Ist Baulärm, der durch die Sanierung des Nachbarhauses verursacht wird, ein Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter selbst diesen entschädigungslos dulden muss?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 15 C 353/14, Urteil vom 22.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Minderung wegen der Bauarbeiten im Nachbarhaus kommt nicht in Betracht.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29. April 2015, VIII ZR 197/14) hat zu der Frage der Mangelhaftigkeit einer Mietsache bei Baulärm vom Nachbargrundstück Folgendes ausgeführt:

“Mit Erfolg wenden sich die Revisionen gegen die vom Berufungsgericht nicht näher begründete Annahme, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages im Wege einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung festgelegt, dass während der unbestimmten Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Schulgelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen als bei Vertragsbeginn.

Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand – hier die von einem “normalen” Schulbetrieb ausgehenden Geräuschimmissionen – als für ihn hinnehmbar wahrnimmt und er sich ungeachtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, aaO Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).

Soweit es um Lärmimmissionen geht, die von öffentlichen Straßen oder – wie hier – von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, ist im Übrigen der offensichtliche und beiden Parteien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger “Umweltbedingungen” übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen.

Derartige Umstände sind entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung vom Berufungsgericht indes weder festgestellt noch sonst ersichtlich. Insbesondere lassen sich auch der Mietvertragsurkunde keine Umstände entnehmen, die den sicheren Schluss auf die verbindliche Festlegung eines bestimmten Immissionsstandards über die Dauer der Mietzeit hinweg zuließen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 XII ZR 1/07, NJW 2009, 664 Rn. 26).

Soweit danach konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in – gegebenenfalls ergänzender – Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2006 – XII ZR 34/04, NZM 2006, 626 Rn. 13; vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04, WuM 2007, 381 Rn. 8; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, aaO Rn. 11; vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, aaO Rn. 8; jeweils mwN).

Aber auch nach den sich daraus ergebenden Maßstäben erweist sich das Berufungsurteil, das den Klägern einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf dem Nachbargrundstück zuweist, nicht als richtig. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung, also die künftige Errichtung eines Bolzplatzes auf dem benachbarten Schulgelände und dessen unbeschränkte Zugänglichkeit und Benutzung durch die Öffentlichkeit über den “normalen” Schulbetrieb hinaus sowie die dadurch verursachte erhöhte Lärmbelastung, bewusst gewesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 370/13, WM 2015, 306 Rn. 26 mwN). Das hätte entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht notwendig zu einer unbedingten Einstandspflicht der Kläger für diese nachteilige Entwicklung und damit zu einem Mangel der Mietsache geführt, der die Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum ohne Weiteres zur Minderung der Miete berechtigt hätte.

aa) Allerdings sind die Maßstäbe, die bei Fehlen konkreter Parteiabreden an eine Hinnahme von nachträglich entstehenden oder sich vergrößernden Geräuschimmissionen auf die Mietsache durch Dritte und die damit zusammenhängende Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) anzulegen sind, umstritten.

(1) In Teilen der Instanzrechtsprechung (BayObLG, NJW 1987, 1950, 1951; OLG München, NJW-RR 1994, 654 f.; LG Itzehoe, Urteil vom 11. Oktober 2010 – 3 O 509/09; LG Berlin, Urteil vom 13. März 2013 – 65 S 321/11, ibr-online) sowie im mietrechtlichen Schrifttum (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 536 Rn. 29a f. mwN; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 536 Rn. 18; Lehmann-Richter, NZM 2012, 849, 852; ähnlich auch Kraemer, WuM 2000, 515, 519) wird maßgeblich darauf abgestellt, ob der Mieter bei Abschluss des Vertrages insbesondere aufgrund der Lage des Mietgrundstücks und der das Grundstück umgebenden Nachbarschaft bereits konkrete Anhaltspunkte für einen Eintritt oder eine Zunahme bestimmter Geräuschimmissionen hatte, aus diesem Grunde mit dem Entstehen einer später als Mangel gerügten Geräuschkulisse ohne Weiteres rechnen musste und dies deshalb bei Bemessung der Miethöhe (ermäßigend) berücksichtigen konnte (nur eine positive Kenntnis des Mieters für maßgeblich haltend: Blank, WuM 2012, 175, 178). Dabei wird zugleich ganz überwiegend angenommen, dass die im Nachbarschaftsrecht gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB bedeutsame Ortsüblichkeit keinen Maßstab für die mietrechtliche Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bilden könne (BayObLG, aaO S. 1952; OLG München, aaO S. 654; LG Itzehoe, aaO; Lehmann-Richter, aaO S. 850; Blank, aaO S. 176; Börstinghaus, NZM 2004, 48, 49; aA LG Berlin, Urteil vom 27. September 2011 – 63 S 641/10, ibr-online).

(2) Demgegenüber wird von einem anderen Teil der Instanzrechtsprechung eine abweichende Auffassung dahin vertreten, dass bei Fehlen konkreter Beschaffenheitsabreden nach der Verkehrsanschauung nicht schon jede nachteilige Veränderung des Wohnumfelds und der Geräuschsituation als Mangel der Mietsache angesehen werden könne. Vielmehr müsse ein Mieter grundsätzlich in Rechnung stellen, dass es im weiteren oder näheren Umfeld seiner Wohnung zu Veränderungen kommen könne, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken könnten. Es sei deshalb zu fragen, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfeldes als unveränderlich habe voraussetzen dürfen oder ob er mit bestimmten nachteiligen Änderungen etwa wegen bestehender Gemengelagen grundsätzlich habe rechnen müssen (KG, NZM 2003, 718; LG Berlin, Urteil vom 27. September 2011 – 63 S 641/10, aaO Rn. 25 f.; LG Heidelberg, NJOZ 2010, 2557 f.; LG Hamburg, WuM 1998, 19).

bb) Der Senat hat zu dieser Frage noch nicht abschließend Stellung genommen. Er hat allerdings in einer Fallgestaltung, in der es darum ging, ob in der durch die zeitweilige straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verursachten erhöhten Lärmbelastung ein zur Mietminderung berechtigender Mangel zu sehen ist, ausgesprochen, dass bei einer vermieteten Wohnung, die sich in einer bestimmten Innenstadtlage und damit in einer Lage befunden hat, bei der jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen ist, die Mieter die mit den Arbeiten verbundene (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen haben. Eine solche vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt deshalb unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in solchen Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar (Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12, aaO Rn. 12).

In einem weiteren Fall hat der Senat angenommen, dass die in einem Lichthof von den Zu- und Abluftleitungen ausgehenden Geräuschimmissionen auch bei ihrer nachträglichen Zunahme dann nicht zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn bei Fehlen einer Abrede der Mietvertragsparteien zum Maß einer Immissionsbelastung der zum Lichthof hin gelegenen Räumlichkeiten die hierfür maßgeblichen technischen Normen eingehalten sind. Denn ein Mieter kann bei Fehlen gegenteiliger Abreden nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dadurch die Geräuschimmissionen zwar steigen, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet ist. Weist das Gebäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen Immissionsstandard auf, der besser ist als der, den der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann er gleichwohl im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt (Senatsurteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, aaO Rn. 15, 17).

cc) Der Senat führt diese Rechtsprechung nunmehr dahin fort, dass nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

(1) Die nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Mietvertrag entstehende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, gestaltet § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum einen dahin aus, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat (Überlassungspflicht). Zum anderen trifft den Vermieter danach auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht), was zugleich die Pflicht beinhaltet, eine nach Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (BGH, Urteile vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13, NJW 2015, 699 Rn. 25 mwN, vom 3. April 2003 – IX ZR 163/02, NZM 2003, 472 unter II 2).

(2) Das dem Vermieter durch diese Regelungen auferlegte Besitzverschaffungsrisiko (vgl. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) hat jedoch nicht notwendig zur Folge, dass die Überlassungspflicht und die Erhaltungspflicht in jeder Hinsicht deckungsgleich sind. Während die Überlassungspflicht an einen gegenwärtigen Zustand der Mietsache anknüpft, über den der Vermieter sich ohne Weiteres vergewissern und dessen Beherrschung ihm deshalb auch ohne Weiteres zugemutet werden kann, bedarf es zur Erhaltungspflicht und der Beherrschbarkeit der dabei jedenfalls durch äußere Einflüsse auf die Mietsache einwirkenden Risiken eines prognostischen Blicks in die Zukunft, deren Entwicklung nicht in jeder Hinsicht überschaubar ist.

Dementsprechend bedarf es für den Umfang der Erhaltungspflicht einer differenzierteren Betrachtung. Denn auch für die Beurteilung eines übernommenen Beschaffungsrisikos ist es anerkannt, dass dieses sich bei Fehlen gegenteiliger Anhaltspunkte nicht darauf erstreckt, schlechthin für jedes Unvermögen zur Erfüllung der übernommenen Pflichten einstehen zu wollen, sondern nur auf die Fähigkeit zur Überwindung der typischen Beschaffungshindernisse bei Geschäften der fraglichen Art (BT-Drucks. 14/6040, S. 132; BeckOK-BGB/Lorenz, Stand: 1. März 2011, § 276 Rn. 42; Erman/Westermann, aaO, § 276 Rn. 19 mwN). Die Übernahme eines Beschaffungsrisikos schließt deshalb insbesondere die Berücksichtigung des unvorhergesehenen Eintritts höherer Gewalt oder ähnlicher Umstände nicht aus, welche nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) das Verlangen des Gläubigers nach uneingeschränkter Leistung als unbillig und ungerechtfertigt erscheinen lassen (RGZ 99, 1, 2; vgl. auch Senatsurteile vom 12. Juli 1972 – VIII ZR 200/71, WM 1972, 1251 unter III 1 b; vom 1. Dezember 1993 – VIII ZR 259/92, WM 1994, 301 unter II 2 b). Es ist in diesen Fällen vielmehr bereits durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln, wie weit eine im Vertrag übernommene Beschaffungspflicht nach diesen Maßstäben reicht (MünchKommBGB/Grundmann, 6. Aufl., § 276 Rn. 179 mwN).

(3) Dieser Gesichtspunkt ist auch bei der hier vorzunehmenden – ergänzenden – Auslegung des Mietvertrages der Parteien zur Beantwortung der Frage zu berücksichtigen, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Mietwohnung gehört, den die Kläger insbesondere nach deren Lage und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit in Bezug auf Geräuschimmissionen zu erhalten haben. Dabei ist namentlich zu fragen, ob die Parteien, wenn sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Schulgrundstück in Betracht gezogen hätten, diese als den geschuldeten Mietgebrauch nunmehr prägend hingenommen hätten, oder ob die Parteien die Kläger als verpflichtet angesehen hätten, den Mietgebrauch jedenfalls im Wesentlichen nach dem bei Vertragsschluss bestehenden Immissionsstandard aufrechtzuerhalten.

Insoweit ergibt eine Auslegung des Mietvertrags der Parteien, die der Senat selbst vornehmen kann, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004 unter II 4), dass Letzteres zu verneinen ist.

(a) Hätten die Parteien bei Vertragsschluss die eingetretene Entwicklung mit den daraus resultierenden erhöhten Geräuschimmissionen bedacht, hätte sich ihnen die Frage aufdrängen müssen, ob und mit welchem Ergebnis die Kläger überhaupt in der Lage sein würden, dem erhöhten Immissionsanfall zu begegnen. Zwar trifft einen Vermieter – und zwar unabhängig von etwaigen eigenen Abwehrmöglichkeiten des Mieters – im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grundsätzlich auch die Pflicht, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten und zu diesem Zweck gegen den Störer jedenfalls im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Möglichen vorzugehen (vgl. Senatsurteile vom 23. Februar 1966 – VIII ZR 63/64, WM 1966, 763 unter II 1; vom 10. Dezember 1986 – VIII ZR 349/85, BGHZ 99, 182, 191). Hierbei wären aber zugleich die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses und die in § 906 BGB konkretisierten Duldungspflichten sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten zu bedenken gewesen, die auch bei Immissionen einer – wie hier – hoheitlich betriebenen Anlage den Maßstab bilden (vgl. nur OVG Berlin-Brandenburg, BlmSchG-Rspr. § 22 Nr. 187; VGH Mannheim, BlmSchG-Rspr. § 22 Nr. 216; jeweils mwN).

Dass die Parteien vor diesem Hintergrund davon ausgegangen wären, die Kläger hätten den ursprünglich bestehenden Immissionsstandard ungeachtet etwa nach § 906 BGB bestehender Duldungspflichten unverändert gewährleisten sollen, kann redlicherweise nicht angenommen werden. Denn damit hätten die Beklagten ihnen eine Erhaltungspflicht abverlangt, deren Erfüllung gemäß § 275 Abs. 1, 2 BGB tatsächlich oder jedenfalls wirtschaftlich unmöglich gewesen wäre. Dass sich die Kläger hierauf eingelassen hätten oder billigerweise hätten einlassen müssen, liegt fern. Vielmehr hätten sich die Parteien nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf verständigt, die Störung durch Geräuschimmissionen Dritter nur dann als Mangel der Mietwohnung anzusehen, wenn die Kläger selbst diese Immissionen gemäß § 906 BGB nicht oder jedenfalls nicht entschädigungslos dulden müssten. Im Falle einer Duldungspflicht gegen Entschädigung wäre diese Verständigung dahin gegangen, dass sich ein dann gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bestehender Ausgleichsanspruch in einer adäquaten Minderung der vereinbarten Miete hätte niederschlagen müssen.

(b) Entgegen einer verbreitet vertretenen Auffassung (BayObLG, aaO S. 1951 f.; OLG München, aaO; LG Itzehoe, aaO; Lehmann-Richter, aaO; Blank, aaO; Börstinghaus, aaO), die allerdings die vorstehend dargestellte Risikoverteilung außer Acht lässt, spricht gegen das dargestellte Auslegungsergebnis auch nicht, dass § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung findet (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003 – V ZR 180/03, BGHZ 157, 188, 192 f.). Denn das schließt eine Beachtung der nachbarrechtlichen Ausstrahlungswirkungen dieser Norm zur näheren Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien nicht aus. Vielmehr nimmt der einem Mieter zukommende Mietgebrauch bei Fehlen entgegenstehender Abreden an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken jedenfalls in einem Umfang teil, den der an § 906 BGB gebundene Vermieter angesichts des ihm danach billigerweise zuzumutenden Gebrauchsüberlassungsrisikos nicht beeinflussen kann.”

Dem schließt sich das erkennende Gericht an.”

Ist es einem Vermieter bei einem bestehenden Mietverhältnis zumutbar, die Namen derjenigen Mieter, die sich über das Verhalten eines anderen Mieters beschweren, zu offenbaren?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 463 C 10947/14, Urteil vom 08.08.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Dem Kläger steht der geltend gemachte Auskunftsanspruch nicht zu.

Ein bürgerlichrechtlicher Auskunftsanspruch kann sich gegenüber Dritten, die nicht Schuldner des Hauptsanspruchs sind, gem. §§ 242, 259, 260 BGB ergeben (vgl. Palandt, BGB, 73. Auflage, § 260 Rz. 9). Nach der Rechtsprechung des BGH besteht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242BGB) eine Auskunftspflicht bei jedem Rechtsverhältnis, dessen Wesen es mit sich bringt, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen und der Verpflichtete in der Lage ist, unschwer die zur Beseitigung dieser Unwissenheit erforderlichen Auskünfte zu erteilen (BGH vom 01.07.2013 VI ZR 345/13). Erforderlich ist eine besondere rechtliche Beziehung zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem (BGH, a.a.O.).

Anders als im oben zitierten Urteil des BGH besteht vorliegend kein Unterlassungsanspruch gegen die Beklagte wegen Verletzung des Persönlichkeitsrechts aus §§ 823, 1004 BGB. Der Kläger macht nicht geltend, dass die Beklagte falsche Tatsachenbehauptungen in der Öffentlichkeit verbreitet hätte, sondern er beruft sich darauf, dass die Anschuldigungen in dem an ihn gerichteten Schreiben vom 30.01.2014 falsch seien. Der Kläger hat keinen rechtswidrigen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht seitens der Beklagten dargelegt. Damit kann ein Auskunftsanspruch aus einem Unterlassungsanspruch gegen die Beklagte nicht abgeleitet werden.

Auch aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses ist kein Auskunftsanspruch des Klägers gegen die Beklagte gegeben. Grundsätzlich kann sich nach Treu und Glauben ein Auskunftsanspruch als vertragliche Nebenpflicht ergeben (§§ 242, 259, 260 BGB). Im laufenden Mietverhältnis ist ein Vermieter jedoch nicht verpflichtet, die vom Kläger begehrten Auskünfte zu erteilen. Der Beklagten ist es zum jetzigen Zeitpunkt nicht zumutbar, die Namen derjenigen Mieter, die sich über das Verhalten des Klägers beschwerten, zu offenbaren und die weiter geltend gemachten Auskünfte, insbesondere wer wann welche Anschuldigungen vorgebracht hat, zu erteilen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Beklagte gegenüber den Mietern eine Fürsorgepflicht hat und bei Erteilung der verlangten Auskunft die Gefahr bestünde, dass sich eine etwaige Störung des Hausfriedens verschärft. Demgegenüber ist es dem Kläger zuzumuten abzuwarten, ob die Beklagte die von den anderen Mietern mitgeteilten Beschwerden tatsächlich zum Anlass für eine spätere Kündigung nimmt. Sollte es zu einer Kündigung und einem anschließenden Räumungsprozess kommen, müssten die behaupteten Störungen des Hausfriedens durch die Beklagtenpartei konkret vorgetragen werden und der Kläger kann dann gegebenenfalls seine Einwendungen geltend machen. Nach der im Rahmen des § 242 BGB notwendigen Abwägung der gegenseitigen Interessen ist der verlangte Auskunftsanspruch zu verneinen.”

Kann eine unwirksame Eigenbedarfskündigung durch ein Nachschieben von möglicherweise berechtigten Eigenbedarfsgründen im laufenden Prozess geheilt werden?

Die Antwort des Landgerichts Oldenburg (LG Oldenburg – 13 S 209/15, Urteil vom 14.08.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Oldenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546BGB nicht zu.

In der mit anwaltlichem Schreiben vom 14.01.2014 erklärten Eigenbedarfskündigung hat die Klägerin angegeben, sie bewohne derzeit mit ihrem Lebensgefährten eine Zweizimmerwohnung oberhalb des Büros. Diese Wohnverhältnisse seien ihr und ihrem Lebensgefährten nicht mehr zumutbar. Diese Kündigung ist gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB formunwirksam. Nach dieser Norm setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dass der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06). Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, muss er die konkrete Person, für die die Wohnung benötigt wird, angeben und das Interesse für die Inanspruchnahme der Wohnung darlegen (vgl. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – VIII 284/13; Rolfs in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 573, 201ff.). Der jeweilige Kündigungsgrund ist zudem unter Angabe des konkreten Lebensvorgangs so unverwechselbar zu beschreiben, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden und überprüft werden kann (vgl. Lützenkirchen in: Erman, BGB, 14. Auflage 2014, § 573, Rn. 52). Diesen Voraussetzungen genügt das Kündigungsschreiben der Klägerin vom 14.01.2014 nicht. Zwar werden in diesem die Klägerin und ihr Lebenspartner als die Personen, die die Wohnung beziehen wollen, angeben. Dabei ist der spätere Wechsel des Lebenspartners unbeachtlich. Jedoch wird das Interesse, das die Klägerin an der Erlangung der Wohnung hat, nicht ausreichend dargelegt. Die Formulierung in dem Kündigungsschreiben lässt nicht erkennen, ob die Klägerin ihre bisherige Wohnung wegen deren Größe, der Anzahl der Zimmer, aufgrund der räumlichen Nähe zum Büro oder aber wegen anderer Gründe nicht mehr bewohnen möchte. Aus dem Schreiben ergibt sich nicht, worin die konkreten Bedarfsgründe der Klägerin bestehen. Die Beklagten hatten mangels der Angabe eines konkreten Eigenbedarfsgrundes keine Möglichkeit zu prüfen, ob sie sich gegen die Kündigung erfolgreich zur Wehr setzen können. Denn es fehlt an jeglicher Eingrenzung des Interesses der Klägerin.

Die Klägerin konnte diese Unwirksamkeit auch nicht im Laufe des Prozesses durch das Nachschieben von Angaben zur Größe der bisherigen Wohnung und die Behauptung der Anfang 2014 begonnenen Familienplanung beheben. Zwar ist die Erläuterung, Verdeutlichung und nähere Darstellung des im Kern bereits nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens identifizierbaren Kündigungsgrundes im Prozess zulässig (vgl. BVerfG NJW 1988, 2725). Eine unwirksame Kündigung kann jedoch nicht durch ein Nachschieben von möglicherweise berechtigten Eigenbedarfsgründen im laufenden Prozess geheilt werden (LG Düsseldorf WuM 1990, 505; LG Koblenz WuM 1990, 509). Wie sich aus den vorherigen Ausführungen ergibt, sind im Kündigungsschreiben keine konkreten Eigenbedarfsgründe genannt, sodass die damit erklärte Kündigung unwirksam ist. Aus diesem Grund war eine nachträgliche Ergänzung nicht möglich.

Gleiches gilt für den von der Klägerin behaupteten, nachträglich entstandenen Kündigungsgrund der Familienplanung mit ihrem neuen Lebensgefährten.”

Muss ein Vermieter eine freistehende Alternativwohnung auch dann seinem Mieter anbieten, wenn sie objektiv nicht für dessen Wohnbedürfnisse geeignet erscheint?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 221 C 282/15, Urteil vom 16.12.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Denn die streitgegenständliche Kündigung ist als rechtsmissbräuchlich anzusehen, da die Vermieter ihre Pflichten insoweit verletzt haben, dass sie der Beklagten eine Alternativwohnung im Dachgeschoss im selben Haus nicht angeboten haben.

Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu respektieren (s. auch BVerGNJW 1994, 435). Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine Eigenbedarfskündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10, zitiert nach juris). Dies gilt nach Ansicht der Rechtsprechung auch dahin, wenn die Wohnung objektiv für die Wohnbedürfnisse des Mieters nicht geeignet scheint. Denn es ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28.01.1992 (1 BvR 1045/91) Sache des Mieters zu entscheiden, inwieweit er damit verbundene Nachteile in Kauf nehmen will (LG Berlin, Urteil v. 03.02.2009, 65 S 303/08, zitiert nach juris). Somit wäre es vorliegend der Beklagten zu überlassen gewesen, ob sie die etwas geringere Größe der Dachgeschosswohnung in Kauf genommen hätte. Dass insbesondere die Wohnung im Dachgeschoss lediglich befristet vermietet worden ist, ändert an der vorliegenden Beurteilung nichts. Denn nach Ansicht der Rechtsprechung besteht zwar dann keine Anbietpflicht, wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, die Wohnung an einen Dritten zu vermieten. Allerdings ist es in den Fällen, in denen Räume erneut als Wohnung vermietet werden, sachgerecht, wenn dem bisherigen Mieter der Vorrang eingeräumt wird (Blank in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Nr. 124 ff.). Dies muss auch dann gelten, wenn sich der Vermieter nur zu einer befristeten Weitervermietung entscheidet. Denn in einem derartigen Fall soll der Vorrang vor Drittmietern genießende Bestandsmieter selbst entscheiden können, ob er die ihm angebotene Alternative als für ihr geeignet erachtet. Hinzu kommt, dass durch den Abschluss kurzer befristeter Mietverträge sonst im Übrigen auch ein Missbrauchspotential geschaffen werden würde. Entscheidet sich ein Vermieter daher, eine Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zuzuführen, hat er dem bisherigen Mieter Vorrang einzuräumen. Nachteile entstehen dem Vermieter damit nicht. Dies gilt auch für den Abschluss befristeter Mietverträge. Da die Vermieter hier der Beklagten die Dachgeschosswohnung nicht angeboten haben, haben sie gegen die ihnen obliegende Anbietpflicht verstoßen. Der Schluss der Klägerin, dass die Dachgeschosswohnung schon deshalb keine Alternative für die Beklagte sei, da diese sich als solche gegen die Kündigung gewehrt, und damit deutlich gemacht habe, dass sie an einer befristeten Anmietung kein Interesse habe (Bl. 54 d. A.) geht ersichtlich fehl, denn es ist weder ersichtlich noch vorgetragen, dass der Beklagten ein Angebot auf Abschluss eines befristeten Mietvertrags gemacht worden wäre, das diese abgelehnt hat.

Dass die Wohnung im Dachgeschoss bereits zum 31.3. erneut vermietet wurde und damit zum Ausspruch der Kündigung nicht mehr leer stand, steht dieser Wertung nicht entgegen. Denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Vermieter indes bereits den Entschluss gefasst, das Mietverhältnis mit der Beklagten aufzulösen (Anlage K 5, Bl. 21 d.A.). Dass dieser Entschluss erst mit Kündigungserklärung vom 15.04.2014 letztlich umgesetzt worden ist, steht dem nicht entgegen. Gründe, dass der Abschluss des neuen, befristeten Mietvertrages den Vermietern nicht zumutbar gewesen sein sollte, sind weder ersichtlich, noch vorgetragen.”

AG Gießen, Urteil vom 05.11.2015 – 48 C 48/15

Hat ein Mieter zusätzlich zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Minderungsbetrags?

Die Antwort des Amtsgerichts Gießen (AG Gießen – 48 C 48/15, Urteil vom 05.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Gießen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zusätzlich zur Minderung haben die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Minderungsbetrages. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH WuM 2015, 568) kann die Rechtsprechung, wonach ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 3fachen bis 5fachen Minderungsbetrages bejaht wurde, so nicht aufrechterhalten werden. Das Gericht ist allerdings der Auffassung, dass grundsätzlich der zweifache Minderungsbetrag zurückbehalten werden darf.”

Muss ein Mieter den Einbau von Funk-Rauchmeldern dulden?

Die Antwort des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG – 1 BvR 2921/15, Beschluss vom 08.12.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das BVerfG in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zur maßgeblichen Frage, inwieweit das Recht auf informationelle Selbstbestimmung oder das Grundrecht aus Art. 13 Abs. 1 GG wegen ihrer Ausstrahlungswirkung für das hier gegebene Privatrechtsverhältnis Bedeutung erlangen können (vgl. dazu BVerfGE 89, 1 ), verhält sich die Beschwerdebegründung nicht. Insbesondere geht der Beschwerdeführer nicht darauf ein, ob und in welcher Weise die Ausgangsgerichte seine Grundrechte im Rahmen einer Interessenabwägung nach § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB hätten berücksichtigen müssen. Auch der Sache nach legt er nicht die nach den Umständen des Einzelfalls relevanten Gesichtspunkte dar, sondern beruft sich letztlich nur auf die Möglichkeit einer Manipulation des Geräts und den damit verbundenen negativen Folgen für ihn und andere Personen, die sich in der Wohnung aufhalten. Im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung müssten aber auch die von der Klägerin dargestellten Vorzüge berücksichtigt werden, die mit einer Fernwartung nicht nur für sie, sondern auch für die Mieter verbunden sind. In diesem Zusammenhang hätte sich der Beschwerdeführer auch mit der Auslegung der zugrunde liegenden mietrechtlichen Bestimmungen und der hierzu ergangenen Rechtsprechung auseinandersetzen müssen. Nach der gesetzlichen Regelung liegt die Dispositionsbefugnis über die einzubauende Marke der Rauchwarnmelder, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen grundsätzlich beim Vermieter (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 555b Rn. 128 m.w.N.). Er kann sich nach der zunächst maßgeblichen Auslegung der Fachgerichte bei einem Mehrfamilienhaus insbesondere darauf berufen, dass durch die einheitliche Ausstattung mit einem bestimmten Gerät der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude “in einer Hand” gebündelt und damit ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde; danach soll bezogen auf jede einzelne Mietwohnung die Annahme einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse im Sinne von §555b Nrn. 4 und 5 BGB gerechtfertigt sein (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 -, NJW 2015, S. 2488 ). Auch hierauf geht die Verfassungsbeschwerde nicht ein.”

Kann es einem Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich im Hinblick auf den Kautionsrückzahlungsanspruch seines Mieters auf (höchst) streitige Gegenansprüche oder ein (etwaiges) Zurückbehaltungsrecht zu berufen, wenn er am Ende des Mietverhältnisses (ohne ersichtlichen Grund und ohne vorherige Entschuldigung oder auch nachträgliche Klarstellung im Prozess) nicht zum vereinbarten Übergabetermin erscheint?

Die Antwort des Amtsgerichts Donaueschingen (AG Donaueschingen – 2 C 65/15, Urteil vom 27.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Donaueschingen in seiner vorgenannten Entscheidung unter a) bis d)wie folgt aus: “Nach Auffassung des Gerichts ist es dem Beklagten nämlich im vorliegenden Fall aufgrund besonderer Umstände nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, sich im Hinblick auf den Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger auf (höchst) streitige Gegenansprüche oder ein (etwaiges) Zurückbehaltungsrecht zu berufen. Dies folgt aus einer Gesamtschau der dem streitgegenständlichen Mietverhältnis zugrunde liegenden Umstände, insbesondere dem (unstreitigen) Verhalten des Beklagten im Rahmen der Vertragsanbahnung, dem (unstreitigen) Verhalten des Beklagten bei Rückgabe der Wohnung sowie schließlich dem Verhalten des Beklagten im vorliegenden Prozess.

a) Zu Beginn des Mietverhältnisses hat sich der Beklagte überaus formalistisch verhalten

im Hinblick auf die Fertigung eines überaus ausführlichen Übergabeprotokolls sowie bezüglich der von den Klägern zu zahlenden Kaution. Der Beklagte hat die Unterzeichnung des Mietvertrags von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht und die Kläger nach den überaus glaubhaften Ausführungen des Klägers Ziffer 1 in der mündlichen Verhandlung am 23.07.2015 sogar zunächst wieder weggeschickt, als diese die Kaution zunächst nicht in bar mitgebracht hatten. Das Fordern der sofortigen Zahlung der Kaution in voller Höhe noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags und noch vor Beginn des Mietverhältnisses widerspricht sowohl der vertraglichen Regelung in § 18 Nr. 1 des Mietvertrags als auch der entsprechenden gesetzlichen Regelung in § 551 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter sogar zu (drei) Teilzahlungen berechtigt ist und die erste Teilzahlung insbesondere erst zu Beginn des Mietverhältnisses, d. h. hier erst am 21.09.2013 fällig war.

b) Am Ende des Mietverhältnisses erschien der Beklagte (ohne ersichtlichen Grund und ohne vorherige Entschuldigung oder auch nachträgliche Klarstellung im Prozess) nicht zum vereinbarten Übergabetermin am 06.10.2014. Dieses Verhalten steht völlig im Widerspruch zum Verhalten des Beklagten bei Mietbeginn und hat insbesondere zur Folge, dass die – im vorliegenden Prozess nunmehr höchst streitigen – Fragen des Zustands der Wohnung nicht bereits vorab geklärt oder jedenfalls durch ein Übergabeprotokoll einvernehmlich dokumentiert werden konnten. Indem der Beklagte diese Möglichkeit durch sein Verhalten vereitelt hat, ist es ihm nach Auffassung des Gerichts nunmehr verwehrt, sich bezüglich der Kaution, die nach den Vorgaben der Rechtsprechung (vgl. Palandt, BGB, vor § 535 Rn. 126) grundsätzlich zügig abzurechnen ist, auf entsprechende – nunmehr höchst streitige – Gegenansprüche zu berufen.

c) Hinzu kommt schließlich, dass das Gericht zu der Überzeugung gelangt ist, dass der Beklagte im laufenden Prozess bewusst falsch vorgetragen hat. Der Beklagte hat im Rahmen seiner informatorischen Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 23.7.2015 vorgetragen, zu der Regelung in § 21 Nr. 4 des Mietvertrags sei es gekommen, nachdem der Kläger Ziffer 1 erklärt habe, mit der Küche optisch nicht zufrieden zu sein und dafür nichts bezahlen zu wollen. Diesen Vortrag hat der Kläger Ziffer 1 in der mündlichen Verhandlung am 23.7.2015 überaus glaubhaft und substantiiert bestritten. Durch den persönlichen Eindruck vom Kläger Ziffer 1 und angesichts der detailreichen und für das Gericht sehr anschaulichen und nachvollziehbaren Schilderung des Klägers Ziffer 1 von den Vorgängen im Rahmen der Vertragsanbahnung ist das Gericht davon überzeugt, dass der Vortrag des Klägers Ziffer 1 der Wahrheit entspricht und der gegensätzliche Vortrag des Beklagten bewusst falsch war, um sich einen (vermeintlichen) Vorteil im Prozess zu verschaffen. Die in

d) diesem Zusammenhang zwischen den Parteien streitige Frage hinsichtlich des Zustandekommens der entsprechenden Klausel im Mietvertrag war zwar letztlich nicht entscheidungserheblich, jedoch ist der bewusst wahrheitswidrige Vortrag durchaus als weiterer Gesichtspunkt im Rahmen der Abwägung im Zusammenhang mit § 242 BGB zu berücksichtigen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es dem Beklagten nach Ansicht des Gerichts aufgrund der genannten Umstände und nach einer entsprechenden Gesamtabwägung zumutbar ist, die Kaution sofort an die Kläger zurückzubezahlen und (etwaige) Gegenansprüche sodann (gegebenenfalls) separat geltend zu machen.

Im Hinblick auf die Höhe des Kautionsrückzahlungsanspruchs bleibt festzuhalten, dass dieser in voller Höhe der geleisteten Mietkaution besteht. Eine von der Sparkasse … in Rechnung gestellte Gebühr in Höhe von 15,00 Euro ist durch den Vermieter zu tragen.”

Macht sich ein Mieter einer Beleidigung schuldig, wenn er in einem Schreiben bezüglich seiner Vermieter die Formulierung “entsprechend der verdorbenen charakterlichen Natur der beiden Q-Brüder” verwendet?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm – 5 RVs 55/15, Beschluss vom 07.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das OLG Hamm in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “a) Die vom Angeklagten verwendete Bezeichnung “entsprechend der verdorbenen charakterlichen Natur der beiden Q-Brüder” fällt unter den Tatbestand des § 185 StGB. Es handelt sich um eine ehrverletzende Äußerung, die eine persönliche Kränkung und Schmähung des Verletzten zum Ausdruck bringt.

Hierbei werden die verfassungsrechtlichen Maßstäbe zur Einordnung einer Äußerung als Schmähkritik nicht verkannt.

Zwar ist der Begriff der Schmähkritik wegen seines die Meinungsfreiheit verdrängenden Effekts eng zu definieren, weshalb auch eine überzogene oder ausfällige Kritik eine Äußerung für sich genommen noch nicht zur Schmähung macht. Hinzutreten muss vielmehr, dass bei der Äußerung nicht mehr die Auseinandersetzung in der Sache, sondern die Diffamierung der Person im Vordergrund steht. Sie muss jenseits auch polemischer und überspitzter Kritik in der persönlichen Herabsetzung bestehen. Wesentliches Merkmal der Schmähung ist mithin eine das sachliche Anliegen völlig in den Hintergrund drängende persönliche Kränkung. Nur dann kann im Sinne einer Regelvermutung ausnahmsweise auf eine Abwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls verzichtet werden (vgl. BVerfG [Kammerbeschluss], NJW 2014, 3357, 3358 m. w. Nachw.).

Aber auch vor dem Hintergrund dieser engen Vorgaben ist im vorliegenden Fall die Grenze des Hinzunehmenden überschritten. Der Angeklagte hat mit der von ihm gewählten Formulierung eindeutig den Charakter und damit die Person des Anzeigeerstatters selbst diffamiert. Im Ergebnis sind dem Anzeigeerstatter die persönlichen Kompetenzen, die die Voraussetzung für ein moralisches Handeln bilden, abgesprochen worden. Seine persönliche Integrität und auch die Fähigkeit, das eigene Verhalten nach allgemein anerkannten moralischen Maßstäben auszurichten, wurden in Gänze in Abrede gestellt. Der Versuch des Angeklagten, die Bedeutung des Wortes “verdorben” nunmehr dadurch zu relativieren, dass als Synonym das Wort “unanständig” herangezogen wird, schlägt fehl. Unabhängig davon, dass auch die Bezeichnung als “unanständig” geeignet ist, den Charakter und damit die Persönlichkeit des Anzeigeerstatters zu diffamieren, werden üblicherweise als Synonym zu “verdorben” die Wörter “unmoralisch”, “sittenlos” oder auch “schamlos” verwendet. Unter allen Bezeichnungen wird eine persönliche Kränkung des Anzeigeerstatters herbeigeführt, die eine besondere Abwertung seiner Person zum Ausdruck bringt.

Der Senat hat dabei – wie auch das Landgericht – nicht übersehen, dass im Rahmen der anwaltlichen Tätigkeit vor Gericht eine scharfe Sprache angebracht sein kann. Im “Kampf um das Recht” müssen durchaus starke, eindringliche Ausdrücke und sinnfällige Schlagworte hingenommen werden (vgl. BVerfG [Kammerbeschluss], NJW 1988, 191, 193; BGH, NJW 1988, 1099; OLG Düsseldorf, NStZ-RR 1996, 5, 7). Dies gilt auch für den Fall, dass ein Anwalt – wie hier – in eigener Sache tätig wird. An ihn dürfen keine höheren Anforderungen gestellt werden als an andere im Rahmen der anwaltlichen Wahrnehmung von Mandanteninteressen (vgl. KG, JR 1988, 523; Lencker/Eisele, in: Schönke/Schröder, StGB, 29. Aufl., § 193 Rdnr. 22). Hinsichtlich der Bewertung von Werturteilen gilt, dass es zwar zulässig ist, wenn der Anwalt in einem Schriftsatz aus der im Einzelnen aufgelisteten sachlichen Kritik ehrenrührige Schlussfolgerungen zieht, jedoch darf hiermit keine zusätzliche Abwertung des Betroffenen einhergehen und zum Ausdruck gebracht werden (vgl. OLG Düsseldorf, a. a. O.; Lencker/Eisele, a. a. O.). Letzteres ist indes im vorliegenden Fall geschehen. Der Angeklagte hat mit der von ihm gewählten Formulierung, die auch nicht als bloß polemische oder ironisierende Äußerung eingeordnet werden kann, die Grenzen einer sachlichen Auseinandersetzung vor Gericht überschritten. Der Hinweis auf eine “verdorbene charakterliche Natur” des Vermieters bzw. seines anwaltlichen Vertreters lässt keinen Sachzusammenhang zu miet- oder vollstreckungsrechtlichen Fragen erkennen. Die eigene Rechtsposition ist hierdurch in keiner Weise argumentativ untermauert worden. Der Angeklagte hat das Verfahren lediglich zum Anlass genommen, die Betroffenen persönlich zu kränken.

Die vorstehenden Ausführungen gelten auch vor dem Hintergrund, dass der Adressatenkreis des Schriftsatzes vom 04. Dezember 2013 überschaubar geblieben ist.

Hinzu kommt, dass die Äußerung nicht etwa im Zusammenhang mit einer die Öffentlichkeit wesentlich berührenden Frage erfolgt ist – weshalb an den Begriff der Schmähkritik noch strengere Anforderungen zu stellen wären (vgl. BVerfG [Kammerbeschluss], NJW 2009, 3016, 3018) -, sondern im Rahmen einer rein privaten Auseinandersetzung.”

Ist ein Baumhaus eine bauliche Anlage, deren Errichtung in einer Kleingartenkolonie durch den Verpächter erlaubt werden muss, wenn sich aus dem Unterpachtvertrag nicht etwas anderes ergibt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 25 S 4/15, Urteil vom 15.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 4. wie folgt aus: “Dem Kläger steht entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ein Beseitigungsanspruch gegen die Beklagten aus § 6 Nr. 2, Nr. 14 des streitgegenständlichen Unterpachtvertrages Nr. 1.751 (Bl. 4 ff. d. A.) i. V. m. §§ 541, 581 Abs. 2 BGB zu.

1. Nach § 6 Nr. 14 des Unterpachtvertrages sind unzulässige bauliche Anlagen von dem Unterpächter zu beseitigen. Das streitgegenständliche Baumhaus ist eine bauliche Anlage im Sinne der Erläuterungen der Fußnoten zur Anlage 1 des Unterpachtvertrages (Bl. 5 d. A.) nach der bauliche Anlagen nicht nur als “mit dem Erdboden verbundene, aus Baustoffen und Bauteilen hergestellte Anlagen” definiert werden, sondern auch dann vorliegen, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfeste Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Letzteres ist bei B1. wegen deren ortsfester Verwendung in einem Baum typischerweise der Fall. Welche baulichen Anlagen im Einzelnen zulässig sind, regelt nach Nr. 1 der Anlage 1 zum Unterpachtvertrag ausschließlich und ausdrücklich § 6 des Unterpachtvertrages. Die Zulässigkeit von baulichen Anlagen steht somit unter einem Erlaubnisvorbehalt, bei dem die Beklagten und nicht der Kläger für das Vorliegen der Erlaubnis darlegungs- und beweispflichtig sind. Nach § 6 Nr. 5 des Unterpachtvertrages dürfen neben der zulässigen Laube “ein Gewächshaus mit einer Grundfläche von 7 qm und einer Höhe bis zu 2,20 errichtet sowie ein Kinderspielhaus als Spielgerät bis zu einer Größe von 2 qm Grundfläche und mit einer Höhe bis zu 1,25 qm aufgestellt werden”. Hiervon ist das streitgegenständliche Baumhaus nach der gemäß §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung des Unterpachtvertrages weder in seinen Ausmaßen noch in seiner Existenz als solchen umfasst. Ein Baumhaus ist schon qualitativ und unabhängig von seinen Ausmaßen kein Spielgerät in Form eines Kinderspielhauses. Letztes ist gerade in seiner Eigenschaft als Spielgerät maßgeblich davon geprägt, dass es für Kinder, insbesondere auch Kleinkinder unmittelbar, das heißt aufgrund leichterer Erreichbarkeit in erster Linie ebenerdig und nicht erst durch eine (Strick-)Leiter zugänglich ist. Auch aus dem Wortlaut der Regelung lässt sich entnehmen, dass nur solche (Kinderspiel-)Häuser nach dem Vertrag erlaubt sind, die über eine “Grundfläche” von maximal 2 qm verfügen. Die Grundfläche eines Gebäudes ist jene Fläche, mit der ein Gebäude den Boden berührt. Ohne Bodenberührung würde die Begrenzung auf 2 qm Grundfläche in § 6 Nr. 5 des Unterpachtvertrages sinnentleert, zumal die Regelung nicht von “überbauter Fläche”, sondern gerade von “Grundfläche” spricht. Anders als bei dem ebenfalls zulässigen Gewächshaus greift die Wortwahl in § 6 Nr. 5 des Unterpachtvertrages bei der Erlaubnis des Kinderspielhauses die Formulierung auf, dass das Kinderspielhaus nur mit bestimmten Ausmaßen “aufgestellt” werden darf. Das “Aufstellen” eines Gebäudes setzt jedoch schon sprachlich voraus, dass dieses auf einem Grund errichtet wird, während ein Baumhaus gerade nicht aufgrund seiner eigenen Schwere zum Stand findet, sondern der “Errichtung” mittels Verankerung in dem Baum bedarf. Auch die systematische Einordnung der Regelung in § 6 Nr. 5 des Unterpachtvertrages ergibt keine andere Auslegung. Denn die sonstigen Erlaubnisvorbehalte des § 6 des Unterpachtvertrages lassen ebenfalls erkennen, dass für die Zulässigkeit weiterer baulicher Anlagen insbesondere die Grundfläche der Anlagen Beschränkungen unterliegen soll, So stellt etwa § 6 Nr. 3.1. und 6 auf die Grundfläche der Laube, § 6 Nr. 5 auf die Grundfläche eines Gewächshauses und § 6 Nr. 7 auf die Fläche eines Wasserbeckens und den Durchmesser eines Beckens ab.

Schließlich gingen auch die Beklagten selbst nach eigener Darstellung ihrer mit Schriftsatz vom 01.09.2015 beigebrachten Erklärung vom 31.08.2015 nicht davon aus, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Baumhaus um ein im Unterpachtvertrag genanntes Kinderspielhaus handelt (“Wir sind damals davon ausgegangen, dass es sich nicht um ein im Pachtvertrag genanntes “Spielhaus” handelt. Darunter stellten wir uns die Fertigprodukte aus dem Baumarkt vor, wie sie in einigen Kleingärten auf dem Rasen stehen.”).

2. Die Erlaubnis zur Errichtung des Baumhauses wurde im Verhältnis der Parteien untereinander auch nicht durch eine Änderung der Maßbegrenzung für Kinderspieleinrichtungen in der Verwaltungsvorschrift über Dauerkleingärten und Kleingärten auf landeseigenen Grundstücken in der Fassung vom 15.12.2009 erteilt. Wie der Kläger zu Recht ausführt, kann diese öffentlich-rechtliche Norm im privatrechtlichen Vertragsverhältnis inter partes keine Wirkung entfalten; zumal die Parteien in dem streitgegenständlichen Unterpachtvertrag weder durch eine dynamische noch durch eine statische Verweisung auf die genannte Verwaltungsvorschrift Bezug genommen haben, sondern in § 6 des Unterpachtvertrages eine eigenständige Regelung zur Zulässigkeit von baulichen Anlagen getroffen haben.

Entsprechendes gilt für die Vorgabe in III. Ziffer 16 der genannten Verwaltungsvorschrift, nach der Bestandsverträge wie der streitgegenständliche an die neuen Vorgaben der Verwaltungsvorschrift anzupassen sind.

3. Die Klägerin hat den Beklagten die Erlaubnis zur Duldung des Baumhauses auch nicht konkludent oder durch mündliche Abrede erteilt. Soweit die Beklagten auch noch einmal in der mündlichen Verhandlung vortrugen, dass der Vorsitzende der Klägerin noch im Jahr 2014 selbst eine Zeichnung anfertigte, wie mit dem streitgegenständlichen Baumhaus verfahren werden könnte, begründet auch dies keine Duldung durch den Kläger. Denn angesichts des zu diesem Zeitpunkt schon rechtshängigen Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Schöneberg kann den diesbezüglichen Erklärungen des Vorsitzenden auch nicht konkludent der erforderliche Rechtsbindungswille beigemessen werden, dass nun entgegen der gerichtlichen Rechtsverfolgung durch den Kläger eine Duldung des Baumhauses erfolgen sollte.

4. Schließlich ist der Beseitigungsanspruch des Klägers entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch nicht verwirkt. Für die Annahme des Verwirkungstatbestandes gemäß § 242 BGB ist zum einen erforderlich, dass der Berechtigte das Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat, obwohl er dazu in der Lage gewesen wäre (sog. Zeitmoment) und zum anderen, dass der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde (sog. Umstandsmoment). Es kann dahin gestellt bleiben, ob das Zeitmoment vorliegend erfüllt ist, nachdem der Kläger seinen Beseitigungsanspruch seit Errichtung des Baumhauses im Jahre 2009 jedenfalls bis zum Schreiben vom 09.07.2013 nicht verfolgt hatte. Denn jedenfalls fehlt es an dem Umstandsmoment. Dieses ist gegeben, wenn neben dem Zeitmoment besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH, NJW 2003, 824; BGH, NJW-RR 2003, 727; BGH, WuM 2004, 198). Wegen des geschaffenen Vertrauenstatbestandes muss die spätere Geltendmachung des Rechts als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte erscheinen (vgl. Heinrichs, in: Palandt, BGB, § 242 Rn. 95; Roth, in: MünchKomm, BGB, 6. Aufl., 3. § 242 Rn. 332, 356, 359). Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht nämlich in der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs, die darin zu sehen ist, dass eine Forderung verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, dass keine Forderungen mehr geltend gemacht werden, und er sich hierauf auch bereits eingerichtet hat (BGH, NJW-RR 2003, 727 Tz. 15; KG, GE 2012, 545; KG, Urteil vom 18.11.2013 – 8 U 71/13). Hier hat allenfalls der Örtliche Kleingartenverein, der Samoa e.V., durch seinen damaligen Vorsitzenden Herrn B., die Errichtung des streitgegenständlichen Baumhauses gestattet oder jedenfalls positiv davon Kenntnis gehabt, nachdem er insbesondere im Jahr 2010 die Beklagten bat, das Baumhaus in Festlichkeiten des Kleingartenvereins einzubinden. Es ist jedoch nicht ersichtlich, aus welchem Grunde das Wissen des örtlichen Kleingartenvereins dem Kläger zugerechnet werden muss. Insbesondere ist auch keine Wissenszurechnung nach § 166 BGB analog anzunehmen, da sich der Kläger nicht des Kleingartenvereins zur Erledigung seine Aufgaben bediente. Auch das von den Beklagten angeführte Schreiben des Kleingartenvereins vom 04.06.2012 (Anlage B 2, Bl. 61 d. A.) erfolgte nicht im Namen des Klägers. Soweit die Beklagten behaupten, für den Kläger habe seit 2009 dessen Vorsitzender Herr B1. an den jährlichen Begehungen teilgenommen, beinhaltet dieser Vortrag schon nicht, dass anlässlich dieser Begehungen auch das streitgegenständliche Baumhaus zur Kenntnis des Herrn B1. gelangte. Allein aus dem Umstand, dass keine Baumhäuser als Resultat dieser Begehungen moniert wurden, kann gerade nicht geschlossen werden, dass der unterlassenen Monierung eine Kenntnisnahme des streitgegenständlichen Baumhauses durch den Herrn B1. vorausgegangen ist. Soweit sich die Beklagten die Erklärung des Herrn B. vom 27.01.2015 (Anlage B 4, Bl. 130 d. A.) zu Eigen machen, ist aus dieser schon nicht ersichtlich, dass die dort beschriebene Kenntnis der Vorstandsmitglieder des Klägers bereits seit dem Errichten des streitgegenständlichen Baumhauses besteht. Vielmehr nennt der Herr B. die Zeitangabe “Ende 2008/Anfang 2009” einzig im Zusammenhang mit seiner ausdrücklich subjektiven Würdigung des Sachverhaltes als Duldung, Selbst bei Annahme der positiven Kenntnis des streitgegenständlichen Baumhauses durch den Kläger bliebe den Beklagten die Einwendung der Verwirkung jedoch gleichwohl versagt. Denn sie haben sich jedenfalls nicht auf die von ihnen behauptete Duldung des Klägers tatsächlich eingerichtet. Dies behaupten die Beklagten schon nicht. Vielmehr sind sie einzig der Ansicht, dass sie “gutgläubig” von der Zulässigkeit ihres Baumhauses ausgingen, ohne auch nur im Ansatz vorzutragen, inwieweit sie sich auf diese von ihnen angenommene Rechtslage eingerichtet hätten, indem sie etwa in den Ausbau oder in eine Renovierung des Baumhauses investiert, den Pachtvertrag nicht gekündigt oder ähnliche Dispositionen vorgenommen oder unterlassen hätten.”

Ist bei Wärmecontracting beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessener Abschlag vorzunehmen?

Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 62 C 245/13, Urteil vom 26.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “2. Die vom Sachverständigen ermittelte Miete entspricht jedoch nicht der für die Mieterhöhung anzunehmende Vergleichsmiete, da dieser zu Unrecht bei der Ausstattung der Wohnung nicht berücksichtigt hat, dass die streitgegenständliche Wohnung mittels Wärmecontracting beheizt wird. Dies stellte ein Ausstattungsmerkmal dar, das in Höhe von 0,17 Euro pro Quadratmeter mietmindernd zu berücksichtigen ist. Die für die streitgegenständliche Wohnung anzunehmende Vergleichsmiete beträgt daher 6,35 Euro pro Quadratmeter.

a) Soweit gegen die Berücksichtigung des Wärmecontracting bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgetragen wird, hierdurch finde eine unzulässige Vermischung zwischen der Nettokaltmiete und den Nebenkosten dar, vermag dies nicht durchzudringen. Der eigentliche Systembruch (Milger NZM 2008, 1, 2) liegt in der Konstruktion des Wärmecontracting selbst, da dieses dem Vermieter gestattet, an sich von ihm zu tragende Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Die aus diesem Grund für den Mieter nachteilige Ausstattung muss daher bei der Bemessung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden.

Auch das Argument, dass sich für Wohnungen mit Wärmecontracting kein feststellbarer eigener Markt entwickelt habe, vermag nicht zu überzeugen. Für die Entwicklung eines eigenen Markts ist das Phänomen des Wärmecontracting immer noch zu neu und zu selten. Zudem wird die Tatsache, dass es keinen eigenen Markt gibt durch Entscheidungen, in denen das Wärmecontracting nicht berücksichtigt wird noch verstärkt. Insoweit wären gerichtliche Entscheidungen, die Vermietern, die sich für das Wärmecontracting entschieden haben eine Anhebung der Miete bis zur sonst anzunehmenden ortsüblichen Vergleichsmiete erlauben würden ein Eingriff in die am Markt zu regulierende Preisgestaltung.

Die Berücksichtigung des Wärmeconstracting als mietzinsminderndem Faktor führt aus den oben dargestellten Gründen auch nicht dazu, dass die vom Mieter aufgrund eines Ausstattungsmerkmals zu tragenden höheren Betriebskosten von der Nettokaltmiete abgezogen wird. Dies ist nicht zulässig (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.11.2007 – 63 S 160/07, BeckRS 2009, 00139). Grund hierfür ist aber, dass die höheren Nebenkosten – genauso wie die höhere Nettokaltmiete – die Gegenleistung für einen durch das Ausstattungsmerkmal erzielten höheren Wohnkomfort darstellt. Ein derartiger höherer Wohnkomfort ist bei dem Wärmecontracting nicht gegeben. Selbst diejenigen, die eine Berücksichtigung bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ablehnen, gehen davon aus, dass eine Beheizung durch Wärmecontracting nur der normalen Beheizung entspricht, nicht jedoch eine Verbesserung darstellt.

Das gefundene Ergebnis benachteiligt die Klägerin auch nicht unbillig. Ihr verbleibt die Ersparnis, die sich aufgrund des Wärmecontracting erzielt.

b) Die Feststellung der Höhe des aufgrund der Ausstattung mit Wärme-Contracting vorzunehmendem Abschlag unterliegt der richterlichen Würdigung, § 287 ZPO. Anhaltspunkt hierfür ist zum einen die vom Sachverständigen unwidersprochen ermittelte finanzmathematische Mietpreisdifferenz in Höhe von 0,17 Euro pro Quadratmeter. Zum anderen kann auf die Einordnung in Mietspiegeln zurückgegriffen werden. Danach ergibt sich, dass im Mietspiegel der Stadt … für das Jahr 2008 beim Vorhandensein eines Wärmecontracting ein Abschlag in Höhe von 0,16 Euro pro Quadratmeter vorgenommen worden ist (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 11. Auflage 2013, §558 BGB Rn. 70 Fn. 238). Beide Anhaltspunkte liegen nahe beinanander. Angesichts der konkreteren Angaben im sachverständigen Ergänzungsgutachtens wird dieser Wert zugrunde gelegt.”