Kann eine modernisierungsbedingte Erhöhung des Mietzinses für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen grundsätzlich zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte führen, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 78/16, Beschluss vom 26.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “1. Der Klägerin steht der auf die Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 9. September 2013 gestützte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum ab Juni 2014 nicht zu, da sich die Miete nicht gemäß § 559 ff. BGB a.F aufgrund des von der Klägerin veranlassten Fahrstuhlanbaus modernisierungsbedingt erhöht hat.

Auf die streitgegenständliche Erhöhung ist – was die Berufung nicht in Zweifel zieht – gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB altes Recht anzuwenden, da die Klägerin mit den streitgegenständlichen Maßnahmen vor dem 1. Mai 2013 begonnen hat. Sie kann sich in der Sache allerdings nicht mit Erfolg auf eine Erhöhung des Mietzinses gemäß § 559 Abs. 1 BGB a.F. berufen, da die geltend gemachte Erhöhung für die Beklagte mit einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. verbunden wäre.

Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. hat der Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Zwar ist der – finanzielle – Härteeinwand des Mieters bereits ausweislich des Gesetzeswortlauts der §§ 554und 559 BGB a.F. nicht im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB a.F., sondern gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. allein bei dem der Erhöhung vorgelagerten Duldungsanspruch des Vermieters beachtlich. Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Geltendmachung des Härteeinwands im Duldungsprozess – wie hier – dadurch vereitelt, dass er die Maßnahme entgegen § 554Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. nicht ankündigt und sie gleichwohl durchführt. Zwar ist auch in solchen Fällen eine spätere Modernisierungsmieterhöhung nicht grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 2. März 2011 –VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Tz. 14). Die Erhebung des Härteeinwands ist dann aber – gemäß § 242 BGB – auch noch im Erhöhungsprozess möglich und beachtlich (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 16). Ob etwas anderes gilt, wenn der Mieter auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung von den Maßnahmen und ihrem Charakter Kenntnis erlangt und sich mit deren Durchführung einverstanden erklärt, kann dahinstehen. Denn aus den Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen insoweit nichts hinzuzufügen ist, befand sich die Beklagte bis zur erst im Nachgang der Maßnahmen erfolgten “Ankündigung” vom 4. Januar 2013 in Unkenntnis von deren Charakter und der von der Klägerin beabsichtigen anteiligen Kostenumlage auch auf sie. Auch ihre Zustimmung zur beabsichtigten Modernisierung und späteren Kostenumlage hat die Beklagte weder vor, während noch nach Durchführung der Maßnahmen erklärt.

Das Vorliegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte hat das Amtsgericht zutreffend bejaht:

Die von der Klägerin für die Installation von Außenaufzügen umgelegten Modernisierungskosten von 82.140,00 EUR würden für die Beklagte zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 71,66 EUR und zusätzlichen monatlichen Betriebskostenvorschüssen von 108,00 EUR und damit zu einer Erhöhung der bisherigen – mittlerweile gemäß § 558 Abs. 1 BGB weiter erhöhten – (Nettokalt-)Miete von 204,58 EUR auf insgesamt 384,24 EUR führen. Eine zusätzliche Mietzinsbelastung von 179,66 EUR ist für die Beklagte jedoch auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen.

Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles abzustellen, wobei neben den modernisierungsbedingten finanziellen Belastungen des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 – VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Tz. 1, 2). Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht die Zumutbarkeit der zusätzlichen finanziellen Belastung für die Beklagte zutreffend verneint:

Für die vorzunehmende Abwägung ist von dem zum Erklärungs- und Erhöhungszeitpunkt erzielten monatlichen Gesamteinkommen der Beklagten auszugehen, welches das Amtsgericht rechtsfehlerfrei unter Zugrundelegung der eingereichten Gewinnermittlung der Beklagten, ihrer eidesstattlichen Versicherung und des Wohngeldbescheides des Bezirksamts Pankow mit einem Betrag von monatlich 846,65 EUR bemessen hat ((9.737,83 EUR : 12) + 31,00 EUR Wohngeld). Soweit die Klägerin auch weiterhin die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten bestreitet, ist ihr dies unbehelflich. Denn sie trifft hinsichtlich der von der Beklagten zu beweisenden negativen Tatsache, dass über die angegebenen Einkünfte hinaus keine weiteren Einkünfte erzielt werden oder weiteres Vermögen vorhanden ist, nach den Regeln zum Beweis negativer Tatsachen eine sogenannte sekundäre Darlegungslast. Dieser ist sie nicht gerecht geworden. Sie hätte die Behauptung der Beklagten, ihre Einkünfte und ihr Vermögen vollständig angegeben zu haben, substantiiert bestreiten und ihrerseits darlegen müssen, welche konkreten zusätzlichen Einkünfte und Vermögen der Beklagten zuzurechnen sein sollen. Erst wenn ihr Vorbringen diesen Anforderungen genügt hätte, wäre es an der Beklagten gewesen, die substantiiert vorgetragenen zusätzlichen Einkünfte zu widerlegen (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2013 – XII ZR 120/11, NJW 2013, 1447; LG Berlin, Urt. v. 9. Juli 2013 – 63 S 438/12). An entsprechenden Darlegungen indes fehlte es. Das gilt auch hinsichtlich des von der Klägerin behaupteten erhöhten Wohngeldanspruchs der Beklagten; gegen einen solchen spricht bereits der von der Beklagten zur Akte gereichte Wohngeldbescheid, der genau den von ihr behaupteten Zuschuss ausweist und sogar ein niedrigeres als das von der Kammer angesetzte Einkommen der Beklagten als Bemessungsgrundlage heranzieht. Unabhängig davon ist der Vortrag der Beklagten zu ihren Einkommensverhältnissen auch prima facie zutreffend, da die eingereichten Unterlagen nicht nur in sich schlüssig sind, sondern auch in ihrer Gesamtschau nicht in Widerspruch zu dem ergangenen Wohngeldbescheid stehen.

Den sich demnach anzusetzenden monatlichen Einnahmen von 846,65 EUR stehen bisherige monatliche Nettokaltmietzinsbelastungen von 204,58 EUR gegenüber, so dass der Beklagten ohne den Ausspruch der streitgegenständlichen Erhöhung für die Bestreitung der sonstigen Mietnebenkosten und ihres allgemeinen Lebensunterhaltes monatlich noch lediglich 642,07 EUR (21,40 EUR täglich) zur Verfügung standen. Bereits dieser Betrag liegt deutlich unter dem gemäß § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei zu stellenden Existenzminimum von derzeit monatlich 721,00 EUR (2014: 696,16 EUR); die genannte Grenze würde noch deutlicher unterschritten, wenn die Beklagte zusätzlich mit der von der Klägerin erklärten Mieterhöhung von 179,66 EUR belastet würde und ihr ein monatliches Resteinkommen von nur noch 462,41 EUR (15,41 EUR täglich) verbliebe. Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob ein Überschreiten der aufgezeigten abstrakten Grenze durch eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich deren Unzumutbarkeit für den Mieter indiziert (vgl. Kammer, Urt. v. 30. Mai 2013 – 67 S 577/12; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 559 Rz. 104), ebensowenig, ob dem Mieter nach der Erhöhung von seinem Einkommen so viel verbleiben muss, dass er im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festhalten kann (vgl. dazu Emmerich, in: Staudinger, Neubearb. 2014, § 559 Rz. 34 m.w.N.). Denn hier waren die der Beklagten zur Deckung ihrer Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel bereits vor der Modernisierung absolut so gering, dass jede weitere modernisierungsbedingte Erhöhung für sie zu einer nicht mehr zu rechtfertigen Härte geführt hätte. Diese Wertung gilt unabhängig, erst Recht aber vor dem Hintergrund, dass bei Mietern mit niedrigen Einkommen dem mit der Modernisierung verbundenen Grad des Komfortzuwachses bei der Beurteilung einer nicht zu rechtfertigenden Härte eine gesteigerte Bedeutung zukommt. Bedingt durch diese Wechselwirkung führen – selbst nur anteilige – modernisierungsbedingte Mieterhöhungen bei Mietern mit einem besonders niedrigen Einkommen allenfalls dann nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wenn die Modernisierung mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist (vgl. BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 – VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Tz. 2 (zur Berücksichtigung des Komfortzuwachses)). Von einem derart deutlichen Komfortgewinn durch den von der Klägerin installierten Außenaufzug kann für die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung der Beklagten allerdings bereits wegen der lediglich auf den Ebenen der Zwischengeschosse eingerichteten Haltepunkte des Fahrstuhls keine Rede sein; es ist sogar zweifelhaft, ob eine nicht vollständig barrierefrei errichtete Aufzugsanlage – vor allem für Mieter niedergeschossiger Wohnungen – überhaupt eine Modernisierung der Mietsache darstellt (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 555b Rz. 101 m.w.N.).

Schließlich führen auch der Zuschnitt und die Größe der von der Beklagten angemieteten – 74,65 m² großen – 2-Zimmer Wohnung zu keinem der Klägerin günstigeren Abwägungsergebnis. Zwar kann bei der gebotenen Interessenabwägung zu Lasten des Mieters Berücksichtigung finden, dass er sich – gemessen an seinen sozialen Verhältnissen – eine viel zu große und teure Wohnung leistet (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 559 Rz. 105). Jedoch ist ein derartiges Missverhältnis hier nicht gegeben. Einerseits ist die Wohnung nicht unverhältnismäßig groß, da nach den als Vergleichsmaßstab heranziehbaren Angaben des Statistischen Bundesamtes die durchschnittliche Wohnfläche eines 1-Personen Haushaltes im Jahr 2011 69,6 m² betrug (Statistisches Jahrbuch 2014, S. 151); diese Fläche überschreitet die streitgegenständlichen Wohnung aber nur geringfügig. Andererseits war die Wohnung für die Beklagte vor der streitgegenständlichen Erhöhung mit einer Nettokaltmiete von 204,58 EUR auch nicht erheblich zu teuer, sondern – gemessen an ihrem vergleichsweise niedrigen Einkommen – gerade noch finanzierbar. Das gilt erst Recht für den Zeitpunkt der Wohnungsanmietung im Jahr 1989, an dem die Beklagte eine – auch für sie – erschwingliche Monatsmiete von lediglich 51,40 M zu entrichten hatte. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.”

Ist ein Vermieter ohne zuvorige Abmahnung zum Ausspruch der fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1,569 Abs. 2 BGB befugt, wenn ein Mieter die Wohnungstür seiner Nachbarn eingeschlagen hat, um diese wegen einer Aussage in einem Rechtsstreit mit dem Vermieter zur Rechenschaft zu ziehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 110/16, Beschluss vom 12.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat der von dem Kläger erhobenen Räumungsklage zu Recht stattgegeben, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung vom 22. Juli 2015 seine Beendigung gefunden hat. Der Kläger war zum Ausspruch der fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB befugt, da ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist aufgrund einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch die Beklagte nicht zuzumuten war. Der Beklagten ist eine gravierende Pflichtverletzung zur Last zu legen, indem sie am 18. Juli 2015 gemeinsam mit dem Mieter X die Wohnungstür ihrer Nachbarn eingeschlagen hat, um diese so für ihr (Aussage-)Verhalten im Zusammenhang mit dem von der Klägerin gegen den Mieter X geführten – weiteren – Räumungsrechtsstreit zur Rechenschaft zu ziehen. Das auf Vergeltung und Einschüchterung ihrer Wohnungsnachbarn gerichtete Handeln der Beklagten war nicht nur strafbar, sondern widersprach auch sämtlichen Grundregeln gegenseitiger Rücksichtnahme, die das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus überhaupt erst erträglich machen.

Die Beklagte hat vorsätzlich und als Mittäterin des Mieters X gehandelt. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Die Kammer teilt insoweit vollständig die vom Amtsgericht nach einer ausführlichen Beweisaufnahme vorgenommene Beweiswürdigung, auf die sie Bezug nimmt und der nichts hinzuzufügen ist.

Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob eine auf § 569 Abs. 2 BGB gestützte fristlose Kündigung überhaupt des Ausspruchs einer vorherigen Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB bedarf (vgl. zum Meinungsstand Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 569 Rz. 36 m.w.N). Eine solche wäre hier jedenfalls gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entbehrlich gewesen, da die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt war. Danach kann eine Abmahnung ausnahmsweise dann unterbleiben, wenn durch das Fehlverhalten des anderen Teils die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (vgl. Emmerich, a. a. O.). So lag der Fall hier, in dem das strafbare Verhalten der Beklagten jegliche gemeinsame Vertrauensgrundlage mit dem Kläger und den bedrohten Mietmietern dauerhaft und endgültig zerstört hat.”

Ist eine mietvertragliche Vereinbarung, die einen einkommensabhängigen Anspruch des Mieters auf Absenkung der Miete begründet, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 115/16, Beschluss vom 17.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “2. a) Der tenorierte Rückforderungsanspruch ist infolge der mit Schreiben vom 31. März 2014 von der Klägerin begehrten Anpassung des Mietzinses unter Vorlage einer aktuellen Einkommensbescheinigung nach § 9Abs. 2 WoFG begründet.

Das Amtsgericht geht beanstandungsfrei davon aus, dass der Klägerin ein Anspruch auf Anpassung der Miete nach Maßgabe der veränderten Einkommensverhältnisse gemäß Ziffer 2 der Anlage 2 des Mietvertrags vom 5. Mai 2004 – in den die Beklagte gem. § 566 BGB eingetreten ist – zustand, die gemäß § 7 Ziff. 3 des Mietvertrags Vertragsbestandteil ist.

Die Beklagte ist während des gemäß Ziffer 2 der Anlage 2 des Mietvertrags – einkommensorientierte Zusatzförderung – geltenden 15-jährigen Grundförderungszeitraums i. V. m. dem mit der Rechtsvorgängerin geschlossenen Förderungsvertrag, bei dem es sich um einen Vertrag zugunsten des Mieters handelt (§ 7 Ziff. 5 Förderungsvertrag), an die einkommensorientierte Begrenzung der Nettokaltmiete gestaffelt nach dem Einkommen des Mieters vertraglich gebunden. Diese Bindung entfällt nicht durch die Beendigung des Förderungsvertrags mit der IBB, was sich bereits aus der ausdrücklichen Regelung in § 15 Abs. 6 des Fördervertrages ergibt.

Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht, wenn man die Anpassungsregelung in der Anlage zum Mietvertrag als auslegungsbedürftig betrachten wollte. Ginge man davon aus, dass die dortige Regelung der Vertragsanpassung nicht eindeutig oder lückenhaft wäre, so wäre sie wegen § 305c Abs. 2 BGB in dem dargelegten Sinne zulasten der Beklagten auszulegen, die als Verwenderin der insoweit vorliegenden allgemeinen Geschäftsbedingungen das Verständnisrisiko allein zu tragen hat (vgl. für den umgekehrten Fall der Erhöhung: Kammer, Beschl. v. 26. März 2015 – 67 S 77/15, ZMR 2015, 699).

Dem somit gegebenen Anpassungsanspruch steht nicht die Vorschrift des § 557 Abs. 4 BGB entgegen. Nach dieser Bestimmung ist lediglich eine von § 557 Abs. 1 – 3 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung über die Mieterhöhung unwirksam, während es sich vorliegend um einen gerade zum Schutz der Mieter vereinbarten Anspruch auf Anpassung des Mietzinses handelt. Soweit sich die Beklagte darauf beruft, die Unwirksamkeit der Anpassungsklausel ergebe sich als Folge einer Anwendung der Bestimmung des § 557 Abs. 4 BGB auf die in der Anlage 2 Ziff. 2 ebenfalls enthaltene Regelung, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung durch Vereinbarung eines Rechtes des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Miete oder eines automatischen einkommensabhängigen Mietanstiegs abändern würde, geht sie fehl. Unabhängig davon, ob die vertraglichen Regelungen überhaupt im Sinne dieses Verständnisses ausgelegt werden können, hat die Unwirksamkeit einzelner Vereinbarungen auf die restlichen Regelungen des Mietvertrages keinen Einfluss. § 557 Abs. 4 BGB ist ein Schutzgesetz zugunsten des Mieters, dessen Sinn und Zweck es gebietet, nur nachteilige Vereinbarungen zu beseitigen, die sonstigen vertraglichen Bestimmungen aber entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen als wirksam anzusehen. Anderenfalls würde sich der Schutz des Mieters zu seinem Nachteil auswirken (vgl. Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 557 Rz. 77). Es liegt unabhängig davon auch keine einheitliche Regelung in der Weise vor, dass die Anpassungsregelung ohne das Recht zur Mieterhöhung keinen Sinn behalten würde.

Vergeblich beruft sich die Klägerin schließlich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Für eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Geschäftsgrundlagenstörung ist bereits deshalb kein Raum, da ansonsten der Zweck der gesetzlichen Nichtigkeitsregelung des § 557 BGB, die – wie erläutert – zu einer Unwirksamkeit gerade nur der von der Klägerin angenommenen automatischen Mieterhöhung führen würde, als spezielle und dem § 313 BGB vorrangige Regelung vereitelt werden würde. Denn die Nichtigkeit der getroffenen Abrede folgt gerade aus ihrem gem. § 557 Abs. 4 BGB verbotswidrigen Inhalt, unabhängig von ihrer Transparenz und den subjektiven Vorstellungen der Vertragsparteien (vgl. BGH, Urt. v. 25. März 1993 – IX ZR 192/92 NJW 1993, 1638 Tz. 21; Kammer a. a. O. Tz. 10). Zudem liegen aus den zutreffenden und von der Berufung unangegriffenen Erwägungen des Amtsgerichts, auf die die Kammer Bezug nimmt, die Voraussetzungen für die Annahme eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage wegen abweichender Vorstellungen der Parteien oder einer der Parteien nicht vor.”

Trifft einen Vermieter eine Mangelbeseitigungspflicht zur Schaffung oder Erhaltung der Möglichkeit des Mieters zu einer zeitgemäßem Wohnen entsprechenden Lebensweise in den von ihm angemieteten Räumen dergestalt, dass er während der Heizperiode zumindest in einem der Mieträume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeiführen kann, die ihm einen angenehmen Schlaf ermöglichen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 357/15, Beschluss vom 31.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der auch von der Kammer geteilte Grundsatz, wonach der Vermieter nicht zu fortlaufenden (baulichen) Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet ist, betrifft allein die Veränderungspflicht aufgrund geänderter technischer Standards, nicht aber die den Vermieter treffende Mangelbeseitigungspflicht zur Schaffung oder Erhaltung der Möglichkeit des Mieters zu einer zeitgemäßem Wohnen entsprechenden Lebensweise in den von ihm angemieteten Räumen (vgl. BGH, a. a. O.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 536 Rz. 23). Diesem Mindeststandard wird eine – im Jahre 2009 – vermietete Wohnung unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133,157 BGB indes nur gerecht, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Mieträume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen. Diese Auslegung der Kammer, deren Tatsachengrundlage die Anhörungsrüge – insoweit zutreffend – nicht beanstandet, hat die Beklagte als ihr ungünstig hinzunehmen, ohne dass dadurch ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt würde. Sie steht in Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, ohne dass es zusätzlich auf den von der Kammer lediglich ergänzend herangezogenen – und kammerbekannt weit fortgeschrittenen – allgemeinen Modernisierungstand der Plattenbausubstanz in Berlin ankäme (vgl. zum fortgeschrittenen Modernisierungsstand: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Stadtumbau Ost, http://www.s…berlin.de/s…html (abgerufen am 30. Mai 2016)).”

Kann ein Vermieter zur instandhaltenden Modernisierung vermieteten Wohnraums verpflichtet sein, wenn dieser den für zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Mindeststandard unterschreitet?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 357/15, Beschluss vom 31.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Anhörungsrüge geht weiterhin fehl, wenn sie der Kammer vorhält, die weit fortgeschrittene Modernisierung der Plattenbau-Substanz “unsubstantiiert” angenommen zu haben, obwohl die Beklagte vorgetragen habe, dass die “streitgegenständliche Heizungsanlage in Gebäuden der streitgegenständlichen Art üblich ist”. Sie verkennt dabei bereits im Ausgangspunkt die Begründung und Tragweite der angefochtenen Entscheidung. Für die Kammer kam es nicht darauf an, ob vergleichbare Plattenbauwohnungen üblicherweise mit einer Einrohrheizung ausgestattet sind. Davon ist die Kammer sogar zugunsten der Beklagten ausgegangen, da die streitgegenständliche Ausstattung im Ergebnis als üblich unterstellt werden konnte. Vielmehr hat die Kammer im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH für die Beurteilung der die Beklagten treffenden Mangelbeseitigungspflicht allein darauf abgestellt, dass die beklagte Vermieterin unabhängig vom konkreten Ausstattungszustand der Wohnung – und vergleichbarer Räume – einen Mindeststandard zu gewähren und zu erhalten hat, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 Tz. 16 und 20). Das gilt entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten auch, wenn die vermieteten Räume weder saniert noch modernisiert sind und selbst dann, wenn sie nicht als solche angeboten wurden (vgl. BGH, a.a.O Tz. 20). Insoweit kann der Vermieter sogar zu einer instandhaltenden Modernisierung verpflichtet sein (vgl. BGH, a. a. O.).”

Kann ein Vermieter ohne vorherige Abmahnung seinem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser ohne Erlaubnis ein Zimmer seiner Wohnung über ein Internetportal gewerblich tageweise untervermietet?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 2762/15, Urteil vom 23.12.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt a. M.  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da die Kündigung vom 04.08.2015 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet hat.

Zwar hat die Klägerin durch die unerlaubte Untervermietung der Wohnung im März 2015 schuldhaft gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen, so dass der Beklagte gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung grundsätzlich berechtigt war. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Hiervon kann nur dann abgesehen werden, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Im Fall einer unerlaubten Untervermietung ist eine Abmahnung dann entbehrlich, wenn der Mieter endgültig und bestimmt erklärt, dass er die Gebrauchsüberlassung nicht beenden werde. An einen Verzicht auf die Abmahnung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen. Hiervon ist im vorliegenden Fall nicht auszugehen, da die Klägerin gerade nicht die Gestattung der Untervermietung an Feriengäste begehrt, sondern an ihren Bekannten ##. Gerade die beabsichtigte Untervermietung an diesen steht der vom Beklagten gerügten Untervermietung an Interessierte aus dem Internet entgegen, da dann jedenfalls eines der beiden Zimmer der Wohnung bereits belegt wäre. Soweit der Beklagte behauptet hat, die Klägerin habe das Zimmer auch nicht nur einmal an unbekannte Dritte überlassen, ist dieser Vortrag wie oben dargelegt unsubstantiiert. Dem Beklagten ist es nicht gelungen, hinsichtlich dieser weiteren Gebrauchsüberlassungen wenigstens konkrete Vorfälle zu benennen – auch wenn die Namen der Dritten nicht bekannt sein dürften. Aus dem bloßen Vortrag des Beklagten, andere Bewohner der Liegenschaft hätten sich darüber beschwert, dass sich “mehrfach” fremde Personen in der Wohnung aufgehalten haben, folgt dies nicht. Hierbei kann es sich auch um sonstige Besucher der Klägerin gehandelt haben. Auch die Überlassung des Schlüssels in einem nahe gelegenen Kiosk stellt keinen besonders schwerwiegenden Vertragsschluss dar, da es sich nach dem vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht bestrittenen Klägervortrag bei dem Kioskinhaber um einen Freund der Klägerin handelt. Der Schlüssel ist somit nicht – mehrfach – unkontrolliert in fremde Hände geraten.

Die im Kündigungsschreiben vom 04.08.2015 neben der fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung zum 31.10.2015 ist ebenfalls unwirksam, da auch die Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzungen des Mieters eine Abmahnung voraussetzt. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob die Abmahnung lediglich Bedeutung für die Frage hat, ob die Pflichtverletzung als “nicht unerheblich” anzusehen ist (so der BGH, vgl. BGH NJW 2008,508), oder ob eine Abmahnung auch bei der ordentlichen Kündigung erforderlich ist, wenn jedenfalls die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung von einer Abmahnung abhängt (vgl. Schmidt-Futterer § 573 Rz. 13). Im Falle einer Abmahnung hätte die Klägerin – im Gegensatz zu einer dauerhaften unerlaubten Untervermietung – die Vermietung an Feriengäste jederzeit unterlassen können, so dass eine Verletzung der Interessen des Beklagten durch die Abmahnung beendet worden wäre. Die unstreitig einmalige Untervermietung im März 2015 stellt somit keine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar bzw. hätte vor einer Kündigung abgemahnt werden müssen.”

Hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer dauerhaften Untervermietung an einen Untermieter, wenn er durch die sie seine Wohnkosten reduzieren will und dieses Interesse erst nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 2762/15, Urteil vom 23.12.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt a. M.  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin kann die Erlaubnis zur Untervermietung eines der Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung an Herrn ## verlangen, da sie ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung hat (§ 553Abs. 1 S. 1 BGB).

An die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Einerseits reicht der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten für sich allein nicht aus. Es genügt aber, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Deshalb ist ein berechtigtes Interesse zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Wesentlich ist, dass das Interesse an der Gebrauchsüberlassung nach dem Vertragsschluss entsteht.

Die Klägerin hat in ihrem Schreiben vom 09.06.2015 ihr Interesse an einer Untervermietung im Wesentlichen damit begründet, dass sie durch ihre berufsbedingten Auslandseinsätze einer finanziellen Mehrbelastung ausgesetzt ist, die sie durch die Vermietung eines der zwei Zimmer gerne reduzieren möchte. Im Schreiben vom 08.07.2015 hat die Klägerin darüber hinaus darauf hingewiesen, dass der potentielle Untermieter sich bereits in der Vergangenheit um die Wahrnehmung von Handwerkerterminen gekümmert habe und auch im Hinblick auf die zurückliegenden Einbrüche in der Liegenschaft sich die Aufnahme des Untermieters positiv auswirken würde. Der Beklagte hat in der Klageerwiderung den diesbezüglichen Vortrag nicht substantiiert bestritten, sondern vielmehr die Ansicht vertreten, dieser könne dahingestellt bleiben. Lediglich hinsichtlich des Internetinserats hat der Beklagte behauptet, dieses sei lediglich zur Erwirtschaftung von Geld für Reisen erfolgt. Das seinerzeitige Interesse der Klägerin an einer tageweisen Untervermietung ist aber zu trennen von dem mit Schreiben vom 09.06.2015 und 08.07.2015 bekundeten Interesse. Mangels substantiierten Bestreitens eines berechtigten Interesses der Klägerin an der Untervermietung ist der entsprechende Klagevortrag als unstreitig anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO). Dieses Interesse ist auch erst nach Abschluss des Mietvertrags (25.3.2013) entstanden.

Der Anspruch scheitert auch nicht gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB an in der Person des Dritten liegenden Gründen. Die Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung aus personenbezogenen Gründen kommt nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Anhaltspunkte dafür, dass der von der Klägerin im Schreiben vom 09.06.2015 namentlich vorgestellte Untermieter ## in dieser Weise das Miteinander der übrigen Mieter oder auch die streitgegenständliche Wohnung beeinträchtigen würde, sind nicht ersichtlich und werden vom Beklagten auch nicht vorgetragen.

Schließlich liegt auch kein sonstiger Fall der Unzumutbarkeit für den Beklagten als Vermieter der Wohnung vor. Hiervon kann dann ausgegangen werden, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten unzumutbar belastet würde, beispielsweise weil das Hauptmietverhältnis alsbald endet und die Durchsetzung des Rückgabeanspruchs des Vermieters unter Umständen einen zusätzlichen Räumungstitel erfordert. Eine baldige Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin ist – auch unter Berücksichtigung der unwirksamen Kündigung vom 04.08.2015 (im Einzelnen hierzu unter II.) – nicht absehbar. Der Beklagte hat die Versagung der Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung im Wesentlichen darauf gestützt, dass die Klägerin ohne seine Erlaubnis ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung tageweise untervermietet hat. Es dürfte unstreitig sein, das die Klägerin hierzu nicht berechtigt war. Dem Beklagten ist es aber nicht gelungen substantiiert darzulegen, dass die Klägerin über die einmalige Untervermietung im März 2015 hinaus das Zimmer erneut unerlaubt untervermietet hat. Aus der einmaligen unerlaubten Untervermietung kann aber die Unzumutbarkeit einer künftigen Untervermietung an eine konkrete genannte Person nicht folgen, vielmehr sind diese beiden Umstände getrennt zu betrachten.”

Kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus formell auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 209/15, Urteil vom 27.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 13. März 2014 ist formell wirksam, denn es entspricht den Anforderungen des § 558a BGB; es ist insbesondere entsprechend den Anforderungen des § 558a Abs. 2 BGB begründet worden.

Die Kammer folgt damit nicht nur der bereits im Hinweis in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH Urt. v. 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, in: NZM 2009, 27), sondern auch den Vorstellungen des Gesetzgebers zu den Begründungsanforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558ff. BGB. Ausweislich der Begründung zu § 558a BGB-E ist der Vermieter in der Wahl des Begründungsmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel – wie hier – keine Angaben für die konkrete Wohnung enthält oder ein solcher nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 55). Der Vermieter kann sich mithin ohne Einschränkungen auf eines der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel beziehen, auch auf einen Mietspiegel iSd § 558c BGB oder einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB.

Von den formalen Anforderungen unabhängig ist die Frage, ob die geforderte Mieterhöhung berechtigt ist; diese Frage unterliegt im Streitfall – wie hier geschehen – einer gesonderten Prüfung (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 54).

Dieser rechtliche Ansatz entspricht auch den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben zum (formalen) Begründungserfordernis bei einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach den Regelungen des MHG a. F. bzw. nunmehr nach den §§ 558ff. BGB. Die Begründung soll – nicht mehr und nicht weniger als – sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen kann, ihm “konkrete Hinweise” auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfG, Kammerbeschluss v. 08.09.1993 – 1 BvR 1331/92, in Grundeigentum 1993, 1146; BGH, Urt. v. 12. November 2003 – VIII ZR 215/05, in WuM 2006, 569, m. w. N.). Danach muss das Erhöhungsverlangen – in formaler Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (vgl. auch Kammer, Urt. v. 23. März 2010 – 65 S 165/09, in Grundeigentum 2010, 985). Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthält alle Angaben, die die Beklagte für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte und im Übrigen auch nutzte.

Die Kammer sieht vor diesem Hintergrund (weiterhin) keine Veranlassung, dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 17. September 2008 entwickelten Erfahrungssatz zur Anwendung eines für Mehrfamilienhäuser geltenden Mietspiegels auf ein Einfamilienhaus in Berlin nicht zu folgen (vgl. BGH, a.a.O. Rn. 12).

Eine andere rechtliche Bewertung folgt insbesondere nicht aus dem Umstand, dass im Berliner Mietspiegel 2013 nicht nur ein dem in der vorgenannten Entscheidung vergleichbarer Zusatz fehlt, sondern Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich aus dem Geltungsbereich des Mietspiegels ausgenommen werden.

Zum einen betraf der Zusatz in dem maßgeblichen Mietspiegel für die Stadt Krefeld lediglich Wohnungen in Zweifamilienhäusern, während Streitgegenstand (ebenfalls) ein Einfamilienhaus war (vgl. auch Kammer, Urt. v. 25. Januar 2011 – 65 S 173/10, in Grundeigentum 2011, 411). Dessen ungeachtet berührt der Zusatz im Berliner Mietspiegel 2013 – wie oben ausgeführt – nicht die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens, sondern die Beurteilung seiner materiellen Berechtigung. Besonderheiten des Mietobjektes selbst, die eine andere Bewertung nahe legen würden, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.”

Erfordert das wohnwerterhöhende Merkmal der “gepflegten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich” im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 eine besondere Gestaltung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 259/15, Urteil vom 01.04.2016) lautet: Nein?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Soweit die Berufung die Bewertung in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) als positiv wegen des wohnwerterhöhenden Merkmals der “gepflegten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich” angreift, ist auch dies nicht erfolgreich. Die Mülltonnen befinden sich unstreitig in einem abgeschlossenen, nur den Mietern zugänglichen Hausflur, der auch nicht als Durchgangsflur dient, sondern lediglich als Müllstandsfläche. Ausweislich der eingereichten Fotos macht dies einen gepflegten Eindruck. Sofern die Beklagten ausführen, eine derartige Müllstandsfläche verstehe sich von selbst und sei nicht besonders, ist dies auch – wie zuvor ausgeführt – nicht Voraussetzung des wohnwerterhöhenden Merkmals. Die Müllstandsfläche ist unstreitig sichtbegrenzt gestaltet, da sie sich in einem geschlossenen Raum befindet. Ferner ist sie unstreitig nur den Mietern zugänglich. Sie ist weiterhin ordentlich, die Wände sind gefliest und sauber, was die Beklagten auch nicht in Abrede stellen. Dies ist ausreichend für die Annahme der Eigenschaft “gepflegt”. Voraussetzung ist gerade nicht, dass einer Müllstandsfläche, die der Mieter lediglich kurze Zeit zum Entsorgen des Mülls betritt, eine weitere Gestaltung zukommt.”

Ist es für die Bewertung des wohnwertmindernden Merkmals “Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz” im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 beachtlich, ob es durch ein Abwasserrohr zuGeräuschsbelästigungen kommt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 259/15, Urteil vom 01.04.2016) lautet: Nein?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Unstreitig liegen im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen unter Putz. Lediglich in der Ecke über der Tür des Badezimmers verläuft eine Abwasserleitung der darüber gelegenen Wohnung sichtbar auf Putz. Ein Überwiegen ist deshalb jedoch nicht anzunehmen. Sofern die Beklagten ausführen, der Anblick sei störend, im Übrigen komme es, da es sich um ein Abwasserrohr handele zu Geräuschsbelästigungen, mag dies zutreffend sein, hat jedoch bei der Bewertung des Merkmals außer Betracht zu bleiben, da die Orientierungshilfe lediglich das objektive Vorhandensein der einzelnen Merkmale voraussetzt, nicht jedoch, ob sich daraus eine subjektive Wohnwerterhöhung, bzw. -minderung ergibt.”