Trifft den Vermieter die Vortrags- und Beweislast für die behauptete Beseitigung eines Mangels, wenn feststeht, dass zuvor ein Mangel vorhanden war und der Vermieter behauptet, diesen beseitigt zu haben und der Mieter die Mangelbeseitigung bestreitet?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Rostock (OLG Rostock – 3 U 78/16, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Rostock in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Macht der Mieter eine Minderung unter Berufung auf einen Mangel geltend, hat er in der Regel das Vorliegen des Mangels und die Umstände, aus denen sich der Umfang der Gebrauchstauglichkeit herleiten lässt, vorzutragen und zu beweisen (Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 536 Rn. 406, 407; V. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 536 Rn. 42; PalandtiWeidenkaff, BGB, 77. Auf!., § 536 Rn. 5; MünchKomm-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 Rn. 45). Anders verhält es sich jedoch dann, wenn es feststeht, dass ein Mangel vorhanden war, der Vermieter behauptet, diesen beseitigt zu haben und der Mieter dies bestreitet. Dann trifft den Vermieter die Vortrags- und Beweislast für die behauptete Beseitigung des Mangels (BGH, Urt. v. 01.03.2000, XII ZR 272/97, NZM 2000, 549 = NJW 2000,2344; OLG Hamm, Urt. v. 28.09.1994, 30 U 45/94, NJW-RR 1995, 525; OLG Düsseldorf, Urt. v. 18.03.2008, 1-24 U 136/07, NJW-RR 2009, 157 = NZM 2009, 435 = ZMR 2008,948 = MDR 2008,1235; MünchKomm/Häublein, a.a.O., § 536 Rn. 45; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 Rn. 493; V. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 536 Rn. 42). Der Mieter kann sich auf ein Bestreiten der Mangelbeseitigung beschränken und braucht dieses nur dann substantiieren, wenn auch der Vermieter die Mangelbeseitigung und ihren Erfolg mit Substanz vorträgt.”

Greift eine Videoüberwachung in das allgemeine Persönlichkeitsrecht eines Mieters in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung ein?

Die Antwort des Amtsgerichts Detmold (AG Detmold – 7 C 429/17, Urteil vom 01.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Detmold in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist zulässig und im Wesentlichen begründet.

1. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Entfernung der im Bereich des Gartentores und auf den Eingangsbereich gerichteten Kamera gemäß §§ 1004 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB.

Der Kläger ist durch die Anbringung der Kamera in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt.

Eine Videoüberwachung greift in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung ein; dieses Recht umfasst die Befugnis des einzelnen, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden, und daher grundsätzlich selbst über die Preisgabe und Verwendung persönlicher Daten zu bestimmen. (BGH, Urteil vom 16.03.2010, VIZR 176/09).

Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Kamera zumindest teilweise die Zuwegung zum Hauseingang erfasst. Soweit der Beklagte ein besonderes Sicherungsbedürfnis seinerseits damit begründet, dass Baumaterial auf seinem Grundstück gestohlen worden sei, reicht es zu dieser Gefahr aus, eine Kamera zu installieren, die allein den Lagerungsort überwacht. Demnach steht fest, dass in das Persönlichkeitsrecht des Klägers eingegriffen wird.

Soweit der Beklagte einwendet, dass der Kläger nicht nachweisen könne, dass es sich um eine funktionstüchtige Kamera und nicht nur um eine Attrappe handele, ist dies vorliegend unerheblich. Der Bundesgerichtshof hat in der oben genannten Entscheidung ausgeführt, dass ein Unterlassungsanspruch auch dann bestehen kann, wenn Dritte eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten müssen (Überwachungsdruck). Vorliegend ist der Beklagte nicht bereit, gegenüber dem Kläger zu versichern, ob es sich bei der installierten Kamera lediglich um eine Attrappe oder um ein zur Bildaufzeichnung geeignetes Gerät handelt. Allein hierdurch entsteht ein Überwachungsdruck auf den Kläger. Der Beklagte hätte es in der Hand gehabt, diesen durch eine aufrichtige Erklärung gegenüber dem Kläger zu beseitigen. Letztendlich kann die Frage, ob ein Überwachungsdruck bereits durch eine Kameraattrappe einen Beseitigungsanspruch begründet, dahingestellt bleiben, da es gemäß § 138Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt, dass es sich um eine funktionstüchtige Kamera handelt. Nach § 138 Abs. 2 ZPO hat sich nämlich jede Partei über die von den Gegnern behaupteten Tatsachen zu erklären. Dies hat der Beklagte aber ausdrücklich nicht getan. Er hat nämlich auf die ausdrückliche Frage des Gerichtes, ob es sich um eine echte Kamera oder Kameraattrappe handele, angegeben, dass er zu einer entsprechenden Erklärung gegenüber dem Kläger nicht bereit sei.

Gegen den Beseitigungsanspruch spricht auch nicht der Umstand, dass die Kamera im Bereich des Gartentores bereits bei Einzug des Klägers installiert gewesen sein soll. Es ist nachvollziehbar, dass der stark sehbehinderte Kläger, der dem Gericht mit seinem weißen Blindenhund aus dem Stadtbild bekannt ist, diese bei seinem Einzug nicht gesehen hat. Aber selbst dann, wenn die Kamera für den Kläger sichtbar gewesen sein sollte, hätte es einer besonderen Aufklärung durch den Beklagten als Vermieter bedurft.

Schließlich ist der Einwand des Beklagten, dass das Mietverhältnis bereits durch seine Kündigung zum 31.10.2017 beendigt worden sei, belanglos. Solange der Kläger in dem Wohnhaus des Beklagten wohnt, sei es berechtigt oder unberechtigt, hat er dessen Persönlichkeitsrecht zu akzeptieren.

2. Darüber hinaus ist das Begehren des Klägers, dass es der Beklagte unterlässt, zukünftig im Bereich des Grundstücks Überwachungskameras oder entsprechende zu Bildaufzeichnung geeignete Anlagen zu errichten, gemäß §§ 1004 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB berechtigt.

Aufgrund der unter Ziffer 1) festgestellten Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes des Klägers durch die Installation einer Überwachungskamera durch den Beklagten ist davon auszugehen, dass eine Wiederholungsgefahr bzw. die Gefahr der Fortsetzung der Schädigung besteht. Der Beklagte hat sich nämlich vehement geweigert, zum einen die Kamera zu entfernen und zum anderen anzugeben, ob es sich um eine echte Überwachungskamera oder lediglich um eine Kameraattrappe handelt.

Allerdings ist im Hinblick auf die oben angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes das Unterlassungsbegehren nur im Hinblick auf funktionstüchtige Überwachungskameras auszusprechen. Die Zulässigkeit der Installation einer bloßen Kameraattrappe hängt nämlich von nicht vorhersehbaren Umständen in der Zukunft ab. Diesbezüglich liegt ein hälftiges Teilunterliegen des Klägers vor.

3. Hinsichtlich des Unterlassungsanspruches werden gemäß § 890 ZPO bereits im Urteil die in Betracht kommenden Zwangsmittel gegen den Beklagten angedroht.”

Kann einem psychisch erkrankten Mieter, der den Hausfrieden der Hausgemeinschaft durch Weinen, Schreien, Herumpoltern zu allen Tageszeiten, insbesondere auch nachts, seit Jahren nachhaltig stört, außerordentlich gekündigt werden?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a.M. – 2-11 S 192/17, Urteil vom 26.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt a.M. in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung der Klägerin vom 20.04.2016 beendet wurde.

Die Kündigung war, wie durch das Amtsgericht zutreffend festgestellt, formell wirksam.

Sie war auch materiell wirksam. Die außerordentliche Kündigung der Klägerin war wegen Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Zu den Umständen des Einzelfalls, die im Rahmen des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu berücksichtigen sind, gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (BGH Urteil vom 09.11.2016, VIIIZR 73/16). Im vorliegenden Fall ist auch unter Berücksichtigung der psychischen Erkrankung der Beklagten und der von ihr vorgebrachten Härtegründe die Zumutbarkeitsgrenze überschritten.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme festgestellt, dass die Beklagte den Hausfrieden der Hausgemeinschaft durch Weinen, Schreien, Herumpoltern zu allen Tageszeiten, insbesondere auch nachts, seit Jahren nachhaltig stört und sich diese Verhaltensweisen auch in dem Zeitraum Januar 2016 bis April 2016 ereignet haben, auf den sich die außerordentliche Kündigung stützt. Ferner war das Amtsgericht nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass sich das Verhalten der Beklagten bedrohlich auf die anderen Mitglieder der Hausgemeinschaft auswirkt und diese verängstig. Die diesbezügliche Beweiswürdigung des Amtsgerichtes lässt keine berufungsrelevanten Fehler erkennen. Danach steht fest, dass die Störungen ein Ausmaß haben, welches auch bei der gebotenen Rücksichtnahme auf psychisch erkrankte Menschen nicht mehr hingenommen werden kann. Die Mitbewohner im Haus werden durch das Verhalten der Beklagten ganz erheblich in ihrem Ruhebedürfnis gestört. Insbesondere wird auch ihre Nachtruhe massiv gestört. Zudem verängstigt das Verhalten der Beklagten die Mitbewohner.

Vorliegend stehen auch schwerwiegende persönliche Härtegründe, die bereits bei der Abwägung im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen sind und nicht erst im Vollstreckungsverfahren, auf Seiten der Beklagten der Annahme eines wichtigen Grunds im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB letztlich nicht entgegen. Im vorliegenden Fall hat die Beklagte als Härtegrund vorgetragen, dass im Falle eines Räumungsurteils die Gefahr eines Suizids nicht ausgeschlossen werden könne und ein Umzug für sie eine Veränderung ihrer Lebenssituation darstelle, die für sie einer existentiellen Bedrohung gleichkäme. Sie beruft sich somit auf ihr Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG). Aufgrund des Gutachtens des Sachverständige Dr. U. steht zwar zur Überzeugung der Kammer fest, dass bei der Beklagten ein hohes Suizidrisiko in dem Moment besteht, wenn die Räumung konkret wird. So hat er ausführlich und nachvollziehbar dargelegt, dass er das Suizidrisiko der Beklagten, nachdem er es aus Sicht August 2017 noch gemäß der von ihm verwendeten NGASR Skala als niedrig an der Grenze zu mäßig eingestuft hat, nunmehr nach den Schilderungen der Betreuerin der Beklagten P. im Termin vom 10.04.2018 und von Dr. R. im Bericht vom 04.04.2018 als hoch einschätzt. Er hat ausgeführt, dass aufgrund von Suizidäußerungen, eines Suizidversuchs in der Vergangenheit nach der NGSAR Skala weitere Punkte hinzuzurechnen seien. Hinzu käme dann aber weiterhin noch die Notsituation in Form der bevorstehenden Räumung und insbesondere die Bedrohung, die die Beklagte mittlerweile empfinde (Seite 3 des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 10.04.2018).

Somit steht zwar einerseits fest, dass bei der Beklagten im Fall der Räumungsvollstreckung eine hohe Suizidgefahr und somit eine Gefahr für Leib und Leben der Beklagten besteht. Die Klägerin als Gläubigerin kann jedoch andererseits geltend machen, dass ihr Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG) und ihr Recht auf effektiven Rechtsschutz (Art. 19 Abs. 4 GG) verletzt wird, wenn ihr Räumungstitel nicht durchgesetzt werden kann. Zudem ist zu berücksichtigen, dass ihr als Gläubigerin keine Aufgaben überbürdet werden dürfen, die nach dem Sozialstaatsprinzip dem Staat und damit der Allgemeinheit obliegen. Von daher ist nach der Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn bei der Räumungsvollstreckung eine konkrete Lebensgefahr für einen Betroffenen besteht, sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann (BGH, Beschluss vom 21.09.2017,1ZB 125/16; BGH Beschluss vom 04.05.2005,1 ZB 10/05, WuM 2005,407; BGH Beschluss vom 28.01.2016, V ZB 115/15, NJW-RR 2016,336). Dabei kann vom Schuldner erwartet werden, dass er alles Mögliche und Zumutbare unternimmt, um Gefahren für Leib oder Gesundheit auszuschließen. Insbesondere ist es ihm, soweit er dazu in der Lage ist, zuzumuten, fachliche Hilfe, erforderlichenfalls auch durch einen stationären Aufenthalt in einer Klinik in Anspruch zu nehmen, um die Selbsttötungsgefahr auszuschließen oder zu verringern (BGH Beschluss vom 21.09.2017 a.a.O.; BGH, NJWRR 2010,1649). Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass vorliegend der Selbsttötungsgefahr in der konkreten Situation der Räumung begegnet werden kann. So hat der Sachverständige Dr. U. in seiner mündlichen Anhörung ausgeführt, dass es zur Realisierung der Räumung erforderlich ist, dass der Tag der Räumung unter Einschaltung des Gesundheitsamtes und des Ordnungsamtes vorbereitet wird und dass am Tag der Räumung der Gerichtsvollzieher nicht alleine mit seiner Mannschaft vor der Tür steht, sondern in Begleitung von ärztlicher Betreuung und des Ordnungsamtes. Der dann vor Ort eingesetzte Arzt müsse dann entscheiden, ob nicht sogar auch eine Einweisung in eine Klinik erforderlich ist (Seite 3 des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 10.04.2016, Bl. 388 der Akte). Nach den entsprechenden Ausführungen des Sachverständigen U. sind die vorgenannten Maßnahmen erforderlich, aber auch ausreichend, um der Suizidgefahr, die bei der Beklagten besteht, entgegenzuwirken. Es sind vorliegend auch keine Anhaltspunkte ersichtlich, auch nicht aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen Dr. U., dass es der Beklagten nicht zumutbar ist, die vom Sachverständigen als erforderlich erachtete fachliche Hilfe in Anspruch zur Realisierung der Räumung in Anspruch zu nehmen. Da somit feststeht, dass der Suizidgefahr durch die vorgenannten Maßnahmen begegnet werden kann und die Beklagte diese Maßnahmen auch hinnehmen muss, überwiegen im Rahmen der Abwägung gemäß § 543 Abs. 1 BGB vorliegend letztlich die Interessen der Klägerin.

Es kann vorliegend auch dahingestellt bleiben, ob die Beklagten Abmahnungen erhalten hat oder nicht, da es vorliegend gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB einer solchen Abmahnung wegen der Schwere der Pflichtverletzung nicht bedurfte.”

Hat ein Mieter im Rahmen des Belegeinsichtsrechtsanspruchs grundsätzlich einen Anspruch auf Vorlage aller vorhandenen Belege am Belegenheitsort der Mietsache?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 25 C 176/16, Urteil vom 08.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Recht eines Mieters auf Belegeinsicht ergibt sich aus § 259 BGB.

Das Recht zur Belegeinsicht umfasst die Einsicht in einzelne Rechnungen (bzw. Gebührenbescheide, Steuerbescheide, Lieferscheine u.ä.). Zudem sind die zugrundeliegenden Verträge vorzulegen, wenn ohne den Vertrag die Rechnung nicht prüfbar ist. Ebenso muss der Vermieter die Grundlagen für den angewandten Verteilungsschlüssel offenlegen. Bei verbrauchsabhängigen Abrechnungen und verursachungsbezogenen Kosten muss der Mieter auch Einsicht in die Verbrauchswerte der Mieter (z.B. Ableseprotokolle) erhalten.

Die Beklagten sind dieser Pflicht zur Belegeinsicht nachgekommen, indem sie die Unterlagen bei der Belegeinsicht am 25.10.16 vorgelegt bzw. im Folgenden im hiesigen Verfahren In Kopie eingereicht haben.

Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Beklagte nicht zur Vorlage weiterer Unterlagen verpflichtet, insbesondere nicht von einem “Stunden- und Arbeitsnachweis inkl. Überstunden” zu dem Hausmeistervertrag, denn die Beklagte behauptet, dass es solche Nachweise nicht gibt. Das Einsichtsrecht bezieht sich nur auf vorhandene Belege. Der Vermieter Ist nicht verpflichtet, Unterlagen zu erstellen oder erstellen zu lassen, die es bislang nicht gibt.

Dies gilt auch, soweit die Kläger Einsicht in einen -Vertrag über den Winterdienst mit rechtsgültigen Unterschriften beider Vertragsparteien”
verlangen. Auch hier ist die Beklagte nicht verpflichtet, eine Vertragsurkunde erst herzustellen, die Anforderungen entspricht, die die Kläger aufstellen.

Ähnliches gilt auch, soweit die Kläger die Vorlage eines Versicherungsscheins verlangen, der die Anschrift des Mietobjekts aufweise. Im Rahmen der Belegeinsicht hat die Beklagte nur die Unterlagen vorzulegen, die sich in Ihrem Besitz befinden. Es ist für die Vollständigkeit der Belegeinsicht nicht von Relevanz, ob der Versicherungsschein inhaltlich unzutreffende Angaben enthält (falsche Postleitzahl, Anzahl der Gewerbeobjekte etc.). Dies gilt auch, soweit sie Einsicht in einen Vertrag über die Gartenpflege verlangen, der sich auf die Wirtschaftseinheit bezieht. Auch hier ist der Vertrag nur so vorzulegen, wie er existiert.

Soweit die Kläger noch Einsicht in die Unterlagen zur ‘Ausschreibung Hausmeisterdienstleistung” verlangen, haben sie keinen Anspruch darauf, denn die Unterlagen zur Ausschreibung gehört zu den allgemeinen Verwaltungsunterlagen und sind nicht Bestandteil der Rechnungslegung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Es kann daher dahinstehen, ob es solche Unterlagen überhaupt gibt.

Die Klage ist auch unbegründet, soweit die Kläger Einsicht in einem Vertrag verlangen, den mit einer Reinigungsfirma ### bestehen soll. Die Beklagte hat über die Reinigung einen Vertrag mit einer anderen Firma vorgelegt, deren Rechnung Gegenstand der Betriebskostenabrechnung Ist. Es Ist für die Rechnungslegung und die Belegprüfung nicht von Belang, ob es einen weiteren Vertrag mit einer anderen Firma gibt und zwischen wem ein solcher ggf. abgeschlossen wurde, denn die Leistungen einer solchen Firma sind nicht Inhalt der Betriebskostenabrechnung.

Es geht bei dieser ersten Stufe der Klage auf Belegeinsicht (noch) nicht um Fragen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnung.”

Hat ein Mitglied und Mieter einer Wohnungsbaugenossenschaft gegenüber seiner Genossenschaft einen Anspruch auf Erteilung von Auskunft, welche Mitarbeiter und für die Genossenschaft tätigen Unternehmen sich negativ über sein Auftreten geäußert haben?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 127 C 404/17, Urteil vom 19.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin gegeben. Grundsätzlich muss als sachliche Prozessvoraussetzung einer zulässigen Klage ein Rechtsschutzbedürfnis vorliegen. Dieses fehlt nach ständiger Rechtsprechung lediglich bei objektiv sinnlosen Klagen, d.h. wenn der Kläger keinerlei schutzwürdiges Interesse an dem begehrten Urteil haben kann. Das Fehlen eines solchen schutzwürdigen Interesses kann aber nur unter ganz besonderen Umständen bejaht werden, denn grundsätzlich hat jeder Rechtsuchende einen öffentlich-rechtlichen Anspruch darauf, dass die Gerichte seinen sein Anliegen sachlich prüfen und bescheiden (vgl. Zöller, 31. Aufl., vor § 253 Rn. 18 mwN).

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Erteilung von Auskunft, welche Mitarbeiter und für die Beklagten tätigen Unternehmen sich negativ über das Auftreten der Klägerin geäußert haben, gegen die Beklagte.

Ein solcher Anspruch besteht weder aus dem zwischen den Parteien bestehenden genossenschaftlichen Verhältnis noch aus anderen rechtlichen Gesichtspunkten.

Die Äußerung des Mitarbeiters der Beklagten, Personen hätten sich “negativ” über das Auftreten der Klägerin geäußert, stellt lediglich eine wertende Meinungsäußerung dar. Die Wortwahl “negativ” enthält offenkundig eine Wertung der Äußerungen Dritter.

Darüber hinaus stellt die Äußerung eine derart unbestimmte und vage Mitteilung dar, dass eine Erheblichkeit dieser Aussage nicht entnommen werden kann.

Die Klage war daher abzuweisen.”

Rechtfertigen Beleidigungen, üble Nachreden, Verleumdungen, Nötigungen und Bedrohungen eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Aurich (AG Aurich – 12 C 842/16, Urteil vom 12.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Aurich in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietshauses gem. § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung aufgrund der Zerrüttung des Mietverhältnisses vom 06.09.2016 gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet wurde. Dementsprechend sind auch sämtliche Schlüssel für das Wohnhaus herauszugeben.

1. Zunächst erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 06.09.2016 nach Form und Inhalt die Voraussetzungen der §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB. Der Kläger hat in der Kündigungserklärung seinen Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck gebracht und auch das beanstandete Verhalten der Beklagten hinreichend genau durch konkrete Angabe des Vorfalls mit zeitlicher Zuordnung aufgeführt, so dass es der Beklagten ohne weiteres möglich war zu erkennen, welche Umstände zur Kündigung geführt haben.

2. Darüber hinaus liegt ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB vor, da dem Kläger die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit als wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschriften ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dabei ist es unschädlich, wenn sich der wichtige Grund aus einem Umstand ergibt, der zwar unmittelbar nichts mit dem Mietvertrag zu tun hat, sich aber dennoch auf das Mietverhältnis auswirkt (BGH LM Nr. 26 zu § 242 BGB). Grundsätzlich ist hierbei jedoch besondere Sorgfalt bei der Prüfung der Frage geboten, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (Schmidt-Futterer/Blank BGB § 543 Rn. 167-170, beck-online). Anerkannt ist jedoch, dass die Beleidigung, die üble Nachrede, die Verleumdung, die Nötigung und die Bedrohung gem. §§ 185-187, 240-241 StGB Straftaten sind, die zugleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner verübt werden (LG München I WuM 1989, 180).

Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ergibt sich hier aus dem Verhalten der der Beklagten gegenüber dem Kläger.

Ob die Schreiben der Beklagten vom 24.08.2016 und 30.06.2016 geeignet sind eine Vertragsverletzung für sich herbeizuführen kann dahin stehen, da zumindest die Äußerung vom 03.09.2016 geeignet ist, eine Zerrüttung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Dies gilt insbesondere in der Zusammenschau mit den anderen Vorfällen unter Beachtung der gebotenen Sorgfalt. Die Äußerung vom 03.09.2016 stellt eine üble Nachrede im Sinne des § 186 BGB dar. Eine üble Nachrede liegt vor, wenn gegenüber einem Dritten Tatsachen behauptet werden, die geeignet sind, den hiervon Betroffenen verächtlich zu machen. oder sonst zu schaden (vgl. LG Potsdam GE 2012, 64= ZMR 2012, 627). Die üble Nachrede ist zwar straflos, wenn der Täter nachweisen kann, dass die Tatsache der Wahrheit entspricht; gleichwohl liegt auch in einem solchen Fall eine Vertragsverletzung vor, wenn der Täter kein anerkennenswertes Interesse an der Verbreitung der Tatsache geltend machen kann. Beweispflichtig für die üble Nachrede ist der Kündigende; der Gekündigte trägt die Beweislast für die Wahrheit seiner Behauptung und für sein berechtigtes Interesse an der Verbreitung der Behauptung (Blank/Börstinghaus Miete BGB § 543 Rn. 28-39). Für die Überzeugung des Gerichts ist dabei der Maßstab des § 286 ZPO maßgebend. Demnach ist eine Tatsache dann als erwiesen anzusehen, wenn rechtliche Zweifel bei vernünftiger Betrachtungsweise zurückgestellt werden können und der Wahrheitsgehalt der Aussage so hoch anzusetzen ist, dass vernünftigen Zweifeln schweigen geboten ist (BGH NJW 2003, 1116). Eine unumstößliche Gewissheit ist dafür jedoch nicht erforderlich.

Der Beweis darüber, dass die Beklagte die streitige Äußerung getätigt hat, wurde durch die Vernehmung des Zeugen A. O. erbracht. So schilderte der Zeuge O. widerspruchlos und glaubhaft, dass die Beklagte gegenüber ihm äußerte, dass der Kläger ihre Tiere erschießen würde. Dies wiederholt er auch auf Nachfragen. Dabei beschrieb der Zeuge besonders detailreich die Vorfälle von dem Tag. So konnte er sich noch daran erinnern, dass Anlass des Gesprächs ein Kürbis war und auf welchem Weg er an dem Tag das Grundstück betreten hat, da es ausnahmsweise ein anderer war als sonst. Weiterhin konnte sich der Zeuge O. auch noch an die Grundstimmung der Beklagten erinnern, die er damit beschrieb, dass sie sofort in den Modus “Attacke/Angriff” sprang. Die logische Konsistenz der Aussage, zusammen mit den sachverhaltstypischen Details und dem Zugeben von Erinnerungslücken dahingehend, dass er nicht sagen konnte ob auch die Worte “graben und erschlagen” gefallen sind, er sich aber noch sicher an “erschießen und töten” in diesem Zusammenhang erinnern kann, sprechen für die Glaubwürdigkeit des Zeugen und lassen keine begründeten Zweifel des Gerichts an der Tatsache zu. Anhaltspunkte dafür, dass eine einseitige Belastungstendenz beim Zeugen gegeben ist, lassen sich in seiner Aussage nicht erkennen. Vielmehr ist aufgrund des Umstandes, dass die Beklagte wusste das der Zeuge O. mit dem Kläger bekannt ist, von einem bewussten Verbreiten der von ihr getätigten Aussage auszugehen. Dafür, dass die von ihr behauptete Tatsache wahr ist hat die Beklagte keinen Beweis angeboten worden. Sie ist somit beweisfällig geblieben.

Eine Abmahnung der Beklagten nach § 543 Abs. 3 S.1 BGB war hier gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 und 2 BGB entbehrlich. Die Notwendigkeit der Fristsetzung oder Abmahnung entfällt im vorliegenden Fall gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB bereits deshalb, weil diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Dies begründet sich daraus, dass das Fehlverhalten der Beklagten, insbesondere in der Gesamtschau, die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert worden ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 543 Rn. 52, m.w.N.). Daneben ist die Fristsetzung oder Abmahnung hier auch deshalb entbehrlich, weil die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB. Zum einen wiegt die von der Beklagten durch die üble Nachrede des Klägers erfolgte Vertragsverletzung besonders schwer. Zum anderen kann dem Kläger auf Grund des Umstandes, dass beide Parteien in unmittelbarer Nachbarschaft wohnen und, ausweislich der Aussage des Zeugen H. B., die Streitigkeiten aufgrund der Schreiben der Beklagten auch schon über die Beteiligten des Mietverhältnisses hinaus getragen wurden, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden. Darüber hinaus ist auch hier im Rahmen der anzustellenden Abwägung zu berücksichtigen, dass der Beklagte sich für seine Vertragsverletzung durch das strafrechtlich relevante Verhalten beim Kläger nicht entschuldigt hat.

Über den Hilfsantrag war daher nicht mehr zu entscheiden.”

Ist die Mietvertragsklausel “Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes an.” wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 7/17, Urteil vom 25.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagten der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung vom 13.04.2016 beendet worden, § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB.

Die Beklagten haben sich zum Zeitpunkt der Kündigung mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete im Verzug befunden.

Nach § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monat zu zahlen. Die Miete für die Monate März und April 2016 wurde unstreitig erst am 20.04.2016 gezahlt.

� Insbesondere ist die Fälligkeitsabrede des § 4 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unwirksam, weil die “allgemeinen Vertragsbestimmungen” unwirksam seien und diesen in unwirksamer Weise konkretisierten.

Zwar ist es zutreffend, dass Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) unwirksam nach § 307 BGB ist, jedoch folgt aus deren Unwirksamkeit nicht die Gesamtunwirksamkeit der Fälligkeitsabrede in § 4 des Mietvertrages.

Bei Ziff. 2.3. der allgemeinen Vertragsbedingungen handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. §§ 305 ff. BGB.

Diese benachteiligt den Mieter auch unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung verlagert Ziff. 2.3 der AVB das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Wohnraummieter (BGH, Urt. v. 05.10.2016, VIII ZR 222/15). Die Klausel enthält keine Einschränkung dahingehend, dass solche Zahlungsverzögerungen, die nicht in die Verantwortungssphäre des Mieters fallen, nicht als verspätet i.S.d. Mietvertrags gelten.

Die § 551 BGB a.F. abbedingende Klausel in § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist dagegen auch in vor 2001 geschlossenen Mietverträgen wirksam (BGH, Urt v. 04.05.2011, VIII ZR 191/10).

Zwar ist es zutreffend, wenn die Beklagten meinen, Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbedingungen konkretisiere § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, weswegen diese Regelungen als eine einheitliche Klausel zu betrachten seien; jedoch folgt hieraus nicht unbedingt die Gesamtunwirksamkeit der Regelung.

Gemäß § 306 Abs. 1 BGB führt die Unwirksamkeit einer Klausel nicht zur Unwirksamkeit der anderen Vertragsbedingungen.

Dies gilt auch bei teilbaren Klauseln. Maßgeblich ist hier, ob die Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen, enthält, welche auch dann wirksam, wenn sie den gleichen Sachkomplex betreffen (BGH, Urt. v. 25.01.2006, VIII ZR 3/05). Voraussetzung für die Teilaufrechterhaltung ist, dass nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (sog. blue- pencil-Test; BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 325/12).

� Da die vorgenannten Grundsätze für den Fall, dass eine einzelne Klausel sowohl unwirksame als auch wirksame Bestandteile enthält, gelten, muss dies erst recht für den Fall gelten, in welchem sich zwei eigenständige Klauseln, wobei die eine die andere näher konkretisiert, gegeben sind. Andernfalls hinge die inhaltliche Wirksamkeit des sprachlich identischen Wortlautes lediglich von der gewählten Form der Vertragsparteien ab.

Insbesondere bei widerstreitenden Fristenregelungen, die in sich teilbar sind, nimmt die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung das Bestehenbleiben des wirksamen Teils an (z.B. BGH Urteil vom 24. März 1988 – III ZR 21/87; BGH, Urteil vom 18. Januar 2001 – VII ZR 238/00).

Ohne Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbedingungen ist § 4 Nr. 1 des Mietvertrags dahingehend zu verstehen, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt, wenn der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und die Verzögerungen, die auf Seiten des Zahlungsdienstleisters entstehen, somit nicht zu vertreten hat.

Eine Unwirksamkeit von § 4 des Mietvertrages ergibt sich auch nicht aus Ziff. 3 der AVB.

Unabhängig davon, dass auch hier die Unwirksamkeit der einen Klausel nach § 306 BGB zunächst nicht die Unwirksamkeit der anderen zur Folge hat, ist die in Ziff. 3 der AVB enthaltene Klausel wirksam und verstößt nicht gegen die §§ 307 ff. BGB.

Eine Aufrechnungsverbotsklausel kombiniert mit einer Vorauszahlungsklausel kann dann unwirksam sein, wenn das Minderungsrecht des Mieters erheblich eingeschränkt wird und er diesbezüglich auf den Klageweg verwiesen wird. Hier wird durch Ziff. 3 der allgemeinen Vertragsbedingungen verlangt, dass der Mieter die Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigt. Hieraus folgt, dass sich das Minderungsrecht um ein oder zwei Monate verschiebt, was jedoch nicht dazu führt, dass der Mieter auf den Klageweg verwiesen wird. (BGH, Urt. v. 04.05.2011, VIII ZR 191/10).

Die Beklagten haben sich auch im Verzug befunden. Sie haben die nach Maßgabe des Vorstehenden zum 03.04.2016 fällige Aprilmiete unstreitig erst am 20.04.2016 gezahlt.

Der Zahlungsverzug war auch schuldhaft.

Das Verschulden wird beim Zahlungsverzug grundsätzlich vermutet. Zwar ist eine verzögerte Zahlung des Job-Centers dem Mieter nicht ohne weiteres zurechenbar, da das Job-Center nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist, sondern im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge tätig wird (st. Rspr., zuletzt: BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15), jedoch wird die

� Verschuldensvermutung allein aus dem Umstand, dass ein Mieter auf staatliche Transferleistungen angewiesen ist, nicht widerlegt. Vielmehr ist der Mieter gehalten, darzulegen und gegebenenfalls auch zu beweisen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hingewiesen hat (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15).

Dies haben die Beklagten nicht dargetan.

Die von den Beklagten im Hinblick auf die Krebserkrankung der Klägerin vorgebrachten Härtegründe, vermögen nicht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen.

Im Gegensatz zu § 543 Abs. 1 BGB sieht § 543 Abs. 2 BGB gerade keine Interessenabwägung, die eine Berücksichtigung von Härtegründen ermöglicht, vor (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14 und BGH, Urteil vom 09. November 2016 – VIII ZR 73/16).

Aus vorstehenden Gründen und aufgrund der klaren getroffenen gesetzlichen Wertung des Gesetzgebers in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kommt auch eine Anwendung der sogenannten “milden- Licht-Rechtsprechung” im Rahmen der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht in Betracht.”

Muss eine Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten?

Die Antwort des Landgerichts Bremen (LG Bremen – 2 S 124/17, Urteil vom 22.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht Bremen hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 24.03.2016 formell unwirksam ist und der Beklagten daher kein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete zusteht.

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten (Schmidt-Futterer, 13. Aufl., § 559b Rn. 14). Die Erklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist (Schmidt-Futterer, 13. Aufl., § 559b Rn. 15). Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführen lassen, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen. Mussten für eine oder mehrere Modernisierungsarbeiten verschiedene Gewerke ausgeführt werden, so muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach Gewerken, z.B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, lnstallationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden. Nicht ausreichend ist die bloße Angabe eines Gesamtbetrages (Schmidt-Futterer, 13. Aufl., § 559b Rn. 16).

Vorliegend wurden umfangreiche Modernisierungsarbeiten an mehreren Mietshäusern durchgeführt. Hierbei wurde zwar eine Aufteilung hinsichtlich der verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen. Eine weitere Aufteilung in etwaig verschiedene Gewerke ist hingegen unterblieben. Dies wäre jedoch angesichts des Umfangs der durchgeführten Arbeiten – z.B. Wärmedämmung des Daches/im Dachbereich, Wärmegedämmte Kunststofffenster in den Wohnungen – angezeigt gewesen, um dem Mieter zu ermöglichen, den Gesamtbetrag auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung, insbesondere im Hinblick auf etwaige unberechtigte Kosten, etwa für Instandhaltung (z.B. Malerarbeiten), hin zu prüfen.

Weiterhin ist auch die Erläuterung der Gesamtkosten ungenügend. Der Mieter soll durch die Erläuterung die Tatsachen erfahren, die die Tatbestandsmerkmale des § 559 BGB ausfüllen. Hierzu bedarf es der Konkretisierung des erfüllten Modernisierungszwecks. Der Vermieter darf sich nicht darauf beschränken, den Gesetzeswortlaut des § 559 Abs. 1 BGB teilweise zu wiederholen, sondern muss konkrete Tatsachen aufführen, wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten, anhand derer der Mieter die behauptete Einsparung von Heizenergie nachvollziehen kann (Schmidt-Futterer, 13. Aufl., § 559b Rn. 23; BGH Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05 Rn. 9). Sind dem Mieter die baulichen Maßnahmen im Einzelnen bekannt, können ausführliche Angaben hierzu entfallen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieterhöhung eine ausführliche Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB vorausgegangen ist. Hierauf kann Bezug genommen werden (Schmidt-Futterer, 13. Aufl., § 559b Rn. 25). Ausreichend, aber in der Regel auch mindestens erforderlich, ist für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes der durchgeführten Maßnahmen die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) der renovierten Außenbauteile. ln dem Mieterhöhungsverlangen war vorliegend keine Gegenüberstellung der Wärmedurchgangskoeffizienten der verschiedenen Maßnahmen enthalten. Allerdings enthält das Erhöhungsverlangen eine Bezugnahme auf das Ankündigungsschreiben vom 29.01.2015. ln dem Ankündigungsschreiben sind zwar teilweise Wärmedurchgangskoeffizienten genannt, die Darstellung ist jedoch unvollständig. So wird für die Modernisierungsmaßnahme „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“ zwar der neue Wärmedurchgangskoeffizient angegeben, nicht aber der alte Wert der ungedämmten Fassade. Gleiches gilt für die Modernisierungsmaßnahme „Wärmedämmung auf dem Dachboden/Dämmung oberste Geschossdecke“. Hinsichtlich der Maßnahme „Wärmedämmung des Daches/im Dachbereich“ fehlen Angaben zu den Werten gänzlich. ln Ermangelung von Vergleichswerten ist es für den Mieter daher nicht möglich, die behauptete Energieeinsparung nachzuvollziehen und das Erhöhungsverlangen ist auch aus diesem Grunde unwirksam. Hieran ändert auch die Übersendung einer „Berechnung der Energieeinsparung“ durch die Beklagte nichts, da es gerade nicht ausreichend ist, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung die (Primär-) Energieverbräuche vor und nach Durchführung der Maßnahme gegenüberstellt (Schmidt-Futterer, 13. Aufl., § 559b Rn. 28), zumal diese insbesondere auch vom Wohn- und Heizverhalten des jeweiligen Mieters abhängen.”

Stellt eine nach Modernisierung reduzierte Fensterbankbreite eine erhebliche Einschränkung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dar?

Die Antwort des Landgerichts Bremen (LG Bremen – 2 S 124/17, Urteil vom 22.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Hinsichtlich der reduzierten Fensterbankbreite stehen dem Kläger keine Mängelrechte gegenüber der Beklagten zu.

Die reduzierte Fensterbankbreite stellt schon keinen Mangel dar, da es sich bei der Reduzierung der Fensterbanktiefe um eine unerhebliche Einschränkung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB handelt, denn die fehlende Eignung einer Fensterbank zum Abstellen großer Gegenstände schränkt die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht maßgeblich ein. Dies umso mehr, weil in der Rechtsprechung anerkannt ist, dass selbst eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10% der vertraglich vereinbarten Wohnfläche einen unerheblichen Mangel darstellt. Zudem hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden, auch wenn diese eine Veränderung des Mietobjektes bedingen, sodass dem Kläger kein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zusteht, zumal ein solcher Anspruch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, jedenfalls nach § 242 BGB wegen Unverhältnismäßigkeit ausgeschlossen wäre. Eine andere Wertung ergibt sich auch nicht etwa aus dem vom Kläger vorgelegten Urteil des Amtsgerichts Schöneberg. Der dort zugrunde liegende Sachverhalt ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar, da es sich dort gerade nicht nachweislich um Modernisierungsmaßnahmen handelte und zudem der Lichteinfall in die Wohnung durch Verkleinerung der Fenster erheblich vermindert wurde.”

Ist eine Anbringung von mieterseitigen Transparenten politischen Inhalts an der Hausfassade grundsätzlich verboten?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 10 C 344/17, Urteil vom 09.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die nach Art. 24 Nr. 1 EuGVVO zulässigerweise beim hiesigen Gericht erhobene Klage ist begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Duldung der Befestigung des Transparents aus dem Mietvertrag i. V. m. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Es handelt sich insofern noch um vertragsgemäßen Gebrauch, zu dessen Gewährung die Beklagte verpflichtet ist.

1. Es kann dahinstehen, ob der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag dahin auszulegen ist, dass er sich auch auf die Außenwand der Balkonbrüstung erstreckt. Denn unabhängig von der räumlichen Reichweite des jeweiligen Mietvertrags ist der Mieter einer Wohnung jedenfalls in einem begrenzten Umfang zum Gebrauch der Außenwand berechtigt. Ein solcher zulässiger Gebrauch kann auch in dem Anbringen von Plakaten politischen oder jedenfalls meinungsbildenden Charakters liegen. Die mittelbare Drittwirkung der Grundrechte im Privatrecht verlangt es, den hinreichend deutungsoffenen Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs (vgl. §§ 538, 541 BGB) unter Berücksichtigung der Wertung des Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GG meinungsfreundlich auszulegen und die Befestigung solcher Plakate nicht von vornherein auszuschließen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 26. März 1985 – 16 S 215/84 -, juris; AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13 -, juris; AG Göttingen, Urteil vom 3. Juli 1987- 20 C 241/87 -, juris; AG Charlottenburg, Urteil vom 18. August 1981 -18 C 317/81 -, juris; anders AG Wiesbaden, Urteil vom 15. April 2003 – 93 C 465/03 -, juris).

2. Offen bleiben kann ebenso, ob der von den Parteien klauselmäßig vereinbarte Zustimmungsvorbehalt für das Anbringen von Schildern und anderen Gegenständen am Haus das streitgegenständliche Plakat erfasst. Denn die Beklagte war hier jedenfalls zur Erteilung einer solchen Zustimmung nach Ziff. 2 der Anlage 1 zum Mietvertrag verpflichtet. Ein das Interesse der Kläger an ihrer Meinungsäußerung überwiegender schutzwürdiger Belang aufseiten der Beklagten ist nicht erkennbar.

a) Die in Ziff. 2 der Anlage 1 benannten Verweigerungsgründe – Belästigungen anderer Hausbewohner sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks – sind nur Ausprägung der in Fällen wie dem vorliegenden stets gebotenen Abwägung der Meinungsfreiheit des Mieters (Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GG) mit dem Schutz des Eigentums des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG).

Diese Abwägung kann nicht abstrakt erfolgen, sondern hat bei den konkreten Umständen des Einzelfalls anzusetzen (vgl. AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 23, juris; LG Berlin, Urteil vom 09. September 1988 – 64 S 106/88 -, juris; LG Aachen, Urteil vom 25. November 1987 – 7 S 294/87 -, Rn. 6, juris; BayObLG, Beschluss vom 04. November 1983 – ReMiet 13/83 -, juris). Das Gewicht der Eigentümerinteressen beurteilt sich insbesondere nach dem Grad der substanziellen wie der optischen Einwirkung auf das jeweilige Gebäude (AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 24 ff., juris; AG Göttingen, Urteil vom 03. Juli 1987 – 20 C 241/87 -, juris) und danach, ob der Hausfrieden durch Anbringen des Plakats gestört wird (BVerfG, Urteil vom 15. Januar 1958 – 1 BvR 184/54 -, BVerfGE 7, 230; AG Göttingen, Urteil vom 03. Juli 1987 – 20 C 241/87 -, juris).

Demgegenüber ist für die Schutzwürdigkeit der Meinungsäußerung des Mieters entscheidend, ob das Plakat durch eine konkrete Auseinandersetzung oder sonstige auf das Mietobjekt hinreichend bezogene Geschehnisse veranlasst ist (AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 31 ff., juris vgl. auch AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 16. August 1990 – 4 C 1832/90 -, juris), es die Sachlage objektiv darstellt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 18. April 1996 – 51 T 58/96 -, juris) und die Meinungsäußerung insgesamt sachlich gehalten ist (AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 30, juris), insbesondere den Vermieter weder angreift noch diffamiert (vgl. LG Berlin, Urteil vom 9. September 1988 – 64 S 106/88 -, juris; LG München I, Urteil vom 20. Juli 1983 – 14 S 18033/81 -, Rn. 12 ff., juris; AG Charlottenburg, Urteil vom 18. August 1981 – 18 C 317/81 -, juris).

b) Bei Berücksichtigung dieses Maßstabs überwiegen die klägerischen Belange in der Abwägung.

aa) Die Kläger können ein gewichtiges Interesse an der mit dem Anbringen des Plakats verbundenen Meinungsäußerung geltend machen.

Der Text des Plakats weist mit „Friedel 54“ noch einen hinreichenden Bezug zu einer konkreten, auf das Mietobjekt bezogenen Auseinandersetzung auf. Den Anstoß zur Meinungsäußerung gaben die gegenüber dem Kiezladen im Erdgeschoss ausgesprochene Kündigung sowie die anschließende Räumung – ungeachtet des genauen Zeitpunkts der ursprünglichen Installation des Plakats. Die klägerische Meinungskundgabe gründet damit in der auch durch das Verhalten der Beklagten gegenüber anderen Mietern geprägten mietvertraglichen Beziehung zwischen den Parteien selbst.

Der Anlass für das Plakat ist entgegen der Ansicht der Beklagten mit der Räumung des Ladens auch nicht entfallen. Für einen mit den Geschehnissen vertrauten Passanten (zu diesem Maßstab AG Mitte, Urteil vom 26. Februar 2014 – 119 C 408/13, Rn. 32, juris) ist wegen der lnbezugnahme anderer Kieze bzw. Häuser mit alternativen Lebensformen auf dem Plakat gerade ersichtlich, dass auf soziokulturelle Veränderungsprozesse in einem breiteren Zusammenhang hingewiesen werden soll. Die eigene Situation in der F.straße bleibt bei einer solchen Auslegung auch nach erfolgter Räumung Beispiel für einen solchen – nun nicht mehr nur bevorstehenden, sondern teilweise eingetretenen – Veränderungsprozess. Eine solche lnbezugnahme eines größeren gesellschaftspolitischen Kontextes kann den Klägern auch nicht verwehrt werden. Denn selbst allgemeine politische Stellungnahmen auf von Mietern installierten Plakaten können zulässig sein (vgl. etwa LG Hamburg, Urteil vom 26. März 1985 -16 S 215/84 -, juris). Dann muss Entsprechendes erst recht für den vorliegenden Fall gelten, wo zugleich ein konkreter Bezug zum eigentlichen Mietobjekt noch erhalten bleibt.

Aus ähnlichen Gründen kann auch dahinstehen, inwieweit die Kläger selbst von Verdrängungsprozessen, namentlich von etwaigen künftigen Mietsteigerungen, betroffen sind. Tatsächlich haben die Kläger insofern keine konkreten Maßnahmen der ursprünglichen Vermieterin oder der Beklagten vorgetragen. Jedoch räumt die Beklagte selbst ein, dass sie Sanierungen weiterer Wohnungen im Haus plant. Auch wenn es sich dabei nicht um sogenannte Luxusmodernisierungen handeln mag, gehen auch reguläre Modernisierungen zwangsläufig mit Mietsteigerungen einher. Dass diese angesichts der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt unter Umständen noch vergleichsweise moderat erscheinen mögen, bleibt für die durch das Plakat verkörperte Meinungsäußerung unerheblich. Denn der mit dem Text „Wir bleiben alle“ von den Klägern zum Ausdruck gebrachte Wunsch, in der Wohnung wohnen bleiben zu können, könnte je nach persönlicher finanzieller Situation schon durch solche unter dem Niveau der Luxussanierung bleibende Mietsteigerungen auf einen für Neuvermietungen mittlerweile üblichen Zins gefährdet werden. Im Übrigen behält der zugleich noch aus dem Plakat erkennbarere politische Standpunkt, dass günstige Räumlichkeiten für soziale, alternative, nicht-kommerzielle Projekte möglichst erhalten werden sollten, unabhängig von einer unmittelbaren eigenen Betroffenheit der Kläger seine Relevanz. Die Solidarisierung mit Anliegen von Mietergemeinschaften und die Auseinandersetzung mit allgemeineren Entwicklungen im Immobilienmarkt im Wege der Meinungsäußerung am Mietobjekt ist einem Mieter nicht generell verwehrt (vgl. LG Kassel, Urteil vom 22. Januar 1981 – 1 S 228/80-, juris; AG Schöneberg, Urteil vom 28. Juni 2001 – 10 C 183/01 -, juris).

Schließlich ist die Schutzwürdigkeit der von den Klägern beabsichtigten Meinungskundgabe auch nicht aus anderen Gründen herabgesetzt. Insbesondere ist der Text des Plakats sachlich gehalten und frei von strafbaren oder sittenwidrigen Äußerungen. Eine konkrete Person, insbesondere die Beklagte, wird nicht benannt. Zwar ist für den Passanten nicht zuletzt wegen des Hinweises auf „Friedel 54“ gerade erkennbar, dass mit dem Banner auch auf die Situation in gerade diesem Haus hingewiesen werden soll und die Kläger augenscheinlich das mietvertragliche Verhalten von dessen Eigentümerin ebenso kritisieren. Dass Eigentümerin aber gerade die Beklagte ist, ist für die Allgemeinheit potentieller Betrachter nur mit erheblichem zusätzlichen Aufwand zu ermitteln. Im Übrigen wird die Beklagte weder diffamiert noch beleidigt. Dass ihr Handeln als Vermieterin, insbesondere das Vorgehen im Wege der Räumungsklage und auch etwaige Modernisierungen, rechtlich nicht zu beanstanden ist, hindert eine sachlich gehaltene Kritik an diesem Vorgehen nicht. Die Kläger behaupten mit dem Plakat nicht Rechtsverstöße der Beklagten, sondern nehmen in Bezug die Art und Weise, wie diese die ihr rechtlich zustehenden Positionen ausübt. Auch solches Handeln innerhalb der Grenzen der Rechtsordnung ist aber, wie auch in anderen Zusammenhängen, tauglicher Gegenstand kritischer Betrachtung nach außerrechtlichen – etwa moralischen, religiösen, rechtspolitischen ­ Maßstäben. Das gilt hier umso mehr, da das von der Beklagten insofern in Anspruch genommene allgemeine Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 GG) für sie als Gesellschaft von vornherein nur ohne das besondere Gewicht der auf natürliche Personen beschränkten Fundierung in der Menschenwürde und damit nur mit geminderter Schutzintensität gilt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 08. Februar 1994 – VI ZR 286/93 -, Rn. 23, juris).

bb) Auch die übrigen Eigentümerinteressen der Beklagten (Art. 14 Abs. 1 GG) werden durch die Anbringung des klägerischen Plakats nicht schwerwiegend beeinträchtigt. Das Plakat lässt die Bausubstanz des Gebäudes unberührt, da die Kläger es in der Vergangenheit lediglich mit Schnüren an der Balkonbrüstung befestigt haben und nun abermals eine solche Befestigung beabsichtigen. Insoweit war der Klageantrag lediglich hinsichtlich Größe und Befestigungsart zu konkretisieren, ohne dass er dadurch inhaltlich verändert würde.

Auch die optische Wirkung des Banners auf die Gesamterscheinung ist nicht derart gewichtig, dass sie die Unterlassung der Befestigung rechtfertigen würde. Zwar hat das Plakat eine durchaus erhebliche Größe; es verdeckt seinen Ausmaßen nach die gesamte Balkonbrüstung und setzt sich sogar noch in durchaus erheblichem Umfang unterhalb derselben fort. Damit ist es von der Straße aus prägnant wahrzunehmen. Es bewirkt aber keine erhebliche qualitative Veränderung in der äußeren Erscheinung des Gebäudes. Insbesondere dominiert es nicht die Fassade. Denn diese ist schon jetzt stark heterogen. Im Erdgeschossbereich dominiert Rot als Grundfarbe, welche durch großflächige, bunte Graffiti verschiedenster Formen mit vornehmlich blauen und grünen Farbanteilen durchbrachen wird. Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass der davon abgesetzte Fassadenbereich darüber mit Grau- bis Weißtönen insgesamt etwas homogener erscheint; insbesondere hängen an den anderen Balkons keine Plakate. Indes weist das Grau auch hier fleckig unterschiedliche Töne auf. Es ist vor allem an den oberen Balkonbrüstungen durch große weiße Flächen durchbrochen. ln diese Farbgebung fügt sich die weiße Grundfläche des streitgegenständlichen Plakats durchaus ein. Entsprechendes gilt für die grün gehaltene Schrift. Denn das Grün findet sich nicht nur in den unmittelbar darunter befindlichen Graffiti, sondern auch in einem Graffiti-Rest rechts oberhalb des klägerischen Balkons – zwischen dem ersten und zweiten Obergeschoss – wieder.

Insoweit die Beklagte darüber hinaus ganz allgemein eine Störung des Hausfriedens behauptet, fehlt es an substantiiertem Vortrag. Dass andere Mieter Anstoß an dem Plakat genommen hätten, ist nicht dargelegt und nach dem gerichtsbekannten Geschehen um die Räumung des Kiezladens auch nicht wahrscheinlich. Im Übrigen ist die Beklagte selbst nicht Teil der Hausgemeinschaft, sondern nimmt eher ihre formellen Eigentümerinteressen wahr. Auch die von der Beklagten selbst in Bezug genommene Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts macht aber deutlich, dass solche Eigentümerinteressen gerade nicht mit der Wahrung des Hausfriedens deckungsgleich sind, sondern dieser im Range nachgehen (vgl. BVerfG, Urteil vom 15. Januar 1958 -1 BvR 184/54 – Rn. 21, juris).

Soweit die Beklagte einwendet, in der Möglichkeit zur Vermietung beeinträchtigt zu sein, hat sie dies nicht näher konkretisiert. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Inhalt des Plakates geeignet wäre, etwaige konkrete Mietinteressenten von einer Anmietung abzuhalten. Selbst wenn ein potentieller Mieter wie die Beklagte meint durch das Plakat den Eindruck gewinnen würde, die Beklagte wolle die Bewohner verdrängen, so würde sich dies wohl nicht auf potentielle Neumieter beziehen.”