Ist eine Kleinreparaturklausel zulässig, die einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 Euro sowie eine Höchstgrenze von 8% der Jahreskaltmiete enthält?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 256/19, Urteil vom 05.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „In Höhe von 30,00 EUR hatte der Beklagte einen fälligen und durchsetzbaren Anspruch auf Kostenerstattung für Kleinreparaturen gegen die Klägerin gem. § 16 Nr. 4, 7 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages.

Diese Klausel des (Formular-) Mietvertrags hält einer Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB stand.

Demnach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Zwar weicht die Bestimmung von dem wesentlichen Grundgedanken des § 535 Abs. 1 BGB ab, wonach der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat.

Dennoch ist eine derartige Klausel zulässig, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies trifft in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 S. 2 der Zweiten Berechnungs-VO aufgezählten Gegenstände (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden) zu. Außerdem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen. Gegen einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100-150 EUR sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete bestehen nach h.A. keine Bedenken.

Eine solche Klausel dient vor allem der Sicherung des für Dauerschuldverhältnisse wichtigen Rechtsfriedens, weil Streitigkeiten darüber, ob der eingetretene Schaden vom Mieter zu vertreten ist, vermieden werden. Hinsichtlich der Begrenzung auf Bagatellschäden, der Begrenzung der Gesamtbelastung sowie der Möglichkeit des Mieters, das Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache zu begrenzen, liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.

Allerdings stellt lediglich die Steckdose einen Gegenstand im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, nicht aber die Dichtung am Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe. Denn die Formulierung “Installationsgegenstände… soweit sie dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen” ist gem. §§ 133, 157 BGB insbesondere anhand ihres Zwecks auszulegen. Dieser ist in erster Linie die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten darüber, ob ein eingetretener Bagatellschaden vom Mieter zu vertreten ist. Außerdem ist zu beachten, dass die Klausel wie gezeigt nur deshalb nicht unangemessen ist, weil der Mieter sein Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache begrenzen kann. Daher umfasst die Formulierung nur solche Installationsgegenstände, bei denen es dem Mieter möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

Vor diesem Hintergrund stellt die Dichtung am Abflussrohr der Toilette keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar. Die Mieterin wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat sie keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation vergleichbar mit Wasserleitungen, welche ebenso keine Installationsgegenstände in diesem Sinne sind.

Die Ablaufpumpe für die Dusche stellt ebenfalls keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, denn auch hier liegt keine häufige, unmittelbare Einwirkung auf dieselbe durch den Mieter vor. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff der Mieterin nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, weicher aber nicht defekt war wird von der Mieterin direkt berührt.

Die vom Vermieter erneuerte Steckdose ist ein Installationsgegenstand für Elektrizität im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages, da sie dem unmittelbaren häufigen Zugriff des Mieters unterliegt.

Die Reparaturkosten der Steckdose (30 EUR) liegt unterhalb der Wertgrenzen des § 16 Nr. 7 des Mietvertrags. Demnach liegen Kleinreparaturen vor, wenn die Kosten pro Einzelfall 125,00 DM zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Im Zeitpunkt der Reparaturen entsprach dies einem Betrag von 76,05 EUR.

Auch die Grenze der Gesamtbelastung von 8 % der Jahreskaltmiete ist mangels entgegenstehenden Vortrags nicht überschritten.”