Steht einem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, wenn er die Rücknahme der Wohnung verweigert?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 86/14, Urteil vom 09.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Kläger hat aber keinen Anspruch auf die Bezahlung von Mieten bzw. Nutzungsentschädigungszahlungen für den Zeitraum August bis einschließlich Oktober 2011.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien war durch die Kündigung vom 08.04.2011 mit Wirkung zum 31.07.2011 beendet, worden, § 573c Abs. 1 BGB.

Soweit im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist auch für die Beklagten als Mieter vereinbart worden war, ist dieses gemäß § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Verlängerung der Kündigungsfrist stellt für den Mieter eine nachteilige Regelung dar, weil er länger an das Mietverhältnis mit der damit verbundenen Mietzahlungspflicht gebunden wird.

Der Kläger hat aber auch keinen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB für den folgenden Zeitraum einschließlich Oktober 2011. Darauf, wann der Kläger schließlich die Schlüssel zur Wohnung erhielt, kommt es dabei hier nicht an, weil auch nach dem klägerischen Vortrag die Wohnung nicht vor Ende des aus der Sicht des Klägers erst am 31.10.2011 endenden Mietverhältnisses zurückgenommen werden sollte. Verweigert der Vermieter aber die Rücknahme der Wohnung, hat er keinen Rücknahmewillen, so hat er keinen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB.”

Besteht für einen Vermieter die Verpflichtung, erst nach Ablauf der Kündigungsfrist ihm zur Verfügung stehende Wohnungen der wegen Eigenbedarf gekündigten Mieterin anzubieten?Die Antwort des Amtsgerichts Eutin (AG Eutin – 23 C 862/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Eutin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kündigungserklärung des Klägers im Schreiben vom 16.06.2015 und das Festhalten des Klägers an dieser Kündigungserklärung sind nicht rechtsmissbräuchlich. Die Beklagte hat nicht schlüssig dargelegt, dass der Kläger die ihm obliegende Pflicht verletzt hat, ihr eine während der Kündigungsfrist frei gewordene vergleichbare Wohnung in seinem Anwesen anzubieten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 13.10.2010 –VIII ZR 78/10) ist eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in der selben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will. Die Beklagte hat nicht dargelegt, dass bis zum Ablauf der Kündigungsfrist der Kläger die Verfügungsgewalt über eine der von der Beklagten angemieteten Wohnung vergleichbare andere Wohnung erlangt hat, die auf dem Anwesen ### belegen war. Tatsächlich ist in der mündlichen Verhandlung zwischen den Parteien unstreitig geworden, dass der Kläger vor Ablauf der Kündigungsfrist zum 30.09.2015 lediglich die im Haus ### parterre rechts belegene Wohnung (früher Mieterin zurückerhalten hatte. Hinsichtlich dieser Wohnung hatte der Kläger jedoch Eigenbedarf zur Ausstattung seiner Tochter ### mit einer für diese und die Kinder ausreichenden Wohnung zur Begründung der Kündigung gegenüber der früheren Mieterin geltend gemacht. Ob der Kläger beabsichtigte, diese Wohnung seiner Tochter im Rahmen eines mit dieser abzuschließenden Mietvertrags oder außerhalb eines solchen vertraglichen Verhältnisses zur Verfügung zu stellen, war unbeachtlich. Jedenfalls stand diese Wohnung dem Kläger nach Rückgabe durch die Vormieterin nicht zur freien Verfügung im Sinne der Rechtsprechung des BGH. Hätte der Kläger diese Wohnung statt seiner Tochter der Beklagten angeboten, hätte er sich gegenüber der Vormieterin schadensersatzpflichtig gemacht.

Hinsichtlich der weiteren Wohnungen, bezüglich derer zwischen dem Kläger und den früheren Mietern bestehende Mietverträge vor Ablauf der Kündigungsfrist per 30.09.2015 gekündigt worden waren, ist in der mündlichen Verhandlung unstreitig geworden, dass diese dem Kläger frühestens am 31.10.2015 zurückgegeben worden sind. Damit standen diese Wohnungen dem Kläger jedenfalls vor Ablauf der hinsichtlich des Mietvertrags der Beklagten laufenden Kündigungsfrist nicht zur freien Verfügung. Entgegen der Auffassung der Beklagten kam es nicht darauf an, wann diese Verträge gekündigt worden waren.

Die Beklagte kann auch nicht mit Verweis auf die Rechtsprechung des BGH verlangen, dass der Kläger ihr Wohnungen zur Anmietung anbietet, die er erst nach Ablauf der Kündigungsfrist des Vertrags der Beklagten zur freien Verfügung erhalten hat. Dies würde im Falle der Eigenbedarfskündigung einen Anreiz für Mieter setzen, über die Kündigungsfrist hinaus in der Wohnung zu verbleiben, um die Aussicht zu erhöhen, Ersatzwohnraum vom Vermieter angeboten zu bekommen. Dies wäre seitens der Mieter rechtsmissbräuchlich.

Die Beklagte hat auch nicht schlüssig dargelegt, dass der Kläger die Verfügung über die ihm nach dem 30.09.2015 zurückgegebenen Wohnungen nur deshalb so spät erlangt habe, weil er eine vorzeitige Rückgabe der Wohnungen -vor Ablauf der Kündigungsfrist der Beklagten-hintertrieben habe. Hierzu hat die Beklagte keinerlei Tatsachen vorgetragen, die geeignet wären, auf ein entsprechendes Verhalten des Klägers schließen zu lassen. Die Beklagte hat ihre Vermutung lediglich damit begründet, dass die Mieter der anderen an den Kläger zurückgelangten Wohnungen es abgelehnt haben, ihr Auskunft über Einzelheiten der Kündigungen zu erteilen. Dieses Verhalten der Mieter muss aber nicht darauf zurückzuführen sein, dass diese in böswilligem Zusammenwirken mit dem Kläger versucht haben, eine Andienungsobliegenheit des Klägers zu vereiteln.”

Stellt bereits die vorübergehende Nutzung einer Wohnung durch den von der Tochter des Vermieters getrennt lebenden Schwiegersohn zur Ausübung einer Umgangsregelung bezüglich der gemeinsamen Kinder einen ausreichenden Grund für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar?Die Antwort des Amtsgerichts Eutin (AG Eutin – 23 C 862/15, Urteil vom 02.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Eutin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage war begründet, denn die Beklagte war gemäß § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung an den Kläger herauszugeben, denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die ordentliche Kündigung des Klägers im Schreiben vom 16.06.2015 gemäß § 573 BGB beendet worden.

Der Kläger hat schlüssig dargelegt, dass er an der Beendigung des mit der Beklagten geschlossenen Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat, Ein solches berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Kläger benötigt die Räume unstreitig, um diese seinem in ### wohnenden Schwiegersohn zur Verfügung zu stellen, damit dieser in Ausübung der mit der Tochter des Klägers geschlossenen Umgangsregelung betreffend die gemeinsamen Kinder des Paares, die in ### wohnen, eine Übernachtungsmöglichkeit hat. Der Kläger hatte deshalb nachvollziehbare, vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für seinen Schwiegersohn. Es kam nicht darauf an, dass der Schwiegersohn in der Wohnung nicht seinen Hauptwohnsitz nehmen soll, sondern diese lediglich anlässlich der Ausübung der Umgangsregelung hinsichtlich seiner Kinder als Übernachtungsmöglichkeit nutzen wird (vgl. BVerfG Beschluss vom 23.04.2013 –1 BvR 2851/13Randnummer 29 f.).”

Wird der Mietkautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss? Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 270/14, Urteil vom 30.10.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat als Rechtsnachfolgerin der verstorbenen Mieterin H., § 1922 BGB, einen Kautionsrückzahlungsanspruch bzw. Freigabeanspruch gemäß § 563 b Abs. 2 BGB analog (Streyl Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013 Rn. 32-34, § 563 b BGB m. w. N.), § 551, §§ 387 ff BGB in Höhe von 489,40 Euro.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch fällig.

Weder greift ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten, §§ 320, 556 BGB, noch ist die erklärte Aufrechnung, § 387 ff BGB, mit Ausnahme eines Betrages in Höhe von 201,71 Euro brutto, mit den vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren, §§ 535, 280 Abs. 1 BGB, begründet.

Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter, vorliegend damit auch die Klägerin als Rechtsnachfolgerin, einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Maßgeblich hierfür ist die Rückgabe der Mietsache am 24.1.2014. Der Rückzahlungsanspruch wird dann fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Der Vermieter darf deshalb nicht untätig bleiben. Er kann die Kaution auch nicht mit der Begründung zurückhalten, dass er gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung im Wege der Naturalherstellung habe; ein derartiges Zurückbehaltungsrecht steht mit dem Sinn und Zweck einer Kaution nicht im Einklang (LG Mannheim WuM 1988, 162). Auch das Recht zur Herstellung eines vertraglich vereinbarten Zustandes oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nicht auf diese Weise durchsetzen. Danach muss der Vermieter eine Abrechnung erteilen und hierin mit seinen Gegenforderungen aufrechnen. Der Inhalt der Abrechnung muss den Anforderungen von § 259 BGB entsprechen, d. h. aus ihr muss sich die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben, evtl. Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden. Die Kosten für die Auflösung des Kautionskontos sind vom Mieter zu tragen, werden sie vom Vermieter verauslagt, so können sie von der Kautionssumme abgezogen werden. Danach beträgt ausweislich des vorgelegten Auszuges aus dem Sparbuch die Kautionssumme nebst Zinsen insgesamt 1.730,88 Euro nach Abzug dieser Kosten. Zwar besteht eine gesetzlich geregelte oder allgemein gültige Abrechnungsfrist nicht. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur Abrechnung zu, die von den Umständen des Einzelfalles abhängt. Diese kann so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar ist. Die Abrechnungsfrist kann indes aber auch wesentlich kürzer sein, so z. B. wenn der Vermieter alsbald feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen. Nach der grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 2006, 1422) kann der Vermieter die Kaution über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus zurückbehalten, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist. Diese Ansicht beruht auf der Erwägung, dass die Mietkaution alle -auch die noch nicht fälligen- Ansprüche des Vermieters sichert, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Dazu gehören auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung. Es stehe den Parteien zwar frei, etwas anderes zu vereinbaren. Wird eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen, so gelte Kraft Gesetzes ein umfassender Sicherungszweck (BGH a. a. O.). Der BGH hat indes offen gelassen, ob der Vermieter in jedem Fall die gesetzliche Höchstfrist für die Erteilung der Betriebskostenabrechnung von 12 Monaten, §556 Abs. 3 Satz 2 BGB ausschöpfen darf. Ebenso offen gelassen wurde, ob sich der Einbehalt der Höhe nach an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren muss und ob der Vermieter auch dann einen Teil der Kaution zurückbehalten darf, wenn voraussichtlich keine Nachzahlung zu erwarten ist. Insoweit wird zutreffend vertreten, dass das Zurückbehaltungsrecht erlischt, wenn nicht in angemessener Zeit über die Betriebskosten abgerechnet wird. Maßgeblich ist danach, wann die Abrechnung möglich ist, die Frist des §556 Abs. 3 Satz 2 BGB darf der Vermieter ebenso wenig in jedem Fall ausschöpfen, wie er auch nicht die gesamte Kaution, sondern nur einen angemessenen Teil, für den er darlegungsbelastet ist, zurückhalten darf. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses, wie vorliegend, der Vermieter auch mit streitigen Ansprüchen aufrechnen kann.

Danach gilt Folgendes:

Ausgehend von dem durchsetzbaren Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.730,88 Euro bei dem Ablauf des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 und der Rückgabe der Mietsache am 24.1.2014 ist die der Vermieterin obliegende angemessene Frist zur Abrechnung der Nebenkosten im Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung am 25.9.2014 bereits abgelaufen gewesen, denn ausgehend von dem Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung am 24.1.2014 hätte die Vermieterin sogleich die Ablesung beauftragen müssen, so dass nach Ablauf weiterer 6 Monate eine Abrechnung hätte erstellt werden können. Gründe, die eine Erstreckung des Abrechnungszeitraumes bis zur Grenze des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfordern, hat die insoweit (zumindest sekundär) darlegungsbelastete Beklagte nicht dargetan, so dass sie sich insoweit nicht auf ein ihr zustehendes Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 273, 320 BGB mit Erfolg berufen kann. Selbst wenn ihr ein solches Zurückbehaltungsrecht zuzubilligen wäre, fehlt es an den erforderlichen Darlegungen zur Höhe des Zurückbehaltungsrechts, die die insoweit ebenfalls darlegungsbelastete Beklagte nicht vorgetragen hat.

Soweit die Klägerin meint, dass lediglich die Monatsmieten in Höhe von 495,05 Euro netto von dem Kautionsrückzahlungsanspruch abzuziehen wären, die Beklagte hingegen einen Anspruch auf Zahlung von 586,05 Euro Bruttomietzins für die Monate Dezember und Januar begehrt, so gilt nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 5.10.2005 –VIII ZR 57/05-, dass der insoweit begründete Anspruch auf Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung sich nach § 546 aAbs. 1 BGB lediglich auf den Zeitpunkt bis zum Ende der Vorenthaltung, hier den 24.1.2014, bemisst, einen weiteren Schaden für die Zeit danach, § 546 a Abs. 2 BGB, hat die Beklagte nicht dargelegt.

Danach ist von dem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.730,88 Euro ein Bruttomietzins betreffend den Monat Dezember in Höhe von 586,05 Euro sowie ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 453,72 Euro, § 287 ZPO, ausgehend von dem monatlich geschuldeten Bruttomietzins im Verhältnis zur Vorenthaltungsdauer in Abzug zu bringen, so dass die Klägerin zunächst die Herauszahlung von 1.039,77 Euro begehren kann. Daneben kann die Beklagte die Aufrechnung in Höhe von 201,71 Euro aufgrund vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren erklären, § 387 BGB, da sich die Klägerin als Rechtsnachfolgerin, §§ 1922, 535, 546 a Abs. 1 BGB mit der Zahlung von insgesamt 1.039,77 Euro für die Monate Dezember 2013 und Januar 2014 in Verzug befand, § 556 b Abs. 1 BGB, so dass die Beklagte die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes im Zeitpunkt des Anschreibens am 21.3.2014 für erforderlich erachten durfte.

Gegen die geltend gemachten Rechtsanwaltsgebühren brutto ist der Höhe nach von Rechts wegen nichts zu erinnern.

Soweit die Beklagte daneben Aufrechnung mit einem Teilanspruch der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 28,58 Euro erklärt, so bleibt dies ohne Erfolg. Die Abrechnung selbst ist formell und materiell zu beanstanden, denn ausgehend von den Bestimmungen in dem Mietvertrag vom 4.2.1991 und den dort bestimmten Abrechnungsmodalitäten sowie der Aufstellung der abrechnungsfähigen Betriebskosten ist die Abrechnung selbst nicht nachvollziehbar, so dass unter Berücksichtigung der klägerischen Aufforderung zur Erklärung, die unstreitig ist, Zahlungen nicht geschuldet sind, insoweit ist die Beklagte mit Forderungen auch in Ansehung der Abrechnungsfrist, § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen.

Soweit die Beklagte weitergehende Mängelbeseitigung verlangt, ist sie für das Vorliegen deren Voraussetzungen beweisfällig geblieben. Sie kann auch nicht mehr mit ihrem Vortrag im Schriftsatz vom 25.9.2014 gehört werden, § 296 ZPO, da dieses Vorbringen verspätet ist. Die Beklagte wäre gehalten gewesen, ein entsprechendes Fristverlängerungsgesuch vor Ablauf der Frist anzubringen, § 224 Abs. 2 ZPO; dieses ist ohne hinreichende Entschuldigung unterblieben. Auch der durch die Beklagte im Termin sistierte präsente Zeuge war nicht zu hören, da es sich insoweit um einen Ausforschungsbeweis gehandelt hätte, denn der hierzu notwendigen substantiierte Tatsachenvortrag wurde nicht in einer nach §§ 132, 137 ZPO einlassungsfähigen Weise unter entsprechender Schriftsatzfrist vorgetragen worden.

Nach dem Vorgenannten hat die Klägerin daher einen Kautionsherauszahlungsanspruch in Höhe von 489,40 Euro. Die geltend gemachten Zinsen sind seit Zustellung der Klageschrift am 8.8.2014 begründet, §291 BGB, §§ 260, 261 ZPO.”

Ist ein Vermieter berechtigt, im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen die Kosten für die Entsorgung des Restmülls anhand der Verursachung einer Mindestmüllmenge im jeweiligen Mieterhaushalt zu berechnen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 78/15, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. in den Randnummern 13 bis 23 wie folgt aus: “Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gestattet es § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung eine angemessene Mindestmenge bei der Verursachung von Restmüll zu berücksichtigen. Die vorgenannte Regelung ist, worüber unter den Parteien kein Streit besteht, gemäß Art. 229 § 3, Art. 231 § 2 EGBGB auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (vgl. Senatsurteil vom 21. September 2011 – VIII ZR 97/11, NJW 2012, 226 Rn. 17).

1. Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Mit dieser Formulierung steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchs- oder verursachungsabhängiger Betriebskosten zu bewegen hat, wenn der Verbrauch oder die Verursachung erfasst werden. Der Abrechnung muss ein Maß- stab zugrunde liegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der Verursachung “Rechnung trägt”, das heißt sie angemessen berücksichtigt (Senatsurteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 15).

Wie das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat, eröffnet § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB damit bei erfasster Verursachung oder erfasstem Verbrauch einen gewissen Spielraum für die konkrete Ausgestaltung der Umlage verbrauchs- und verursachungsabhängiger Betriebskosten. Das Gesetz lässt es nicht nur zu, die Umlage solcher Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasstem Verbrauch beziehungsweise erfasster Verursachung vorzunehmen, sondern erlaubt es auch, bei solchen Betriebskosten in gewissem Umfang verbrauchs- oder verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage einzubeziehen (Senatsurteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 183/09, aaO Rn. 16 mwN).

2. Nach diesen Grundsätzen ist der Ansatz einer angemessenen Mindestmenge bei der Umlage der Kosten des verursachten Restmülls nicht zu beanstanden. Die Beklagte hat den ihr eingeräumten Spielraum dabei nicht überschritten.

a) Die Beklagte hat die Kostenverteilung nicht lediglich nach Wohnfläche vorgenommen, sondern – wie von § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich vorgesehen – einen verursachungsabhängigen Verteilerschlüssel gewählt. § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, eine verursachungsgerechte Abrechnung auch unter Berücksichtigung eines Festanteils vorzunehmen, denn diese Bestimmung berechtigt den Vermieter, die Betriebskosten “ganz oder teilweise” nach einem Maßstab umzulegen, der der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Aus dem Gesetzeswortlaut (“teilweise”) folgt, dass der kombinierte Ansatz einer festen Mindestmüllmenge bei der Kostenumlage zulässig ist (Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 3868; siehe auch Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rn. 4101; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556a Rn. 8; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete,4. Aufl., §556a BGB Rn. 44). Die Gegenauffassung, wonach auf diese Weise die Abrechnung nach Verbrauch beziehungsweise Verursachung verlassen werde (Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearbeitung 2014, § 556a Rn. 21, unter Hinweis auf AG Schwedt, WuM 2013, 317; AG Remscheid, Urteil vom19. Oktober 2010 –27 C 171/09, juris Rn. 5), rechtfertigt keine andere Beurteilung, weil das Gesetz eine solche Umlage billigt.

aa) Zwar mag es sein, dass sich hierdurch in gewissem Umfang Mieter benachteiligt sehen, die tatsächlich weniger Abfall produzieren. Die Berücksichtigung einer Mindestmüllmenge ist gleichwohl sachlich gerechtfertigt, weil sie dem Anreiz entgegenwirkt, dass sich einzelne Mieter zur Minimierung ihrer Betriebskosten der Erfassung des Restmülls entziehen, indem sie diesen auf den Standplätzen der Hausmüllcontainer abstellen, die Wertstofftonnen fehlerhaft befüllen oder den Restmüll an anderer Stelle entsorgen, sei es in Nachbarobjekten, öffentlichen Abfallbehältern oder auf Wald- und Freiflächen. Ein solches Verhalten beeinträchtigte die Kostengerechtigkeit, denn es ginge zu Lasten vertragstreuer Mieter, die für die kommunalen Abfallgebühren in unverhältnismäßig größerem Umfang aufzukommen hätten, wenn der kommunale Entsorgungsträger seinerseits Festkosten zugrunde legt, im gegebenen Fall ein Mindestvorhaltevolumen für Restmüll aus privaten Haushalten von zehn Litern pro Person und Woche (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 134).

bb) Die von der Beklagten konkret angesetzte Mindestmenge einer Verursachung von zehn Litern Restmüll pro Woche bei einem Zweipersonenhaushalt ist aus Billigkeitsgründen (§ 315 BGB) schon deshalb nicht zu beanstanden, weil sie sich an dem vorgenannten, in der Abfallwirtschaftssatzung der Stadt E. bestimmten Mindestvorhaltevolumen orientiert. Diese Regelung verfolgt den berechtigten Zweck, eine illegale Abfallentsorgung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen zu lassen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 2007 – 7 BN 6/07, juris Rn. 8; Thüringer OVG, Urteile vom 11. Juni 2001 – 4 N 47/96, juris Rn. 54; vom 16. Februar 2011 – 1 KO 1367/04, juris Rn. 104; Niedersächsisches OVG, Urteile vom 10. November 2014 – 9 KN 33/14, juris Rn. 32, und 9 KN 316/13, juris Rn. 42). Die Wahl eines solchen Maßstabes durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Dies gilt im gegebenen Fall umso mehr, weil die von der Beklagten vorgesehene Mindestmenge beträchtlich unter dem vom Entsorgungsträger festgelegten Mindestvorhaltevolumen von 10 Litern pro Woche und Person liegt. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Revisionserwiderung auch nicht geltend gemacht, dass diese Menge einem durchschnittlichen Mieter keinen Anreiz mehr bietet, Restmüll zu vermeiden beziehungsweise diesen von den Wertstoffen zu trennen.

cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung bedarf es keiner Feststellungen, ob es in dem Mehrfamilienhaus der Beklagten zu einer Restmüllbeseitigung unter Umgehung der Erfassung gekommen ist. Darauf könnte zwar möglicherweise hindeuten, dass im Haushalt des Klägers und seiner Ehefrau in den Jahren 2010 und 2011 nach eigenen Angaben weniger als ein Liter Restmüll pro Person und Woche verursacht worden sein soll. Dies kann jedoch dahinstehen. Dahingehender Feststellungen bedurfte es nicht, weil eine Abrechnung allein nach erfasster Müllmenge bereits die Gefahr anderweitiger Entsorgung birgt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 BGB Rn. 148; Wall, aaO Rn. 3866). Der Vermieter ist deshalb nicht gehalten, mit der Bestimmung einer Mindestmenge von Restmüll zunächst zuzuwarten, bis sich die Gefahr verwirklicht und den Ansatz einer Mindestmenge vom vorherigen konkreten Nachweis einer Zweckentfremdung der Restmüllbeseitigung abhängig zu machen.

c) Einer Umlage der Kosten der Müllbeseitigung unter Berücksichtigung einer Mindestmüllmenge gemäß dem Schreiben der Beklagten vom16. Dezember 2009 steht entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung schließlich nicht entgegen, dass die Beklagte mit Schreiben vom 12. November 2007 zunächst eine verursachungsabhängige Umlage ohne Ansatz einer Mindestmüllmenge bestimmt hat. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Schmid, aaO Rn. 4098c, 4104c) ist die Ausübung des Bestimmungsrechts nicht nur einmal möglich, sofern der Mieter sich nicht mit einer weiteren Änderung einverstanden erklärt. Diese Ansicht findet im Gesetzeswortlaut keinen Anhalt. Die Änderung des Abrechnungsmaßstabes wirkt zwar nur für die Zukunft (§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB) und ist nur vor Beginn des Abrechnungszeitraums zulässig (§ 556a Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies schließt jedoch nicht aus, dass das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut ausgeübt wird. Dies ist auch sachgerecht, denn die Überprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, ist von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängig und kann nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unter Umständen korrekturbedürftig sein (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO,§ 556a BGB Rn. 17).

3. Nach dieser Maßgabe bedarf es keiner Ausführungen, ob unter den gegebenen Umständen der Kläger berechtigt ist, bei einer – wie hier – formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung eine Neuberechnung zu fordern oder ob der geltend gemachte Anspruch auf Neuerteilung der Abrechnung schon deshalb nicht besteht, weil der Kläger – wie das von ihm im Rahmen des Hilfsantrags ermittelte Zahlenwerk deutlich macht – die Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 durch eine eigene Berechnung der Müllbeseitigungskosten korrigieren kann (vgl. Senatsurteile vom20. Oktober 2010 – VIII ZR 73/10, NJW 2011, 368 Rn. 16; vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04,NJW 2005, 219 unter II 1 b).”

Ist eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, einen Kostenbeitrag zu seitens des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu leisten, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 3878/16, Beschluss vom 07.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG München I in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Entscheidung des Amtsgerichts ist jedenfalls im Ergebnis zutreffend. Denn die streitgegenständliche Klausel § 5 Ziff. 4 des Mietvertrages ist gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Der BGH hat seine Entscheidung vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 – insbesondere damit begründet, dass die der Entscheidung zugrundeliegende Quotenabgeltungsklausel vom Mieter verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen. Folge davon sei es, dass solche Klauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalten. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen.

Denn es sei für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines (möglicherweise Veränderungen unterworfenen) individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende sei für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können, ist darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten wird. Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter daher bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. Derartige Bestimmungen benachteiligten den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und seien unwirksam.

Im Ergebnis gilt dies auch für die hier streitgegenständliche Klausel. Letztlich handelt es sich hierbei auch um eine solche Quotenabgeltungsklausel, auch wenn nur von “Kostenbeitrag” die Rede ist. Auf die Formulierung kann es nicht entscheidend ankommen, sondern auf den tatsächlichen Gehalt der Verpflichtung des Mieters, hier der Beklagten. Dass diese zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind, ändert daran nichts. Vielmehr liegt ohne eine solche Verpflichtung erst recht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Insbesondere auch, da es dem Mieter nicht gestattet ist, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (vgl. BGH Urteil vom 18. Oktober 2006 –VIII ZR 52/06 m.w.N.).

Die Formularklausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben auch deshalb unangemessen, da sie eine “starre” Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt.

Denn dies kann im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter – gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Zahlung – eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der Wohnung mit besonders “langlebigen” Materialien dekoriert oder hat der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovierungsbedarf bei Beendigung des Mietvertrages fehlen (vgl. BGH aaO.). Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenso wenig zu vereinbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf.

Hinzu kommt noch, dass der Mieter Kosten zu tragen hätte für Arbeiten, welche grundsätzlich Angelegenheit des Vermieters sind, nämlich der Anstrich der Fenster von außen und die Versiegelung des Parkettbodens. Diese rechnen nicht zu den Schönheitsreparaturen und es würde damit dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden (vgl. BGH v. 13.01.2010 – VIII ZR 48/09). Wenn diese Arbeiten aber nicht wirksam formularmäßig auf den Mieter umgelegt werden können, kann er ebenso wenig bzw. erst recht nicht an den Kosten hierfür beteiligt werden.

Im Übrigen ist aber auch die Begründung des Amtsgerichts zutreffend. Nach dem Wortlaut der Klausel ist eine tatsächlich durchführte Erneuerung Voraussetzung für die (unwirksame) Zahlungsverpflichtung. So ist jeweils von “Erneuerung” und “erfolgt” im Zusammenhang mit der Fälligkeit des Kostenbeitrages die Rede. Im Übrigen würden Zweifel zu Lasten der Klägerin gehen (§ 305c Abs. 2 BGB). Dabei liegen Zweifel in jedem Falle vor, da die Formulierung keinesfalls eindeutig im Sinne der Klägerin verstanden werden kann.”

Kann bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges und unrichtiger Selbstauskunft zur Bonität eine Nachzahlung der offenen Mieten zu einer Heilung der Kündigung führen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 411 C 26176/14, Urteil vom 10.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB gegen die Beklagten zu, da das Mietverhältnis mit fristloser Kündigung vom 23.10.2014 wirksam beendet wurde.

Unstreitig befanden sich die Beklagten bei Ausspruch der Kündigung mit zwei vollen Monatsmieten (September und Oktober 2014) in Zahlungsverzug, so dass eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB berechtigt war.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wäre diese Kündigung nur dann unwirksam geworden, wenn die Beklagten binnen zwei Monaten ab Zustellung der Klage alle fälligen Mieten und fälligen Nutzungsentschädigungen bezahlt hätten.

Die Klage wurde am 06.12.2014 zugestellt. Fristablauf für die Heilungsmöglichkeit ist somit mit Ablauf des 06.02.2015 erfolgt. Unstreitig erfolgte die Nachzahlung jedoch erst am 19.02.2015, so dass keine Heilungswirkung mehr eintreten konnte.

Im Übrigen wurde die fristlose Kündigung auch auf eine unrichtige Selbstauskunft zur Bonität und auf wiederholte Zahlungsrückstände in den Jahren 2013 und 2014 gestützt. Diesbezüglich kann eine Nachzahlung ohnehin keine Heilung der Kündigung bewirken.

Der Beklagte zu 1) hat unstreitig in seiner Selbstauskunft angegeben, dass gegen ihn keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung oder auf Durchführung eines Insolvenzverfahrens bestanden haben. Tatsächlich teilte die Kreditreform München jedoch mit Schreiben vom 16.10.2014 mit, dass gegen den Beklagten zu 1) seit dem 19.08.1994 unbefriedigte Vollstreckungsverfahren laufen und der Beklagte zu 1) am 23.10.2012 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, nachdem gegen ihn ab 02.04.2010 sechs richterliche Haftanordnungsverfügungen ergangen waren.

Die Kündigung blieb somit auch aus diesem Grund trotz Nachzahlung wirksam.”

Rechtfertigt allein die unberechtigte Forderung eines Mieters, eine Vertragsstrafe für den Fall der verspäteten Fertigstellung der Instandsetzung zu vereinbaren, den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 289/15, Urteil vom 17.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Zuzugeben ist der Klägerin, dass die von den Beklagten am Ende ihres Schreibens vom 6. November 2014 verlangte Zusage einer Vertragsstrafe für den Fall einer Verzögerung des Rückzugs unzulässig ist. Dies ist allerdings der einzige Gesichtspunkt, der den Beklagten entgegen gehalten werden kann. Dass sie eine Klärung ihrer Unterbringung nach Ablauf des 1. Dezember 2014 für den Fall wünschten, dass die Arbeiten in ihrer Wohnung nicht beendet und ein Rückzug daher nicht möglich ist, ist nicht nur nachvollziehbar, sondern darauf hatten sie mit Blick auf den Inhalt der Duldungspflicht auch einen Anspruch. In diesem Zusammenhang erklärt sich auch, dass die Beklagten hier – ersichtlich um einschätzen zu können, ob ein Rückzug nach 3 Wochen überhaupt realistisch ist – auch ein berechtigtes Informationsinteresse bezüglich der konkret geplanten Arbeiten und des Bauablaufplanes hatten. Dies sind die Umstände des Einzelfalls, die Gesetzgeber, Bundesgerichtshof und Literatur in Bezug nehmen.

Nach alledem ergibt sich schon keine hinreichende, eine Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Beklagten zu 2). Aber selbst wenn eine solche zugunsten der Klägerin unterstellt würde, ergäbe sich keine andere rechtliche Bewertung der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen. In die Beurteilung einzubeziehen ist – wie oben ausgeführt – das Verhalten der Klägerin. Aus den vorstehend dargestellten Umständen des hier gegebenen Einzelfalls ergibt sich, dass die Klägerin ihrerseits in erhebliche Weise das (auch) sie treffende Rücksichtnahmegebot und die ihr obliegenden Pflichten aus § 555a Abs. 2 BGB verletzt hat. Nach ihren eigenen Ankündigungen hatte der Beklagte zu 2) zudem durchaus aus einen Anlass zu bezweifeln, dass es der Klägerin gelingen wird, ihre Wiederherstellungspflicht bezüglich der Wohnung rechtzeitig zu erfüllen.

Eine besondere Dringlichkeit kann die Klägerin für sich aus den bereits dargestellten Gründen nicht in Anspruch nehmen; Anhaltspunkte dafür ergeben sich im Übrigen auch deshalb nicht, weil sie unstreitig – ungeachtet entsprechender aktenkundiger Angebote der Beklagten in diesem Rechtsstreit – die Arbeiten nicht aufgenommen hat.

Die vorstehend genannten Gründe stehen auch der Annahme der Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB entgegen. Von einer Vertragsverletzung des Beklagten zu 2) von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann aufgrund der hier gegebenen Umstände nicht ausgegangen werden.”

Hat ein Vermieter eine Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten gegenüber seinen Mietern?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 289/15, Urteil vom 17.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Der hier maßgebliche Pflichtenkreis der Parteien ergibt sich aus § 555a BGB. Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.

Die Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten ist anerkannt (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08, in Grundeigentum 2009, 646), wurde aber erstmals im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelt. Anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB unterliegt sie keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 555a Rn. 37, m. w. N.).

Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung dürfte insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB gelten, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einher gehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt aus einer grundsätzlichen Duldungspflicht des Mieters insbesondere nicht, dass etwaige Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf seine Belange durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus § 555a Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beabsichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt (etwa einen Rohrbruch, vgl. insoweit auch BT-Ds. 17/10485, S. 17), vom Vermieter vorher so anzukündigen, dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei – auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009, a.a.O.).”

Sind umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten von einem Mieter zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 301/15, Urteil vom 17.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch auf Duldung der hier geltend gemachten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten aus § 555d BGB bzw. § 555a BGB verneint.

a) Offen bleiben kann, ob bzw. welche der hier gegenständlichen Maßnahmen – wie etwa der Anbau von zwei weiteren Balkonen an eine Wohnung, die bereits über zwei Balkone verfügt – als Modernisierung im Sinne des § 555b BGB zu bewerten sind und damit der Duldungspflicht nach §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB unterliegen. Der Duldungspflicht entgegen steht die vom Beklagten innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB geltend gemachte Härte unter dem Gesichtspunkt der “vorzunehmenden Arbeiten”, vgl. § 554 Abs. 2 Satz 3 BGB a. F. Der Abwägungsgrund wurde zwar vom Gesetzgeber im Rahmen der Neufassung der Regelungen zur Modernisierung von vermietetem Wohnraum nicht in § 555d Abs. 2 BGB n. F. übernommen; dies beruht jedoch lediglich auf sprachlichen Gründen, der Abwägungsgrund ist daher weiter zu berücksichtigen (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 21).

Die Härte ist unter den hier gegebenen Umständen auch unter Würdigung der in § 555d Abs. 2 BGB genannten Interessen und Belange nicht zu rechtfertigen.

aa) Bei dem Begriff der Härte handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, den die in § 554 Abs. 1 BGB a. F. genannten Abwägungsgründe nur eingeschränkt definieren, da letztere ihrerseits inhaltlich unbestimmt sind. Den Gerichten obliegt es, den Regelungsgehalt unbestimmter Rechtsbegriffe unter Rückgriff auf die anerkannten Auslegungsmethoden zu ermitteln und zu konkretisieren. Sie können hierzu insbesondere auf den Zweck und den Sinnzusammenhang des Gesetzes zurückgreifen (vgl. BVerfG Kammerbeschluss v. 30.11.1988 – 1 BvR 900/88; BGH Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, in: NJW 2016, 476; Urt. v. 08.04.2013 – AnwZ (Brfg) 54/11, in: NJW 2013, 1599).

Danach sind mit Blick auf das hier – aufgrund des verlangten Auszugs aus der Wohnung – tangierte Besitzrecht des Mieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung die Grundsätze zu beachten, die das Bundesverfassungsgericht und darauf basierend der Gesetzgeber insoweit entwickelt haben. Dieses Besitzrecht wurde vom Gesetzgeber als privatrechtliche Rechtsposition ausgestaltet, die ihm die Wohnung dem Mieter wie Sacheigentum zuordnet. Es räumt ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein; Einschränkungen des Besitzrechtes ergeben sich gegebenenfalls aus dem Mietrecht selbst. Einmal entstanden, genießt das Besitzrecht Bestandsschutz, soweit es nicht durch eine wirksame Kündigung beendet wurde. Allerdings kann dem Mieter nicht einmal durch Kündigung ohne beachtliche Gründe der Besitz an der Wohnung entzogen werden (vgl. zu alledem BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035).

Aufgabe des Wohnraummietrechts ist es, die miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter inhaltlich auszugestalten und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt bleiben, insbesondere die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigt und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Der Eigentumsschutz des Mieters für sein Besitzrecht dient dabei der Abwehr solcher Regelungen, die sein Bestandsinteresse gänzlich missachten oder unverhältnismäßig beschränken (vgl. zu alledem BVerfG Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035).

Die so formulierte Aufgabe hat der Gesetzgeber der Neufassung der Vorschriften zum Modernisierungsrecht im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich zugrunde gelegt, zusätzlich einbezogen das gesamtgesellschaftliche Interesse, im Mietwohnungsbereich Potenziale für Energieeffizienz und Klimaschutz zu nutzen (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 13).

Dies zugrunde gelegt, ergibt sich, dass das Mietrecht den vertragstreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung weitreichend schützt und dies nur im Ausnahmefall erlaubt. Aus dem Mietrecht selbst ergeben sich für den Fall der Modernisierung und Instandsetzung insoweit keine Einschränkungen zu seinen Lasten; vorgesehen ist die Verpflichtung zur Duldung der in Aussicht genommenen Arbeiten durch den Mieter, nicht aber etwa eine (vollständige, sei es auch nur zeitlich beschränkte) Beendigung seines Besitzrechtes und in der Folge ein Anspruch des Vermieters auf die (geräumte) Herausgabe der Wohnung.

Zur Bestimmung des Regelungsgehaltes des Begriffs der “Härte” unter dem Aspekt der “vorzunehmenden Arbeiten” lässt sich daraus ableiten, dass die Annahme einer Härte vom Maß des Eingriffs in das Besitzrecht des Mieters abhängt. Dieses ist nicht erst bei einem vollständigen Entzug der Mietsache betroffen, sondern schon dann berührt, wenn das Recht des Mieters beschränkt wird, seinen Lebensmittelpunkt als privaten Rückzugsbereich unter Ausschluss Dritter zu nutzen. Für Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung gilt daher: je länger sie andauern und je umfangreicher das entsprechende Vorhaben ist, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen in ein Hotel kommen in der Regel nur dann in Betracht, wenn besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen oder der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird, was etwa bei einem alleinstehenden Mieter mit geringem Hausrat und vorwiegend außerhäusiger Lebensweise (ausnahmsweise) der Fall sein kann (vgl. Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 555d Rn. 28; Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., 2014, § 555d Rn. 15; LG Berlin Urt. v. 27.03.2015 – 63 S 359/12, in WuM 2015, 486).

Die letztgenannten Gesichtspunkte berühren bereits die in jedem Fall erforderliche Abwägung der eingangs dargestellten Interessen von Mieter, Vermieter und Allgemeinheit. Denn die Annahme einer Härte ist (nur) notwendige, nicht aber hinreichende Bedingung für den Ausschluss der Duldungspflicht des Mieters; sie kann aufgrund des in § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB als Abwägung ausgestalteten Interessenausgleichs gerechtfertigt sein.

Der Kläger selbst geht hier in seinem Ankündigungsschreiben mit Blick auf die Dauer sowie die Art und den Umfang der Arbeiten davon aus, dass ein Verbleib des Beklagten in der Wohnung für die Dauer von 12 Monaten nicht möglich sein wird. Zu seinen Gunsten kann auch unterstellt werden, dass – entgegen der Ankündigung, die hinsichtlich ihres Inhaltes allerdings nicht nachgebessert, sondern nur erneut erklärt werden kann, da es im Modernisierungsrecht an einer § 558b Abs. 3 BGB vergleichbaren Vorschrift fehlt – ein Verbleib in der Wohnung nunmehr “nur” über 9 Monate ausgeschlossen sein soll. Das Erfordernis der vollständigen Räumung der Wohnung, darüber hinaus für einen nicht nur kurzen Zeitraum ist ein gravierender Eingriff, der bereits das Bestandsinteresse des Beklagten an der Wohnung betrifft und ohne weiteres als Härte zu bewerten, denn die Wohnung soll ihm – wenngleich zeitgleich beschränkt, so doch – vollständig entzogen werden.

Aufgrund der Bedeutung und Gestaltung der Wohnung als privatem Rückzugsraum stellt sich (in der Regel) jede auch nur zeitlich und/oder räumlich beschränkte Räumung als Belastung dar, deren Gewicht mit der Dauer und den konkreten Bedingungen korreliert. Bewegt sich die Dauer im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten, wie etwa im Rahmen eines Urlaubs, mag eine Zumutbarkeit – in Abhängigkeit von den weiteren Umständen und Bedingungen – eher zu bejahen sein. Davon kann bei einer monatelangen, vollständigen Aufgabe der Wohnung, verbunden mit der zusätzlichen Belastung einer anderweitigen Unterbringung der in der Wohnung befindlichen Einrichtung bei lebensnaher Betrachtung in der Regel – so jedenfalls unter den hier gegebenen Bedingungen – nicht mehr ausgegangen werden.

bb) Hinreichend gewichtige Interessen des Klägers, anderer Mieter oder der Allgemeinheit, die die nach den vorstehenden Feststellungen gegebene gravierende Härte zu rechtfertigen auch nur geeignet wären, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Maßnahmen, deren Duldung der Kläger vom Beklagten begehrt, als Modernisierung anzusehen sind, ist ihre Durchführung weder aus der Perspektive des Klägers als Vermieter noch mit Blick auf die Belange des Klimaschutzes und/oder der Energieeinsparung zwingend oder wenigstens von einer – angesichts der besonders gravierenden Belastung erforderlichen – über das übliche Maß hinausgehenden Bedeutung. Die hier geplanten Arbeiten – die Erneuerung einer bereits vorhandenen Fernwärmestation, die Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Umbau eines vorhandenen Badezimmers, der Einbau eines Anschlusses für einen Geschirrspüler, Fliesenarbeiten in Bad und Küche, die Erneuerung von Elektroleitungen, ein Fensteraustausch, der Anbau von (zusätzlichen) Balkonen, das teilweise Aufbringen einer Wärmedämmung, Fassadenarbeiten und die vorgesehenen Arbeiten außerhalb der Wohnung – erfüllen diese Voraussetzung nicht, wobei zugunsten des Klägers unterstellt werden kann, dass sie vom Tatbestand des § 555b BGB erfasst werden.

Schützenswerte Belange anderer Mieter können zu Gunsten des Vermieters Berücksichtigung finden, soweit eine Maßnahme sich auf ihren Mietgebrauch auswirkt; sie können – etwa im Falle einer Komforterhöhung – das Interesse des Vermieters an der Modernisierungsmaßnahme erhöhen (vgl. Eisenschmid, a.a.O., § 55d Rn. 58). Dafür ist hier nichts vorgetragen, aber auch nicht ersichtlich angesichts des Umstandes, dass das betroffene Gebäude (inzwischen) nahezu leer steht.

Die Kammer überspannt damit nicht die Anforderungen an die Planung und Gestaltung von Modernisierungsmaßnahmen zu Lasten des Vermieters. Aufgrund der Besonderheiten der rechtlichen Ausgestaltung des Besitzrechtes des vertragstreuen Mieters ist der Vermieter vielmehr gehalten, Modernisierungsmaßnahmen in ihrem Umfang und ihrer konkreten Ausführung so zu gestalten, dass sie so schonend wie möglich in das Besitzrecht des Mieters eingreifen, wobei sich der Eingriff als solcher im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen nie vermeiden lässt und daher einer Duldungspflicht nicht generell entgegensteht.

cc) Offen lassen kann die Kammer die Frage, ob eine Duldungspflicht gegeben wäre und die Annahme einer Härte entfiele, wenn der Kläger dem Beklagten eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Durchführung der Arbeiten zur Verfügung bzw. konkret in Aussicht gestellt hätte, wann dies hätte geschehen müssen und welchen Anforderungen die Ersatzunterkunft – etwa hinsichtlich der Größe und Ausstattung, hier auch mit Blick auf die mit Zustimmung des Klägers in der Wohnung lebenden Untermieter – genügen müsste. Ob letztere in den Schutz des § 555d Abs. 2 BGB einbezogen sind, bedarf hier ebenfalls keiner Entscheidung.

Denn der Kläger hat dem Beklagten weder eine Ersatzwohnung angeboten, noch hat er ihn auf entsprechende Anfragen hin bei der aufgenommenen Suche nach einer Ersatzwohnung unterstützt oder wenigstens auf die Anfragen bezüglich der Kostenübernahme reagiert. Dies hat der Beklagte bereits in dem Verfahren vor dem Amtsgericht durch Vorlage des – unstreitig gebliebenen Inhaltes des – Emailverkehrs mit der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung belegt, der teilweise unsachliche Reaktionen auf die berechtigte Sorge des Beklagten bezüglich seines Verbleibs während der Arbeiten enthält. Die Kammer geht dabei davon aus, dass sich dem Begriff der “Duldung” nach § 555d Abs. 1 BGB seinem Wortsinn nach bereits keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit des Mieters entnehmen lässt, die Durchführung des Modernisierungsvorhabens des Vermieters dadurch letztlich (aktiv) zu unterstützen, dass der Mieter seinen auf das Modernisierungsvorhaben zurückzuführenden Ersatzwohnbedarf selbst deckt. Dem Wortsinn nach erfasst der Begriff der Duldung ein passives Verhalten, während die Suche nach Ersatzwohnraum eine erhebliche, zudem äußerst kurzfristige Aktivität erfordert (vgl. zur fehlenden Mitwirkungspflicht des Mieters auch: Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 555d Rn. 17).

Soweit der Kläger sich unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (Urt. v. 02.11.1994 – 24 S 242/94, in DWW 1996, 282) darauf beruft, zum Angebot einer Ersatzwohnung nicht verpflichtet zu sein, befasst sich die Entscheidung schon nicht mit der Pflicht zur Duldung von Modernisierungsarbeiten; auch lässt sich dem Urteil der vom Kläger zitierte Rechtssatz nicht entnehmen.

Der weitere Einwand des Klägers, der Beklagte habe keinen Bedarf an einer Ersatzwohnung, trägt ebenfalls nicht. Es ist zwar unstreitig, dass der Beklagte über zwei Eigentumswohnungen verfügt; beide Wohnungen sind jedoch vermietet. Soweit der Kläger vermutet, dass der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nicht selbst nutze und über Ausweichmöglichkeiten verfüge, handelt es sich um eine durch keinerlei Tatsachen unterlegte Behauptung “ins Blaue hinein.”

dd) Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Modernisierungsankündigung, die – wie hier – einen Verbleib des Mieters in der Wohnung ausschließt, formell wirksam ist, wenn sie keine Ersatzwohnung benennt oder hinreichend konkret in Aussicht stellt, kann die Kammer hier ebenfalls offen lassen, da der Beklagte den Härteeinwand fristgerecht erhoben hat. Für eine entsprechende weiter gehende Mitteilungspflicht des Vermieters könnte indes der Zweck der Modernisierungsankündigung sprechen. Sie soll den Mieter vor allem frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchen der ihm in dieser Situation zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte, ob er etwa der Durchführung der Maßnahmen aus Härtegründen widersprechen oder das Mietverhältnis kurzfristig kündigen möchte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Eine sachgerechte Entscheidung dürfte dem Mieter kaum möglich sein, wenn die Modernisierungsankündigung – wie hier – einen Verbleib in der Wohnung während der Arbeiten für ein Jahr ausschließt, denn der Mieter wird in der Regel nicht innerhalb der – für die Klärung solcher Fragen kurz bemessenen – Fristen des § 555d Abs. 3 bzw. § 555e Abs. 1 BGB in der Lage sein, die Ersatzunterbringung der die Wohnung bewohnenden Person(en) und der in der Wohnung befindlichen Gegenstände zu klären. Vor diesem Hintergrund kann der Vermieter – in Abhängigkeit von den konkreten Umständen des Einzelfalls – schon aus eigenem Interesse durchaus gehalten sein, dem Mieter die Möglichkeit des Rückgriffs auf ein entsprechendes Angebot konkret in Aussicht zu stellen, um ihm die sachgerechte Entscheidung zu ermöglichen.

Spätestens dann jedenfalls, wenn der Mieter – wie hier – zu erkennen gibt, dass er sich zur Duldung der Arbeiten deshalb außerstande sieht, weil diese mit einem Auszug aus der Wohnung verbunden sind und ihm eine Ersatzwohnung nicht zur Verfügung steht (was die Regel sein dürfte), ist es jedenfalls Sache des Vermieters dieses “Duldungshindernis” im Wege der Bereitstellung einer Ersatzwohnung zu beseitigen.”