Mieters Kaution, Fall aus dem Beratungsalltag
Der Mieter zieht im Juli 2016 in eine Wohnung ein, ohne einen Mietvertrag zu unterschreiben nach dem Motto: Sie bekommen die Wohnung für einen Monatsmiete von 550 Euro. Außerdem wird eine Kautionszahlung von 1650 Euro vereinbart. Bis Ende August stellt der Mieter fest, dass er mit dem Vermieter überhaupt nicht klar kommt und will so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag raus. Muss der Mieter die Kaution zahlen?
1. Kann ein Mietvertrag mündlich geschlossen worden?
Antwort: Ja, es muss eine Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile getroffen worden sein, und zwar den Mietgegenstand und den Mietzins.
2. Wie kommt der Mieter aus dem Mietvertrag wieder raus?
Durch schriftliche Kündigung wie jeder Mieter innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist.
Der frühestmögliche Kündigungstermin aus der Sicht des heutigen Tages (d. 25.08.16) ist also der 30.11.16. Die schriftliche Kündigungserklärung muss bis zum dritten Werktag des Septembers 2016 beim Vermieter eingehen. Weil der Samstag kein Werktag im mietrechtlichen Sinne ist (vgl. BGH v. 13.07.10 – VIII ZR 291/09), muss die schriftliche Kündigungserklärung also spätestens am Montag, d. 05.09.16 in den Briefkasten des Vermieters geworfen werden (zur Not in Gegenwart eines Zeugen, damit der Zugang der Kündigungserklärung bewiesen werden kann), um die Auflösungwirkung zum 30.11.16 zu erzielen.
2. Ist der Mieter dann immer noch verpflichtet, die Kaution zu zahlen?
Leider ja.
Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass der Vermieter grundsätzlich auch nach Beendigung eines Mietvertrages von dem Mieter noch die Zahlung der Kaution verlangen kann, weil dem Vermieter dann in der Regel noch Forderungen zustehen können. Die Kaution dient ja gerade der Sicherung von Forderungen, die der Vermieter häufig auch erst nach Rückerlangung der Mietsache erkennt (Schäden, die der Mieter verursacht und bis zur Übergabe nicht angegeben hatte). Nur ausnahmsweise verhält sich der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er nach Beendigung des Mietvertrages eine Kaution geltend, obwohl ihm keine oder lediglich geringere Forderungen gegen den Mieter zustehen. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen. Das ist insbesondere dann kaum möglich, wenn der Mieter die Zahlung der Betriebskosten übernommen hat, denn der Vermieter muss darüber erst im Folgejahr abrechnen, so dass die Forderungen eben auch erst im Folgejahr feststehen.
Für den Fall, dass der Vermieter den Mieter (ggf. nach Beendigung des Mietvertrages) auf die Zahlung der Kaution i. H. v. 1650 Euro verklagt und der Mieter diesen Prozess verliert, entstehen im vorliegenden Fall Gerichts – und Anwaltskosten von ca. 1300 Euro zu Lasten des Mieters!
3. Wie kann der Mieter sicherstellen, dass er die Kaution wieder zurückbekommt?
Der Vermieter ist gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB verpflichtet, die Kaution „getrennt von seinem sonstigen Vermögen“ anzulegen. Weil das Gesetz für diese Verpflichtung die Barzahlung der Kaution voraussetzt, sollte dem Vermieter eine derartige Barzahlung angeboten werden. Solange er nicht nachweist, dass er das Geld auf ein gesondertes Konto einzahlt, hat der Mieter an der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht (LG Mannheim v. 07.03.1990, 4 S 206/89). Sofern er den Betrag dann anderweitig verwenden sollte, macht er sich strafbar gem. § 266 Strafgesetzbuch (Veruntreuung).