Muss ein Mieter den Anbau eines Aufzugs dulden, wenn dieser einer Genehmigung des Bezirksamts bedarf und diese fehlt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 124/19, Beschluss vom 16.12.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „Die Klägerin hatte keinen Anspruch auf Duldung der Arbeiten aus §§ 555d Abs. 1, 555b BGB.

Offen bleiben kann, ob die Klägerin sich angesichts des erforderlichen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung der Maßnahme – hier mit Modernisierungsvereinbarung vom 27. Oktober 2016 – und dem (realistisch) in Aussicht stehenden Beginn der Maßnahmen – angekündigt war der Beginn der Arbeiten zum 3. April 2017, die Duldungsklage wurde am 27. April 2018 erhoben – überhaupt noch auf die Ankündigung berufen kann (vgl. OLG München, Urt. v. 15.10.2019 – MK 1/19).

Dem Erfolg der Klage entgegensteht, dass die Duldungspflicht des Mieters sich grundsätzlich nur auf (bau-)rechtlich zulässige Maßnahmen beziehen kann (vgl. auch Kammer, Beschluss vom 30.01.2017 – 65 S 462/16, WuM 2017, 137).

Die hier gegenständliche Immobilie liegt in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB [Milieuschutzgebiet R.platz, Verordnung v. 7. Juni 2016 (GVBl für Berlin, 72. Jahrg. Nr. 16 S. 376) ]. Nach den vom Bezirksamt beschlossenen Genehmigungskriterien für Gebiete mit Verordnungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 des BauGB im Bezirk Neukölln [Bekanntmachung v. 09.11.2017 (ABl Nr. 49/17. November 2017, 5583) ] bedarf der Anbau eines Aufzugs einer Genehmigung. Die vom Amtsgericht in Bezug genommene Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urt. v. 20. Juli 1992 – 62 S 94/92, Grundeigentum 1992, 981) ist überholt. Die Zivilgerichte haben den geltend gemachten Anspruch umfassend und uneingeschränkt auch rechtswegüberschreitend in eigener Sachkompetenz zu prüfen, § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG (vgl. BVerfG, Beschluss vom 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/15; BGH, Urt. vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14).”

Fallen die Dichtung an einem Abflussrohr der Toilette sowie die Duschpumpe unter eine Kleinreparaturklausel?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 256/19, Urteil vom 05.02.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Allerdings stellt lediglich die Steckdose einen Gegenstand im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, nicht aber die Dichtung am Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe. Denn die Formulierung “Installationsgegenstände… soweit sie dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen” ist gem. §§ 133, 157 BGB insbesondere anhand ihres Zwecks auszulegen. Dieser ist in erster Linie die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten darüber, ob ein eingetretener Bagatellschaden vom Mieter zu vertreten ist. Außerdem ist zu beachten, dass die Klausel wie gezeigt nur deshalb nicht unangemessen ist, weil der Mieter sein Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache begrenzen kann. Daher umfasst die Formulierung nur solche Installationsgegenstände, bei denen es dem Mieter möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

Vor diesem Hintergrund stellt die Dichtung am Abflussrohr der Toilette keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar. Die Mieterin wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat sie keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation vergleichbar mit Wasserleitungen, welche ebenso keine Installationsgegenstände in diesem Sinne sind.

Die Ablaufpumpe für die Dusche stellt ebenfalls keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, denn auch hier liegt keine häufige, unmittelbare Einwirkung auf dieselbe durch den Mieter vor. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff der Mieterin nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, weicher aber nicht defekt war wird von der Mieterin direkt berührt.”

Ist eine Minderung der Miete in Höhe von 10% für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 256/19, Urteil vom 05.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Miete war zudem um 10 % für die Zeiträume 04.06.18 – 27.11.18 (168,92 EUR) sowie 28.04.19 – 16.09.19 (134,73 EUR) d.h. insgesamt um 303,65 EUR gemindert.

Angesichts dessen, dass eine Duschmöglichkeit ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal darstellt und dass keine andere Duschmöglichkeit in der Wohnung vorhanden ist, erscheint eine Minderung der Miete in Höhe von 10 % für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen aber auch ausreichend.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass in den vorstehend angegebenen Zeiträumen die Dusche in den Mieträumen der Klägerin aufgrund der defekten Ablaufpumpe nicht nutzbar war, weil das Abwasser nicht ablief. Die Zeugen Frau ###, Frau ### und Herr ### sagten glaubhaft dementsprechend aus. Die Zeugin ###, die Mutter der Klägerin, sagte aus, sie habe selbst gesehen, dass das Wasser aus der Duschtasse nicht mehr abgelaufen sei. Die Zeugin ###, eine Freundin der Klägerin, sagte aus, dass die Klägerin teilweise bei ihr geduscht habe, sowie, dass sie selbst zusammen mit der Klägerin nach einem Testlauf das Wasser mit Messbecher und Eimer über die Küchenspüle entsorgt habe. Auch der Zeuge ###, der Freund der Klägerin, sagte aus, er habe sich selbst davon überzeugt, dass die Dusche nicht funktioniere. Die Aussagen waren frei von Widersprüchen. Angesichts dessen, dass der Zugang des Abwasserrohrs in 0,45 m Höhe über dem Boden liegt, scheint es auch technisch plausibel zu sein, dass das Duschwasser nicht nur langsam, sondern gar nicht abfloss. Die Zeugen waren zudem glaubwürdig. Allein die Tatsache, dass es sich um die Mutter, den Freund beziehungsweise eine Freundin der Klägerin handelt, lässt ihre Glaubwürdigkeit nicht entfallen. Vielmehr erscheint es erst durch diese enge persönliche Verbindung plausibel, dass die Zeugen von dem Defekt der Dusche erfahren haben.

Ein Minderungsanspruch ist auch nicht ausgeschlossen, weil der Mangel auf einer Pflichtverletzung der Mieterin beruhen würde.

Der Beklagte hat seine Behauptung, dass die Klägerin kein Duschsieb benutzt habe oder die Duschpumpe unkorrekt bedient habe, mit Schriftsatz vom 13.12.19 fallen gelassen. Soweit er nun behauptet, die Klägerin habe am Abfluss der Dusche eine Schlauchkonstruktion installiert, welche sich im Scheitelpunkt mehr als 1 m über dem Boden befindet und dadurch eine Überlastung der Pumpe verursacht ist sein Vortrag schon unsubstantiiert. Er behauptet selbst nicht, dass der Ablaufschlauch während des laufenden Betriebs der Pumpe, d.h. bei Nutzung der Dusche so installiert gewesen wäre, was ihm bei den jeweils selbst durchgeführten Reparaturen aufgefallen wäre. Auf dem hierzu in Bezug genommenen Foto und dem dazu erfolgten Vortrag der Klägerin ergibt sich nur der korrekte Hinweis, die Pumpe müsse Wasser über den Ablaufschlauch in die ca. 0,45 m über dem Boden liegende Öffnung des Siphons befördern.

Der Minderungsanspruch ist auch nicht wegen Annahmeverzugs der Klägerin erloschen. Der Vortrag des Beklagten hierzu, soweit er überhaupt substantiiert ist, ist jedenfalls nicht bewiesen. Aus dem eingereichten E-Mailverkehr der Parteien ergibt sich jedenfalls nicht, dass die Klägerin dem Beklagten unzulässigerweise den Zutritt zur Wohnung verweigert und ihn so an der Vornahme der Reparaturmaßnahmen gehindert hätte.”

Ist eine Kleinreparaturklausel zulässig, die einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 Euro sowie eine Höchstgrenze von 8% der Jahreskaltmiete enthält?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 256/19, Urteil vom 05.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „In Höhe von 30,00 EUR hatte der Beklagte einen fälligen und durchsetzbaren Anspruch auf Kostenerstattung für Kleinreparaturen gegen die Klägerin gem. § 16 Nr. 4, 7 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages.

Diese Klausel des (Formular-) Mietvertrags hält einer Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB stand.

Demnach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Zwar weicht die Bestimmung von dem wesentlichen Grundgedanken des § 535 Abs. 1 BGB ab, wonach der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat.

Dennoch ist eine derartige Klausel zulässig, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies trifft in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 S. 2 der Zweiten Berechnungs-VO aufgezählten Gegenstände (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden) zu. Außerdem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen. Gegen einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100-150 EUR sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete bestehen nach h.A. keine Bedenken.

Eine solche Klausel dient vor allem der Sicherung des für Dauerschuldverhältnisse wichtigen Rechtsfriedens, weil Streitigkeiten darüber, ob der eingetretene Schaden vom Mieter zu vertreten ist, vermieden werden. Hinsichtlich der Begrenzung auf Bagatellschäden, der Begrenzung der Gesamtbelastung sowie der Möglichkeit des Mieters, das Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache zu begrenzen, liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.

Allerdings stellt lediglich die Steckdose einen Gegenstand im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, nicht aber die Dichtung am Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe. Denn die Formulierung “Installationsgegenstände… soweit sie dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen” ist gem. §§ 133, 157 BGB insbesondere anhand ihres Zwecks auszulegen. Dieser ist in erster Linie die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten darüber, ob ein eingetretener Bagatellschaden vom Mieter zu vertreten ist. Außerdem ist zu beachten, dass die Klausel wie gezeigt nur deshalb nicht unangemessen ist, weil der Mieter sein Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache begrenzen kann. Daher umfasst die Formulierung nur solche Installationsgegenstände, bei denen es dem Mieter möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

Vor diesem Hintergrund stellt die Dichtung am Abflussrohr der Toilette keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar. Die Mieterin wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat sie keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation vergleichbar mit Wasserleitungen, welche ebenso keine Installationsgegenstände in diesem Sinne sind.

Die Ablaufpumpe für die Dusche stellt ebenfalls keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, denn auch hier liegt keine häufige, unmittelbare Einwirkung auf dieselbe durch den Mieter vor. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff der Mieterin nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, weicher aber nicht defekt war wird von der Mieterin direkt berührt.

Die vom Vermieter erneuerte Steckdose ist ein Installationsgegenstand für Elektrizität im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages, da sie dem unmittelbaren häufigen Zugriff des Mieters unterliegt.

Die Reparaturkosten der Steckdose (30 EUR) liegt unterhalb der Wertgrenzen des § 16 Nr. 7 des Mietvertrags. Demnach liegen Kleinreparaturen vor, wenn die Kosten pro Einzelfall 125,00 DM zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Im Zeitpunkt der Reparaturen entsprach dies einem Betrag von 76,05 EUR.

Auch die Grenze der Gesamtbelastung von 8 % der Jahreskaltmiete ist mangels entgegenstehenden Vortrags nicht überschritten.”