Ist bereits der aktuelle Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, wenn dem maßgeblichen Mieterhöhungsverlangen noch ein anderer Mietspiegel zugrunde liegt, als er im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung relevant ist?

Die Antwort des Landgerichts Aachen (LG Aachen – 2 S 30/16, Urteil vom 22.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Aachen in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. bis 2. wie folgt aus: “1. Die hier allein relevante rechtliche Frage, welcher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen ist, wenn dem maßgeblichen Mieterhöhungsverlangen noch ein anderer Mietspiegel zugrunde liegt, als er im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung relevant ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet.

a) Die – soweit ersichtlich – einzige obergerichtliche Entscheidung zu diesem Themenkomplex stammt vom Kammergericht in Berlin (Urteil vom 12.11.2009 – U 8 U 106/09). Danach entfaltet ein späterer Mietspiegel grundsätzlich keine Relevanz für die Berechtigung eines vorangegangenen Mieterhöhungsverlangens, wenn der Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels zeitlich nach dem Zugang des maßgeblichen Mieterhöhungsverlangens liegt. Diese Entscheidung wird damit begründet, dass es keine verlässlichen Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung der Daten eines späteren Mietspiegels auf den Stichtag des Mieterhöhungsverlangens gibt. Dieses Urteil des Kammergerichts macht bereits zweierlei deutlich: Zum einen kommt es auf frühere, möglicherweise abweichende Entscheidungen des Landgerichts Berlin nicht an, weil durch die Entscheidung von 2009 insoweit eine Klärung herbeigeführt worden ist. Zum anderen wird klar, dass die Entscheidung der hier zu beurteilenden Rechtsfrage nicht nur von einem, sondern von zwei Stichtagen und ihrem Verhältnis zueinander abhängig ist. Dabei geht es um den Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens, wobei unstreitig ist, dass für diesen Tag die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Andererseits ist aber auch relevant, bis zu welchem Stichtag die Daten für den späteren, aktuelleren Mietspiegel erhoben worden sind. Aus dem Verhältnis dieser Stichtage ergibt sich letztlich die Maßgeblichkeit des früheren oder des späteren Mietspiegels.

b) Dieser Judikatur schließt sich Schüller, in: Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.02.2016, § 558a Rn. 19, an. Er ergänzt, der maßgebliche Erhebungsstichtag liege immer einige Monate vor der Veröffentlichung des späteren Mietspiegels.

c) Die Kommentierung von Börstinghaus (in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 558d Rn. 46) steht auf dem Standpunkt, es sei in jedem Fall der spätere Mietspiegel heranzuziehen, weil er die bessere Erkenntnisquelle für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstelle; allein dies sei auch die Aufgabe der entscheidenden Gerichte, und nicht etwa die Überprüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens. Gleichwohl schränkt Börstinghaus diese sehr pauschale Aussage wieder ein, wenn er im letzten Satz der zitierten Fundstelle doch darauf abstellt, ob “der neue Mietspiegel die relativ bessere Erkenntnisquelle darstellt”. Vor diesem Hintergrund erscheint die Auffassung von Börstinghaus als in sich selbst nicht ausreichend konsistent. Jedenfalls lässt sich die mit derselben Fundstelle belegte abweichende Ansicht der Beklagten, es sei immer derjenige Mietspiegel relevant, in dessen Anwendungsbereich der Zugang des Mieterhöhungsverlangens Falle, mit diesem Zitat aus Sicht der Kammer nicht begründen.

d) Eine vermittelnde, grundsätzlich materiell orientierte Position vertritt Emmerich (in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 558c Rn. 17). Danach bestehen keine Bedenken gegen die Verwertung eines neuen Mietspiegels, sofern dieser Aussagen für den in Rede stehenden Zeitraum enthält, weil nämlich sein Datenmaterial diesen Zeitraum mit umfasst. Derselben Auffassung ist Artz, in: Münchener Kommentar BGB, 7. Aufl. 2016, § 558c Rn. 10, der darauf abstellt, ob der spätere Mietspiegel tauglichere Informationen für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereithält.

2. Für den vorliegenden Fall bedarf es keiner Entscheidung zwischen diesen Auffassungen. Denn sie alle führen im hier zu beurteilenden Sachverhalt zu demselben Ergebnis, nämlich der Anwendbarkeit des Mietspiegels der Stadt Aachen für das Jahr 2015.

a) Dies liegt zum einen daran, dass letztlich alle dargestellten Positionen unter Einschluss der Entscheidung des Kammergerichts vom 12.11.2009 auf der einen und der Auffassung von Börstinghaus auf der anderen Seite des Spektrums letztlich doch auf die Frage abstellen, ob die für den späteren Mietspiegel ausgewerteten Daten Aussagekraft besitzen für die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Das ergibt sich für die Entscheidung des Kammergerichts aus deren Begründung, die auf die Unmöglichkeit einer Rückrechnung der Daten des späteren Mietspiegels abstellt und diese damit sehr wohl grundsätzlich für relevant hält. Für die Position von Börstinghaus ergibt sich die hier getroffene Einschränkung bereits aus dem diesbezüglich schon Ausgeführten.

b) Zum anderen zeichnet sich der vorliegende Fall durch die Besonderheit aus, dass das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2014 stammt und damit sehr kurz vor der zeitlichen Geltung des Mietspiegels 2015 zugestellt wurde. Für diesen wurden aber nach dem zwar neuen, aber unbestrittenen und deshalb auch im Berufungsverfahren maßgeblichen Vortrag der Klägerin Daten erhoben “bis etwa Mitte Dezember 2014″ (Berufungserwiderung vom 08.06.2016, Seite 2, letzter Absatz). Vor diesem Hintergrund hat die Kammer keine Zweifel, dass die für den Mietspiegel 2015 erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend abbilden. Dies wäre erst recht der Fall, wenn die in Rede stehende Datenerhebung, für welche der Stichtag im Mietspiegel der Stadt Aachen leider nicht angegeben wird, deutlich früher abgeschlossen worden wäre. Eine Konstellation, in der mit der Rechtsprechung des Kammergerichts die Datenerhebung für den zeitlich späteren Mietspiegel keine Aussagekraft für die maßgebliche Miete zum (deutlich) früheren Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens haben könnte, ist im hier zu beurteilenden Einzelfall wegen der zeitlichen Nähe von Mieterhöhungsverlangen und Geltungsbeginn des neueren Mietspiegels nicht vorstellbar.”

Stellt die bloße Asbestbeseitigung, d. h. das Entfernen asbesthaltiger Bodenplatten und das Versiegeln des asbesthaltigen Klebers einen Mietmangel dar, wenn gleichzeitig keine Asbestbelastungen durch beschädigte Bodenplatten in der Mietwohnung nachgewiesen werden können?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 164/16, Urteil vom 20.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kläger können nicht gemäß § 812 BGB teilweise Erstattung der von ihnen geleisteten Mieten verlangen. Denn die Zahlungen sind mit Rechtsgrund erfolgt. Die von ihnen geschuldete Miete war nicht gemäß § 536Abs. 1 BGB gemindert. Die Wohnung war in Bezug auf den Fußboden nicht mit einem Mangel behaftet.

Die Entfernung der asbesthaltigen Fußbodenplatten und Versiegelung des Klebers war bei Durchführung der Maßnahme im Sommer 2011 allgemeiner Stand der Technik. Mangels einer anderweitigen Vereinbarung konnten die Kläger nur diesen Zustand bei Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung erwarten. Soweit ab Sommer 2012 aufgrund der Entwicklung besserer Verfahren eine Änderung der behördlichen Vorgaben bei der Asbestsanierung von Fußböden erfolgt ist und nun regelmäßig auch die asbesthaltigen Klebstoffe zu entfernen waren, führt dies nicht zur Annahme eines Mangels der Wohnung. Zum einem waren diese Vorgaben für die von der Beklagten veranlassten Maßnahmen nicht einschlägig. Zum anderen dienten die geänderten Vorgaben bei der Asbestsanierung nicht dem Schutz der Nutzer, denn dieser war auch nach der alten Methode gewährleistet. Maßgeblich war hierfür die Vermeidung von “versteckten asbesthaltigen Materialien”, die zu Problemen beim späteren Abriss der Häuser führen. Eine Nachrüstung bestehender sanierter Häuser war nicht vorgesehen, vielmehr konnten Sanierungsmaßnahmen mit abgeschlossener Planung wie vorgesehen nach den bisherigen Vorgaben durchgeführt werden.

Die von den Klägern angeführten Entscheidungen (LG Berlin, Urteil vom 27.10.1998 – 65 S 223/98, GE 1999, 47 und Urteil vom 16.01.2013 – 65 S 419/10, GE 2013, 353) betrafen einen anderen Sachverhalt, nämlich Wohnungen, in denen asbesthaltige Fußbodenplatten beschädigt waren. Auch wenn dort keine tatsächliche Asbestbelastung festgestellt worden war, war eine solche wegen der dort vorhandenen Beschädigungen gerade nicht ausgeschlossen. Bei unbeschädigten Platten ist hingegen kein Mangel festgestellt worden (LG Berlin, Urteil vom 13.05.2015 – 18 S 1140/14, GE 2015, 1166). Ebenso besteht keine Interesse für die Feststellung einer Haftung für künftige Schäden, wenn keine Anhaltspunkte für eine Asbestbelastung vorliegen (BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 19/13, GE 2014, 868; LG Berlin,

Sind die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlegbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Halle/Saale (AG Halle/Saale – 95 C 307/16, Urteil vom 16.08.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Halle/Saale in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus: “Ob auch die Kosten der Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten und höchstrichterlich bislang nicht entschieden. Während das Amtsgericht Schönebeck (Urteil vom 4.5.2011 – 4 C 148/11) und das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 4.12.2013 – 715 C 283/13) die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten einordnen, kommen das Landgericht Magdeburg (Urteil vom 27.9.2011 – 1 S 171/11) und das Amtsgericht Hamburg-Altona (Urteil vom 3.5.2013 – 318a C 337/12) zum gegenteiligen Ergebnis.

Für eine Umlagefähigkeit wird argumentiert, Mietkosten entstünden dem Eigentümer jedenfalls dann durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Nebenkostenpositionen haben (LG Magdeburg, Rn. 23 unter Verweis auf Schmid, WuM 2009, 489, der aber zum gegenteiligen Ergebnis – Mietkosten sind keine Betriebskosten – kommt).

Dieser Ansicht ist nicht zuzustimmen (so auch Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 556, Rn. 286). Die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern entstehen schon nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie – anders als beispielsweise Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten – nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen. Anders als Betriebskosten, die bei einer Nutzung entsprechender Anlagen unvermeidlicherweise anfallen – so ist beispielsweise eine jährliche Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern gemäß DIN 14676 (6.1: Instandhaltung) zwingend erforderlich – sind die Anmietkosten ohne Probleme vermeidbar, nämlich durch den Kauf der Rauchwarnmelder. Da diese Kosten mangels laufendem Anfall nicht als Betriebskosten umlagefähig sind und durch eine Anmietung der Rauchwarnmelder der Kauf substituiert wird (AG Hamburg-Wandsbek, Rn. 27), handelt es sich letztlich um – nicht umlagefähige Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A., Rn. V 22). Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Installation von Rauchwarnmeldern in § 47 Abs. 4 Bauordnung LSA vorgeschrieben ist, denn diese Regelung entscheidet nicht über die Zuordnung entsprechender Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten oder – näherliegend – zu den Modernisierungskosten im Sinne des § 555b Nr. 4, 6 BGB, die den Vermieter gemäß § 559 Abs. 1 BGB zur Mieterhöhung berechtigen.

Soweit die Umlage von Mietkosten grundsätzlich möglich sein soll, weil sie vom Gesetzgeber in den Fällen des § 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung) und Nr. 5a iVm 2 BetrKV (Anmietung von Warmwasserzählern) vorgesehen ist (so AG Hamburg-Altona in der oben zitierten Entscheidung), kommt eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern schon wegen des abschließenden Charakters der Aufzählung in § 2Nr. 1 – 16 BetrKV nicht in Betracht (so auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A, Rn. V 2 und AG Hamburg-Wandsbek in der oben zitierten Entscheidung).”

Sind die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlegbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Halle/Saale (AG Halle/Saale – 95 C 307/16, Urteil vom 16.08.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Halle/Saale in seiner vorgenannten Entscheidung unter 3. wie folgt aus: “Die für die Rauchwarnmelder angesetzten Kosten sind dem Grunde nach berechtigt, weil nach dem Mietvertrag (dort § 4 Abs. 5; Bl. 7 20 der Akte) neu entstehende Betriebskosten nach Vorankündigung umgelegt werden können. Bei Kosten für Rauchwarnmelder handelt es sich um neu entstandene Betriebskosten, da die Verpflichtung zur Ausstattung mit diesen gesetzlich (gemäß § 47 Abs. 4 BauO LSA) eingeführt worden ist. Diese Regelung ist zum 01.09.2013 in Kraft getreten und bildet damit eine tragfähige Grundlage für die in 2014 abgerechneten Nebenkosten. Bei der gesetzlichen Frist des 31.12.2015 für den Einbau der Geräte handelt es sich lediglich um den spätestmöglichen Zeitpunkt, zu dem die gesetzliche Verpflichtung zu erfüllen war.

Nur die Aufwendungen für die Wartung der Rauchwarnmelder stellen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dar. Als Betriebskosten gelten gemäß § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Nach allgemeiner Ansicht (Erman/Lützenkirchen, 14. Auflage, § 556, Rn. 4 mwN) ist Voraussetzung für die Einordnung als Betriebskosten, dass es sich um (1) laufende und (2) tatsächliche Kosten handelt, die (3) durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen entstehen. Außerdem darf es sich gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV (4) nicht um Verwaltungskosten oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten handeln, auch (5) Kapital- und Finanzierungskosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig (BR-DrS. 568/03, S. 29).

Die laufende und tatsächliche Entstehung ist bei den hier streitgegenständlichen Kosten für Rauchwarnmelder unproblematisch, da diese jährlich anfallen (“Jahresrate”, Bl. 52, 53 d.A.) und die Bezahlung der Rechnungen durch die Klägerin von den Beklagten zumindest nicht bestritten ist.

Die Wartungskosten beruhen auch auf dem Eigentum oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen. Wartungskosten sind wiederkehrende Kosten, die zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage laufend entstehen und nicht nur der Behebung auftretender Störungen dienen (Gramlich, Mietrecht, 13. Auflage, § 560, Rn. 27). Die jährlich anfallenden Kosten “Service FP [Funktionsprüfung] für Funk-Rauchwarnmelder” (Bl. 53 d.A.) sind als derartige Überwachungskosten einzustufen.”

Kann ein Mieter von seinem Vermieter aufgrund eines erheblichen Leerstandes eine Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten verlangen?

Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass im Jahr 2014, auf welches sich die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung bezieht, ein Leerstand in dem durch die Beklagte bewohnten Mietshaus von 68% (Anlage K9) gegeben war. Aufgrund dieses erheblichen Leerstandes im Jahr der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung greift der Einwand der Beklagten durch, der Leerstand führe angesichts einer Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend eines Verteilungsmaßstabs von 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten zu einer grob unbilligen Benachteiligung ihrerseits als Mieterin, § 241 Abs. 2 BGB. Ein erheblicher Leerstand kann bereits dann als gegeben angesehen werden, wenn ein solcher in Höhe von 20% gegeben ist (LG Halle, Urteil v. 17.03.2005 – 2 S 264/04). Da der vorliegend für das Jahr 2014, für welches die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung angefertigt wurde, ein Leerstand von 68% zugrunde liegt, war dieser auch erheblich. In einem solchen Falle hat der Mieter, resultierend aus dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem anderen Vertragsteil gemäß § 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter dahingehend, einer Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten auf 50% zuzustimmen (BGH, Urteil v. 10.12.2014 – VIII ZR 9/14). Die Beklagte hat bereits gegen die Betriebskostenabrechnungen der Jahre ab 2010 im Hinblick auf die unangemessene Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten wegen des erheblichen Leerstandes Widerspruch eingelegt; der Kläger hat bis dahin noch nicht reagiert, sodass hiermit ein Verstoß gegen § 241 Abs. 2 BGB vorliegt. Die Heizungs- und Warmwasserkosten im Rahmen der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung können daher derart nicht in Ansatz gebracht werden konnten.”

Ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn diese für die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart sowohl dieumlagefähigen, als auch die nicht umlagefähigen Kosten ausweist?

Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Darüber hinaus sind weiterhin die in der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Hausmeisterkosten in Höhe von 49,42 EUR nicht fällig; die Betriebskostenabrechnung ist dahingehend formell unwirksam. Denn eine Betriebskostenabrechnung ist nur solange und soweit formell ordnungsgemäß, wie in dieser die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart auch insoweit enthalten, als diese nicht umlagefähig sind (BGH, Beschluss v. 11.09.2007 – VIII ZR 1/07). In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird lediglich ein Betrag in Höhe von 49,42 EUR als Kosten für den Hausmeister ausgewiesen, sodass eine Angabe umlagefähiger und solcher Kosten, die gerade nicht umlagefähig sind, nicht erfolgt ist. Dahingehend genügt die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung den Anforderungen des § 259 BGB nicht.”

Können Abfallgebühren in einer Betriebskostenabrechnung nach Personen abgerechnet werden, wenn zwischen den Parteien keine Vereinbarung dahingehend getroffen wurde?

Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Aus der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014 sind zunächst die Abfallgebühren in Höhe von 219,60 EUR herauszukürzen. Grund hierfür stellt die Umlage der Abfallgebühren in der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung (Anlage K2) nach Personen dar. Gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB sind Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen, soweit eine anderweitige Vereinbarung zwischen den Parteien dahingehend nicht getroffen wurde. Eine solche wurde zwischen den Parteien auch konkludent – nicht getroffen. Zwar wurden in den Betriebskostenabrechnungen vom 07.05.2010 (Anlage K5), vom 03.12.2009 (Anlage K4) und vom 17.12.2008 (Anlage K3) die Abfallgebühren ebenfalls wie in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung nach der Personenanzahl umgelegt, was auch zu einer stillschweigenden Vereinbarung eines Umlageschlüssels zwischen Mieter und Vermieter führen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06); aus der unstreitigen Tatsache, dass die Beklagte hiergegen keinen Widerspruch einlegte, kann jedoch nicht bereits eine konkludente Vereinbarung zwischen den Parteien hinsichtlich einer Einigung eines nach Personenanzahl anzusetzenden Umlageschlüssels angenommen werden. Denn für die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung eines Umlageschlüssels zwischen Mieter und Vermieter reicht es nicht aus, dass der Mieter bisherige Betriebskostenabrechnungen unbeanstandet zahlt. Der Vermieter kann hieraus nicht bereits entnehmen, dass der Mieter sein Einverständnis zu dem angesetzten Umlageschlüssel erteilt (BGH aaO).”

Wird ein Rückforderungsanspruch etwaiger Überzahlungen von Nebenkostenvorauszahlungen eines Mieters bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 206/16, Urteil vom 21.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. B. wie folgt aus: “Die Berufung des Beklagten hat hingegen insoweit Erfolg, als die Ansprüche der Klägerin teilweise verjährt sind.

Das Amtsgericht ist unzutreffend davon ausgegangen, dass die Verjährungsfrist erst nach Erteilung der im Rechtsstreit vorgelegten Abrechnungen, d.h. hier frühestens aufgrund der Abrechnung vom 17. Oktober 2012 erst ab 1. Januar 2013 läuft.

Die Verjährung beginnt grundsätzlich ab Entstehen der Forderung, wenn diese fällig ist und zum Gegenstand einer Klage gemacht werden kann.

Der Anspruch des Mieters auf Erstattung etwaiger Überzahlungen wird regelmäßig mit der Erteilung der Abrechnung fällig. Für den Erstattungsanspruch des Mieters gilt dies jedoch nicht, wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist über die Betriebskosten abrechnet. Andernfalls bliebe die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung, und der Vermieter hätte es in der Hand, die Fälligkeit eines Rückzahlungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern. Dieser Folge kann nur dadurch wirksam begegnet werden, dass der Mieter die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat; dieses Ergebnis ist dem Mietvertrag im Wege der ergänzenden Auslegung zu entnehmen (§§ 133, 157 BGB). Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist (BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, GE 2005, 543).

Das führt im vorliegenden Fall dazu, dass jedenfalls die Rückforderung der für 2007 bis 2009 geleisteten Vorschüsse verjährt ist. Denn für 2009 war bis zum 31. Dezember 2010 abzurechnen gewesen, sodass hinsichtlich des ab dem 1. Januar 2011 fälligen Anspruchs auf Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse am 31. Dezember 2014 die Verjährung eingetreten ist. Die Klage ist hingegen erst am 31. Dezember 2015 bei Gericht eingegangen. Die Rückzahlungsansprüche für die früheren Abrechnungszeiträume bis 2008 sind danach ebenfalls verjährt.

Die Ansprüche auf Rückzahlung der Vorschüsse für 2010 bis 2014 sind hingegen nicht verjährt. Die Abrechnung für 2010 musste der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit §§ 192, 193BGB bis zum Montag, den 2. Januar 2012 zugehen, sodass der Rückzahlungsanspruch mangels Abrechnung ab dem 3. Januar 2012 fällig war. Dessen Verjährungsfrist begann gemäß § 199 BGB am 1. Januar 2013 und endete gemäß § 195 BGB am 31. Dezember 2015. Die am 31. Dezember 2015 bei Gericht eingegangene Klage hat den Lauf der Verjährungsfrist gemäß § 204 BGB in Verbindung mit § 167 ZPO rechtzeitig gehemmt. Die Rückzahlungsansprüche für die weiteren Abrechnungszeiträume ab 2011 sind danach ebenfalls nicht verjährt.”

Ist eine Rüge betreffend die Zulässigkeit der Umlagefähigkeit der kalten Betriebskosten mangels Umlagevereinbarung für jede Abrechnung zu wiederholen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 206/16, Urteil vom 21.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat einen Rückforderungsanspruch der Klägerin für 2013 zutreffend verneint, weil die Klägerin innerhalb der Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB keine Einwendungen erhoben hat.

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin darauf, dass dies entgegen der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 148/10, GE 2011, 329; Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, GE 2008, 46) anders zu beurteilen sei, wenn es nicht um die Zulässigkeit der Umlage einzelner Betriebskostennachzahlung, sondern um die Umlagefähigkeit der kalten Betriebskosten insgesamt gehe. Zum einen widerspricht auch dies dem Sinn und Zwecke der alsbaldigen Befriedung. Zum anderen ist die Umlagefähigkeit der Heizkosten außer Streit, sodass es auch im vorliegenden Fall lediglich um die Umlage weiterer Betriebskosten geht. Jedenfalls hat der Bundesgerichtshof in einer weiteren Entscheidung nochmals klargestellt, dass es unerheblich ist, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung getroffen worden ist. In beiden Fällen handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der zu rügen ist (BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15, GE 2016, 854; Urteil vom 18. Februar 2014 – VIII ZR 83/13, GE 2014, 661; Urteil vom 31. Januar 2012 – VIII ZR 335/10, GE 2012, 543).

Die fehlende Rüge wird auch nicht durch die vorangegangenen Rügen betreffend die Abrechnung für 2012 und die Abrechnungen für 2007 bis 2011 ersetzt. Vielmehr ist die Rüge für jede Abrechnung zu wiederholen (BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 185/09, GE 2010, 901).”

Verjährt ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigt erfolgter Eigenbedarfskündigung innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und bekannt ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 8 C 6/16, Urteil vom 03.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Dem Kläger stehen keine Schadensersatzansprüche aus §§ 535, 280 I, 241 II BGB oder anderen Anspruchsgrundlagen zu.

Denn eventuell bestehende Forderungen waren zur Zeit der Klageerhebung bereits verjährt, § 214 I BGB. Die Beklagte hat die Verjährungseinrede auch erhoben.

Mangels Eingreifens des § 548 BGB richtete sich die Verjährung hier nach §§ 195, 199 BGB. Danach beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre.

Sie beginnt gemäß § 199 I BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Diese Voraussetzungen langen noch im Jahr 2012 vor, sodass die Verjährung mit Ablauf des Kalenderjahres 2012 begann.

Der Anspruch war spätestens mit freiwilligem Auszug des Klägers und dem Einzug in die Nachfolgewohnung entstanden, da zu diesem Zeitpunkt für den Kläger feststand, dass Schadenspositionen durch die Umzugskosten und die Mietzinsveränderungen entstanden sind. Nicht erforderlich war hierfür, dass die Schäden in der Höhe genau bezifferbar waren. Denn nach dem Grundsatz der Schadenseinheit entsteht ein Schadensersatzanspruch auch bei vertraglicher Rechtsgrundlage – grundsätzlich einheitlich auch für die erst in Zukunft fällig werdenden Beträge, sobald ein erster Teilbetrag durch Leistungsklage geltend gemacht werden kann (vgl. BGH, NJW 1998, 1488). Der neue Mietvertrag des Klägers setzt einen Mietvertragsbeginn ab 1.12.2012 fest. Der Kläger konnte also noch im Jahr 2012 jedenfalls die Differenzmiete und damit die Schadenspositionen im Hinblick auf Erhöhung der Mietkosten ermitteln. Ob an dem 1.12.2012 die Miete dann tatsächlich bereits gezahlt werden musste, ist hierfür unerheblich. Es kommt maßgeblich darauf an, dass eine Bezifferung möglich war.

Der Kläger hatte auch noch im Jahr 2012 die Kenntnis von den zur Geltendmachung erforderlichen Tatsachen. Erforderlich ist nämlich nur, dass der Gläubiger die anspruchsbegründenden Tatsachen kennt, nicht erforderlich ist hingegen, dass er den Vorgang rechtlich zutreffend beurteilt (BGH, NJW 2008, 2576). Bei Schadensersatzansprüchen gehört hierzu die Pflichtverletzung, der Eintritt eines Schadens und die Kenntnis von der eigenen Schadensbetroffenheit (vgl. BGH, NJW 1996, 117). Nachdem die Beklagte bereits am 6.11.2012 gegen den Kläger Anspruch auf Räumung erhoben hatte, und er sich innerhalb der Erwiderungsfrist rechtserheblich – und im Ergebnis sogar siegreich, vgl. das Urteil des Amtsgerichts Mannheim, 2 C 276/12 – verteidigte, waren ihm folglich noch im Jahr 2012 die Pflichtverletzung begründenden Ansprüche gegen die Beklagte bekannt. Es kam daher insbesondere nicht auf den Zeitpunkt des Urteils an. Wie oben dargelegt sind die rechtlichen Schlüsse nämlich, außer in besonderen Ausnahmefällen (vgl. Palandt, § 199, Rn. 27), für den Verjährungsbeginn irrelevant.

Die Verjährungsfrist endete mithin mit Ablauf des Jahres 2015, weshalb die am 1.1.2016 eingegangene Klage bereits nach Ablauf der Verjährungsfrist anhängig wurde. Der Eingang erst am 1.1.2016 ist durch den beweisbelasteten Kläger auch nicht widerlegt.”