Muss ein Mieter damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrages eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 71/15, Urteil vom 23.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Durchsetzung der etwaig entstandenen Zahlungsansprüche steht die erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB entgegen, denn der mit Ablauf des 31. Januar 2014 beginnende Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB ist am 1. August 2014 vollendet gewesen, so dass es nicht entscheidungserheblich ist, ob der Beklagten die formularmäßig vereinbarte Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung des in dem Protokoll vom 4./30. April 2008 dokumentierten Zustands der Wohnung bei Übergabe an den Beklagten unter weiterer Berücksichtigung des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 zu VIII ZR 185/14überhaupt schuldete.

Insbesondere verlängerten die Parteien die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB nicht wirksam um ein halbes auf ein ganzes Jahr, denn die Verlängerungsklausel ist gemäß § 305 c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden. Ob die Klausel den Beklagten als Vertragspartner der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendenden Kläger unter Berücksichtigung einer etwaigen Leitbildfunktion des Gesetzes gemäß § 307 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB unangemessen benachteiligte, ist deshalb gar nicht zu entscheiden. Maßgeblich ist vielmehr, dass jeder ansatzweise informierte Mieter mit Regelungen in einem Formularmietvertrag insbesondere zu Betriebskosten und zu Schönheitsreparaturen rechnet, nicht jedoch mit solchen zu den in § 548 BGB bestimmten Fristen. Solche zu den Verjährungsfristen sind indes ungeachtet des Umstandes, dass der Formularmietvertrag von dem Grundeigentum-Verlag herausgegeben wurde, als unüblich zu betrachten. Das Gericht hat sich trotz einer Vielzahl von Streitigkeiten über die Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe in bald 20-jähriger Mietrechtspraxis nunmehr erstmalig mit einer Verlängerungsklausel zu befassen, befragte Kollegen haben sich entsprechend geäußert. Die Regelung ist trotz nicht unerheblicher praktischer Relevanz des Regelungsgegenstandes danach als ungewöhnliche und zudem wegen der Fristverdoppelung auch nicht unerhebliche Abweichung vom dispositiven Recht zu betrachten, die auf acht Seiten eines recht eng bedruckten Formularmietvertrages außer dem für alle Überschriften ersichtlichen Fettdrucks keinerlei Hervorhebung erfährt, insbesondere die Überschrift auch den Regelungsinhalt nicht bereits vorwegnimmt. Hierbei ist über die drucktechnische Gestaltung auch noch zu berücksichtigen, dass der Formularmietvertrag an recht einigen Stellen Gesetzesinhalte im wesentlichen nur wiedergibt. Die textliche Gestaltung der Verlängerungsklausel lässt überhaupt nicht erkennen, dass an dieser Stelle eine Abweichung von der gesetzlichen Bestimmung geregelt werden soll. Auch insoweit erzeugt die Klausel keine Aufmerksamkeit. Mit einer Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfristen rechnet der Mieter als Vertragspartner der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendenden Vermieters aufgrund des Inhalts und der diskreten Gestaltung des Formularmietvertrages nicht.”

Ist einem Mieter täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften zumutbar?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a. M. – 2-17 S 51/14, Urteil vom 16.01.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankfurt a. M.  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: ” Der Kläger kann von der Beklagten die Mietrückstände verlangen, denn die Miete war nicht wegen des in der Wohnung aufgetretenen Schimmels gemindert. Denn für diesen Mangel ist die Gewährleistung des Klägers ausgeschlossen, weil der Mangel auf Obhutsverletzung der Beklagten zurückzuführen ist. Dies ergibt sich aus den Feststellungen des Sachverständigen Schmitt-Isermann in dem vom Gericht eingeholten Gutachten vom 28.03.2014. Denn die Langzeitmessung des Sachverständigen hat ergeben, dass die Beklagte die Wohnung zwar schwankend jedoch ausreichend beheizt, aber nicht ausreichend lüftet. Nach den Feststellungen des Sachverständigen tritt von außen keine Feuchtigkeit in die Wohnung ein: trotz anhaltender Regenfälle vor dem Ortstermin war an der Außenfassade kein Anzeichen für eindringende Nässe erkennbar (Gutachten Seite 6), die Dachentwässerung arbeitet einwandfrei (Gutachten, S. 11). Anzeichen für Schäden am Dach sind nicht erkennbar (Gutachten S. 7). Dort, wo der Sachverständige kleine Mängel der Außenfassade festgestellt hat (Putznachbesserung an der Balkongeländerbefestigung, Spalt unter der Balkonfensterbrüstung) zeigen sich innen keine Feuchteschäden (Gutachten S. 6). Der Sachverständige kommt damit überzeugend zur Auffassung, dass Feuchte im Innenraum auf Dampfdiffusion in Folge der Nutzung beruht (Gutachten, S. 12). Diese durch das Bewohnen entstandene Feuchtigkeit hat die Beklagte, die als Mieterin die Obhut über die Wohnung hat, nicht ausreichend hinausgelüftet, so dass sich die Feuchtigkeit an den kühlsten Stellen in der Wohnung niederschlug und dort die Ansiedlung von Schimmel begünstigte. Dies ergibt sich nachvollziehbar daraus, dass der Schimmel in der Wohnung im Wesentlichen an den bauphysikalischen Kältebrücken (Nordostwand im Sockelbereich zur Balkontür hin, Ostecke des Wohnzimmers insbesondere zum Flachdach hin, Gutachten S. 7), in der Küche über dem Fenster (Gutachten Seite 9) auftritt. Außerdem gibt es an einer Innenwand Schimmel: der Südecke des Wohnzimmers zur Küche hin, dort im Deckenbereich. Hierzu ist festzustellen, dass die Beklagte in der Küche Waschmaschine und Trockner betreibt, obwohl im Keller ein Waschraum ist (Gutachten Seiten 4-6). Die Beklagte hat jedenfalls im Messzeitraum mangelhaft gelüftet (Gutachten S. 11). Die relative Luftfeuchte lag über den gesamten Zeitraum der Messung im Wohnzimmer hoch, zwischen 65% und 75%, und erreichte einmal einen Spitzenwert von 80% (Gutachten Bl. 10). Dabei erfolgte erst nach zwei Stunden eine Lüftung (Gutachten, Seite 10). Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass die in der Wohnung aufgetretene Schimmelpilzbildung in erster Linie durch das Nutzungsverhalten der Beklagten verursacht ist (Gutachten Seite 13). Die Beklagte lüftet die entstehende Feuchtigkeit nicht ausreichend nach draußen. Im Vergleich dazu zeigt sich dort wo eine Zwangsbelüftung besteht, nämlich im Bad, kein Schimmel.

Die seitens der Beklagten gemäß Gutachten erforderlichen Maßnahmen zur Vermeidung von Tauwasser an den Kältebrücken, nämlich täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften, sind nicht überobligatorisch. Insbesondere ist seitens des Klägers keine Nachrüstung der Wärmedämmung geschuldet, die derzeit dem Baujahr des Hauses entspricht. Auch ist nicht ersichtlich, dass der Kläger seit der Errichtung des Hauses bauliche Eingriffe vorgenommen hätte, die sich insoweit verschlechternd auswirken könnten. Ob die Beklagte aus beruflichen Gründen tagsüber abwesend ist, ist ohne Belang. Denn es muss – entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes – während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden. Dies ergibt sich daraus, dass bei Abwesenheit weder geduscht noch gekocht noch gewaschen noch sonst neue Feuchtigkeit seitens des Mieters verursacht wird, welche herausgelüftet werden müsste.”

Haben publizistisch tätige Medien (hier: “gemeinnütziges Recherchezentrum im deutschsprachigen Raum”) bei Vorliegen eines presserechtlichen Interesses einen Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf – 3 Wx 179/15, Beschluss vom 07.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das OLG Düsseldorf  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Der Antragstellerin ist die begehrte Grundbucheinsicht nach § 12 GBO Abs. 1 i. V. m. § 46 GBV zu gewähren.

Über den ursprünglichen, dem allgemeinen Rechtsverkehr mit Grundstücken dienenden Regelungszweck hinaus, vermag auch ein schutzwürdiges Interesse der Presse und vergleichbarer publizistisch tätiger Medien daran, von den für ein bestimmtes Grundstück vorgenommenen Eintragungen Kenntnis zu erlangen, das nach § 12 Abs. 1 GBO für die Gestattung der Einsicht erforderliche berechtigte Interesse zu begründen (vgl. BVerfG, 28.08.2000, NJW 2001, 503; BGHNJW-RR 2011, 1651 m. w. N.; OLG Stuttgart, 27.06.2012 – 8 W 228/12 = BeckRS 2013, 07597).

Ein solches presserechtliches Interesse hat die Antragstellerin geltend gemacht.

Die Antragstellerin wirkt – auch in Zusammenarbeit mit überregionalen Zeitungen und öffentlich-rechtlichen Fernsehsendern – an der öffentlichen Meinungsbildung mit und ist damit der Presse zuzuordnen (vgl. zu § 3 PresseG NW und zu der auch dort notwendigen Abgrenzung zu anderen Unternehmen VG Köln, 20.05.2015 – 6 L 476/15). Aufgrund ihrer Funktion bei der Mitwirkung an der öffentlichen Meinungsbildung untersteht die Antragstellerin dem besonderen Schutz des Art. 5 GG.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts schützt das Grundrecht der Pressefreiheit auch den Bereich der Informationsbeschaffung (vgl. BVerfG a. a. O.).

Begehrt ein Pressevertreter unter Berufung auf die Pressefreiheit zu Recherchezwecken Grundbucheinsicht, hat das Grundbuchamt zu prüfen, ob die Einsichtnahme geeignet ist, um dem Informationsanliegen Rechnung zu tragen. Dazu gehört auch die Prüfung, ob das Informationsinteresse sich auf Rechte der im Grundbuch Eingetragenen bezieht und sich die Presse bei der Einsichtnahme auf das zur Recherche Erforderliche begrenzt. Schließlich ist zu prüfen, ob die gewünschten Informationen in unproblematischer Weise unter geringerer Beeinträchtigung des Persönlichkeitsschutzes des Eingetragenen erlangt werden können. Dabei hat das Grundbuchamt stets das Gebot staatlicher Inhaltsneutralität zu beachten (vgl. zum Ganzen BVerfG, a. a. O.).

Eine Abwägung mit dem Interesse der Eingetragenen an der Nichtzugänglichkeit der Daten kommt im Zuge der Prüfung der Eignung und Erforderlichkeit nicht in Betracht. Wohl aber kann der Verwertungszweck von Bedeutung sein. Bei der Abwägung der Pressefreiheit mit den kollidierenden Persönlichkeitsinteressen kann es darauf ankommen, ob die Fragen die Öffentlichkeit wesentlich angehen, ernsthaft und sachbezogen erörtert oder lediglich private Angelegenheiten, die nur die Neugier befriedigen, ausgebreitet werden (BVerfG a. a. O. unter Hinweis aus BVerfGE 101, 361 ff., 391). Das Zugangsinteresse hat Vorrang, wenn es um Fragen geht, welche die Öffentlichkeit wesentlich angehen (BVerfG, a. a. O.).

Die Antragstellerin hat vorgebracht, es sei beabsichtigt, eine Reportage über eine Beteiligung der Stadtsparkasse D.-V.-H. an Gesellschaften mit – möglicherweise überbewerteten – Grundvermögen und Immobiliengeschäften und den sich daraus ergebenden Risiken zu veröffentlichen. Erläuternd hat sie ausgeführt, die Sparkasse besitze zu 100% eine Gesellschaft (die “C. GmbH”), die an der “S. GmbH” als Gesellschafterin beteiligt (gewesen) sei. Der Gegenstand dieses Unternehmens sei der Besitz, der Erwerb, das Errichten und Betreiben von Sondereigentumseinheiten an einem Wohn- und Geschäftskomplex der Stadt. Für die geplante Reportage müssten die Vermögenswerte der beiden zuvor genannten Gesellschaften überprüft werden.

Das Einsichtsgesuch zielt somit auf die Beschaffung journalistisch verwertbarer Informationen und unterliegt als Teil der publizistischen Vorbereitungstätigkeit dem Schutzbereich der Pressefreiheit im Sinne des Art. 5 Abs. 2 GG (BVerfGE 50, 234, 249; OLG Stuttgart, 27.06.2012 – 8 W 228/12).

Schutzwürdige Belange der im Grundbuch eingetragenen Gesellschaften stehen einer Einsichtnahme im Ergebnis nicht entgegen.

Die eingetragenen Gesellschaften haben einen Bezug zu der Sparkasse, über deren unternehmerische Betätigung die Reportage erstellt werden soll.

Das Interesse der Antragstellerin an den begehrten Informationen erweist sich gegenüber dem Persönlichkeitsrecht der eingetragenen Gesellschaften als vorrangig. Denn die zu recherchierende Frage, ob die Sparkasse sich durch ihre (mittelbare) Beteiligung an Geschäften mit möglicherweise überbewerteten Immobilien Risiken unterworfen hat, die mit ihrer Aufgabe nicht zu vereinbaren sind, geht die Öffentlichkeit wesentlich an. Dabei ist zu respektieren, dass die Presse regelmäßig auch auf einen bloßen Verdacht hin recherchiert (vgl. BVerfG, a. a. O. und BGH NJW-RR 2011, 1651).

Die begehrte Einsicht in die Grundakten kann auch nicht mit dem Hinweis verwehrt werden, dass die Gesellschaft der Sparkasse aktuell nicht Eigentümerin von Grundbesitz und die andere Gesellschaft Eigentümerin von (nur) acht Wohnungen sei. Aufgrund des Gebots staatlicher Inhaltsneutralität darf der Presse nicht vorgeschrieben werden, wie ein bestimmter Vorgang im Grundbuch zu bewerten ist (BVerfG, a. a. O.).

Die Antragstellerin hat jedenfalls in der Beschwerdeschrift unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie im Rahmen ihrer Recherchen auch Vorgänge in der Vergangenheit überprüfen möchte, und daher erkunden will, welchen “Besitz die Tochterunternehmen tatsächlich hatten und haben und wie damit umgegangen” worden ist, welche Geschäfte und welche Risiken die Sparkasse (in der Vergangenheit) eingegangen ist.

Dafür, dass die Berichterstattung über die Ergebnisse der beabsichtigten Nachforschung lediglich dazu dienen könnte, eine in der Öffentlichkeit vorhandene Neugierde und Sensationslust zu befriedigen, bestehen keine Anhaltspunkte (vgl. BGH NJW-RR 2011, 1651).

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Antragstellerin in unproblematischer Weise andere Mittel nutzen könnte, um die erwünschten Informationen unter geringerer Beeinträchtigung des Persönlichkeitsschutzes der Eingetragenen zu erhalten (vgl. hierzu BGH, a. a. O.).

Das Einsichtsrecht der Antragstellerin erstreckt sich auch auf den Inhalt der Grundakten. Die Kenntnisnahme der Grundakten durch Dritte ist nach § 46 Abs. 1 GBV unter denselben Voraussetzungen zulässig wie diejenige des Grundbuchinhalts. Dem Grundbuchamt ist eine eigene Bewertung der für das Informationsanliegen der Presse relevanten Angaben verwehrt (vgl. BGH,NJW-RR 2011, 1651 f.).

Vor der Entscheidung über das Einsichtsgesuch ist dem Grundstückeigentümer kein (rechtliches) Gehör zu gewähren (vgl. OLG Stuttgart, a. a. O. und Demharter, GBO, 28. Aufl., § 12 Rn. 23 m. w. N.).”

Verstößt der Rückgriff auf Messwerte von installierten ungeeichten Messgeräten gegen § 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG, § 10 Abs. 1 EichO?

Die Antwort des Verwaltungsgerichts Köln (VG Köln – 1 L 1593/14, Beschluss vom 26.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das VG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 1a) EichG ist es verboten, Messgeräte zur Bestimmung der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen oder elektrischen Leistung, der Durchflussstärke von Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts von Flüssigkeiten ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so bereitzuhalten, dass sie ohne besondere Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können. Nach § 10 Abs. 1 EO dürfen für die in § 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG genannten Größen im geschäftlichen und amtlichen Verkehr Werte nur angegeben werden, wenn sie mit einem (geeichten) Messgerät bestimmt sind. Ordnungswidrig handelt nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 EichG, wer vorsätzlich oder fahrlässig nicht geeichte Messgeräte entgegen § 25 Abs. 1 Satz 1 EichG verwendet.”

Ist ein Vermieter zu Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Maßnahme zur Abwendung von Staubeinwirkungen von einer Großbaustelle unterlässt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – XII ZR 78/14, Beschluss vom 24.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. c) wie folgt aus: “Es ist nicht auszuschließen, dass der Beklagten mittels der Aussagen der beiden Zeuginnen der Nachweis ihrer Behauptung gelingt, der Vermieterin sei von dem die Großbaustelle betreibenden Unternehmen die Einrichtung von die Staubeinwirkungen verhindernden Maßnahmen angeboten worden, was die Vermieterin jedoch ausgeschlagen habe. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass bei einer solchen Sachlage ein Schadensersatzanspruch der Beklagten in Betracht käme. Ein solcher könnte nicht nur aus dem vom Oberlandesgericht erwähnten § 280 Abs. 1 BGB, sondern auch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB folgen, weil die Klägerin dann den Eintritt des Mietmangels erhebliche Staubbelastung des angemieteten Raums·zu vertreten haben könnte. Wie wohl auch das Oberlandesgericht erkannt hat, käme es in diesem Fall nicht auf einen Verzug der Klägerin mit der Mangelbeseitigung an (§ 536 a Abs. 1 Alt. 3 BGB).”

Muss ein Mieter Erhaltungsmaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erforderlich sind, dulden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 376/14, Urteil vom 17.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte ist gem. § 555a BGB zur Duldung der geplanten Arbeiten in Bezug auf die Warmwasser- und Wärmeversorgung verpflichtet. Es handelt sich hierbei um Erhaltungsmaßnahmen gem. § 555a Abs. 1 BGB. Erhaltungsarbeiten sind Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand objektiv erforderlich sind. Die Erhaltungsmaßnahmen müssen erforderlich sein. Hierbei ist dem Eigentümer wegen Art. 14 GG ein breiter Beurteilungsspielraum einzuräumen. Ihm obliegt daher grundsätzlich die Einschätzung, ob und in welchem Umfang Vorsorge- und Reparaturmaßnahmen notwendig und sinnvoll sind. Die Erforderlichkeit der Maßnahme verlangt keine besondere Dringlichkeit. Andererseits reicht die bloße theoretische Möglichkeit eines zukünftigen Schadenseintritts nicht aus. Es ist vielmehr von einem objektiven Standpunkt aus zu prüfen, ob ohne die Arbeiten mit großer Wahrscheinlichkeit Schäden an dem Objekt zu befürchten sind oder ob aus anderen sachlich gebotenen Gründen eine bauliche Maßnahme gerechtfertigt erscheint (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 555a Rn 14).

Soweit vorliegend eine unstreitig jedenfalls 18 Jahre alte Gasetagenheizung ersetzt werden soll, entspricht eine derartige Maßnahme dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft, um zukünftig Schäden an der Mietsache zu vermeiden und stellt sich damit als vorbeugende Instandhaltung dar. Der Sachverständige hat in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 26.08.2014 überdies erläutert, dass sowohl die rechnerische Nutzungsdauer als auch die regelmäßige und die technische Lebensdauer Synonyme darstellen und in seinem Gutachten vom 09.07.2014 festgestellt, dass bei der streitgegenständlichen Heizung von einer rechnerischen Nutzungsdauer von 18 Jahren auszugehen sei. Danach stellt sich der von der Klägerin beabsichtigte Austausch derselben gegen die beabsichtigte Zentralheizungsanlage nebst Warmwasserversorgung allerdings schon deshalb als notwendige Erhaltung dar, weil von der Klägerin ein Zuwarten bis zum absoluten Verschleiß oder Defekt der Heizung und den danach zu erwartenden Schäden nicht verlangt werden kann.

Der hierbei im Badezimmer durch die notwenige Abkofferung der Stränge möglicherweise eintretende geringe Raumverlust im Badezimmer ist von der Beklagten hinzunehmen. Anders als bei § 555d Abs. 2 BGB findet eine Interessenabwägung i.R.v. § 555a BGB nicht statt. Als allgemeines Prinzip jeder Rechtsausübung ist im Rahmen der Duldung aber die Zumutbarkeit zu prüfen. Dabei gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme (Eisenschmid a.a.O. Rn 28).

Die zu treffenden Zumutbarkeitserwägungen erfassen nicht nur die Frage, ob die Maßnahme selbst geduldet werden muss, sondern auch, ob die Art und Weise der Ausführung vom Mieter hinzunehmen ist. Das ist vorliegend schon deshalb der Fall, weil die Klägerin in Aussicht gestellt hat, dem Wunsch der Beklagten entsprechend die Stränge auch durch die Küche zu verlegen, so dass im Bad überhaupt kein Raumverlust eintreten würde. Soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 14.05.2015 erstmals vorträgt, der Abstand zwischen WC und gegenüber liegender Wand betrage nicht – wie von der Klägerin angegeben – 65 cm, sondern nur 50 cm und meint, es verblieben schließlich nur noch 39 cm, beruhen diese Annahmen bezüglich der Art und Weise der unterstellt durchzuführenden Arbeiten einerseits ersichtlich auf Mutmaßungen, sind andererseits aber gem. §531 Abs. 2 ZPO präkludiert.”

Liegt in der monatelangen Unterbringung von mehreren Igeln in Wohnräumen und auf dem Balkon eine mietvertragliche Pflichtverletzung, die den Vermieter berechtigt, eine Abmahnung auszusprechen und bei Missachtung dieser eine sofortige und fristlose Kündigung geltend zu machen?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 12 C 133/14, Urteil vom 11.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte ist gem. § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, da die fristlose Kündigung vom 02. Mai 2014, gestützt auf § 543 Abs. 3 BGB wirksam ist und das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet hat. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass in der monatelangen Unterbringung von mehreren Igeln in Wohnräumen und auf dem Balkon eine mietvertragliche Pflichtverletzung liegt. Zwar regelt § 11 des Mietvertrages eine Erlaubnis zur Kleintierhaltung wie Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere – gemeint sind typische Haustiere, die üblicherweise in Wohnungen gehalten werden können. Igel sind jedoch keine typischen Haus-, sondern Wildtiere, die zwar klein sind, aber Gerüche absondern, was bekannt ist, die speziell Tieren eigen sind, die in freier Natur leben. Diese ” Wildgerüche” sind von permanenter Natur und können auch durch Wände und Wohnungstüren in angrenzende Wohnungen ziehen. Von daher ist die Beherbergung dieser Tiere in Wohnungen von vornherein problematisch. Ganz sicher ist eine übermäßige Tierhaltung, die zur Belastungen und unbilligen Belästigungen der Mitbewohner führt, nicht mehr von einem vertragsgemäßen Wohngebrauch gedeckt. Dies verlangt schon der Hausfriede, da es unter anderem zu den Pflichten des Vermieters gehört, den unbeschwerten und störungsfreien Wohngebrauch auch denen zu gewähren, die keine derartigen Tiere in ihrer Nähe haben wollen, bzw. mit Abscheu, Ekel, Angst usw. reagieren. Es hätte hier sicherlich kein Probleme bestanden, ein Tier vorübergehend in der Wohnung gesund zu pflegen. Die Beklagte hat jedoch unstreitig deutlich mehr als einen Igel über einen längeren Zeitraum, nämlich wohl hauptsächlich in der Winterzeit ,in der Wohnung aufgenommen und auf die Abmahnungen der Klägerin vom 22.August 2013, 22. Oktober 2013 und vom 13.Januar 2014 bis zuletzt im Prozess in keiner Weise reagiert und insbesondere auch keine Erklärung des Inhalts abgegeben, dass die Igelhaltung zukünftig unterlassen würde, sondern nur mit Schriftsatz vom 07.Oktober 2014 mitgeteilt, es befänden sich aktuell keine Igel in der Wohnung (wahrscheinlich witterungsbedingt). Da die Beklagte uneinsichtig ist und insbesondere auch auf die aktenkundige Beschwerde ihres Nachbarn vom 29 04.2014 Dr. Braun über Geruchsbelästigung nicht reagiert hat, sondern Belange ihrer Mitmieter offensichtlich ignoriert, ist die Klägerin schon im Interesse des Hausfriedens gehalten, Maßnahmen gegenüber der Beklagten zu ergreifen, da eine Unterlassungsklage gegen diese offensichtlich nicht erfolg versprechend ist.

Von daher war die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründet.”

Ist eine Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen teilbar, wenn die Modernisierungsarbeiten trennbar sind und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt wurden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 330/14, Urteil vom 10.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Mieterhöhungserklärung des Beklagten vom 29. Januar 2014 hat für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht zu einer Erhöhung der von der Klägerin geschuldeten Miete geführt. Da die tatsächliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die in der an Kündigung genannte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt, verschiebt sich der Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate nach hinten, sodass für die Zeit vor dem 1. Oktober 2014 keine Mieterhöhung eingetreten ist.

Der Kläger kann nicht einen Teilbetrag der Mieterhöhung, welcher die angekündigte Mieterhöhung nicht übersteigt, bereits ab dem 1. April 2014 verlangen. Nach vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 559, 559 b BGB nach Abschluss der Bauarbeiten zulässig und begründet auf der Grundlage der umlagefähigen Baukosten dann die sich danach ergebende Mieterhöhung. Eine Teilbarkeit der Erhöhung kommt hierbei nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Modernisierungsmaßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt werden. In diesem Fall ist es sachgerecht, dass der Mieter, der von diesen Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, GE 2015, 245). Maßgeblich ist hierfür jedoch, dass die einzelnen Maßnahmen trennbar sind.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Auch wenn man die Erneuerung der Fenster und die Dämmung der Fassade nicht als einheitliche Maßnahme und eine getrennte Mieterhöhung für Fenster- und Fassadenarbeiten als zulässig ansähe, sind diese zum einen nicht zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt worden und zum anderen übersteigt für beide Maßnahme die mit streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung geltend gemachte Mieterhöhung die mit der Ankündigung mitgeteilte um jeweils mehr als 10 %, nämlich Fenster 94,47 EUR gegenüber 73,56 EUR und Fassade 118,29 EUR gegenüber 66,60 EUR. Danach wäre auch bei einer getrennten Mieterhöhungserklärung für beide Maßnahmen der Erhöhungszeitpunkt gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate hinausgeschoben.

Eine gestaffelte Mieterhöhung für einzelne Maßnahmen sieht das Gesetz in § 559 b Abs. 2 BGB jedoch nicht vor. Dafür spricht bereits wohl der Wortlaut in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB, der keine Einschränkung etwa dahin enthält, dass sich die Mieterhöhung um sechs Monate hinausschiebt, “soweit” sie die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Ebenfalls wird kein Unterschied zwischen einer fehlenden bzw. einer unzureichenden Ankündigung oder einer nur zu gering angegeben Mieterhöhung gemacht. Das spricht nach Auffassung der Kammer dafür, dass die Mieterhöhung insgesamt gemeint ist, sodass sich der Wirksamkeitszeitpunkt einer Mieterhöhung (insgesamt) um sechs Monate hinausschiebt, wenn entweder keine Erhöhungserklärung abgegeben worden ist oder die angekündigte Mieterhöhungserklärung um mehr als 10% überschritten wird. Soweit ersichtlich wird weder in Rechtsprechung noch in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Differenzierung der Mieterhöhung in Bezug auf eine Teilwirksamkeit betreffend die angekündigte Mieterhöhung und einer hinausgeschobene Wirksamkeit des überschießenden Betrags in Betracht kommt.”

Können Zahlungsrückstände aus vorangegangenen Gerichtsverfahren zur Kündigung berechtigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 230/14, Urteil vom 03.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Allerdings stellt die Nichtzahlung der titulierten Forderungen des Klägers eine Pflichtverletzung dar. Auch wenn es sich hierbei nicht um rückständige laufende Mieten oder Nebenkostennachzahlungen handelt, sondern diese aus Schadensersatzansprüchen des Klägers resultieren und damit die Grundsätze einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich nicht maßgeblich sind, steht dies der Annahme einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag nicht entgegen. Denn auch andere Rückstände können eine Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag begründen. Das gilt namentlich dann, wenn sie ihrerseits Folge einer Vertragsverletzung sind. In diesem Fall setzt sich die Vertragsverletzung in den Folgeansprüchen fort (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09, GE 2010, 571). Das ist hier der Fall. Ausweislich des Urteils im Vorverfahren lag eine Vertragsverletzung des Beklagten aufgrund eines unzureichenden Heiz- und Lüftungsverhaltens vor. Zur Beseitigung der hierdurch verursachten Schäden waren die ausgeurteilten Beträge erforderlich. Sie sind deshalb Folge der vorangegangenen Vertragsverletzung und begründen danach grundsätzlich auch eine Pflichtverletzung, die Gegenstand einer Kündigung sein kann.”

Muss der Vermieter eine andere Art der Sicherheitsleistung akzeptieren, wenn die Form einer Kaution vertraglich vereinbart ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 415/14, Beschluss vom 23.12.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht ist mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass der Beklagte zur Erbringung einer Mietsicherheit in der vertraglich vereinbarten Form verpflichtet und die Klägerin nicht gehalten ist, sich auf eine andere Art der Sicherheitsleistung einzulassen. Anders als der Beklagte meint, muss die Klägerin auch nicht darlegen, weshalb die von ihm angebotene Stellung einer Mietsicherheit in Form einer Versicherungsbürgschaft für sie nachteilig wäre. Die Parteien haben vorliegend eine eindeutige Regelung zur Form der Mietsicherheit getroffen, an welche der Beklagte gebunden ist. Angesichts der Wahlmöglichkeit zwischen diversen Kautionsformen, welche dem Mieter überlassen bleibt, ist hier auch nicht ersichtlich, dass der Beklagte insofern unangemessen benachteiligt wäre.”