Archiv für den Monat: Februar 2020

AMV im Lichte der Presse:

taz.de am 25.02.2020: Asbestbelastung in Berliner Wohnungen -Zukauf mit Risiko

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften erwerben immer mehr Wohnungen. Darunter auch Häuser mit Asbestbelastung.

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften haben ein wachsendes Asbestproblem – weil sie im Zuge der Rekommunalisierung von Wohnraum auch belastete Gebäude ankaufen. Allein im vergangenen Jahr hat sich die Zahl der mit den tückischen Mineralfasern belasteten Wohnungen in Landeseigentum um mehr als 7.000 erhöht. Das geht aus der Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf eine Anfrage des Grünen-Abgeordneten Andreas Otto hervor. Die politische Bewertung dieser Tatsache fällt allerdings ganz unterschiedlich aus.

Alarmiert zeigt sich der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV): Für die rund 3.500 Wohnungen in der Großsiedlung Heerstraße im Spandauer Ortsteil Staaken, die die landeseigene Gewobag Ende 2019 von der privaten ADO Properties übernommen hat, bestehe nun ganz offiziell der konkrete Verdacht auf Asbest. In einer Presseerklärung vom Montag fordert der Verein die Gewobag auf, in einem ersten Schritt die MieterInnen „unverzüglich umfassend zu informieren und aufzuklären“.

„Bedenkt man, dass die Gesundheit das höchste Gut des Menschen und eine Gesundheitsgefährdung beim Austritt von Asbestfasern sehr hoch ist, wäre ein Schweigen und Nichthandeln der Gewobag unverantwortlich“, so AMV-Vorsitzender Marcel Eupen. Bereits eine einzelne Faser könne die Gesundheit schädigen und zu einer tödlichen Erkrankung führen. Man erwarte zudem die planmäßige Erfassung der belasteten Wohnungen in einem für alle MieterInnen einsehbaren Register sowie die zügige Sanierung der Wohnungen.

Die Gewobag teilte derweil auf taz-Anfrage mit, sie gehe nicht davon aus, dass alle angekauften Wohnungen in Spandau und Reinickendorf ein Asbestproblem hätten: „Es kann jedoch baujahresbedingt nicht ausgeschlossen werden, dass die angekauften Bestände aus den 1960er bis 1990er Jahren zumindest teilweise asbestbelastet sind.“ Über Sanierungsmaßnahmen ließe sich vorerst keine Aussage treffen, grundsätzlich erfolgten diese „bei Mieterwechseln oder bei mieterseitiger Meldung vorliegender Schäden an asbesthaltigen Bauteilen“. Nur im letzteren Fall bestehe Dringlichkeit.

Kritik an einem „schlechten Deal“ weist die Gewobag zurück: Der Gebäudezustand sei im Vorfeld von Sachverständigen beurteilt worden. Aufgrund der „umfangreichen Erfahrungen aus vergleichbaren Beständen“ habe man die möglichen Kosten einer Asbestsanierung „abgeleitet und in den Verhandlungen zum Kaufpreis vollständig berücksichtigt“.

https://taz.de/Asbestbelastung-in-Berliner-Wohnungen/!5664555/

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Morgenpost am 21,02.2020: Nach Wohnungskauf – Kiez Heerstraße Nord: Gewobag lässt Mietnachlass auslaufen

Neuer Ärger um die gekauften Wohnungen in Spandau: Der Mietnachlass einer Bewohnerin lief aus. Die Gewobag zog nun mehr Geld ein.

Eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft kauft von einem privaten Unternehmen Wohnungen – und plötzlich muss eine Mieterin mehr zahlen als vorher. Dies hat nun eine Bewohnerin aus dem Spandauer Kiez Heerstraße Nord erlebt, wo die Gewobag im vergangenen Jahr 3400 Wohnungen gekauft hat. Konkret geht es dabei um einen Mietnachlass, den die Gewobag ohne Ankündigung auslaufen ließ.

Der Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) schildert den Fall einer Mieterin, die am Blasewitzer Ring wohnt und vom vorherigen Eigentümer der Wohnungen, Ado Properties, zuletzt einen Nachlass von 122,88 Euro bekam. Dieser war befristet bis zum Ende des Jahres 2019. Nachdem die Gewobag die Wohnungen zum Dezember übernommen hatte, sei vom Konto der Mieterin im Februar einfach die höhere Miete ohne Nachlass und zusätzlich auch die Restforderung aus dem Januar abgebucht worden, teilt der AMV mit.

Kritik an der Gewobag: AMV hält Verhalten für „inakzeptabel“

Auf eine Beschwerde der Mieterin antwortete die Gewobag demnach schlicht: „Zum 31.12.2019 ist Ihr monatlicher Mietnachlass in Höhe von 122,88 EUR entfallen.“ Seit dem 1. Januar betrage die Miete deshalb 715,60 Euro. Marcel Eupen, der 1. Vorsitzende des AMV, nennt das Vorgehen der Gewobag „inakzeptabel“ und kritisiert es aus mehreren Gründen. Vor allem hätte das Wohnungsbauunternehmen die volle Miete nicht ohne vorherigen Kontakt zur Bewohnerin einziehen dürfen, sagt er. „Die Gewobag hätte vielmehr zunächst die Miethöhe nach dem Mietspiegel zum Stichtag 18.06.2019 ermitteln und diese der betroffenen Mieterin mitteilen müssen.“

Daneben verweist er auf den Mietendeckel, wonach Mieten für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren werden sollen. Das Gesetz soll am Sonntag in Kraft treten. „Zwischen einer Mieterhöhung und einer Beendigung eines Mietnachlasses darf insoweit kein Unterschied bestehen“, meint Eupen. Nicht zuletzt spiele eine Kooperationsvereinbarung zwischen dem Land Berlin und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften eine Rolle. Demnach müssen Mieten sozialverträglich sein, dürfen dafür nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen und zudem jährlich um maximal zwei Prozent steigen.

Sprecher der Linksfraktion nennt Vorgehen der Gewobag unverständlich

Kritik äußert auch der wohnungspolitische Sprecher der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, Michail Nelken: „Das Vorgehen des landeseigenen Wohnungsunternehmens Gewobag ist in der Sache unverständlich“, teilt er mit. Angesichts der „vehementen gesellschaftlichen Debatte“ um den Mietendeckel sei eine beiläufig vollzogene Erhöhung nicht akzeptabel. „Die Mieter konnten erwarten, dass ihre Mietzahlungsverpflichtungen auf dem Stand des 18. Juni 2019 eingefroren werden“, so Nelken.

Für die Mieterin gibt es nun aber doch Hoffnung auf einen weiteren Mietnachlass; die Gewobag will zeitnah reagieren – das zumindest teilte der Spandauer Bundestagsabgeordnete Swen Schulz (SPD) mit, der sich nach Bekanntwerden des Falls an die Geschäftsleitung der Gewobag gewandt hatte. Die Rückmeldung von dort: „Durch eine zeitliche Überschneidung bei der Integration der neuen Wohnungen in den Bestand sei es zu diesen irrtümlichen Abbuchungen gekommen“, erklärt Schulz.

„Mir wurde versichert, dass normalerweise die Mieterinnen und Mieter bei Auslaufen eines zeitlich begrenzten Mietnachlasses ein persönliches Anschreiben erhalten, verbunden mit der Aufforderung für die weitere Prüfung einer Härtefallregelung die erforderlichen Unterlagen einzureichen“, so der Bundestagsabgeordnete weiter. Die Gewobag habe zugesagt, die Mieter zeitnah zu informieren und dafür zu sorgen, dass „solche Missverständnisse in Zukunft ausgeschlossen werden“.

https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article228497549/Kiez-Heerstrasse-Nord-Gewobag-laesst-Mietnachlass-auslaufen.html

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Pressemitteilung MdB Swen Schulz (SPD) am 21.02.2020: Mietnachlässe Heerstraße Nord: GEWOBAG sagt Prüfung zu

„Die Gewobag lässt selbstverständlich nicht ohne ordnungsgemäße Prüfung Mietnachlässe auslaufen.“ Das erfuhr der Spandauer Bundestagsabgeordnete Swen Schulz (SPD) auf seine Nachfrage bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft.

Am Donnerstag war öffentlich geworden, dass erhöhte Mieten gefordert und eingezogen wurden. „Diese Meldung ließ bei mir natürlich alle Alarmglocken klingeln. Schließlich erhoffte ich mir aus der Übernahme der Wohnsiedlung in Staaken durch die Gewobag Verbesserungen für die Mieterinnen und Mieter. Deshalb habe ich mich an die Geschäftsleitung der Gewobag gewandt und von dort eine beruhigende Nachricht erhalten. Durch eine zeitliche Überschneidung bei der Integration der neuen Wohnungen in den Bestand sei es zu diesen irrtümlichen Abbuchungen gekommen. Mir wurde versichert, dass normalerweise die Mieterinnen und Mieter bei Auslaufen eines zeitlich begrenzten Mietnachlasses ein persönliches Anschreiben erhalten, verbunden mit der Aufforderung für die weitere Prüfung einer Härtefallregelung die erforderlichen Unterlagen einzureichen.“ Weiter sagte die Gewobag zu, die MieteriInnen zeitnah zu informieren und dafür Sorge zu tragen, dass solche Missverständnisse in Zukunft ausgeschlossen werden.

http://www.swen-schulz.de/2020/02/21/mietnachlaesse-heerstrasse-nord-gewobag-sagt-pruefung-zu/

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Pressemitteilung MdA Dr. Michail Nelken (DIE LINKE),bau- und wohnungspolitische Sprecher der Fraktion DIE LINKE am 21.02.2020:

Nichtverlängerung der Mietreduzierung durch Gewobag ist unverständlich.

Zur gestern bekannt gewordenen zur Nichtverlängerung von Mietreduzierungen in ehemaligen GSW Beständen der Großsiedlung Heerstraße Nord durch die Gewobag erklärt der bau- und wohnungspolitische Sprecher der Fraktion DIE LINKE Michail Nelken:

Das Vorgehen des landeseigenen Wohnungsunternehmens Gewobag ist in der Sache unverständlich und in der Form nicht akzeptabel. Selbst wenn unter Umständen die Gründe für den Mietverzicht seitens des Voreigentümers entfallen sein sollten und somit ein Auslaufen der Regelung begründbar wäre, so hätte die Gewobag die Verpflichtung gehabt, dies den Mietern und auch der Öffentlichkeit rechtzeitig bekannt zu machen. Angesichts der vehementen gesellschaftlichen Debatte um den Mietendeckel ist eine en passant vollzogene Erhöhung der Mietzahlungsverpflichtung in der Sache wie in der Form nicht akzeptabel. Die Mieter konnten erwarten, dass ihre Mietzahlungsverpflichtungen auf dem Stand des 18. Juni 2019 eingefroren werden.

Hinzukommt, dass die Gewobag nach bisher vorliegenden Informationen keine Einzelfallprüfung vorgenommen oder zugelassen hat, ob diese erhöhte Mietzahlungsverpflichtung für Mieterhaushalte eine soziale Härte darstellt und sie nach Vorgaben des Landes Berlins für ihre Wohnungsbaugesellschaften einen Anspruch auf eine Mietenkappung haben.

https://www.linksfraktion.berlin/aktuelles/presse/detail/news/nichtverlaengerung-der-mietreduzierung-durch-gewobag-ist-unverstaendlich/

Pressemitteilung 05/2020

Informationsveranstaltung zum Mietendeckel

Der Gemeinwesenverein Haselhorst e. V. und der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. laden am 12.03.2020 zu einer Informationsveranstaltung zum Mietendeckel ein.

E I N L A D U N G

„Fragen und Antworten rund um den Mietendeckel”

Wann: 12.03.2020, 17:30 Uhr – 19:00 Uhr

Wo: Gemeinwesenverein Haselhorst e. V., Burscheider Weg 21, 13599 Berlin

Thema: „Fragen und Antworten rund um den Mietendeckel”

Referent: Ass. Marcel Eupen, 1. Vorsitzender AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.

Der Gemeinwesenverein Haselhorst und der AMV freuen sich auf zahlreiches Erscheinen interessierter Mieterinnen und Mieter!

Die Teilnahme ist kostenlos!

Haselhorst. Der Mietendeckel ist am 23.02.2020 in Kraft getreten. Doch was verbirgt sich hinter ihm? Was bringt er für Mieterinnen und Mieter? Gilt er für alle Wohnungen? Was heißt Miete im Sinne des Mietendeckels? Was heißt Mietenstopp? Welche Rolle spielt der Stichtag 18.06.2019? Gilt der Mietendeckel auch für Staffelmieten und für Indexmieten? Was passiert bei einer Wiedervermietung? Wann und wie ist eine überhöhte Miete zu senken? Was besagt die Mietentabelle? Was bedeuten die Mietobergrenzen? Was ist mit Ein- und Zweifamilienhäusern? Sind Modernisierungen weiter möglich? Was ist ein Härtefall und was folgt daraus? Wie und woher bekomme ich die Angaben zur zulässigen Miethöhe? Wie werden Verstöße gegen den Mietendeckel geahndet? Diese und ähnliche Fragen werden auf der Veranstaltung beantwortet.

Berlin, den 24.02.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Gesetzesvorhaben”:

rbb24.de am 21.02.2020: Mietendeckel tritt in Kraft – Was jetzt wichtig ist für Mieter und Vermieter

Wenn am Sonntag der Mietendeckel in Kraft tritt, werden die Mieten der meisten Berliner Wohnungen eingefroren. Das Gesetz beinhaltet vor allem Pflichten für Vermieter, doch auch Mieter sollten in einem Punkt aufmerksam sein.

Am Sonntag tritt in Berlin der Mietendeckel in Kraft. Zwar werden derzeit verschiedene Klagen vor dem Bundes- und Landesverfassungsgericht gegen das “Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen” vorbereitet, aber mindestens bis die Gerichte entscheiden, gilt ab Sonntag das, was das Gesetz vorgibt.

1. Was der Mietendeckel für Mieter bedeutet:

Für die meisten Mieterinnen und Mieter gibt es erst einmal nicht viel zu tun. Ihre Mieten sind ab Sonntag einfach eingefroren. Mieter, deren Mieten nach dem 18. Juni 2019 noch einmal erhöht wurden, sollten allerdings genau hinschauen: Für sie gilt ab Sonntag wieder die alte Miete vom Stichtag 18. Juni. Wenn der Vermieter weiterhin mehr fordert, sollten sie das schnellstmöglich dem bezirklichen Wohnungsamt melden.

Das Wohnungsamt muss in diesem Fall den Vermieter darauf hinweisen, dass das Gesetz die geforderte Miethöhe verbietet und gegebenenfalls ein Bußgeld verhängen. Der Vermieter kann dagegen Widerspruch einlegen und – falls dieser abgewiesen wird – gegen den Bescheid vor das Verwaltungsgericht ziehen. Gut möglich allerdings, dass die Gerichte mit Entscheidungen solange warten, bis es eine höchstrichterliche Entscheidung vom Bundesverfassungsgericht zum Mietendeckel gibt.

Mieterverbände warnen Mieter jedoch davor, in solchen Fällen die Miete eigenmächtig auf den alten Stand abzusenken, bevor die Sache zwischen Wohnungsamt und Vermieter entschieden ist. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen empfiehlt, eine bezirkliche Mieterberatung aufzusuchen, um die weiteren Schritte zu klären.

Eingesparte Miete besser zurücklegen

In jedem Fall aber sollten Mieter, die dann möglicherweise wieder weniger zahlen, die eingesparte Miete sicherheitshalber zurücklegen: Sollten die Gerichte den Mietendeckel kippen, könnte der Vermieter doch ein Anrecht auf die Mieterhöhung haben – und diese dann rückwirkend einfordern.

Für Mietverträge, die erst nach dem 18. Juni geschlossen wurden, gilt: Die dabei vereinbarte Miete wird eingefroren, darf also nicht mehr erhöht werden.

2. Was der Mietendecke für Vermieter bedeutet:

Vermieterinnen und Vermieter sind verpflichtet, ihren Mietern binnen zwei Monaten mitzuteilen, wie sich die Mietobergrenze für ihre Wohnung anhand der im Gesetz enthaltenen Tabelle berechnet – und zwar unaufgefordert. Wenn die Mieter es verlangen, müssen die Vermieter auch mitteilen, wie hoch die Miete am Stichtag 18. Juni 2019 war.

Wird ein neuer Mietvertrag geschlossen, muss der Vermieter den neuen Mietern vor Abschluss mitteilen, wo die Obergrenze für ihre Wohnung liegt und wie hoch die alte Miete war – auch das muss er ohne Aufforderung tun.

Mieterhöhungen darf es ab Sonntag erst einmal nicht mehr geben, die jetzt geltenden Mieten sind eingefroren. Sie können erst wieder ab dem 1. Januar 2022 erhöht werden – um einen Inflationsausgleich, der dann festgelegt wird. Maximal dürfen das 1,3 Prozent sein.

Es gibt wenige Ausnahmen

Eine Ausnahme gibt es bei bestimmten Modernisierungen wie beispielsweise Wärmedämmungen, Heizungsanlagentausch und Aufzuganbau. Die Kosten dafür dürfen in begrenztem Rahmen auf die Miete umgelegt werden – mehr als einen Euro pro Quadratmeter und Monat Aufschlag dürfen die Vermieter aber nicht verlangen.

Bei neuen Mietverträgen gilt im Grundsatz ab jetzt: Die neue Miete für eine Wohnung darf nicht höher sein als die alte. Ausnahmen bilden lediglich sehr niedrige und hohe Altmieten.

Wenn die alte Nettokaltmiete unter 5,02 Euro pro Quadratmeter lag, darf die Miete um maximal einen Euro erhöht werden. Sie darf allerdings auch anschließend nicht höher liegen als 5,02 Euro. Eine Erhöhung ist nur dann erlaubt, wenn die Wohnung modern ausgestattet ist. Ob das der Fall ist, ist im Gesetz anhand von Merkmalen festgelegt. Dazu gehört beispielsweise, ob eine Einbauküche oder in den meisten Räumen hochwertiger Bodenbelag vorhanden ist.

In Fällen, in denen die alte Nettokaltmiete über dem laut Gesetz zulässigen Oberwert liegt, darf der Vermieter bei einer Neuvermietung der Wohnung maximal diesen Oberwert verlangen. In der Praxis bedeutet das, dass die Miete für die betreffende Wohnung bei einer Neuvermietung niedriger ist als zuvor.Abgesenkt wird vielleicht später

Die Vorgabe im Gesetz, dass hohe Mieten im laufenden Mietverhältnis abgesenkt werden müssen, soll erst in neun Monaten in Kraft treten. Dieser Passus ist besonders strittig. Befürworter wie Gegner des Mietendeckels bauen darauf, dass bis zu seinem geplanten Inkrafttreten die Verfassungsgerichte geurteilt haben.

Wenn der Vermieter das Gesetz ignoriert und diesen Verpflichtungen nicht nachkommt, macht er sich strafbar. In diesem Fall kann ihn jeder beim Wohnungsamt anzeigen, der von diesem Verstoß Kenntnis erlangt. Das muss nicht unbedingt der Mieter sein. Wird ein Verstoß nachgewiesen, droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.

Derzeit werden die Klagen vorbereitet

Auf Bundes- und Landesebene wollen Union und FDP gegen den Mietendeckel klagen, sowohl vor dem Landes- als auch vor dem Bundesverfassungsgericht. Bis über diese Klagen entschieden ist, werden aber in jedem Fall Monate vergehen. Aus den Unionsfraktionen im Bundestag und im Abgeordnetenhaus hieß es, man wolle die sogenannten Normenkontrollanträge vor der Sommerpause bei den Gerichten eingereicht haben.

Viel schneller könnte es mit einer anderen Klage gehen: Die Vermieter, die in der vergangenen Woche vor dem Bundesverfassungsgericht vergeblich eine Abmilderung des Gesetzes erreichen wollten, könnten ihren Eilantrag erneut einreichen, sobald das Gesetz in Kraft ist – also ab Sonntag.

Sollten sie das tun, könnte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel vorläufig aussetzen, bis die beanstandete Einzelfrage bei der Informationspflicht der Vermieter geklärt ist. Ob das Gericht, einem solchen Eilantrag nachkommen würde, ist allerdings offen.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2020/02/mietendeckel-tritt-in-kraft-vermieter-mieter.html

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 20.02.2020: Spandau – Gewobag streicht Mietrabatt

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sollen den Mietanstieg dämpfen – und damit ein Gegengewicht zu renditeorientierten privaten Vermietern bilden. Doch ausgerechnet die städtischeGewobag hat jetzt in Spandau nach dem Erwerb von Wohnungen aus privater Hand einen Mietnachlass auslaufen lassen, den der alte Eigentümer über Jahre gewährt hatte.

„Jetzt zahle ich mehr als vorher“, sagt eine 85-jährige Mieterin zum KURIER. „Ich finde das unerhört.“ Die private ADO Immobilien Management GmbH, die die Wohnungen zuvor vermietete, hatte der Mieterin bis zum 31. Dezember vergangenen Jahres einen Mietnachlass in Höhe von 122,88 Euro monatlich gewährt. Doch nach der Übernahme der Wohnung durch die Gewobag soll es mit dem Mietnachlass vorbei sein. „Zum 31.12.2019 ist Ihr monatlicher Mietnachlass in Höhe von 122,88 EUR entfallen“, teilte das landeseigene Wohnungsunternehmen der 85-Jährigen in einem Brief mit.

Gewobag bucht höhere Miete einfach vom Konto ab

Vom 1. Januar an betrage die Miete für ihre rund 61 Quadratmeter große Wohnung aus den 70er-Jahren nun 715,60 Euro monatlich. Die Gewobag hat die höhere Miete Anfang Februar einfach vom Konto der Mieterin abgebucht – inklusive der aufgelaufenen Restforderung für den Januar.

Verbraucherschutzbund kritisiert Umgang mit Mietern

Die Unterkünfte in Spandau befinden sich im Wohngebiet Heerstraße-Nord. Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) berät viele Haushalte dort. Er kritisiert den Umgang mit den Mietern. „Zwar mag es zutreffend sein, dass die Gewobag nicht verpflichtet war, den befristeten Mietnachlass auch über den 31. Dezember 2019 hinaus zu verlängern“, sagt er. „Jedoch kann die Art und Weise, wie der Mietnachlass jetzt beendet wurde, auf keinen Fall akzeptiert werden“, so Eupen.

So hätte die Gewobag nicht ohne vorherigen Kontakt mit den Mietern die volle Miete ohne Nachlass einziehen dürfen. Sie hätte zunächst die Miethöhe nach dem Mietspiegel zum Stichtag 1. Januar 2020 ermitteln und diese den betroffenen Mietern dann mitteilen müssen, sagt er. Die Gewobag hätte sich zudem erkundigen müssen, ob die Miete ohne Nachlass sozialverträglich nach der mit dem Senat abgeschlossenen Kooperationsvereinbarung ist. Danach dürfe die Miete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens verschlingen.

Wie viele Mieter vom Wegfall des Nachlasses betroffen sind, ist unklar. Von der Gewobag waren dazu am Mittwoch keine Angaben zu erhalten.

https://www.berliner-kurier.de/berlin/kiez—stadt/spandau-gewobag-streicht-mietrabatt-36270980

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Stellen Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in anderen Wohnungen des Mietshauses einen Mietmangel dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 230 C 79/19, Urteil vom 19.12.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. b) aa) – cc) wie folgt aus: „Im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten im zweiten Obergeschoss rechts und links, d.h. in der Etage über der von den Klägern gemieteten Wohnung, haben die Kläger einen Rückzahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von EUR 445,39.

Das folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB für Mai 2019 und aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB für Juni, Juli und August 2019.

Infolge des Baulärms und der Verschmutzung im Treppenhaus fehlte den Mietzinszahlungen der Kläger an die Beklagte der Rechtsgrund für die Zahlung von EUR 47,11 für Mai 2019 und für die Zahlung von je EUR 132,76 für Juni, Juli und August 2019.

Dem Zahlungsanspruch der Kläger steht § 814 BGB nicht entgegen.

aa) Der von den Klägern aufgerufene Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehören nicht zum vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung. Soweit in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages auf Arbeiten am Nachbargrundstück Bezug genommen ist, definiert das nicht den vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung im Hinblick auf Arbeiten im Haus, in dem die Kläger eine Wohnung mieteten.

bb) Art, Umfang und Dauer der Bauarbeiten nebst Anfall von Staub und Putzteilen im Treppenhaus sowie Geräuschen in der von den Klägern gemieteten Wohnung sind für die Zeit vom 21. Mai bis 31. August 2019 weitgehend unstreitig.

Die Bauarbeiten durchgehend von Montag bis Samstag, jedenfalls ab 21. Mai im Juni, Juli und bis Ende August, in Form einer Kernsanierung u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung in den Wohnungen direkt über der von den Klägern gemieteten Wohnung mit Geräuschen von Stemmen, Bohren und Hämmern in der klägerischen Wohnung sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit dieser Wohnung in nicht nur unerheblichem Maß gemäß § 536Abs. 1 BGB.

Der Höhe nach ist die von den Klägern geltend gemachte Minderung um 13 Prozent klar nicht übersetzt (§ 287 ZPO). Ob es in der Wohnung der Kläger so laut war, dass man sein eigenes Wort nicht verstehen oder nicht telefonieren oder fernsehen konnte, kann angesichts der geringen aufgerufenen Minderungsquote offen bleiben.

Es ergibt sich folgende Berechnung:

– Mai 2019: 11/31 x EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 47,11

– Juni, Juli und August 2019 jeweils: EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 132,76, zusammen EUR 398,28

– ergibt insgesamt EUR 445,39.

cc) § 814 BGB schließt den Anspruch der Kläger nicht aus. Dafür bedürfte es des Umstands, dass die Kläger positiv wussten, wegen § 536 Abs. 1 BGB zur Zahlung des Mietzinses teilweise nicht verpflichtet zu sein, und dennoch zahlten. Da die Miete von den Klägern im Voraus zu zahlen war, die Bauarbeiten aber während des Mai 2019 begannen, kann sich die Frage hier (also beim Klageantrag zu 3, der die Zeit bis Ende August 2019 betrifft) nur für Juni bis August 2019 stellen. Dass die Kläger die allgemein weithin unbekannte Wirkung des §536 Abs. 1 BGB, nämlich von Gesetzes wegen zu einer Entgeltreduzierung zu führen (anders als die Minderung bei Kauf- und Werkvertrag, wo sie der Erklärung bedarf), kannten, ist von der Beklagten streitig behauptet, aber nicht unter Beweis gestellt worden.”

Pressemitteilung 04/2020

Gewobag beendet Mietnachlass in Staaken

Die Gewobag lässt den von der GSW, von der Deutsche Wohnen und von der ADO Immobilien Management GmbH gewährten Mietnachlass bei diversen Mietern in der Großsiedlung Heerstraße Nord in Staaken auslaufen und setzt sich damit dem Vorwurf aus, indirekt sowohl gegen die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung” als auch ab dem 23.02.2020 gegen den „Mietendeckel“ zu verstoßen.

In der Großsiedlung Heerstraße Nord hatten diverse Mieter bis zum 31.12.2019 einen befristeten Mietnachlass, der über Jahre hinweg bestand und jeweils für ein oder für zwei Jahre verlängert wurde.

Bei einer Mieterin aus dem Blasewitzer Ring 20 belief sich dieser für deren 60,80 m² große Wohnung zunächst auf 147,47 €, d.h. die Nettokaltmiete wurde von 481,60 € um 147,47 € auf 334,13 € gekürzt. Im Januar 2018 wurde der vorgenannte Mietnachlass von 147,47 € auf 122,88 € reduziert und befristet bis zum 31.12.2019 gewährt, so dass sich die Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2019 auf 358,72 € und die Bruttomiete zuletzt auf 592,72 € belief. Im Februar 2020 zog die Gewobag nicht nur die Februarmiete sondern auch den Mietnachlass in Höhe von 2 x 122,88 €, d.h. insgesamt 838,48 € ein. Auf das Beschwerdeschreiben der Mieterin vom 03.02.2020 teilte die Gewobag am 11.02.2020 lapidar mit:

„Sehr geehrte Frau …,

vielen Dank für Ihr Schreiben vom 03.02.2020. Gerne möchten wir Ihr Anliegen klären:

Zum 31.12.2019 ist Ihr monatlicher Mietnachlass in Höhe von 122,88 EUR entfallen. Ab dem 01.01.2020 beträgt Ihre monatliche Miete insgesamt 715,60 EUR. Bei der Abbuchung Anfang Februar 2020 wurde die monatliche Miete in Höhe von 715,60 EUR und die Restforderung für den Monat Januar 2020 in Höhe von 122,88 EUR berücksichtigt, insgesamt 838,48 EUR.”

Festzuhalten bleibt, dass die Gewobag ohne vorherigen Kontakt mit der Mieterin und ohne Kenntnis über deren finanzielle Möglichkeiten statt der bis Dezember 2019 geschuldeten Miete in Höhe von 592,72 € Anfang Februar 2020 einen Betrag in Höhe von 838,48 € eingezogen hat.

Kommentar des AMV:

„Die Gewobag hätte nicht ohne vorherigen Kontakt mit der Mieterin die volle Miete ohne Mietnachlass einziehen dürfen“, sagte Marcel Eupen, 1. Vorsitzender des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. „Sie hätte vielmehr zunächst die Miethöhe nach dem Mietspiegel zum Stichtag 18.06.2019 ermitteln und diese der betroffenen Mieterin mitteilen müssen. Sie hätte beachten müssen, dass nach der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung” die Mieten in Summe für Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2 % jährlich steigen dürfen sowie dass ab dem 23.02.2020 nach § 3 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung eine Miete verboten ist, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksame Miete überschreitet. Zwischen einer Mieterhöhung und einer Beendigung eines Mietnachlasses darf insoweit kein Unterschied bestehen“, meint Eupen.

„Selbst wenn die Beendigung des Mietnachlasses entgegen der vorgenannten Rechtsauffassung rechtmäßig sein sollte, ist das Verhalten der Gewobag dennoch unakzeptabel. Dann hätte sie sich zumindest erkundigen müssen, ob die Miete ohne Nachlass sozialverträglich nach der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung” ist, d.h. nicht über 30 % des Haushaltsnettoeinkommens liegt und sie hätte die Mieterin auf eine Absenkungsmöglichkeit bei Härtefällen auf 30 % hinweisen müssen”, so Eupen.

Forderung des AMV:

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert die Gewobag auf, die ursprünglich bis zum 31.12.2019 gewährten Mietnachlässe dauerhaft und unbefristet weiter zu gewähren.

Berlin, den 21.02.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 20.02.2020 – Nach der Wohnungsübernahme : Gewobag lässt in Spandau Mietnachlass auslaufen

Jahrelang gewährte der private Eigentümer Bewohnern in Spandau einen Abschlag auf die monatlichen Zahlungen. Mit der Rekommunalisierung ist das vorbei.

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sollen den Mietanstieg dämpfen – und damit ein Gegengewicht zu renditeorientierten privaten Vermietern bilden. Doch ausgerechnet die städtische Gewobag hat jetzt in Spandau nach dem Erwerb von Wohnungen aus privater Hand einen Mietnachlass auslaufen lassen, den der alte Eigentümer über Jahre gewährt hatte.

„Jetzt zahle ich mehr als vorher“, sagt eine 85-jährige Mieterin zur Berliner Zeitung. „Ich finde das unerhört.“ Die private ADO Immobilien Management GmbH, die die Wohnungen zuvor vermietete, hatte der Mieterin bis zum 31. Dezember vergangenen Jahres einen Mietnachlass in Höhe von 122,88 Euro monatlich gewährt. Doch nach der Übernahme der Wohnung durch die Gewobag soll es mit dem Mietnachlass vorbei sein.

Gewobag hob höhere Miete einfach vom Konto ab

„Zum 31.12.2019 ist Ihr monatlicher Mietnachlass in Höhe von 122,88 EUR entfallen“, teilte das landeseigene Wohnungsunternehmen der 85-Jährigen in einem Brief mit. Vom ersten Januar 2020 an betrage die Miete für ihre rund 61 Quadratmeter große Wohnung aus den 70er-Jahren nun 715,60 Euro monatlich. Die Gewobag hat die höhere Miete Anfang Februar einfach vom Konto der Mieterin abgebucht – inklusive der aufgelaufenen Restforderung für den Januar.

Die Unterkünfte in Spandau befinden sich im Wohngebiet Heerstraße-Nord.

Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) berät viele Haushalte dort. Er kritisiert den Umgang mit den Mietern. „Zwar mag es zutreffend sein, dass die Gewobag nicht verpflichtet war, den befristeten Mietnachlass auch über den 31. Dezember 2019 hinaus zu verlängern“, sagt er. „Jedoch kann die Art und Weise, wie der Mietnachlass jetzt beendet wurde, auf keinen Fall akzeptiert werden“, so Eupen.

Gewobag hätte Sozialverträglichkeit prüfen müssen

„Der von der Gewobag praktizierte Bankeinzug ohne vorherigen Kontakt mit den Mietern und ohne Kenntnis über deren finanzielle Möglichkeiten steht diametral im Widerspruch zu den politischen und sozialen Gründen und Zielen für den Millionendeal zwischen der ADO und der Gewobag“, sagt Eupen. Dass die landeseigenen Unternehmen die Miete in bestehenden Mietverträge um nicht mehr als zwei Prozent jährlich steigern sollen, erwähnt Eupen dabei nicht mal. Wie viele Mieter vom Wegfall des Nachlasses betroffen sind, ist unklar. Von der Gewobag waren dazu am Mittwoch keine Angaben zu erhalten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/gewobag-laesst-mietnachlass-auslaufen-li.76389