Reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt, aus?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 300/15, Beschluss vom 11.10.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter der Randnummer 19 wie folgt aus: “Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, jedoch nicht aus (vgl. Senatsurteile vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 2; BVerfG, WuM 2002, 21, 22; jeweils mwN). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit “verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Senatsurteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, aaO).”

Unterliegt ein Mietaufhebungsvertrag der Schriftform?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 16 C 135/15, Urteil vom 03.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln  in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gem. § 546a BGB. Das Mietverhältnis ist aufgrund eines zwischen den Parteien geschlossenen Aufhebungsvertrages zum 31.07.2015 beendet worden. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt wie jeder privatrechtliche Vertrag durch Angebot und Annahme (§§ 145 ff BGB) zustande und unterliegt nicht der Schriftform (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 6.). Vorliegend hat die Beklagte mit Schreiben des Mietschutzbundes vom 27.10.2014 der Klägerin das Angebot unterbreitet, die Wohnung in jedem Fall bis zum 31.07.2015 herauszugeben, soweit die Beklagte die Umzugskosten und die Maklerkosten übernimmt. Die Klägerin hat daraufhin mit anwaltlichem Schreiben vom 08.01.2015 ein Abänderungsangebot unterbreitet, in welchem sie der Klägerin anstelle der Übernahme der Umzugs- und Maklerkosten einen Betrag in Höhe von 500,00 EUR, welcher der Beklagten unabhängig von entstehenden Kosten gezahlt werde, angeboten hat. Dieses Änderungsangebot hat die Beklagte mit Schreiben vom 21.01.2015 angenommen.

Zutreffend weist die klagende Partei darauf hin, dass einem Vertragsschluss nicht entgegensteht, dass die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die Modalitäten der Auszahlung nicht vereinbart haben. Zunächst ist festzuhalten, dass mit der Einverständniserklärung durch die Beklagten ein Vertrag geschlossen worden ist. Diesen konnte die Klägerin durch Schreiben vom 26.03.2015 nicht mehr einseitig abändern. Unterstellt die Beklagte hätte die mit Schreiben vom 26.03.2015 angebotene Zahlungsmodalitäten ausdrücklich abgelehnt, hätte sie auf der Grundlage des Vertragsschlusses durch die Schreiben vom 08.01.2015 und 21.01.2015 weiterhin einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 500,00 EUR gegen die Beklagte.

Dem Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages steht es nicht entgegen, wenn die Vertragsparteien nicht die einzelnen Modalitäten vereinbart haben. Vielmehr genügt es, wie die klagende Partei zutreffend ausführt, dass sich die Parteien über die essentiale negotii geeignet haben. Dies ist bei einem Mietaufhebungsvertrag die Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 28.). Nicht erforderlich ist, dass sich die Parteien eindeutig zu dem Beendigungszeitpunkt äußern. Es genügt, wenn sich der Beendigungszeitpunkt durch Auslegung der Aufhebungsvereinbarung oder unter Rückgriff auf die Umstände des Vertragsschlusses bestimmen lässt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 28.). Dies war vorliegend der Fall. Aus den vorangegangen Schreiben der Parteien lässt sich durch Auslegung ermitteln, dass die Parteien die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.07.2015 vereinbart haben. Dem Mietaufhebungsvertrag ist die Kündigung durch die Klägerin zum 31.07.2015, hilfsweise zum 31.10.2015 vorausgegangen. Auf diese hat der Mietschutzbund im Namen der Klägerin Bezug genommen und mitgeteilt, dass eine Herausgabe in jedem Fall zum 31.07.2015 erfolgen soll. Mit Schreiben vom 08.01.2015 hat die klagende Partei lediglich die Höhe der Ausgleichszahlung abgeändert, welche von der Beklagten angenommen ist.

Aber selbst unterstellt, die Parteien hätten keinen Beendigungszeitpunkt vereinbart, wäre der Herausgabeanspruch begründet. Vereinbaren die Parteien keinen Herausgabezeitpunkt so ist der Anspruch grundsätzlich sofort fällig (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 28.). Ebenfalls steht der Einigung nicht entgegen, dass die Parteien keine Vereinbarung über die Art und Weise der Herausgabe getroffen haben. Fehlt eine solche Vereinbarung so richten sich diese Modalitäten nach dem Mietvertrag ((Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 542 BGB: Der Mietaufhebungsvertrag, Rn. 28.).

Der Mietaufhebungsvertrag ist auch nicht wirksam durch das Schreiben der Beklagten vom 19.05.2015 widerrufen worden. Zwar ist grundsätzlich nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie zum 13.06.2014 einhellig anerkannt ist, dass Mietaufhebungsverträge vom Anwendungsbereich des § 312 IV S. 1 BGB erfasst sind und demzufolge dem Mieter ein Widerrufsrecht gemäß §§ 312 c, 312g, 355 BGB zusteht, wenn – wie hier – der Abschluss des Vertrages über Fernkommunikationsmittel erfolgt ist. Weitere Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um ein Verbrauchergeschäft handelt, mithin, dass die Beklagte Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB und die Klägerin Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB ist. Daran fehlt es vorliegend.

Zwar ist die Beklagte unstreitig Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB, jedoch ist die Klägerin vorliegend nicht als Unternehmerin, sondern als Verbraucherin zu qualifizieren. Unternehmer ist eine Person, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt; Verbraucher hingegen jemand, der ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Ausschlaggebend für die Frage, ob die Tätigkeit der privaten oder der berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung zuzuordnen ist, ist nicht die Art des Rechtsgeschäfts oder die Höhe des Kapitals, sondern vielmehr der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, so liegt eine gewerbliche Betätigung vor (BGH 23.10.2001 – Akz. XI ZR 63/01, NJW 2002, 368). Dabei kommt es nicht auf den inneren Willen den Handelnden an, sondern es ist erforderlich, den Inhalt des Rechtsgeschäfts auszulegen und gegebenfalls die Begleitumstände miteinzubeziehen (KG Berlin, Urteil vom 11. Dezember 2014 – 10 U 62/14, GE 2016, S. 57,58).

Demnach war die Klägerin bei dem Mietaufhebungsvertrag als Verbraucherin zu qualifizieren. Die Klägerin hat unbestritten vorgetragen, dass sie Landesbeamtin im Schuldienst ist und damit ihren Lebensunterhalt verdiene. Der Ankauf der Immobilie erfolgt aus der Familie des Ehemanns zur Ordnung der zum Zeitpunkt des Erwerbs gegebenen Erbsituation betreffend der Immobile. Vor diesem Hintergrund der hauptberuflichen Tätigkeit der Klägerin als Landesbeamtin und dem Kauf der Immobile aus familiären Hintergründen, ist zu schlussfolgern, dass die Klägerin mit der Immobilie ihr privates Vermögen verwaltet. Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die Klägerin einer Hausverwaltung bedient. (vgl. auch KG Berlin aaO; Schmidt/Futterer-Blank, vor § 535 BGB Rn. 68). Die Klägerin trägt vor, dass sie sich dieser gerade bedient, da sie aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit keine Zeit zur Verwaltung hat. Auch ist insoweit zu unterscheiden, dass sich die Klägerin der Hausverwaltung als Hilfe bedient und nicht, dass aufgrund der Größe und Anzahl der Vermietungen eine professionelle Organisation von Nöten ist, welche für eine Unternehmereigenschaft sprechen könnte (Schmidt/Futterer-Blank, vor § 535 BGB Rn. 68). Vorliegend spricht die Inanspruchnahme der Hausverwaltung eher für die nicht geschäftliche Tätigkeit der Klägerin und mithin für ihre Verbrauchereigenschaft bei Abschluss des Mietaufhebungsvertrages.

Der Einwand der beklagten Partei, dass gewerblich jede planmäßige und auf Dauer angelegte wirtschaftliche selbständige Tätigkeit mit dem Ziel der Teilnahme am Wettbewerb ist, greift vorliegend nicht. Zwar wäre vorliegend unter diesen Begriff die Vermietung von zwölf Wohnungen zu subsumieren, jedoch gilt es für die Frage, ob ein Vermieter als Verbraucher handelt, gerade am Einzelfall abzugrenzen, ob es sich um eine gewerbliche Tätigkeit oder um die Verwaltung privaten Vermögens handelt. Anderenfalls dürfte jedwede Vermietung, bei welcher der Mieter Einnahmen erzielt gewerblich sein.

Der Beklagten war eine Räumungsfrist von Amts wegen mit der aus dem Tenor ersichtlichen Räumungsfrist zu gewähren. Im Hinblick darauf, dass auf die derzeitige Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie dem Umstand, dass während des Verfahrens für die Beklagte nicht überwiegend wahrscheinlich war, dass sie unterliegt und sie sich mithin nicht auf eine unmittelbare Räumung einstellen musste, sowie dem Umstand, dass keine Mietschulden ersichtlich sind, war der Beklagten die Räumungsfrist gem. § 721 ZPO zu gewähren.”

Haben bei mehreren Mietern alle Mieter ein berechtigtes Interesse, in die Entscheidung über die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung einbezogen zu werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 172/16, Beschluss vom 27.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Schadenersatz aus § 280 Abs. 1 BGB verneint. Der Beklagte hat keine (Neben-) Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Die Klägerin konnte allein – ohne Mitwirkung der Mitmieterinnen – schon nicht die Erteilung der Untervermieterlaubnis vom Beklagten verlangen, wie dieser bereits erstinstanzlich zu Recht beanstandet hat.

Nach § 553 Abs. 1 BGB ist der Mieter dazu berechtigt; Mieter waren und sind hier die Klägerin und die Mitmieterinnen. Vor dem Hintergrund der Regelung in § 540 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter bei Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten für ein etwaiges Verschulden des Dritten auch dann einzustehen hat, wenn der Vermieter eine Untervermieterlaubnis erteilt hat, besteht (objektiv) auch ein Interesse der Mitmieter, in die Entscheidung über die Erteilung einer Untervermieterlaubnis selbst dann einbezogen zu werden, wenn sie die Mietsache selbst nicht mehr nutzen. Denn dann Gesetz differenziert insoweit nicht.

Die Argumentation der Klägerin rechtfertigt keine andere Entscheidung. Sie übersieht weiterhin, dass unerheblich ist, ob und dass die Mitmieterinnen aus dem Mietverhältnis bereits in der Vergangenheit entlassen werden oder einen Mieterwechsel in der Form herbeiführen wollten, dass ein Mitmieter gegen einen anderen Mieter als Vertragspartei ausgetauscht wird. In jedem Fall bedurfte dies einer dreiseitigen Vereinbarung, wobei hier offen bleiben kann, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf deren Abschluss besteht (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23.03.2016 – 65 S 314/15, zur Veröffentl vorgesehen; ; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 540 BGB, Rn. 19, m. w. N.). Entscheidend ist, dass die Klägerin nicht allein Vertragspartnerin des Beklagten ist und es sich dabei auch nicht um eine bloße “Förmelei”, sondern die Vertragsgrundlage handelt. Es ist im (Außen-)Verhältnis zum Beklagten als Vermieter rechtlich auch nicht von Belang, dass die Klägerin aufgrund einer allein das Innenverhältnis der Mieterinnen betreffenden Vereinbarung allein die Mietzahlungen an den Beklagten vornimmt. Die Zahlung der Miete betrifft die Hauptleistungspflicht des Mieters, § 535Abs. 2 BGB; wie er diese sicherstellt, ist ihm überlassen. Die Klägerin kann auch keine für sie günstige Rechtsfolge daraus ableiten, dass die Hausverwaltung des Beklagten die fehlende Aktivlegitimation der Klägerin außergerichtlich nicht rügte, denn es handelt sich dabei um eine zu prüfende rechtliche Voraussetzung des nunmehr im Klagewege geltend gemachten Anspruchs – zunächst auf Erteilung der Untervermieterlaubnis, sodann auf Schadenersatz.”

Rechtfertigt eine vom Mieter zur Weihnachtszeit angebrachte Lichterkette am Fenster oder auf dem Balkon eine Kündigung des Mietverhältnisses?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 390/09, Urteil vom 01.06.2010) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Lichterkette rechtfertigt auch eine Kündigung nicht. Ob es sich überhaupt um eine Pflichtverletzung handelt, soll hier ausdrücklich dahinstehen, denn immerhin handelt es sich um eine inzwischen weit verbreitete Sitte, in der Zeit vor und nach Weihnachten, Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken. Selbst wenn man, obwohl es mangels entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag dazu schon keinen Anlass gibt, eine solche gleichwohl unterstellen wollte, handelte es sich jedenfalls um eine so verhältnismäßig geringfügige, dass sie weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte.”

Genügt die Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel, wenn der Vermieter seine Mieterhöhung auf die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete stüzt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 79/16, Urteil vom 07.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin  in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von diesem inne gehaltene Wohnung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die vom Beklagten inne gehaltene Wohnung betrug im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens unstreitig 310,32 Euro (6,15 Euro/m2), dies unter Berücksichtigung des unstreitigen Vortrags der Klägerin zu den Wohnwertmerkmalen, die die Höhe des Mietpreises gemäß § 558 Abs. 2 BGB beeinflussen.

a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19. Juni 2015 ist formell wirksam, denn es entspricht den Anforderungen des § 558a BGB; es ist insbesondere entsprechend den Anforderungen des § 558a Abs. 2 BGB begründet worden.

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann auf eines der in Absatz 2 der Vorschrift katalogartig aufgeführten Begründungsmittel Bezug genommen werden, nach § 558 Abs. 2 Ziff. 1 BGB auf einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB (einfacher Mietspiegel) oder § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel).

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor und enthält dieser – wie hier – Angaben zu der Wohnung, so schreibt § 558a Abs. 3 BGB zwingend vor, dass der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen hat. Aus Absatz 3 folgt im Umkehrschluss, dass der Vermieter in der Wahl seines Begründungsmittels dessen ungeachtet auch dann frei ist, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss dem Mieter die entsprechenden Angaben nur (zusätzlich) mitteilen. Ausweislich der Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber das Mieterhöhungsverfahren damit transparenter gestalten. Er ging davon aus, dass die deutlich höheren Anforderungen an den qualifizierten gegenüber dem einfachen Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Werte biete, was es rechtfertige, ihn schon an dieser Stelle zum “Maßstab” für die Mieterhöhung zu machen. Allerdings sollte dem Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels nicht die Möglichkeit genommen werden, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen, namentlich wenn er der Auffassung ist, dass der qualifizierte Mietspiegel für die konkrete Wohnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt und er eine höhere Mieterhöhung geltend machen will (vgl. BT-Ds. 4553, S. 55).

Die Klägerin hat hier “zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete” auf den als Anlage beigefügten Auszug aus dem “derzeit gültigen Mietspiegel Berlin 2015” verwiesen und sich auf diesen ausdrücklich zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens unter Hinweis auf “§ 558a(2) Pkt 1 BGB” bezogen. Da die Klägerin keine Mieterhöhung geltend macht, die über das hinausgeht, was die Mietspiegeltabelle als mögliche ortsübliche Vergleichsmiete für die hier gegenständliche Wohnung ausweist, bedurfte es nicht der zusätzlichen Bezugnahme auf ein Begründungsmittel, das die darüber hinausgehende Mieterhöhung stützt. Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel reicht selbst dann, wenn er – wie im Falle eines Reihen- oder Einfamilienhauses der Berliner Mietspiegel – an sich nicht einschlägig ist (vgl. BGH, Beschl. v. 26.04.2016 – VIII ZR 54/15, in: WuM 2016, 502; Urt. v. 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, in: NJW-RR 2009, 86). Der “vorsichtige” Vermieter wird selbst dann die Angaben zu einem – wie im Falle Berlins von der Gemeinde sowie der ganz überwiegenden Mehrheit der Vermieter und Mieter als solchem anerkannten und genutzten – qualifizierten Mietspiegels mitteilen, wenn er diesen in jeder Hinsicht oder – so die Überlegung des Gesetzgebers – für die konkrete Vertragswohnung als Erkenntnisgrundlage für ungeeignet hält. Anderenfalls geht er das Risiko ein, dass sein Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen scheitert.

Mit der Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel ist die Klägerin demnach – formal betrachtet – zum einen ihrer Verpflichtung aus § 558a Abs. 3 BGB nachgekommen. Sie hat sich jedoch nicht darauf beschränkt, denn sie hat das Erhöhungsverlangen auch ausdrücklich mit dem Berliner Mietspiegel 2015 begründet und sich damit auf ein nach § 558a Abs. 2 BGB zulässiges Begründungsmittel bezogen, so dass das Erhöhungsverlangen den Anforderungen des § 558aAbs. 1 BGB genügt.

Der Umstand, dass die Klägerin im Rahmen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einschränkend mitgeteilt hat, dass der Mietspiegel ihrer Auffassung nach “nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB” sei, ändert nichts daran, dass ein nach § 558a BGB und den von der Rechtsprechung weitergehend entwickelten Anforderungen formell wirksames Erhöhungsverlangen vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts soll die Begründung bei einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete sicherstellen, dass der Mieter sich aufgrund der mitgeteilten Daten darüber schlüssig werden kann, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht. Der Einfluss des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und des Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes verbiete es, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Die Gerichte dürfen insbesondere nicht Angaben verlangen, die im Gesetz nicht vorgesehen sind (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14.05.1986 – 1 BvR 494/85, in WuM 1986, 237 = Grundeigentum 1986, 849; Kammerbeschl. v. 08.09.1993 – 1 BvR 1331/92, in Grundeigentum 1993, 1146).

Nach der diese Anforderungen konkretisierenden ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss das Erhöhungsverlangen auch im Interesse der Förderung einer außergerichtlichen Einigung – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, dies in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um die Überprüfung zumindest ansatzweise vornehmen zu können (vgl. st. Rspr. BGH, Urt. v. 26.10.2005 – VIII ZR 41/05, in WuM 2006, 39; Versäumnisurt. v. 12.07.2006 – VIII ZR 215/05, in Grundeigentum 2006, 1162; Urt. v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, in WuM 2008, 88; Urt. v. 03.02.2016 – VIII ZR 68/15, in MietPrax-AK; BGH, Beschl. v. 26.04.2016 – VIII ZR 54/16, in: WuM 2016, 502; vgl. dem entsprechend bereits: LG Berlin, Urt. v. 23.03.2010 – 65 S 165/09, in Grundeigentum 2010, 985).

Für den Beklagten als Erklärungsempfänger ergibt sich aus dem Erhöhungsverlangen, dass die Klägerin sich zur Begründung der begehrten Mieterhöhung auf den (in Auszügen beigefügten) Berliner Mietspiegel 2015 bezieht und daraus die sachliche Berechtigung der verlangten Mieterhöhung ableitet, was nach den vorstehend dargestellten Maßstäben ausreicht. Soweit sie in dem Schreiben bereits (ohne jede Begründung) in Frage stellt, dass der Mietspiegel den Anforderungen des § 558d BGB genügt, so ist dies unschädlich: nach § 558a Abs. 2 Ziff. 1 Alt. 1 BGB reicht zum einen die Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel aus; zum anderen trägt die Begründung die begehrte Mieterhöhung formal betrachtet.

Die Begründung genügt auch dann vollumfänglich ihrem Zweck, wenn die Klägerin (ohne jede Begründung) die Qualität des Begründungsmittels in Frage stellt: da die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne des Mietspiegelfeldes liegt, das nach den – dem Beklagten auch bekannten – Wohnwertmerkmalen für die von ihm inne gehaltene Wohnung einschlägig ist, kann er sich eine Meinung darüber bilden, ob er die Auffassung der Klägerin teilt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 nicht den erhöhten Qualitätsanforderungen des § 558d BGB genügt und sich – zudem eventuell – fragen, was die Klägerin mit dieser Mitteilung bezweckt, wenn denn der Mietspiegel die verlangte Mieterhöhung (sogar) trägt. Formal betrachtet muss die Begründung mehr als die vorgenannten Angaben nicht leisten.

Dem Ergebnis der formellen Wirksamkeit steht deshalb hier auch nicht entgegen, dass die Klägerin sich im Prozess – in formeller Hinsicht – auf das außergerichtlich nach §§ 558ff BGB erklärte Mieterhöhungsverlangen einschließlich Begründung bezieht, nunmehr aber zur Überprüfung seiner Begründetheit auf das (Streng-)Beweismittel des Sachverständigengutachtens.

Dies führt nicht – nachträglich – zur Unwirksamkeit des – nach den oben dargestellten Maßstäben formell wirksamen Erhöhungsverlangens, sondern ist im Rahmen der gesonderten Prüfung seiner materiellen Berechtigung gegebenenfalls eine Frage der richterlichen Überzeugungsbildung, § 286 ZPO (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 54; BGH, Urt. v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, in WuM 2008, 228; BGH, Beschl., v. 26.04.2016 a. a. O.).”

Müssen die Angaben in einer Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt am Main – 2-11 S 26/16, Beschluss vom 25.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgerichts Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Formal ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann, wenn sie unter anderem eine Berechnung des Anteils des Mieters enthält (BGH WuM 2005, 61). Dabei müssen die Angaben in der Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (stRspr. zB BGH, Urteil vom 12.11.2014 — VIII ZR 112/14, m.w.N.). Vorliegend ermöglicht es die Betriebskostenabrechnung jedoch gerade nicht, eine Berechnung der auf den Mieter entfallenden Anteile nachzuprüfen. Vielmehr eröffnen die in der Abrechnung enthaltenen Angaben dem Mieter lediglich die Möglichkeit, eine Berechnung der auf ihn entfallenden Anteile selbst durchzuführen. Eine derartige Betriebskostenabrechnung, die keine Berechnung der Anteile des Mieters enthält, sondern lediglich Berechnungsgrundlagen zur Verfügung stellt, stellt unter Berücksichtigung oben genannter anerkannter Grundsätze keine formell ordnungsgemäße Abrechnung dar.”

Haftet ein Mieter für illegale Uploads seiner Untermieter, wenn er ausführlich und überzeugend darlegen kann, dass er während des Tatzeitraums ortsabwesend war und seine Wohnung in dieser Zeit untervermietet hat, sodass naheliegend ist, dass der Untermieter Täter war?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 214 C 170/15, Urteil vom 24.05.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der Kosten für das anwaltliche Schreiben auf Abmahnung zur Unterlassung und Zahlung von Schadensersatz und/oder auf Zahlung einer fiktiven Lizenzgebühr zu.

Ein solcher Anspruch folgt nicht aus § 97 Abs. 2 Satz 1 UrhG (aF, in der bis 8. Oktober 2013 geltenden Fassung), oder irgendeiner anderen Anspruchsgrundlage.

In diesem Zusammenhang weist das Gericht jedoch auf Folgendes hin:

Die Klägerin dürfte zum Zeitpunkt des schädigenden Ereignisses die ausschließliche Nutzungsberechtigung besessen haben. Zwar kann die Klägerin als juristische Person nicht Urheberin (d.h. Schöpferin iSd § 7 UrhG) sein. Jedoch erfolgte der Erwerb der ausschließlichen Nutzungsrechte (von den “eigentlichen Schöpfern”) vertraglich. Dass die Klägerin tatsächlich Rechtsinhaberin ist, war wegen des Vermerkes auf den Tonträgern nach § 10 Absatz 1 UrhG, weshalb es dem Beklagten oblag, entweder die Vermutungsgrundlage zu entkräften oder den Gegenbeweis zu führen.

Das Gericht hat als Ergebnis der Beweisaufnahme auch kein Zweifel, dass die Ermittlung der IP-Adresse des Beklagten zutreffend war, wie es der Zeuge ### geschildert hat. Eine Zeugenaussage ist insoweit als Beweisführung geeignet (so BGH “Tauschbörse I”).

Es besteht allerdings zunächst einmal eine tatsächliche Vermutung dahingehend, dass diejenige Person, der die IP-Adresse zugeordnet ist, von welcher die Rechtsverletzungen begangen wurden, auch für die Rechtsverletzungen verantwortlich ist. Der Anschlussinhaber kann diese Vermutung nur entkräften, indem er im Rahmen der ihn treffenden sekundären Darlegungslast Umstände vorträgt, die einen abweichenden Geschehensablauf nahe legen (vgl. hierzu BGH Tauschbörde III).

Im vorliegenden Fall hat der Beklagte ausführlich und überzeugend dargelegt, dass er und sein Mitbewohner ### in den Sommerferien ununterbrochen aus der Wohnung abwesend waren (der Beklagte u.a. in ### und ###) und die Wohnung an Herrn ### untervermietet hatten, dessen Wohnanschrift in ### sie auch vorgetragen haben.

Es besteht in den Tauschbörse-Konstellationen eine sekundäre Darlegungslast des Anschlussinhabers, der geltend macht, eine andere Person habe die Rechtsverletzung begangen.

Der Beklagte hat ausgiebig und detailliert vorgetragen, dass er zum Tatzeitraum (und in den Tagen davor) ortsabwesend war und der Untermieter als Täter naheliegt. Der Zeuge ### hat das auch in der Beweisaufnahme bestätigt.

Nach weiterer Überlegung und Veröffentlichung der Pressemitteilung des Inhalts des Urteils des BGH I ZR 86/15 vom 12. Mai 2016 (“###”) schließt sich das Gericht der Ansicht an, dass eine Belehrung eines volljährigen Gastes darüber, dass er keine illegalen Uploads vornehmen darf, nicht zumutbar ist.

Daher kommt es nicht darauf an, dass dem Beklagten der Beweis einer derartigen Belehrung nicht gelungen ist, da der Zeuge ### sie nicht bestätigen konnte. Eine Kontrolle des Rechners des Untermieters nach Erhalt der Abmahnung schied aus, da das erstens bei Gästen, die nicht zur Familie gehören, nicht zumutbar ist und zweitens hier der Untermieter wieder in ### auf hältig sein dürfte.

Auch eine Störer Haftung kann nicht festgestellt werden. Es ist nicht ersichtlich, dass für den Beklagte vorhersehbar war, dass der Untermieter derartige Handlungen wie ein Upload urheberrechtlich geschützter Werke vornehmen wird.

Auf die Frage der Verschlüsselung des Anschlusses kam es nicht mehr an. Da die ernsthafte Möglichkeit besteht, dass die Rechtsverletzung aus dem Haushalt selbst begangen wurde, steht nicht mehr in Frage, ob sich eine Gefahr durch mangelhafte Sicherung gegen Angriffe von außen verwirklicht hat.

Da der Beklagte weder als Störer noch als Täter zu qualifizieren ist, scheiden Ansprüche wegen des Lizenzschadens und der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nach Auffassung des Gerichts bereits auf tatbestandlicher Ebene aus.”

Ist eine Eigenbedarfskündigung des Neueigentümers und Neuvermieters wirksam möglich, wenn dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen worden ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 3 C 129/16, Urteil vom 29.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter a. wie folgt aus: “Die Kündigung vom 30.1.2016 ist unwirksam und konnte das Mietverhältnis nicht auflösen. Es fehlt an einem wirksamen Kündigungsgrund. Der geltend gemachte Eigenbedarf muss in der Person des Vermieters vorliegen. Unstreitig bezog sich der geltend gemachte Eigenbedarf aber auf den Kläger, der am 30.1.2016 jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen war und damit nicht nach § 566 BGB in die Stellung als Vermieter eingetreten war. Zwar kann der frühere Eigentümer den neuen Eigentümers grundsätzlich zur Kündigung ermächtigen. In diesem Falle handelt der neue Eigentümer aber als Stellvertreter für den früheren Eigentümer. Werden daher Kündigungsgründe geltend gemacht, die in der Person des Vermieters begründet sind, müssen diese auch in dessen Person vorliegen. Das war vorliegend aber unstreitig nicht der Fall. Diese Frage wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausführlich diskutiert, wobei sich das Gericht im Vergleichsvorschlag auch zu einer möglichen Treuwidrigkeit der Kündigung geäußert hat. Ein weiterer Hinweis war insoweit nicht erforderlich, zumal den Parteien zu diesem Gesichtspunkt nochmals Schriftsatzrecht gewährt wurde. Eine (analoge) Anwendung des § 185 Abs. 2 BGB scheidet im Falle der Kündigung aus, da Gestaltungsgeschäfte keinen Schwebezustand ertragen (Ellenberger, in: Palandt, 75 A., 2016, § 185 BGB, Rn. 2).”

Ist eine Räumungsklage bereits vor Ablauf der Frist nach § 574b BGB statthaft, wenn der Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet und der Kündigung widerspricht?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 3 C 129/16, Urteil vom 29.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter b. aa. wie folgt aus: “Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage war insbesondere mit Blick auf § 259 ZPO zulässig. Unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO ist eine Räumungsklage bereits vor Ablauf der Frist nach § 574b BGB statthaft, sofern der Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet und der Kündigung widerspricht, sodass zu befürchten ist, dass er die Wohnung nicht rechtzeitig räumen wird (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2953 mwN; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. A., 2014, § 259, Rn. 2). Die Klage ist daher dann zulässig, wenn der Mieter nicht nur schweigt oder pauschal auf voraussichtliche Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung zu finden, hinweist, sondern durch ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht gewillt ist, fristgerecht zu räumen. Die Interessen des Mieters sind dann ausreichend berücksichtigt, weil ihm die Möglichkeit zur Geltendmachung seiner Rechte, die er im Widerspruch geltend machen kann, mit Blick auf §§ 767, 769 ZPO nicht genommen werden. Maßgeblich für die Beurteilung der ernsthaften Besorgnis ist der objektive Empfängerhorizont.

Im Rahmen der informatorischen Anhörung während der mündlichen Verhandlung verneinte die Beklagte den Eigenbedarf des Klägers erstmals und verwies diesen auf ein Obdach bei dessen Lebenspartner. Zudem wies sie darauf hin, dass er sich ein Haus ohne Bewohner hätte kaufen müssen, wenn er eine Wohnung benötige. Im Einzelnen vgl. Aktenseite 164 f. Aus diesen Äußerungen lässt sich ohne Zweifel der Wille der Beklagten entnehmen, die Wohnung nicht fristgerecht zu räumen, weil sie den Kündigungsgrund anzweifelt. Anders kann dies nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht verstanden werden.

Es kann daher dahinstehen, ob der Widerspruch gegen die Kündigung vom 30. Januar 2016 auch auf die Kündigung vom 1. August zu beziehen ist, wofür jedenfalls sprechen würde, dass sich der Sachverhalt in Bezug auf die beiden Kündigungen aus Sicht der Kläger nicht geändert hat. Denn aus Sicht eines objektiven Beobachters wäre es nicht verständlich, warum die Beklagte ihre Ansicht zur Kündigung, zwischenzeitlich geändert haben soll, wie ihre Ausführungen in der mündlichen Verhandlungen auch bestätigten. Aufgrund des Verhaltens in der mündlichen Verhandlung war es aber bereits nicht erforderlich, dies im Rahmen des § 259 ZPO zu berücksichtigen.”