Berechnen sich die Minderungsbeträge bei einem Heizungsausfall in Abhängigkeit von den Außentemperaturen und sind somit für jeden Monat gesondert festzustellen?

Die Antwort des Amtsgerichts Nienburg/Weser (AG Nienburg/Weser – 6 C 159/16, Beschluss vom 23.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Nienburg/Weser in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Soweit sich der Beklagte gegen eine über 228,00 Euro nebst gesetzlicher Verzugszinsen nach § 288 Abs. BGB hinausgehende Klagforderung wendet, hat seine Rechtsverteidigung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg.

Der Kläger hat auch im Falle einer durch die angeordnete Beweisaufnahme bewiesenen Zusage seines Vermieters bei Vertragsschluss zum Einbau einer damals noch fehlenden Heizungsanlage allenfalls ein Minderungsrecht infolge der fehlenden Beheizbarkeit der Wohnung für Februar 2016 von 70 %, für März 2016 von 60 %, für April 2016 von 50 % und für Mai 2016 von 25 % der Bruttomiete. Daraus errechnet sich ein Minderungsbetrag für diesen Zeitraum von 492,00 Euro und damit ein offener Mindestmietanspruch des Klägers für diesen Zeitraum von 468,00 Euro (4 x 240,00 Euro ./. 492,00 Euro = 468,00 Euro) auf den der Beklagte bereits 240,00 Euro gezahlt hat. Der bei deren Zahlung geltend gemachte Vorbehalt könnte zwar (nur) einen Rückforderungsanspruch begründen, der gemäß den oben genannten maximalen Minderungsquoten für April und Mai aber unbegründet sein dürfte. Im Ergebnis errechnet sich daraus eine in jedem Fall unabhängig vom Ausgang der Beweisaufnahme berechtigte Klageforderung von 228,00 Euro.

Bei der Berechnung der Minderungsbeträge ist zum einen zu berücksichtigen, dass die wegen der Nichtbeheizbarkeit der Wohnung eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung für jeden Monat gesondert festzustellen ist (vgl. nur Amtsgericht Dortmund NJW-RR 2014, 470 f.) und das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung zum anderen insoweit von den Außentemperaturen abhängig ist, von denen im Falle fehlender Beheizbarkeit auch die Innentemperaturen der Wohnung abhängen. Dass der Beklagte dabei überobligatorisch selbst eine Beheizung mit Heizstrahlern versucht hat, ist dabei mangels entsprechender vertraglicher Verpflichtung ohne Belang. Für den Wintermonat Februar geht das Gericht dabei von einer maximal 70%igen Mietminderung aus (vgl. nur Amtsgericht Charlottenburg WuM 2014, 91 ff., m.w.N.), die sich in den nachfolgenden, zunehmend wärmeren Kalendermonaten sukzessive verringert.”

Versteht man unter dem Wohnwertmerkmal “Ausstattung” alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und für das der Mieter keine besondere Vergütung zu zahlen hat?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt am Main – 2-11 S 233/15, Urteil vom 14.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Entgegen der Ansicht der Kläger und des Amtsgerichts können sich die Kläger auf diesen Zuschlag nicht berufen, da sich der Dielenboden in der Wohnung des Beklagten unstreitig in keinem guten Zustand befindet. Es ist zwar zutreffend, dass es nach dem Wortlaut des Mietspiegels 2014 ausreichend ist, wenn das Gebäude und nicht die Wohnung u.a. originales Echtholzparkett oder originale Massivholzdielen in über 50% der Wohn-/Schlafräume in gutem Zustand aufweist. Bei dieser Formulierung handelt es sich jedoch offensichtlich um ein Redaktionsversehen, da sich das Wohnwertmerkmal “Ausstattung” in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auf die in die Wohnung und nicht auf die in dem Gebäude eingebauten Ausstattungsmerkmale bezieht. Unter dem Wohnwertmerkmal “Ausstattung” wird alles verstanden, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und für das der Mieter keine besondere Vergütung zu zahlen hat, wie etwa Bodenbeläge (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 Rn. 66). Da der in den anderen Wohnungen des Gebäudes befindliche Bodenbelag dem Beklagten nicht zur Nutzung zur Verfügung steht, kann als mietpreisbildend nur der in der Wohnung des Beklagten befindliche Bodenbelag herangezogen werden. Bei gesetzeskonformer Auslegung des Zuschlags “Restaurierter Altbau” in dem Mietspiegel 2014 ist daher darauf abzustellen, ob sich in der Wohnung des Mieters originales Echtholzparkett oder originale Massivholzdielen in über 50% der Wohn-/Schlafräume befinden, das einen guten Zustand aufweist. Dies ist vorliegend unstreitig nicht der Fall, so dass der Zuschlag nicht gerechtfertigt ist.

Diese Auslegung macht entgegen der Ansicht der Kläger den Zuschlag “Bodenbeläge” nicht überflüssig, da dieser – anders als bei dem Zuschlag “restaurierter Altbau” – keinen Originalbodenbelag erfordert.”

Kann der Berliner Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel im Sinne von § 555c BGB herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287ZPO zu ermitteln?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 295/15, Urteil vom 28.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Amtsgericht die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen und sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2015 gestützt.

Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin hinreichende Einwände gegen den Mietspiegel 2015 vorgebracht hat, so dass dieser nicht als qualifiziert im Sinne von § 555d BGB anzusehen wäre. Denn jedenfalls kann der Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel im Sinne von § 555c BGB herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287ZPO zu ermitteln (vgl. auch Urteil der Kammer vom 2. Dezember 2015, Az. 18 S 108/15 zum Berliner Mietspiegel 2013).

Zwar kommt einem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung des § 555d BGB zu. Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 267/12, Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775; Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Dies gilt selbst dann, wenn der Mietspiegel – anders als der Berliner Mietspiegel 2013 – nicht von der Gemeinde, sondern nur von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Dass der Mietspiegel vom Land Berlin erstellt und von den Interessenvertretern sowohl der Mieter- als auch der Vermieterseite anerkannt worden ist, spricht nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass er die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626; BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946für den Mietspiegel der Stadt Schorndorf).

Diese Indizwirkung des Mietspiegels 2015 hat die Klägerin nicht hinreichend zu erschüttern vermocht.

Ob die Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht, hängt von der Qualität des Mietspiegels ab. Wendet etwa eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, ist dem grundsätzlich nachzugehen (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert (BGH, a.a.O.).

Die pauschale Bezugnahme der Klägerin auf das Verfahren AG Charlottenburg 235 C 133/13genügt hierfür ebenso wenig wie die Feststellung, entgegen dem Miettrend weise der Mietspiegel 2015 teilweise rückgängige Miethöhen auf. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2015, wie die Klägerin meint, nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein sollte, entfiele nicht schon deshalb die Möglichkeit, ihn als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen, denn diese Frage ist von der Vermutungswirkung nach § 555d Abs. 3 BGB zu unterscheiden (LG Berlin, a.a.O. m. w. Nachw.). Andernfalls bliebe das Beweismaß des § 287 ZPO unberücksichtigt. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO sind die Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts dahingehend reduziert, dass eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung ausreicht (BeckOK ZPO Vorwerk/Wolf, 18. Edition 2015, § 287 Rn. 17 m.w.Nachw., LG Berlin, a.a.O.). Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise nicht vollständig mit den Tatsachen übereinstimmt, ist der gesetzlichen Möglichkeit der Schätzung immanent und grundsätzlich hinzunehmen (BGH, Urteil vom 6. Dezember 2012 – VII ZR 84/10; Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 287 Rn. 2).

Nach diesem Maßstab schließen die von der Klägerin behaupteten Mängel – deren Vorliegen unterstellt – eine Verwendung des Mietspiegels als Grundlage einer Schätzung nicht aus. Für diese Auffassung spricht schon, dass der Mietspiegel durch seine Verfasser veröffentlicht worden und von den Interessenvertretern der mieter- und vermieterseits anerkannt worden ist (ebenso LG Berlin, a.a.O). Dass dies geschehen wäre, wenn das zugrundeliegende Datenmaterial und die verwendeten methodischen Ansätze so unzureichend wäre, dass der Mietspiegel nicht einmal dem Beweismaß des § 287 ZPO genügen würde, widerspricht der Lebenserfahrung.

Einwände betreffend die erforderlichen Sachkunde der Mietspiegelersteller hat die Klägerin nicht erhoben.

Soweit sich die Klägerin auf ein in dem Verfahren LG Berlin 18 S 183/15 (AG Charlottenburg 235 C 133/13) erstattetes Sachverständigengutachten bezogen hat, ist darauf hinzuweisen, dass dieses Gutachten – unabhängig davon, ob es inhaltlich überzeugt – zu der Frage erstattet worden ist, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel ist, nicht aber zu der Frage, ob er hinreichende Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO sein kann.

Auch die weiteren Voraussetzungen, die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO zu schätzen, sind gegeben. Anders als die Klägerin in der Berufung ausgeführt hat, ist eine Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens der Schätzung nicht vorzuziehen; es besteht auch kein Anspruch der beweisbelasteten Partei darauf, dass das Gericht das angebotene Beweismittel – hier: Sachverständigengutachten – nutzt. Eine derartige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete widerstreitet auch nicht dem Willen des Gesetzgebers. Auch wenn einfache Mietspiegel in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen sind und ihre Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (vgl. LG Berlin, Urt. v. 3. Juli 2014 – 67 S 121/14, ZMR 2014, 885 Tz. 26 (zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB)), stellt ihre Verwendung im Zivilprozess im Spannungsfeld der widerstreitenden Interessen der Parteien die Belange des Vermieters nicht unverhältnismäßig hintan. Die Verwendung einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt vielmehr auch in dessen Interesse und wird vom BVerfG ausdrücklich gebilligt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3. April 1990 – 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377). Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter auch in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, dass auch einfache Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Ihre Verwendung vermeidet daher die Entstehung von Rechtsverfolgungskosten, die im Falle eines Teilunterliegens den erstrittenen Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar vollständig aufzehren können (vgl. BVerfG, a.a.O.). Es kommt hinzu, dass auch der Beweiswert von Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete über die vergleichsweise begrenzte Befundgrundlage hinaus von statistischen Bedenken bereits deshalb nicht frei ist, weil ihre Datenerhebung und -ermittlung ähnlichen Einwänden ausgesetzt ist wie die von (einfachen) Mietspiegeln. Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Juli 2013 – VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Tz. 22 a.E.). Dass ein Sachverständiger mit vertretbarem Aufwand eine nur annähernd ebenso umfangreiche und repräsentative Datengrundlage verwerten könnte, ist nicht erkennbar. Unabhängig davon, dass er kaum eine vergleichbare Menge an Daten verarbeiten könnte, wäre auch er auf Informationen angewiesen, die ihm Dritte freiwillig zur Verfügung stellen. Dass diese repräsentativer wären als die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten, ist nicht ersichtlich (so LG Berlin a.a.O.). Das Argument der Berufung, der Sachverständige könne die ortsübliche Vergleichsmiete bei vertretbarem Aufwand genauer feststellen, weil er ein Gutachten speziell für die streitgegenständliche Wohnung erstellen würde, überzeugt deshalb nicht. Aus diesen Gründen ist auch eine Beweisaufnahme zu den von der Klägerin erhobenen Einwänden nicht geboten.

Die Spanneneinordnung hat das Amtsgericht zutreffend vorgenommen. Sie wird mit der Berufung auch nicht angegriffen.”

Muss ein Mieter den Austausch aller Fenster in den Treppenhäusern als Modernisierungsmaßnahme dulden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 383/14, Urteil vom 15.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. a) bis d) wie folgt aus: “a) Zu Recht beanstandet die Klägerin, dass das Amtsgericht die Klage – ohne nähere Begründung – auch abgewiesen hat, soweit sie eine Verurteilung der Beklagten zur Duldung des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern begehrt. Der Anspruch der Klägerin folgt aus § 554Abs. 2 BGB a. F. i. V. m. Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB; die Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012 (Bl. I/41ff. d. A.) ist den Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen.

aa) Dass die Maßnahme – insbesondere unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen – als Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB a. F. anzusehen wäre, wird von den Beklagten weder geltend gemacht, noch lässt sich dem Sachvortrag der Parteien ein Anhaltspunkt dafür entnehmen.

bb) Die Maßnahme wurde auch den Bestimmtheitsanforderungen des § 554 Abs. 3 BGB a. F. gemäß angekündigt und im Klageantrag den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entsprechend hinreichend bestimmt umschrieben.

(1) Nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Die Modernisierungsankündigung soll kein Selbstzweck sein, sondern den Mieter in erster Linie frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchem der ihm in dieser Situation zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Die Ankündigung muss daher – nicht mehr und nicht weniger – als den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die dazu geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm eine zureichende Kenntnis darüber zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls in Betracht zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.201 – VIII ZR 242/10, in: WuM 2011, 677).

Diesen Anforderungen wird die Ankündigung der Klägerin hinsichtlich der Treppenhausfenster gerecht. Die Ankündigung des Austauschs aller Fenster in den Treppenhäusern unter Angabe der im Einzelnen damit verbundenen Arbeiten lässt gemessen am Informationsinteresse der Beklagten keine Fragen offen. Nach den vorstehend dargestellten Maßstäben darf der Vermieter insbesondere an offenkundig vorhandenes Wissen des Mieters anknüpfen, das bei diesem aufgrund eigener Anschauung  und Kenntnis vorhanden ist – hier die Kenntnis von der Anzahl und Lage der Treppenhäuser sowie der darin befindlichen Fenster. Alles andere würde – im Widerspruch zum ausdrücklich erklärten Willen des Gesetzgebers – die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung überspannen, ohne dass dem – wie hier – ein (berechtigtes) Informationsinteresse des Mieters gegenüber stünde.

(2) Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt die Beschreibung der Maßnahme im Klageantrag zu 1 b) auch den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Bei der Formulierung der Duldungspflicht im Klageantrag geht es nicht darum, dem Mieter eine hinreichende Entscheidungsgrundlage über die Bedeutung und die Auswirkungen der Maßnahme zu vermitteln, um ihm auf diese Weise eine Beurteilungsgrundlage für seine Entscheidung an die Hand zu geben, ob er die Maßnahme dulden will und wie er sich im Falle einer Duldungspflicht in seinen Dispositionen darauf einstellen will; dies ist vielmehr der Zweck der Modernisierungsankündigung. Der Antrag dient vielmehr nur dazu, die zu duldenden Handlungen so genau zu umschreiben, dass sie die hinreichende Grundlage für eine nach § 890 ZPO vorzunehmende Zwangsvollstreckung bilden können werden (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011, a.a.O.).

Zwar müssen Anträge, mit denen die Duldung von Handlungen verlangt wird, die zu duldenden Handlungen so genau bezeichnen, dass der in Anspruch genommene Schuldner im Falle einer dem Antrag entsprechenden gerichtlichen Entscheidung eindeutig erkennen kann, was von ihm verlangt wird; diese Prüfung darf grundsätzlich nicht in das Vollstreckungsverfahren verlagert werden. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden und dem Schuldner auf der einen Seite die hinreichende Erkenntnismöglichkeit zu eröffnen, was von ihm an zu duldenden Handlungen verlangt wird, auf der anderen Seite die Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten des Gläubigers aber auch nicht unzumutbar zu erschweren, genügt es, dass der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten – wie hier – in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden (vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011, a.a.O.)

Nach dem Klagantrag soll – unter Angabe der insoweit konkret erforderlichen Arbeiten – der Austausch aller Fenster in den (d. h. allen vorhandenen) Treppenhäusern geduldet werden. Das ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht “uferlos” und “nicht nachvollziehbar”; näherer Angaben hätte es vielmehr nur bedurft, wenn die Klägerin nur einzelne Fenster in einzelnen Treppenhäusern auszutauschen beabsichtigen würde.

b) Im Ergebnis ohne Erfolg wendet die Klägerin sich gegen die Klageabweisung bezüglich der begehrten Verurteilung der Beklagten zur Duldung des Fensteraustauschs in der Wohnung und des Einbaus einer Abluftanlage entsprechend den Angaben in der Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012.

aa) Offen bleiben kann, ob die Argumentation der Beklagten und ihnen folgend die Begründung des Amtsgerichts, wonach der Duldungspflicht der Beklagten ein urheberrechtlicher Abwehranspruch entgegenstünde, trägt. Die Kammer vermag dem Ansatz nicht zu folgen, weil sie letztlich – ohne hinreichenden Anlass – Rechte des Mieters im Rahmen einer vom Vermieter beabsichtigten Wohnungsmodernisierung verkürzt. Maßgeblich für die Entscheidung über die Pflicht der Beklagten als Mieter zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen sind die (Schutz)Vorschriften des Wohnraummietrechts, hier die §§ 554 BGB a.F. als lex specialis, die nicht erst greifen, wenn sich ein Mieter auf (vermeintliche oder tatsächlich bestehende) Urheberrechte berufen kann.

bb) Dem Anspruch entgegen steht der Härteeinwand nach § 554 Abs. 2, 3 BGB a. F. (§ 555d Abs. 2 BGB n. F.) unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen, wie dies auch sonst bei vergleichbaren Sachverhalten – einer dauerhaften, den Charakter der Räumlichkeiten verändernden Umgestaltung der Mietsache, etwa auch einer Altbauwohnung – der Fall sein kann.

Nach § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB a. F. entfällt die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten, wenn die Maßnahme für den Mieter bzw. den weitergehend in § 554Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. genannten Personenkreis eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind nach Satz 3 der Regelung unter anderem die vorzunehmenden Arbeiten und die baulichen Folgen zu berücksichtigen.

Die danach vorzunehmende Wertung entzieht sich einer generellen Betrachtung; sie hat sich – wie schon die Formulierung der Regelung nahe legt – an den Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu orientieren. Im Rahmen der Bewertung der baulichen  Folgen kommt es insbesondere darauf an, ob durch die Modernisierung der ursprüngliche Vertragsgegenstand wesentlich verändert wird; unzumutbar kann eine Maßnahme insbesondere dann sein, wenn die Mietsache in einem solchen Maße umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist, ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird (vgl. BeckOK MietR/Müller BGB § 555d Rn. 47; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555d Rn. 17; auch: LG Duisburg, Urt. v. 10.05.2000 – 23 S 74/00, in: NZM 2000, 1000, [1001]).

Nach diesen Maßstäben ist hier mit Blick auf die baulichen Folgen eine Härte deshalb anzunehmen, weil der mit dem beabsichtigten Austausch der Fenster in der Wohnung verbundene Einbau einer Abluftanlage entsprechend der hier zu bewertenden Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012 den Charakter der Wohnung ohne hinreichend gewichtigen Grund in einem Maße verändert, der auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Zuzugeben ist der Klägerin, dass sie aufgrund der Regelungen der EnEV, aber auch zur Herstellung zeitgemäßer Wohnverhältnisse gehalten ist, die aus der Zeit der Errichtung des Gebäudes zu Beginn der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts stammenden, mit den damals zur Verfügung stehenden Materialien (hier: Nadelholz) hergestellten Fenster auszutauschen, dies in einer Weise, die den heute geltenden Vorschriften und Wohnverhältnissen entspricht. Den dringenden Instandsetzungsbedarf stellen die Beklagten auch nicht in Abrede, vielmehr machen sie ihn gegenüber der Klägerin nachdrücklich geltend. Ebenfalls im Ansatz zu Recht verweist die Klägerin darauf, dass sie – aufgrund der allgemeinen Erkenntnis und der darauf reagierenden Regelungen der EnEV – verpflichtet ist, den Einbau der Fenster in der von ihr  beabsichtigten Art und Weise durch ein Lüftungskonzept als Begleitmaßnahme zu unterlegen, um Gebäudeschäden und einer Verschlechterung der Wohnverhältnisse durch Schimmelbildung zu begegnen.

Entgegen der (zunächst im Rahmen dieses Rechtsstreits vertretenen) Auffassung der Klägerin ist sie dabei nicht auf das von ihr in der Modernisierungsankündigung mitgeteilte Lüftungskonzept mangels Alternativen beschränkt. Insoweit hat das Amtsgericht – im Ansatz zutreffend – auf die Einzigartigkeit des vom Bauhaus-Architekten konzipierten “Hauses auf dem Haus” Bezug genommen. Das geplante – von den Beklagten im Rahmen einer umfangreichen Fotodokumentation hinsichtlich der optischen Auswirkungen visualisierte – Belüftungssystem aus Abluftleitungen und einer Umkofferung mit den Maßen 20 x 50 cm würde den Charakter der luftigen, teilweise durch verglaste Flügeltüren verbundenen Räumlichkeiten nicht nur beeinträchtigen, sondern zerstören, ohne dass die Klägerin (zunächst) die Möglichkeit von Alternativkonzepten hinreichend erwogen und diesbezügliche Ergebnisse dargelegt hätte. Den besonderen “Wert” der hier gegenständlichen, im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung stellt diese selbst auch nicht (mehr) in Abrede.

Soweit sie auf die im Termin der mündlichen Verhandlung vom 25. Februar 2015 dargestellten Bedenken der Kammer unter Einbeziehung unter anderem des Landeskonservators reagiert und ein neues, die Bedenken aufgreifendes Lüftungskonzept entwickelt hat, kann dieses – außerhalb einer gütlichen Einigung – im Rahmen der von der Kammer zu treffenden Entscheidung über die sich aus der Ankündigung vom 26. Juli 2012 ergebenden Duldungspflichten nicht berücksichtigt werden. Anders als Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558ff. BGB sind Modernisierungsankündigungen einer Nachbesserung nicht zugänglich, sondern müssen neu erklärt werden.

cc) Einer (isolierten) Verurteilung der Beklagten den Hilfsanträgen gemäß zur Duldung des Fensteraustauschs in der Wohnung entsprechend der Modernisierungsankündigung ohne die Duldung des Einbaus der Abluftanlage entgegensteht, dass die Klägerin selbst – ohne weiteres nachvollziehbar – davon ausgeht, dass der Fensteraustausch ohne Abluftanlage oder anderes Belüftungskonzept zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung führen wird, was im Übrigen den im Rahmen ihrer Spezialzuständigkeit gewonnenen Erfahrungen der Kammer entspricht und der Reaktion des Gesetzgebers mit den Vorschriften, auf die die Klägerin sich (im Ansatz zu Recht) bezogen hat.

Offen lassen kann die Kammer daher, ob die Beklagten zu Recht den Austausch der Fenster in der Wohnung in der von der Klägerin beabsichtigten Weise verweigern.

Die Wahl zwischen einer Instandsetzung bestehender Fenster oder anderer wesentlicher, im Eigentum des Vermieters stehender Bestandteile der Mietsache oder einem Austausch bzw. einer modernisierenden Instandsetzung steht – in den Grenzen gegebenenfalls zu berücksichtigender gesetzlicher Regelungen – im Ermessen des Vermieters, nicht des Mieters – hier der Beklagten. Das Ermessen mag im Einzelfall so weitgehend reduziert sein, dass sich allein eine Maßnahme als ermessensfehlerfrei und damit duldungspflichtig erweist. Der – von den Beklagten geltend gemachte – Umstand, dass eine Instandsetzung der aus der Nachkriegszeit der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts stammenden Fenster nicht ausgeschlossen oder grundsätzlich möglich sein mag, wird allein eine so weitreichende Ermessensreduktion und den damit einher gehenden Eingriff in das Eigentumsrecht der Klägerin als Vermieterin schwerlich rechtfertigen können.

c) Ebenfalls ohne Erfolg wendet die Klägerin sich gegen die zutreffenden Feststelllungen des Amtsgerichts zu dem mit dem Klageantrag zu 1 a) verfolgten Anspruch. Der mit dem Antrag begehrte Erfolg ist ausweislich des Abnahmeprotokolls vom 1. März 2013 unstreitig eingetreten; eine Duldungspflicht der Beklagten besteht damit nicht (mehr). Entgegen der Auffassung der Klägerin kann mit einem Ausspruch in diesem Rechtsstreit keine Bindungswirkung für eine Entscheidung in einem etwaigen nachfolgenden Mieterhöhungsverfahren erreicht werden.

Gemäß § 322 Abs. 1 ZPO ist ein Urteil insoweit rechtskraftfähig, als darin über den mit der Klage erhobenen Anspruch – hier ursprünglich den Duldungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagten – entschieden wird. Maßgebend für den Umfang der Rechtskraft ist demnach der Streitgegenstand, das heißt der zur Entscheidung gestellte Anspruch und der zugehörige Lebenssachverhalt (vgl. st. Rspr., BGH, Urt. v. 23.09.1992 – I ZR 224/90; Musielak in:  Musielak/Voit, ZPO, 13. Auflage 2016, § 322 Rn. 16, m. w. N., beck-online). Nicht in Rechtskraft erwachsen demnach die Urteilsgründe.

d) Die mit dem Klageantrages zu 1 d) (Optimierung der Heizungsanlage) verfolgte Verurteilung der Beklagten zur Duldung der Maßnahme genügt nach den unter 1 a) bb) dargestellten Maßstäben weder hinsichtlich der Ankündigung den Anforderungen § 554 Abs. 3 BGB a. F. noch hinsichtlich der Beschreibung der Maßnahme im Klageantrag den Vorgaben des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Welche Arbeiten die Klägerin hier durchzuführen beabsichtigt, wie diese sich auf den Gebrauch der Mietsache auswirken und was die Beklagten hier zu dulden haben, bleibt vollkommen offen.”

Muss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausordnung stets aufgestellt werden, wenn auch nur ein Eigentümer dies verlangt?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 73 C 33/16, Urteil vom 16.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage wurde auch innerhalb der Fristen der §§ 46 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO erhoben und begründet. Sie ist auch inhaltlich begründet. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass gemäß § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen kann, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Aus § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG folgt, dass die Aufstellung einer Hausordnung eine solche Maßnahme ist, die jeder Eigentümer verlangen kann. Ungeachtet des unbestritten weiten inhaltlichen Ermessens der Eigentümer bei der Gestaltung dieser Hausordnung, kann diese Fassung des Gesetzes nur zu dem Schluss zwingen, dass eine Hausordnung stets aufgestellt werden muss, wenn auch nur ein Eigentümer dies verlangt.

Dieser Anspruch kann nicht dadurch erfüllt werden, dass, wie hier geschehen, lediglich beschlossen wird, dass die gesetzlichen Regelungen gelten. Unter einer Hausordnung ist im Wesentlichen nämlich eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften zu verstehen, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen. Außerdem können Regelungen über den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums getroffen werden, soweit dies nach § 15 Abs. 2 WEG möglich ist (Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rdnr. 78). Die beschlossene Hausordnung muss sich daher zumindest bemühen, Regelungen aufzustellen, die diesen Zwecken entsprechen und auf die Situation der jeweiligen Wohnanlage und ihre Bewohner abgestimmt sind. Die Hausordnung muss also die “goldene Regel” des Wohnungseigentumsrechts in § 14 Nr. 1 WEG, nämlich dass jeder von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen vom Gemeinschaftseigentum in solcher Weise Gebrauch zu machen hat, dass dadurch keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, mit konkreten Regelungen erfüllen. Der angefochtene Beschluss leistet in dieser Beziehung nichts.

Wie bereits in der mündlichen Verhandlung geschehen, wird ergänzend darauf hingewiesen, dass die Eigentümermehrheit selbstverständlich nicht verpflichtet ist, deswegen den vom Kläger in die Eigentümerversammlung eingebrachten Entwurf der Hausordnung unverändert zu übernehmen. Auch die in der Gemeinschaftsordnung bestehende Verpflichtung des Verwalters, im Einvernehmen mit dem Beirat eine Hausordnung aufzustellen, lässt weder die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für die Aufstellung einer Hausordnung entfallen, noch deren Verpflichtung gemäß §21 Abs. 4 WEG die Gemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten (vgl. Bärmann a. a. O. Rdnr. 80 mit Nachweisen zur Rechtsprechung).”

Ist für die Frage, ob ein Mieter für Schlierenbildungen im Parkett aufkommen muss, der Zeitwert des Parkettfußbodens entscheidend?

Die Antwort des Amtsgerichts Pfaffenhofen/Ilm (AG Pfaffenhofen/Ilm  – 1 C 829/15, Urteil vom 04.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Pfaffenhofen/Ilm  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Darüber hinaus bestand aber auch kein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Schadensbeseitigung am Parkettfußboden.

Laut Vortrag sollte der Fußboden tiefe Schleifspuren aufweisen.

Dies hatte sich entsprechend der durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen ### nicht bestätigen lassen.

Dieser hatte lediglich berichtet, dass der Parkettfußboden entsprechend seiner Bemerkung in seinem Angebot vom 11.05.2015 erhebliche Schlierenbildung aufgewiesen habe und glänzende sowie matte großflächige Stellen hätte.

Weitere Schäden konnte die Klägerin am Parkettfußboden nicht nachweisen.

Im Weiteren hatte der Zeuge ### seine Empfehlung, wie im Angebot angegeben, ausgesprochen, das zur Beseitigung dieser Schäden der Boden abzuschleifen und ein neuer Lackaufbau aufzubringen sei.

Das Gericht hat insoweit darauf hingewiesen, dass die Klägerin hier Angaben zum Alter und Zustand des Parkettbodens bei Übergabe an die Beklagte zu Beginn des Mietverhältnisses machen musste, um den Zeitwert des Parkettfußbodens zu bestimmen, All dem war die Klägerin nicht nachgekommen. Vielmehr hat diese die Meinung vertreten, dass dies nicht erforderlich sei.

Dem ist jedoch entgegenzutreten. Hier war festzustellen, dass es sich beim Parkettfußboden, soweit der Zeitwert erreicht bzw. überschritten war und die Maßnahmen, die der Zeuge ### vorgeschlagen hat um Instandsetzungen bzw. Instandhaltunsmaßnahmen handelte. Hierfür haftet die Beklagte nicht. Lediglich im geringen Umfang sind Instandsetzungen auf den Mieter und damit die Beklagte übertragbar. Die Instandsetzung ist nach BGH das, was für die Kosten als Reparatur und Wiederbeschaffung aufzuwenden ist. Instandhaltung ist danach der Aufwand, mit dem durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstandene bauliche und sonstige Mängel ordnungsgemäß beseitigt werden (vgl. BGH NZM 2005, 863). Demgemäß war entsprechend dem gerichtlichen Hinweises es erforderlich, den Zeitwert des Parkettfußbodens festzustellen. Hierzu erforderliche Anknüpfungstatsachen wurden durch die Klägerin nicht mitgeteilt. Dementsprechend war es nicht möglich, den Zeitwert zu bestimmen.

Dabei wird gerichtlicherseits nochmals darauf hingewiesen, dass zu unterscheiden ist die Frage dessen, was der Eigentümer als Vermieter investieren muss. Dies ist nicht gleich zu setzen mit dem, was der Mieter als Schaden zu ersetzen und zu erstatten hat.

Soweit der Zeitwert des Parkettfußbodens erreicht bzw. überschritten ist, besteht insoweit kein weitergehender Schaden. Vielmehr ist der Vermieter und damit die Klägerin nunmehr verpflichtet, die Mietsache instand zu setzen. Die Instandsetzung ist Teil der Vermieterpflichten und stellt keinen Schaden dar. Wie der Vermieter diese Instandsetzung durchführt, ist letztlich seine Entscheidung. Er kann dies beim Parkettfußboden entsprechend der Empfehlung durch Abschleifen und Neuaufbringen eines Lackaufbaus oder durch Auswechseln des gesamten Parkettfußbodens und Erneuerung machen.

Streitgegenständlich war dies wohl hier entsprechend der Empfehlung durch Abschleifen und Neuaufbau des Lackes gewünscht. Die Instandsetzung trifft damit aber allein den Vermieter und nicht den Mieter.

Der Kostenaufwand stellt damit keinen Schaden dar, sondern vielmehr eine Instandsetzungsmaßnahme und war damit nicht auf die Beklagte überzubürden.

Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand insoweit damit nicht.”

Haftet ein Mieter eines Mehrfamilienhauses, sofern er seine Gäste nicht dazu animiert hat, für einen Schaden, den seine Gäste an der Wohnungeingangsstür eines anderen Mieters verursacht haben?

Die Antwort des Amtsgerichts Pfaffenhofen/Ilm (AG Pfaffenhofen/Ilm  – 1 C 829/15, Urteil vom 04.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Pfaffenhofen/Ilm  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 417,07 Euro für die Reparatur der Wohnungseingangstür der Mitmieterin.

Soweit im Mietvertrag Regelungen aufgenommen wurden, die auch die Haftung für das Verschulden Dritter auf die Mieterin und hier die Beklagte überwälzt, sind diese Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 BGB unwirksam. Gem. der Entscheidung des BGH vom 15.05.1991, AZ: VIII ZR 38109 sind Klauseln, die die Haftung des Mieters auf Schäden erweitern, die durch Dritte an der Mietsache verursacht werden und nicht durch § 278 BGB bzw. § 831 BGB gedeckt werden, unwirksam. Insoweit hat der BGH ausgeführt hierzu: “Nach allgemeiner Meinung hat der Mieter zwar im Rahmen seiner Obhut und Sorgfaltspflichten gem. § 278 BGB auch Schäden von Personen zu vertreten, die auf seine Veranlassung hin mit der Mietsache in Berührung kommen, worunter Betriebsangehörige, Verwandte, Gäste, Kunden, von ihm beauftragte Handwerker, Transporteure fallen … Ferner haftet der Mieter für ein einem Dritten bei dem Gebrauch der Mietsache zur Last fallen des Verschulden, dem er den Gebrauch überlassen hat (§ 549 III BGB). Diese Haftung würde, … sich auch auf schädigende Handlungen Dritter erstrecken, die ohne sein Zutun mit der Mietsache in Berührung kommen. Eine solche Haftungserweiterung, die mangels Obhutsmöglichkeit des Mieters nicht gerechtfertigt ist, gehen in nicht zu vertretender Weise den Mieterpflichten aus und benachteiligen den Mieter unangemessen … Ebenso erweitert die beanstandete Klausel einseitig die Verantwortlichkeit des Mieters über § 278 BGB hinaus auf schadensstiftende Handlungen von Erfüllungsgehilfen, die lediglich “bei Gelegenheit” begangen worden sind; rechtfertigende Gründe bestehen auch hierfür nicht.”

Dies macht deutlich, dass der Mieter und hier die Beklagte für Schäden nicht einzustehen hat, die ein Gast nur bei Gelegenheit seiner Anwesenheit verursacht hat.

Dies liegt streitgegenständlich vor. Die Klägerin hatte nichts Gegenteiliges vorgebracht. Zunächst wurde auch entsprechend den Angaben der Zeugin ### in der Wohnung der Beklagten gefeiert. Nach mehrmaligen Polizeieinsätzen war die Feier dann irgendwann beendet und die Gäste gingen nach Hause. Hier hatte die Zeugin ### weiter berichtet, dass die Beklagte sich vor dem Haus befunden habe, dies habe die Zeugin selbst gesehen. Weiter hat die Zeugin berichtet, dass zwei männliche Stimmen im Treppenhaus gewesen seien. Dies habe sie entsprechend den Stimmen geschlussfolgert. Sodann habe es plötzlich einen Schlag gegen die Tür getan. Insoweit hatte die Zeugin ### ausgeführt, dass sie eindeutig sagen könne, dass ein Mann den Schaden verursacht haben müsste, da die Beklagte zur gleichen Zeit sich vor dem Haus aufgehalten habe.

Bei dem schadenstiftenden Ereignis war daher davon auszugehen, dass es sich dabei um einen Exzess eines Gastes der Beklagten handelte. Mit diesem Exzess musste die Beklagte nicht rechnen. Jedenfalls hatte die Klägerin nicht entsprechendes vorgetragen, insbesondere nicht, dass die Beklagte ihre Gäste hierzu animiert hätte. Beim Verlassen der Wohnung nach der Feier hatte so ein Gast “bei Gelegenheit” einen Schaden bei einer anderen Mitbewohnerin an der Wohnungstür verursacht, für den die Beklagte damit als Exzess eines ihrer Gäste nicht haftet.”

Handelt es sich bei Nutzerwechselkosten um umlagefähige Betriebskosten?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 36 C 348/16, Urteil vom 07.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Der Kläger hat gegenüber der Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 195,41 Euro Abrechnungsguthaben aufgrund des früher zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses, §§ 535, 556 BGB.

Ausgehend von der von der Beklagten selbst vorgelegten Betriebskostenabrechnung für Januar bis April 2014 ist zunächst von einem Guthaben des Klägers in Höhe von 144,87 Euro auszugehen.

Die Positionen Nutzerwechselkosten in Höhe von 20,54 Euro kann die Beklagte nicht verlangen, insoweit erhöht sich das Abrechnungsguthaben des Klägers.

Bei den Nutzerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Diese sind solche Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die einmalig entstehenden Aufwendungen beim Auszug des Mieters fallen nicht darunter und können deshalb in der Betriebskostenabrechnung nicht dem Mieter angelastet werden (allgem. : BGH, NJW 2008, 575).”

Ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 23/16, Beschluss vom 23.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 4 bis 18 wie folgt aus:

Hat eine Wohngemeinschaft gegenüber ihrem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft, wenn der Vermieter im Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft ein Wechselrecht der Mitglieder der Wohngemeinschaft nicht ausdrücklich ausgeschlossen hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 314/15, Urteil vom 23.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Der geltend gemachte Anspruch der Kläger auf Auswechselung der Mietparteien ergibt sich daraus, dass vorliegend die Vermietung an eine Wohngemeinschaft erfolgte.

Aus den unstreitigen Umständen des Vertragsschlusses kann hier mit der erforderlichen Sicherheit darauf geschlossen werden, dass der Beklagte wusste, dass die Kläger, anders als das Vertragsrubrum, in welchem die hiesigen Kläger als Mieter jeweils namentlich benannt sind, dies nahe legen könnte, nicht als Einzelmieter auftreten, sondern als Gemeinschaft von Menschen die sich zusammen geschlossen haben, um im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschafts-, nicht aber eheähnlichen Lebensgemeinschaft innerhalb einer Wohnung zu leben (vgl. Scholz in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., 2008, S. 183 Rn. 286; Horst, Vertragsgestaltung bei Vermietung an Wohngemeinschaften in MDR 1999, 266).

Zwischen den Mietern bestanden bei der Anmietung keine familiären Bindungen, was für den Beklagten erkennbar war. Zudem war – wie die unstreitige Entwicklung des Zustandekommens des Mietvertrages aus der vorherigen Hausbesetzungssituation belegt – dem Beklagten als Geschäftsführer der seinerzeitigen Vermieterin bekannt, dass die Mieter zuvor im Rahmen der Hausbesetzung das gemeinsame Wohnen im Objekt praktiziert haben. Dies fand seine Fortsetzung in dem Fördervertrag, in welchem unstreitig die vermieterseitige Pflicht enthalten ist, die konkrete Wohnung an die konkret benannten Kläger nach Abschluss der Modernisierung zu vermieten. Das Verhalten seitens des Bezirksamts kann nicht anders bewertet werden, als die Schaffung einer Vertragssituation, zur Fortführung der gemeinsamen Wohnform im (modernisierten) Objekt, was dem Beklagten zumindest erkennbar war.

Dass in den seinerzeitigen modernisierungsbegleitenden Verhandlungen zwischen den Mietvertragsparteien und dem Bezirksamt …………. von Berlin über ein Verfahren betreffend den Austausch von Mietern gesprochen wurde, ist unbestritten geblieben. Mithin wusste der Beklagte auch aus diesen Verhandlungen von dem beabsichtigten gemeinsamen Wohnen als Gemeinschaft und dem Interesse an einem Mieteraustausch. Dass es tatsächlich nicht zum Abschluss der als “Ordnungsmaßnahmenvertrag” bezeichneten Vereinbarung gekommen ist, weil der Beklagte als Geschäftsführer der Vorvermieterin mit dem darin vorgesehenen Verfahren zum Mieterwechsel über einen zu gründenden Verein nicht einverstanden war, ändert an seiner Kenntnis von dem geplanten gemeinsamen Wohnen der Mieter als Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft und mithin als einer auf Mitgliederfluktuation angelegten (vgl. Horst, aaO) Wohngemeinschaft nichts. Der Beklagte hat ferner vor dem Vertragsschluss Auskünfte über die Kläger eingeholt und erhalten, aus denen sowohl der Familienstand als auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ersichtlich waren. Für den Beklagten als seinerzeitigem Geschäftsführer der Vorvermieterin war aufgrund dieser konkreten persönlichen Verhältnisse der Kläger zu 1) bis 3) sowie des aus den vorstehend genannten Gründen bekannten Wohnprojektes kein Anhaltspunkt dafür gegeben, dass es sich bei der Wohnnutzung um eine auf dauerhaftes Zusammenleben beruhende Lebensbeziehung handele, wie dies bei Familienangehörigen oder nichtehelichen Lebenspartnern der Fall ist (vgl. hierzu BGH Urteil vom 4.3.2015 – VIII ZR 166/14), sondern vielmehr um eine Gemeinschaft, die lebensphasenabhängig begründet und beendet wird.

In rechtlicher Hinsicht wird ein solcher Zusammenschluss mehrerer Personen zu einer Wohngemeinschaft bei Bezeichnung der einzelnen Gemeinschaftsmitglieder im Vertragsrubrum als BGB- Innengesellschaft angesehen (vgl. KG Beschluss v. 30.03.1992 – 2 W 1331/92).

Nach wohl überwiegender Ansicht, der die Kammer- auch für das hiesige Verfahren – folgt, besteht bei Mietereigenschaft aller Mitglieder ein Anspruch der Wohngemeinschaft gegen den Vermieter, einer Auswechselung von Mietern zuzustimmen, d. h. der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und der Aufnahme eines neuen Mitglieds (vgl. Horst, a.a.O., 270; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., S. 110 f.; Scholz, a.a.O., S. 183 Rn. 291, m.w.N.; LG Karlsruhe Urteil v. 10.05.1991 – 9 S 588/90; Urteil v. 14.08.1992 – 9 S 102/92; LG Göttingen Urteil v. 11.11.1992 – 5 S 123/92).

Zur Begründung wird ausgeführt, dass dem Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft – wie hier – von Anfang an klar sein muss, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof (vgl. BVerfG Kammerbeschluss v. 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92 Rn. 8ff.; BGH Urteil v. 15.07.2009 – VIII ZR 307/08, inGrundeigentum 2009, 1309 f.) sind dieser Wertung gefolgt. Die Zivilkammer 61 (im Folgenden: ZK 61) des Landgerichts Berlin hat ihre abweichende Rechtsauffassung 1994 maßgeblich darauf gestützt, dass einem Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch der Mieter auch bei einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft die Vertragsfreiheit entgegen stünde; das Recht des Vermieters, sich seinen Vertragspartner auszusuchen, würde in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise beschränkt. Diese Auffassung – die im hiesigen Rechtstreit auch vom Beklagten vertreten wird – ist überholt, denn das Bundesverfassungsgericht hat die – auch von der ZK 61 zitierte – gegenteilige Auffassung des LG Karlsruhe ausdrücklich gebilligt (vgl. LG Berlin Beschluss v. 18.08.1994 – 61 S 372/93; BVerfG – Kammerbeschluss v. 05.09.1991 – 1 BvR 1046/91; Kammerbeschluss v. 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92). Soweit der Beklagte geltend macht, die Rechtsprechung betreffe völlig andere Konstellationen, übersieht er, dass entscheidend ist, ob sich aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt, dass Vertragspartner des Vermieters eine Wohngemeinschaft ist. Ist das so, so muss er sich an einem “Wechselrecht” der Mitglieder der Gemeinschaft festhalten lassen, wenn er ein solche nicht ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen hat (vgl. Scholz a.a.O., m.w.N.). Anders als der Beklagte meint, kommt es daher in diesem Zusammenhang auch nicht darauf an, ob es sich um eine studentische Wohngemeinschaft oder einen entsprechenden Zusammenschluss von Menschen im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt, ohne dass diese eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bilden und dabei anderen Tätigkeiten nachgehen oder Berufe ausüben. Dies rechtfertigt weder bezogen auf die antizipierte Zustimmung des Vermieters noch die daran anknüpfenden Rechtsfolgen eine abweichende Behandlung.

Wie ausgeführt, war dem Beklagten hier gerade im Hinblick auf die vorvertraglichen Verhandlungen über den sog. “Ordnungsmaßnahmenvertrag” bewusst, dass hier ein Wechsel der Mieter schon vor Vertragsschluss mieterseitig vorausgesehen und mithin auch beabsichtigt war. Zwar ist der Ordnungsmaßnahmenvertrag nicht zustande gekommen; dies berührt jedoch nur den Modus des Mieterwechsels über einen Verein; ein vertraglicher Ausschluss eines solchen Wechsels ist nicht erfolgt.

Da dieser Rechtsprechung der Kammer ein antizipiertes Einverständnis des Vermieters mit dem künftigen Wechsel der Mieter zugrunde liegt, bedarf es, anders als die Kläger meinen, nicht der (bereits konkludent erteilten) Zustimmung, sondern “nur” einer Anzeige an den Vermieter, um diesem zu ermöglichen – in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung zur Untervermietung, § 553 Abs. 1 S. 2 BGB – zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt.

Das Amtsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfehlern vorliegend einen solchen wichtigen Grund bejaht.

Obgleich im zweiten Rechtszug veränderte Umstände bei beiden potentiellen neuen Mieterinnen vorgetragen sind, die gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen sind, weil die maßgeblichen wirtschaftlichen Verhältnisse von Frau …. und Frau ….. sich nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz verändert haben und dies im Hinblick auf den maßgeblichen Eintrittszeitpunkt zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung auch zu berücksichtigen ist, fehlt nach wie vor für Frau ….. die nötige Solvenz.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Solvenz der aufzunehmenden Mieter nicht im Hinblick auf die Gesamtschuld mit den zwei noch verbleibenden Mietern dahinstehen kann. Der Beklagte hat unbestritten vorgetragen, dass die Kläger bereits 2010 mitgeteilt hatten, dass die verbleibenden Mieter aufgrund ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht in der Lage sind, die Miete vollständig zu tragen. Die Kläger haben im Verlaufe des Rechtsstreits auch nicht behauptet, dass sich an dieser wirtschaftlichen Situation der verbleibenden Kläger zu 2. und 4. etwas geändert hätte.

Der Klägervortrag, dass sich die Kläger gemeinsam mit den übrigen Bewohnern des Objekts als Solidargemeinschaft verstehen, wobei die Höhe, in welcher der einzelne Mieter die Miete in den “gemeinsamen Topf” zu zahlen habe, von verschiedenen Umständen abhänge, ist zu wenig konkret, als dass sich der Beklagte auf eine solche pauschale Behauptung im Rahmen der Bonitätsprüfung einstellen könnte. Auch der Umstand, dass bei Vertragsabschluss 2006 keine entsprechende Prüfung erfolgt sei, wie die Kläger vortragen, ist angesichts der unstreitig im Fördervertrag enthaltenen Pflicht der Vorvermieterin zur Aufnahme der Kläger in den Mietvertrag nachvollziehbar, bedeutet aber nicht, dass für die nunmehrigen Interessen des Vermieters die Bonität ohne Belang wäre.

Zwar trifft es zu, wie die Berufung meint, dass § 553 BGB hier nicht unmittelbar anwendbar ist. Jedoch kann bei Heranziehung des in § 553 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedankens, dass bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten die Gebrauchsüberlassung an diese Person nicht zumutbar ist, im Wege des “erst- Recht-Schlusses” hier nicht ohne eine Bonitätsprüfung beim potentiellen Mieter ein Eintrittsrecht für diesen angenommen werden. Dies folgt daraus, dass dem Vermieter im Rahmen von § 553Abs. 1 S. 2 BGB selbst für den Fall der Untermiete, bei der keine unmitttelbare Vertragsbeziehung zwischen Vermieter und Drittem besteht, über den unbestimmten Rechtsbegriff des “wichtigen Grundes” die Rechtsmacht zur Verhinderung der Gebrauchsüberlassung vom Gesetz eingeräumt wird. Im Falle des Austausches des Vertragspartners muss dies im Hinblick auf eine sich für den Vermieter dadurch möglicherweise verändernde Solvenzsituation erst Recht gelten. Da bei einem Mieterwechsel das Vertragsverhältnis zum Vermieter unmittelbar betroffen ist, ist kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter einen angebotenen neuen Mieter als Vertragspartner ohne Bonitätsprüfung akzeptieren sollte. Für eine so weitreichende, vom gesetzlichen Leitbild interessenwidrig abweichende Einigung im Rahmen des Vertragsschlusses gibt es keinen Anhalt. Eine Rechtsgrundlage für die Auffassung der Berufung, dass – wie zu Beginn des Mietverhältnisses – auch bei einem Mieterwechsel eine Bonitätsprüfung zu unterbleiben habe, lässt sich dem Mietvertrag nicht entnehmen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Dass Entsprechendes im Fördervertrag vereinbart worden wäre, wird schon nicht behauptet.

Für die Kammer ist mithin nicht zweifelhaft, dass die Bonität des potenziellen neuen Mieters einen wichtigen Grund in diesem Sinne darstellt. Gerade wenn es – wie hier – um den Austausch von zwei bislang unstreitig solventen Mietern gegen neue Mieter geht, kommt es für den Vermieter ganz maßgeblich auf deren finanzielle Leistungsfähigkeit an.

Daran fehlt es hier jedenfalls bezogen auf Frau …. .

In der Berufung wird nunmehr vorgetragen, Frau …. habe sich am 16.10.2015 mit einem Kleinunternehmen selbständig gemacht und erhalte neben ihren Einkünften ergänzend Leistungen nach dem SGB II.

Auf der Grundlage mutmaßlicher Einkünfte – vom Jobcenter geschätzt auf 424,17 Euro monatlich – leistet das JobCenter monatlich 469,66 Euro. Ihr verbleibe daher nach Abzug des rechnerischen Anteils an der Miete in Höhe von 329,98 Euro ein Gesamtbetrag von 563,85 Euro, was für ihre Lebensführung ausreiche.

Diese Angaben reichen nicht aus, die Einkommenssituation der Frau ….. – auch für die nähere Zukunft – hinreichend darzustellen, um eine Prognose ihrer Einkommenssituation wenigstens annähernd vornehmen zu können.

Es wird auf jede konkrete Angabe zu der aufgenommenen selbständigen Tätigkeit der Frau …. verzichtet. Soweit das JobCenter den vorläufig, bis zum 31.3.2016 befristet bewilligten Leistungen mutmaßliche Einkünfte der Frau …. zugrunde gelegt hat, fehlt es gegenüber dem Beklagten und der Kammer an jedem Vortrag zu den entsprechenden Angaben gegenüber dem JobCenter.

Auch sonst tragen die Kläger weder Daten vor noch legen sie geeignete Unterlagen dar, denen sich wenigstens Anhaltspunkte für die zu treffende Prognose der Einkommenssituation bzw. -entwicklung entnehmen ließen.

Die isolierte Mitteilung im Schriftsatz vom 18.1.2016 darüber, dass Frau …. im November 2015 Rechnungen in Höhe von 614,50 Euro und im Dezember 2015 in Höhe von 1079,50 Euro gestellt habe, die bestritten sind, belegen schon nicht den dabei erzielten unternehmerischen Gewinn, der allein die Einkommenssituation der Frau …. beeinflussen würde. Der angebotenen Beweiserhebung über die vorstehend genannten Rechnungen der Monate November und Dezember 2015 bedarf es nicht, weil dies für sich genommen nicht geeignet ist, Aufschluss über die allein maßgebliche Einkommenssituation und -entwicklung der Frau …. zu geben.

Selbstverständlich steht es Frau ….. völlig frei, ihre berufliche Tätigkeit nach ihren Wünschen – auch bezogen auf den Zeitpunkt der Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit – zu gestalten. Dies führt aber nicht dazu, dass der beklagte Vermieter sich ohne jegliche Angaben zu Art und zu erwartenden Einnahmen einer in seiner Konzeption nicht im Ansatz dargelegten Tätigkeit schlicht auf das Gelingen der Vorstellungen der Frau …. vertrauen muss.

Auf die Einkommens- und Vermögenssituation der Frau …. kommt es mithin nicht ( mehr ) an.

Dies deshalb, weil nachdem aufgrund der unzureichend dargelegten Einkommenssituation der Frau ….. für diese keine Prognose in Bezug auf die künftige Bonität getroffen werden kann; ein Anspruch auf Vertragseintritt für sie nicht besteht.

Aufgrund dessen kann aber – selbst wenn zugunsten der Kläger unterstellt würde, dass bezogen auf die Frau …. von einer ausreichenden Solvenz auszugehen ist – die Kammer den beantragten Mieterwechsel nicht titulieren.

Gemäß § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO ist das Gericht nicht befugt, einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Die Antragsbindung besteht sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht, was bedeutet, dass das Gerichts nichts anderes zusprechend darf als begehrt ist. (Vollkommer in: Zöller, ZPO-Komm., 31. Aufl. 2016, zu § 308 Rn 2).

Beantragt ist die Verurteilung des Beklagten einem Ausscheiden der zwei Kläger zu 1. und 3. un- ter gleichzeitigem Eintritt der zwei potentiellen Mieterinnen, Frau …. und Frau …. , in den Vertrag zuzustimmen. Der Antrag war von vornherein unklar.

Nachdem – wie ausgeführt – eine der beiden potentiellen Mieterinnen – Frau ….. – mangels dargelegter Solvenz nicht in den Vertrag eintreten kann, lässt sich – anhand des gestellten Klageantrages – nicht feststellen, an wessen Stelle Frau …. – bei weiterhin unterstellter Solvenz – in den Mietvertrag eintreten soll, ob für den Kläger zu 1. oder zu 3.. Die Auswahl, welche der beiden Frauen für welchen Kläger eintreten soll, kann nicht die Kammer treffen. Dies ist vielmehr eine Auswahlentscheidung, die im Rahmen der Dispositionsmaxime nur die Kläger treffen können.

Die Vorsitzende hat im Rahmen der ausführlichen Erörterung der Sach- und Rechtslage im Berufungstermin den Klägervertreter auf die Unzulänglichkeit der Antrages insoweit hingewiesen. Eine Klarstellung des Antrags diesbezüglich ist unterblieben, weshalb die Berufung zurückzuweisen war.

Da mithin ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel nicht zuerkannt werden kann, kommt es nicht (mehr) darauf an, ob aufgrund einer durch die vermieterseitig ausgesprochenen Kündigungen eingetretenen Vertragsbeendigung ein solcher Zustimmungsanspruch ebenfalls entfallen könnte.”