Kann die Gefahr des Befalls und der Befall mit Kakerlaken für sich genommen einen Kündigungsgrund für eine fristgemäße Kündigung, darstellen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 148/15, Beschluss vom 24.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung vom 22.05.2014 nicht beendet worden.

Die Verschmutzungen der Wohnung, ebenso wie Unordnung allein rechtfertigen in dem hier dargelegten Umfang noch keine Beendigung des Mietverhältnisses, da dadurch weder eine Störung des Hausfriedens noch eine substanzielle Schädigung der Mietsache noch eine besondere Gefährdungssituation heraufbeschworen wurde. Die zur Illustration seitens der Klägerin vorgelegten Fotografien weisen zwar einen gewissen starken Grad der Verschmutzung – auch durch menschliche Exkremente – und im Übrigen Unordnung in der Wohnung aus, eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt dies indessen noch nicht.

Die Gefahr des Befalls und der Befall mit Kakerlaken ist auch bei regelmäßiger Reinigung der Wohnung und Einhaltung grundlegender hygienischer Verhaltensregeln und regelmäßiger Reinigung – insbesondere in Mehrfamilienhäusern mit Verbindungen durch Installationsstränge bzw. Schächte – nicht auszuschließen und kann deshalb für sich genommen keinen Kündigungsgrund, auch nicht für eine fristgemäße Kündigung, darstellen. Die in der Berufung zitierte Entscheidung des AG Hamburg-Harburg (ZMR 2011, 644) war deshalb auch darauf gestützt, dass der Mieter Beratungs- und Hilfsangebote, die zum Teil bereits ein Jahr zuvor erfolgten, nicht annahm und den damit ersichtlich erheblich länger währenden Versuchen, den vorhandenen Missstand in der Wohnung abzustellen, widerstand. Anders liegt der Fall hier. Die Beklagten haben zwar in der relativ kurzen Frist zwischen dem 08.05. und dem 19.05.2014 den Forderungen der Klägerin nur unzureichend Folge geleistet. Sie haben sich aber um weitere Hilfe bemüht, die dazu geführt hat, dass inzwischen dauernd Abhilfe geschaffen worden ist.

Von der Wohnung im fraglichen Zeitraum ausgehende Geruchsbelästigungen konnten weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen.

Nicht mehr hinzunehmende starke Beeinträchtigungen der anderen Mieter des Wohnhauses über eine gewisse Dauer, die eine Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 1 bzw. § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB rechtfertigten, hat die Klägerin nicht bewiesen. Das Amtsgericht hat nach der umfänglichen Beweisaufnahme die von den Beklagten im fraglichen Zeitraum ausgehenden Geruchsbelästigungen als jedenfalls nicht so schwerwiegend und eine Kündigung rechtfertigend erachtet. Die gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts gerichteten Angriffe der Berufung sind nicht erheblich. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob es eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für unwahr erachtet. Diese Würdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters (BGH vom 14.01.1993 -IX ZR 238/91 – NJW 1993, 935, 937). An dessen Feststellungen ist das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden. Es kann lediglich nachprüfen, ob sich der Tatrichter entsprechend dem Gebot aus § 286 ZPO mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (BGH vom 11.02.1987 – IVb ZR 23/86 – NJW 1987, 1557, 1558). Im angefochtenen Urteil sind die Gründe, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind, ausreichend angegeben, § 286 Abs. 1 Satz 2 ZPO, denn daraus ergibt sich, dass eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (vgl. dazu BAG vom 23.09.1976 -2 AZR 263/75 – JZ 1977, 565, 567 m. w. N.).

Ferner ist zu berücksichtigen, dass der Tatrichter nach § 286 ZPO ohne Bindung an Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen hat, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Dabei darf das Gericht einem Zeugen mehr glauben als einem anderen. Auch wird eine von allen Zweifeln freie Überzeugung nicht vorausgesetzt. Vielmehr darf und muss sich das Gericht in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH vom 14.01.1993 – IX ZR 238/91- NJW 1993, 935, 937). Gemessen an diesen Maßstäben ist das amtsgerichtliche Urteil ungeachtet der Angriffe der Berufung nicht zu beanstanden.

Die Wahrnehmungen der als Zeugen vernommenen Mitarbeiter der klägerischen Hausverwaltung hat das Amtsgericht zu Recht für die Frage, ob der Hausfrieden durch die Gerüche aus der Wohnung der Beklagten erheblich gestört wurde, nicht entscheidend zugrunde gelegt. Denn die Geruchsbelästigungen stellen nur dann einen Kündigungsgrund dar, wenn sie die anderen Mieter des Hauses erheblich stören. Insoweit ergibt sich nichts anderes als bei Lärmbelästigungen durch einen Mieter. Der einzige Mieter des Hauses, der eine ihn teils unerträglich störende Belästigung durch Gerüche aus der Wohnung der Beklagten, vor allem über das geöffnete Fenster, bekundet hatte, hat sich selbst als sehr geruchsempfindlich bezeichnet. Bei dieser Selbsteinschätzung ist es hinzunehmen, wenn das Amtsgericht seine Entscheidungsfindung im Wesentlichen auf die Bekundungen der übrigen vernommenen Mieter des Hauses stützt. Denn maßgeblich für die Bewertung, ob nicht mehr hinzunehmende Geruchsbelästigungen vorliegen ist die Bewertung durch die durchschnittlich empfindlichen Mieter. Hier haben die übrigen Mieter vergleichbare Beeinträchtigungen nicht bekundet. Ein markanter Geruch (“nach alten Menschen” – Zeuge … bzw. “unsauber und nach Rauch” – Zeugin …. ), der von der Wohnung der Beklagten bei geöffneter Wohnungstür ausging, genügt für eine Kündigung, sei es auch nur eine fristgemäße, nicht.”

Liegen Modernisierungsmaßnahmen vor, wenn Arbeiten wie der Austausch von Fenstern und Türen gegen Exemplare mit Mehrfachverglasung oder das Dämmen der kältesten Außenfassade ausschließlich der Einsparung von Energie und der Wohnwertverbesserung dienen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 19429/14, Urteil vom 10.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Gericht ist davon überzeugt, dass es sich bei den durchgeführten Arbeiten am streitgegenständlichen Anwesen um Modernisierungsmaßnahmen und nicht um bloße Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache handelt.

Gemäß § 559 BGB alte Fassung handelt es sich dann um Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen an Energie und Wasser bewirken. In Abgrenzung dazu handelt es sich nach § 554 BGB alte Fassung dann um Instandhaltungsmaßnahmen, wenn sie lediglich der Erhaltung der Mietsache dienen.

Da jede Modernisierungsmaßnahme im Grunde nach auch eine Instandsetzung beinhaltet, ist der Schwerpunkt der konkret durchgeführten Arbeiten abzustellen.

Das Gericht ist aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die durchgeführten Arbeiten hier vollumfänglich der Verbesserung der Wohnqualität und Einsparung von Energie dienen.

Der Zeuge ### hat nachvollziehbar und widerspruchsfrei dargelegt, dass die Arbeiten an der Nordfassade des Gebäudes ausschließlich dazu gedient hätten um Heizkosten einzusparen, vor allem weil die Fassade die kälteste des Anwesens darstelle. Die Fassade sei komplett isoliert worden, ein Bezug zu Mängeln, insbesondere in der Wohnung der Beklagten, sei in keinster Weise vorhanden gewesen. Eine Mängelbeseitigungsmaßnahme in der streitgegenständlichen Wohnung sei etwa ein Jahr vor Durchführung der Maßnahme durchgeführt worden.

Auf Frage des Gerichts ob eine Wohnwertverbesserung bei der Erneuerung des Türpodestes und der Türleibung erreicht wurde, gab der Zeuge an, dass die alte Tür nur eine einfache Verglasung besessen hätte, die neue aber eine mehrfache bzw. Isolierungsverglasung besäße. Diese Begründung ist es für das Gericht überzeugend, eine mehrfach bzw. Isolierungsverglasung stellt im Hinblick auf eine Energieeffizienz eine wirksame Maßnahme dar.

Auch die Erläuterung des Zeugen, dass Türpodest hätte bei Austausch der Eingangstüre aus technischen Gründen mit ausgetauscht werden müssen, ist klar nachvollziehbar. Das gleiche gilt für die Leibung der Türe. Im Bezug auf den Austausch der Kellerfenster sind die Angaben des Zeugen ### wo hingegen die alten Fenstern nur eine einfache Verglasung besessen hätten und die neuen eine mehrfach Verglasung besitzen würden, ebenfalls glaubhaft und nachvollziehbar. Der Zeuge hat ausführlich dargelegt, dass zunächst eine Isolierung der Kellerdecke aus Energieeinsparungsgründen geplant worden sei, aus technischen Gründen sei dann aber ein Fensteraustausch zielführender gewesen.

Der Austausch der Fenster ist daher auch eindeutig als Modernisierungsmaßnahme zu werten. Das Gericht geht davon aus, dass vier Kellerfenster ausgetauscht worden wurden. Soweit die Beklagte zu 1) in der mündlichen Hauptverhandlung vom 27.05.2015 erklärt, dass es um 2 Fenster gehandelt habe, liegt kein substantiiertes Bestreiten des Klägervortrags vor. Insbesondere ergibt sich aus der Anlage K 7 eine Rechnung vom 11.10.2012 der Austausch von 4 Kellerfenstern, zu dem vom Kläger vorgetragenen Beträgen.

Der Zeuge hat gegenüber dem Gericht auch angegeben, dass sowohl die Eingangstür samt Podest und Leibung, die Kellerfenster sowie die Verblechung am Dach zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme mangelfrei gewesen ist. Eine Instandhaltungsmaßnahme liegt also nicht vor, die Maßnahmen dienten hier rein der Einsparung von Energie und Wohnwertverbesserung.

Zu den Spenglerarbeiten am Dach konnte der Zeuge dem Gericht überzeugend darlegen, dass auf Grund der Maßnahme der Dämmung der Nordfassade der untere Teil der Verblechung des Daches, die sogenannte Attika, weiter nach außen versetzt werden musste. Es handelte sich hier also um eine Folgemaßnahme zur Modernisierungsmaßnahme.

Da Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 595 Abs. 1 BGB vorlagen, konnte der Kläger die Miete wie von ihm verlangt um 11 % des von ihm aufgewendeten Kosten erhöhen.

Die insoweit vorgelegten Berechnung und Rechnungen wurden von Beklagtenseite nicht bestritten.

Dem Vortrag der Beklagten, dass es sich aufgrund von erheblichen Mängel an der streitgegenständlichen Wohnung um reine Mängelbeseitigungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen gehandelt habe, kann nicht gefolgt werden. Insbesondere können die von den Beklagten vorgelegten Fotos (Anlage B 3, Bl. 36 f. der Akte) zu keiner anderen Bewertung führen. Auf den einzelnen Fotos ist zwar Schimmel an den Ecken an der Wohnungswand erkennbar, es ist jedoch handschriftlich vermerkt, dass es der Zustand nach Einzug der Beklagten am 01.11.2010 war. Handschriftlich ist auch vermerkt, dass nach einer erfolgten Dämmung von außen Schimmel teilweise wieder kam. Es ist jedoch für das Gericht nicht ersichtlich, inwieweit diese Fotos der Einordnung der durchgeführten Maßnahmen als Modernisierungsarbeiten entgegenstehen sollen. Selbst wenn in der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen Schimmel oder andere Mängel vorhanden gewesen wären, kann dem Vortrag der Beklagten nicht entnommen werden, warum die durchgeführten Arbeiten diese Mängelbeseitigung gedient haben. Sofern die Beklagten die Mängel in ihrer Wohnung rügen, müssen sie etwaige entsprechende Minderungsrechte gesondert gegenüber dem Vermieter geltend machen.”

Ist eine über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus vereinbarte Mietbürgschaft wirksam, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 120 C 51/15, Urteil vom 28.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Bürgschaftserklärung des Beklagten ist wirksam, insbesondere verstößt sie nicht gegen § 551 Abs. 4 BGB, das heißt die Klägerin ist durch die vom Mieter zu erbringende und erbrachte Kaution von 2 Monatsmieten und die zusätzliche Bürgschaft nicht übersichert (vergleiche BGH, Urteil vom 30.06.2004, Aktenzeichen VIII ZR 243/03; Urteil vom 10.04.2013, Aktenzeichen VIII ZR 379/12).

Eine Teilunwirksamkeit ist nach dem erstgenannten Urteil des BGH anzunehmen, wenn der Mieter verpflichtet wird, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen, § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Der Mieter war gemäß dem schriftlichen Mietvertrag jedoch nicht verpflichtet, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen. Die vereinbarte Sicherheit betrug 2 Monatsmieten netto, maximal wären 3 Monatsmieten netto zulässig gewesen. Der Mieter verpflichtete sich jedoch nicht, die zusätzliche Bürgschaft beizubringen.

Gemäß der zweitgenannten Entscheidung des BGH ist die Bürgschaftserklärung des Beklagten auch nicht insoweit unwirksam als sie den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Die Begrenzung der Mietsicherheit dient dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Sie greift nicht ein, wenn dritte Personen dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses anbieten. Dabei kommt es nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht darauf an, ob der Vermieter, hier also die Klägerin, ausdrücklich die Bürgschaft fordert oder sie von dem zukünftigen Bürgen von sich aus angeboten wird.

Dies sieht auch der BGH zumindest in dem Fall so, wenn die zusätzliche Sicherheit aufgebracht wird, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzug zu vermeiden. Es muss aber auch dann gelten, wenn der Bürge die Bürgschaft anbietet, um den Vermieter dazu zu bewegen, überhaupt einen Mietvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Sonst würde der durch die Begrenzung der Kaution beabsichtigte gesetzliche Schutz des Mieters in sein Gegenteil verkehrt, weil der Vermieter ohne die zusätzliche Sicherheit den Mietvertrag nicht abschließen würde und der Mieter die Wohnung nicht bekommen könnte.

Das Gericht ist deshalb der Auffassung, dass eine über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus vereinbarte Mietbürgschaft wirksam ist, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird. Es kommt dann nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten hat oder die Vermieterin sie verlangt hat. Eine Beweisaufnahme über diese Frage braucht nicht zu erfolgen. Außerdem ist auch die Behauptung des Beklagten, er sei von der Klägerin zur Bürgschaft aufgefordert worden, hinsichtlich des Zeitpunktes, des Ortes, der Umstände und der handelnden Personen nicht ausreichend substantiiert.”

Kann ein Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern des Mieters fordern?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 41 C 630/15, Urteil vom 28.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde aus § 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Alt. BGB zu.

Der Beklagte hat die Bürgschaftsurkunde auf Kosten des Klägers ohne Rechtsgrund erlangt.

Der zwischen den Parteien geschlossene Bürgschaftsvertrag ist wegen Übersicherung gemäß § 134 BGB nichtig.

Es liegt ein Verstoß gegen § 550b Absatz 1 BGB vor. Danach darf die Mietsicherheit bei einem Mietverhältnis über Wohnraum das Dreifache des auf einen Monat entfallenen Mietzinses nicht übersteigen.

Der Beklagte hat bereits mit der Zahlung der Kaution in Höhe von 945,00 Euro eine Sicherheit in Höhe von drei Monatsmieten erhalten. Durch die Bürgschaftsurkunde hat der Beklagte eine darüber hinausgehende Sicherheit erhalten, die den Betrag von drei Monatsmieten zusammen mit der Mietkaution übersteigt.

§ 550b Absatz 1 Satz 1 BGB will den Mieter unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen bewahren und Erschwerungen für den Abschluss neuer Mietverträge entgegenwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können. Der Schutzzweck der Norm gebietet eine Auslegung, die keine Rücksicht darauf nimmt, ob die Verpflichtung zur Leistung der Sicherheit im Mietvertrag vereinbart und zum Beispiel durch Abschluss eines Bürgschaftsvertrages erfüllt wird oder der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine Sicherheit durch Bürgschaft stellt und damit die Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages schafft. Die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Mieters wird in beiden Fallgestaltung gleichermaßen eingeschränkt. § 550b Absatz 1 Satz 1 BGB gilt für jede Form der Sicherheit, nicht nur für Barkautionen, sondern auch für Bürgschaften. Auch Mehrfachsicherungen sind unwirksam, soweit sie zusammengerechnet drei Monatsmieten übersteigen (BGH, Urt. vom 20.04.1989, Az. IX ZR 212/88 – ibr-online).

Etwas anderes kann nur gelten, wenn unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagt und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt. Es widerspricht nicht dem Schutzzweck des § 550b BGB, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind. Der Wortlaut von § 550b BGB steht einer solchen Auslegung nicht entgegen. Der Vermieter darf über den Rahmen von § 550 Absatz 1 BGB hinaus keine zusätzliche Sicherheit von seinem Mieter fordern. Verbürgt sich dagegen ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrages gegenüber dem Vermieter, ohne dass dadurch erkennbar der Mieter belastet wird, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft durch den Vermieter wirksam und die Bürgschaft selbst nicht nach § 550b Absatz 3 BGB zu beanstanden (BGH, Urt. vom 07.06.1990, Az. IX ZR 16/90 – ibr-online).

Ein solches freiwilliges unaufgefordertes Bürgschaftsversprechen durch den Kläger liegt nicht vor.

Es ergibt sich insbesondere nicht aus der E-Mail der Zeugin ### ### vom 24.03.2014 an den Beklagten, in der sie die Bürgschaft angesprochen hat. Für die freiwillige und unaufgeforderte Zusage der Bürgschaft ist eine Erklärung des Dritten und nicht des Mieters notwendig.

Es steht vielmehr zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte den Mietvertrag unter die Bedingung des Erhalts der Bürgschaft gestellt hat. Dies steht fest aufgrund der glaubhaften Aussagen der Zeugen ### ### und ### ###. Die Zeugin ### ### hat bekundet, sie habe mit dem Beklagten das Thema Bürgschaft besprochen. Der Beklagte habe ihr einige Unterlagen übersandt, die sie einreichen sollte. Sie denke, die Bürgschaft sei dabei gewesen, sie selbst habe keine vorbereitet. Dies wird bestätigt durch die Aussage des Zeugen ###, der bekundet hat, die Zeugin ### habe ihm erzählt, dass unter anderen Unterlagen auch eine Mietbürgschaft erforderlich sei. Ferner haben beide Zeugen übereinstimmend bekundet, dass die Mutter des Beklagten am Tag der Vertragsunterzeichnung geäußert habe, dass sie sie den Vertrag eigentlich nicht unterschreiben lassen dürfe, wenn die Bürgschaft nicht vorliege. Das Gericht folgt den überzeugenden Aussagen der Zeugen ### und ###. Die Aussagen der Zeugen sind plausibel und widerspruchsfrei, insbesondere haben die Zeugen Erinnerungslücken offengelegt und der Zeuge ### hat stets von sich aus offengelegt, wenn er Informationen nur aus Erzählungen von Frau ### hatte.

Da mit der Bürgschaft eine Übersicherung eingetreten ist, ist der Beklagte dem Kläger zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verpflichtet.”