Weitere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.

2. Dem Kläger steht auch für das Jahr 2016 kein Anspruch auf Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB wegen zu Unrecht verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung als Verletzung der Pflicht gem. § 553 Abs. 1 BGB zu.

Auch hier fehlt es an einer Pflichtverletzung der Beklagten i.S.v. § 280 Abs. 1 S. 1 BGB, da diese die sie treffende Pflicht aus § 553 Abs. 1 BGB erfüllt hat, indem sie die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat. Mit Schreiben vom 29.10.2015 hat der Kläger der Beklagten – im Rahmen der oben ausgeführten Anforderungen – ausreichend konkrete Angaben zur Person des Untermieters gemacht, indem er dessen Namen, Geburtsdatum sowie berufliche Tätigkeit mitgeteilt hat. Die bloß namentliche Bezeichnung des Untermieters durch den Mieter in früheren Schreiben war hingegen noch nicht ausreichend, um die Pflicht zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung auszulösen. Allerdings wurde der Beklagten in diesem Schreiben eine Frist zur Erteilung der Genehmigung bis zum 12.11.2015 eingeräumt. Dem Begehren des Klägers kam die Beklagte mit dem Schreiben vom 11.11.2015 und damit noch innerhalb der vom Kläger im Schreiben vom 29.10.2015 selbst gesetzten Frist nach, indem sie diesem die Erlaubnis zur Untervermietung erteilte. Ein Schadensersatzanspruch ist mangels Pflichtverletzung nicht gegeben.

Weitere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.”

Muss ein Mieter den Anbau eines Aufzugs dulden, wenn dieser einer Genehmigung des Bezirksamts bedarf und diese fehlt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 124/19, Beschluss vom 16.12.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „Die Klägerin hatte keinen Anspruch auf Duldung der Arbeiten aus §§ 555d Abs. 1, 555b BGB.

Offen bleiben kann, ob die Klägerin sich angesichts des erforderlichen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung der Maßnahme – hier mit Modernisierungsvereinbarung vom 27. Oktober 2016 – und dem (realistisch) in Aussicht stehenden Beginn der Maßnahmen – angekündigt war der Beginn der Arbeiten zum 3. April 2017, die Duldungsklage wurde am 27. April 2018 erhoben – überhaupt noch auf die Ankündigung berufen kann (vgl. OLG München, Urt. v. 15.10.2019 – MK 1/19).

Dem Erfolg der Klage entgegensteht, dass die Duldungspflicht des Mieters sich grundsätzlich nur auf (bau-)rechtlich zulässige Maßnahmen beziehen kann (vgl. auch Kammer, Beschluss vom 30.01.2017 – 65 S 462/16, WuM 2017, 137).

Die hier gegenständliche Immobilie liegt in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB [Milieuschutzgebiet R.platz, Verordnung v. 7. Juni 2016 (GVBl für Berlin, 72. Jahrg. Nr. 16 S. 376) ]. Nach den vom Bezirksamt beschlossenen Genehmigungskriterien für Gebiete mit Verordnungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 des BauGB im Bezirk Neukölln [Bekanntmachung v. 09.11.2017 (ABl Nr. 49/17. November 2017, 5583) ] bedarf der Anbau eines Aufzugs einer Genehmigung. Die vom Amtsgericht in Bezug genommene Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urt. v. 20. Juli 1992 – 62 S 94/92, Grundeigentum 1992, 981) ist überholt. Die Zivilgerichte haben den geltend gemachten Anspruch umfassend und uneingeschränkt auch rechtswegüberschreitend in eigener Sachkompetenz zu prüfen, § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG (vgl. BVerfG, Beschluss vom 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/15; BGH, Urt. vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14).”

Fallen die Dichtung an einem Abflussrohr der Toilette sowie die Duschpumpe unter eine Kleinreparaturklausel?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 256/19, Urteil vom 05.02.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Allerdings stellt lediglich die Steckdose einen Gegenstand im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, nicht aber die Dichtung am Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe. Denn die Formulierung “Installationsgegenstände… soweit sie dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen” ist gem. §§ 133, 157 BGB insbesondere anhand ihres Zwecks auszulegen. Dieser ist in erster Linie die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten darüber, ob ein eingetretener Bagatellschaden vom Mieter zu vertreten ist. Außerdem ist zu beachten, dass die Klausel wie gezeigt nur deshalb nicht unangemessen ist, weil der Mieter sein Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache begrenzen kann. Daher umfasst die Formulierung nur solche Installationsgegenstände, bei denen es dem Mieter möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

Vor diesem Hintergrund stellt die Dichtung am Abflussrohr der Toilette keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar. Die Mieterin wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat sie keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation vergleichbar mit Wasserleitungen, welche ebenso keine Installationsgegenstände in diesem Sinne sind.

Die Ablaufpumpe für die Dusche stellt ebenfalls keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, denn auch hier liegt keine häufige, unmittelbare Einwirkung auf dieselbe durch den Mieter vor. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff der Mieterin nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, weicher aber nicht defekt war wird von der Mieterin direkt berührt.”

Ist eine Minderung der Miete in Höhe von 10% für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 256/19, Urteil vom 05.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Miete war zudem um 10 % für die Zeiträume 04.06.18 – 27.11.18 (168,92 EUR) sowie 28.04.19 – 16.09.19 (134,73 EUR) d.h. insgesamt um 303,65 EUR gemindert.

Angesichts dessen, dass eine Duschmöglichkeit ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal darstellt und dass keine andere Duschmöglichkeit in der Wohnung vorhanden ist, erscheint eine Minderung der Miete in Höhe von 10 % für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen aber auch ausreichend.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass in den vorstehend angegebenen Zeiträumen die Dusche in den Mieträumen der Klägerin aufgrund der defekten Ablaufpumpe nicht nutzbar war, weil das Abwasser nicht ablief. Die Zeugen Frau ###, Frau ### und Herr ### sagten glaubhaft dementsprechend aus. Die Zeugin ###, die Mutter der Klägerin, sagte aus, sie habe selbst gesehen, dass das Wasser aus der Duschtasse nicht mehr abgelaufen sei. Die Zeugin ###, eine Freundin der Klägerin, sagte aus, dass die Klägerin teilweise bei ihr geduscht habe, sowie, dass sie selbst zusammen mit der Klägerin nach einem Testlauf das Wasser mit Messbecher und Eimer über die Küchenspüle entsorgt habe. Auch der Zeuge ###, der Freund der Klägerin, sagte aus, er habe sich selbst davon überzeugt, dass die Dusche nicht funktioniere. Die Aussagen waren frei von Widersprüchen. Angesichts dessen, dass der Zugang des Abwasserrohrs in 0,45 m Höhe über dem Boden liegt, scheint es auch technisch plausibel zu sein, dass das Duschwasser nicht nur langsam, sondern gar nicht abfloss. Die Zeugen waren zudem glaubwürdig. Allein die Tatsache, dass es sich um die Mutter, den Freund beziehungsweise eine Freundin der Klägerin handelt, lässt ihre Glaubwürdigkeit nicht entfallen. Vielmehr erscheint es erst durch diese enge persönliche Verbindung plausibel, dass die Zeugen von dem Defekt der Dusche erfahren haben.

Ein Minderungsanspruch ist auch nicht ausgeschlossen, weil der Mangel auf einer Pflichtverletzung der Mieterin beruhen würde.

Der Beklagte hat seine Behauptung, dass die Klägerin kein Duschsieb benutzt habe oder die Duschpumpe unkorrekt bedient habe, mit Schriftsatz vom 13.12.19 fallen gelassen. Soweit er nun behauptet, die Klägerin habe am Abfluss der Dusche eine Schlauchkonstruktion installiert, welche sich im Scheitelpunkt mehr als 1 m über dem Boden befindet und dadurch eine Überlastung der Pumpe verursacht ist sein Vortrag schon unsubstantiiert. Er behauptet selbst nicht, dass der Ablaufschlauch während des laufenden Betriebs der Pumpe, d.h. bei Nutzung der Dusche so installiert gewesen wäre, was ihm bei den jeweils selbst durchgeführten Reparaturen aufgefallen wäre. Auf dem hierzu in Bezug genommenen Foto und dem dazu erfolgten Vortrag der Klägerin ergibt sich nur der korrekte Hinweis, die Pumpe müsse Wasser über den Ablaufschlauch in die ca. 0,45 m über dem Boden liegende Öffnung des Siphons befördern.

Der Minderungsanspruch ist auch nicht wegen Annahmeverzugs der Klägerin erloschen. Der Vortrag des Beklagten hierzu, soweit er überhaupt substantiiert ist, ist jedenfalls nicht bewiesen. Aus dem eingereichten E-Mailverkehr der Parteien ergibt sich jedenfalls nicht, dass die Klägerin dem Beklagten unzulässigerweise den Zutritt zur Wohnung verweigert und ihn so an der Vornahme der Reparaturmaßnahmen gehindert hätte.”

Ist eine Kleinreparaturklausel zulässig, die einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 Euro sowie eine Höchstgrenze von 8% der Jahreskaltmiete enthält?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 15 C 256/19, Urteil vom 05.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „In Höhe von 30,00 EUR hatte der Beklagte einen fälligen und durchsetzbaren Anspruch auf Kostenerstattung für Kleinreparaturen gegen die Klägerin gem. § 16 Nr. 4, 7 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages.

Diese Klausel des (Formular-) Mietvertrags hält einer Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB stand.

Demnach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Zwar weicht die Bestimmung von dem wesentlichen Grundgedanken des § 535 Abs. 1 BGB ab, wonach der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat.

Dennoch ist eine derartige Klausel zulässig, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies trifft in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 S. 2 der Zweiten Berechnungs-VO aufgezählten Gegenstände (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden) zu. Außerdem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen. Gegen einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100-150 EUR sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete bestehen nach h.A. keine Bedenken.

Eine solche Klausel dient vor allem der Sicherung des für Dauerschuldverhältnisse wichtigen Rechtsfriedens, weil Streitigkeiten darüber, ob der eingetretene Schaden vom Mieter zu vertreten ist, vermieden werden. Hinsichtlich der Begrenzung auf Bagatellschäden, der Begrenzung der Gesamtbelastung sowie der Möglichkeit des Mieters, das Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache zu begrenzen, liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.

Allerdings stellt lediglich die Steckdose einen Gegenstand im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, nicht aber die Dichtung am Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe. Denn die Formulierung “Installationsgegenstände… soweit sie dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen” ist gem. §§ 133, 157 BGB insbesondere anhand ihres Zwecks auszulegen. Dieser ist in erster Linie die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten darüber, ob ein eingetretener Bagatellschaden vom Mieter zu vertreten ist. Außerdem ist zu beachten, dass die Klausel wie gezeigt nur deshalb nicht unangemessen ist, weil der Mieter sein Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache begrenzen kann. Daher umfasst die Formulierung nur solche Installationsgegenstände, bei denen es dem Mieter möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

Vor diesem Hintergrund stellt die Dichtung am Abflussrohr der Toilette keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar. Die Mieterin wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat sie keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation vergleichbar mit Wasserleitungen, welche ebenso keine Installationsgegenstände in diesem Sinne sind.

Die Ablaufpumpe für die Dusche stellt ebenfalls keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, denn auch hier liegt keine häufige, unmittelbare Einwirkung auf dieselbe durch den Mieter vor. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff der Mieterin nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, weicher aber nicht defekt war wird von der Mieterin direkt berührt.

Die vom Vermieter erneuerte Steckdose ist ein Installationsgegenstand für Elektrizität im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages, da sie dem unmittelbaren häufigen Zugriff des Mieters unterliegt.

Die Reparaturkosten der Steckdose (30 EUR) liegt unterhalb der Wertgrenzen des § 16 Nr. 7 des Mietvertrags. Demnach liegen Kleinreparaturen vor, wenn die Kosten pro Einzelfall 125,00 DM zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Im Zeitpunkt der Reparaturen entsprach dies einem Betrag von 76,05 EUR.

Auch die Grenze der Gesamtbelastung von 8 % der Jahreskaltmiete ist mangels entgegenstehenden Vortrags nicht überschritten.”

Ist der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darzulegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 151 C 89/18, Urteil vom 14.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. b) wie folgt aus: „Die Beklagten haben darüber hinaus Anspruch auf Rückzahlung der für 2017 auf sie umgelegten Hauswartskosten i.H.v. 140,01 Euro. Die Beklagten haben die Umlagefähigkeit der abgerechneten Hausmeisterkosten nach Einsicht in die Belege am 27.11.2018 beanstandet. Eine Umlage der Hauswartskosten scheide aus, da die Klägerseite nicht dargelegt hat, ob und ggf. in welcher Höhe Hauswartskosten i.S.v. § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO in 2017 angefallen sind. Gemäß § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO gehören zu den Hauswartskosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft ; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen, was am ehesten durch Stundenzettel möglich ist (Langenberg/Zehelein BetrKoStR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 206, beck-online). Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar (Langenberg/Zehelein BetrKostR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 1-333, beck-online). Gemäß der Anlage 1 zum Hauswartsdienstvertrag vom 01.12.2015 (Anlage B10, BI. 87 f. d.A.) umfassen die vom Hausmeister ### auszuführenden Arbeiten neben typischen Hausmeistertätigkeiten wie der Sorge für die Einhaltung der Hausordnung, Reinigungsarbeiten, Gartenpflege und Müllbeseitigung auch Aufgaben der Verwaltung wie die Entgegennahme und Erledigung von Beanstandungen und Mängelanzeigen oder das Erfassen und Weiterleiten von Vandalismusschäden sowie Aufgaben der Instandsetzung wie der Behebung kleinerer Mängel der haustechnischen Einrichtungen, die Veranlassung der Beseitigung von Mängeln an z.B. Rohrleitungssystemen und Heizungsanlage und gemäß § 2 Nr. 3 Ergänzung/ Nachtrag Hauswartdienstvertrag vom 16.06.2002 (Anlage B9, Bl. 84 ff. d.A.) die Entfernung von Graffiti im Bedarfsfall. Die Klägerin hat zu Art und Umfang der von dem Hausmeister tatsächlich ausgeführten Arbeiten keine konkreten Angaben gemacht, sondern lediglich angegeben, dass die Beklagten die Umlage von Kosten der Beseitigung von Graffiti im maßgeblichen Abrechnungszeitraum bei der Einsicht in die Unterlagen nicht festgestellt hätten.

Eine Grundlage für eine Schätzung des Umfangs der hausmeistertypischen Tätigkeiten ist danach nicht gegeben.”

Sind die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung nur dann umlegbar, wenn sie laufend erforderlich sind, indem etwa der Vermieter einen Raum zur Verfügung stellt, wo Sperrmüll gelagert werden kann, und der regelmäßig geleert wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 151 C 89/18, Urteil vom 14.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. a) wie folgt aus: „Die Beklagten haben Anspruch auf Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung 2017 vom 04.07.2018 (Anlage WK1, BI. 58 ff. d.A.) i.H.v. 9,07 Euro auf sie umgelegten Kosten der Sperrmüllbeseitigung, da es sich hierbei nicht um umlegbare Nebenkosten handelt. Zwar sind gemäß § 4 Ziff. 3 des Mietvertrags Kosten der Müllbeseitigung von den Mietern zu tragen. Bei der Abfuhr von Sperrmüll kommt es für die Umlagefähigkeit der Kosten entscheidend darauf an, ob sie laufend erforderlich ist, weil anderenfalls ein gem. § 1 Abs. 1 BetrKV wesentliches Merkmal für die Qualifikation als Betriebskosten fehlt; laufend anfallende Kosten sind z.B. dann anzunehmen, wenn der Vermieter den Mietern, z.B. im Keller oder auf dem Grundstück, eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 146). Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen z.B. von Dachböden oder Kellern sind keine umlegbaren Betriebskosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 144). Unstreitig resultierten die umgelegten Kosten für Sperrmüll zum Teil nur der Entsorgung einer Umwälzpumpe und Winkelelementen der Müllstandsfläche, so dass es sich insoweit um aus Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen resultierenden Müll handelte. Zu einem weiteren Teil beruhten die Kosten unstreitig auf der Entsorgung von seit 2016 im Kellergang befindlichen und dort von einem Dritten abgestellten Rigipsplatten, so dass es sich nicht um die laufende Entsorgung von Sperrmüll, sondern um eine Entrümpelungsaktion handelte.“

Muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten, wenn der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, um sie künftig als Zweitwohnung zu nutzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 249/19/19, Beschluss vom 07.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung “für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung” nutzen zu wollen, ist unzureichend.*)

Die streitgegenständliche Kündigungserklärung ist unwirksam, da sie den Formvoraussetzungen des § 573Abs. 3 Satz 1 BGB nicht entspricht. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dem genügt die Kündigungserklärung vom 2. Juli 2018, die sich im Wesentlichen darauf beschränkt, dass die Klägerin, “die bekanntermaßen in X lebt, … die Wohnung für ihre notwendigen Aufenthalte in Berlin als Zweitwohnung …” benötige, nicht.

Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474, beckonline Tz. 15). Diese Mindestangaben enthält das Kündigungsschreiben nicht.

Zwar benennt das Kündigungsschreiben mit der Klägerin die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird. Es fehlt aber an einer hinreichenden Darlegung des Kündigungsinteresses. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung reicht die lediglich schlagwortartige Angabe des Nutzungsinteresses grundsätzlich nicht aus. Vielmehr muss zusätzlich ein konkreter Sachverhalt angegeben werden, auf den das Interesse dieser Person zur Erlangung der Wohnung gestützt wird und aus dem sich erkennen lässt, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen (vgl. Hannappel, in: BeckOK BGB, 52. Ed., Stand: 1. November 2019, § 573 Rz. 129 m.w.N.).

Bei der kündigungsbedingten Geltendmachung von Eigenbedarf zur Nutzung einer bisherigen Mietsache als bloßer Zweitwohnung liegt es nicht auf der Hand, dass die beabsichtigte Nutzung vernünftig und nachvollziehbar ist. Auch wenn die Nutzung als Zweitwohnung nach der – nicht unumstrittenen und zweifelsfreien – Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH zur Begründung hinreichenden Eigenbedarfes nicht das Überschreiten einer konkreten “Mindestnutzungsdauer erfordert (vgl. BGH, Urt. v. 22. August 2017 – VIII ZR 19/17, NJW-RR 2018, 138, beckonline Tz. 3), ergibt sich ein hinreichendes Kündigungsinteresse gleichzeitig nur aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, a.a.O.). Diese Einzelfallumstände müssen in der Kündigungserklärung zumindest im Wesentlichen angegeben sein. Das erfordert bei der beabsichtigten Nutzung der Mietsache als Zweitwohnung als ein wesentlicher von mehreren Einzelfallumständen eine Angabe zum Grund sowie zur Dauer und zeitlichen Intensität der beabsichtigten Nutzung. Denn nicht jede Nutzung als Zweitwohnung beruht auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägen; vielmehr kann es etwa bei einer sehr seltenen oder kurzzeitigen Nutzung der Wohnung an einem “Benötigen” i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlen oder ein Berufen darauf zumindest rechtsmissbräuchlich sein (vgl. Milger, NZM 2014, 770, 774 f.). Deshalb vermag ein Mieter, auch wenn er in der Regel Rechtsrat einholen wird, nur bei einer vollständigen Angabe der genannten Nutzungsumstände, seine Verteidigungsaussichten mit hinreichender Verlässlichkeit frühestmöglich – und damit vorgerichtlich – zu beurteilen, um im Falle der erfolgversprechenden Rechtsverteidigung sein späteres Prozessverhalten an den in der Kündigungserklärung vom Vermieter angegebenen Umständen des Einzelfalles auszurichten. Diese hinreichend umfassenden und aussagekräftigen Angabe indes enthält das Kündigungsschreiben nicht. Das führt – wie vom Amtsgericht zutreffend erkannt – zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung.

Davon ausgehend bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob das von dem Beklagten bestrittene Nutzungsinteresse der Klägerin überhaupt besteht oder ob es sich bei der hier zu beurteilenden Kündigung um eine materiell unwirksame Vorratskündigung handelt (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75, beckonline Tz. 19).”

Stellen Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in anderen Wohnungen des Mietshauses einen Mietmangel dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 230 C 79/19, Urteil vom 19.12.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. b) aa) – cc) wie folgt aus: „Im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten im zweiten Obergeschoss rechts und links, d.h. in der Etage über der von den Klägern gemieteten Wohnung, haben die Kläger einen Rückzahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von EUR 445,39.

Das folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB für Mai 2019 und aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB für Juni, Juli und August 2019.

Infolge des Baulärms und der Verschmutzung im Treppenhaus fehlte den Mietzinszahlungen der Kläger an die Beklagte der Rechtsgrund für die Zahlung von EUR 47,11 für Mai 2019 und für die Zahlung von je EUR 132,76 für Juni, Juli und August 2019.

Dem Zahlungsanspruch der Kläger steht § 814 BGB nicht entgegen.

aa) Der von den Klägern aufgerufene Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehören nicht zum vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung. Soweit in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages auf Arbeiten am Nachbargrundstück Bezug genommen ist, definiert das nicht den vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung im Hinblick auf Arbeiten im Haus, in dem die Kläger eine Wohnung mieteten.

bb) Art, Umfang und Dauer der Bauarbeiten nebst Anfall von Staub und Putzteilen im Treppenhaus sowie Geräuschen in der von den Klägern gemieteten Wohnung sind für die Zeit vom 21. Mai bis 31. August 2019 weitgehend unstreitig.

Die Bauarbeiten durchgehend von Montag bis Samstag, jedenfalls ab 21. Mai im Juni, Juli und bis Ende August, in Form einer Kernsanierung u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung in den Wohnungen direkt über der von den Klägern gemieteten Wohnung mit Geräuschen von Stemmen, Bohren und Hämmern in der klägerischen Wohnung sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit dieser Wohnung in nicht nur unerheblichem Maß gemäß § 536Abs. 1 BGB.

Der Höhe nach ist die von den Klägern geltend gemachte Minderung um 13 Prozent klar nicht übersetzt (§ 287 ZPO). Ob es in der Wohnung der Kläger so laut war, dass man sein eigenes Wort nicht verstehen oder nicht telefonieren oder fernsehen konnte, kann angesichts der geringen aufgerufenen Minderungsquote offen bleiben.

Es ergibt sich folgende Berechnung:

– Mai 2019: 11/31 x EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 47,11

– Juni, Juli und August 2019 jeweils: EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 132,76, zusammen EUR 398,28

– ergibt insgesamt EUR 445,39.

cc) § 814 BGB schließt den Anspruch der Kläger nicht aus. Dafür bedürfte es des Umstands, dass die Kläger positiv wussten, wegen § 536 Abs. 1 BGB zur Zahlung des Mietzinses teilweise nicht verpflichtet zu sein, und dennoch zahlten. Da die Miete von den Klägern im Voraus zu zahlen war, die Bauarbeiten aber während des Mai 2019 begannen, kann sich die Frage hier (also beim Klageantrag zu 3, der die Zeit bis Ende August 2019 betrifft) nur für Juni bis August 2019 stellen. Dass die Kläger die allgemein weithin unbekannte Wirkung des §536 Abs. 1 BGB, nämlich von Gesetzes wegen zu einer Entgeltreduzierung zu führen (anders als die Minderung bei Kauf- und Werkvertrag, wo sie der Erklärung bedarf), kannten, ist von der Beklagten streitig behauptet, aber nicht unter Beweis gestellt worden.”