Kann der Mieter bei Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum seine Miete mindern?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Soweit das Amtsgericht eine Minderungsberechtigung bezogen auf Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum der Kläger zuerkannt hat, bleibt die Berufung ohne Erfolg. Den Klägern steht ein dementsprechendes Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Nach der in dem selbstständigen Beweisverfahren durchgeführten Beweisaufnahme liegt insoweit ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGS vor. Der Sachverständige H. hat hierzu in seinem schriftlichen Gutachten vom 19. November 2014 zur Überzeugung der Kammer ausgeführt, dass sowohl das Mauerwerk an der Außenwand des von den Klägern angemieteten Kellerraumes als auch der zu diesem führende Kellerflur Durchfeuchtungen aufweise. Im Zeitpunkt des Ortstermins seien im Mieterkeller der Kläger und im Kellerflur Farbablösungen im Außenwandbereich feststellbar gewesen, welche auf das Vorhandensein von Feuchtigkeit hinweisen würden. An der Wand Nr. 4 des Mieterkellers seien im Bereich der untersten vier Mauerwerksschichten partielle Farbablösungen sichtbar und teilweise auch Ausblühungserscheinungen. Aufgrund der Untersuchung sowohl der optisch auffälligen Bereiche als auch der sie umgebenden optisch unauffälligen Wandflächen der Außenwände mit dem elektronischen Messgerät GANN Hydromette und der Oberflächenmesssonde hätten Messwerte irn oberen Bereich im Mittel 50 Digits und im unteren Bereich der ersten drei Mauerwerksschichten Messwerte von 125 bis 145 Digits festgestellt werden können. Eine Ausnahme würden die Einzelsteine unterhalb und seitlich der Schornstein-Revision söffnung darstellen. Hier habe sich von den einzelnen Steinen der Farbanstrich lokal abgelöst. Hier würden die Messwerte bei 145 Digits liegen. Von einer Feuchtigkeit im Kellermauerwerk sei bei 100 bis 150 Digits, von einem trockenen Mauerwerk bei 60 bis 80 Digits auszugehen. Bei Anzeigen über 130 Digits sei je nach Rohwichte schon mit beginnendem Flüssigkeitswasservorkommen zu rechnen. Die in den Kelierräumen festgestellten Farbablösungen sowie die gemessenen Werte würden deutliche Anzeichen für einen Feuchteeindrang aus dem Außenwandbereich darstellen. Ursache hierfür sei mit hoher Wahrscheinlichkeit ein altersbedingtes Versagen der vertikalen Außenwandabdichtung. Die technischen Möglichkeiten zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung würden eine streichfähige Abdichtung von erdberührten Bauteilen erlauben. Diese habe zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung in der Regel in einem abdichtenden Anstrich mit einem bituminösen Anstrichmittel als Deckaufstrich bestanden. Diese Anstrichmittel würden gegenüber den in den heute anerkannten Regeln der Technik vorgesehenen Abdichtungsstoffen über einen geringeren Abnutzungsvorrat verfügen und würden daher nur einen zeitlich begrenzten Schutz vor dem Eindringen von Bodenfeuchte bzw. Sickerwasser geben, Stehendes Wasser – wie von den Klägern behauptet – konnte der Sachverständige bei dem Ortstermin jedoch nicht feststellen.

Die Mietminderung ist nicht gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil der Mangel die Gebrauchstauglichkeit nur unerheblich beeinträchtigen würde. Insoweit liegt eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit vor, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Gewicht fällt oder wenn der Mangel leicht erkennbar ist und schnell sowie mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Minderung gegen § 242 BGB verstieße (BGH, Urteil vorn 30. Juni 2004, XII ZR 251/02, WuM 2004, 531: Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 Rn. 11; Palandt/Sprau, BGB, 77, Aufl., § 536 Rn. 17 Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn. 47 m.w.N. in Rn. 146). Die Annahme eines unerheblichen Mangels hängt dabei nicht davon ab, ob der Mieter die Wohnung nutzt. Ein unerheblicher Mangel kann daher nicht allein deswegen angenommen werden, weil der Mieter abwesend ist (vgl. Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 50). Demnach sind die festgestellten Durchfeuchtungen jedenfalls im Mieierkelier nicht mehr als unerheblich zu bewerten. Die Gebrauchsbeeinträchtigung durch die Durchfeuchtungen an der Wand Nr. 4 ist durchaus für die Kläger spürbar. Ein Keller hat den Zweck, in ihm Gegenstände zu verwahren. Diese werden üblicherweise auf den Boden und an die Wand gestellt. Diese Nutzungsmöglichkeit ist durch die erhebliche Feuchtigkeit im unteren Bereich der Wand Nr. 4, also der Außenwand, spürbar eingeschränkt. Ihr liegt nach den Ausführungen des Sachverständigen mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Baumangel zugrunde, der nicht mit geringem Aufwand beseitigt werden kann. Nicht erheblich ist, dass die Kläger ihren Kellerraum gleichwohl – nach Meinung der Beklagten – vollständig genutzt haben. Wie bereits ausgeführt, ist die Gebrauchsbeeinträchtigung abstrakt und nicht anhand der individuellen Nutzung durch den konkreten Mieter zu beurteilen.

Eine andere Beurteilung ergibt sich indessen für die Durchfeuchtungen im Kellerflur. Hier liegt keine spürbare Nutzungsbeeinträchtigung für die Mieter vor, da dieser lediglich als Zugang zu ihrem eigenen Keller benutzt wird und nicht dazu, dort Gegenstände zu verwahren. Ein Minderungsrecht scheitert somit diesbezüglich an § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, was insoweit der Berufung zu einem Teilerfolg verhilft.”

Kann der Mieter bei einem Mietmangel gem. § 320 Abs. 1 BGB – neben der Minderung – einen Teil der vertraglich vereinbarten Miete zurückzubehalten?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: “Der Feststellungsantrag zu 2. ist zulässig und überwiegend begründet (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15. April 2016, 65 S 400/15 WuM 2016,416). Die Kläger sind gem. § 320 Abs. 1 BGB – neben der Minderung – berechtigt, einen Teil der vertraglich vereinbarten Miete zurückzubehalten. Ihnen steht ein zurückbehaltungsfähiger Gegenanspruch auf Mängelbeseitigung gem. § 535 Abs. 1 BGB zu, da – wie ausgeführt – in der auf den geometrischen Wärmebrücken beruhenden Gefahr der Schimmelpilzbildung ein Mangel der Mietwohnung zu sehen ist. Die Höhe der Zurückbehaltungsquote bemisst die Kammer mit dem dreifachen Betrag der monatlichen Minderung begrenzt auf den vierfachen Betrag der monatlichen Bruttomiete (vgl. LG Berlin a.a.O.; Blank/Börstinghaus a.a.O., § 536 Rn. 62). Wie der u. a. für das Wohnungsmietrecht zuständige Senat des BGH in seinem Urteil vom 17. Mai 2015 – VIll ZR 19/14 – entschieden hat, unterliegt das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Mängelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gem. § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuld Verhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten zu bemessen Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts steht – anders als bei dem noch zu erörternden Mangel der Kellerfeuchtigkeit – nicht entgegen, dass die Kläger in L Instanz auch bezüglich des Mangels der Gefahr der Schimmelpilzbildung in ihrer Wohnung einen Vorschussanspruch für die Beseitigung des Mangels geltend gemacht haben. Dadurch, dass das Amtsgericht diesen Antrag fehlerhaft nicht in den Tatbestand seiner Entscheidung aufgenommen hat und binnen der gesetzlichen Fristen weder einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320ZPO noch eine Urteilsergänzung nach § 321 ZPO von den Klägern beantragt worden sind, ist die Rechtshängigkeit dieses Anspruchs weggefallen (Zöller/Vollkommer, ZPO, 31. Aufl., § 321 Rn. 8). Auch in der Berufungsinstanz wurde der übergangene Antrag im Wege einer Klageerweiterung gem. § 533ZPO nicht wieder aufgegriffen, so dass das Zurückbehaltungsrecht bezogen auf diesen Mangel geltend gemacht werden kann.

Die Feststellung der Berechtigung der Kläger zum Einbehalt der Miete war allerdings nur für die Zukunft zu treffen. Für die begehrte Feststellung, dass sie bereits in dem zurückliegenden Zeitraum zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts berechtigt waren, besteht kein konkretes Feststellungsinteresse gem. § 256 Abs. 1 ZPO. Es ist kein Grund erkennbar, welches Interesse eine Partei daran haben soll, feststellen zu lassen, dass sie in der Vergangenheit zur Zurückbehaltung berechtigt gewesen wäre, wenn sie insbesondere – wie hier – keinen Betrag zurückbehalten hat und Verzugsfolgen, wie beispielsweise eine Kündigung wegen Zahlungsverzug, nicht in Rede stehen. Anders als bei der Mietminderung kann die trotz des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts gezahlte Miete nicht gem. § 812 BGB bzw. des speziellen § 813 BGB zurückgefordert werden, da hiervon nur dauernde Einreden erfasst werden, nicht aber dilatorische wie § 320 BGB (Palandt/Sprau, BGB, 77. Aufl., § 813 Rn. 3).”

Genügt es für die Annahme eines Mangels, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: “Für die Annahme eines Mangels genügt es außerdem, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007: XII 2R 24/06, ZMR 2008, 274; BGH, Urteil vom 23. September 1992, XII ZR 44/91, NJW 1992, 3226; BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, NJW 2011, 514; KG, Urteil vom 17, September 2012, 8 U 87/11, GE 2012, 1636; OLG Hamm, Beschluss vom 25. März 1987, 30 REMiet 1/86, OLG Hamm, Beschluss vorn 25, März 1987, 30 RE MietR 1/86, NJW-RR 1987, 968). Hierfür genügt es, wenn die Sache nur in Befürchtung einer Gefahr benutzt werden kann, die vermöge des Zustandes der Sache den Eintritt eines Schadens erwarten lässt (BGH, Urteil vom 07. Juni 2006, XII ZR 34/04, GE 2006, 967, BGH, Urteil vom 11. Mai 2006, VII ZR 146/04, GE 2006, 968; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 Rn. 8). Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist (BGH, Urteil vom 22. Januar 1968, VIII ZR 195/65, NJW 1968, 885; BGH, Urteil vom 01. April 1963, VIII ZR 257/61, NJW 1963, 1449; BGH, Urteil vom 27. März 1972, Vill ZR 177/70, NJW 1972, 944). Die Grenzziehung ist schwierig, weil Gefahren überall lauern, weshalb zum Teil nur aktuell drohende Gefahren als relevant angesehen werden (KG, Urteil vom 17. September 2012, 8 U 87/11, GE 2012, 1636). Beispiele sind die Gefahr, dass die Decke einbricht (LG Heidelberg ZMR 2012, 950) oder dass Steine aus der Decke herunterfallen (KG, Urteil vom 17. September 2012, 8 U 87/11, GE 2012, 1636), weiter Schäden an der elektrischen Installation in den Räumen des Vermieters, die sich auf den Mieter auswirken können (OLG Celle, Urteil vom 29. November 1995, 2 U 210/94, ZMR 1996, 197) sowie sogar eine Bombendrohung gegen den Vermieter, der im selben Haus, wie der Mieter wohnt (OLG Dresden, Urteil vom 11. Juni 1999, 22 U 2401/98, NZM 2002,165,166). Maßgeblich für die Gefahrbeurteiiung ist die Einschätzung eines “verständigen Durchschnittsmieters” (Blank/Börstinghaus a.a.O. Rn. 6), Haltlose Befürchtungen oder abstrakte Gefahren sind aber unbeachtlich. Die Gefahr muss somit wissenschaftlich verifiziert sein. Für sog. Umweltfehler, d.h. Fehler, die außerhalb der Mietsache selbst liegen, wird verlangt, dass ihre Verwirklichung “nicht fernliegend” sei (so RG JW 1921, 334 f. im Fall einer Grundstücksbeeinträchtigung durch Grundwasser). Auszuscheiden seien Gefahrenquellen, bei denen eine Schadenseinwirkung zwar möglich, zur Zeit des Vertragsschlusses aber nicht voraussehbar gewesen sei und darüber hinaus kein Anhaltspunkt dafür gegeben sei, dass eine solche Einwirkung befürchtet werden müsse (so BGH, Urteil vom 09. Dezember 1970, Vill ZR 149/69, NJW 1971, 424, 425 in einem Fall von Überschwemmungsgefahr für die Garantiehaftung für anfängliche Mängel). Bei den zuletzt beschriebenen Abgrenzungsversuchen ist die Tendenz erkennbar, nur solche Gefahrenquellen unter den Fehlerbegriff zu fassen, bei denen eine mehr oder weniger “konkrete” Schadensgefahr besteht. Eine derart konkrete Gefahr lag auch in einer Reihe anderer Fälle, in denen die Rechtsprechung Gefahrenquellen innerhalb oder außerhalb der Mietsache als Mangel gewertet hat, unzweifelhaft vor (vgl. etwa RGZ 81, 200 ff. – Verletzung durch Herabfallen einer ungenügend befestigten Jalousiekastenklappe; BGH, Urteil vom 27. März 1972, Vill ZR 177/70. NJW 1972, 944 f. = LM Nr. 20 zu § 537 BGB – Kurzschluss und Brand wegen vorschriftswidrig verlegier Leitung, OLG Köln, Urteil vorn 13. Juli 1962, 4 U 15/62, NJW 1964, 2020 f. – Schiffsschaukelunfall wegen Bruchs eines schadhaften Bolzens), in der bereits erwähnten BGH-Entscheidung NJW 1971, 424 klingt das Motiv an, das letztlich hinter den diesbezüglichen Abgrenzungsbemühungen steht; Eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann (so schon BGH, Urteil vom 21. Juli 2010, XII ZR 189/08, RGZ 81, 200(202); RG JW 1921, 334; ferner etwa BGH, Urteil vom 27. März 1972, VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944 (945)). Zweifellos kann auch die bloß latente, befürchtete Gefahr Wertschätzung und ungestörten Gebrauch der Sache beeinträchtigen. Alierdings muss es sich um eine begründete Gefahr-Besorgnis handeln. Haltlose Befürchtungen sind auszuscheiden. Das folgt schon aus § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach die Tauglichkeitsminderung nicht “unerheblich” sein darf. Diese Erwägungen aus dem Bereich des Umweltfehlers müssen in gleicher Weise bzw. sogar in größerem Maße für Gefahren gelten, die aus der Beschaffenheit der Mietsache selbst herrühren, da der Vermieter erst recht für diese einstehen muss. Dabei kann eine Gefahr, wie sie oben beschrieben ist, auch dann in ausreichend konkreter Form vorliegen, wenn der Mieter vorausschauend den Schadenseintritt dadurch möglicherweise sogar dauerhaft und sicher verhindert, dass er die Mietsache nur mit Einschränkungen, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet wäre, nutzt. Denn ein Mieter, der mit überobligater Vorsicht handelt und es so erst gar nicht zu einem Schadenseintritt oder zu einer zeitlich unmittelbaren Aktualität der Gefahr ihres Eintritts kommen lässt, kann nicht schlechter gestellt werden, als der lediglich obligationsmäßig handelnde Mieter, der es zum Schaden kommen lässt und sodann seine – in diesem Zeitpunkt noch weitergehenden – Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend macht. Wie die Kammer bereits in ihrer Entscheidung vom 17. November 2017 (14 S 107/17) ausgeführt hat, ist ein Mieter – ohne besondere vertragische Vereinbarungen – grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten. Bei der Frage, was ein vertragswidriges Nutzungsverhalten ist, ist zu berücksichtigen, dass die Mietwohnung ein breites Spektrum an Lebensgewohnheiten zulassen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 232). Der Mieter muss daher nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen gleichgültig, ob er in einem Altbau oder in einem Neubau wohnt. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden (LG Hamburg, Urteil vom 26. Sep tember 1997, 311 S 38/96, NJVV-RR 1998, 1309; LG Konstanz, Urteil vom 10. Juni 1988, 1 S 1/88, LG München, Beschluss vom 16. März 1388, 14 S 17946/86, LG Hamburg, Urteil vom 1. Dezember 1987, 16 S 122/87, WuM 1988, 353; LG Braunschweig, Urteil vom 10. Oktober 1985, 7 S 145/85, WuM 1985,26; LG München I, Urteil vom 07. Oktober 2015, 14 S 2969/15, WuM 1985, 26; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 233). Zunächst ist davon auszugehen, dass sich eine Wohnung mit alltagsüblichem Lüftungsverhalten schimmelfrei halten lassen muss (LG Aurich, Urteil vom 09. Februar 2005, 2 T 51/05, WuM 2005, 573). Voraussetzung dafür ist, dass sich das notwendige Verhalten in den üblichen Grenzen hält. Die klimatische Beschaffenheit der Mieträume muss so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55% relativer Luftfeuchte gehalten werden kann, ohne dass sich z.B. Schimmel bildet. Dazu muss zweimal tägliches Stoßlüften von ca. zehn Minuten bei einer Innentemperafur von – bis auf das Schlafzimmer – durchschnittlich 20″ C ausreichen (LG Gießen, Urteil vom 2. April 2014, 1 S 199/13, WuM 2014, 331; LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012, 6 S 69/12, ZMR 2013, 534, 536; AG Frankfurt am Main, WuM 2007, 569; AG Hamburg-St Georg WuM 2009, 582, 583; AG Bremen WuM 2015, 546; AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg WuM 2016,170; Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 124). Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung dreimal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens. Für die Annahme einer Vertragspflichtverletzung bedarf es daher in einem derartigen Fall einer besonderen Vereinbarung (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19. Februar 2009, 915 C 515/08, WuM 2009, 582; Lützenkirchen, a.a.O., § 535 Rn. 409). Ein zweimaliges Stoßlüften von fünf bis zehn Minuten am Tag lässt sich in den üblichen Tagesablauf eines Mieters einbeziehen. Insoweit entspricht es auch der Üblichkeit, dass morgens nach dem Aufstehen und abends noch einmal gelüftet wird. So wird die von der Nacht und in einem zweiten Schritt die am Tag verbrauchte Luft abtransportiert. Zu diesen Zeiten wird der Mieter regelmäßig auch in der Mietwohnung anwesend sein, wohingegen er in dem dazwischenliegenden Zeitraum oftmals außer Haus sein wird, weil er beispielsweise seiner Arbeit nachgeht. Ein darüber hinausgehend geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten kann sich lediglich aus den Besonderheiten der Nutzung durch den Mieter ergeben, wie z.B. Wäschetrocknung in der Wohnung (LG Gießen a.a.O.; LG Bonn a.a.O.), wofür vorliegend aber nichts vorgetragen ist. Es ist Sache des Vermieters, die Räume und sein Gebäude so zu gestalten, dass dem Mieter ein normaler und ungestörter vertragsgemäßer Gebrauch entsprechend seinen und den üblichen Lebensplanungen möglich ist, wozu eben insbesondere auch gehört, die Wohnung tagsüber verlassen zu können. Daran ändert sich auch für den vorliegenden Fall nicht deshalb etwas, weil die Kläger Rentner sind. Gerade bei der heute oftmals gegebenen Aktivität von Rentnern muss es auch ihnen möglich sein, ihre Wohnung tagsüber verlassen zu können.

Die Grenze der Zumutbarkeit ist ferner überschritten, wenn die ständige Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C notwendig ist (AG Köln, Urteil vom 19. Januar 1988, 208 C 147/87, WuM 1988, 358). Allgemein üblich sind Schlafzimmertemperaturen von 16° C bis 18° C (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012, 61 S 21/12, WuM 2013,156; AG Saarbrücken, Urteil vom 07. September 2016, 5a C 199/15; AG Köln, Urteil vom 31. Juli 1987, 217 C 494/06).

Des Weiteren ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten bei dem notwendigen Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen (LG Lüneburg, Urteil vom 22. November 2000, 6 S 70/00, WuM 2001, 465), sowie dem Abrücken der Möbel von Außenwänden (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007, 4 S 62/06, NJW 2007, 2499; LG Hamburg, Urteil vom 29. August 1997, 311 S 88/96, WuM 2000, 329; LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 1988, 64 S 176/88, ZMR 1988, 464; LG Köln, Urteil vom 15. November 2000, 9 S 25/00, WuM 2001, 604; AG Köpenick, Urteil vom 08. Februar 2001, 17 C 475/00, MM 2002, 185). Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 235), Mangels anderweitiger Vereinbarung ist es für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufstellen zu dürfen. Entsteht durch das mangelnde Abrücken der Möbel von den Wänden dahinter Schimmelpilz, ist ein Mangel der Mietsache nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages auf die Notwendigkeit des Abrückens hingewiesen hat (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23. Dezember 2008, 9 C 14/08, GE 2009,331). Denn diese Tatsache kann nicht zur Allgemeinkenntnis gezählt werden. Auch eine besondere “Klimapflege” unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, mit der das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als “übliches” Wohnverhalten von Mietern gefordert werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.).

Die Entscheidung des BGH vom 18. April 2007 (Vill ZR 182/06, WuM 2007, 319 unter Rn. 32) vermag nach Ansicht der Kammer an den vorstehend aufgezeigten Maßstäben nichts zu ändern. Dort hatte der BGH lediglich ausgeführt, dass bei einer Einzimmerwohnung von 30 m2 während der Anwesenheit von zwei Personen während des Tages viermal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Eine Kipplüftung ist – wie sich insbesondere aus dem Ergänzungsgutachten des Sachverständigen H. vom 06. Dezember 2017 ergibt – weit weniger effektiv als ein Stoßlüften und ist um ein Vielfaches öfter bzw. länger vorzunehmen, um den gleichen Luftaustausch zu gewährleisten. Im Übrigen handelt es sich hier auch nicht um die Sondersituation einer Einzimmerwohnung, sondern um eine für zwei Personen durchaus übliche 2,5-Zimmerwohnung. Soweit der BGH in der genannten Entscheidung auch darauf hingewiesen hat, dass der Begriff der Zumutbarkeit als unbestimmter Rechtsbegriff der Anwendung durch den Tatrichter auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, steht dies ebenfalls der von der Kammer oben aufgestellten Grundsätze nicht entgegen. Der Ausschluss der Mängelrechte des Mieters aufgrund der Verursachung des Mangels durch ihn setzt voraus, dass er den Mangel zu vertreten hat, d.h. das schadensursächliche Wohnverhalten ihm in der konkreten Situation vorwerfbar war (LG Bochum, Urteil vom 19. Juni 2016, 11 S 33/16, WuM 2016, 614). Dies wäre nur der Fall, wenn die Kläger aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel rechnen mussfen. insoweit ist im Rahmen von § 276 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB, der bei für den Fahrlässigkeitsvorwurf auf die im Verkehr erforderliche Sorgfalt rekurriert, auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen (LG Bochum a.a.O.). Demnach kann ein Minderungsausschluss nur dann greifen, wenn der Mieter das oben aufgezeigte Übliche nicht beachtet, es sei denn, er verfügt ausnahmsweise über besondere Kenntnisse oder er hat Aniass, sich aufgrund seines besonderen über den Rahmen des Üblichen hinausgehenden Nutzungsverhaltens solche Kenntnisse zu verschaffen. Steht fest, dass eine Mietwohnung trotz Einhaltung des üblichen und vertraglich geschuldeten Heiz- und Lüftungsverhaltens bei einer durchschnittlichen Feuchtigkeitsproduktion bei der gegebenen Nutzung nicht frei von Schimmelpilz zu halten ist, ist die Wohnung mangelbehaftet, ohne dass es auf das tatsächliche Wohnverhalten ankäme. Die Kammer hat den individuellen Sachverhalt jedoch insoweit berücksichtigt, als dass sie in ihre Beurteilung Wohnungsgröße und -zuschnitt als auch die Lebenssituation der Kläger als Rentner berücksichtigt hat.

Unter Zugrundelegung der vorstehenden Grundsätze besteht vorliegend an den Außenwänden der von den Klägern angemieteten Wohnung eine Mietmangel begründende Gefahr der Schimmelpilzbildung aufgrund geometrischer Wärmebrücken, der nicht erfolgreich mit dem vertraglich geschuldeten Heiz- und Lüftungsverhalten begegnet werden kann.”

Kann der Mieter einer Altbauwohnung verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmeibefall noch nicht hinreichend bekannt waren?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 14/17, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: “Gem. § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die “Istbeschaffenheit” des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der “Sollbeschaffenheit” der Mietsache abweicht (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000, XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; Urteil vom 06. Oktober 2004, Urteil vom VIII ZR 355/03, 2005, 218; Urteil vom 04. Mai 2005, XII ZR 254/01, 2152; Urteil vom 21. September 2005, XII ZR 66/03, 2006, 899; Urteil vom 07. Juni 2010, VIII ZR 85/09, 2010, 3068; Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, 2011, 514; Schmidt/Futterer Eisenschmid, MietR, 12. Aufl., § 536 Rn. 19). In der Regel wird für die Bestimmung des Umfanges des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen sein (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 6180; Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133). Daher muss in Zweifelsfällen anhand von Auslegungsregeln {§§ 133, 157, 242 BGB) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter erwarten kann (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.). In diesem Zusammenhang ist für die Ermittlung des vertragsgemäßen Standards, soweit die Bauweise zu bewerten ist, grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich (BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133; BGH, Urteil vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441; Urteil vom 26. Juni 2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf. Somit sind insbesondere das Alter sowie die Art des Gebäudes zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 14. März 2008, 63 S 316/07, GE 2008, 1053). Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter aber ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird (BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235; Urteil vom 26. Juli 2004, Vill ZR 281/03, WuM 2004, 527; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. Rn. 23). Zum Mindeststandard gehört auch, dass die Wohnung schimmelfrei ist (LG Berlin, Urteil vom 19. Juli 2013, 63 S 362/11, GE 2014, 123; AG Potsdam GE 1996, 1251; LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012, 6 S 69/12, ZMR 2013, 534; vgl. LG Lübeck, Urteil vom 05. November 2015, Beck RS 2016, 08483; Urteil vom 29. August 2013, 14 S 114/12, n.V.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.). Es entspricht insoweit der Rechtsprechung auch der Kammer, dass Feuchtigkeitsschäden und Schimmeipifzerscheinungen in rechtlicher Hinsicht unabhängig von ihrer Ursache einen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB darsteilen, da hierdurch die Eignung zum vertraglich vorgesehenen und geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wird (LG Lübeck a.a.O.; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 536 Rn. 47 m.w.N.). Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entsprach und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme eines Mangels insoweit ebenso wenig entgegen (OLG Celle, WuM 1985, 9; LG Köln, WuM 1990, 547; LG Flensburg, WuM 1991, 582; AG Wedding, Urteil vom 01. Juli 2011, 15a C 58/10, GE 2011, 1488; Blank/Börstinghaus a.a.O.). Für den geschuldeten Standard ist bei der Frage der bauseitigen Ursache von Schimmetbildungen nicht entscheidend, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Mietobjekfs oder des Vertragsschlusses gültigen baurechtlichen Normen, insbesondere die damals gültigen DIN-Normen, eingehalten wurden (LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012, 6 S 69/12, ZMR 2013, 534). Vielmehr kann der Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmeibefall noch nicht hinreichend bekannt waren (LG Stuttgart, Beschluss vom 30. Januar 2013, 13 S 176/12). Ohne weitere vertragliche Vereinbarung muss auch eine Altbaumietwohnung zumindest über einen Mindeststandard des zeitgemäßen Wohnens verfügen (bezüglich Schimmelbildung: LG Berlin, Urteil vom 22. Februar 2013, 65 S 244/12).”

Muss die Modernisierungsankündigung als solche gerade im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung gem. § 555b Abs. 1 BGB dem Mieter eine “zureichende Kenntnis” über die geplanten Maßnahmen vermitteln?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 7 C 284/17, Urteil vom 09.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat als Vermieterin allerdings aufgrund der in ihrem Namen erfolgten Modernisierungsankündigung vom 15.03.2017 keinen fälligen Anspruch gegenüber der Beklagtenseite auf Duldung der im Klagantrag näher beschriebenen Einzelmaßnahmen.

So stellt eine ordnungsgemäße Ankündigung gem. § 555c BGB für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB die Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gem. § 555d Abs. 1 BGB dar (vgl. nur: Palandt/Weidenkaff, 77.A., RdNr. 11 zu § 555c BGB mwN; vgl. weitergehend zum einstweiligen Rechtsschutz: Landgericht Berlin, Beschluss vom 12.03.2012, 63 T 29/12, NJW-RR 2012, S. 1229).

Die Modernisierungsankündigung vom 15.03.2017 genügt den Anforderungen des § 555c BGB nicht, so dass die Folgen einer wirksamen Modernisierungsankündigung nicht eintreten können und es hierfür vielmehr einer neuen vollständigen ordnungsgemäßen Ankündigung bedarf (vgl. nur: Palandt/Weidenkaff, 77.A., aaO). Auf ein Nachreichen von Einzelinformationen im vorgerichtlichen oder auch im gerichtlichen Verfahren kann daher nicht abgestellt werden (vgl. entsprechend auch im Mieterhöhungsverfahren wegen Modernisierung: Bundesgerichtshof, Urt.v. 25.01.2006, NJW 2006, S. 1126).

In der mündlichen Verhandlung war zwar eingehend erörtert worden, dass sich der Haupteinwand der Beklagtenseite ersichtlich auf das mögliche “Aufgehen fälliger Instandsetzung in Modernisierungsarbeiten” bezieht und dies aber vornehmlich Gegenstand einer sich anschließenden Modernisierungsmieterhöhungserklärung wäre, § 559 BGB (vgl. hierzu nur: Bundesgerichtshof, Urt.v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13), doch muss auch bereits die Modernisierungsankündigung selbst gem. § 555c BGB als solche gerade im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung gem. § 555b Abs. 1 BGB dem Mieter eine “zureichende Kenntnis” über die geplanten Maßnahmen vermitteln.

Nach der “nach altem Recht” ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 28.09.2011 (NJW 2012, S. 63 ff.) sollen die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung zwar nicht überspannt werden:

“Eine nach § BGB § 554 BGB § 554 Absatz III 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.”

Mit der Literatur zu § 555c BGB n.F. ist aber auch bereits für die Frage einer wirksamen Modernisierungsankündigung bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Zusammenhang mit der Mieterhöhung wegen Modernisierung (zum Begründungsaufwand beim Mieterhöhungsverlangen bei energetischer Modernisierung vgl. nur: Bundesgerichtshof, Urt.v. 25.01.2006, VIII ZR 47/05; AG Wedding, Urt.v. 19.03.2014, 6a C 281/13) entsprechend heranzuziehen (Palandt/Weidenkaff, 77.A., RdNr. 6 mwN).

Danach muss der Vermieter bei Maßnahmen zur energetischen Modernisierung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme die Tatsachen darlegen, anhand deren überschlägig beurteilt werden kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung bewirkt; die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist nicht erforderlich. Notwendig ist aber für die Darlegung des Energiespareffekts, den alten und neuen Zustand durch gegenständliche Beschreibung oder durch Mitteilung der Wärmedurchgangskoeffizienten so genau anzugeben, dass ein Vergleich möglich ist (Palandt/Weidenkaff, 77.A., RdNr. 6 mwN). Wegen der Art der durchzuführenden Arbeiten (Heizungsmodernisierung) kommt ein Abstellen auf das letztgenannte Kriterium im vorliegenden Fall allerdings von vornherein nicht in Betracht.

Soweit das Gesetz hier die Angabe der Maßnahmen “in wesentlichen Zügen” fordert (§ 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB) findet sich in § 555c Abs. 3 BGB bereits ein Anhaltspunkt für einen hier überhaupt zu fordernden Begründungsaufwand und zugleich, bezogen auf bestimmte Bauteile, die Berechtigung des Vermieters “insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug” zu nehmen.

Danach fordert das Gesetz bereits unmittelbar eine Darlegung einer energetischen Qualität von Modernisierungsmaßnehmen, dies dann im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB hinsichtlich einer nachhaltige Einsparung von Endenergie, und erleichtert bei bestimmten Bauteilen lediglich den Begründungsaufwand.

Ein entsprechender Begründungsaufwand bereits im Rahmen der Modernisierungsankündigung folgt auch bereits aus der Gesetzesbegründung (Deutscher Bundestag Drucksache 17/10485, 17. Wahlperiode, 15. 08. 2012, S. 20/21):

“Absatz 2 enthält eine ergänzende Regelung zum Inhalt der Modernisierungsankündigung mit folgendem Hintergrund: Nach Absatz 1 Nummer 1 ist über die Art der Modernisierungsmaßnahme zu informieren. Dies beinhaltet bei einer energetischen Modernisierung (§ 555b Nummer 1) sowie gegebenenfalls bei einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 2 auch die Darlegung, dass die geplante Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Obwohl eine genaue Bezifferung der Energieeinsparung, etwa in Form einer Wärmebedarfsberechnung, nicht erforderlich ist, ist damit nicht selten ein erheblicher Aufwand verbunden. So verlangt die Rechtsprechung teilweise etwa, beim Einbau wärmedämmender Fenster den Wärmedurchgangskoeffizienten der alten Fenster anzugeben (für ein Duldungsverlangen nach § 554: AG München, Urteil vom 26. April 2010, 424 C 19779/09). Dieser Wert lässt sich unter Umständen nur mit sachverständiger Hilfe und entsprechenden Kosten ermitteln, etwa dann, wenn es sich um ältere Fenster handelt und keine Unterlagen über deren energetische Beschaffenheit vorhanden sind.

Die Regelung bestimmt deshalb, dass der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann, um die Einsparung von Energie darzulegen. Hierzu gehört beispielsweise die “Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand” des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009. Diesem Regelwerk können Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile entnommen werden, geordnet nach Baualtersklassen. Der Vermieter kann bei der Modernisierungsankündigung auf diese pauschalierten Werte Bezug nehmen. Den Einspareffekt kann er dann beispielsweise durch Vergleich dieses Wertes mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des zu montierenden Bauteils darlegen, der vom Hersteller mitgeteilt wird.

An der danach erforderlichen Darlegung im Ankündigungsschreiben, dass die geplanten Maßnahmen zu einer Energieeinsparung führen, mangelt es. Es mangelt im vorliegenden Fall zudem bereits an der konkreten gegenständlichen Beschreibung und Gegenüberstellung des “Altzustandes” und des gewünschten “Neuzustandes”, gerade bezogen auf das streitgegenständliche Mietobjekt. Eine mögliche Endenergieeinsparung wurde gerade nicht dargelegt (vgl. zum entsprechenden Erfordernis auch: Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, 13.A., RdNr. 36, 57 zu § 555c BGB).

Eine pauschale und plakative Behauptung genügt aber nicht den formellen Anforderungen einer wirksamen Modernisierungsankündigung. So ist es auch nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht ausreichend, wenn vor dem dargestellten gesetzlichen Hintergrund “der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme werde zu einer Energieeinsparung führen. Zwar ist bei Energieeinsparmaßnahmen die Beifügung einer Wärmebedarfsrechnung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht erforderlich (vgl. BGHZ 150, 277). Dem Mieter muss es aber möglich sein, an Hand der gemachten Angaben überschlägig festzustellen, ob überhaupt eine Energieeinsparung möglich ist. Hierfür wäre im vorliegenden Fall z.B. die Angabe der konkreten Wirkungsgrade für die alte und neue Heizungsanlage geeignet gewesen” (Landgericht Berlin, Urt.v. 20.02.2013, 65 S 209/12; auch nach Bundesgerichtshof, Urt.v. 20.06.2012, NJW 2012, S. 2954 (2955), RdNr. 18: muss die Ersetzung einer älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung nicht ohne weiteres eine Maßnahme zur Energieeinsparung sein – führte zur Aufhebung und Zurückweisung; vgl. auch allgemein zu den Anforderungen: Harsch, Auswirkungen der Mietrechtsänderung bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a – 555f BGB) WuM 2013, 514 ff., 578 ff. (580/581): “Auf jeden Fall muss der Vermieter im Ankündigungsschreiben die einzelnen Werte darlegen, denn der Mieter muss vergleichen können”).

Die Erforderlichkeit einer entsprechenden Darlegung setzt sich dann im späteren Modernisierungsmieterhöhungsverlangen fort und findet sich auch in der Gesetzessystematik wieder, wenn in § 559b Abs. 1 S. 3 BGB ausdrücklich auf § 555c Abs. 3 BGB Bezug genommen wird, mit entsprechender Geltung.

Hier hat der Gesetzgeber ausgeführt (aaO, S. 20):

In § 559b Absatz 1 Satz 3 ist geregelt, dass die Bestimmung im Mieterhöhungsverfahren entsprechend gilt. Der Vermieter kann sich also nicht nur im Duldungsverfahren, sondern auch bei der Mieterhöhung auf anerkannte Pauschalwerte beziehen.

Mangels ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung sind die Beklagten derzeit mithin nicht zur Duldung der begehrten Maßnahmen verpflichtet.”

Ist für das Vorliegen des Merkmals Fahrradabstellmöglichkeit nach dem Berliner Mietspiegel 2015 allein, ob eine Fahrradabstellmöglichkeit außerhalb der eigenen angemieteten (Keller-)Räume besteht?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 8a C 74/17, Urteil vom 05.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Die Bewertung des Gebäudes fällt hingegen negativ aus, da keine Fahrradabstellmöglichkeit vorhanden ist. Der Hinweis der Beklagten auf den Keller der Kläger geht ins Leere, denn entscheidend für das Vorliegen dieses Merkmals ist allein, ob eine Fahrradabstellmöglichkeit außerhalb der eigenen angemieteten (Keller-)Räume besteht.”

Kommt dem Berliner Mietspiegel 2015 zumindest als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB Indizwirkung zu?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 8a C 74/17, Urteil vom 05.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht auf den Berliner Mietspiegel 2015 zurückgegriffen. Dabei kann offen bleiben, ob der Berliner Mietspiegel 2015 den Anforderungen gerecht wird, die § 558 d BGB an einen qualifizierten Mietspiegel stellt. Denn jedenfalls kommt dem Mietspiegel als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558 c Abs. 1 BGB Indizwirkung zu (vgl. LG Berlin, GE 2016, 1509). Den Anforderungen, die § 558 c Abs. 1 BGB stellt, entspricht der Berliner Mietspiegel 2015 (vgl. LG Berlin, a.a.O.). Umstände, die gegen eine Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 sprechen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere stehen die von der Beklagten gegen den Erkenntniswert des Berliner Mietspiegels 2015 erhobenen Einwände dieser Bewertung nicht entgegen (vgl. hierzu im einzelnen LG Berlin, GE 2017, 596 ff). Da der Mietvertrag zum 16. August 2016 in Kraft trat und somit vor dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2017 war auf den Berliner Mietspiegel des Jahres 2015 zurückzugreifen. Auch ein sogenannter Stichtagszuschlag (vgl. BGH Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 295/15)) war nicht vorzunehmen. Dies kam bereits deshalb nicht in Betracht, weil sich der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert (D2) zwar gesteigert hatte, aber in einem – im Vergleich zu dem vom BGH zu beurteilenden Fall und im Vergleich zu den übrigen Steigerungen des Mietspiegels – noch “maßvollen” Umfang, nämlich um 4,4 %.”

Hat der Vermieter das Recht, eine Schimmelbeseitigung im Falle einer ausstehenden Mietzahlung der Mieter zurückzuhalten?

Die Antwort des Amtsgerichts Reinbek (AG Reinbek – 14 C 509/16, Urteil vom 06.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Reinbek in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Darüber hinaus ist die Beklagte zu 1 mit der Zahlung der Mieten für die Monate November 2015 bis August 2016 in Höhe von jeweils 30 Euro in Verzug geraten. Ihr Einwand, die Miete sei in dieser Höhe gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert, ist unerheblich. Es kann dahinstehen, ob die unstreitig vorhandenen Schimmelpilze vom Kläger zu vertreten sind und sie daher die Miete anteilig gemindert haben oder nicht. Jedenfalls war der Kläger gemäß § 320 BGB berechtigt, die Beseitigung der Mängel zu verweigern. Danach kann, wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung bis zu Bewirkung der Gegenleistung verweigern. Diese Voraussetzungen lagen hier spätestens im November 2015 vor. Die Beklagten waren zum Zeitpunkt der Minderung mit der Entrichtung der vollständigen Miete für den Monat April 2012 in Verzug. Der Kläger war damit berechtigt, die als Gegenleistung für die Zahlung der Miete geschuldete Zurverfügungstellung von mangelfreien Mieträumen bis zur vollständigen Zahlung des Mietzinses zu verweigern. Insoweit steht das Zurückbehaltungsrecht nicht nur den Mietern zu, wenn sich der Vermieter mit einer Leistung aus dem Mietverhältnis, insbesondere der Nichtbeseitigung von Mängeln in Verzug befindet. Vielmehr hat auch der Vermieter das Recht, seine Leistung im Falle des nicht unerheblichen Vertragsbruchs der Mieter zurückzuhalten (Lehmann-Richter, NJW 2008, 1196).

Der Kläger hat sich auch rechtzeitig vor der Minderung der Miete durch die Beklagten im November 2015 auf die Einrede des Zurückbehaltungsrechts berufen. Die Miete haben die Beklagten erstmals im November 2015 gemindert, nachdem sie durch Schreiben vom 22.05.2015 (Anlage B3, Bl. 31 d.A.) die Schimmelpilze gegenüber dem Kläger angezeigt hatten. Ihre in den Schriftsätzen vom 27.01.2017 (Bl. 159 d.A.) und 16.03.2017 (Bl. 160 d.A.) vorgetragene Behauptung, sie hätten die Mängel bereits im November 2014 angezeigt und die Miete gemindert, ist unsubstantiiert. Aus der Behauptung ist nicht ersichtlich, wann genau, in welchem Umfang und aufgrund welcher konkreten Mängel eine Anzeige erfolgt sein soll. Die Beklagten widersprechen sich im Übrigen selbst, soweit sie im Schriftsatz vom 23.09.2016 (Bl. 21 ff. d.A.) behaupten, “Anfang 2015” sei eine Mietminderung erfolgt. Unabhängig davon wurde diese Behauptung der Beklagten vom Kläger durch seinen Schriftsatz vom 04.04.2017 (Bl. 162 d.A.) substantiiert bestritten, so dass die Kläger beweisfällig geblieben sind.

Auf der anderen Seite hat sich der Kläger – unstreitig – spätestens durch Schreiben vom 21.07.2015 auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen. Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts erfolgte damit nur zwei Monate nach der Mängelanzeige und noch ca. 3,5 Monate, bevor die Beklagten die Miete das erste Mal minderten. Damit hat der Kläger sein Zurückbehaltungsrecht rechtzeitig erklärt. Aus diesem Grund kann die weitergehende, durch Schriftsatz vom 4. April 2017 (Blatt 162 ff. d.A.) vorgetragene Behauptung des Klägers, er habe bereits durch Schreiben vom 18. Februar 2015 (Anlage K6, Blatt 164 f. d.A.) und 11. März 2015 (Anlage K7, Blatt 166 f. d.A.) den Beklagten gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht erklärt, dahinstehen. Ebenfalls kann dahinstehen, ob diese weitergehende Behauptung des Klägers vom Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 2. Mai 2017 verspätet im Sinne von § 296Absatz 1 ZPO bestritten wurde. Jedenfalls hat der Kläger seine Einrede nämlich vor der ersten Minderung der Miete durch die Beklagten im November 2015 erhoben.

Im Ergebnis war der Kläger nicht zur Beseitigung der behaupteten Mängel verpflichtet, so dass die Miete für die Monate November 2015 bis Dezember 2016 nicht gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.”

Hat der Mieter bei strittigen Forderungen einen Kautionsrückzahlungsanspruch?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 5350/17, Urteil vom 13.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist zurzeit unbegründet. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten zurzeit weder aus der Kautionsvereinbarung noch aus § 812 BGB der geltend gemachte Anspruch zu. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist -noch- nicht fällig.

Mit Rückgabe der Mietsache ist der Kautionsrückzahlungsanspruch erfüllbar (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rdn. 95), aber noch nicht fällig. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGHZ 141, 160, 162, BGH NJW 2006, 1422; BGH NJW 2016, 3231 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 18 m. Anm. Börstinghaus; dazu ders., jurisPR-BGHZivilR 17/2016 Anm. 4; Ludley, NZM 2016, 764; Beyer, jurisPR-MietR 22/2016 Anm. 3; Burbulla, MietRB 2016, 311; Drasdo, NJW-Spezial 2016, 675; Staake, LMK 2016, 384205; so auch Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rdn. 95). Der BGH hat insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch spätestens 6 Monate nach Mietvertragsende fällig wird (BGH NJW 2016, 3231 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 18). Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof erst jüngst wieder zum Leasingrecht noch einmal bestätigt (BGH NJW 2017, 1301 Rdn. 18). Danach besteht ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nur insoweit als feststeht, dass dem Leasinggeber keine Ansprüche mehr zustehen für die die Kaution haftet. “Dem Leasingnehmer, der eine Sicherheit geleistet hat, steht deshalb ein fälliger Anspruch auf Rückgabe der Sicherheit nicht nur erst nach zusätzlichem Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist zu, der Rückzahlungsanspruch setzt vielmehr auch voraus, dass sich das aus der Sicherungsabrede ergebende Sicherungsbedürfnis der Sache nach erledigt hat, dem Leasinggeber also keine Forderungen mehr aus dem Leasingverhältnis zustehen.” Insofern gilt für das (Wohnraum-)Mietrecht nichts anderes (umfassend hierzu Häublein ZMR 2017, 445).

Diese Voraussetzungen waren bei Erhebung der Klage und Juli selbst nach eigener Auffassung des Klägers nicht erfüllt, da seines Erachtens noch über die Betriebskosten nach seinen Vorstellungen richtig hätte abgerechnet werden müssen und die Abrechnung für das Jahr 2016 noch gar nicht erteilt war.

Daran hat sich bis zum maßgeblichen Schluss der mündlichen Verhandlung und Ablauf der Schriftsatzfrist auch nichts geändert. Die Beklagte hat nur innerhalb der Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnung 2016 im November 2017 erteilt. Aus diesen Abrechnungen steht der Beklagten unter Umständen jetzt sogar noch eine Forderung gegenüber dem Kläger zu. Das ist aber im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden. Es fehlt an der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs. Vor Abrechnung der Kaution ist der Rückzahlungsanspruch nicht fällig (Bieber in Münchener – Kommentar, BGB, 7. Auflage, § 551 Rdn. 29 mwN). Deshalb kommt es auf die Berechtigung einer Gegenforderung weder im Rahmen einer Aufrechnung noch im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts an.

Entgegen der von der Beklagten im vorliegenden Verfahren vertretenen Rechtsauffassung, die der Kläger sich unter Umständen auch zu Eigen gemacht haben könnte, kann die Beklagte im vorliegenden Verfahren nicht die Aufrechnung mit vermeintlichen Gegenansprüchen aus den Betriebskostenabrechnungen erklären.

Der Vermieter darf nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen auf die Kaution zurückgreifen. Dies hat der Bundesgerichtshof (NJW 2014, 2496 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 16 m. Anm. Börstinghaus; dazu Drasdo, NJW-Spezial 2014, 449; Schach, MietRB 2014, 226; Riecke, ZMR 2014, 620) bereits für den Rückgriff des Vermieters in der Wohnraummiete auf die Mietkaution während des Bestandes des Mietverhältnisses so entschieden. Entsprechendes haben die Parteien des vorliegenden Rechtsstreits in ihrer Kautionsabrede auch so vereinbart. Der BGH hatte damals offengelassen, ob seine Rechtsprechung auch für den Fall des Mietvertragsendes übertragbar ist (BGH NJW 2014, 2496 Rn. 13).

Dies ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts (so auch LG Halle, NZM 2008, 685) der Fall. Die Mietsicherheit ist nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel (so ausdrücklich die Vorsitzende des VIII. Senats des BGH Frau Dr. Milger in Ihrem Vortrag während der 11. Weimarer Immobilienrechtstage 2014 abgedruckt in WImmoT 2014, 7, 15; a. A. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rdn. 100: Mietsicherheit hat auch eine Verwertungsfunktion) für den Vermieter. Es besteht (nur) eine Treuhandabrede zwischen den Parteien (BGH NZM 2012, 678 = MietPrax-AK § 551BGB Nr. 13 m. Anm. Börstinghaus; dazu ders., jurisPR-BGHZivilR 17/2012 Anm. 3; Pfeifer, MietRB 2012, 286; Drasdo, NJW-Spezial 2012, 643; Niebling, ZMR 2012, 856). Nur durch die eine solche Beschränkung des Aufrechnungsrechts kann der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden (so auch Emmerich in: Staudinger (2018), § 551 BGB, Rdnr. 31; Milger, WImmoT 2014, 7, 15/16). Dies ergibt sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Würde man eine Aufrechnung zulassen, würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten anlagen entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass die Aufrechnung unberechtigt war, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen (a. A. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551BGB Rdn. 96, der den Gesichtspunkt der materiellen Absicherung nach Vertragsende verneint). Der Mieter ist noch nicht einmal berechtigt, in der Insolvenz des Vermieters an den vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution auszuüben (BGH NZM 2013, 14 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 14 m. Anm. Börstinghaus; dazu Flatow, WuM 2013, 151; Siegmund, MietRB 2013, 76; Dahl, NJW-Spezial 2013, 150). Der Schutz des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters vor den Risiken einer Vermieterinsolvenz hat insgesamt in der Rechtsprechung des BGH eine ganz hohe Bedeutung (insbesondere BGH NZM 2011, 28 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus; dazu Horst, MietRB 2010, 349; Blank, LMK 12/2010 Anm. 1; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 1/2011 Anm 4; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 34; Schmid, ZMR 2011, 194; Krapf, jurisPR-MietR 6/2011 Anm. 2).

Deshalb kann der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen (so ausdrücklich die Vorsitzende des VIII. Senats des BGH Frau Dr. Milger in Ihrem Vortrag während der 11. Weimarer Immobilienrechtstage 2014 abgedruckt in WImmoT 2014, 7, 16; a. A. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rdn. 100: Aufrechnung auch mit strittigen Forderungen). Daraus folgt unter Mieterschutzgesichtspunkten, dass eine Aufrechnung mit strittigen Gegenforderungen nicht möglich ist und dem Vermieter ein Zugriff auf die Kaution auch nach Ende des Mietvertrages insofern verboten. Der Mieter kann dies sogar im einstweiligen Rechtschutzverfahren verhindern (LG Berlin WuM 2017, 527).

Daraus folgt aber im Umkehrschluss auch, dass der Mieter bei Bestehen von strittigen Forderungen keinen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Vermieter hat. Zunächst müssen die Parteien darüber eine einvernehmlich oder gerichtliche Klärung herbeiführen. Solange bleibt die Mietsicherheit beim Vermieter, aber eben als Mietsicherheit und vom Vermögen des Vermieters getrennt (so ausdrücklich die Vorsitzende des VIII. Senats des BGH Frau Dr. Milger in Ihrem Vortrag während der 11. Weimarer Immobilienrechtstage 2014 abgedruckt in WImmoT 2014, 7, 16). Auch das ist eine Folge des umfassenden Mieterschutzes.

Vorliegend besteht weder eine unstreitige noch eine rechtskräftig festgestellte Forderung der Beklagten gegen den Kläger. Die Beklagte hat ihre Gegenforderung aus den Betriebskostenabrechnungen hier dargelegt und unter Umständen zumindest konkludent zur Aufrechnung stellen wollen, rechtskräftig darüber entschieden ist weder bisher noch in diesem Verfahren. Etwas anderes hätte allenfalls dann gelten können, wenn die Beklagte im vorliegenden Verfahren ihre Forderung widerklagend geltend gemacht hätte. In diesem Fall hätte nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens über den Widerklageantrag durch Teilurteil gegebenenfalls eine Aufrechnung erfolgen können. Möglich wäre ggf. auch die Erhebung einer Hilfswiderklage nur für den Fall, dass das Gericht, wie geschehen, von einem Aufrechnungsverbot ausgeht (BGHZ 132, 390, 397; BGH MDR 1961, 954; Wern inPrütting/Gehrlein, ZPO, 9. Aufl., § 33 Rdn. 23).

Der Kläger hat auch keine Stufenklage erhoben oder eine Klage auf Abrechnung (zur Fälligkeitsvoraussetzung der Abrechnung für Kautionsrückzahlungsanspruch: OLG Karlsruhe NJW-RR 2010, 585; Zeibig, Die Mietkaution (2012), S. 244; Bieber in Münchener-Kommentar, BGB, 7. Aufl., § 551 BGB Rdn. 29), sondern direkt Zahlungsklage erhoben. In diesem Fall muss er die Fälligkeit der Forderung darlegen und beweisen, um erfolgreich zu sein (Häublein ZMR 2017, 445 unter Verweis auf Zeibig, Die Mietkaution (2012), S. 250). Das bedeutet grundsätzlich nicht, dass er darlegen muss, dass die Gegenforderung des Vermieters nicht besteht, er muss nur darlegen und beweisen, dass keine mögliche strittige Forderung existiert, weshalb auf Seiten des Vermieters noch ein Sicherungsinteresse bestehen könnte (Häublein, ZMR 2017, 445). Nach Blank (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rdn. 102) muss der Mieter darlegen welche Vermieteransprüche “mit hinreichender Sicherheit feststehen”, nur wegen des darüber hinausgehenden Teils sei die Klage schlüssig. Scheuer/J. Emmerich (Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. (2014), Kap. V. B Rn. 380) vertreten die Auffassung der Rückzahlungsanspruch werde fällig, wenn der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht im Einzelnen konkret darlege, welche Ansprüche er noch gegen den Mieter habe (zweifelnd Häublein ZMR 2017, 445). Auch diese Voraussetzungen sind hier aber gegeben, weil der Vermieter seine vermeintlichen Ansprüche substantiiert dargelegt hat. Im Übrigen weist das Gericht daraufhin, dass der Streit sich auf die Möglichkeit der Sicherung von noch nicht abgerechneten Abrechnungszeiträumen bzgl. Der Betriebskosten bezieht, hier aber die Kosten abgerechnet ist. Das Sicherungsinteresse besteht also nicht nur abstrakt, sondern ganz konkret.

Es besteht vorliegend auch kein Anspruch auf Auszahlung eines Teils der Mietsicherheit. Soweit der BGH (NZM 2006, 343 = NJW 2006, 1422 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 6 m. Anm. Börstinghaus; dazu Rave, GE 2006, 483; Zimmer, MietRB 2006, 156; Wiek, Mietrecht-express 2006, 5; Drasdo, NJW-Spezial 2006, 293) vormals einmal entschieden hat, dass der Vermieter einen angemessenen Teil des Kaution zurückbehalten darf, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht, dürfte diese Entscheidung aufgrund der neueren Entscheidung des BGH (NJW 2016, 3231 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 18 m. Anm. Börstinghaus; dazu ders., jurisPR-BGHZivilR 17/2016 Anm. 4; Ludley, NZM 2016, 764; Beyer, jurisPR-MietR 22/2016 Anm. 3; Burbulla, MietRB 2016, 311; Drasdo, NJW-Spezial 2016, 675; Staake, LMK 2016, 384205) wahrscheinlich überholt sein. Es fehlt nämlich nach der neuen Entscheidung an der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs insgesamt. Auf eine Entscheidung dieser Frage kommt es vorliegend aber nicht an, da die behauptete Gegenforderung der Beklagten die Kautionshöhe übertrifft.

Der Anspruch des Klägers gegenüber der Beklagten wird also erst dann fällig, wenn die Parteien sich entweder über die Höhe der Gegenforderung geeinigt haben oder wenn die Beklagte ihren Anspruch rechtskräftig tituliert hat. Da der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erst dann zu verjähren beginnt, wenn er fällig ist, würde der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch auf jeden Fall erst nach der Verjährung des Anspruchs auf Zahlung aus der strittigen Betriebskostennachzahlung des Vermieters verjähren, sodass der Mieter auch auf diese Art und Weise ausreichend geschützt ist. Solange muss die Sicherheit vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden.

Auf die Frage, in welcher Höhe die Betriebskostennachforderungen berechtigt sind, kommt es deshalb im vorliegenden Verfahren nicht an. Dafür ist entscheidend, ob der Kläger innerhalb der Einwendungsausschlussfrist wirklich gegen alle noch strittigen Positionen Einwendungen erhoben hat. Soweit er einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit vermutet, ist er voll darlegungs- und beweispflichtig (BGH NZM 2008, 78 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 27 m. Anm. Eisenschmid; dazu Drasdo, NJW-Spezial 2008, 129; Pfeifer, MietRB 2008, 99; Schmid, ZMR 2008, 599; BGH NJW 2011, 3028 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 77 m. Anm. Eisenschmid; dazu Schach, jurisPR-MietR 19/2011 Anm. 1; Börstinghaus, LMK 10/2011 Anm. 5; Pfeifer, MietRB 2011, 337; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 642; Hinz, NZM 2012, 137; Peters, NZM 2012, 145; Timme/Günnewig, MietRB 2012, 83; Milger, NZM 2012, 657). Der Hinweis auf einen Betriebskostenspiegel genügt hierfür nie (BGH NJW 2010, 3363 = MietPrax-AK § 556BGB Nr. 55 m. Anm. Eisenschmid; dazu Kinne, GE 2010, 1237; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 22/2010 Anm. 3; Schmid, ZMR 2011, 15; Harsch, MietRB 2011, 3; Pfeifer, MietRB 2011, 24; BGH NZM 2007, 83; BGH NZM 2011, 118). Bei einem schuldhaften Verstoß gegen das Gebot käme ein Schadensersatzanspruch in Höhe des unwirtschaftlichen Teils der Position in Betracht entfallen würde die Position aber deshalb nicht.”

Ist eine Belegeinsicht erforderlich, wenn sich bereits aus der Betriebs­kosten­abrechnung selbst die Fehlerhaftigkeit ergibt?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 334 S 31/16, Urteil vom 09.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen und dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums das Ergebnis mitzuteilen. Diesen Anforderungen ist die Klägerin gerecht geworden, denn sie übersandte die Betriebskostenabrechnung für 2012 den Beklagten mit Schreiben vom 25.6.2013. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgte jedoch fehlerhaft und wurde von den Beklagten innerhalb der ihnen nach Übersendung der Abrechnung zustehenden Jahresfrist mit Schreiben vom 28.11.2013 beanstandet (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Die Beanstandung der Beklagten, dass die Wassererwärmungskosten nicht im Rahmen der Heizkosten, wie durch die Klägerin vorgenommen, abzurechnen sind, war zutreffend.

Werden Heiz- und Brauchwasser durch eine gemeinsam Anlage produziert, müssen die einheitlich entstandenen Kosten getrennt werden (§ 9 Abs. 1 Satz 1HeizKV). Die Notwendigkeit erschließt sich bereits daraus, dass der Wärmeverbrauch durch die Größe des zu erwärmenden Projektes bestimmt wird und der Warmwasserverbrauch durch die Anzahl der Nutzer (Langenberg, Betriebskosten – und Heizkostenrecht, 7. Aufl., K Rdn. 144 f (Seite 539 f). Die Trennung dieser Kosten und Umlage erfolgte durch die Klägerin fehlerhaft. Den von ihr errechneten Heizkosten rechneten sie nämlich den für die Versorgung der Mieter mit Warmwasser entstandenen Anteil in Höhe von Euro 33.073,10 hinzu. Es ergab sich nach dieser offensichtlich fehlerhaften Berechnung ein auf die Mieter im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu verteilender Betrag von Euro 188.596,33. Die Klägerin legte diesen Betrag sodann weiterhin fehlerhaft u.a. nach dem für die Beheizung der Räumlichkeiten gemessenen Verbrauch um. Der fehlerhafte Ansatz der Berechnung der Heizkosten ergibt sich aus der Abrechnung selbst (Bl. 27, 28 d.A.). Ohne Berücksichtigung der Kosten für die Zubereitung des Warmwassers in Höhe von Euro 33.073,10 (Anl. K 1 (Anlage 4, Seite 2 der Abrechnung)) ergeben sich für die Heizkosten in Höhe von Euro 150.523,23 ohne Berücksichtigung der nachträglich vorgenommenen Korrekturen. Unter Beachtung der in der Abrechnung vom 25.6.2013 genannten Verteilungsschlüssel entfallen hiervon Euro 1.179,35 auf die Beklagten.

Berechnung:

Soweit die Klägerin vorträgt, dass die Beklagten es versäumt hätten, konkrete Einwendungen innerhalb der einjährigen Einwendungsfrist vorzubringen, kann ihr nicht gefolgt werden. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Einwendungen bedürften allerdings regelmäßig einer vorherigen Prüfung der Belege, um hierdurch offene Fragen zu klären. Der Mieter ist jedoch nicht gehalten, in jedem Fall die Belege einzusehen, bevor er Einwendungen erhebt. Ergibt sich etwa bereits aus der Abrechnung selbst der Fehler, ist eine Einsicht in die Belege nicht erforderlich. So liegt der Fall hinsichtlich der Heizkosten hier. Die Beklagten beanstandeten die fehlerhafte Berechnung der Heizkosten vom 25.6.2013 bereits mit Schreiben vom 28.11.2013. Sie legten zutreffend im Einzelnen dar, dass sich aus der Abrechnung selbst bereits ergebe, dass die Klägerin die Wassererwärmungskosten fehlerhaft den Heizkosten zugeschlagen und damit die vorgenommene Trennung zwischen den Heiz- und Wassererwärmungskosten aufgehoben habe. Zutreffend führten sie weiter aus, dass die Wassererwärmungskosten u.a. sodann nach dem gemessenen Verbrauch der Heizkosten (!) von der Klägerin verteiltet worden seien.”