Darf eine Räumung von Wohnraum gem. § 940a ZPO bereits angeordnet werden, wenn lediglich die Vermutung des Vermieters besteht, dass ihm ein bestimmter Mieter einen Drohbrief geschrieben habe?

Die Antwort des Landgerichts Bonn (LG Bonn – 6 T 50/14, Beschluss vom 12.03.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Bonn in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragstellerin auf Herausgabe der Mietwohnung zu Recht und mit zutreffender Begründung zurückgewiesen.

Die Antragstellerin hat den Verfügungsanspruch nicht ausreichend glaubhaft gemacht. Gemäß §940a ZPO darf eine Räumung von Wohnraum lediglich angeordnet werden, wenn verbotene Eigenmacht oder eine Gefahr für Leib und Leben vorliegt. Die Antragstellerin hat jedoch trotz Hinweises des Amtsgerichts nicht ausreichend glaubhaft gemacht, dass der Antragsgegner den vorgelegten Drohbrief verfasst hat. Die bloße Mutmaßung der Antragstellerin, dass lediglich der Antragsgegner in Betracht komme, reicht hierfür nicht aus.

Soweit die Antragstellerin eine von dem Antragsgegner ausgefüllte Einzugsermächtigung vorgelegt hat und sich darauf berufen hat, dass einzelne Buchstaben sich ähnelten, so dass von einer Identität des Verfassers der Drohung und der Einzugsermächtigung ausgegangen werden müsse, greift auch dies nicht durch. In beiden Schriftstücken sind lediglich zwei Buchstaben in Großbuchstaben geschrieben worden, so dass diese direkt miteinander verglichen werden können. Da die Schreibweise dieser Buchstaben nicht derart auffällig ist, dass es sich auch für den Laien erschließt, dass die beiden Schriftstücke nur von einer Person geschrieben worden sein können, hätte zur Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO ein Schriftgutachten eines Sachverständigen vorgelegt werden müssen, um die Identität der Verfasser ausreichend nachzuweisen. Dies ist jedoch nicht geschehen.”

Können Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB verlangen, wenn sie sich (allein) auf das Vorhandensein eines schulpflichtigen Kindes im Alter von 16 Jahren berufen können?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 77/13, Urteil vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. e) wie folgt aus: “Auch das Vorhandensein eines schulpflichtigen Kindes im Alter von 16 Jahren rechtfertigt für sich genommen keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB. Nach der Rechtsprechung kann die Beendigung des Mietverhältnisses zwar eine Härte bedeuten, wenn der Abschluss der Ausbildung alsbald bevorsteht (s. LG Krefeld, Urt. v. 10. März 2010 – 2 S 66/09, WuM 2010, 302, 304, AG Dortmund, Urt. v. 7. Oktober 2003 – 125 C 6414/03, WuM 2004, 210); Voraussetzung ist aber, dass der Umzug einen Schulwechsel, nicht hingegen nur einen längeren Schulweg erfordert (AG Hamburg, Urt. v. 4. August 2009 – 49 C 100/08, ZMR 2010, 453, 454).”

Können Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB verlangen, wenn sie sich (allein) auf eine lange Nutzungsdauer und eine damit einhergehende Verwurzelung mit der Gegend berufen können?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 77/13, Urteil vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. e) wie folgt aus: “e) Die Beklagten können auch keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB verlangen. Nach Absatz 1 Satz 1 dieser Vorschrift kann der Mieter vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte ist hier nicht gegeben. Zwar darf die Anwendung der Sozialklausel nicht mit dem Argument verneint werden, es genüge die Gewährung einer Räumungsfrist. Nach dem Vorbringen der Beklagten – auch in der zweiten Instanz – fehlt es allerdings an einem Härtegrund i. S. von § 574 BGB.

Allein die lange Nutzungsdauer und eine damit einhergehende Verwurzelung des Mieters mit der Gegend stellt noch keinen Härtegrund dar (KG, Urt. v. 6. Mai 2004 – 8 U 288/03, DWW 2004, 189; OLG Köln WuM 2003, 465, 466). Anderenfalls würde ein auf unbestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis infolge einer langen Wohndauer faktisch zu einem Mietverhältnis auf Lebenszeit geraten (§ 544 Satz 2 BGB).”

Besteht die Pflicht eines Vermieters nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung zur Anbietung eines Objekts, welches bislang als Gewerberaum genutzt wurde?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 77/13, Urteil vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. d) (2) wie folgt aus: “(2) Auch hinsichtlich der im vorderen Bereich des Grundstücks belegenen, mittlerweile an J. vermieteten Räumlichkeiten hat eine Anbietpflicht des Klägers gegenüber den Beklagten zu keiner Zeit bestanden. Die Anbietpflicht erstreckt sich – auch dies hat der BGH abschließend geklärt (s. BGH, Urt. v. 21. Dezember 2011 – VIII ZR 166/11, NZM 2012, 231 Rn. 25) – nicht auf ein Objekt, welches bislang als Gewerberaum genutzt wurde. Das ist bei den hier in Rede stehenden Räumlichkeiten jedoch der Fall. Bei diesen handelt es sich dem Wesen nach um Werkstatträume, die – zumindest in ihrem derzeitigen Zustand – für eine Nutzung zum dauerhaften Wohnen nicht geeignet sind. Der überwiegende Teil dieser Fläche wird durch einen Garagenraum, der Platz für mehrere Kraftfahrzeuge aufweist, sowie durch einen großen, eher dunklen Werkraum gebildet. Bei dem Werkraum erfolgt die Lichtzufuhr über Glasbausteine sowie ein etwa 1,80 m breites und 1 m hohes Holzfester. Ein für die Aufstellung einer Einbauküche geeigneter Raum ist in diesem Bereich des Gebäudes nicht vorhanden. Zudem weist lediglich ein parallel zu der Garage belegener kleinerer Raum einen Teppichbodenbelag sowie eine wohnbereichsspezifische Wanddekoration auf.

Auch der Zuschnitt der Räumlichkeiten entspricht nicht den Anforderungen, die üblicherweise an eine Wohnung gestellt werden. Der größere Raum mit den Glasbausteinen ist vom Hofbereich aus durch eine schmale Holztür zugänglich, ferner von der Diele im Wohnbereich der E. D. aus durch die erwähnten Wasch- und Heizungsräume. An der gegenüberliegenden Seite mündet der besagte Raum in einen schmalen Flur, der zu der Garage sowie zu dem kleinen mit Teppichbelag ausgestatteten Raum führt. Eine bei Wohnobjekten übliche Raumaufteilung, die einen hinter dem Eingangstür vorhandenen Flur aufweist, von dem sämtliche Zimmer sowie als Bad und Küche nutzbare Räume abzweigen, ist nicht einmal ansatzweise vorhanden. Schon von daher erscheint es fraglich, ob der hier in Rede stehende Teil des Gebäudes überhaupt zu einer Wohnung umgestaltet werden kann.

Dies kann aber letztlich auf sich beruhen. Denn der Kläger ist als kündigender Vermieter weder gehalten, zu Wohnzwecken nicht geeignete Räume entsprechend umzugestalten, um sie dem gekündigten Mieter als Alternativwohnraum anbieten zu können, noch braucht er eine Umgestaltung durch den Mieter, die mit erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz einhergehen würde, zu dulden. Er ist lediglich gehalten, diesem eine frei gewordenen oder zeitnah frei werdende Wohnung, die er ohnehin neu zu vermieten beabsichtigt, anzudienen. Ist jedoch eine solche Wohnung nicht vorhanden – was nach den Feststellungen der Kammer hier der Fall ist -, so besteht keine Anbietpflicht.”

Besteht die Pflicht eines Vermieters nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung zur Anbietung einer freigewordenen Alternativwohnung auch für solche Wohnungen, die er  fortan nicht mehr vermieten will?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 77/13, Urteil vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. d) (1) wie folgt aus: “d) Die vom Kläger ausgesprochene Kündigung ist auch nicht als rechtsmissbräuchlich zu erachten, was deren Unwirksamkeit nach § 242 BGB zur Folge hätte. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich sein, wenn Vermieter es unterlässt, dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur Anmietung anzubieten (BGH, Urt. v. 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, WuM 2003, 464 f.; Urt. v. 9. Juli 2003 – VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463, 464; Urt. v. 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10 Rn. 14, WuM 2010, 757). Eine derartige Anbietpflicht hat jedoch weder hinsichtlich der im Falle eines Umzugs der Tochter des Klägers freiwerdenden Wohnung im Obergeschoss (1) noch hinsichtlich der offenbar während der laufenden Kündigungsfrist freigewordenen Räumlichkeiten im vorderen Bereich des Grundstück, die mittlerweile an J. vermietet sind (2), bestanden.

(1) Eine Anbietpflicht kommt lediglich für solche Wohnungen in Betracht, die der Vermieter auch weiterhin vermieten will (BGH, a. a. O.). Bereits daran fehlt es bei den im Obergeschoss des Gebäudes belegenen Räumlichkeiten. Der Kläger hat in dem Beweistermin am 8. April 2014 auf Nachfrage des vorbereitenden Einzelrichters zu Protokoll erklärt, dass er nicht beabsichtige, diese im Falle eines Auszugs seiner Tochter und ihrer Familie am Markt zur Neuvermietung anzubieten. Er hat dies mit der besonderen Begegnungssituation infolge des Zugangs zu dieser Wohnung durch die Räumlichkeiten der E. D. begründet. Dieser Vortrag erschien der Kammer nach dem Ergebnis der Augenscheineinnahme durch den vorbereitenden Einzelrichter in den Zuschnitt der Räumlichkeiten auch in jeder Hinsicht plausibel. Schon im Hinblick auf den erschwerten, durch die Räume der E. D. verlaufenden Zugang zu der Wohnung im Obergeschoss, erweist sich diese für eine Vermietung an Personen außerhalb des Familienkreises als ungeeignet.”

Ist ein Anerkenntnis des Mieters auf Verpflichtung zur Übernahme von Schadensbeseitigungskosten, dass lediglich in der Vorstellung abgegeben worden ist, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein, wirksam, obwohl tatsächlich die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist?

Die Antwort des Landgerichts Frankenthal (LG Frankenthal – 2 S 173/14, Urteil vom 19.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Mietvertraglich war die Beklagte, ungeachtet der Eigenschaft als Mietvertragspartei, nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag in Verbindung mit der gesondert unterschriebenen Regelung in § 25 ist im Hinblick auf den Summierungseffekt unwirksam. § 14 Nr. 2 des Mietvertrages enthält eine starre Fristenregelung hinsichtlich der Vornahme der Schönheitsreparaturen. In Kombination mit der als Sondervereinbarung bezeichneten Regelung in § 25 des Mietvertrages hinsichtlich der Endrenovierung stellt dies einen Verstoß gegen das Übermaßverbot des § 307 BGB dar. Der dadurch eingetretene Summierungseffekt hat zur Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind (BGH NZM 2005, 504). Dies wird von der Berufung auch nicht in Abrede gestellt.

Die Durchführung von Renovierungsarbeiten schuldet die Beklagte aber auch nicht im Hinblick auf die seitens des vormaligen Beklagten unterzeichnete Aufhebungsvereinbarung vom 05.10.2009 bzw. aufgrund des Abnahmeprotokolls vom 08.04.2011, jeweils in Verbindung mit dem Begehungsprotokoll vom 21.03.2009. Denn beiden Erklärungen kommt keine Anerkenntniswirkung im Sinne einer Verpflichtung zur Übernahme der Schadensbeseitigungskosten zu. Ein derartiges Anerkenntnis bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon – wie hier – die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war. Der Mieter knüpft mit derartigen Erklärungen erkennbar an die für ihn wirksam gehaltenen Renovierungspflichten an und will daher nicht etwa mit ihnen ein selbstständiges, also konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben (LG Berlin GE 2010, 847; Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 538 Rn. 312). Der Mieter gibt das Anerkenntnis lediglich in der Vorstellung ab, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein. Hinzu kommt vorliegend ein Weiteres: In beiden Erklärungen ist eine Bezugnahme auf das Begehungsprotokoll zur Spezifikation der durchzuführenden Maßnahmen erfolgt. Die Besichtigung des Objekts und die Aufnahme der durchzuführenden Maßnahmen erfolgten jedoch nicht in Gegenwart des vormaligen Beklagten, sondern in Gegenwart der jetzigen Beklagten, seiner Ehefrau. Sowohl die Aufhebungsvereinbarung als auch das Abnahmeprotokoll nehmen lediglich auf das Begehungsprotokoll Bezug, ohne nochmals die einzelnen, hier in Rede stehenden Maßnahmen aufzuführen. Dem damaligen Beklagten waren die Zustandsbeschreibungen und die einzelnen Beanstandungen der Vermieterseite nicht bekannt. Dagegen kann auch nicht etwa eingewandt werden, dass er als Mieter ohnehin Kenntnis vom Zustand der Mietsache hat. Denn das Ausmaß von Schadensbeseitigungsmaßnahmen unterliegt subjektiver Wahrnehmung und Einschätzung. Im Hinblick darauf muss dem Mieter deutlich vor Augen geführt werden, in welchem Umfang der Vermieter Abhilfe erwartet. Dies ist hier in Anbetracht der Tatsache, dass der Ehemann der Beklagten bei der Begehung selbst nicht zugegen war und das Abnahmeprotokoll sowie der Aufhebungsvertrag keine Auflistung der einzelnen Maßnahmen beinhalten, nicht der Fall.

Aus diesem Grunde war der Erstrichter auch nicht gehalten, den Zeugen B zu dem Vortrag der Klägerin zum Zustandekommen einer Kostenübernahmevereinbarung im Räumungstermin vom 08.04.2011 zu hören. Anhaltspunkte dafür, dass der damalige Beklagte – die Abgabe der behaupteten mündlichen Erklärung unterstellt – in Kenntnis der Tatsache, zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein, einen rechtsgeschäftlichen Willen zur selbstständigen Begründung einer Verpflichtung zur Übernahme der Renovierungskosten begründen wollte, sind nicht ersichtlich. Derartiges ist nicht vorgetragen. Auch im Rahmen des Räumungstermins wurde lediglich auf die in Abwesenheit des damaligen Beklagten aufgenommenen Schäden des Abnahmeprotokolls Bezug genommen. Gegenteiliges war nicht vorgetragen. Vor diesem Hintergrund hätte sich eine Anhörung des Zeugen B zu den Umständen der behaupteten mündlichen Kostenübernahmeverpflichtung als prozessordnungswidrige Ausforschung dargestellt.

Etwas Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es sich bei den begehrten Schadensbeseitigungsmaßnahmen nicht lediglich um Schönheitsreparaturmaßnahmen, sondern um die Behebung tatsächlicher Sachschäden handelte. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die Mieträume infolge starken Rauchens vergilbt waren. Ob dies vorliegend bereits die Grenze sozial-adäquaten Verhaltens überstieg und demgemäß bereits zu einer Beschädigung der Mietsache führte, bedarf keiner Entscheidung. Denn vorliegend waren die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen mit der Folge, dass es bei der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geregelten Verpflichtung der Vermieterseite verblieb, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Wären die Schönheitsreparaturen turnusmäßig durchgeführt worden, so wäre eine Vertiefung der Nikotinbeaufschlagung infolge Zeitablaufs verhindert und einer Beschädigung der Mietsache entgegen gewirkt worden.”

Ist bei einem Parkettboden die Annahme einer Lebensdauer von maximal 12 – 20 Jahren berechtigt?

Die Antwort des Landgerichts Frankenthal (LG Frankenthal – 2 S 173/14, Urteil vom 19.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ohne Erfolg rügt die Berufung auch die Kürzung der geltend gemachten Schadensbeseitigungskosten hinsichtlich des Parkettbodens. Der Erstrichter hat im Hinblick auf einen Wasserschaden im Wohnzimmer ausgehend von der klägerseits vorgelegten Rechnung der Firma P einen Schadenersatzbetrag in Höhe von 20 % dieser Rechnung zugesprochen. Ein darüber hinausgehender kausaler Schaden durch übermäßigen Mietgebrauch ist klägerseits nicht dargelegt. Die Rüge der Berufung, der Erstrichter habe hinsichtlich des Umfangs der Beschädigungen die Angaben der Zeugen K und B nicht richtig gewürdigt sowie den Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu Wasserflecken auch im Schlafzimmer übergangen, geht fehl. Der Erstrichter hat eine Vielzahl von Zeugen zum Zustand des Parkettbodens sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch am Ende desselben gehört und kam aufgrund dessen in berufungsrechtlich nicht angreifbarer Weise zu der Überzeugung, dass der Parkettboden bei Beendigung des Mietverhältnisses einen zuvor nicht vorhandenen Wasserschaden aufgewiesen habe. Insoweit sei Schadenersatz geschuldet, da keine vertragsgemäße Abnutzung mehr anzunehmen ist. Dass der Erstrichter die Zeugenaussagen falsch gewürdigt habe, macht die Berufung nicht geltend. Es wird lediglich gerügt, dass der Erstrichter weitere Schäden im Schlafzimmer nicht berücksichtigt habe.

Diese Rüge muss jedoch erfolglos bleiben. Den Umfang der Beschädigung konnte der Erstrichter vorliegend unzweifelhaft der Rechnung der Firma Köhler entnehmen, aus der hervorgeht, dass eine Beschädigung durch Wassereinwirkung lediglich im Umfang von 3,50 qm vorlag. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu weiteren Schäden bedurfte es nicht, denn insoweit ergibt sich aus der Rechnung im Umkehrschluss, dass die sonstigen Beschädigungen durch Abschleifen und Neuversiegeln behoben werden konnten. Diese Überarbeitung war vorliegend nach einer unstreitigen Nutzungsdauer von 18 Jahren ohnehin nötig. Aus dem Umstand, dass der Parkettboden nach Angaben einiger Zeugen bei Einzug des Beklagten in Ordnung war, kann nicht geschlossen werden, dass er zu diesem Zeitpunkt neuwertig war. Die Angaben der Zeugen waren insoweit widersprüchlich. So hat der Zeuge K angegeben, der Boden sei zum Einzug der Eheleute M wunderbar gewesen, im Schlafzimmer hätten sich aber auspolierte Druckstellen befunden; dies hat auch der Zeuge B bestätigt.

Dass die Kosten für das Abschleifen und Neuversiegeln deshalb nicht zu erstatten sind, weil im Hinblick auf das Alter des Parketts ohnehin eine Überarbeitung erforderlich war, wodurch auch die üblichen Gebrauchsspuren beseitigt werden konnten, ist nicht zu beanstanden. Die Annahme der Lebensdauer eines Parkettbodens von maximal 12 – 20 Jahren (Schmidt-Futter/Langenberg, a. a. O., § 538 Rn. 374) ist, auch bei einem hochwertigen Parkett, berechtigt. Dies kann die Kammer aus eigener Erfahrung beurteilen. Selbst bei einem hochwertigen Parkett stellen sich im Laufe einer 18-jährigen Nutzungsdauer erhebliche Gebrauchsspuren durch üblichen Mietgebrauch ein, die eine Überarbeitung erfordern. Außerdem hat der Boden vorliegend nach den Angaben der oben angeführten Zeugen schon zu Mietbeginn zumindest im Schlafzimmerbereich Druckstellen aufgewiesen, die gerade auf eine gewisse Empfindlichkeit des Bodens durch Druckbelastung hindeuten. Im Hinblick darauf bedurfte es auch keines Hinweises des Erstrichters dazu, dass er aufgrund der Lebensdauer des Parkettbodens eine Überarbeitung für erforderlich hält.

Auch die Schätzung der Höhe des Schadenersatzanspruchs begegnet keinen Bedenken. Der Erstrichter hat sich bei seiner Schadensschätzung an den Angaben des Parkettlegemeisters M. K. orientiert, der im Rahmen seiner Befragung angab, dass eine größere Wasserschadensstelle nicht ersichtlich gewesen sei und dass er anhand der Menge des verwendeten Klebstoffes davon ausgehe, etwa einen Quadratmeter nachgeklebt zu haben. In Verbindung mit der Rechnung, die von einer Beschädigung im Umfang von 3,5 qm bei einer Gesamtgröße von 57,92 qm ausgeht, ist die vom Erstrichter ausgeworfene Quote in Höhe von 20 % der Gesamtrechnung aus berufungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden; diese hält sich im Rahmen des nach § 287 ZPO eröffneten Schätzungsermessens des Erstrichters.”

Besteht bei einem Mietverhältnis bei einem Mietmangel eine grundsätzliche Beweislastverteilung dergestalt, dass zunächst der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt und erst wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht trifft?

Die Antwort des Landgerichts Aachen (LG Aachen – 2 S 327/14, Urteil vom 02.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Dabei ist zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen ist, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gilt. Danach muss in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Denn in diesen Fällen wird ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06; BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01; BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97; Ehlert, in: Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2014, § 536a Rn. 38; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Auflage 2012, § 536a Rn. 32; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 536a Rn. 7). Erst wenn dieser Beweis geführt ist, trifft den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirkt (BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04; Ehlert a.a.O. § 538 Rn. 25).”

Gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf, wenn der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit durch Scheuerleisten gewahrt wird?

Die Antwort des Landgerichts Aachen (LG Aachen – 2 S 327/14, Urteil vom 02.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Denn es gehört jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt wird. Ein u.U. erforderlicher größerer Abstand von der Wand erfordert einen entsprechenden Hinweis des Vermieters (LG Münster, Urteil vom 22.03.2011 – 3 S 208/10m.w.N.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 536 BGB Rn. 235 m.w.N.). Die hiergegen vorgebrachten Einwände der Klägerin sind insgesamt nicht überzeugend. Zum einen ersetzt der immer wieder erhobene Vorwurf einer tendenziösen Kommentierung gegen den Autor der erwähnten Literaturfundstelle nicht eine Auseinandersetzung in der Sache. Zum anderen begründet eine – von wem auch immer stammende – allgemeine Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln nicht ein von den Beklagten zu erfüllendes Pflichtenspektrum im Sinne der §§ 280 Abs. 1,535 Abs. 1 BGB; dieses kann vielmehr nur durch eine ausdrückliche oder konkludente vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien aufgestellt werden.”

Begründet die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens einen Fehler der Mietsache, auf den zumindest hinzuweisen oder der als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache einer gesonderten Einigung der Parteien bedarf?

Die Antwort des Landgerichts Aachen (LG Aachen – 2 S 327/14, Urteil vom 02.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Weiterhin hält die Kammer auch an ihrer bisherigen Rechtsprechung fest, wonach die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens einen Fehler der Mietsache begründet, auf den zumindest hinzuweisen oder der als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache einer gesonderten Einigung der Parteien bedarf. Anders als die Beklagten meinen hat auch der BGH in dem von ihnen erwähnten Urteil vom 18.04.2007 (VIII ZR 182/06) nichts Gegenteiliges entschieden. Und schließlich kommt es auch nicht darauf an, ob den Vermieter auch eine Hinweispflicht trifft, wenn das Problem in früheren Mietverhältnissen noch nicht aufgetreten war. Denn selbst wenn diese Frage zu verneinen wäre, würde es noch immer nicht zu der erforderlichen positiven Feststellung einer schuldhaften Pflichtverletzung durch die Beklagten führen.”