Entspricht die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel noch dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 28654/13, Urteil vom 12.05.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG München in seiner Pressemitteilung Nr. 53/2014 vom 05.12.2014 wie folgt aus: “Das Gericht hat festgestellt, dass im schriftlichen Mietvertrag keine Vereinbarung über die Hundehaltung getroffen worden war. Die Formularfelder dort sind insoweit offen gelassen. Die Mieter konnten durch die Aussage eines Zeugen aber nachweisen, dass der Vermieter mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden hat. Die Mieter konnten jedoch nicht beweisen, dass der Vermieter mit der Haltung von fünf Hunden einverstanden war bei Mietvertragsschluss.

Das Gericht stellt fest, dass die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung entspreche.”

Gehören Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, die der Vermieter hinzunehmen hat?

Die Antwort des Landgerichts Freiburg (LG Freiburg – 9 S 60/13, Urteil vom 10.12.2013) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Freiburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart ist (BGH Urteil v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 – juris-Rn. 33; LG Detmold WuM 2002, 51; AG Köln WuM 2001, 275; AG Hameln WuM 1994, 426; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., 541 BGB Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 368f.)…. Auch ein Anspruch der Beklagten auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB besteht nicht. Der Mieter hat bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen hält (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 370 m.w.N.). Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggfls. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt, sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen (vgl. SchmidtFutterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 374 m.w.N.).”

Rechtfertigt ein gewalttätiger Angriff auf einen Mitbewohner, durch den dieser verletzt wird, eine außerordentliche Kündigung?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 425 C 16113/14, Urteil vom 18.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner Pressemitteilung Nr. 26/2015 vom 22.05.2015 wie folgt aus: “Das Gericht stellt fest, dass der Beklagte den Hausfrieden so sehr gestört hat, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Beklagte habe Gewalt gegenüber zwei Personen angewendet, wodurch der Mitmieter so sehr verletzt worden sei, dass er im Krankenhaus behandelt werden musste. Der geschädigte Mitmieter habe in seiner Zeugenaussage angekündigt, dass er aus dem Haus ausziehen werde, sollte sich nicht bis Jahresende eine Lösung gefunden habe. Auch eine weitere Mitbewohnerin gab als Zeugin an, dass sie aufgrund des Vorfalls Angst habe, sich in dem Haus aufzuhalten, und beabsichtige auszuziehen. Das Gericht hält in seinem Urteil dem Beschuldigten zugute, dass es sich um einen einmaligen Vorfall gehandelt hat und er sich danach lange in stationärer Behandlung befand. Bei der Abwägung der Interessen der Vermieterin und des beklagten Mieters kam die zuständige Richterin zu dem Ergebnis, dass die Interessen der Vermieterin überwiegen und für sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.”

Besteht bei einer “Doppelvermietung” ein Schadensersatzanspruch?

Die Antwort des Kammergerichts Berlin (KG – 8 U 52/14, Urteil vom 23.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das KG in seiner vorgenannten Entscheidung in seinem amtlichen Leitsatz zu 1. wie folgt aus: “Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 12.03.2003, XII ZR 18/00, BGHZ 154,171; vergleiche Beschluss des Kammergerichts vom 25.09.2008, 8 U 44/08, NZM 2008,889).”

Darf ein Vermieter Videokameraattrappen im Hauseingangsbereich anbringen?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 103 C 160/14, Urteil vom 30.07.2010) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ein Unterlassungsanspruch des Verfügungsklägers ergibt sich auch nicht deswegen, weil bereits die Attrappen einen Überwachungsdruck entstehen lassen. In diesem Zusammenhang ist nicht zu berücksichtigen, ob Besucher des Hauses oder andere Mieter die Kameras für tatsächlich funktionierende Videokameras halten. Der Verfügungskläger ist darüber informiert, dass es sich bei den Kameras um Attrappen handelt und hat unter diesen Umständen keinen Anlass, eine Überwachung durch die Verfügungsbeklagte zu befürchten.

Allein die Befürchtung des Verfügungsklägers, die Beklagte könnte eines Tages die Attrappen durch echte Kameras auswechseln, begründet noch keinen Eingriff in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Klägers. Anhaltspunkte, die dafür sprechen, dass die Verfügungsbeklagte tatsächlich beabsichtigt, in absehbarer Zeit funktionierende Videokameras im Eingangsbereich des Hauses zu installieren, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.”

Achtung: Gegenteilige Entscheidung Amtsgericht Lichtenberg – 10 C 156/07, Beschluss vom 24.01.2008

Darf ein Vermieter Videokameraattrappen im Hauseingangsbereich anbringen?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 10 C 156/07, Beschluss vom 24.01.2008) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter der Randnummer 21 wie folgt aus: “Das allgemeine Persönlichkeitsrechts des Klägers war durch die Installation der Videokameras im Eingangsbereich des ehemals von ihm bewohnten Hauses indes auch dann betroffen, wenn es sich bei den Kameras tatsächlich um Attrappen, mithin nur um Kameranachbildungen, mit denen tatsächlich keine Bilder übertragen und aufgezeichnet werden können, gehandelt haben sollte. Denn in diesem Fall stellte jedenfalls die mit der Anbringung einer Attrappe verbundene Androhung der ständigen Überwachung der Bewegungen des Klägers und seiner Besucher im Hauseingangsbereich eine Beeinträchtigung der allgemeinen Handlungsfreiheit des Klägers dar. Denn schon das Vorhandensein von täuschend echten Kameraattrappen, deren mangelnde Eignung zur Fertigung von Bildübertragungen oder -aufzeichnungen dem Kläger nicht durch den Vermieter selbst mitgeteilt und plausibel gemacht worden ist, setzte den Kläger einem permanenten Überwachungsdruck aus. Schon das Vorhandensein von dem äußern Anschein nach funktionsfähigen Kameras vermittelt auch einem unbefangenen Betrachter den Eindruck, es werde, wenn er sich im Bereich der Kameras aufhalte, jede seiner Bewegungen einem überwachenden Dritten übertragen oder durch Aufzeichnungen dokumentiert und damit auf eine von ihm nicht zu beherrschende Weise kontrolliert. Auch das Vorhandensein einer Kameraattrappe war daher geeignet, das Verhalten des Klägers und seiner Besucher in seinem privaten Lebensbereich zu beeinflussen. Auch hierin liegt ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht (LG Berlin in GE 1991, 405; LG Bonn in NJW-RR 2005, 1067 f.; LG Braunschweig in NJW 1998, 2457 f.; LG Darmstand in NZM 2000, 360; AG Wedding inWuM 1998, 342 f.; Horst in NZM 2000, 937 f.).”

Achtung: Gegenteilige Entscheidung Amtsgericht Schöneberg – 103 C 160/14, Urteil vom 30.07.2014)

Können penetrante Geruchsbelästigungen aus der Wohnung eines Mieters die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bonn (AG Bonn – 201 C 334/13, Urteil vom 02.10.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Bonn in seiner vorgenannten Entscheidung unter der Randnummer 20 wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung. Gemäß § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache an den Vermieter herauszugeben. Das Mietverhältnis der Parteien ist aufgrund der Kündigung der Klägerin vom 02.07.2013 beendet. Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung bereits mit Zugang der Kündigungsschreibens beendet worden ist. In jedem Fall war die hilfsweise ausgesprochene, ordentliche Kündigung zum 30.04.2014 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Aufgrund dessen ist das Mietverhältnis jedenfalls mit Ablauf des 30.04.2014 beendet. Die Klägerin hatte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da der Beklagte schuldhaft seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass der Beklagte den Hausfrieden in massiver Weise gestört hat, indem er nicht verhindert hat, dass aus seiner Wohnung ein penetranter Geruch über einen längeren Zeitraum entwichen ist. Dessen Ursache ist in dem ungepflegten Zustand der Wohnung zu sehen.”

Kann der Vermieter von seinem Mieter verlangen, dass dieser die Anfertigung von Fotos in seiner Wohnung duldet, die zur Erstellung von Internetanzeigen verwendet werden sollen?

Die Antwort des Amtsgerichts Steinfurt (AG Steinfurt – 21 C 987/13, Urteil vom 10.04.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Steinfurt in seiner vorgenannten Entscheidung unter den Randnummern 21 bis 23 wie folgt aus: “Bei der Abwägung der vorgenannten Interessen ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin durch die Vermietung der Wohnung des unmittelbaren Besitzes freiwillig begeben und die Nutzung der Wohnung gegen Zahlung der Miete dem Beklagten überlassen hat. Dieser soll nach der freiwilligen Entscheidung der Klägerin die Wohnung grundsätzlich ungestört nutzen können. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der Eingriff in die Privatsphäre durch die beabsichtigte Veröffentlichung im Internet nicht unerheblich ist, da die Fotografien damit einer unbestimmten Vielzahl von Betrachtern zugänglich gemacht werden. Die Bilder erlauben einen Einblick in die grundrechtlich geschützte Wohnung des Beklagten und seiner Familie, obgleich hierin gerade der grundrechtlich geschützte Rückzugsraum zu sehen ist. Demgegenüber weist der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Verwertungsrecht eine geringere Intensität auf. Auch wenn ein wesentlicher Teil der zu veräußernden Wohnungen mittlerweile über die allgemein bekannten Internetportale inseriert wird, geht es doch entschieden zu weit, eine Wohnung für fast unverkäuflich zu erklären, wie es die Klägerin macht, wenn diese nicht mit Fotos im Internet angeboten wird. Zunächst widerlegt sich die Klägerin insoweit selber, da durchaus Kaufinteressenten vorhanden waren und durch den Miteigentümer verschreckt wurden. Darüber hinaus entspricht es gerichtsbekannter Praxis, dass auch im Internet Wohnung nur mit Außenansichten und Grundrissen inseriert werden. Schließlich ist es nach wie vor üblich, dass Wohnungen in Zeitungen oder bei Maklern und nicht im Internet inseriert werden. Nicht dargetan ist, dass dies die Verwertung des Eigentums massiv erschwert.Insgesamt ergibt sich für den konkreten Fall aus den vorgenannten Gründen ein Vorrang der Interessen des beklagten Mieters. Denn dieser wird durch die Fertigung und insbesondere Veröffentlichung der Fotos in seiner Privatsphäre nicht unerheblich betroffen, während die Klägerin lediglich geringfügig in ihrem Eigentum eingeschränkt wird. Ob die Abwägung anders zu treffen wäre, wenn die Fotos lediglich für ein auf Papier in kleiner Stückzahl gedrucktes Exposé gefertigt werden sollten, kann hier dahinstehen.”

Rechtfertigt eine grundlose, leichtfertige und unangemessene Strafanzeige gegen den Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 21 S 48/14, Urteil vom 06.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter der Randnummer 13 wie folgt aus: “In Rechtsprechung und Literatur ist allgemein anerkannt, dass eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht darstellen kann. Eine fristlose Kündigung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die erstattete Strafanzeige als leichtfertig und unangemessen zu bewerten ist oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung liegt aber auch dann vor, wenn die Anzeige zwar auf wahren Tatsachen oder Tatsachen, die der Anzeigeerstatter für wahr hält, beruht, der Anzeigeerstatter aber nicht zur Wahrung eigener Interesse handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. Auf eine auf wahren oder möglicherweise wahren Tatsachen beruhende Strafanzeige kann sich danach als unangemessen darstellen, wenn sie Streitigkeiten über die Höhe der Miete, die Berechtigung einer Umlage von Betriebskosten und ähnliche Fälle zur Grundlage hat, da insoweit der Y-Weg zur Verfügung steht (OLG München, Urteil vom 17. März 2009 – 5 U 2321/08).”

Ist die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt, wenn der Mieter die Wohnung teilweise Wohnzwecken entzogen und zum Zwecke einer Vogelzucht mit ca. 60 bis 80 Kanarienvögeln und Zebrafinken zweckentfremdet hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Menden (AG Menden – 4 C 286/13, Urteil vom 05.02.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Menden in seiner vorgenannten Entscheidung unter der Randnummer 52 wie folgt aus: “Zwar ist die Haltung von Kleintieren wie Vögeln durch den Mieter nicht erlaubnispflichtig. Es ist aber die Grenze des zulässigen Mietgebrauchs zu beachten. Das Gericht sieht im vorliegenden Fall den zulässigen Mietgebrauch durch die Einrichtung des „Vogelzimmers“ und die darin betriebene Vogelzucht als deutlich überschritten an. Das Zimmer wurde dem Wohngebrauch vollständig entzogen. So wurden nicht nur einige Vögel in Volieren gehalten, sondern das gesamte Zimmer stand den 60-80 Vögel uneingeschränkt zur Verfügung. Aus den Feststellungen des Veterinäramtes sowie aus den vorgelegten Fotos ist ohne weiteres nachvollziehbar, dass eine ordnungsgemäße Belüftung und insbesondere Reinigung wir auch Beheizung unter diesen Umständen nicht mehr möglich ist. Das Gericht hält eine solche Vogelhaltung in einer nur 51 m² großen Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus für einen unzulässigen Mietgebrauch, der nicht mehr innerhalb des vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs liegt. Dabei müssen auch die berechtigten Interessen der Mitbewohner, die sich ausweislich der vorgelegten Beschwerdeschreiben hierdurch massiv gestört fühlten, mit berücksichtigt werden. Die danach unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände vorzunehmende Abwägung führt zu der Feststellung, dass das Halten von rund 80 frei fliegenden Vögeln in dieser kleinen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus das vertretbare Maß zulässigen Wohnungsgebrauchs überschreitet, zumal negative Auswirkungen auf die Mietsache zu befürchten sind, und die Klägerin nach der erfolglosen Abmahnung zur fristlosen Kündigung aus diesem Grund berechtigt ist (so auch LG Karlsruhe, NZM 2001, 891; allg. zur Tierhaltung in Mietwohnungen: Blank, NJW 2007, 729 ff.).”