Stellen unwahre oder diffamierende Behauptungen des Mieters in Bezug auf den Vermieter einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen?

Die Antwort des Landgerichts Duisburg (LG Duisburg – 6 O 219/13, Urteil vom 07.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Duisburg  in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Darüber hinaus waren die fristlosen Kündigungen der Beklagten gemäß § 543 Abs. 1 BGB aber auch wirksam. Es lagen wichtige Gründe vor, die die Beklagte berechtigten, das Mietverhältnis mit der Klägerin außerordentlich zu kündigen.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn der kündigenden Partei die Fortsetzung des Vertrages nach den Umständen des Einzelfalles aufgrund einer umfassenden Abwägung der Interessen der Parteien nicht mehr zuzumuten ist. Dies ist insbesondere anzunehmen, wenn das gegenseitige Vertrauensverhältnis der Parteien so sehr erschüttert Ist, dass eine gedeihliche Zusammenarbeit der Parteien nicht mehr zu erwarten ist. Das eigene Verhalten des Kündigenden spielt gleichfalls eine erhebliche Rolle, so dass sein Kündigungsrecht entfallen kann, wenn er die Zerrüttung überwiegend selbst verschuldet hat. Dagegen steht die beiderseitige Verursachung der Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses einer Kündigung durch beide Teile nicht notwendig entgegen. Grundsätzlich kommt eine Kündigung aus wichtigem Grund nur in Betracht, falls die Kündigungsgründe in der Person des Kündigungsgegners liegen oder jedenfalls aus dessen Risikobereich stammen. Dabei muss sich jede Partei das Verschulden Ihrer Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen. Grund zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund können schwere Beleidigungen oder Tätlichkeiten des Mieters gegen den Vermieter geben, auch Diffamierungen (vgl. Emmerich in Staudinger, BGB 2014, § 543 Rd. 5 ff). Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. BGH NZM 2010, 901. Gleiches muss dann aber auch im umgekehrten Fall gelten. wenn der Mieter in Bezug auf den Vermieter unwahre oder diffamierende Behauptungen aufstellt. Im Rahmen der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht (§ 242 BGB) sind die Vertragsparteien verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Interesse des Vertragspartners an der Durchführung des Vertrages beeinträchtigen könnte, und alles zu tun, was notwendig ist, um die Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtung sicherzustellen. Diese vertragliche Nebenpflicht wird verletzt, wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in der Öffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des Vertragspartners erheblich zu beeinträchtigen (vgl. BGH NZM 2010, 901).”

Verliert ein Mieter sein Recht zur Minderung des Mietzinses, wenn er nach der Übergabe der Mietsache einen Mangel entdeckt und er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 6 C 63/16, Urteil vom 04.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wegen der vorbehaltlosen Zahlung des Mietzinses bis einschließlich Juli 2015 haben die Beklagten ihr Minderungsrecht verloren. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten wurden die ersten feuchten Stellen im Dezember 2014 von ihnen an den Wänden im Bürobereich entdeckt. Erst mit Schreiben vom 29.06.2015 haben die Beklagten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten erklärt, dass alle Mietzahlungen für die Zukunft unter Vorbehalt der Rückforderung bestehen, da die bestehenden Mängel eine Mietminderung in Höhe von 100% rechtfertigen. Das Gericht verkennt nicht, dass die Parteien nach Dezember 2015 über die Ursache der Feuchtigkeitssituation gesprochen haben, jedoch wurde der Mietzins vorbehaltlos von den Beklagten bezahlt. Wenn ein Mieter nach der Übergabe der Mietsache einen Mangel entdeckt, verliert er sein Recht zur Minderung des Mietzinses, wenn er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt (Vergleiche OLG Naumburg, NZM 2002, S. 251). Diese Voraussetzungen liegen vor.”

Sind Doppelkastenfenster ein Negativmerkmal nach dem Berliner Mietspiegel 2015?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 7 C 38/16, Urteil vom 15.06.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat gegen den Beklagten aus § 558 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete im beantragten Umfang.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Die Zustimmungs- und Klagefristen des § 558 b Abs. 2 BGB sind eingehalten. Das Zustimmungsverlangen selbst erfüllt die formalen Voraussetzungen des § 558 a BGB. Es ist schriftlich geltend gemacht und unter Bezugnahme auf den ### Mietspiegel 2015 ausreichend begründet. Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Die Kappungsgrenze ist gewahrt.

Die ortsübliche Miete ist anhand des ### Mietspiegels 2015 zu ermitteln.

Die Merkmalgruppe 2 ist unstreitig neutral zu bewerten.

Auch die Merkmalgruppe 3 ist (mindestens) neutral zu bewerten. Sie verfügt über mindestens zwei wohnwerterhöhende Merkmale (großer Balkon und Kaltwasserzähler). Dem steht unstreitig der nicht vorhandene Breitbandanschluss gegenüber. Dagegen hat der Beklagte nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Wohnung überwiegend einfachverglast ist. Der Kläger hat dazu vorgetragen, es handele sich nicht um Einfachverglasung, sondern um Doppelkastenfenster. Der für das von ihm behauptete Negativmerkmal darlegungs- und beweisbelastete – Beklagte, der ansonsten zu jedem Punkt detailliert Stellung bezogen hat, hat daraufhin nicht näher substantiiert, so dass davon auszugehen ist, dass diese Einlassung richtig ist und die Parteien lediglich darüber streiten, ob es sich bei Doppelkastenfenstern um eine Einfachverglasung handelt oder nicht. Insoweit ist aber dem Kläger zuzustimmen. Die Doppelkastenfenster erfüllen kein Negativmerkmal nach dem Mietspiegel. Es kann daher offen bleiben, ob beim Einzug des Beklagten die Elektroinstallation unzureichend war oder nicht. Auch dies als wahr unterstellt (und den Klägerseits behaupteten Abstellraum außen vor gelassen) stünden sich zwei Negativ- und zwei Positivmerkmale gegenüber, so dass die Gruppe insgesamt neutral ist.

Das Gericht hält, ohne dass es darauf noch ankäme, auch die Gruppe 5 für mindestens neutral. Denn entgegen der Auffassung des Beklagten liegt das Gebäuden nicht an einer besonders verkehrsbelasteten Straße. Die besonders verkehrsbelasteten Straßen weist der Mietspiegel ausdrücklich aus. Die P. Straße gehört zu Recht nicht dazu. Sie wird auch nicht dadurch besonders verkehrsbelastet, dass auf der Straße ein Bus fährt und man ein Grundrauschen von der Autobahn sowie bei geöffnetem Fenster Geräusche von der Bahnstrecke hört. In einer Großstadt hört man fast immer irgendwelche Geräusche. Es wird auch kein Positivmerkmal für besonders ruhige Lage geltend gemacht. Ein Negativmerkmal liegt aber nicht bei jeder Geräuschbeeinträchtigung vor, sondern nur, wenn die Straße besonders verkehrsbelastet ist. Das ist nicht der Fall. Dagegen liegt die Wohnung zwar sicher nicht in einer bevorzugten Citylage, aber gerichtsbekannt – und wohl auch unstreitig – in einer Umgebung, die von villenartigen Mehrfamilienhäusern geprägt ist, was ein Positivmerkmal darstellt. Es kann daher dahinstehen, ob, wie der Beklagte behauptet, von den Geschäften im Haus eine erhebliche Belästigung ausgeht. Auch dann bleibt die Merkmalgruppe neutral.

Die Bewertung der übrigen Merkmalgruppen kann daher dahinstehen, und eine Beweisaufnahme war entbehrlich. Schon bei nur einer neutralen Merkmalgruppe (wie unstreitig) wäre die Klage überwiegend begründet, schon bei zwei neutralen und drei negativen Gruppen wäre sie begründet, bei drei neutralen ist sie es erst recht. Denn die Vergleichsmiete ist bei zwei von fünf Negativmerkmalen so zu berechnen, dass vom Mittelwert 2/5 der Differenz zwischen Mittel- und Unterwert (6,18 Euro – 4,72 Euro = 1,46 Euro) abzuziehen ist, also 0,58 Euro. Die Vergleichsmiete beträgt daher mindestens (den gesamten Beklagtenvortrag als wahr unterstellt) 6,18 Euro/qm – 0,58 Euro/qm = 5,60 Euro/qm. Wegen der Kappungsgrenze (ausgehend von 417 Euro Kaltmiete) begehrt der Kläger aber nur eine Erhöhung auf 5,10 Euro/qm (479,55:94).

Darf der Mieter die von ihm geleistete Kaution gegen Ende der Mietzeit “abwohnen”?

Die Antwort des Amtsgerichts Calw (AG Calw – 8 C 148/16, Urteil vom 01.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Calw in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gem. § 535 Abs.2 BGB gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Mieten für die Monate Oktober und November 2015 in Höhe von jeweils 590,00 monatlich, also insgesamt in Höhe von 1.180,00 Euro.

Diese Forderung ist nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch gem. § 389 BGB erloschen. Voraussetzung einer erfolgreichen Aufrechnung ist u.a. die Fälligkeit der Gegenforderung (vgl. Palandt BGB, § 387 Rn.11 m.w.N.)

Der durch die Beklagte erstmals im Prozess zur Aufrechnung gestellte Kautionsrückzahlungsanspruch ist vorliegend nicht fällig, da das Sicherungsinteresse der Klägerin immer noch fortbesteht. Der Mieter ist nicht berechtigt, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen Mietforderungen des Vermieters aufzurechnen. Der Mieter darf die Kaution gegen Ende der Mietzeit also nicht “abwohnen”.

Grundsätzlich ist der Vermieter jedoch verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr benötigt. Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aber nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter nach der Rspr. eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig (vgl. BGH BeckRS 2006, 03756, BGHZ 101, 244, 250). Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind. Bei der regelmäßig zugebilligten Prüfungsfrist von sechs Monaten handelt es sich nach der Rspr. nicht um eine Höchst-, sondern allenfalls um eine Mindestfrist (vgl. LG Berlin, BeckRS 2011, 04726). Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Der Vermieter hat es im Allgemeinen nicht in der Hand, die Nebenkosten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode sogleich abzurechnen. Wegen laufender Abrechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versorgungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung ist der Vermieter gem. § 556 Abs.3 S.4 BGB nicht verpflichtet.

Die Klägerin darf vorliegend, unabhängig von der Tatsache, dass die Wohnung nur in den Sommermonaten angemietet wurde, davon ausgehen, dass eine höhere Betriebskostennachzahlung durch die Beklagte zu erwarten ist, da die vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung von 180,00 Euro/Monat sich ursprünglich nur auf zwei Personen bezogen hat, wobei zumindest drei Personen ständig in der Wohnung gelebt haben. Daraus folgt beispielsweise ein erhöhter Wasserverbrauch.

Im Übrigen steht der Klägerin gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 Abs. 1, Abs.2, 286, 398 BGB zu, da sich die Beklagte mit der Zahlung der Mieten für die Monate Oktober und November 2015 im Verzug befand. Auch dieser Anspruch ist von dem Sicherungsinteresse der Klägerin an der hinterlegten Kaution umfasst.

Über die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte musste vorliegend nicht entschieden werden, da die innerprozessuale Bedingung für die Entscheidung, nämlich die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs, nicht gegeben war.

Im Übrigen wären behauptete Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte wegen der Verunreinigung des Teppichbodens im Kinderzimmer der Wohnung noch nicht verjährt. Denn grundsätzlich kann der Vermieter auch mit einer verjährten Forderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, insbesondere mit einer solchen, die der sechsmonatigen Verjährung des § 558 BGB unterliegt. Nach der Rspr. ist der Vermieter von Wohnraum deshalb allein, weil er die vom Mieter gestellte Kaution innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses nicht abgerechnet hat, nicht gehindert ist, mit gem. § 558 BGB verjährten Schadensersatzforderungen wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen (vgl. BGH MW 1987, 2372).

Da sich die Beklagte mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug befand, ist sie überdies gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr.1, 288 Abs. 1 BGB verpflichtet, der Klägerin Verzugszinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten aus abgetretenem Recht (s.o.) zu bezahlen.”

Hat ein ausländischer Mieter das Recht, sich nicht nur in Deutsch, sondern auch in seiner Muttersprache zu informieren?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 412 C 11331/15, Urteil vom 22.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. wie folgt aus: “Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes. Die Anbringung einer mobilen Parabolantenne auf einem mitvermieteten Balkon einer Wohnung ist dann vertragswidrig, wenn sie sich nicht im Rahmen des den Mietern gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu gewährenden vertragsgemäßen Gebrauchs hält bzw. wenn der Vermieter nicht aufgrund einer aus § 242 BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag eine solche Aufstellung zu dulden hat.

Zur inhaltlichen Bewertung des Klagebegehrens und der von den Parteien vorgetragenen Gründen muss eine Abwägung zwischen den jeweils geltend gemachten Interessen vorgenommen werden, namentlich zwischen dem Recht der Klägerin aus Art. 14 GG und dem aus Art. 5 GG resultierenden Recht auf Informationsfreiheit des Beklagten, wobei bezüglich des Beklagten zu berücksichtigen ist, dass ihm grundsätzlich das Recht zusteht, sich nicht nur auf Deutsch, sondern auch in seiner Herkunftslandessprache zu informieren.

Nach den von den Parteien vorgetragenen Tatsachen und den vorgelegten Lichtbildern überwiegt in vorliegendem Fall nach Auffassung des Gerichts das Interesse der Klägerin nicht das Interesse des Beklagten.

Die Gebäudesubstanz des Anwesens der Klägerin wurde durch das Aufstellen der Antenne durch den Beklagten nicht beeinträchtigt: Ein Schaden am Gebäude wurde das Aufstellen der Antenne seitens des Beklagten nicht verursacht – und zwar wurde weder die Substanz der Außenwände, noch die des Balkons, noch die der Fenster/Balkontür beeinträchtigt, weil der Beklagte zur Verkabelung ein sog. Flachkabel verwendete.

Soweit die Klägerin vorträgt, bereits das unsachgemäße Anbringen einer Antenne auf dem Balkon bringe die Gefahr mit sich, dass diese sich löse und herabfalle, so ist dieser Vortrag für das Gericht nicht nachvollziehbar. Inwieweit hier eine “unsachgemäße” Anbringung vorliegen soll, wird von der Klagepartei nicht weiter ausgeführt. Selbst wenn die Antenne herunterfallen sollte (wobei mögliche Gründe hierfür ebenfalls nicht von der Klagepartei vorgetragen wurden), so ist davon auszugehen, dass sie senkrecht aus geringer Höhe nach unten fällt und damit lediglich auf Fußboden des Balkons, weil die Antenne selbst gerade nicht über die Brüstung des Balkons hinausragt. Wie sich hieraus eine Gefährdung von Leib und Leben dritter Personen ergeben soll, für die die Klägerin schadensersatzpflichtig sein soll, ist dem Gericht nicht ersichtlich.

Innerhalb der Abwägung der jeweils beteiligten Interessen ist bezüglich des Eigentumsgrundrechts der Klägerin allerdings zu berücksichtigen, dass u. U. bereits eine optische Beeinträchtigung zu einer Verletzung des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 GG führen kann:

Hier verhält es sich nach Ansicht des Gerichts zwar so, dass die streitgegenständliche Antenne zwar überhaupt auf dem Balkon des Beklagten wahrnehmbar ist, aber nicht in einem Maße, dass damit eine relevante Beeinträchtigung der Interessen der Klägerin einhergeht: Die Fassade der Klägerin wird lediglich einem nicht erheblichen Maße berührt, weil die Parabolantenne über die Balkonbrüstung hinaus zumindest auf den von der Klägerin vorgelegten Fotos, – die zum Teil von einem Balkon auf gleicher Stockwerksebene wie die Wohnung des Beklagten gemacht wurden -, zu sehen ist. Es handelt sich um eine verhältnismäßig kleine Antenne, deren Schüssel sich vollständig innerhalb des Bereichs des Balkons befindet und deren Schüssel seitlich zum Balkon so ausgerichtet ist, dass die Schüssel in der Fassadenfront nur mit Mühe wahrnehmbar ist. Der Balkon des Beklagten befindet sich unstrittig im fünften Stock, so dass der perspektivische Blick des Betrachters auf Erdgeschossebene (“Fußgängerperspektive”) die Schüssel kaum wahrnehmen – kann, und dies auch nur dann, wenn sich der Betrachter weiter vom Anwesen entfernt. Die Schüssel ist nach innen in den Balkon hinein in der Art von Blumenkästen befestigt, ohne dass damit eine Substanzverletzung einhergeht. Die von der Klägerin vorgetragene “Gefahr”, die allein vom Aufstellen der Antenne auf dem Balkon des Beklagten ausgehen soll, kann das Gericht nicht nachvollziehen. Der Gesamteindruck der Fassade wird für den Betrachter nur in vernachlässigender Weise gestört auch deswegen, weil sich unmittelbar vor dem Balkon des Beklagten ein großer Baum befindet, der die Sicht auf den Balkon des Beklagten – und damit auch auf die Antenne – verdeckt.

Das Gericht hat sich über die vorgelegten Fotos und über googlemaps einen eigenen Eindruck vom Anwesen verschafft. Es handelt sich um ein Hochhaus, in dessen unmittelbarer Umgebung keine anderen Wohngebäude zu verzeichnen sind. Die nächsten Gebäude befinden sich um Abstand von 60-100 m zum streitgegenständlichen Objekt. Im Wesentlichen ist das Gebäude der Klägerin von Grünflächen und der daran anschließenden Straße … umgeben, so dass ein Einsehen des Balkons des Beklagten auf der Höhe des Balkons – auch wegen des davor stehenden Baums – nahezu unmöglich ist. Die Antenne wurde am äußersten Ende des Balkons des Beklagten angebracht. Der Balkon selbst befindet sich am äußeren Ende des Gebäudes, so dass die Antenne nicht als optisch störendes Element anzusehen ist. Die optisch ungeschmälerte Erhaltung des klägerischen Wohnhauses bzw. der Fassadenfront ist aus Sicht des Gerichts ohne nennenswerte Einschränkungen und Beeinträchtigungen gewährleistet.

Das Interesse des Beklagten geht dahin, über die von ihm aufgestellte Antenne irakische Fernsehsender aus dem Irak auf arabisch zu empfangen, die er über das Breitbandkabelnetz nicht empfangen kann. Der Beklagte ist tatsächlich nicht im Besitz eines internetfähigen Fernsehers und sein Computer eignet sich aus technischen Gründen nur bedingt dazu, Videos in angemessener Qualität darzustellen.
In Abwägung der widerstreitenden Interessen ist das Gericht daher der Ansicht, dass die Balkonnutzung des Beklagten in der vorliegenden Art mittels Aufstellens der Antenne noch innerhalb des zulässigen Mietgebrauchs der Wohnungsnutzung liegt, weil keine nennenswerte Beeinträchtigung der Rechte der Klägerin zu verzeichnen ist. Die Klage ist daher abzuweisen.”

Setzt ein Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Stuttgart (AG Stuttgart – 37 C 4905/15, Urteil vom 07.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Stuttgart in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Darüber hinaus ist die als Anlage B1 vorgelegte Betriebskostenabrechnung formell unwirksam.

Der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dies setzt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der zu-grunde gelegten Umlageschlüssel und die Berechnung des Anteils des Mieters voraus. Zu-dem ist erforderlich, dass ein verständiger, betriebswirtschaftlich aber nicht geschulter Durchschnittsmieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (vgl. nur BGH, Urt. v. 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, 79; Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, 220).

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt demgemäß weitergehende Angaben als in der Abrechnung vom 06.07.2014 voraus. Es kann dabei dahinstehen, ob die Anlage “Kostenabrechnung 2013” (der Verwalterin) und der “Abrechnung für Heizung 2013” der Klägerin bereits innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zugingen. Nach der Abrechnung vom 06.07.2014 gilt diese nämlich für den Zeitraum vom 30.04.2013 bis zum 30.04.2014. Jedenfalls für diesen (Gesamt-)Zeitraum erfolgte indes keine Zusammenstellung der Gesamtkosten und keine Berechnung des jeweiligen Anteils des Mieters, vielmehr beziehen sich die weiteren Ausführungen in der Abrechnung vom 06.07.2014 sowie die vorgelegten Anlagen dieser Abrechnung auf den Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013. Bereits hinsichtlich des Abrechnungszeitraums ist die Abrechnung daher aus Sicht eines verständigen Mieters missverständlich. Hinzu kommt, dass die vorgelegte Abrechnung vom 06.07.2014 von der Anlage “Kostenabrechnung 2013” teilweise abweicht bzw. dass Abrechnungspositionen dort unter anderweitigen Bezeichnungen und Einzelbeträgen aufgeführt werden. Insoweit fehlt eine rechnerisch nachvollziehbare Aufschlüsselung von Gesamtkosten und Mieteranteil. Dies gilt etwa hinsichtlich der Kostenposition “Müllabfuhr etc.”, welche sich mit dem Betrag von 78,78 EUR nicht in der Anlage wiederfindet; bei den Grundbesitzabgaben fehlt überdies jeglicher Bezug in den Anlagen.”

Stellt es eine Modernisierungsmaßnahme dar, die der Mieter zu dulden hat, wenn unisolierte Heizrohre durch isolierte ausgetauscht und anschließend nicht mehr über dem Boden, sondern im Boden verlegt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 208 C 148/16, Urteil vom 20.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Soweit die Heizrohre ausgetauscht wurden bzw. werden sollten, bestand bereits ein Duldungsanspruch des Verfügungsbeklagten gemäß § 555 d Abs. 1 BGB gegen die Verfügungsklägerin. Dass der Ersatz unisolierter durch isolierter Heizrohre und deren Verlegung von über dem Boden in den Boden eine Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1, 2 und 5 BGB darstellt, ist offenkundig. Dies wurde auch ausreichend und rechtzeitig mit Schreiben vom 15.11.2015 angekündigt. Angesichts dessen erschien ein Rückbau bzw. Untersagung gemäß § 242BGB rechtsmissbräuchlich, da in der Folge ohnehin dieser Anspruch erneut vom Verfügungsbeklagten wieder durchgesetzt werden könnte; außerdem und zumindest wäre kein Grund ersichtlich, bereits im einstweiligen Verfügungsverfahren wie in einem Hauptsacheverfahren schon diesbezüglich zu entscheiden. Nach Auffassung des Gerichts kann die Verfügungsklägerin sich auch nicht auf den possessiven Charakter der Ansprüche berufen, da sie eine Ersatzwohnung zurzeit bewohnt und der Verfügungsbeklagte Besitz an der vermieteten Wohnung erhalten hat. Zumindest ist der schützenwerte Bezug der Verfügungsklägerin zu ihrer Wohnung (soweit Besitzbezogen) gelockert, dass eine Regelung im einstweiligen Verfügungsverfahren angesichts der erheblichen Verzögerung eines Hauptsacheverfahrens zur Erlangung eines Duldungstitels unverhältnismäßig erschiene.”

Stellen Schimmel und Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 211 C 446/13, Urteil vom 07.10.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 591,79 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

Zwar hat der Beklagte im Zeitraum von Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013 jeweils 53,80 Euro und in den Monaten August 2013 bis einschließlich Oktober 2013 jeweils 71,73 Euro zu wenig Miete gezahlt, so dass per Oktober 2013 ein Gesamtrückstand von 591,79 Euro bestand.

Der Beklagte war indes für den vorgenannten Zeitraum wegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich einschränkt, zur Minderung der Miete gemäß § 536 BGB berechtigt. Die dabei seitens des Beklagten vorgenommene Minderung in Höhe von 15 % der Bruttomiete für die Monate Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013 bzw. in Höhe von 20 % der Bruttomiete für die Monate August 2013 bis einschließlich Oktober 2013 ist nicht zu beanstanden.

Unstreitig befand sich in der streitgegenständlichen Wohnung Schimmel in dem seitens des Beklagten im Schriftsatz vom 2.12.2014 dargelegten Umfang. Schimmel und Feuchtigkeitsschäden stellen grundsätzlich auch einen Mangel der Mietsache.

Ein Minderungsrecht des Beklagten wäre nur dann ausgeschlossen, wenn dieser den Mangel verschuldet bzw. verursacht hätte. Für die Aufklärung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel gelten folgende Grundsätze: Zunächst muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt. Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass die Schadensursache im Bereich des Mieters gesetzt worden ist, muss sich der Mieter umfassend entlasten. Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden bzw. Schimmelbefall nicht aufzuklären, so geht dies zulasten des Vermieters (vgl. Blank in:Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 538 Rn 52 ff. m.w.N. aus der Rspr).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass es den Klägern nicht gelungen ist, die Baumängelfreiheit des streitgegenständlichen Mietobjekts zu beweisen. Vielmehr steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Schimmelbefall an den vorliegenden Stellen baulich bedingt ist. Das Gericht folgt bei seiner Entscheidung den nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Darstellungen des Sachverständigen Dr. C. nach eigener Prüfung gemäß § 286ZPO. Der Sachverständige C. hat plausibel erläutert, dass Schäden an Fenstern vorgefunden worden sein, die zu der Schimmelbildung beigetragen hätten. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, dass die Schäden an den Fenstern einen Durchzug und kalte Flächen an den Innenwänden verursachten, wodurch es an den betreffenden Stellen zu Kondensat komme. Der Sachverständige ist gerichtsbekannt für die Ermittlung der Ursachen von Schimmelschäden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Sachverständige festgestellt hat, dass die in der Wohnung verwendete Vinyl-Tapete für die streitgegenständliche Wohnung, die nach den Feststellungen des Sachverständigen altersbedingt ein hohes Gefährdungspotenzial für Schimmel aufweist, nicht geeignet ist und als zweiter bauphysikalischer Faktor zu den festgestellten Schimmelschäden führt. Auch wenn das Gefährdungspotenzial für Schimmel nach den Feststellungen des Sachverständigen mit der Bauweise des Gebäudes zusammenhängt, die nach den Feststellungen des Sachverständigen zur Zeit des Baujahres üblich war und den damaligen Regeln der Technik entsprach, hat der Mieter grundsätzlich ein Recht auf eine gesundheitlich unbedenkliche Wohnung (vgl. BayOblG NZM 1999,899). Damit hat der Vermieter die Wohnung in Hinblick auf Art. 2 GG auch nach den aktuellen Grenzwerten von gesundheitsschädigenden Einwirkungen freizuhalten (vgl. BayOblG NZM 1999,899). Würde das streitgegenständliche Mietobjekt kein altersbedingt hohes Gefährdungspotenzial für Schimmel aufweisen, dann wäre die Verwendung der Vinyl-Tapete auch nicht ursächlich für den festgestellten Schimmel. Im Übrigen geht es zu Lasten des Vermieters, wenn die Ursache des Schimmels nicht aufzuklären ist (s.o.).

Angesichts des Umfangs des Schimmelbefalls die beklagtenseits vorgenommene Minderung nicht zu beanstanden, sodass kein Mietrückstand besteht. Der Höhe der vorgenommenen Minderungsquote von 15 % bzw. 20 % steht insbesondere nicht entgegen, dass der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen ist, dass der Schimmel lediglich in Kategorie 1 einzuordnen sei. Der Sachverständige kommt nämlich auch zu dem Ergebnis, dass sich bei einem aktiven Befall die Mikroorganismen-Population schnell ändern könne und unerwartet krankheitserregende Schimmelpilzarten auftreten können. Dem schließt sich das Gericht nach eigener Prüfung an.”

Ist eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der dem Mieter die Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme der Arbeiten an Dach und Fach, der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, der Wasserrückhaltevorrichtung in der Waschküche sowie der Anschlüsse für die Grundversorgung obliegt, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 19 O 36/14, Urteil vom 06.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klausel in § 11 Abs. 2 des Mietvertrags, nach der der Klägerin die Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme der Arbeiten an Dach und Fach, der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, der Wasserrückhaltevorrichtung in der Waschküche sowie der Anschlüsse für die Grundversorgung obliegt, stellt eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar und ist aus diesem Grund unwirksam.

Bei der streitgegenständlichen Klausel handelt es sich unstreitig um eine von den Beklagten vorformulierte, von der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB abweichende Vertragsklausel. Die Klausel unterliegt daher der Kontrolle nach § 307 BGB.

Unter Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien ergibt sich, dass die streitgegenständliche Klausel die Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Nach der gesetzlichen Regelung obliegen die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich dem Vermieter. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder die Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH NZM 2005,863). Eine unangemessene Benachteiligung liegt hingegen vor, wenn dem Mieter formularmäßig Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel oder bereits vorhandener Abnutzung durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet werden oder wenn ihm Kosten für Schäden auferlegt werden, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt (BGH a.a.O.).

Den vorgenannten Anforderungen an eine zulässige Klausel wird die hier streitgegenständliche Regelung nicht gerecht. Denn aus dem Wortlaut der Klausel ergibt sich, dass die Klägerin auch für Schäden, die durch Dritte außerhalb des Mietgebrauchs verursacht wurden, haften soll. Dieser Punkt hat bereits vorgerichtlich zwischen den Parteien zu Streit geführt, da sich an der Außenfassade ein durch Dritte angebrachtes Graffiti befand, für dessen Beseitigung nach dem Wortlaut der Klausel die Klägerin verantwortlich wäre, auch wenn weder sie noch ihre Erfüllungsgehilfen das Graffiti verursacht haben. Durch die Verpflichtung zur Beseitigung von durch Dritte verursachten Schäden wird die Klägerin mit nicht abschätzbaren Kosten belastet. Eine Kostenobergrenze enthalten die mietvertraglichen Regelungen nicht. Zwar halten sich die Kosten für die gelegentliche Entfernung von Graffiti in Grenzen, es sind jedoch auch andere durch Dritte verursachte Schäden im Außenbereich denkbar, die zu höheren Kosten führen, beispielsweise durch Brandstiftung, solange nicht Dach und Fach betroffen sind. Entgegen der Ansicht der Beklagten lässt sich eine Beschränkung der Pflichten der Klägerin auf Schäden durch Mietgebrauch dem Wortlaut der Klausel gerade nicht entnehmen. Dies folgt bereits daraus, dass es in § 11 Abs. 2 weiter unten heißt: “Die durch den Mietgebrauch entstandenen Schäden […] hat der Mieter auf eigene Kosten zu beheben.” Würde diese Einschränkung auch für den vorangehenden Klauseltext gelten, wäre eine ausdrückliche Erwähnung weiter unten gerade überflüssig. Daraus folgt, dass der erste Teil der Klausel gerade auch die Pflicht zur Beseitigung von Schäden erfasst, die nicht auf dem Mietgebrauch beruhen. Durch die Klausel wird der Klägerin außerdem die Pflicht zur Beseitigung von Schäden, die durch höhere Gewalt entstehen, aufgebürdet, soweit diese nicht den Bereich von Dach und Fach betreffen. Es ist zwar zutreffend, dass für das Objekt eine Gebäudeversicherung besteht, nichtsdestotrotz besteht jedoch die Möglichkeit, dass Schäden durch ihre Gewalt eintreten, die von dem Versicherungsschutz nicht erfasst sind und für die dann die Klägerin nach dem Wortlaut der Klausel einzustehen hätte.

Eine weitere unangemessene Benachteiligung der Klägerin besteht darin, dass sie nach dem Wortlaut der Klausel auch für anfängliche Mängel und bereits durch Vormieter verursachte Abnutzung einzustehen haben soll. Die Beklagten haben nicht angegeben, dass das Objekt zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig saniert und in neuwertigen Zustand an die Klägerin übergeben worden wäre. Nach dem Wortlaut der Klausel müsste die Klägerin daher insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage und der Teppichböden auch die Kosten übernehmen, die durch die Abnutzung und den Verschleiß durch Vormieter entstanden sind. Nach dem Wortlaut erfasst die Klausel, die neben der Instandhaltung auch die Instandsetzung erfasst, insbesondere auch die Erneuerung technischer Geräte wie beispielsweise der Fahrstuhlanlage, was wiederum mit kaum kalkulierbaren Kosten einhergeht.

Bereits unter diesen beiden Gesichtspunkten stellt die Klausel eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar. Sie ist daher unwirksam, so dass aufgrund des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion hinsichtlich der Durchführung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die gesetzliche Regelung gilt.”

Hält sich die Pflanzung eines Baumes in einer Loggia nach der Verkehrsanschauung im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs im Sinne des § 535 Abs.1 BGB?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 12371/16, Beschluss vom 08.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter C) wie folgt aus: “Die streitgegenständliche Nutzung eines Balkons bzw. einer Loggia entspricht auch nach Ansicht der Kammer keineswegs der allgemeinen Nutzung, auch wenn der Prozessbevollmächtigte des Beklagten auf dem Balkon seiner Münchener Altbauwohnung mehrere Bäume gepflanzt haben mag und es auch sog. Baumfassaden – welche dann vermutlich auch als solche (städtebaulich) konzipiert und/oder vom Eigentümer akzeptiert sind – in Deutschland geben sollte.

Die vorliegende Pflanzung kommt aufgrund ihres Umfanges praktisch schon einer baulichen Veränderung gleich. Jedenfalls ist ein Balkon bzw. eine Loggia keine Fläche, auf der solche Pflanzungen üblich oder dafür vorgesehen sind. Der Bergahorn, welcher bis zu 40 Meter hoch werden und einen Stammumfang bis zu zwei Metern erreichen kann, findet seine Verwendung hauptsächlich als Garten-, Straßen-, Park- und Waldbaum (vgl. Baumportal.de unter: https://www.baumportal.de/Bergahorn.htm). Insbesondere ist er als sog. Tiefwurzler (vgl. Baumportal de. aaO.) für die Bepflanzung eines Balkons ersichtlich auch nicht geeignet.

Zudem ist aus den vorgelegten Lichtbildern erkennbar, dass durch die streitgegenständliche Nutzung das Erscheinungsbild der Hausfassade optisch beeinträchtigt wird. So ist die Krone des Baumes relativ groß, ungleichmäßig und ragt sogar über das Dach des Hauses hinaus. Die Loggia ist von außen betrachtet kaum noch zu erkennen. Der vom Beklagten genannte “Durchgrünungseffekt” verändert – entgegen der Ansicht des Beklagten – das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht zu seinem Vorteil, sondern erzeugt einen eher ungepflegten Eindruck.

Dass eine dauerhafte optische Veränderung des Erscheinungsbildes des Gebäudes eine Beeinträchtigung des Eigentumsrechts des Vermieters und grundsätzlich ein rechtliches Argument für die Verpflichtung zur Beseitigung darstellt, hat der BGH in zahlreichen Entscheidungen zu den Parabolantennen festgestellt (vgl. z.B. BGH Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 260/06). Auch das BVerfG (z.B. Urteil vom 09.02.1994 – 1 BvR 1687/92) hat das Interesse des Eigentümers an der Bewahrung des Erscheinungsbildes seines Hauses als ein rechtlich relevantes Interesse anerkannt.

Dem steht kein überwiegendes berechtigtes Interesse seitens des Beklagten gegenüber. Insbesondere wird er durch die Beseitigung in seinem Mietgebrauch der Loggia oder auch in seinem Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit nicht bzw. nicht wesentlich oder unzumutbar eingeschränkt. Unabhängig von der Frage, ob sich der Beklagte überhaupt auf Art. 20a GG (Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen) – als formuliertes Staatsziel und nicht als ein Grundrecht – im Wege mittelbarer Drittwirkung berufen kann, ist der darin genannte Inhalt – Schutz der künftigen Generationen, der natürlichen Lebensgrundlagen und der Tiere – durch die Beseitigung des einzelnen Baumes auf dem Balkon des Mietshauses in einer Großstadt nicht bzw. keinesfalls wesentlich berührt. Ein absolutes Verbot der Entfernung von Bäumen lässt sich dem Art. 20 a GG jedenfalls nicht entnehmen. Es ist jeweils im Einzelfall ein “stetiger Schutzgüter- und Interessenausgleich sowie eine dem Verhältnismäßigkeitsprinzip entsprechende Lösung der Konflikte zwischen Umweltinteressen einerseits und sonstigen Interessen andererseits (sog. praktische Konkordanz) zu suchen und zu finden” (Westphal, Art. 20a GG – Staatsziel “Umweltschutz”, JuS 2000, 339, 340). Sofern der Beklagte als Beispiel u.a. die Parabolantennen anführt, so ist dort auf Seiten des jeweiligen Mieters – im Gegensatz zum vorliegenden Fall – ein Grundrecht, nämlich Art. 5 GG (Meinungs- und Informationsfreiheit) unmittelbar betroffen. Aber auch in diesen Fällen ist nach der Rechtsprechung jeweils eine fallbezogene Abwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles erforderlich, für die sich jede schematische Lösung verbietet (vgl. BGH Urteil vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/04, BVerfG Urteil vom 09.02.1994 – 1 BvR 1687/92). Auch diese Abwägung würde aufgrund der oben genannten Gesichtspunkte hier zu keinem anderen Ergebnis führen.”