Rechtfertigt ein Mietmangel dergestalt, dass die Fliesenfugen an einer Seite der Dusche undicht sind, so dass Feuchtigkeit in die Wand Badezimmer/Flur eintritt und auf der Flurseite Ausblühungen bildet, eine Mietminderung von 10% der monatlichen Bruttomiete sowie ein Zurückbehaltungsrecht bis zum dreifachen des Minderungsbetrages?

Die Antwort des Amtsgerichts Aachen (AG Aachen – 100 C 272/15, Urteil vom 12.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger kann von den Beklagten weder aus dem Mietvertrag noch aus sonstigem Rechtsgrund derzeit die Nachzahlung der einbehaltenen Beträge für die Monate Mai und Juni 2015 verlangen.

Denn die Beklagten haben zu Recht von einem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Unstreitig sind die Fliesenfugen an einer Seite der Dusche undicht, so dass Feuchtigkeit in die Wand Badezimmer/Flur eintritt und auf der Flurseite Ausblühungen bildet. Der aus den Lichtbildern Bl. 50 ff. der Akte ersichtliche Zustand rechtfertigt eine Mietminderung um 10%. Im Wege des Zurückbehaltungsrechtes sind die Beklagten berechtigt, die monatliche Bruttomiete bis zum dreifachen des Minderungsbetrages einzubehalten. Die Beklagten hatten den Mangel angezeigt.

Der Minderung und der Zurückbehaltung steht auch nicht entgegen, dass ein für April 2015 vorgesehener Sanierungstermin deswegen gescheitert ist, weil die Beklagten sich nicht vor Ort befanden und den Handwerkern öffneten. Den Beklagten stand nämlich insoweit ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Denn den Beklagten stand ein vom Gesetzgeber in § 555 a Abs. 3 BGB verankerter Aufwendungsersatzanspruch zu, den sie nach der ausdrücklichen Regelung in § 555 a Abs. 3 Satz 2 BGB im Wege des Vorschusses verlangen konnten. Dabei hat der Gesetzgeber keinerlei Einschränkung nach der Höhe der zu ersetzenden Aufwendungen vorgesehen.”

Besteht ein Anspruch eines bereits bei Mietbeginn auf Transferleistungen angewiesenen Mieters auf Gestattung der Untervermietung, wenn es nach einer Erhöhung der Miete zu einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage kommt, durch die er auf Erzielung von Untermieteinnahmen angewiesen ist, um seinen Wohnkostenanteil zu reduzieren?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 106 C 117/15, Urteil vom 13.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 553 I BGB steht einem Mieter ein Anspruch auf die Gestattung zur Untervermietung zu, wenn nach Abschluss des Mietvertrags für ihn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht und hinsichtlich der Person des Untermieters seitens des Vermieters kein wichtiger Grund entgegensteht, keine Überbelegung des Wohnraums entsteht oder keine sonstigen Gründe bestehen, die eine Untervermietung für den Vermieter unzumutbar werden lässt, wobei bei der Interessenabwägung die Mieterinteressen grundsätzlich vorrangig sind (Staudinger/Emmerich, BGB, 2012, § 553 Rn. 11). Hierbei ist ein berechtigtes Interesse des Mieters jeder nachvollziehbare Grund (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 553 Rn. 4). Ein solcher ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (BGH, NJW 2006, 1200 = NZM 2006, 220); hierzu zählt insbesondere auch eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage des Mieters (Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl. 2014, § 554 Rn. 5), durch die er auf Erzielung von Untermieteinnahmen angewiesen ist, um seinen Wohnkostenanteil zu reduzieren (BGH, NJW 2006, 1200 = NZM 2006, 220; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, GE 2012, 66 = BeckRS 2012, 01823). Dieses ist der Fall. Denn seit Juni 2015 wird die Miete für die Kl. nicht mehr im vollen Umfang durch das Sozialamt getragen und sie selber muss mit 100 Euro monatlich die Differenz zu dem künftig vom Sozialamt übernommenen Mietanteil tragen.

Diese Verschlechterung ist erst nach dem Abschluss des Mietvertrags eingetreten. Denn zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags betrug die Bruttomiete lediglich 540 Euro monatlich und wurde in Gänze von dem Sozialamt getragen. Unerheblich ist, dass die Miete seinerzeit sich weit unter dem ortsüblichen Preisniveau für eine Wohnung in einem Reihenhaus in bester Lage bewegt haben mag und sie als Empfängerin von Transferleistungen nicht damit rechnen konnte, dass sie sich den Wohnraum bei einer künftigen Erhöhung der Miete auf das ortsübliche Niveau künftig würde leisten können. Denn entscheidend sind alleine die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. Ein Mieter muss sich keine Gedanken darüber machen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags ist und ob er die Wohnung gegebenenfalls zu einem geringeren Mietzins anmietet. Schon gar nicht muss er – sofern nicht eine Staffelmiete vereinbart worden ist – darüber spekulieren, ob und wie der Vermieter künftig versuchen wird, eine höhere Miete zu realisieren, als sie ursprünglich vereinbart wurde. Noch muss er darüber spekulieren, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickeln wird und wie sich die Praxis hinsichtlich der Gewährung von Transferleistungen hinsichtlich der kompletten oder teilweisen Übernahme von Wohnkosten durch öffentliche Träger entwickeln wird. Ist der Bekl. der Ansicht, dass die Kl. sich die Anmietung seiner Immobilie in bester Lage als Empfängerin von Transferleistungen nicht hätte leisten sollen, so hätte es ihm oblegen, der Bekl. die Anmietung nicht zu einem Mietzins anzubieten, der gegebenenfalls erheblich unter dem ortsüblichen Vergleichsmietzins lag. In diesem Zusammenhang ist die Frage, wer an wen herangetreten ist, um die andere Seite zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen sowie der Umstand, ob die Immobilie vor dem Bezug seitens der Kl. leer stand, ohne jede erkennbare Relevanz.”

Kann ein Mieter davon ausgehen, dass der Vermieter auf die Geldendmachung von Mietrückständen verzichtet, wenn der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellt, obwohl er zuvor aus “Rechtsgründen” einer Mietminderung widersprochen hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 65/14, Urteil vom 11.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “1. Der Klägerin stehen Ansprüche auf Zahlung von Mietzins aus § 535 Abs. 2 BGB für die Zeit bis zur Erstellung der Mietschuldenfreiheitsbestätigung vom 13.04.2013 nicht zu.

Es ist anerkannt, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung über ein bloßes Empfangsbekenntnis hinsichtlich der erhaltenen Mieten hinausgeht, wie auch das Amtsgericht im angegriffenen Urteil unter Verweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08, NZM 2009, 853, ausgeführt hat. Es kann auch im vorliegenden Fall offen bleiben, ob einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung generell die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses beigelegt werden kann, wie der Bundesgerichtshof im zitierten Fall erwägt, dies dann aber letztlich nicht abschließend entscheidet.

Jedenfalls im vorliegenden Fall führt das Schreiben vom 13.04.2013 dazu, dass die Klägerin mit Nachforderungen von Mietzins wegen bereits bekannter Sachverhalte ausgeschlossen ist. Die Erklärung konnte nach ihrer Formulierung von den Beklagten nach dem objektiven Empfängerhorizont nur im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses verstanden werden, woran sich die Klägerin festhalten lassen muss. Denn die Klägerin bestätigt darin abschließend, dass die Beklagten ihren mietvertraglichen Verpflichtungen immer nachgekommen, die Mietzahlungen in voller Höhe geleistet worden seien und das Mieterkonto per 09.04.2013 keine Rückstände aufweise und dass man mit dieser Erklärung nicht auf noch fällig werdende Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Umlagenabrechnung verzichtet. Die Klägerin fühlte sich also selbst veranlasst mitzuteilen, dass die Erklärung keinen Verzicht auf eine erst noch künftig entstehende etwaige Nachforderung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung bedeuten solle. Vernünftigerweise konnten die Beklagten die Erklärung dann nur so verstehen, dass jedenfalls wegen anderer bekannte Sachverhalte keine weiteren Forderungen für die Vergangenheit mehr erhoben würden.

Dem steht auch nicht das Schreiben der Klägerin vom 11.04.2011 entgegen. Darin hatte sie erklärt, aus “Rechtsgründen” einer Mietminderung zu widersprechen. Welche Rechtsgründe dies waren bzw. in welcher Weise sie den Sachverhalt gegebenenfalls anders einschätzte als die Beklagten, ergibt sich aus dem Schreiben nicht. Gerade weil die Klägerin vor Abgabe der Bestätigung vom 13.04.2013 erklärt hat, die Mietminderung nicht zu akzeptieren, dann aber doch die Bestätigung ohne jeden Vorbehalt insoweit abgegeben hat, konnte die Erklärung nur so verstanden werden, dass sie insoweit eben keine Rechte mehr geltend gemacht wird. Dies gilt um so mehr angesichts des Umstands, dass die Erklärung, mit der die Klägerin der Minderung widersprochen hatte, zur Zeit der Mietschuldenfreiheitsbestätigung bereits mehr als zwei Jahre zurücklag und bis dahin auch keine Rechte auf Zahlung des Mietzinses geltend gemacht, insbesondere keine Klage erhoben worden war. Hinzu kommt, dass das Schreiben vom 11.04.2011 in einer Weise formuliert war, die die Empfänger annehmen lassen konnte, dass die Klägerin selbst die Minderung möglicherweise für berechtigt hält und eben nur aus “Rechtsgründen” widersprechen und sich vorbehalten müsse, geminderte Mietzinsbeträge “möglicherweise” und “zu einem späteren Zeitpunkt” geltend zu machen, was dann bis zur Herausgabe des Schreibens vom 13.04.2013 nicht geschah. Dies ließ es aus Sicht der Beklagten um so mehr naheliegend erscheinen, dass die Klägerin ihren Widerspruch “aus Rechtsgründen” gegenüber der Minderung nun nicht mehr aufrechterhielt.

Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Hausverwaltung keine Vollmacht für einer derartige Erklärung gehabt habe. Denn die Hausverwaltung handelte insoweit jedenfalls aufgrund einer Anscheinsvollmacht. Aus Sicht der Beklagten musste es sich so darstellen, dass die Hausverwaltung minderungs- und mietzinsrelevante Erklärungen für die Klägerin mit deren Wissen und Wollen abgibt. So stammt auch das Schreiben vom 07.04.2011 von der Hausverwaltung, mit dem der Minderung “aus Rechtsgründen” widersprochen wird. Die Klägerin hat auch nicht etwa vorgetragen, dass die Hausverwaltung nicht auch sonst minderungsrelevante Erklärungen üblicherweise abgibt oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen herausgibt. Es bestand daher ein zurechenbar gesetzter Rechtsschein einer entsprechenden Bevollmächtigung.”

Folgt aus dem Mietverhältnis eine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere (auch) finanzieller Notlagen zu leisten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 442/15, Beschluss vom 22.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung der von ihm inne gehaltenen Wohnung verurteilt. Die Kündigung der Klägerin vom 6. Januar 2015 hat das Mietverhältnis der Parteien fristlos beendet, § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB; der Beklagte ist daher zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet, § 546 Abs. 1 BGB.

Der Mietrückstand ist unstreitig; der Beklagte hat den Mietrückstand nicht vollständig innerhalb der am 20. April 2015 ablaufenden Schonfrist ausgeglichen. Dies aber ist nach dem klaren Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Voraussetzung für das Eintreten der in der Vorschrift vorgesehenen Rechtsfolge. Ohne Erfolg verweist der Beklagte auf das Guthaben, das die Nebenkostenabrechnung vom 7. Dezember 2015 für das Abrechnungsjahr 2014 zu seinen Gunsten ergab. Die Fälligkeit des Zahlungsanspruchs kann nicht eintreten, bevor die Abrechnung überhaupt geschuldet und erstellt war; im Zeitpunkt der Abrechnung war die Schonfrist indes längst abgelaufen.

Wenngleich sich der Beklagte – wie das Amtsgericht nicht verkennt, sondern sorgfältig in Betracht zieht – seit Sommer 2014 in einer besonderen persönlichen Belastungssituation befand, so vermag dies nicht die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB herbeizuführen (vgl. BGH Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, ibr-online). Auf die zutreffenden, ausgewogenen Feststellungen nimmt die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung Bezug.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist auch ein Sachverhalt, der dem vergleichbar wäre, der dem Bundesgerichtshof in der vom Beklagten in Bezug genommenen Entscheidung vorlag, hier nicht gegeben (vgl. BGH Beschl. v. 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, ibr-online). Angesichts des klaren Wortlautes der Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB können nur außergewöhnliche Umstände über den in § 242 BGB verankerten Gesichtspunkt von Treu und Glauben die Annahme einer Ausnahme rechtfertigen. Hier handelte es sich – anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall – schon nicht um einen geringen Mietrückstand aus einem lange zurückliegenden Zeitraum, sondern um den Rückstand aus seit Sommer 2014 vollständig unterbliebenen Zahlungen des Beklagten an die Klägerin, die der Beklagte – was das Amtsgericht aber auch berücksichtigt – abzubauen versucht hat. Hinzu kommt, dass der Sachverhalt in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall sich insoweit ganz entscheidend von dem hier gegebenen unterschied, als der Mieter sich dort in einem vom Jobcenter verursachten, für ihn nicht erkennbaren Irrtum über die Vornahme der Zahlungen an den Vermieter befand: aufgrund eines Bescheides des JobCenters und vereinbarter Direktzahlungen an den Vermieter musste er davon ausgehen, dass die Zahlungen – wie im Bescheid angekündigt – geleistet werden. Für das Ausbleiben der Zahlungen hatte er keinen Anhaltspunkt. Hier hat der Beklagte auf der Grundlage einer eigenen Entscheidung bewusst von der Erfüllung seiner Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag – der Zahlung der vereinbarten Miete an die Klägerin – über einen längeren Zeitraum abgesehen. Aus dem Mietverhältnis folgt jedoch keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter – zudem ungefragt und ohne Mitteilung – Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere (auch) finanzieller Notlagen zu leisten, die der Beklagte nunmehr in der Berufung ergänzend geltend macht. Diese Aufgabe liegt beim (Sozial-)Staat, deren Stellen in Anspruch zu nehmen, dem Mieter gegebenenfalls obliegt. Über die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird – wegen der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. BT.Ds. 14/4553, S. 64) – im Rahmen und in den Grenzen der Vorschrift der Vermieter von Wohnraum an dem Risiko von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters beteiligt. Die hier gegebene persönliche und wirtschaftliche Situation des Beklagten ändert – so schwer wiegend und bedrückend sie sich für ihn auch darstellt – nichts daran, dass sie im Rahmen der Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung nach geltendem Recht keine Berücksichtigung finden kann. Hinzu kommt, dass der Beklagte sich nach seinem eigenen Vortrag immer wieder nur zeitweise in Erfurt aufhielt, er daher tatsächlich nicht gehindert war, seine Zahlungspflichten zu erfüllen bzw. sich um Hilfen zu bemühen.”

Bleiben ein Abmahnen und eine darauf folgende Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen weiter möglich, auch wenn der Vermieter zuvor jahrelang die Zahlung der Miete zur Mitte des Monats hingenommen hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 9 C 79/15, Urteil vom 08.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Räumungsanspruch gegen die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu.

Die fristlose Kündigung vom 09.03.2015 hat das Mietverhältnis beendet.

Die Kündigung ist wirksam gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB, da der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der ständigen verspäteten Zahlungen der Beklagten und nach Ausspruch einer Abmahnung unzumutbar gewesen ist.

Die Miete war nach dem Mietvertrag jeweils im Voraus bis zum 3. Werktage eines Monats zu zahlen.

Eine ausdrückliche Vereinbarung mit der Vermieterseite auf Änderung der Fälligkeit zur Mitte eines Monats wird von den Beklagten nicht mehr behauptet, zumindest nicht konkret vorgetragen.

Eine konkludente Vertragsänderung allein durch Hinnahme von verspäteten Zahlungen, wobei der Vortrag der Beklagten, dass sie diese Zahlungen zum 16. bis 18. eines Monats seit Mietvertragsbeginn so vornehmen, unterstellt wird, kann nicht angenommen werden.

Schweigen ist in der Regel keine Willenserklärung, sondern das Gegenteil einer Erklärung. Wer schweigt, setzt keinen Erklärungstatbestand, er bringt weder Zustimmung noch Ablehnung zum Ausdruck (Palandt/Ellenberger, BGB Kommentar, 74.Auflage, Rn. 7 vor § 116).

Besondere Umstände, wonach die Beklagten nach objektiven Empfängerhorizont davon ausgehen durften, dass die Zahlung des Mietzinses auch zu einem späteren als dem ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt erfolgen konnten, liegen hier nicht vor. Nur ausnahmsweise kann in einem Schweigen eine Erklärung, insbesondere ein Einverständnis oder eine Duldung, gesehen werden.

Eine Billigung des vertragswidrigen Zahlungsverhaltens kann aus der Duldung allein nicht hergeleitet werden, auch liegt darin keine stillschweigende Vertragsänderung (Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage, Rn. 172 zu § 543 BGB).

Hierzu sind über das Schweigen, auch über einen längeren Zeitraum hinweg, weitere Umstände erforderlich. Diese wurden nicht vorgetragen. Insbesondere ist ein der Entscheidung des Landgerichts Berlin, Urteil vom 08.01.2014 – 65 S 213/13 – (GE 14, 324) vergleichbarer Sachverhalt, bei dem der Vermieter zunächst eine Abmahnung ausgesprochen hatte, hiervon aber Abstand genommen und die Zahlungsweise nachfolgend bewusst hingenommen hatte, nicht vor. Nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont macht es einen Unterschied, ob der Vermieter bzw. die zuständige Hausverwaltung zu anhaltenden verspäteten Mietzinszahlungen eines Mieters durchgängig schweigt oder sich hiergegen zunächst mit Abmahnungen aktiv zur Wehr setzt, hiervon dann jedoch ersichtlich Abstand nimmt und diese sodann über mehrere Jahre hinweg konsequent hinnimmt. (LG Berlin a.a.O.).

Da vorliegend allein eine jahrelange Hinnahme vorliegt, kann in dem Verhalten bis zur ersten Abmahnung am August 2013 keine Veränderung der Fälligkeitsvereinbarung gesehen werden.

Abmahnungen erfolgten dann zunächst, noch durch die Vorvermieter, mit den Schreiben vom 14.08.2013 und 22.04.2014.

Entgegen der Ansicht der Beklagten stellte das Schreiben vom 14.08.2013 durchaus in einem gesonderten Absatz eine Erinnerung an die monatliche Mietzahlung bis zum dritten des laufenden Monats dar. Aus welchem Grund diese Mahnung als Formularschreiben unbeachtlich sein sollte, ist nicht zu erkennen; zumindest hätten die Beklagten daraufhin Anlass gehabt, mit der Hausverwaltung wegen des Mietzahlungszeitpunkts Rücksprache zu halten.

Auch das Schreiben vom 22.04.2014, das einen Mietrückstand per 14.04.2014 unter Einschluss der Aprilmiete aufweist, zeigt eindeutig, dass mit der Miete nicht erst ab dem 16. eines Monats gerechnet wird.

Letztendlich hätten die Beklagten jedoch nach Erhalt des Abmahnschreibens vom 22.01.2015, in dem die pünktliche Mietzahlung konkret angemahnt und Konsequenzen angedroht wurden, ihr Zahlungsverhalten ändern müssen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass dieses Abmahnschreiben den Beklagten durch Einwurf in ihren Briefkasten zugegangen ist. Die Zeugen G. gab nachvollziehbar und mit vielen Einzelheiten an, wie und warum es zu der Abfassung des Schreibens kam, wie sie dieses gefertigt und nach Erhalt der Unterschrift des Geschäftsführers anschließend in den Briefkasten eingeworfen hat. Die Zeugin hatte eine konkrete Erinnerung an das Geschehen, konnte ihre Aussage nachvollziehbar begründen und wirkte durchaus glaubwürdig. Das Gericht hat keinen Anlass, trotz des Beschäftigungsverhältnisses der Zeugin bei der Klägerin, an deren Angaben zu zweifeln.

Mit dem Einwurf des Schreibens in den Briefkasten ist das Schreiben den Beklagten gemäß § 130 BGB zugegangen.

Selbst wenn, wie die Zeugin angibt, die Beklagten ihr gegenüber angegeben haben, das Abmahnschreiben nicht erhalten zu haben und vortragen, es sei möglich, dass die Kinder dieses aus dem Briefkasten genommen hätten, würde dies an dem Zugang des Schreibens nichts ändern. Nachdem das Schreiben durch Einwurf in den Briefkasten in den Herrschaftsbereich der Beklagten gelangt war, sind weitere Umstände, insbesondere, ob den Beklagten das Schreiben zur Kenntnis gelangt ist, unbeachtlich, da die Beklagten für die Kenntniserlangung in ihrem Herrschaftsbereich allein verantwortlich sind.

Die Vertragsverletzungen durch das wiederholte verspätete Zahlen der Miete führten dazu, dass das Vertrauen der Klägerin in die ordnungsgemäße Fortsetzung des Mietverhältnisses erschüttert und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist.

Trotz Abmahnung wurde in den folgenden zwei Monaten – Februar und März 2015 – die Miete wiederum nicht bis zum dritten Werktag des Monats gezahlt. Die Klägerin konnte danach nicht davon ausgehen, dass mit einem vertragsgemäßen Verhalten der Beklagten noch zu rechnen war.

Bereits eine einmalige Zahlungsunpünktlichkeit nach Abmahnung kann als Grund für eine fristlose Kündigung ausreichen (BGH NJW 2006,1585 m.w.N.).”

Trifft den Vermieter bei einem Sturz des Mieters eine Verkehrssicherungspflicht, wenn eine Garageneinfahrt in einem allgemein schlechten Zustand (versandete und unebene Stellen) ist und dieser Zustand dem Mieter auch seit Jahren bekannt ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Coesfeld (AG Coesfeld – 11 C 169/15, Urteil vom 13.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Coesfeld in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Ersatz eines angemessenen Schmerzensgeldes gegen den Beklagten. Insbesondere hat sie keinen Anspruch wegen Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht aus den §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m § 253 Abs. 2 BGB oder aus § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 253 Abs. 2 BGB gegen den Beklagten.

Es kann schon dahinstehen, ob die Klägerin zur Reinigung der Zufahrt nach § 30 des Mietvertrages in Verbindung mit Ziff III. 1 der Hausordnung verpflichtet war, denn der Beklagte hat weder eine Verkehrssicherungspflicht aus dem Mietvertrag, noch eine sonstige ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht verletzt.

Grundsätzlich ist der Kläger als Eigentümer und Vermieter des Grundstücks verkehrssicherungspflichtig für die Garagenzufahrt. Der Inhalt der Verkehrssicherungspflicht bemisst sich nach den Sicherheitserwartungen der jeweiligen Verkehrsteilnehmer. Der Verkehrssicherungspflichtige hat diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren geeignet sind, Gefahren von Dritten abzuwenden, die bei bestimmungsgemäßer oder nicht ganz fernliegender bestimmungswidriger Benutzung drohen (OLG Hamm, NJW-RR 2013, 802, 803). Dies heißt aber nicht, dass der Sicherungspflichtige für alle nicht denkbaren, auch entfernteren Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorkehrungen treffen muss. Denn eine Sicherung, die jeden Unfall ausschließt, ist praktisch nicht möglich. Es müssen daher nur dann Vorsorgemaßnahmen getroffen werden, wenn eine Gefahrenquelle trotz Anwendung der von den Verkehrsteilnehmern zu erwartenden Eigensorgfalt nicht rechtzeitig erkennbar ist oder diese sich auf die Gefahreneinlage nicht einstellen können (OLG Hamm, NJW-RR 2005, 255, 256).

Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe hat der Beklagte keine Verkehrssicherungspflicht verletzt. Denn es lag schon keine Gefahrenlage vor, auf die sich die Klägerin nicht einrichten konnte. Vielmehr hat sich in dem Sturz der Klägerin ein allgemeines Lebensrisiko realisiert, für das der Beklagte nicht einzustehen hat. Für die Beurteilung, ob eine Gefahrenlage vorliegt und welche Vorsorgemaßnahmen getroffen werden müssen, ist auf die Erwartungshaltung der jeweiligen Verkehrsteilnehmer abzustellen. Dabei ist auch der Gesamteindruck, den eine Verkehrsfläche den Verkehrsteilnehmern bietet und aus dem diese ihre Erwartungseinhaltung vernünftigerweise zu einem wesentlichen Teil herleiten, miteinzubeziehen (OLG Hamm, NJW-RR 2005, 255, 256). Die Klägerin musste sich aufgrund des Gesamteindrucks der Bodenbeschaffenheit der Garageneinfahrt darauf einstellen, dass insbesondere die versandeten und unebenen Stellen vorsichtiger Betreten werden müssen und musste den Versandungen ausweichen. Denn ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder, hinsichtlich derer auf Bl. 7 ff. GA, Bl. 16 ff. GA und Bl. 68 ff. GA verwiesen wird, waren die sandigen Stellen und Unebenheiten klar zu erkennen. Nach eigenem Vortrag der Klägerin wurden die sandigen Stellen und Unebenheiten von ihr auch erkannt und waren ihr darüber hinaus sogar seit Jahren bekannt.

Dem steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin vorgetragen hat, dass bei nicht vorhandenem Sand die Unebenheit klar erkennbar gewesen wäre. Denn nach dem Vortrag der Klägerin hat sich die Gefahr der Unebenheit erst deshalb realisiert, weil sie zunächst auf dem Sand ausgerutscht und erst infolge des Ausrutschens an einer Kante hängen geblieben ist. Aufgrund der vielen offenkundigen Unebenheiten musste sie zudem auch davon ausgehen, dass auch unter den Sandflächen Unebenheiten vorhanden waren. Auch ist anzumerken, dass die Klägerin keinen Anspruch auf eine Zufahrtsfläche ohne Unebenheiten hat. Vielmehr hat sich der Verkehrsteilnehmer grundsätzlich den gegebenen Straßenverhältnissen anzupassen und diese so hinzunehmen, wie sie sich ihm erkennbar darbieten (BGH, BeckRS 1979, 30398103).

Aus den oben genannten Gründen sind auch der Antrag auf Zahlung der 408,27 EUR und der Feststellungsantrag unbegründet.”

Stellt ein Energieausweis ein Beweismittel nach der ZPO dar und kann mit ihm ein Energieverbrauchswert von weniger als 120 kWh pro Quadratmeter pro Jahr bewiesen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 63/14, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Gleiche gilt im Ergebnis hinsichtlich des von der Klägerin behaupteten Energieverbrauchswerts von weniger als 120 kWh pro Quadratmeter pro Jahr. Die Klägerin hat, um ihren Vortrag zu stützen, einen Energieausweis vorgelegt (Bl. 185 f. d. A.). Allerdings stellt der Energieausweis kein Beweismittel nach der ZPO dar. Die Beklagten sind auch nicht daran gehindert, den Inhalt der Angaben im Energieausweis zu bestreiten. Nähere konkrete Angaben dazu, inwieweit sie diesen Wert im Energieausweis bestreiten, sind ihnen kaum möglich. Es wäre daher über die Frage des Energieverbrauchswerts Beweis durch Sachverständigengutachten einzuholen. Eine solche Beweiserhebung kommt allerdings nicht in Betracht, da auch insoweit die Präklusionsvorschrift des
§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zu Lasten der Klägerin gilt.”

Stellt ein rückkanalfähiger Breibandkabelanschluss ein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels dar, wenn damit zwar das Telefonieren und der Zugang zum Internet ermöglicht werden, es dazu aber des Abschlusses eines zusätzlichen Vertrages bedarf? 

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 63/14, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin kann sich auch nicht auf das Vorliegen eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses berufen. Zum einen ist das Vorbringen bestritten, zum anderen ist gar nicht vorgetragen, dass die Rückkanalfähigkeit ohne den Abschluss eines weiteren Vertrags genutzt werden kann. Das Gericht schließt sich der Auffassung des AG Lichtenberg an (BeckRS 2013, 08997), wonach es für das Vorliegen des Merkmals nicht genügt, dass über den Kabelanschluss die Fernsehprogramme eingespeist werden und diese ohne zusätzlichen Vertrag empfangen werden können, da diese Leistung nicht erst durch den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss möglich wird, sondern nur einen einfachen Kabelanschluss erfordert. Dieser wiederum reicht gerade nicht für die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals. Die Vorteile der Rückkanalfähigkeit, die zum Beispiel das Telefonieren oder den Zugang zum Internet ermöglichen, sind dagegen – davon ist mangels gegenteiligen Vorbringens der Klägerin auszugehen – nur über einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelnetzbetreiber in Anspruch zu nehmen. Das Merkmal liegt daher nicht vor (anderer Ansicht allerdings AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 28.06.2013 – 213 C 497/12).”

Sind die Kosten einer Legionellenprüfung auf den Mieter umlegbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Baden-Baden (AG Baden-Baden – 19 C 243/14, Urteil vom 03.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Baden-Baden in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: ” Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Legionellenprüfung in der geltend gemachten Höhe von 10,21 Euro.

Die Kosten der Legionellenprüfung sind als Kosten der Warmwasserversorgung nach § 2 Nr. 5b i.V.m. Nr. 4a BetrkV auf den Mieter umlegbar. Danach sind solche Kosten umlegbar, die dem Betrieb der zentralen Wasserversorgungsanlage dienen, unter anderem der “Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit”. Nach § 14 Abs. 3 TrinkwV sind die Kläger seit dem Jahr 2013 verpflichtet, das Wasser mindestens alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen. Damit handelt es sich um eine typische, wiederkehrende Prüfung zur “Überwachung der Anlage” und “der Prüfung der Betriebssicherheit” (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl. 2014, Rn. 141).”

Ist der Leistungsträger bei einem Sozialrechtsverhältnis verpflichtet, den Hilfebedürftigen bei der Geltendmachung von Rechten gegen den Vermieter zu unterstützen, wenn es aufgrund von Leerstand im Gebäude Anhaltspunkte für einen erhöhten Heizaufwand gibt?

Die Antwort des Landessozialgerichts Sachsen-Anhalt (LSG Sachsen-Anhalt – L 4 AS 429/15 B ER, Beschluss vom 28.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LSG Sachsen-Anhalt in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “1. Unter Anwendung dieser Maßstäbe ist die sozialgerichtliche Entscheidung nicht zu beanstanden, da die Antragsteller einen Anspruch auf die Bewilligung weiterer KdU-Leistungen iHv 213,50 EUR nach §§ 19, 22 SGB II hinreichend glaubhaft gemacht haben.

Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden vom Leistungsträger die KdU in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Vorliegend ist noch ein Anspruch der Antragsteller auf Übernahme von monatlich weiteren 213,50 EUR für Heizkosten zwischen den Beteiligten streitig. Zutreffend hat das SG zunächst eine deutliche Überschreitung der konkreten Heizkosten nach dem Bundesheizspiegel 2014 bei den Antragstellern festgestellt und daraus die Annahme abgeleitet, dass diese Kosten auch unangemessen hoch iSv § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II sind. Denn die zugrunde gelegte Grenze berücksichtigt bereits ein unwirtschaftliches und tendenziell unökologisches Heizverhalten. Darüber hinausgehende Heizkosten weisen in der Regel auf einen Verbrauch hin, der dem allgemeinen Heizverhalten in der Bevölkerung nicht mehr entspricht.

Nach der Kostensenkungsaufforderung des Antragsgegner und dem Ablauf der Sechs-Monats-Frist war zu prüfen, ob den Antragstellern gemäß § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II gleichwohl noch ein höherer Anspruch auf Leistung für die Unterkunft in voller Höhe zusteht. Dies ist nach vorläufiger Bewertung der Sach- und Rechtslage als überwiegend wahrscheinlich zu bejahen.

Soweit die Aufwendungen des Hilfebedürftigen für die Unterkunft (Nettokaltmiete plus Betriebskosten) die abstrakt angemessene Leistung für die Unterkunft übersteigen, sind die Aufwendungen nach § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II solange zu berücksichtigen, wie es nicht möglich oder nicht zumutbar ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate. Wegen des Ausnahmecharakters der Erstattung nicht angemessener Unterkunftskosten sind strenge Anforderungen an die Auslegung des Tatbestandsmerkmals der Unzumutbarkeit zu stellen (vgl. BSG, Urteil vom 19. Februar 2009, B 4 AS 30/08 R; Urteil vom 23. August 2011, B 14 AS 91/10 R).

Hierbei greift es entschieden zu kurz, wenn der Antragsgegner sich darauf beschränkt, den Antragstellern einen unzureichenden Sachvortrag zu konkreten Heizkosteneinsparmaßnahmen vorzuwerfen und er ihnen unter Vorlage von alternativen Wohnraumangeboten einen Umzug nahelegt. Denn es liegen hier Besonderheiten vor, die einen Ausnahmefall wahrscheinlich machen.

a. Zunächst ist die atypische Wohnungssituation zu beachten: Um überhaupt angemessenen Wohnungsraum für die inzwischen 10-köpfige Familie zu finden, wurden zwei Wohnungen zusammengelegt. Diese sind zwar durch einen Wanddurchbruch in einem Durchgangszimmer verbunden. Gleichwohl ist von den fünf haushaltsangehörigen Kindern von bis zu 11 Jahren nicht zu erwarten, dass sie ausschließlich über das Durchgangszimmer zwischen beiden Wohnungen wechseln. Es ist davon auszugehen, dass sie dafür auch die geöffneten Wohnungseingangstüren nutzen, was mit größeren Wärmeverlusten verbunden sein kann.

b. Des Weiteren könnte auch die tatsächlich bewohnte Fläche von 165 m² als angemessene Wohnungsfläche anstelle von 130 m² bzw. 140 m² zugrunde zu legen sein, weil darin ein überdurchschnittlicher Anteil an Verkehrsflächen (z. B. zwei Flure, ein Durchgangszimmer) enthalten ist, der sich nicht zum Wohnen im eigentlichen Sinne eignet.

c. Schließlich ergeben sich aus den Angaben des Vermieters zum Leerstand im Gebäude Anhaltspunkte für einen erhöhten Heizaufwand, den nicht die Antragsteller zu verantworten haben. Nach den Angaben des Vermieters sind die Wohnungen der Antragsteller von leerstehenden und damit unbeheizten Wohnungen nach oben und unten hin umschlossen. Dies führt zwangsläufig zu einem höheren Heizaufwand. Leerstandsbedingte Kostenverschiebungen zulasten der Mieter sind im Zivilrecht ein gerichtsbekanntes Problem. So hat der BGH im Urteil vom 10. Dezember 2014 (VIII ZR 9/14, ibr-online) aus leerstandsbedingten Kostenverschiebungen den Mietern aus Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch) ein Recht auf Anspruchsbegrenzung gegen den Vermieter zugestanden. Dem Antragsgegner obliegt es daher, die Antragsteller im Rahmen der allgemeinen Beratungspflichten nach § 14 Sozialgesetzbuch Erstes Buch – Allgemeiner Teil (SGB I) auf diese Rechte hinzuweisen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BSG ist der Leistungsträger bei einem Sozialrechtsverhältnis verpflichtet, den Hilfebedürftigen bei der Geltendmachung von Rechten gegen den Vermieter zu unterstützen (vgl. BSG, Urteil vom 24. November 2011, B 14 AS 15/11 R; Urteil vom 17. Februar 2015, B 14 KG 1/14 R). Er darf ihn nicht lediglich auf seine Selbsthilfemöglichkeiten verweisen. Diese Beratungspflicht ist weitreichend, sie geht nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bis zur eigenen Beteiligung des Leistungsträgers an einem zivilrechtlichen Rechtsstreit (BSG, a. a. O.). Entgegen der Auffassung des Antragsgegners kommt auch eine Unterstützung im Wege der Streitgenossenschaft in Betracht. Verlangt der Leistungsträger trotz erheblichen Leerstandes im Wohnobjekt vom Hilfebedürftigen Kostensenkungsmaßnahmen, darf er sich der Einbeziehung des Vermieters in seine Überlegungen zur Kostensenkung nicht einfach verschießen. Dies gilt auch gerade vor dem Hintergrund, dass der Vermieter im vorliegenden Fall offenbar Probleme hatte, die Betriebskosten für das vorangegangene Kalenderjahr zeitnah abzurechnen.

d. Schließlich dürfte auch ein Wohnungswechsel (derzeit) unzumutbar sein. Es scheint keinen angemessenen und zumutbaren Wohnraum für die Antragsteller in ihrem Wohnort J. zu geben. Die vom Antragsgegner vorgeschlagenen Wohnungen in J. sind mit Wohnflächen um 100 m² deutlich zu klein. Ein Wechsel des Wohnortes scheint nicht zumutbar, da dieser üblicherweise mit Schulwechseln verbunden ist. Erst recht dürfte ein Umzug über den Vergleichsraum (möglicherweise Landkreis W.) hinaus in ein anderes Bundesland die Grenze der Zumutbarkeit überschreiten.

e. Bevor der Antragsgegner nicht selbst mögliche Kostensenkungen beim Vermieter zu erreichen versucht, sind die Antragsteller nicht verpflichtet, in andere Wohnungen umzuziehen. Hält man die 165 m² große Wohnung der Antragsteller wegen der besonderen Umstände für zehn Personen noch für angemessen, ergibt sich nach den KdU-Richtwerten des Antragsgegners eine maximale Gesamtmiete von 1.074,65 EUR (KdU 4,81 EUR/m² x 165 = 697,45 EUR; Heizkosten: 20,40 EUR/m² x 165: 12 = 280,50 EUR). Die tatsächlichen KdU der Antragsteller liegen mit 1.018,54 EUR unter diesem Wert. Schließlich ist ein Wohnungswechsel als Kostensenkungsmaßnahme wegen zu hoher Heizkosten nur dann zumutbar, wenn in einer alternativ zu beziehenden Wohnung insgesamt tatsächlich niedrigere Bruttowarmkosten entstehen (BSG, Urteil vom 12. Juni 2013, B 14 AS 60/12 R).

2. Der Anordnungsgrund ist ebenfalls glaubhaft gemacht. Auch wenn es den Antragstellern trotz der nun schon länger dauernden Kürzungen gelungen ist, finanziell “irgendwie” durchzuhalten, kann ein Eilbedürfnis nicht verneint werden. Die Antragsteller haben glaubhaft gemacht, dass sie monatlich Teile des Regelbedarfs zum Ausgleich für die KdU aufwenden, um Mietrückstände und Kündigungsrisiken abzuwenden. Dies ist nicht dauerhaft hinzunehmen. Zudem dürfen die Anforderungen an den Anordnungsgrund auch wegen des sehr wahrscheinlichen Anordnungsanspruchs nicht überzogen werden.”