Frage: Ist eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn die Mietzahlungen vom Jobcenter (verspätet) erbracht werden?

Nein, lautet die Antwort des BGH in seinem Urteil v. 29.06.16 – VIII ZR 173 / 15 –.

Ob der Vermieter wegen unpünktlicher Mietzahlung gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB die fristlose Kündigung erklären kann, ist einer Gesamtabwägung zu entnehmen. Diese kann auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters (wenn das Jobcenter die verspätete Zahlung zu vertreten hat) zu dessen Lasten ausfallen, etwa weil zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Auch kann es für den Vermieter einen unzumutbaren Verwaltungsaufwand bedeuten, wenn die Miete oder Teile davon zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder – wie die Klägerin hier in dem Kündigungsschreiben geltend gemacht hat – kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.

Aufgepasst bei Wohnungsübergabeprotokollen! Mieter und Vormieter: Solidarisiert euch!

Frage: Kann der Mieter, der in eine unrenovierte Wohnung einzieht, am Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein?

Antwort des Landgerichts Berlin (Urteil v. 12.02.16 – 63 S 106/15): Ja, wenn im Mietvertrag eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist und der Mieter nicht beweisen kann, dass ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde.

Das wurde dem Vermieter zunächst von Gerichts wegen mittels eines sog. „Unterlasssungstitels“ verboten.

Frage: Kann der Mieter von dem Vermieter darüber hinaus eine Geldentschädigung (Schmerzensgeld) verlangen?

Antwort des BGH: Nein!

A. Welche Folgen ergeben sich für mich als Mieter, wenn ich Betriebskostennachforderungen des Vermieters begleiche?

Antwort des LG Berlin, Beschluss v. 24.05.16 – 67 S 149/16 –
“Gleicht der Mieter auf eine Betriebskostennachforderung des Vermieters den in der Abrechnung ausgewiesenen Nachforderungsbetrag aus, trägt der Mieter im Rückforderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung.“

Ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Kenntniserlangung vom Besitzerwerb eines Dritten als Voraussetzung für eine einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum durch Dritte gemäß § 940a Abs. 2 ZPO der Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt/Oder (LG Frankfurt/Oder – 16 S 151/15, Urteil vom 18.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankfurt/Oder in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 2. wie folgt aus: “II. Die Berufung des Verfügungsbeklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht den Verfügungsbeklagten zur Räumung und Herausgabe der auf dem klägerischen Grundstück gelegenen Wohnung verurteilt und ihm das nachfolgende erneute Betreten des Grundstücks untersagt.

1. Der Verfügungskläger kann vom Verfügungsbeklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung auf dem Grundstück im Wege der einstweiligen Verfügung gemäß § 940 a Abs. 2 ZPO verlangen. Das Amtsgericht hat das Vorliegen der Voraussetzungen dieser Vorschrift zu Recht angenommen.

a) Der Verfügungskläger hat als Eigentümer gemäß § 985 BGB einen (Verfügungs-) Anspruch auf Herausgabe der Wohnung, dem kein Recht des Beklagten zum Besitz gemäß § 986 Abs. 1 BGB entgegensteht. Da auch die Eheleute I. dem Verfügungskläger gegenüber rechtskräftig zur Herausgabe des Grundstücks verpflichtet sind, kann der Verfügungsbeklagte von ihnen kein Recht zum Besitz ableiten. Der Verfügungsanspruch ergibt sich in gleicher Weise aus § 546 Abs. 2 BGB. Die mit einer Räumung für den Verfügungsbeklagten möglicherweise verbundenen gesundheitlichen Gefahren stehen dem Anspruch nicht entgegen. Sie sind allenfalls im Vollstreckungsverfahren zu würdigen.

b) Eines besonderen Verfügungsgrundes im Sinne des § 940 ZPO bedarf es für die nach § 940 a Abs. 2 ZPO zu treffende Regelungsverfügung nicht, wenn die übrigen Voraussetzungen des § 940 a Abs. 2 ZPO vorliegen (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 940 a ZPO Rn. 20). Dies ist der Fall. Gegen die Eheleute I. als Mieter liegt ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, der Verfügungsbeklagte ist als “Dritter” im Sinne der Vorschrift ebenfalls im Besitz der Mietsache und der Verfügungskläger hat als Vermieter vom Besitzerwerb des Verfügungsbeklagten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt.

Der Verfügungsbeklagte ist entgegen seinen Darlegungen “Dritter” im Sinne der Vorschrift. Dies ist grundsätzlich jede vom Mieter verschiedene Person, die mit Wissen und Wollen des Mieters oder jedenfalls mit dessen Duldung Besitz oder Mitbesitz an der Wohnung erlangt hat. Auch der vom Mieter in die Wohnung aufgenommene Ehe- oder Lebenspartner hat regelmäßig Besitz an der Wohnung, sofern er in der Wohnung wohnt (vgl. Streyl, aaO, Rn. 22). Gleiches gilt für weitere Familienangehörige, die in der Wohnung wohnen, soweit sie – wie etwa minderjährige Kinder – nicht nur Besitzdiener des Mieters sind. Ein Indiz für den Besitz an der Wohnung ist die polizeiliche Anmeldung in der Wohnung (Streyl, aaO).

Nach diesen Grundsätzen ist der Verfügungsbeklagte (Mit-) Besitzer der Wohnräume. Die Eheleute I. haben ihn ohne erkennbare zeitliche Einschränkung bei sich aufgenommen, sodass er dort dauerhaft wohnt, er ist dort auch polizeilich gemeldet. Entgegen der Auffassung des Verfügungsbeklagten stehen weder das Verwandtschaftsverhältnis noch die Pflegebedürftigkeit der Annahme seines (Mit-) Besitzes entgegen. Ist der Verfügungsbeklagte jedoch (Mit-) Besitzer der Wohnräume, benötigt der Verfügungskläger zur Durchsetzung der Räumung der Wohnung ihm gegenüber einen Vollstreckungstitel (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07 – NJW 2008, 1959), dessen Erlangung durch die Schaffung des § 940 a Abs. 2 ZPO erleichtert werden sollte.

Der Verfügungskläger verfügt mit dem Urteil der Kammer vom 19.10.2015 über einen vollstreckbaren Räumungstitel gegen die Mieter. Auf die den Eheleuten I. eingeräumte Räumungsfrist kommt es schon deswegen nicht an, da diese am 31.01.2016 abgelaufen ist.

Der Verfügungskläger hat von der Besitzbegründung auch erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Räumungsprozess erfahren. Maßgeblich ist nach Auffassung der Kammer insoweit der Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz in dem Verfahren gegen die Eheleute I. vor dem Amtsgericht Bad Freienwalde (Oder) zum Az. 20 C 26/15 am 30.04.2015. Unerheblich ist insoweit der Umstand, dass der Verfügungskläger von der Besitzbegründung noch vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung im anschließenden Berufungsverfahren vor der Kammer erfahren hat. Auf welche Instanz im Rahmen des § 940 a Abs. 2 ZPO abzustellen ist, ist in Rechtsprechung und juristischem Schrifttum noch nicht abschließend geklärt. Die Kommentarliteratur verweist zur Erläuterung des Begriffs “Schluss der mündlichen Verhandlung” ganz überwiegend auf die Vorschriften in §§ 136 Abs. 4, 296 a Satz 1 oder § 767Abs. 2 ZPO, ohne auf die Frage des maßgeblichen Instanz einzugehen (vgl. Huber in: Musielak/Voit, ZPO, 13. Auflage 2016, § 940 a Rn. 6; Thomas/Putzo, ZPO, 35. Auflage 2015, § 940 a Rn. 3; Hartmann in: Baumbach/Lauterbach/ Albers/Hartmann, ZPO, 74. Auflage 2016, § 940 a Rn. 10; Vollkommer in: Zöller, ZPO, 31. Auflage 2016, § 940 a ZPO Rn. 5). Das LG Berlin hat in der – soweit ersichtlich – einzigen hierzu veröffentlichten rechtskräftigen Entscheidung angenommen, dass sich ein Abstellen auf die letzte mündliche Verhandlung erster Instanz und die dann gebotene Abweichung von § 767 Abs. 2 ZPO dem Gesetz nicht entnehmen lassen (Beschluss vom 28.05.2015 – 63 T 22/15 – ibr-online). Im juristischen Schrifttum wird, soweit es zu dieser Frage überhaupt Stellung nimmt, demgegenüber die Auffassung vertreten, dass es auf die letzte mündliche Verhandlung in der ersten Instanz ankommen müsse (Streyl, aaO, Rn. 27; ebenso Fleindl, ZMR 2013, 677, 682, Schach in: jurisPR-MietR 20/2015 Anm. 4 ablehnend zur Entscheidung des LG Berlin). Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift sei auf die erste Instanz des Räumungsprozesses abzustellen, da eine Parteierweiterung in der Berufungsinstanz, durch die das Räumungsbegehren auf den Dritten erstreckt werden solle, nur unter den sehr eingeschränkten Voraussetzungen des § 533 ZPO möglich sei. Grund für die zeitliche Grenze im Gesetz sei die Möglichkeit gewesen, den besitzenden Dritten noch in den Räumungsprozess einzubeziehen und hier einen Titel gegen ihn zu erwirken. Dies sei im Berufungsverfahren aufgrund der dortigen Beschränkungen im Regelfall nicht mehr möglich.

Der zuletzt genannten Auffassung schließt sich die Kammer an. Nach den Erwägungen des Gesetzgebers soll dem Vermieter das Instrument des § 940 a Abs. 2 ZPO nur an die Hand gegeben werden, wenn er mangels Kenntnis nicht schon das Hauptsacheverfahren auf den Mitbesitzer erstrecken konnte (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 17/11894, S. 25, rechte Spalte oben). Eine solche Erstreckung des Räumungsbegehrens auf den mitbesitzenden Dritten ist im Berufungsverfahren aber nur im Wege der Parteierweiterung auf Beklagtenseite möglich, die dort nach §§533, 263 ZPO weitgehenden Beschränkungen unterliegt. Die Parteierweiterung bedarf in der Berufungsinstanz nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig der Zustimmung des neuen Beklagten (vgl. BGH, Urteil vom 26.07.2007 – VII ZR 5/06 – ibr-online), deren Verweigerung nur dann unbeachtlich ist, wenn diese rechtsmissbräuchlich ist. Insoweit liegt eine von § 767 Abs. 2 ZPO abweichende Konstellation vor. Die dort angeordnete Präklusion einer Vollstreckungsabwehrklage stellt auf die Möglichkeit der Geltendmachung sachlicher Einwendungen in einem Ausgangsprozess ab. Diese bedarf auch in einem Berufungsverfahren einer Zustimmung des Gegners nicht, sodass im Rahmen des § 767 Abs. 2 ZPO auf den Schluss der mündlichen Verhandlung in der letzten Tatsacheninstanz abgestellt werden kann. Anders liegt die Sachlage jedoch bei § 940 a Abs. 2 ZPO, bei dem es aus Sicht der Kammer unangemessen wäre, den Vermieter auf die höchst ungewisse Möglichkeit der Parteierweiterung in der Berufungsinstanz zu verweisen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntniserlangung des Vermieters vom Besitzerwerb des Dritten kann daher nur der Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz sein.

2. Zu Recht hat es das Amtsgericht dem Verfügungsbeklagten auch untersagt, das Grundstück des Verfügungsklägers nach erfolgter Räumung erneut zu betreten. Auf die zutreffende Begründung im angefochtenen Urteil wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Soweit der Verfügungsbeklagte in der Berufungsbegründung auf die zu diesem Zeitpunkt noch laufende Räumungsfrist verwiesen hat, ist dies schon deswegen unerheblich, da sich die Untersagungsverfügung erst auf den Zeitraum nach erfolgter Räumung durch den Verfügungsbeklagten bezieht.”

Bemisst sich die Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung gemäß § 9 ZPO im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZB 4/16, Beschluss vom 14.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 3. in den Randnummern 3. bis 6. wie folgt aus:

Aus der Rubrik “Wissenswertes“:  Bemisst sich die Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung gemäß § 9 ZPO im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZB 4/16, Beschluss vom 14.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 3. wie folgt aus: ”

“II.
3	1. Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 522 Abs. 1 Satz 4, § 574 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Sie ist auch nach § 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zulässig, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zu Unrecht nach § 522Abs. 1 ZPO als unzulässig verworfen und damit den verfassungsrechtlich verbürgten Anspruch der Beklagten auf wirkungsvollen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip) verletzt, denn es hat den Beklagten den Zugang zur Berufungsinstanz in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschluss vom 8. April 2014 – VIII ZB 30/13, WuM 2014, 427 Rn. 7 mwN).
4	2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts übersteigt der Wert des Beschwerdegegenstandes den nach § 511Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderlichen Betrag von 600 Euro.
5	Die Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung bemisst sich gemäß § 9 ZPO im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags (Senatsbeschlüsse vom 8. April 2014 – VIII ZB 30/13, aaO Rn. 8 mwN; vom 21. Mai 2003 – VIII ZB 10/03, juris Rn. 5 f.). Da das Amtsgericht die Beklagten verurteilt hat, einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 121,01 Euro um 24,05 Euro auf 145,06 Euro ab 1. April 2015 zuzustimmen und die Beklagten diese Verurteilung mit ihrer Berufung in vollem Umfang zur Überprüfung des Berufungsgerichts gestellt haben, beträgt im Streitfall der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.010,10 Euro (42 x 24,05 Euro).
6	3. Der angefochtene Beschluss kann mithin keinen Bestand haben. Er ist aufzuheben, und die Sache zur erneuten Entscheidung über die Berufung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat hinsichtlich der Gerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren von der Möglichkeit des § 21 GKG Gebrauch.”

Ist bereits das bloße Vorhandensein von Fliesen als Bodenbelag wohnwerterhöhend nach der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2015?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 19 C 264/15, Urteil vom 24.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die streitige Merkmalgruppe 2 (Küche) ist nach Überzeugung des Gerichts neutral zu bewerten, weil das von der Klägerin behauptete wohnwerterhöhende Merkmal „hochwertige Fliesen“ nicht zu bejahen ist.

Nach dem eindeutigen Wortlaut der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2015 – anders noch in der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2007, bei dem das Merkmal „Fliesen, Terrazzo oder hochwertiger anderer Bodenbelag“ lautete, wie es auch die Klägerin fälschlicherweise in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 22. Mai 2015 noch benannte – ist wegen der seit einigen Jahren geltenden Formulierung „Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand“ nicht bereits das bloße Vorhandensein von Fliesen als Bodenbelag wohnwerterhöhend. Andernfalls hätte es des Zusatzes „hochwertig“ nicht bedurft (LG Berlin, Urteil vom 12. März 2013, 63 S 261/12, Rn. 7, juris). Diese am Wortlaut haftende Auslegung ist mit Blick auf die Änderung der Orientierungshilfe genau in diesem Punkt innerhalb der letzten zehn Jahre gerechtfertigt. Die von der Klägerin bemühte Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg aus dem Jahr 2008 (Urteil vom 12. März 2008, Az. 104 a C 544/07) hilft hier nicht weiter, weil der Entscheidung noch die vorherige Formulierung zu Grunde lag.

Dass es sich um hochwertige Fliesen handelt, hat die Klägerin nicht ausreichend dargetan und nicht bewiesen. Ihrem Beweisangebot auf Einholung eines Sachverständigengutachtens ist nicht nachzugehen.

Die Klägerin trägt zur Beschaffenheit der Fliese lediglich vor, dass diese 40,- DM gekostet haben soll und dass diese nach sechzehn Jahren noch in gutem Zustand sei.

Der von der Klägerin vorgetragene Preis der Fliese kann der Entscheidung nicht zugrunde gelegt werden, weil die Beklagten diesen Anschaffungspreis zulässig bestritten haben und die Klägerin keinen zulässigen Beweis erbracht oder angeboten hat. Insbesondere ist die Baubeschreibung für den Nachweis des Anschaffungspreises nicht geeignet, weil diese abänderbar ist.

Die Frage, ob eine Fliese hochwertig ist, ist ohnehin nicht allein am Preis festzumachen, sondern es geht um ihre Beschaffenheit und ihre Eigenschaften, unter anderem hinsichtlich des Oberflächenverschleißes (Abrieb). Eine hochwertige Fliese muss sich von einer durchschnittlichen Fliese und nicht nur von einer einfachen Fliese abheben.

Der Vortrag der Klägerin, der gute Zustand nach sechzehn Jahren beweise die Hochwertigkeit, kann nicht gefolgt werden. Zum einen haben die Beklagten die Fliesen mit Teppichboden geschützt. Aber auch sonst ist ein Zeitraum von sechzehn Jahren nicht ausreichend, um die Hochwertigkeit der Fliese zu belegen. Auch durchschnittliche Fliesen weisen nach sechzehn Jahren nicht zwingend Mängel auf.

Mangels ausreichend substantiierten Vortrags zur Hochwertigkeit der Bodenfliesen·war dem Beweisangebot eines Sachverständigengutachtens nicht nachzugehen. Insbesondere hat die Klägerin keine von einem Sachverständigen zu begutachtende Eigenschaften der Fliese (wie den Abrieb, das Material, eine eventuelle Glasur o.ä.) behauptet, wodurch sich diese von durchschnittlichen Fliesen abhebt. Die Einordnung der Fliese als „hochwertig“ ist eine Rechtsfrage, die nicht von einem Sachverständigen zu beantworten ist.”

Kann sich ein Vermieter mit einer Klausel im Mietvertrag wirksam von der Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen freizeichnen?

Die Antwort des Landgerichts Karlsruhe (LG Karlsruhe – 9 T 56/16, Beschluss vom 23.06.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Auch im Hinblick auf die klägerseits beanstandeten verschlissenen Dielen- und Korkböden, Türen und Türrahmen sowie in Bezug auf die für erforderlich gehaltenen Streich- und Tapezierarbeiten rechtfertigt der klägerische Vortrag – wie das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend feststellt – weder einen Mängelbeseitigungsanspruch noch einen Anspruch auf Feststellung der Minderung.

Es kann dahinstehen, ob allein anhand des Klägervortrages sowie aufgrund der vorgelegten Lichtbilder überhaupt von einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die verschlissenen Böden, Türen und Türrahmen sowie die für erforderlich gehaltenen Streich- und Tapezierarbeiten ausgegangen werden kann. Denn bei den zur Beseitigung dieser behaupteten Beeinträchtigungen erforderlichen Arbeiten handelt es sich um laufende Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme die Beklagten nicht verpflichtet sind. Die Beklagten haben sich vielmehr nach § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages wirksam von der Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen freigezeichnet. Eine solche Freizeichnungsklausel stellt dabei – wie das Amtsgericht zutreffend ausführt – keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB dar und ist grundsätzlich – jedenfalls isoliert betrachtet – wirksam (vgl. hierzu: Lützenkirchen, NZM 2016, 113, 115). Dabei kommt es vorliegend – wie vom Amtsgericht angenommen und von der Klägerin in der Beschwerdeschrift gerügt – letztlich auch nicht darauf an, ob die in § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages enthaltene Freizeichnungsklausel eigenständig ist und auch dann wirksam bleibt, wenn die in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages vorgesehene Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam wäre (eine Eigenständigkeit der Freizeichnungsklausel wird jedenfalls von der Literatur verneint, vgl. Lützenkirchen NZM 2016, 113, 116; Artz, NZM 2015, 801, 805). Denn auch die vorliegend in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist wirksam.

Zwar ist die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH auch bei Verwendung einer angemessenen Fristenregelung lediglich dann wirksam, wenn die Wohnräume bei Überlassung an den Mieter renoviert übergeben wurden oder wenn dem Mieter bei Überlassung eines unrenovierten Mietobjekts ein angemessener Ausgleich zur Verfügung gestellt wurde (vgl. BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Beruft sich der Mieter jedoch auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde (BGH, a.a.O.). Dieser Darlegungs- und Beweislast ist die Klägerin vorliegend in keinster Weise nachgekommen.

In § 8 des Mietvertrages ist ausdrücklich festgehalten: “Wohnung wird bei Einzug renoviert”. Zwar geht aus dieser Erklärung nicht eindeutig hervor, ob Renovierungsarbeiten durch die Beklagte oder durch die Klägerin durchgeführt wurden; auf die diesbezügliche Rückfrage des Amtsgerichts mit Verfügung vom 08.10.2015, ob und durch wen etwaige Renovierungsmaßnahmen bei Einzug in die streitgegenständliche Wohnung vorgenommen wurden, erklärte sich die Klägerin jedoch lediglich dahingehend, dass die Wohnung bei Einzug nach ihrem Geschmack gestrichen worden sei. Auf die hieran anschließenden Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 13.11.2015, dass die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert und nicht renovierungsbedürftig übergeben worden sei, und im Schriftsatz vom 11.01.2016, dass die Beklagte auch nach entsprechendem Hinweis durch das Amtsgericht in der Verfügung vom 15.12.2015 bei ihrem bisherigen Vortrag in puncto Renovierungszustand bei Mietbeginn bleibe und dass sich aus der Erklärung in § 8 des Mietvertrages ebenfalls nichts Gegenteiliges ergebe, ging die Klägerin in der Folge mit keinem Wort ein. Selbst wenn man trotz dieser fehlenden Erklärung nicht davon ausgehen würde, dass der Vortrag der Beklagten in der Folge gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt, würde jedenfalls die bloße Behauptung der Klägerin, dass die Wohnung bei Einzug nach ihrem Geschmack gestrichen worden sei, nicht die Anforderungen an eine hinreichend substantiierte Darlegung des Renovierungszustandes der streitgegenständlichen Wohnräume bei Mietbeginn erfüllen. Denn allein aus dieser Behauptung geht weder hervor, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietbeginns unrenoviert übergeben worden wäre, noch dass sie sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hätte. Sie lässt vielmehr die Vermutung zu, dass das Streichen der Wohnung durch die Klägerin lediglich zur Verwirklichung ihrer Geschmacksvorstellungen erfolgte. Ist jedoch anzunehmen, dass die Klägerin die streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten nur entsprechend ihrem Geschmack gestrichen hat, spricht dies im Umkehrschluss dafür, dass die in § 8 des Mietvertrages vorgesehene Renovierung bei Einzug nicht durch die Klägerin, sondern durch die Beklagte durchgeführt wurde, die Wohnung mithin renoviert übergeben wurde. Gegenteiliges wurde von der Klägerin indes zu keinem Zeitpunkt behauptet.

Ist die Klägerin ihrer Darlegungs- und Beweislast im Hinblick darauf, dass die streitgegenständliche Wohnung bei Mietvertragsbeginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben worden sei, die Klausel in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages mithin unwirksam wäre, demnach nicht hinreichend nachgekommen, ist davon auszugehen, dass die Mieträumlichkeiten bei Mietbeginn renoviert waren und somit die in § 17 Ziffer 2 geregelte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – da die vorgesehene Fristenregelung den Vorgaben des BGH entspricht und angemessen ist – wirksam ist.

Auf die Frage, ob die in § 18 des Mietvertrages enthaltene Abgeltungsklausel wirksam ist, kommt es entgegen der Ansicht der Klägerin hingegen nicht an. Denn die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt gerade nicht über einen Summierungseffekt zur gleichzeitigen Unwirksamkeit der ansonsten wirksamen Schönheitsreparaturklausel (vgl. BGH, Hinweisbschl. v. 18.11.2008, Az. VIII ZR 73/08 m.w.N.).

Aufgrund der wirksamen Freizeichnungsklausel ist die Beklagte daher nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entsprechend begründet die Nichtvornahme solcher Schönheitsreparaturen auch keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung oder auf Minderung des Mietzinses.”

Erhält ein Mieter eine geeignete Tatsachengrundlage für die Prüfung und Einschätzung, ob ein Mieterhöhungsverlangen seiner Vermieterin begründet ist oder nicht, wenn diese das Mieterhöhungsverlangen zwar mit dem Berliner Mietspiegel 2015 begründet, gleichzeitig aber mitteilt, dass sie diesen aber als nicht qualifiziert im Sinne § 558d (1) BGB ansieht?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 13 C 203/15, Urteil vom 17.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB gerichtete Klage ist jedoch unbegründet.

Denn das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19.6.2015 ist formell unwirksam.

Denn das Mieterhöhungsverlangen vom 19.6.2015 ist nicht ordnungsgemäß begründet.

Begründung im Sinne des § 558a Abs. 1 und Abs. 2 BGB ist die Darlegung der verlangten Mieterhöhung anhand von Tatsachen. Damit soll der Mieter in die Lage versetzt werden, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzuvollziehen. Die Begründung ist daher auf ein geeignetes Begründungsmittel zu stützen (vergleiche Palandt zu § 558a BGB Rn. 4). In diesem müssen Tatsachen enthalten sein, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (vergleiche BGH Urteil vom 3.2.2016 Az. VIII ZR 69/15 – zitiert nach ibr-online).

Mit der gesetzlich durch § 558a BGB geforderten Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung der vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt. Der Mieter muss aufgrund konkreter Angaben in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen, muss dieses zumindest ansatzweise überprüfen können, um so die Entscheidung treffen zu können, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will (vergleiche BGH aaO).

Diesen rechtlichen Anforderungen genügt das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin 19.6.2015 nicht.

Denn zwar stützt die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel ### 2015, führt jedoch dabei aus, dass die Klägerin als Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung diesen Mietspiegel, welchen Sie zur Begründung heran zieht, für nicht qualifiziert im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hält. Damit bringt die Klägerin explizit zum Ausdruck, dass sie sich auf ein Begründungsmittel stützt, welches nach ihrer eigenen Auffassung ungeeignet ist. Wenn jedoch der Vermieter – hier die Klägerin – selbst das herangezogene Begründungsmittel, den ### Mietspiegel 2015, für ungeeignet hält, die von ihr begehrte Mieterhöhung zu begründen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Mieter – hier die Beklagte – eine geeignete Tatsachengrundlage erhält für die Prüfung und Einschätzung, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin begründet ist oder nicht. Die Klägerin verhält sich widersprüchlich, wenn sie die von ihr begehrte Mieterhöhung auf ein Begründungsmittel stützt, welches sie selbst für ungeeignet hält. Der durchschnittliche, juristisch nicht vorgebildete, Mieter unterscheidet nicht zwischen einem qualifizierten Mietspiegel und einem einfachen Mietspiegel.

Diese aus den rechtlichen Vorgaben der §§ 558c BGB und 558d BGB hergeleiteten Begrifflichkeiten sind dem durchschnittlichen Mieter nicht geläufig.

Vielmehr wird der Gebrauch des Wortes “qualifiziert” landläufig als geeignet bzw. besonders geeignet verstanden.

Mit der Formulierung im Mieterhöhungsverlangen

“auch wenn dieser nach unserer Auffassung nicht qualifiziert… ist”

wird dem Mieter somit suggeriert, dass der Vermieter den herangezogenen Mietspiegel selbst für ungeeignet hält, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Dieses Verhalten der Klägerin als Vermieter ist zumindest widersprüchlich und versetzt den Mieter – hier die Beklagte – nicht in die Lage, aufgrund geeigneter Tatsachen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu prüfen.

Die gesetzgeberische Intention, dass eine außergerichtliche Einigung aufgrund dem Mieter zugänglich gemachter Tatsachen zur Überprüfung der vom Vermieter begehrten Mieterhöhung möglich werden soll, wird dadurch konterkariert.

Vielmehr wird durch diese Formulierungen der Klägerin, mit denen das gegebene Begründungsmittel zugleich als ungeeignet dargestellt wird, der Mieter verunsichert. Dadurch besteht die Gefahr dass der Mieter in einen Prozess getrieben wird, um dort die Begründetheit der vom Vermieter begehrten Mieterhöhung prüfen zu lassen und zwar nach den Vorstellungen der Klägerin durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens, dessen Kosten im Fall der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangen dem Mieter mit den Prozesskosten zur Last fallen. Demgegenüber fallen die Kosten der Begründung der Mieterhöhung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bei der Klägerin als Vermieterin an.

Dieses Vorgehen der Klägerin, in dem diese zwar den ### Mietspiegel 2015 für ungeeignet hält, die von ihr begehrte Mieterhöhung zu begründen, die Kosten für die Heranziehung der weiteren in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel jedoch nicht aufwenden will, um die von ihr begehrte Mieterhöhung zu begründen, sondern diese Kosten als im Prozess entstehende Kosten durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens – bei erfolgreicher Klage – den Mietern auferlegen zu lassen, entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben der Mieterhöhung nach den §§ 558 ff BGB.

Denn wenn die Klägerin als Vermieterin den ### Mietspiegel 2015 für ungeeignet hält, kann sie ein anderes Begründungsmittel heranzuziehen. § 558a Abs. 3 5. Halbsatz BGB erlaubt dem Vermieter die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB zu stützen. § 558a Abs. 3 BGB fordert lediglich, dass bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels im Sinne des § 558d BGB diesbezügliche Angaben für die Wohnung vom Vermieter im Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen sind.

Wenn die Klägerin somit der Meinung ist, dass der ### Mietspiegel 2015 als Begründungsmittel für die von ihr begehrte Mieterhöhung untauglich ist, so ist sie gehalten, die in § 558a Abs. 2 Nr. 2-4 genannten Begründungsmittel zu prüfen und die Mieterhöhung auf eines oder mehrere dieser rechtlich zulässigen Begründungsmittel zu stützen. Daneben hat sie gemäß § 558a Abs. 3 vierter Halbsatz BGB die für die Wohnung enthaltenen Angaben im ### Mietspiegel 2015 im Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen.

Diesen gesetzlichen Vorgaben entspricht das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19.6.2015 nicht.

Vielmehr wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auf ein von ihr für ungeeignet gehaltenes Begründungsmittel gestützt, so dass das Mieterhöhungsverlangen – wie oben ausgeführt – sich gemäß §558a BGB als nicht ordnungsgemäß begründet und damit formell unwirksam darstellt.

Auf den diesbezüglichen rechtlichen Hinweis des Gerichts in der Ladungsverfügung ist ein den Anforderungen des § 558a BGB entsprechendes Mieterhöhungsverlangen von der Klägerin im Prozess nicht nachgeholt worden. Denn auch im Schriftsatz vom 10.3.2016 beharrt die Klägerin auf ihrer Rechtsauffassung, dass der ### Mietspiegel 2015 für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet ist. Soweit sie lediglich hilfsweise auf die Erkenntnisquelle des ### Mietspiegels 2015 verweist, stellt dies nach Ansicht des Gerichts kein formell wirksames, den Anforderungen des § 558a BGB genügendes, Mieterhöhungsverlangen dar. Doch selbst wenn man von einem im Prozess nachgeholten, wirksamen Mieterhöhungsverlangen auszugehen würde, hätte dieses gemäß § 558b Abs. 3 Satz 2 BGB die Zustimmungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB ausgelöst, welche im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen war.

Auf die inhaltliche Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 19.6.2015, insbesondere auf die Frage, ob der ### Mietspiegel 2015 qualifiziert im Sinne § 558d BGB ist oder – im Falle der Verneinung – jedenfalls als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB im Rahmen einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen ist, (vergleiche Landgericht Berlin Urteil vom 2.12.2015 Aktenzeichen 18 S 183/15 – zitiert nach ibr-online) kam es daher für die Entscheidung nicht an.

Die Klage war daher abzuweisen.”

Ist es einem Vermieter im Sozialen Wohnungsbau erlaubt, die Miete auf die Kostenmiete anzuheben, obwohl im Mietevertrag eine unter der Kostenmiete liegende Miete vereinbart ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 2/16, Urteil vom 18.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung von Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Rechtsgrund für die Zahlungen waren die wirksamen Mieterhöhungserklärungen der Beklagten zum 1.Juli 2010, 1. Juli 2012 und zum 1. Juli 2013. Eine Unwirksamkeit der Mieterhöhungen folgt nicht aus § 10 Abs. 4 WoBindG unter dem Gesichtspunkt einer sich aus den Umständen ergebenden Vereinbarung der Parteien. Es liegen hier entgegen der Auffassung der Klägerin insbesondere keine Umstände vor, die den Rückschluss auf einen Verzicht der Rechtsvorgängerin der Beklagten auf eine künftige Erhöhung der Miete bis zur preisrechtlich zulässigen Kostenmiete bzw. einen entsprechenden Erlassvertrag, § 397 BGB, erlauben würden. Die Klägerin lässt insoweit die vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe unberücksichtigt. Danach kommt ein Erlassvertrag nur zustande, wenn die Parteien darauf gerichtete übereinstimmende Willenserklärungen abgeben. Das Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages muss unmissverständlich erklärt werden, wobei an die Feststellung des Verzichtswillens strenge Anforderungen zu stellen sind; er darf nicht vermutet werden und ist im Zweifel eng auszulegen. Selbst bei einer eindeutig erscheinenden Erklärung des Gläubigers darf ein Verzicht nicht angenommen werden, ohne dass bei der Feststellung zum erklärten Vertragswillen sämtliche Begleitumstände berücksichtigt worden sind (vgl. BGH, Urt. v. 10.6.2015 – VIII ZR 99/14, GE 2015, 1026 = juris Rn. 19;Urt. v. 3.6.2008 – XI ZR 353/07, juris Rn. 20; Urt. v. 7.3.2006 – VI ZR 54/05, juris Rn. 9 f., jew. m.w.N.).

Den Vereinbarungen im Mietvertrag lässt sich ein diesen Maßstäben genügender Verzichtswille der Rechtsvorgängerin der Beklagten nicht entnehmen. Nach dem Mietvertrag „beträgt“ die Nettokaltmiete lediglich „zur Zeit“ die dort angegebene Höhe; in § 17 des Mietvertrages wird darauf hingewiesen, dass die Wohnung preisgebunden ist und nach welchen Regeln die Miete sich verändern kann, wobei auch der Umstand mitgeteilt wird, dass die Miete so hoch sein kann, dass sie die laufenden Aufwendungen des Vermieters deckt, sich mit dem Abbau von Aufwendungshilfen und Fördermitteln erhöhen kann.

Dem Umstand allein, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten (zunächst, nämlich: zur Zeit) eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit der Klägerin vereinbart hat, lässt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass sie mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet. Auch die – allein allerdings auch nicht ausreichende – Interessenlage der Parteien lässt diesen Rückschluss nicht zu. Der Mietvertrag wurde – aus dem Rubrum des Vertrages deutlich ersichtlich – durch die im damaligen Zeitpunkt bereits im Insolvenzverfahren befindliche Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossen. Bei wirtschaftlicher Betrachtung ist es schon fernliegend, dass diese – ohne ausdrückliche Vereinbarung – derart weit reichende Vermögensdispositionen für die Zukunft treffen wollte, im Übrigen auch nur treffen konnte.

Letztlich entspricht die Rechtsauffassung der Klägerin auch nicht generell der Interessenlage von Mietern. Zuzugeben ist ihr, dass ein Mieter die Höhe der Miete betreffend Sicherheit wünscht. Dies ist allerdings weder im Segment des preisgebundenen noch dem des preisfreien Wohnraums erreichbar. Unabhängig davon müsste ein solcher Wille im Rahmen des Vertragsschlusses in der Weise zwischen den Parteien thematisiert worden sein, dass auf eine Vereinbarung geschlossen werden kann, der Vermieter also in Kenntnis dieses Wunsches einer entsprechenden Vereinbarung die Miethöhe betreffend zugestimmt hat. Dafür ist hier nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich. Die Auffassung des Amtsgerichts zu den Interessen des Mieters greift im Übrigen zu kurz: Würde sie zugrunde gelegt, wären Vermieter im preisgebundenen Wohnraumsegment gehalten, immer die Kostenmiete zu vereinbaren oder zumindest eine möglichst hohe, die preisrechtlichen und am Markt durchsetzbaren Möglichkeiten ausschöpfende Miete, um nicht Gefahr zu laufen, dass sie – gegebenenfalls verbunden mit dem Risiko einer Insolvenz – dauerhaft mit dem Verlangen der Kostenmiete oder jeder- wie hier- auch nur äußerst moderaten Anhebung der Miete ausgeschlossen wären. Die nach den hier gegenständlichen Erhöhungen geschuldete Miete erreicht im Ergebnis noch immer nicht einmal die Hälfte der Kostenmiete. Eine entsprechende Entwicklung dürfte eine weitere Erhöhung des Mietpreisniveaus zur Folge haben und nicht im Interesse von Mietern liegen.”