Archiv für den Monat: Juni 2020

Pressemitteilung 14/2020

Kostenfreie bezirkliche Mieterberatung Spandau: In 4 von 7 Beratungsstellen des AMV wieder persönliche Beratung

Nach monatelanger coronabedingter Schließung findet ab sofort wieder eine persönliche Mieterberatung an den Standorten

– „Gemeinwesenverein Haselhorst e.V.“, Burscheider Weg 21, 13599 Berlin,

montags 10 – 12 Uhr

– „Stadtteilzentrum Gemeinwesenverein Heerstraße Nord e.V., Obstallee 22 d/e,

13593 Berlin, montags 16 – 19 Uhr

– „Paul-Schneider-Haus“, Schönwalder Straße 23-24, 13585 Berlin,

dienstags 14 – 17 Uhr

– „KieztreFF“ (Einkaufszentrum Posthausweg), Falkenseer Chaussee 199,

13589 Berlin, dienstags 18 – 20 Uhr

statt.

Noch geschlossene Beratungsstellen:

Zur Pandemie-Vorbeugung im Zusammenhang mit dem Corona-Virus weiterhin geschlossen sind:

– „Stadtteilbüro Siemensstadt“, Wattstraße 13, 13629 Berlin, montags 13 – 15 Uhr

– „Seniorentreff Hohenzollernring“, Hohenzollernring 105, 13585 Berlin,

dienstags 11 – 13 Uhr

– „Stadtteilladen Wilhelmstadt“ (ehemalige Post), Adamstraße 39, 13595 Berlin,

donnerstags 8 – 11 Uhr

Telefonische kostenlose Mieterberatung:

Solange die Beratungsstellen Siemensstadt, Hakenfelde und Wilhelmstadt geschlossen sind, findet wochentags von Montag bis Freitag in der Zeit von 08 – 17 Uhr eine telefonische kostenlose Mieterberatung unter 030-68 83 74 92 oder 0170/23 71 790 oder 0174/48 32 728 statt.

Berlin, den 12.06.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Pressemitteilung 13/2020

Spandau bekommt mit der „Spandauer Neustadt“ und der „Wilhelmstadt“ seine ersten beiden Milieuschutzgebiete

Die Bezirksverordnetenversammlung Spandau von Berlin wird am 17.06.2020 die Verordnungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gem. § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Gebiete “Spandauer Neustadt”- Drucksache – 1821/XX (https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=10394) und “Wilhelmstadt” – Drucksache 1820/XX (https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=10393) beschließen. Damit bekommt Spandau seine ersten beiden Milieuschutzgebiete sowie ein eigenständiges Instrument zur Sicherung der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den vorgenannten Gebieten.

Für Milieuschutzgebiete in Spandau hatte sich der parteiübergreifende Runde Tisch “Milieuschutzgebiete in Spandau” unter seinem Koordinator und Leiter Marcel Eupen seit dem Jahr 2018 stark gemacht. Der Runde Tisch hatte sich am 14.03.2018 gegründet. Seine Aufgabe war es, im Vorfeld von Initiativen und Anträgen in der Bezirksverordnetenversammlung dafür zu sorgen, sich dem Thema parteiübergreifend anzunähern und eine gemeinsame Linie für eine politische Umsetzung in der BVV zu entwickeln. So konnte erreicht werden, das wichtige Thema “Milieuschutz” vor einer parteipolitischen Auseinandersetzung in der BVV zu bewahren, bevor die Grundlagen, Möglichkeiten und Perspektiven erörtert wurden.

Kommentar des AMV:

„Die Auswirkungen der wachsenden Stadt Berlin sind bereits seit längerem in Spandau deutlich spürbar. Von daher begrüßen wir es sehr, dass Spandau mit der „Spandauer Neustadt“ und der „Wilhelmstadt“ nun seine ersten beiden Milieuschutzgebiete bekommt“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. und Koordinator sowie Leiter des parteiübergreifenden Runden Tischs “Milieuschutzgebiete in Spandau” Marcel Eupen.

„Zwar sei Milieuschutz kein Instrument, um Mieterhöhungen zu verhindern, biete Mietern aber einen Schutz vor sozialer Verdrängung, vor Luxussanierungen und der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum. Die Spandauer Mieter müssen „mit allen zur Verfügung stehenden städtebaulichen Instrumenten geschützt werden“, sagte AMV-Chef Eupen, „und zwar jetzt, da der Flughafen Tegel in Bälde schließt.“

„Der AMV dankt ausdrücklich Herrn Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Gesundheit Frank Bewig (CDU) für seinen unkomplizierten und pragmatischen Einsatz zur Schaffung der beiden Milieuschutzgebiete”, sagte Eupen.

„Für die betroffenen Mieterinnen und Mieter der zukünftigen sozialen Erhaltungsgebiete „Spandauer Neustadt“ und „Wilhelmstadt“ sollte nun so schnell wie möglich eine bezirkliche kostenfreie Mieterberatung zur Beantwortung von Fragen rund um den Milieuschutz eingerichtet und aufgebaut werden, die zu allen rechtlichen Themen des Milieuschutzes in Anspruch genommen werden kann”, so Eupen.

Berlin, den 12.06.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 10.06.2020: Regierender Bürgermeister trifft Enteignungsaktivisten – Volksbegehren „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ soll zugelassen werden

Der Regierende Bürgermeister und Justizsenator Behrendt verhandeln mit den Aktivsten. Juristisch ist der Volksentscheid wohl nicht zu stoppen.

Für diesen Donnerstag (gestern) ist (war) ein erstes Treffen von Mitgliedern des Senats und der Regierungsfraktionen mit Vertretern des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ vereinbart.

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD), der Senator für Justiz Dirk Behrendt (Grüne), Katina Schubert von der Linken und andere sollen beteiligt sein.

Bei dieser ersten Begegnung wird der Senat dem Vernehmen nach seine grundsätzliche Bereitschaft signalisieren, den Anlauf zur zweiten Stufe des Volksbegehrens dem Grundsatz nach zulassen zu wollen.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/regierender-buergermeister-trifft-enteignungsaktivisten-volksbegehren-deutsche-wohnen-und-co-enteignen-soll-zugelassen-werden/25906288.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

rbb24.de am 10.06.2020: Wohnungsmarkt – Landeseigene Mietwohnungen in Berlin deutlich preiswerter

Die Mieten der landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen liegen weiterhin deutlich unter Marktniveau. Mieter mussten dort 2019 pro Quadratmeter im Schnitt 6,22 Euro bezahlen – etwa sechs Prozent weniger als die laut Mietspiegel vergleichbare Miete von 6,63 Euro. Das geht aus den Daten hervor, die die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am Mittwoch vorgestellt hat.

Landeseigene Wohnungen bei Neuvermietungen deutlich günstiger

Die Miete bei Neuverträgen betrug im Schnitt 7,43 Euro pro Quadratmeter. Das waren knapp 30 Prozent weniger als die marktüblichen 10,45 Euro. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) sprach von einer positiven Entwicklung, die die Preise auf dem ganzen Berliner Mietwohnungsmarkt dämpfe.

Lompscher wies auch auf die Neuanstrengungen der sechs landeseigenen Unternehmen wie Gesobau, Degewo oder WBM hin. So sei die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen 2019 um 36 Prozent auf rund 4.450 gestiegen. Insgesamt verfügten die Wohnungsbaugesellschaften in Berlin über rund 325.400 Wohnungen.

Die Wohnungsbaugesellschaften selbst hingegen weisen auf Probleme hin, die den Wohnungsbau ausbremsen könnten. Der Sprecher der Gesobau, Jörg Franzen, gab zu bedenken, dass Neubauprojekte zunehmend schwieriger zu finanzieren seien, Neubaukosten seien deutlich gestiegen. “Ich verrate kein Geheimnis, dass das Mietendeckelgesetz und die aktuelle Herausforderung in Corona-Zeiten unsere Gespräche mit den Banken nicht leichter machen”, sagte er.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2020/06/mieten-wohnungsmarkt-berlin-wohnungen-preise-neuvermietung.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 10.06.2020: Neue Richtlinie für städtische Wohnungsbaugesellschaften – Drei von vier Neubauwohnungen sollen an Geringverdiener gehen

Berlin baut zu wenig für ärmere Mieter. Die landeseigenen Unternehmen sollen Abhilfe schaffen, doch die sozialen Probleme in den Großsiedlungen nehmen zu.

Der Senat will die sechs landeseigenen Wohnungsbauunternehmen dazu verpflichten, finanzschwachen Mietern deutlich mehr Wohnraum anzubieten. Die kommunalen Firmen, die nach dem neuen „Bericht zur Kooperationvereinbarung“ mit dem Senat im Jahr 2019 ihren Bestand um 5,2 Prozent auf rund 322.500 Wohnungen vergrößert haben, sollen künftig drei von vier neu gebauten Wohnungen an Empfänger von Sozialhilfe oder Haushalte mit geringen Einkünften vermieten.

Außerdem sollen sich Landesfirmen nach der zurzeit verhandelten Novelle zur „Kooperationsvereinbarung“ mit dem Senat dazu verpflichten, die Mieten aller seit dem Jahr 2017 fertig gestellten Wohnungen im Bestand auf maximal zwölf Euro je Quadratmeter zu deckeln. Bisher zahlen Mieter in guten Lagen für gut ausgestattete kommunale Wohnungen dieser Art bis zu 16 Euro.

Die geplante Verschärfung der Sozialpflichten sieht ferner vor, dass die sechs Landesfirmen die sozialen Regulierungen des Mietendeckels auch dann weiterhin anwenden, wenn das umstrittene Landesgesetz vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird. Eine Klage ist bereits anhängig.

Die soziale Neuausrichtung der Firmen führte nach dem neuen Bericht im vergangenen Jahr dazu, dass bei Neubauvorhaben 41,7 Prozent aller errichteten Wohnungen sozial gefördert sind – im Jahr zuvor waren es noch 26,9 Prozent gewesen.

Bei den Neuvertragsmieten einschließlich frei finanzierter Wohnungen forderten die Kommunalen 7,43 Euro je Quadratmeter und „liegen damit knapp 30 Prozent unterhalb der auf dem Markt üblichen Angebotsmieten“, schreibt die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher (Linke) im Vorwort zum Bericht.

Berlin verzichtet auf Fördermilliarden vom Bund

Doch die gesamtstädtische Ankurbelung des Sozialen Wohnungsbaus in der gesamten Immobilienwirtschaft misslingt dem Senat nach einem „Bericht der Bundesregierung“ zur „Wohnraumförderung 2019“. Demnach lässt das Land Berlin Milliarden an Bundesförderungen liegen: „Eine Abnahme des geförderten Mietwohnungsbaus ist vor allem in Berlin zu verzeichnen“.

Statt 3373 Einheiten wie im Jahr 2018 habe der Senat nur 1778 Sozialwohnungen im vergangenen Jahr auf den Weg gebracht. Damit zähle Berlin zu den wenigen Bundesländern, die die Gelegenheit versäumen, in die prall gefüllten Fördertöpfe des Bundes für den Bau günstiger Mietwohnungen zu greifen. Auf Drängen der Länder hatte der Bund die Förderung kürzlich noch um eine Milliarde Euro aufgestockt.

Bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erklärte eine Sprecherin den Rückgang mit der Änderung der Förderbedingungen des Landes: „Die Programmjahre 2019 und 2020 mit einem Gesamtvolumen von 8500 Förderwohnungen wurden zusammengelegt“. Dadurch profitierten alle Vorhabenträger von verbesserten Förderbedingungen.

Immerhin kommen die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen beim Neubau voran. Nach dem Bericht über die Kooperationsvereinbarung, der an diesem Mittwoch in Anwesenheit von Senatorin Lompscher vorgestellt wird, stieg die Anzahl der bezugsfertigen Neubauwohnungen von 3279 im Jahr 2018 um knapp 750 auf 4026 Wohnungen im Jahr 2019.

Angebot an kommunalen Wohnungen wächst

Das Angebot kommunaler Wohnungen stieg aber vor allem durch den Zukauf von Immobilien. 11.936 Wohnungen erwarben die sechs Unternehmen 2019.

Dazu zählt auch ein Kontingent von vor Jahren vom Senat privatisierter und nun zu einem Vielfachen des Preises zurückgekaufter Wohnungen der Deutschen Wohnen in Spandau, ferner zahlreiche Wohnhäuser in sozialen Erhaltungsgebieten, in denen die öffentliche Hand auf dem Wege des Vorkaufsrechts in Kaufverträge zwischen privaten Immobilienhändlern einsteigen können.

An der Kooperationsvereinbarung zwischen dem Senat und seinen Unternehmen arbeitet die „Wohnraumversorgung Berlin“ mit, die soziale Belange im Blick hat und auch den aktuellen Bericht zur Geschäftstätigkeit der Firmen vorlegt. Der Vorstand der Wohnraumversorgung Berlin, Jan Kuhnert, wollte zu der verhandelten Vorschrift, wonach landeseigene Firmen drei von vier neu gebauten Wohnungen an Haushalte mit geringen Einkünften vergeben sollten, keine Stellung nehmen.

Die wohnungspolitische Sprecherin der Grünen-Fraktion, Katrin Schmidberger, verteidigte die Forderung: „Der Kreis der Personen, die eine geförderte Wohnung beziehen können, wurde noch einmal erweitert“. Die Berliner Grenzen lägen nun bei bis zu 180 Prozent der im Wohnraumfördergesetzes festgeschriebenen Einkommensobergrenzen (Einpersonen-Haushalt: 12.000 Euro jährlich), jedenfalls im neu eingeführten zweiten Förderweg (Neubaumiete: 8,50 Euro).

Das aktuelle Monitoring zur sozialen Entwicklung hatte eine verschärfte Spaltung der Stadt in gute Lagen im Zentrum und zunehmenden Problemen vor allem in Großsiedlungen der „Äußeren Stadt“ beobachtet. Der größte Berlin-Brandenburgischer Wohnungsverband BBU warnt davor, in den großen von der Stadt geplanten Neubaugebieten diese Fehler der Vergangenheit zu wiederholen.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/neue-richtlinie-fuer-staedtische-wohnungsbaugesellschaften-drei-von-vier-neubauwohnungen-sollen-an-geringverdiener-gehen/25901816.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann sich der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 91/18, Urteil vom 18.12.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. c) aa) wie folgt aus: „Nach diesen Maßstäben dürfte sich die Beendigung des Mietverhältnisses im vorliegenden Fall insofern als Härte darstellen, als die Beklagte sich im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen auf dem Berliner Mietmarkt wohl nicht wird beschaffen können. Die Kammer hat bereits in ihrem Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) darauf hingewiesen, dass die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, sodass der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte darstellen kann. Das durch die Eigenbedarfskündigung beendete Mietverhältnis der Beklagten zeichnet sich nicht nur durch die vereinbarte Bruttokaltmiete aus, die derzeit mit 5,00 Euro/m² (686,69 Euro / 137,45 m²) deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für große voll ausgestattete Altbauwohnungen in guter Wohnlage liegt; nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ergibt sich schon für die ortsübliche Nettokaltmiete ohne Nebenkosten eine Spanne von 5,48 Euro/m² bis 10,48 Euro/m² bei einem Mittelwert von 7,33 Euro/m². Hinzu kommt, dass die Parteien ausweislich der Beiakte AG Charlottenburg 216 C 289/15 = LG Berlin 18 S 49/16 die Wohnung bisher im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen als solche ohne Sammelheizung behandelten, weil die vorhandene Heizung nicht von Vermieter-, sondern von Mieterseite eingebaut wurde. Es erscheint ausgeschlossen, dass die Beklagte anderweitig einen Mietvertrag zu auch nur annähernd vergleichbar günstigen Konditionen abschließen kann.”

Aus der Rubrik “Mietenentwicklung”:

Berliner Zeitung am 08.06.2020: Wohnungsmarkt – Mieterhöhungen: Städtische Unternehmen setzten Mieten nur um 2,1 Prozent rauf

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften haben sich 2019 mit Mieterhöhungen stärker zurückgehalten als im Jahr davor. Sie bleiben damit deutlich unter den Forderungen börsennotierter Unternehmen.

Die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen haben im vergangenen Jahr sehr viel weniger Mieterhöhungen verschickt als im Jahr zuvor. Während 2018 noch 82.541 Haushalte eine Mieterhöhung der städtischen Vermieter erhielten, waren es im vergangenen Jahr nur noch 35.177. Das geht aus dem Bericht zur Kooperationsvereinbarung des Senats mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen hervor, den Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) an diesem Dienstag im Senat präsentieren will.

Hauptgrund für die geringere Zahl an Mieterhöhungen dürfte sein, dass die landeseigenen Vermieter im zweiten Halbjahr 2019 nach dem Beschluss des Senats zum Mietendeckel keine Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mehr geltend gemacht haben – im Gegensatz zu vielen privaten Vermietern.

Weniger und geringere Mieterhöhungen

Nicht nur die Zahl der Mieterhöhungen hat sich bei den landeseigenen Unternehmen im Vergleich zum Vorjahr verringert, die Mieterhöhungen selbst fielen ebenfalls geringer aus. So stiegen die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen im Schnitt um 13 Cent je Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung um 2,1 Prozent. Zum Vergleich: Im Jahr davor waren die Mieten im Schnitt noch um 3,1 Prozent erhöht worden. Die durchschnittliche Miete in bestehenden Verträgen beläuft sich nun auf 6,22 Euro je Quadratmeter. Damit liegen die Mieten um 6,2 Prozent unter den ortsüblichen Mieten der entsprechenden Wohnungen.

Beim Abschluss neuer Mietverträge vereinbarten die sechs landeseigenen Unternehmen laut dem Bericht im Schnitt eine Miete von 7,43 Euro pro Quadratmeter (kalt). So viel wie im Jahr 2018. Zum Vergleich: Die börsennotierte Deutsche Wohnen, mit mehr als 110.000 Wohnungen größter privater Vermieter in Berlin, vereinbarte im vergangenen Jahr beim Abschluss neuer Verträge in der Bundeshauptstadt im Schnitt eine Miete von 9,19 Euro je Quadratmeter. Also fast zwei Euro mehr. Die Mieten in laufenden Verträgen lagen bei der Deutsche Wohnen in Berlin mit 6,96 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich über den Mieten der landeseigenen Unternehmen – und zwar um 74 Cent je Quadratmeter.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mieterhoehungen-staedtische-unternehmen-setzten-mieten-nur-um-21-prozent-rauf-li.86496

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot gerichtliche Mieterhöhungsverfahren erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.06.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 355/18, Urteil vom 29.04.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. II. 3. a) – b) unter den Randnummern 70 – 76 wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Revision stehen die seit dem 23. Februar 2020 geltenden Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 (GVBl. S. 50) dem Anspruch des Klägers nicht entgegen.

a) § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet vorbehaltlich bestimmter – im Streitfall nicht festgestellter – Ausnahmen eine Miete, welche die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558a BGB kommt eine wirksame Vereinbarung mit der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zustande (§ 558b Abs. 1 BGB). Im Falle eines Rechtsstreits nach § 558b Abs. 2 BGB tritt, wie die Revision zutreffend ausführt, die Vertragsänderung erst mit der Rechtskraft des der Zustimmungsklage des Vermieters stattgebenden Urteils ein; denn die Zustimmungserklärung des Mieters gilt gemäß § 894 ZPO erst dann als abgegeben (Senatsurteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 8).

Die rechtliche Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens als einzuklagender Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung führt somit zwar dazu, dass die angestrebte Vertragsänderung erst mit rechtskräftiger Verurteilung des Mieters wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision folgt daraus jedoch nicht, dass auch ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt begehrt (wie hier der Kläger zum 1. November 2015), gegen das in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln angeordnete gesetzliche Verbot einer Überschreitung der am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Miete verstieße (ähnlich AG Charlottenburg, Urteil vom 4. März 2020 – 213 C 136/19, juris Rn. 15; Schultz, GE 2020, 168, 172; aA LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2020, 204, 205 [zur Aussetzung eines Zustimmungsverfahrens zwecks Vorlage der Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln an das Bundesverfassungsgericht]; Tietzsch, WuM 2020, 121, 128 f.).

Die von der Revision vertretene Auslegung mag zwar noch vom Wortlaut des Gesetzes gedeckt sein. Sie verkennt aber, dass es bei dem als Klage auf Abgabe einer Willenserklärung ausgestalteten Mieterhöhungsverfahren materiell um einen Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete zu dem sich aus § 558b Abs. 1, 2 BGB ergebendem Zeitpunkt geht, nämlich zum Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Monat. Insoweit hat der im Mieterhöhungsprozess unterliegende Mieter die erhöhte Miete auch nachträglich zu entrichten, denn die Vertragsänderung bewirkt, dass der Mieter die erhöhte Miete nunmehr rückwirkend ab dem vorgenannten Zeitpunkt schuldet (vgl. Senatsurteile vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 94/04, NJW 2005, 2310 unter II 2 b aa; vom 8. Juli 2011 – VIII ZR 204/10, aaO).

Nach seinem Sinn und Zweck ist § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln deshalb dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verfolgt. Denn § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bezweckt lediglich, Mietsteigerungen ab dem Stichtag zu verhindern, nicht aber die materielle Rechtslage in bereits laufenden Mieterhöhungsprozessen zum Nachteil des Vermieters zu verändern. Der Landesgesetzgeber hat eine auf den Tag der Gesetzesankündigung (“Eckpunktepapier”) bezogene Rückwirkung des Gesetzes allein deshalb für erforderlich gehalten, weil dem Gesetzeszweck zuwiderlaufende Mitnahmeeffekte in Form von Mieterhöhungen in dem Zeitraum zwischen Bekanntwerden des Gesetzesvorhabens und Inkrafttreten des Gesetzes unterbunden werden sollten (LT-Drucks. 18/2347 S. 24 f.). Ein solcher Mitnahmeeffekt ist aber bei Klagen nach § 558b Abs. 2 BGB, die – wie hier – auf Zustimmung zu einer Erhöhung zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt gerichtet sind, ausgeschlossen. Die Konstellation eines im Stichtagszeitpunkt anhängigen Mieterhöhungsprozesses nach § 558b Abs. 2 BGB wird im Übrigen in den Gesetzesmaterialien an keiner Stelle erörtert (dort ist nur die Rede von “Rechtsgeschäften” – LT-Drucks. 18/2347 S. 25 vierter Absatz), was aber zu erwarten gewesen wäre, wenn auch zum Stichtag bereits fällige und prozessual durchsetzbare Zustimmungsansprüche von dem Verbot hätten erfasst werden sollen.

b) Ob das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin unbeschadet der hiesigen Erwägungen zur Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 1 dieses Gesetzes einer verfassungsrechtlichen Kontrolle standhält, was von verschiedenen Seiten aus mehreren Gründen bezweifelt wird (dazu BVerfG, WuM 2020, 150; NJW 2020, 1202; Beschluss vom 10. März 2020 – 1 BvR 515/20, juris [jeweils als unzulässig abgelehnte Anträge auf Erlass einer einstweiligen Anordnung im Zusammenhang mit noch nicht verbeschiedenen Verfassungsbeschwerden von Vermietern]; LG Berlin, aaO S. 206 mit zahlreichen Nachweisen aus der Literatur), kann danach – wegen fehlender Entscheidungserheblichkeit – offen bleiben.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 05.06.2020: Wohnen in Berlin – Deutsche Wohnen muss wegen des Mietendeckels Tausende Mieten senken

Nach dem Gesetz sind Bestandsmieten zu reduzieren, die mehr als 20 Prozent über der zulässigen Obergrenze liegen. Das Unternehmen rechnet in diesem Jahr mit Mietausfällen von neun Millionen Euro.

Die Deutsche Wohnen muss wegen des Berliner Mietendeckels im November Tausende Mieten in der Hauptstadt senken. Das berichtet die Deutsche Presse-Agentur. Nach dem Gesetz sind dann Bestandsmieten zu reduzieren, die mehr als 20 Prozent über der zulässigen Obergrenze liegen. „Hiervon sind circa 30 Prozent unserer Berliner Mietverhältnisse betroffen“, sagte Vorstandsmitglied Lars Urbansky am Freitag.

Das Unternehmen rechnet in diesem Jahr mit Mietausfällen von neun Millionen Euro durch das Gesetz, im nächsten Jahr sind es 30 Millionen Euro. Bundesweit hatte der Konzern im vergangenen Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 862 Millionen Euro.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-deutsche-wohnen-muss-wegen-des-mietendeckels-tausende-mieten-senken-li.86059

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

rbb24.de am 05.06.2020: Städtische Wohnungsunternehmen – Kaum Mietstundungen wegen Corona in Berlin

Die Corona-Krise hat in Berlin viele Menschen den Job gekostet, Tausende mussten in die Kurzarbeit gehen. Die Senatsverwaltung hat für die 300.000 Wohnungen im Landesbesitz bisher dennoch relativ wenige Anträge auf Mietstundungen registriert.

Die große Mehrheit der Berliner kann die Miete weiter vertragsgemäß zahlen. Das zeigt eine repräsentative Erhebung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die rbb24 Recherche vorliegt.

Laut Senatsverwaltung für Wohnen wurden für die 300.000 Wohnungen im Landesbesitz bis Ende Mai 1.157 Anträge auf Mietstundungen gestellt und weitere 76 Anträge auf Mietverzicht. Das betrifft demnach weniger als ein halbes Prozent der Mieter. “Es ist sehr erfreulich, dass es so wenig sind”, kommentiert David Eberhardt, Sprecher der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen die Zahlen.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/thema/2020/coronavirus/beitraege_neu/2020/06/berlin-mieten-wohnen-mietstundungen-wohnungsbau-gesellschaften.html