Ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Zeitpunkt maßgebend, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 93/20, Urteil vom 26.05.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 2. b) bb) (1) unter den Randnummern 37 – 38 wie folgt aus:
„bb) Die Revision beanstandet jedoch mit Recht, dass das Berufungsgericht den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt hat, indem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagte die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldete (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem der Beklagten das Mieterhöhungsverlangen vom 20. Juli 2017 zugegangen ist.
(1) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1); vgl. auch Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15; jeweils mwN) und nicht der – vom Berufungsgericht zugrunde gelegte – Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück. Im Streitfall ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 20. Juli 2017 – wie die Parteien (auch) im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen haben – noch im Juli 2017 zugegangen und die Vierjahresfrist entsprechend zu bemessen.”