehr verlangt wird, als nach den gesetzlichen Bestimmungen zulässig ist. Nach § 28 Abs. 4 der Ii. BV zum Wohnungsbindungsgesetz ist der Vermieter berechtigt für den Fall, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, diese in die Kostenmiete mit höchstens 8,50 Euro je m2 Wohnfläche pro Jahr einzubeziehen. Hiergegen verstößt die Beklagte in § 3 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach sie für die Schönheitsreparaturen je m2 Wohnfläche und Jahr 8,88 Euro in Ansatz bringt.”

Muss ein Mieter den Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld dulden?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 10 C 391/16, Urteil vom 19.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte ist verpflichtet, die Erneuerung des Elektroherdes zu dulden. Es kann insoweit dahinstehen, ob die Maßnahme auch eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a Abs. 1 BGB darstellt. Denn sie stellt jedenfalls eine Modernisierungsmaßnahme ist nach § 555b Nr. 4 BGB dar, die die Beklagte nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden hat.

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld stellt eine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung dar. Denn der Herd mit einem Cerankochfeld wird allgemein als wohnwerterhöhend gegenüber einem Plattenherd angesehen. Dies bestätigt auch gerade die Aufstellung der wohnwerterhöhenden Merkmale in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in dem Berliner Mietspiegel 2015, in der das Vorhandensein eines Cerankochfeldes als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist, worauf die Beklagte ausdrücklich Bezug nimmt. Die von der Beklagten zitierte Entscheidung des BGH vom 17.8.2011 (- VIII ZR 20/11) steht dem nicht entgegen, da sie hierzu keine Aussage trifft. Ihre Ansicht, dass die gleichzeitige Erneuerung der Steigleitungen unabhängig von ihrem bestehenden Zustand Voraussetzung für eine Beurteilung als Modernisierung wäre, begründet die Beklagte nicht und ist auch nicht nachvollziehbar. Dies wird auch von …an der von der Beklagten zitierten Stelle (in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 555b BGB, Rn. 123) so nicht vertreten, sondern lediglich als Beispiel aus der Rechtsprechung aufgeführt, in dem beides gegeben war, ohne dass erklärt werden würde, dass ein kumulatives Vorliegen beider Maßnahmen Voraussetzung für eine Einordnung als Modernisierung wäre.

Die Klägerin hat die Modernisierungsmaßnahme mit den Schreiben vom 15.3. und 10.8.2016 auch ausreichend angekündigt. Die formalen Anforderungen an eine Ankündigung nach § 555c BGB gelten in dem vorliegenden Fall nach § 555c Abs. 4 BGB nicht, da es sich um eine Maßnahme handelt, die mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden ist. Dies bestreitet auch die Beklagte nicht konkret. Entgegen der Ansicht der Beklagten führt die Modernisierungsmaßnahme aber auch nicht zu einer Mieterhöhung im Sinne des § 555c Abs. 4 BGB. Denn die Klägerin hat auf eine solche nach § 559 BGB ausdrücklich verzichtet. Eine etwaige Mieterhöhung nach § 558 BGB ist im Rahmen der Ankündigungspflicht einer Modernisierungsmaßnahme aber nicht beachtlich (vgl. BGH, Urteil vom 24.9.2008 – VIII ZR 275/07).

Die Beklagte kann sich aus diesem Grund auch nicht auf eine Härte im Sinne des § 555d Abs. 1 BGB durch eine etwaige Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 558 BGB infolge der Modernisierungsmaßnahme berufen. Es ist das Wesen einer wohnwerterhöhenden Modernisierung, dass sie den Wohnwert erhöht. Die sich daraus ergebende Folge der besseren Vermietbarkeit und damit auch der Einordnung bei einer höheren erzielbaren Vergleichsmiete, stellt das im Vordergrund stehende Interesse des Vermieters an der Modernisierung dar. Ein Interesse des Mieters, gerade diese Erhöhung des Wohnwerts und damit auch der sich erhöhenden Vergleichsmiete zu vermeiden, mag hiermit allenfalls gleich stehen, kann dieses aber nicht überwiegen.”