Kann bei einem Vollwartungsvertrag für eine Aufzugsanlage ein Abzug von 35% für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klägerin zudem berechtigt, statt separater Wartungsverträge Vollwartungsverträge zu schließen. Dies ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus sinnvoll, weil hiermit alle Risiken aus Betrieb und Reparatur abgedeckt und keine Reparaturrücklagen zu bilden sind. Außerdem kann ein solcher Vertrag im Ergebnis günstiger sein. Bei der Vermietung gilt es indes zu berücksichtigen, dass die Instandsetzungskosten auszugliedern sind, weil sie keine Betriebskosten darstellen. Zu den Wartungskosten zählen der Arbeitslohn für Wartung und Abschmierung, die Kosten von Schmier- und Reinigungsmitteln, Arbeitsaufwand und Materialverbrauch bei Ölwechsel in Motoren und Getrieben, Schrauben, Muttern, Splinten u.ä. und die Kosten für den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der Betriebssicherheit vorsorglich ausgetauscht werden. Auch beim Ersatz defekter Kleinteile wie Kohlen und Kontakte handelt es sich um umlegbaren Aufwand. Zu den Instandhaltungskosten gehören indes die Kosten für Arbeitsaufwand und Materialverbrauch von Reparaturen sowie die Erneuerung von Verschleißteilen. Hiervon wird auch der Austausch des Öls bei Hydraulikaufzügen erfasst. Bei einem einheitlichen Rechnungsbetrag für Wartung und Instandsetzung, wie im vorliegenden Fall, ist der Reparaturkostenanteil nach herrschender Ansicht zu schätzen. Dabei fallen die Ergebnisse der Schätzungen sehr unterschiedlich aus (LG Essen, WuM 1991, 702: 50 %, LG Duisburg WuM 2004, 717: 40 %, LG Hamburg, NZM 2001, 806: 37 %, LG Berlin, GE 1987, 89, LG Düsseldorf, DWW 1999, 345: 20 %).

Das erkennende Gericht ist hier der Auffassung, dass die von der Klägerin vorgenommene Schätzung, wonach 35 % der Kosten des Vollwartungsvertrages auf reine Instandhaltung entfallen angemessen erscheint. Unstreitig sind in dem Vollwartungsvertrag folgende Leistungen enthalten:

a) Regelmäßige Kontrolle aller Funktions- und Sicherheitseinrichtungen

b) Abschmieren aller infrage kommenden Teile

c) Gestellung von Reinigungs- und Schmiermaterial

d) Ölwechsel an Motor und Getriebe (außer Hydrauliköl)

e) Beseitigung von Betriebsstörungen

f) Reparatur oder Austausch aller dem Verschleiß unterliegenden Teile

g) Bereithaltung eines speziellen Ersatzteillagers, um Betriebsunterbrechungen auf ein Zeitminimum zu beschränken

h) Gestellung von Monteuren zu den behördlichen Abnahmen (TÜV)

i) Verringerung der Verwaltungskosten durch Jahrespauschalrechnungen

j) Ausschaltung von Angebotsüberprüfungen und Extraverbuchungen

k) feste Planung der Betriebs- und Instandhaltungskosten wird auf Jahre hinaus möglich

Nicht enthalten sind Reparaturen infolge unsachgemäßer Benutzung, Gewaltanwendung, mutwilliger Beschädigung sowie Feuer- und Wasserschäden.

Bei den im Leistungsverzeichnis aufgeführten Positionen a), b), c), d) und h) handelt es sich um reine Wartungsarbeiten. Bei der Position f) handelt es sich – wie oben näher ausgeführt – um Wartungsarbeiten, soweit es sich um Kleinteile handelt. Bei den aufgeführten Positionen i) bis k) handelt es sich um kostenneutrale Positionen, die dem Auftraggeber die Vorteile eines Vollwartungsvertrages vor Augen führen sollen. Allein die Positionen e), g) und teilweise f) enthalten nicht umlagefähige Reparatur- und Instandhaltungskosten. Reparaturen infolge unsachgemäßer Benutzung etc. sind gar nicht enthalten, sondern werden gesondert berechnet. Darüber hinaus weisen die jährlichen Rechnungen für den Vollwartungsvertrag (Anl. K 7-K 9, Bl. 15-16 der Akte und Bl. 156 Rückseite bis 157 Rückseite d.A.) eine Aufteilung in Materialanteil und Arbeitsanteil auf. Danach entfielen 2017 und 2018 insgesamt 20 % der Rechnung auf Materialkosten. Hieraus lässt sich der Rückschluss ziehen, dass größere Reparaturen in den Arbeiten nicht enthalten gewesen sind. Unter weiterer Berücksichtigung, dass der Großteil der Leistungen gemäß Leistungsverzeichnis auf Wartungsarbeiten entfällt, scheint hier ein Abzug von 35 % für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen.”