Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Ist der Vermieter berechtigt, für die Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammezufassen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin war als Vermieterin berechtigt, die drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Nach der Rechtsprechung des BGHs ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschaft- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH, NJW 2005, 3135). Der hier streitgegenständliche Mietvertrag vom 20.06.2005 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Klägerin eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Der Umstand, dass im Mietvertrag bei der Aufzählung der Betriebskosten unter Ziff. 2 p) die Betriebskostenart “Aufzugsanlage” aufgeführt ist, spricht nicht für die Vereinbarung einer hausbezogenen Abrechnung. Eine Aufzugsanlage kann zum einen aus mehreren Aufzügen bestehen und zudem ist der Sinn der Regelung darin zu sehen, dem Mieter vor Augen zu führen, welche Kostenarten hier im Einzelnen umgelegt werden können, nicht mehr und nicht weniger. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 63 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Vielmehr kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht angenommen werden, da eine rein Hausbezogene Abrechnung von Anfang an nicht möglich war, weil die drei Gebäude durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werden. Die Befugnis der Klägerin, die drei Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen beschränkt sich auch nicht nur auf die Heizkosten, sondern erstreckt sich auf alle abgerechneten Betriebskosten (vergleiche BGH, NJW 2011, 368, 369). Die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten entspricht im Übrigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben (BGH, NJW 2011, 368, 370). Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist die von der Klägerin gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit … nicht zu beanstanden. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohnnutzung dienenden drei Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich. Damit liegen sämtliche von der Rechtsprechung und vom Schrifttum für eine der Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor. Die Abrechnung nach der. gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht deswegen unbillig, weil einzelne Kostenpositionen getrennt abgerechnet werden könnten. Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf die Beklagten ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei den Hauswartkosten oder den Versicherungsaufwendungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Gebäude, sodass die hierbei auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung. Zudem sind keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagten durch die gebäudeübergreifende Abrechnung bei einzelnen Kostenpositionen mit übermäßigen, den Wohnwert des Mietobjekts nicht mehr entsprechenden Aufwendungen belastet werden. Da den Beklagten durch die einheitliche Abrechnung damit keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und zudem bei einer Differenzierung des Abrechnungsmodus je nach Kostenposition nicht nur der Berechnungsaufwand, sondern auch die Fehleranfälligkeit erhöht würden und daher eine getrennte Abrechnung wirtschaftlich und abrechnungstechnisch unvernünftig erscheint, entspricht die von der Klägerin gewählte Abrechnungsweise billigem Ermessen nach § 315 BGB (vergleiche zum Ganzen BGH, NJW 2011, 368 ff.). Der von der Klägerin gewählte Abrechnungsmodus berechtigt die Beklagten daher nicht, eine Neuberechnung zu verlangen.”