Führt die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Betriebskostenabrechnung zu einem formellen Abrechnungsmangel?
Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 89/13, Urteil vom 27.02.2015) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) aa) wie folgt aus: “a) Die Abrechnung über die “kalten” Betriebskosten ist formell ordnungsgemäß. Eine Abrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Diese soll es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (ständ. BGH-Rspr., zuletzt BGH, Urt. v. 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, WuM 2015, 32). Bei einer Abrechnung über Gebäude mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben erforderlich: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (grdl. BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 298/80, WuM 1982, 207; zuletzt BGH, Urt. v. 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, WuM 2014, 722, 723, Tz. 12).
aa) Gemessen an diesen Anforderungen ist die Abrechnung über die “kalten” Betriebskosten nicht zu beanstanden. Insbesondere weist sie die Gesamtkosten in hinlänglicher Weise auf. Dabei ist es nach Ansicht der Kammer nicht von Belang, dass die Gesamtkosten aufgrund von Rahmenverträgen der Klägerin mit den von ihr beauftragten Dienstleistungs- und Versorgungsunternehmen an einer Vielzahl von Liegenschaften angefallen sind und sodann von der Klägerin für die Erstellung der vorliegenden Abrechnung auf die betroffene Liegenschaft heruntergerechnet worden sind. Denn die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Abrechnung ist nach Auffassung der Kammer nicht als formeller Mangel anzusehen, der ihre Wirksamkeit im Hinblick auf die betreffende Kostenposition berühren könnte.
Zwar hat der BGH dem Vermieter bislang in ständiger Rechtsprechung abverlangt, die Gesamtkosten vollständig anzugeben, und zwar auch dann, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig oder nicht an der zugrunde gelegten Abrechnungseinheit angefallen sind (grdl. BGH, Urt. v. 14.02.2007 –VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196; Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700, Tz. 24; ferner Urt. v. 07.12.2011 – VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22). Es genüge insoweit nicht, wenn der Vermieter bereits bereinigte Kosten in die Abrechnung einstelle. Dem Mieter müsse auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nichtumlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien, weil dies Einfluss auf die ihm zuzuweisenden Kosten habe. Fehle es an einer derartigen Offenlegung, liege ein formeller Mangel der Abrechnung vor. Dies gelte nicht nur bei der Bereinigung der tatsächlich angefallenen Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenanteile, sondern auch, wenn der Vermieter Kosten, die an einer größeren Wirtschaftseinheit angefallen seien, in einem internen Rechenschritt auf die der Abrechnung zugrundeliegenden Einheit umrechne. Auch hier sei der Vermieter gehalten, in der Abrechnung die vollständigen von den Dienstleistungs-, Versorgungs- oder Versicherungsunternehmen in Rechnung gestellten Gesamtkosten mitzuteilen. Die Aufführung allein der mittels internen Rechenschritts auf die der Abrechnung zugrundeliegenden Wirtschaftseinheit umgerechneten Gesamtkosten genüge für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nicht (so insb. BGH, Urt. v. 31.10.2007, a. a. O.).
Allerdings hat der BGH in dem Urteil vom 09.10.2013 (VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734, Tz. 15 f) und insbesondere in dem Urteil vom 02.04.2014 (VIII ZR 201/13, WuM 2014, 420, Tz. 9) angedeutet, dass an dieser Rechtsprechung künftig möglicherweise nicht mehr festzuhalten sei. Auch die Kammer ist der Auffassung, dass die besseren Gründe dafür sprechen, für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auf das Erfordernis einer Mitteilung der unbereinigten Gesamtkosten zu verzichten. Die bislang vom BGH vertretene Auffassung führt – wie der VIII. Senat in dem Urteil vom 09.10.2013 (a. a. O.) selbst einräumt – dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare und den Mindestangaben genügende Abrechnung später aus formellen Gründen als unwirksam erachtet wird, nämlich nachdem der Mieter Einsicht in die Belege genommen und entdeckt hat, dass bei den Gesamtkosten bereits Vorwegabzüge erfolgt sind. Schon das erscheint systemwidrig. Im Übrigen hat der BGH in anderen Entscheidungen betont, dass eine Abrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß ist, wenn sie prüffähig ist (s. nur BGH, Urt. v. 12.11.2014, a. a. O., m. w. Nachw.). Prüffähig sind die Gesamtkosten aber bereits dann, wenn sie in der Abrechnung aufgeführt sind. Denn dann kann der Mieter im Rahmen der ihm zustehenden – aber von ihm auch verlangten – Belegeinsicht kontrollieren, ob die in der Abrechnung dokumentierten Gesamtkosten mit denjenigen, die dem Vermieter für die betreffenden Kostenart tatsächlich angefallen sind, übereinstimmen. Hingegen muss die Abrechnung nicht bereits aus sich heraus eine vollständige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detailliert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (BGH, Urt. v. 12.11.2014, a. a. O.; Urt. v. 25.11.2009 – VIII ZR 322/08, WuM 2010, 156, 157 f.). Mehr ist für die formelle Wirksamkeit des Betriebskostenansatzes nicht zu verlangen.”