Ist eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle Teppichböden und auch Tapeten zu beseitigen, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn (AG Duisburg-Hamborn – 7 C 274/13, Urteil vom 15.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Duisburg-Hamborn in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 5. a) wie folgt aus: “5. Einen Anspruch auf weiteren Schadensersatz hat der Kläger gegen den Beklagten dagegen nicht.

a) Für die Demontage der Bodenbelege und Entfernen der Klebereste kann der Kläger vom Beklagten nicht den von ihm verlangten Schadensersatz in Höhe von 630,00 EUR verlangen.

Zunächst steht dem Kläger ein solcher Anspruch nicht aus §§ 546 Abs. 1, 280 BGB wegen einer Verletzung der Pflicht des Beklagten zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietwohnung zu. Zwar ist der Mieter bei Vertragsende gem. § 546 Abs. 1 BGB grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt – von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen – in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Er hat deshalb grundsätzlich von ihm eingebrachte Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen, wozu auch der vom Beklagten angebrachte Bodenbelag zählt. Dies gilt jedoch für Veränderungen der Mietsache, die allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden und nicht für Veränderungen, die nach den gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen (vgl. hierzu BGH, NJW 2005, 218). Es ist hier davon auszugehen, dass die Verlegung des Teppichbodens der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands diente. Eine Wohnung ohne Bodenbelag, ist nämlich gerade nicht als vertragsgemäß anzusehen. Insoweit entfällt bei Vertragsende eine Pflicht zur Entfernung des Teppichs nach § 546 Abs. 1 BGB.

Ein Schadensersatzanspruch wegen der unterlassenen Entfernung des Teppichbodens folgt auch nicht aus der Regelung unter § 29 des schriftlichen Wohnungsmietvertrages i.V. mit § 280 BGB. Denn die Reglung unter § 29 des Mietvertrages ist als allgemeine Geschäftsbedingung wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten gem. § 307 BGB unwirksam.

Zunächst handelt es sich bei der Reglung in § 29 des Mietvertrages um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Nach § 305 BGB liegt eine allgemeine Geschäftsbedingung vor, wenn es sich um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss des Vertrages stellt. Dabei ist es gleichgültig, ob die Bestimmung einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bildet oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen worden wird, welchen Umfang sie hat und in welcher Form der Vertrag sonst geschlossen wurde. Dass die Regelung unter § 29 des Mietvertrages vom Vermieter vorformuliert worden ist, hat der Kläger im Rahmen seiner informatorischen Anhörung durch das Gericht selber eingeräumt, in dem er erläutert hat, dass diese Regelung zu Teppich und Tapeten bei den von ihm vermieteten Wohnungen immer so gemacht werde und er bislang stets gute Erfahrungen damit gemacht habe. Aus dieser Erklärung des Klägers folgt daher, dass der Beklagte als Mieter durch den Vermieter einseitig mit einer Regelung konfrontiert wurde, die der Vermieter üblicherweise in seinen Mietverträgen aufnimmt und eine Individualvereinbarung, die im Einzelnen ausgehandelt worden ist, gerade nicht vorliegt. Auch dem Vortrag des Klägers unter Ziffer 3 seines Schriftsatzes vom 06.06.2014 lässt sich eindeutig entnehmen, dass mit § 29 des Mietvertrages keine Individualvereinbarung vorliegt, sondern der Kläger bei jedem Abschluss eines neuen Mietvertrages gegenüber dem neuen Mieter stets erklärt, dass Teppiche und Tapeten bei Auszug zu entfernen sind, damit der Anschlussmieter seinerseits Tapeten und Teppiche nach seinem Wunsch in der Wohnung anbringen kann.

Eine solche vorformulierte Klausel, nach der der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle Teppichböden und auch Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Sie verpflichtet den Mieter auch dann Teppiche und Tapeten zu entfernen, wenn aufgrund ihres Zustands wegen eines möglicherweise kurzen Mietverhältnisses kein Bedarf hierfür besteht. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters und des Anschlussmieters die Wohnung mit neuen Teppichen und Tapeten versehen zu lassen.”

Kann ein erheblicher Schimmelpilzbefall, der seine Ursache in dem Nutzerverhalten des Mieters hat, einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung begründen?Die Antwort des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn (AG Duisburg-Hamborn – 7 C 274/13, Urteil vom 15.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Duisburg-Hamborn in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus:  “I. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5.960,41 EUR aus §§ 280 Abs. 1, 535, 549 Abs. 1 BGB.

1. Zunächst sind der Kläger und der Beklagte als Vermieter und Mieter der Wohnung im Haus ### in ### mietvertraglich verbunden. Zwar ist der Mietvertrag vom Beklagten mit ### der Mutter des Klägers, abgeschlossen worden. Der Kläger ist jedoch als Eigentümer anstelle von ### als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Die hierfür erforderliche Zustimmung hat der Beklagte als Mieter zumindest konkludent erteilt. Denn der Beklagte hat im Rahmen seiner informatorischen gerichtlichen Anhörung bekundet, die Wohnungsübergabe anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Kläger durchgeführt zu haben. Die Frage der Verantwortlichkeit für die Schimmelpilzbildung in der Mietwohnung und mögliche Einigungsversuche sind vom Beklagten allein mit dem Kläger diskutiert worden. Dass der Beklagte hierbei den Kläger als Vertragspartei und Vermieter angesehen und akzeptiert hat, wird insbesondere daraus deutlich, dass der Beklagte nach seinem eigenen Bekunden angesichts der Meinungsverschiedenheiten mit dem Kläger im Hinblick auf die Schimmelpilzbildung einen Mediator bestellt hatte, der nach seinen Angaben ca. ein bis zwei Wochen mit dem Kläger und Beklagten verhandelt habe und man sich dann darauf geeinigt habe, dass die Wohnungsschlüssel per Post übersandt werden.

2. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagte erhebliche Schimmelpilzbildungen in dem vom Dipl.-Ing. R### seinem Privatgutachten vom 19.02.2013 fotografisch dokumentierten Ausmaß in der von ihm gemieteten Wohnung verursacht und damit seine Nebenpflicht als Mieter zu einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, die auch die Pflicht umfasst, die Mietsache nicht in ihrer Substanz zu beschädigen, schuldhaft verletzt hat.

Zu dieser Überzeugung ist das Gericht aufgrund der eigenen Angaben des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung durch das Gericht, den Aussagen der Zeugen ### und ### und dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. ### gelangt.

a) Der Schimmelpilzbefall, wie er vom Sachverständigen Dipl.- Ing R### seinem Gutachten fotografisch dokumentiert worden ist, ist während der Nutzung der Wohnung durch den Beklagten aufgetreten und war in diesem Ausmaß zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und der Übergabe der Wohnung vom Beklagten an den Kläger vorhanden. Der Beklagte selbst hat im Rahmen seiner informatorischen Anhörung durch das Gericht das Vorhandensein von Schimmelpilz in der Wohnung zum Zeitpunkt seines Auszugs bestätigt und angegeben, dass sich in dem Wohn- und Schlafzimmerbereich sowie in der Küche und Bad schwarze Schimmelspuren befunden hätten. Soweit er im weiteren Verlauf des Rechtsstreits diese Bekundungen relativiert und abgeschwächt hat und das Ausmaß des von dem Kläger behaupteten und im Privatgutachten des Dipl.-Ing. R### auch fotografisch dokumentierten Schimmelpilzbefalls für den Zeitpunkt seines Auszugs aus der Wohnung bestritten hat, ist dies wenig überzeugend und konnte der Kläger den Beweis für seine gegenteilige Behauptung erbringen. Denn die Zeugen ### und ### bestätigten im Wesentlichen, dass das auf den Lichtbildern im Gutachten des Dipl.-Ing. R### zu sehende Ausmaß des Schimmelpilzbefalls den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten wiedergibt. Die Aussage beider Zeugen waren glaubhaft, da anschaulich, lebensnah, frei von Widersprüchen und für das Gericht gut nachvollziehbar. Die Zeugen machten insbesondere auch deutlich, zu welchen Punkten sie mangels Erinnerung nichts sagen konnten, so dass auch keine Tendenz in ihren Aussagen erkennbar war, den Beklagten ungerechtfertigt zu belasten. Dafür, dass die Fotos im Gutachten des Dipl.-Ing. R### den Schimmelpilzbefall der Wohnung im Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten zutreffend wiedergeben, spricht auch der Umstand, dass die Fotos anlässlich einer Ortsbesichtigung am 22.01.2013 und somit keine zwei Monate nach dem Auszug des Beklagten gefertigt worden sind. Die Fotos zeigen eine offenkundig unbewohnte Wohnung, so dass davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnung nach dem Auszug des Beklagten nicht bewohnt worden ist. Der Sachverständige Dipl.-Ing. L### hat in diesem Zusammenhang festgestellt, dass unter den Bedingungen einer unbewohnten Wohnung (fehlende Nutzungsfeuchtigkeit, Raumtemperatur unter 20 Grad) ein Schimmelpilz nicht stark wächst und der fotografisch dokumentierte Schimmelpilz nicht in dem Zeitraum vom Auszug des Beklagten bis zur Fertigung der Fotos entstanden sein kann. Nur unter extremen Bedingungen (beispielsweise der Betrieb einer Heißmangel) wäre nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L### in diesem kurzen Zeitraum die Ausbildung des fotografisch dokumentierten Schimmelbefalls möglich gewesen. Hierfür liegt jedoch keinerlei Anhaltspunkts vor.

b) Diesen Schimmelpilzbefall in der Mietwohnung hat der Beklagte schuldhaft verursacht. Zu dieser Überzeugung ist das Gericht aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L### seinem Gutachten gelangt. Der Sachverständige hat einen Ortstermin durchgeführt, an den Wänden der Mietwohnung den Feuchtigkeitsgehalt gemessen, eine Langzeitmessung der Raum- und Außenluftkonditionen sowie der Oberflächentemperatur am Sturz des von innen gesehen links liegenden Wohnzimmerfensters vorgenommen und die Messergebnisse ausgewertet und mittels Diagrammen grafisch dargestellt. Der Sachverständige ist so zu der Feststellung gelangt, dass nach den durchgeführten Feuchtigkeits- und Temperaturmessungen eine baulich bedingte Ursache der Schimmelpilzbildung ausgeschlossen werden kann und diese vielmehr nutzungsbedingt sind. Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L###. Als Diplom-Ingenieur und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Wärme- und Feuchtigkeitsschutz im Hochbau ist er für die vorliegende Begutachtung ausreichend qualifiziert. Der Sachverständige hat sich intensiv mit der Sache beschäftigt und umfangreiche Messungen vor Ort durchgeführt. Der Sachverständige ist auch von zutreffenden Anknüpfungstatsachen ausgegangen. Die Anknüpfungstatschen werden von dem Sachverständigen in seinem Gutachten wiedergegeben und decken sich mit dem Sachverhalt wie er sich aus der Gerichtsakte ergibt. Die Lichtbilder aus dem Gutachten des Dipl.-Ing. R### durfte der Sachverständige verwenden, da diese Fotos – wie bereits ausgeführt – zur Überzeugung des Gerichts den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten zutreffend abbilden. Das Gutachten ist selbst in sich schlüssig. und nachvollziehbar. Der Sachverständige hat die aus den Anknüpfungstatsachen gezogenen Konsequenzen und Schlüsse logisch und widerspruchsfrei dargestellt. Die vom Sachverständigen angewendete Methodik ist nicht zu beanstanden.

c) Die vom Beklagten gegen das Gutachten geltend gemachten Zweifel und Einwände greifen nicht durch.

aa) Soweit der Beklagte geltend macht, in dem Wohnhaus seien während seines Mietverhältnisses wiederholt Rohrbrüche und Leitungswasserschäden aufgetreten, die als Ursache für die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in Betracht kämen, hat der Sachverständige Dipl.-Ing. L### ausgeführt, dass ein möglicher Rohrbruch im Wohnhaus die Schimmelpilzbildung zwar theoretisch erklären kann. Allerdings setze dieses voraus, dass durch einen Rohrbruch tatsächlich Feuchtigkeit in die vom Beklagten gemietete Wohnung gelangt sei, es also gerade nicht ausreichend sei, dass irgendwo im Wohnhaus ein Rohrbruch stattgefunden habe. Gerade diese Voraussetzung eines von außen in die Mietwohnung des Beklagten kommenden Feuchtigkeitseintritts kann vorliegend aber nicht festgestellt werden, so dass es keiner weiteren Aufklärung bedarf, ob in dem Objekt in der Vergangenheit ein Rohrbruch oder Leitungswasserschaden aufgetreten ist. Dementsprechend hat auch der Beklagte während des Mietverhältnisses zu keinem Zeitpunkt gegenüber dem Kläger einen Wasser- oder Feuchtigkeitsschaden im Decken- oder Wandbereich seiner Mietwohnung angezeigt. Aus diesen Gründen ist auch der vom Beklagten gewünschten zusätzlichen Gebäudethermographie zur Ortung etwaiger Rohrbrüche oder einer zusätzlichen TV-Untersuchung der Rohre durch einen Sachverständigen nicht nachzugehen, da nach den Messungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L### kein Feuchtigkeitseintritt in der ehemals vom Beklagten gemieteten Wohnung vorliegt und die Wände keinen messbaren Feuchtigkeitsgehalt aufweisen (mit Ausnahme einer Restfeuchte in der Trennwand zwischen Wohn-/Schlafzimmer und Badezimmer aufgrund von Renovierungsarbeiten).

bb) Auch eine Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette kann entgegen der Auffassung des Beklagten als Ursache für den erheblichen Schimmelpilzbefall der Wohnung ausgeschlossen werden. Der Sachverständige Dipl.-Ing. L### hat hierzu ausgeführt, dass er die Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette bei seinem ersten Besichtigungstermin festgestellt habe. Zum damaligen Zeitpunkt sei nach dem Auszug des Beklagten bereits ein neuer Toilettenkopf installiert worden. Bei seinem zweiten Ortstermin, den er durchgeführt habe, sei bereits keine Leckage mehr festzustellen gewesen. Er gehe daher davon aus, dass diese Leckage aufgrund der Installierung des neuen Toilettenkopfes nach dem Auszug des Beklagten verursacht worden sei und in dem Zeitraum, in dem der Beklagte in der Wohnung gewohnt habe, noch nicht vorhanden gewesen sei. Dieses auch aufgrund des Umstandes, dass in der Trennwand zur Küche von dem Sachverständigen R### keine Feuchtigkeit habe festgestellt werden können. Bezüglich der Feuchtigkeit in der Trennwand zur Küche befinde sich im Gutachten des Herrn R### kein Befund. Eine Feuchtigkeit wäre aber bei einer länger andauernden Leckage zu erwarten gewesen, da das Fallrohr zwischen der Trennwand des Badezimmers zur Küche verzogen wird. Auch sei es so gewesen, dass in dem unter der Wohnung befindlichen Ladenlokal kein primärer Feuchtigkeits- oder Wasserschaden aufgetreten sei. Auch dieses wäre bei einer andauernden bzw. länger andauernden Leckage zu erwarten gewesen.

Da er den Zustand des alten WCs nie gesehen habe, könne er naturgemäß nichts dazu sagen, ob möglicherweise auch zuvor eine Leckage beim alten Toilettenkopf bestanden habe. Grundsätzlich sei dieses zwar durchaus theoretisch denkbar. Allerdings sei zu beachten, dass die Leckage, die er bei seinem ersten Ortstermin festgestellt habe, so groß gewesen sei, dass sie von dem Beklagten hätte wahrgenommen werden müssen. Sofern die Leckage nur von untergeordnetem Umfang gewesen wäre und insofern nicht unbedingt wahrzunehmen gewesen wäre, könne sie vernachlässigt werden und falle im Hinblick auf die Schimmelbildung nicht ins Gewicht.

Da der Beklagte während des Mietverhältnisses keine größere Leckage am WC bemerkt und gegenüber dem Vermieter angezeigt hat und auch keine Feuchtigkeitseinleitung / kein primärer Feuchtigkeitsschaden an der Trenndecke das unter der Mietwohnung liegenden Ladenlokals festgestellt wurde, kann demnach zur Überzeugung des Gerichts ausgeschlossen werden, dass eine Undichtigkeit am Abflussrohr der Toilette die Ursache für den erheblichen Schimmelpilzbefall in der Mietwohnung gewesen ist.

cc) Soweit der Beklagte das Ergebnis des Sachverständigen Dipl.-Ing. L### zur Ursache der Schimmelpilzbildung mit der Begründung angreift, in den Nachtstunden habe eine angemessene Raumtemperatur in der Mietwohnung aufgrund der Nachtabsenkung der Heizungsanlage nicht erreicht werden können und eine Schimmelpilzbildung sei zudem nur bei einem übermäßigen Beheizen der Wohnung und einer Dauerbelüftung vermeidbar gewesen, greifen auch diese Einwände nicht durch.

Der Sachverständige Dipl.-Ing. hat hierzu festgestellt, dass nach seiner Langzeitmessung der Raum- und Außenluftkonditionen sowie der Oberflächentemperatur, der Einfluss der Nachtabsenkung der Heizungsanlage an kalten Außenbauteilen, wie insbesondere Fensterstürzen, bei üblicher Nutzung der Wohnung keine Tendenz für eine Unterschreitung des Taupunktes mit Kondensatausfall als Folge gezeigt habe.

Ferner führte der Sachverständige Dipl.-Ing. L### aus, dass auch der Vorhalt des Beklagten nicht korrekt sei, eine Schimmelpilzbildung sei zudem nur bei einem übermäßigen Beheizen der Wohnung und einer Dauerbelüftung vermeidbar gewesen. Denn wie sich aus dem Diagramm über die Langzeitmessung ersehen lasse, habe die Raumtemperatur im Messzeitraum mit Ausnahme weniger Spitzenwerte durchgängig bei 17 bis 19 Grad gelegen. Im Hinblick auf die Dauerbelüftung sei ebenfalls auf das entsprechende Diagramm zu verweisen. In dem Diagramm seien die Zeitpunkte, in denen eine Lüftung der Wohnung stattgefunden habe, anhand der deutlichen Ausschläge nach unten abzulesen. Die deutlichen Ausschläge nach unten belegten eine Belüftung des Raumes und wie aus dem Diagramm zu ersehen sei, hatte diese nur einmal am Tag stattgefunden. Infolgedessen greifen auch diese Einwände des Beklagten nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, denen sich das Gericht vollumfänglich anschließt, nicht durch.

3. Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Kläger verpflichtet wäre, den Gebäudeversicherer und nicht den Beklagten auf Ausgleich des in der Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschadens in Anspruch zu nehmen. Die dahingehende Argumentation des Beklagten, für den Fall, dass er im Hinblick auf einen Wasseraustritt an der Küchenspüle leicht fahrlässig einen Leitungswasserschaden verursacht haben sollte, könne der Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur den Gebäudeversicherer und nicht ihn auf Schadensausgleich in Anspruch nehmen, verfängt nicht. Es kann nämlich bereits nicht festgestellt werden, dass überhaupt ein Leitungswasserschaden in der Küche der Mietwohnung vorliegt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist es in der Küche der Wohnung im Bereich der Spüle zwar zu einem Feuchtigkeitsaustritt gekommen. Dass dieser Feuchtigkeitsaustritt aus einem Leitungswasserschaden herrührt, ist ungeklärt. Ein Leitungswasserschaden liegt vor, wenn Leitungswasser bestimmungswidrig aus den Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung oder aus mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen oder Schläuchen ausgetreten ist. Einrichtungen in diesem Sinne sind z.B. zum Wasserdurchlauf bestimmte Hähne und Ventile. Welche Ursache hier der Feuchtigkeitsaustritt gehabt ist, bleibt offen und wird auch vom Beklagten nicht konkret und substantiiert dargelegt. Auffällig ist, dass auf den gefertigten Lichtbildern des Schadensbereichs in der Küche im Bereich des Abflussrohres kein ausgeprägter Schimmelpilzbefall um das Abflussrohr herum festzustellen ist. Der Schwerpunkt des Schimmelpilzbefalls liegt vielmehr in einer Wand, die von der Wand des Abflussrohres in einem rechten Winkel getrennt ist und zudem in einem Bereich, der zum Teil oberhalb des Abflussrohres bis zum Beginn des Fliesenspiegels liegt. Da zudem der waagerecht verlaufende, bräunliche Ansatz der ehemals dort stehenden Spüle am Fliesenspiegel zu sehen ist, spricht dieses Schadensbild dafür, dass kein Leitungswasserschaden vorliegt und die Durchfeuchtung der Wand eine andere Ursache gehabt hat.

4. Als Schadensersatz gem. § 249 Abs. 2 BGB kann der Kläger zunächst den zur Beseitigung der Schimmelpilzschäden erforderlichen Geldbetrag verlangen. Diesen hat der Sachverständige Dipl.-Ing. L### seinem Gutachten mit 3.610,00 EUR netto zzgl. 685,90 EUR Mehrwertsteuer in Ansatz gebracht. Das Gericht schließt sich dieser überzeugenden Einschätzung des Sachverständigen an.

Daneben kann der Kläger daneben auch die erforderlichen Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen Dipl.-Ing. R### von dem Beklagten ersetzt verlangen. Denn es war zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig, dass der Kläger zur Feststellung von Art und Ausmaß der Schimmelpilzschäden in der Mietwohnung, der Feststellung ihrer Ursache und der Höhe der Beseitigungskosten einen Sachverständigen beauftragte. Diese zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Sachverständigenkosten hat der Beklagte als Schadensersatz zu erstatten. Der Sachverständige Dipl.-Ing. L### hat die erforderlichen Sachverständigenkosten für die Erstellung eines solchen Gutachtens überzeugend unter detaillierter Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpositionen mit insgesamt 1.664,51 EUR brutto in Ansatz gebracht. Diesen Betrag hat der Beklagte als Schadensersatz zu leisten.

Soweit der Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 29.02.2016 mit einer behaupteten Kautionsrückzahlungsforderung in Höhe von 350,00 EUR hilfsweise die Aufrechnung gegen den Schadensersatzanspruch des Klägers erklärt, ist dieses Vorbringen und die Aufrechnung gem. § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. Dieses neue Vorbringen und die erstmals erklärte Aufrechnung erfolgten nach Schluss der mündlichen Verhandlung. Den Parteien war in dem Termin am 02.02.2016 lediglich die Gelegenheit eingeräumt worden, zum Ergebnis der Beweisaufnahme schriftsätzlich Stellung nehmen zu können. Neuer Vortrag in der Sache ist davon nicht umfasst. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gibt das das Vorbringen des Beklagten nicht.”

Hat ein Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch einen Anspruch auf nicht geleistete Vorauszahlungen, wenn er in die Betriebskostenabrechnung statt der tatsächlich geleisteten Vorschüsse die Sollvorauszahlungen einstellt, ohne dies deutlich zu machen?

Die Antwort des Landgerichts Aachen (LG Aachen – 2 S 245/15, Urteil vom 10.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus:  “1. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf unterzahlte Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2011 in Höhe von 484,00 Euro (11 x 44,00 Euro für die Monate Februar bis Dezember 2011) und für das Jahr 2012 in Höhe von 864,00 Euro (12 x 72,00 Euro) zu.

Denn die Klägerin hat bereits über die Betriebskosten für die Jahre 2011 und 2012 abgerechnet. Ferner ist auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bereits abgelaufen.

In Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung schließt sich die Kammer – wie auch das Amtsgericht – jedenfalls für den hier vorliegenden Fall der im Vordringen befindlichen Auffassung an, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keinen Anspruch auf die nicht geleisteten Vorauszahlungen hat, wenn er – wie hier – in die Betriebskostenabrechnung statt der tatsächlich geleisteten Vorschüsse die Sollvorauszahlungen einstellt, ohne dies deutlich zu machen (ebenso KG, Hinweisbeschluss vom 16.06.2014, 8 U 29/14; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, 6 S 43/13, zit. nach NZM 2014, 387; LG Krefeld, Beschluss vom 10.11.2010, 2 S 34/10; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 S2. 473; Langenberg/Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, J Betriebskostenprozess S2. 47).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann der Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen nur so lange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife richtet sich der Anspruch des Vermieters dagegen nur noch auf einen möglicherweise zu seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, zit. nach NZM 2013, 85, 88; Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, zit. nach NZM 2011, 478, 479).

Ist dieser Saldo falsch errechnet worden, indem der Vermieter (versehentlich) zu hohe (Soll-)Vorauszahlungen in die Abrechnung eingestellt hat, kann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren (BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, zit. nach NZM 2011, 478, 479).

Dies gilt erst recht für den Fall, dass der Vermieter – wie hier – bewusst zu hohe Vorauszahlungen in die Abrechnung eingestellt hat in dem Wissen, dass die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters geringer waren.

Denn nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen anzusetzen, die der Mieter für den Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat. Stellt er statt der Ist-Vorauszahlungen die Soll-Vorauszahlungen in die Abrechnung ein, ist die Betriebskostenabrechnung nicht materiell ordnungsgemäß erstellt worden, sondern weist einen inhaltlichen Fehler auf (BGH, Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 240/10, zit. nach NZM 2011, 627, 628; Beschluss vom 23.09.2009, VIII ZA 2/08, zit. nach NZM 2009, 906, 906).

Der Vermieter, der die Betriebskostenabrechnung – wie hier – auf Basis der Soll-Vorauszahlungen erstellt in dem Wissen, dass diese gar nicht (vollständig) geleistet worden sind, erstellt damit bewusst eine inhaltlich falsche Abrechnung. Mangels Schutzwürdigkeit darf er sodann nicht besser behandelt werden, als der Vermieter, der versehentlich – wie in dem Ausgangsfall des Bundesgerichtshofes – zu hohe Vorauszahlungen in die Abrechnung einstellt.

Dies entspricht auch dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der Regelung des § 556 Abs. 3 S. 2 + 3 BGB. Der Wortlaut des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB bezieht sich auf sämtliche Nachforderungen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung. Es ist dem Wortlaut nicht zu entnehmen, dass die Vorschrift nicht den Fall umfasst, dass zu hohe Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt wurden und nunmehr die unterzahlten Betriebskosten geltend gemacht werden.

Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden. Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09, zit. nach NZM 2011, 241, 242 f.; Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 190/06, zit. nach NZM 2008, 204, 204, jeweils m.w.N). Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Vermieter entweder die in der Betriebskostenabrechnung fälschlicherweise in Ansatz gebrachten Soll-Vorauszahlungen korrigieren könnte oder die unterzahlten Vorauszahlungen neben dem Saldo der Betriebskostenabrechnung geltend machen könnte.

Dem Beklagten ist es hier auch nicht gemäß § 242 BGB verwehrt, die Klägerin an dem zu Unrecht erfolgten Einstellen der Soll-Vorauszahlungen in die Betriebskostenabrechnungen festzuhalten (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, zit. nach NZM 2011, 478, 479). Zum einen hat die Klägerin die eingestellten Vorauszahlungen nicht als Soll-Vorauszahlungen bezeichnet, so dass der unterlaufene Fehler für den Beklagten – anders als bei der zuvor zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes – nicht offensichtlich war. Zum anderen kann die Kenntnis der BGH-Rechtsprechung, dass anstelle der Soll-Vorauszahlungen die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in eine Betriebskostenabrechnung einzustellen sind, bei der Klägerin als gewerblicher Großvermieterin vorausgesetzt werden.”

Entsprechen Wohnungen nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Räume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 357/15, Urteil vom 03.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus:  “Die Berufung des Klägers hat in dem aus dem Tenor ersichtlichem Unfang Erfolg. Auszugehen war dabei von den aus dem Urteilstenor ersichtlichen Klage- und Berufungsanträgen des Klägers, die die Kammer im tenorierten Sinne ausgelegt hat. Zwar waren diese ihrem Wortlaut nach auf eine Mängelbeseitigung der Heizung in unterschiedlichen Räumen der streitgegenständlichen Wohnung dergestalt gerichtet, dass “deren Wärmeabgabe durch Thermostat reguliert werden kann”. Prozesserklärungen und -handlungen sind indes unter Zuhilfenahme ihrer Begründung auslegbar, so dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 17. Dezember 2015 – 1 BvR 3164/13, AnwBl. 2016, 362 Tz. 33). Da der Kläger in der Klage- und Berufungsbegründung eine von ihm nicht zu vertretene Überheizung der Wohnung unter Angabe von ihm gemessener – und seiner Auffassung nach unzumutbar hoher – Rauminnentemperaturen dargetan und unter Beweis gestellt hat, lag sein offensichtliches Rechtsschutzziel in der Beseitigung dieser Überheizung und der Wiederherstellung üblichen Mindeststandards entsprechender Temperaturverhältnisse in der Wohnung. Nur ein solcher Klageantrag war nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig, da einem Mieter grundsätzlich nur in den aufgezeigten Grenzen ein Anspruch auf Einhaltung von Höchst- oder Mindesttemperaturen in der von ihm angemieteten Wohnung, nicht hingegen ein solcher auf “Regulierung der Wärmeabgabe durch Thermostat” zusteht.

Gemessen daran ist die Beklagte zur Beseitigung des aus dem Tenor ersichtlichen Mangels in dem von dem Kläger als Schlafraum genutzten “Balkonzimmer” gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet. Danach hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zumindest ihrem Erhaltungsanspruch genügt die Beklagte nicht, da der im “Balkonzimmer” vorhandene Heizkörper auch bei Nullstellung des Thermostats und in vollständig zugedrehtem Zustand zu einer Erwärmung der Rauminnentemperatur von über 18,0 Grad Celsius führt. Das stellt einen Mangel der Mietsache dar, auch wenn die Parteien insoweit keine ausdrückliche vertragliche Abrede getroffen haben.

Soweit wie hier Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck – hier die Nutzung als Wohnung – bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 23. März 2009 – VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Tz. 11; Kammer, Beschl. v. 27. Februar 2014 – 67 S 476/13, ZMR 2014, 731 Tz. 10).

Davon ausgehend entsprechen Wohnungen – auch in Berlin – nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn von dem Mieter während der Heizperiode zumindest in einem der Räume mit zumutbaren Mitteln Innentemperaturen herbeigeführt werden können, die einen angenehmen Schlaf ermöglichen. Als angenehm wird es vorbehaltlich abweichender persönlicher Vorlieben während der Heizperiode im Allgemeinen empfunden, wenn die Innentemperatur in einem – beheizten – Schlafraum die der sonstigen (Wohn-)Räume unterschreitet und 18 Grad Celsius nicht übersteigt (vgl. Verbraucherzentrale Bundesverband e.V., gefördert durch: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Gesundes Raumklima, Stand: Mai 2015, S. 3). Diesem Mindeststandard wird die streitgegenständliche Wohnung nicht gerecht: In dem als Schlafraum genutzten “Balkonzimmer” herrschen auch bei erheblich darunter liegenden Außentemperaturen selbst nach den mehrtägigen Messungen der Beklagten schon am Morgen konstant Innentemperaturen von mehr als 22 Grad Celsius, da der dortige Heizkörper nebst seiner Zu- und Ableitungen bei Nullstellung des Thermostats in vollständig zugedrehtem Zustand zu einer Aufheizung des Raumes führt, die die als angenehm empfundenen Schlaftemperaturen bei Weitem überschreitet. Das stellt einen Mangel der Mietsache dar (vgl. LG Berlin, Urt. v. 20. November 1980 – 61 S 200/80, GE 1981, 673), jedenfalls dann, wenn der Mieter der von ihm nicht zu vertretenen – zwangsweisen – Aufheizung nicht mit zumutbaren Mitteln begegnen kann. So liegt der Fall hier, in dem es dem Kläger während der Heizperiode und vor allem im Winter nicht zuzumuten ist, den Schlafraum durch überobligatorisches Öffnen der Fenster abzukühlen (vgl. LG Wuppertal, Urt. v. 11. Oktober 2002 – 10 S 22/02, NZM 2002, 987Tz. 5 (keine Verpflichtung zu überobligatorischem Lüften bei Neubaufeuchte)).

Alter, Ausstattung und die Art des Gebäudes sowie die Höhe des geschuldeten Mietzinses rechtfertigen keine andere Beurteilung. Auch bei einem “Plattenbau” kann ein Mieter ohne gesonderte vertragliche oder sonstige tatsächliche Anhaltspunkte davon ausgehen, dass die Beheizung und das Raumklima der Wohnung zumindest in einem der Räume einem neuzeitlichen Mindeststandard entsprechen und ihm während der Heizperiode Schlaf und Erholung bei allgemein als angenehm empfundenen Innentemperaturen ermöglichen. Ob diese Wertung unabhängig vom Zeitpunkt der Anmietung gilt, kann dahinstehen, da der Kläger die Wohnung erst im Jahre 2009 angemietet hat und für ihn – auch aufgrund der kammerbekannt zu diesem Zeitpunkt bereits weit fortgeschrittenen Modernisierung der vorhandenen “Plattenbau”-Substanz in Berlin – jedenfalls keine Veranlassung mehr bestand, von einer von dem allgemeinen Mindeststandard abweichenden Überheizung des Schlafraums während der Heizperiode auszugehen.

Nichts anderes folgt daraus, dass die Wohnung mit einer sog. “Einrohrheizung” ausgestattet ist. Zwar mag es nahe liegen, dass diese aufgrund ihrer technischen Beschaffenheit unvermeidlich zur Wärmeabgabe selbst dann führt, wenn das Thermostat eines Heizkörpers auf “null” gestellt ist. Es liegt aber fern – und ist weder dargetan noch sonstwie ersichtlich -, dass nach allgemeiner Erkenntnis allein diese unvermeidbare Wärmeabgabe zu einer Aufheizung des Raumes auf über 18 Grad Celsius führt. Nur dann aber wäre ohne ausdrücklichen Hinweis der Beklagten oder entsprechende vertragliche Abrede der Parteien eine der Beklagten günstigere Auslegung des Vertrages oder ein Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Klägers gemäß § 536b Satz 1 und 2 BGB wegen positiver Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels in Betracht gekommen (vgl. zu letzterem Kammer, a. a. O. Tz. 14 f.).

Der Beseitigungsanspruch des Klägers ist auch nicht gemäß § 275 Abs. 2 BGB wegen Überschreitens der sog. “Opfergrenze” ausgeschlossen. Diese Grenze ist nur überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Mangelbeseitigungsaufwand des Vermieters und dem Nutzen der Mangelbeseitigung für den Mieter besteht (vgl. BGH, Beschl. v. 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881 Tz. 2). An diesen Ausnahmevoraussetzungen indes fehlt es.

Soweit der Kläger die Beseitigung behaupteter Beheizungsmängel auch im “Wohnzimmer” verlangt, ist die Berufung unbegründet. Insoweit hat das Amtsgericht einen Mangelbeseitigungsanspruch zu Recht verneint. Die von den Beklagten im Wohnbereich gemessenen Innentemperaturen von nicht mehr als 23,5 Grad Celsius werden – anders als in Schlafräumen – während der Heizperiode allgemein noch als behaglich empfunden, so dass sie unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB auch bei fehlender Regulierungsmöglichkeit über das Heizkörperthermostat einen Mangel der Mietsache noch nicht begründen. Ob dem Kläger bei Innentemperaturen, die über die von der Beklagten gemessenen hinausgehen, ein Anspruch auf Mängelbeseitigung auch im Wohnbereich zugestanden hätte, konnte dahinstehen. Zwar hat der Kläger entsprechende Temperaturen behauptet, doch ist er den aktuellen Messungen der Beklagten aus dem März 2016 auch nach dem Hinweis der Kammer vom 12. April 2016 nicht mehr näher entgegen getreten. Sie waren deshalb gemäß §§ 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO als unstreitig zu behandeln.”

Gilt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch für die in der Betriebskostenabrechnung eingestellten Vorauszahlungen, und zwar auch dann, wenn hierbei nicht sämtliche Vorauszahlungen mit berücksichtigt worden sind?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 1387/16, Urteil vom 27.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter B) wie folgt aus:  “Der Einwand des Beklagten gegen die verfahrensgegenständliche Betriebskostenabrechnung vom 27.08.2013 (Anlage K 1) ist wegen Versäumung der Einwendungsfrist ausgeschlossen. Hieraus steht dem Kläger in Verbindung mit dem Mietvertrag gegenüber dem Beklagten ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 871,95 Euro zu.

So hat der Mieter nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Der Saldo der Abrechnung ist für den Mieter verbindlich (z.B. Prütting / Wegen / Weinreich: BGB Kommentar, 9. Auflage 2014 § 556 Rn. 50).

Dieser sehr weitgehende Einwendungsausschluss umfasst nicht nur die einzelnen Betriebskostenposten, sondern auch die in der Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen des Mieters (vgl. LG Krefeld, Beschluss vom 10. November 2010 – 2 S 34/10; Lützenkirchen, NJW 2015, 3078, 3081). So geht es bei § 556 Abs. 3 BGB ja gerade um die Abrechnung der “Vorauszahlungen für Betriebskosten”.

Dabei soll die Abrechnungsfrist und die durch § 556 Abs. 3 BGB angeordneten Ausschlüsse von Nachforderungen nach Fristablauf der Abrechnungssicherheit dienen sowie Streit darüber vermeiden (vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04).

Die Bestimmung stellt im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (Abs. 3 S. 3) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber. Damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06). Es kommt dabei nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht (BGH, Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 133/10), so dass etwa vom Einwendungsausschluss auch die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist mit umfasst sind (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06; Beschluss vom 31. Januar 2012 – VIII ZR 335/10).

Insbesondere kann der Vermieter, wenn er durch eine Unachtsamkeit in die Abrechnung die Soll-Vorauszahlungen eingestellt hat, obwohl der Mieter diese nicht bzw. nicht in vollem Umfange gezahlt hat und dies zu einem in der Abrechnung ausgewiesenen Guthaben geführt hat, eine Korrektur zum Nachteil des Mieters nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB grundsätzlich nicht mehr vornehmen (BGH, Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 133/10; vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 190/06). Letztlich ist es nur folgerichtig und entspricht dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 S. 2-6 BGB, eine Korrekturmöglichkeit auch in dem hier vorliegenden umgekehrten Fall zu verneinen, in welchem der Mieter die Frist versäumt hat und der Vermieter die geleisteten Vorauszahlungen nicht oder nicht in vollem Umfange bei der Abrechnung mit berücksichtigt hat. Dies hat nunmehr auch der BGH vor kurzem – soweit ersichtlich erstmals – ausdrücklich festgestellt (BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15). Zuvor hat er sich lediglich dahingehend geäußert, dass in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig – also auch mit Null – angesetzte Vorauszahlungen lediglich einen inhaltlichen Fehler darstellen, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung (aus formellen Gründen) führt (BGH, Beschluss vom 13. Dezember 2011 – VIII ZR 286/10; Senatsbeschluss vom 23. September 2009 – VIII ZA 2/08; Urteil vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 240/10).

Der “durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter”, auf den abzustellen ist (vgl. BGH Senatsurteil vom 19. November 2008 – VIII ZR 295/07), kann beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen – anhand seiner Unterlagen – auch unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind (BGH, Beschluss vom 23. September 2009 – VIII ZA 2/08). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung als Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit wird durch solche Fehler somit richtigerweise nicht in Frage gestellt (Ehlert, Beck’scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth 38. Edition Stand: 01.05.2014 § 556 Rn. 54g mwN.).

In der Rechtsprechung wurde gleichwohl verschiedentlich entschieden, der Vermieter sei bei der Abrechnung nach Sollvorauszahlungen anstatt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen nicht mit der Geltendmachung der Nachforderung nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen. Begründet wird dies u.a. damit, dass der Fehler des Vermieters für den nicht schutzwürdigen Mieter jederzeit erkennbar sei. Durch Urteil vom 30. März 2011 (VIII ZR 133/10) hat auch der BGH die Berufung auf die Ausschlusswirkung des §556 Abs. 3 Satz 3 BGB seitens des Mieters u.a. unter dieser Voraussetzung – “auf den ersten Blick erkennbar” – als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB angesehen.

Dieses Kriterium der leichten Erkennbarkeit sah der BGH dort als erfüllt an, weil zwischen geschuldeten und geleisteten Zahlungen eine erhebliche Diskrepanz bestand und die Mietvertragsparteien unmittelbar vor der Abrechnung einen Rechtsstreit über die zulässige Höhe der Vorauszahlungen geführt hatten sowie außerdem kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist – innerhalb eines Monats nach Ablauf der Abrechnungsperiode – das Versehen seitens des Vermieters korrigiert wurde. Es stellt sich somit die Frage, ob diese Überlegungen auch auf den hier vorliegenden umgekehrten Fall übertragen werden können.

Der BGH hat jedoch betont, dass es sich hierbei um eine Ausnahme handelt. In der Kommentarliteratur wird angeführt, dass diese auf besondere Einzelfälle beschränkt bleiben muss und es sich um eine Einzelfallentscheidung handeln dürfte (Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 1. Aufl. 2013, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten, Rn. 455). In einer Anmerkung zu diesem Urteil hat Dietrich Beyer, Richter am BGH a.D. u.a. ausgeführt: “Die Entscheidung betrifft einen ganz besonders gelagerten Sachverhalt, der ausnahmsweise die Anwendung der juristischen “Notbremse” des § 242 BGB rechtfertigt. Sie darf deshalb nicht verallgemeinert und nicht dahin missverstanden werden, dass es der BGH mit der Ausschussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB jetzt nicht mehr so genau nimmt (…).In aller Regel verbleibt es auch nach diesem Urteil bei dem strikten Ausschluss der Korrektur einer Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist” (vhw.de unter:http://www.vhw.de/fileadmin/user_upload/11_dokumente/kommentierungen/Kommentierungen2009_2012_Beyer/27._Kommentierung_VIII_ZR_133-10.pdf).

Außerdem führe die zusätzliche Heranziehung von “Treu und Glauben” zu unnötiger Rechtsunsicherheit. Es erscheine fragwürdig, den Rückgriff auf Treu und Glauben an der Höhe des versehentlich nicht berechneten Betrags und der Erkennbarkeit festzumachen. Dies würde in einer Vielzahl von Fällen zu einer Aufweichung der Ausschlussfrist führen und dem vom BGH betonten Ausnahmecharakter nicht gerecht werden (Wall, jurisPR-MietR 15/2011 Anm. 2).

Dem ist auch für die vorliegende Fallkonstellation zuzustimmen. Schließlich ist die Einwendungsfrist von 12 Monaten zur Prüfung der Abrechnung ausreichend lang und der Gesetzgeber hat nur eine Ausnahme ausdrücklich zugelassen, nämlich dass der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (vgl. § 556 Abs. 3 S. 6 BGB).

So hat auch der BGH bei versehentlich zu hoch angesetzten Vorauszahlungen einen Verstoß gegen § 242BGB wiederum ausdrücklich ausgeschlossen, mangels “Anhaltspunkte dafür, dass es dem Kläger hier nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein könnte, die Beklagte an ihrer Nebenkostenabrechnung festzuhalten” (BGH, Beschluss vom 03. Mai 2011 – VIII ZR 139/10). In seiner aktuellen Entscheidung vom 11. Mai 2016 (aaO.) hat der BGH ebenfalls das Berufen des Vermieters auf den Ablauf der Einwendungsfrist nicht als treuwidrig angesehen, nachdem der Mieter erstmals rund 22 Monate nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen u.a. auch wegen nicht berücksichtigter Vorauszahlungen erhoben hat.

Im vorliegenden Fall erfolgte der Einwand des Beklagten erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung am 13.05.2015 vor dem Amtsgericht, also fast 21 Monate nach Erhalt der Abrechnung, obgleich gerade dieser Fehler in der übersichtlichen Abrechnung für ihn leicht erkennbar war; im Gegensatz etwa wenn es um die Beurteilung der Berechtigung einzelner Kostenpositionen geht. Das Schreiben des Mietervereins vom 17.12.2014 (Anlage B 3), was im Übrigen auch nach Ablauf der Einwendungsfrist erfolgt ist, stellt keine ausreichende Einwendung dar. Hieraus wird nicht deutlich, dass Einwendungen gerade gegen den Ansatz der Vorauszahlungen erhoben werden. Vielmehr müssen die Einwendungen hinreichend konkret sein (vgl. Ehlert, Beck’scher Online-Kommentar BGB aaO. § 556 Rn. 71d). Zudem ist die Berechnung in diesem Schreiben auch offensichtlich fehlerhaft. So hat die Beklagtenvertreterin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 13.05.2015 erklärt, dass sich bei korrekter Berechnung ein Guthaben zu Gunsten des Beklagten in Höhe von 68,85 Euro ergeben müsse.

Unter diesen Umständen kann sich der Beklagte nicht auf den außerordentlichen Schutz von Treu und Glauben berufen. Die Klägerin konnte auch davon ausgehen, dass die Beklagte die Abrechnung insgesamt und endgültig akzeptiert (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 15. Februar 2013 – Aktenzeichen 65 S 318/12,BeckRS 2013, 05587). Die Berufung der Klägerin auf die erworbene Rechtsposition kann nicht als rechtsmißbräuchlich angesehen werden. Dafür, dass die Abrechnung etwa bewusst fehlerhaft erstellt wurde, sind keinerlei Anhaltspunkte vorhanden. Auch hat die Klägerin nicht durch ihr Verhalten “den Eindruck erweckt, sie (er) werde sich auf den Ablauf der Frist nicht berufen” oder dass sie den Beklagten in anderer Weise davon abhalten, seine Ansprüche fristgerecht geltend zu machen oder ihn hinsichtlich des Laufs der Frist verwirrt hätte (vgl. BGH Urteil vom 08. Juni 2005 – IV ZR 225/04 hins. Versäumung der Frist des § 12 Abs. 3 VVG).

Das Ergebnis, dass der Mieter, hier der Beklagte doppelt zahlen muss und dies der materiellen Gerechtigkeit widerspricht, ist letztlich die Konsequenz einer jeden Ausschlussfrist und entspricht auch dem Befriedungszweck dieser Fristenregelung.

Diese gesetzgeberische Entscheidung ist seitens der Gerichte grundsätzlich auch zu respektieren. Von daher kommt es auch auf die Frage einer etwaigen mangelnden Schutzwürdigkeit des Vermieters, welcher die fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erstellt hat, nicht an. Der Gesetzgeber hat die Obliegenheit dafür, eine fehlerhafte Abrechnung rechtzeitig zu rügen, allein dem Mieter auferlegt, deren Verletzung der Beklagte vorliegend auch selbst verschuldet hat.

Zwar ist der Mieter nicht gehindert, nach Ablauf der Einwendungsfrist Erfüllung einzuwenden, dies jedoch nur gegen den Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung selbst (vgl. Staudinger/Birgit Weitemeyer, 2014 BGB § 556, Rn. 129). Dies gilt also nur für solche Zahlungen, welche zusätzlich zu den erbrachten Vorauszahlungen geleistet wurden. Denn die Vorauszahlungen sind bereits bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt und insoweit praktisch verbraucht. Durch die Abrechnung wird ja auch gerade festgestellt, ob noch eine offene Forderung seitens des Vermieters besteht oder nicht. Denn sonst würde die Ausschlussfrist diesbezüglich auch wirkungslos sein. Eine solche Einschränkung enthält §556 Abs. 3 BGB jedoch nicht. Von daher kann auch kein etwaiger Schadensersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter wegen der Verletzung der Abrechnungspflicht angenommen werden.”

Ist ein Mieterhöhungsverlangen durch Einlegen in den Hausbriefkasten wirksam zugestellt, wenn zwar der Briefkasten aufgrund einer fehlenden Klappe defekt ist, der Mieter den Mangel aber über ein Jahr lang hingenommen hatte?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 18 C 380/15, Urteil vom 17.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist zulässig, weil ihr im Mai 2015 ein wirksames Verlangen der Klägerin zu einer Zustimmung der Beklagten zu einer Anhebung des Mietzinses vorausgegangen ist, §§ 558, 558b Abs. 2 BGB.

Es ist davon auszugehen, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 29.05.2015 der Beklagten zugegangen ist.

Zugegangen ist eine Willenserklärung, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Zum Bereich des Empfängers gehören auch die von ihm zur Entgegennahme von Erklärungen bereitgehaltenen Einrichtungen wie ein Briefkasten (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, 71. Auflage, § 130, Rn 5).

Unstreitig hat die Klägerin das mit Erhöhungsschreiben durch den bei ihr beschäftigten Hauswart ###### in den Briefkasten der Beklagten eingelegt. Darauf, dass dieser Briefkasten über keine intakte Tür verfügte, kann sich die Beklagte nicht berufen, weil sie der Gefahr, dass eingelegte Briefe entwendet wurden, nicht durch geeignete Vorkehrungen begegnet ist. Denn auf Hindernisse aus seinem Bereich kann sich ein Empfänger er nicht berufen, wenn er diesen durch geeignete Vorkehrungen begegnen kann und muss (vgl. Palandt, a.a.O., § 130, Rn 5).

Wie das Schreiben ihres damaligen anwaltlichen Vertreters vom 03.04.2014 ersichtlich macht, fehlte die Klappe zum Briefkasten der Beklagten bereits April 2014. Dass die Beklagte sich über ein Jahr lang bis in den Mai 2015 nicht darum kümmerte, dass der Briefkasten ordnungsgemäß verschlossen werden konnte, geht zu ihren Lasten. Dabei kann dahinstehen, ob es letztlich Aufgabe des Vermieters war, im Rahmen der Gewährung eines ordnungsgemäßen Mietgebrauchs für das Vorhandensein eines ordnungsgemäßen Briefkastens zu sorgen. Denn wenn er dieser Pflicht nicht in angemessener Zeit nachkam, war es Aufgabe der Beklagten, sicherzustellen, dass sie Sendungen zuverlässig erreichten. Dies hätte sie jedenfalls im Wege der Ersatzvornahme gemäß § 535 Abs. 1, 536, 536a Abs. 2 BGB vornehmen können. Keinesfalls konnte die Beklagte sich über Monate damit zufrieden geben, dass bei sämtlichen für sie bestimmten Sendungen die Gefahr bestand, dass diese sie nicht zuverlässig erreichten. Selbst noch im vorliegenden Verfahren hat der Postzusteller noch am 06.02.2016 eine gerichtliche Sendung nicht zugestellt, weil für ihn eine geeignete Vorrichtung fehlte (Vermerk: “Briefkasten unbeschriftet/defekt/überfüllt”).

Dass es unter den gegebenen Umständen ausreichte, den Brief in den offenen Briefkasten einzulegen, folgt auch daraus, dass dann; wenn ein Briefkasten fehlt, unter Umständen selbst eine Platzierung des Briefes im Hauseingangsbereich ausreichend sein kann (vgl. Palandt, a.a.O., § 130, Rn 6).”

Stellt eine Stuckdecke, die ein Mieter erst von diversen Farb- und Lackschichten befreien und so reinigen und wiederherstellen muss, im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 45/15, Urteil vom 18.11.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Ebenso ist die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) nicht besser als neutral zu bewerten. Jedenfalls steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass die aufwendige Deckenverkleidung in Form von Stuck bei Übergabe der Wohnung an die Beklagten als solche nicht angesehen werden konnte sondern mit diversen Farb- und Lackschichten überzogen waren und erst die Beklagten den jetzigen Zustand hergestellt haben. Auch insoweit hat die Zeugin B## bestätigt, dass die zur Akte gereichten Fotos (Anlage B4 Bl. 47 + 48 d.A.) den ursprünglichen Zustand wiedergeben.”

Erfordert eine gepflegte Müllstandsfläche laut Berliner Mietspiegels 2013, dass jedenfalls die Flächen, die notwendigerweise berührt werden müssen, d.h. der Mülldeckel von Oben und von Unten in dem Bereich, in dem er als Greiffläche dient, regelmäßig feucht gereinigt werden und eine Grundreinigung der gesamten Müllstandsgefäße wenigstens einmal jährlich nach der Entleerung erfolgt?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 45/15, Urteil vom 18.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Obwohl es hierauf für die zu treffende Entscheidung nicht mehr ankommt sei ausgeführt, dass selbst wenn eine bevorzugte Citylage gegeben wäre, jedenfalls das Negativmerkmal ” ungepflegte offene Müllstandsfläche” entgegenstünde. Das die Müllstandsfläche offen und ungestaltet ist, ist unstreitig. Dass sie als ungepflegt anzusehen ist, folgt unabhängig davon, wie oft Mülltüten neben den Tonnen stehen und wie oft die Müllstandsfläche als Sperrmülllagerplatz genutzt wird, bereits aus der Angabe, des allein für die Pflege der Müllstandsfläche zuständigen Zeugen S##, dass er die Mülltonnen selbst nicht reinige. Zu einer gepflegten Müllstandsfläche gehört aber, dass jedenfalls die Flächen, welche notwendig berührt werden müssen, d.h. der Mülldeckel von Oben und von Unten wo er als Greiffläche dient, regelmäßig feucht gereinigt werden und eine Grundreinigung der gesamten Müllstandsgefäße wenigstens einmal jährlich nach der Entleerung.”

Ist ein Immobilienmakler Adressat gemäß § 16a EnEV und von daher verpflichtet, bei der Werbung in Printmedien die Pflichtangaben zu machen, auch wenn zu diesem Zeitpunkt noch kein Energieausweis für das Objekt vorliegt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 52 O 204/15, Urteil vom 28.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Dem Kläger steht die geltend gemachte negative Feststellung zu, dass er weder verpflichtet war, bei der streitgegenständlichen Immobilienanzeige Angaben zu einem Energiesparausweis zu machen, noch die Kosten der Abmahnung vom 7. Juni 2015 zu zahlen hat.

Die negative Feststellungsklage ist zulässig, insbesondere besteht auch ein Feststellungsinteresse.

Die Beklagte berühmt sich bis heute des geltend gemachten Unterlassungs- und Erstattungsanspruchs.

Es kann dahingestellt belieben, ob die Beklagte hinreichend dargelegt hat, dass sie zum Zeitpunkt der Abmahnung als Maklerin tätig war oder ist. Dies ist im Hinblick auf die vorgelegten Unterlagen und den Beweisantritt zumindest zweifelhaft. Die als Anlage B 1 vorgelegten Immobilienanzeigen stammen aus dem Jahre 2014 und lassen keinen Hinweis darauf erkennen, dass sie von der Beklagten als Maklerin geschaltet worden sind. Dies hat der Kläger auch bestritten.

Der angebotene Beweis durch Zeugnis der Frau K### bezieht sich auf einen behaupteten Maklerauftrag im Jahre 2014. Selbst wenn dies bestätigt würde, wäre damit nicht ersichtlich, dass die Beklagte danach noch irgendwelche Maklertätigkeiten im Jahre 2015 ausgeübt hat.

Es war auch nicht zu entscheiden, ob die Regelung des § 16a EnKV gegenüber einem Makler gilt, denn diese Vorschrift allein gegen den Verkäufer (Vermieter, Verpächter und Leasinggeber nicht aber gegen den Makler (LG Gießen, Urteil vom 11.09.2015 – 8 O 7/15 – in BeckRS 2015, 18743). Für diese Auffassung spricht der Wortlaut der Norm mit der der Gesetzgeber Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU umgesetzt hat. Die Richtlinie trifft keine Bestimmung darüber, wen die Verpflichtung, Angaben zum Energieausweis in Anzeigen zu machen, trifft. Soweit der nationale Gesetzgeber im Rahmen der Umsetzung der europäischen Richtlinie diese Verpflichtung allein dem Verkäufer Vermieter, Verpächter .und Leasinggeber und nicht dem Makler auferlegt hat, kann diese gesetzgeberische Entscheidung nicht durch die Rechtsprechung erweitert werden, auch wenn in der Praxis der Eigentümer überwiegend durch beauftragte Makler Anzeigen zum Verkauf seiner Immobilie schalten lässt. Der Gesetzgeber hat die Verpflichtung zur Angabe der Pflichtangaben bei Vorliegen eines Energieausweises dem Verkäufer auferlegt und zwar unabhängig davon, ob er die Immobilienanzeige selbst aufgibt oder ob er ein Maklerbüro damit beauftragt (Lienhard NZM 2014, 177 mit Verweis auf BT-Drs. 113/13 97). Es ist der Verkäufer, der sicherstellen muss, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthält, andernfalls begeht er eine Ordnungswidrigkeit (anderer Ansicht insoweit LG München, Urteil vom 16.11.2015 – 4 HK O 6347/15 bei BeckRS 2015, 20710; LG München, Urteil vom 16.11.2015 – 4 HK O 6347/15 bei BeckRS 2015, 20710; LG Münster Urteil vom 25.11.2015 – 021 O 87/25 bei BeckRS 2015, 20 957).

Letztlich braucht diese Frage nicht entschieden zu werden, denn der von der Beklagten abgemahnte Unterlassungsanspruch besteht schon deshalb nicht, weil zum Zeitpunkt der Abmahnung betreffend. die Immobilienanzeige im Tagesspiegeln vom 6. Juni 2015 unstreitig kein Energieausweis für das Objekt 500 qm Wohnfläche/3.300.000 Euro +Provision, ###/Nähe ###, Landhausvilla mit 3 WE und separatem Baugrundstück, 500 qm Wohnfläche, 15 Zimmer vorlag. Gemäß § 16a Abes. 1 EnEV sind bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, die vor Verkauf aufgegeben werden, die dort aufgeführten Pflichtangaben zum Energieausweis nur dann zu machen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt Dies war unstreitig nicht der Fäll. Aus dem Verweis auf § 16 Abs. 2 EnEV ergibt sich nichts Entgegenstehendes, insbesondere ergibt Sich daraus nicht, wie die Beklagte meint, dass ein Energieausweis schon vorliegen muss, wenn die Immobilie zum Kauf angeboten wird.

Nach § 16 II EnEV hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer den Energieausweis zugänglich zu machen, nach § 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Sollte keine Besichtigung stattfinden, so hat er gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Damit muss der Energieausweis zum Zeitpunkt des Schaltens einer Immobilienanzeige noch nicht vorliegen, der Verkäufer muss, wenn keine Besichtigung stattfindet nämlich nur ohne schuldhaftes Zögern bzw. spätestens auf Verlangen “Potenzieller” Vertragspartner vorliegen. “Potenzieller” Vertragspartner ist dabei eng auszulegen. Die noch im Verordnungsentwurf enthaltene Formulierung “Kaufinteressent war auf Anregung des Bundesrats durch “potenzieller Käufer” ersetzt worden, um eine uferlose Pflicht und schikanöse Anzeigen angeblicher Interessenten zu vermeiden (Flatow, Vizepräsidentin AG Kiel “Auswirkungen der EnEV 2007/2009 auf Miet-, Kauf- und Werkverträge in NJW 2008, 2886 ff). “Potenzieller Käufer” ist jemand erst, wenn Verkäufer und Käufer einen Vertrag ernsthaft in Betracht ziehen würden (Notar a.D. Christian Hertel “Energieausweis für Bestandsgebäude” DNotZ 2007, 4861″). Es soll derjenige informiert werden, den der Verkäufer schon konkret als Käufer in Betracht zieht. Erst wenn die Vertragspartner bereit sind, mit dem Ziel eines Vertragsabschlusses zu verhandeln, besteht Anlass, den Verkäufer mit einem Bußgeldverfahren zu bedrohen, wenn er den Energieausweis gleichwohl nicht zugänglich macht – und für diesen Fall sollte er sich den Ausweis rechtzeitig besorgt haben (Flatow a.a.O.), Zum Zeitpunkt der Schaltung einer Immobilienanzeige besteht diese Situation aber gerade noch nicht.

Ein Unterlassungsanspruch gegen den Kläger wegen unterlassenen Pflichtangaben folgt auch nicht aus § 5 a UWG. Es mag sein, dass die Angaben zu einem Energieausweis für den Käufer oder Mieter einer Immobilie wesentlich sind. Daraus folgt aber keine Verpflichtung des Immobilienmaklers, bei einer Immobilienanzeige nähere Angaben zum Inhalt eines Energieausweises zu machen, wenn ein Energieausweis bei der Schaltung der Anzeige noch nicht vorliegt. Sowohl nach dem Text der EG-Richtlinie (Art. 7 Abs. 2 Satz 3 RL 2002/91/EG) als auch nach dem des § 5a Satz 3 EnEG dienen die Energieausweise ausdrücklich nur der Information (Hertel a.a.O.). Die Regelung in § 16a EnEV verlangt dementsprechend auch nur dann vom Verkäufer die Pflichtangaben bei einer Immobilienanzeige, wenn zum Zeitpunkt des Aufgebens der Immobilienanzeige ein Energieausweis vorliegt, denn nur dann kann über dessen Inhalt auch informiert werden.

Soweit die Beklagte meint, es gebe auch eine Verpflichtung, in der Immobilienanzeige anzugeben, dass (noch) kein Energieausweis vorliegt, ist dies nicht abgemahnt worden und daher im Rahmen der hier streitgegenständlichen Feststellungsklage auch nicht zu entscheiden.

Da schon kein Unterlassungsanspruch besteht, besteht auch kein Anspruch auf Ersatz der für die Abmahnung vom 07. Juni 2015 aufgewendeten Kosten.”

Muss sich aus einem Belegprüfungsbericht, der für diverse Mieter erstellt worden ist, ergeben, für genau welchen Mieter die Rügen erhoben werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 306/15, Urteil vom 30.05.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung auf den Seiten 2 bis 3 wie folgt aus:  “Im übrigen sind die Kläger mit ihren Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen, da diese nicht spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt wurden. Denn weder das Schreiben vom 20.11.2013 noch der in Bezug genommene Prüfbericht vom 15.08.2013 des Spandauer Mietervereins lassen erkennen, für genau welchen Mieter die Rügen erhoben wurden. Im Schreiben vom 20.11.2013 wird lediglich auf den “Prüfbericht 2012 der WE 31112” Bezug genommen. Der Prüfbericht selbst nennt als Objekt verschiedene Straßennamen und als Mieter “Diverse Mieter”. Es bleibt gänzlich unklar, welcher Mieter sich mit welchen Einwendungen verteidigt.”