Liegt ein Mietmangel vor, wenn unter dem Fußbodenbelag (Parkett) asbesthaltige Platten verlegt sind und die Asbestbelastung von Innenraumluft und Staub die ohnehin vorhandene Belastung nicht übersteigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 2 C 86/14, Urteil vom 12.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist aber auch im Übrigen unbegründet.

Den Klägern würde ein Anspruch auf Beseitigung der asbesthaltigen Fußbodenplatten zustehen, sofern ein Mangel der Mietsache gegeben ist, der nicht anders ausgeräumt werden kann. Bei asbesthaltigen Baustoffen wird ein Mangel regelmäßig nur dann angenommen, wenn eine Gesundheitsgefährdung der Mieter durch Austreten von Asbestfasern besteht (so LG Berlin GE 2013, 353; LG Berlin GE 1999, 47; AG Charlottenburg GE 2014, 469; LG Berlin GE 2014, 190; vgl. auch für Holzschutzgifte AG Münster WM 2008 218). Ausnahmsweise ist auch ohne Austritt von Fasern ein Mangel angenommen worden, wenn eine Trennwand asbestbelastet ist (siehe LG Berlin GE 2011, 205). Hierfür ist jedoch ausschlaggebend, dass ein Mieter im Rahmen des normalen Mietgebrauchs die Wand auch dadurch nutzen kann, dass er bspw. dort Regale andübelt oder Bilder mit einem Nagel aufhängt und dies zur Freisetzung von Asbestfasern führen kann. Für den Fußboden sind berechtigte Veränderungen durch den Mieter aber nicht anzunehmen.

Für den Umstand der Gesundheitsgefährdung tragen die Kläger die Beweislast.

Den erforderlichen Beweis konnten sie trotz Begutachtung durch den Sachverständigen nicht führen.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 30.4.2014 ausgeführt, dass er in der Raumluft und dem Liegenstaub keinerlei Asbestfasern bei seinem Ortstermin am 25.2.2014 nachweisen konnte. Im Rahmen seiner mündlichen Erörterung hat er noch einmal bestätigt, dass diese Probenentnahme unter Bedingungen erfolgte, die der täglichen Raumnutzung entsprechen. Beim Ortstermin waren mehrere Personen anwesend, die die sogenannte Pumpwirkung beim Betreten des Bodens ausgelöst haben müssen. Folglich ist davon auszugehen, dass selbst bei den bestehenden beschädigten Platten und etwaigen Undichtigkeiten des verlegten Parkettbodens gleichwohl Raumluftbelastung und damit eine Gesundheitsgefährdung der Kläger derzeit ausgeschlossen ist. Einen Sanierungsbedarf sah der Sachverständige danach nicht.

Daran ändert sich auch nichts durch seine mündliche Erörterung des Gutachtens im Termin vom 22.1.2015. Hier hat der Sachverständige zwar angegeben, dass zukünftig nicht ausgeschlossen werden kann, dass bei Veränderung des Zustands der Bodenplatten sich eine Faserbelastung der Raumluft ergeben könne. Dies gilt auch für eine Problemlösung, die die Abdichtung des Bodens beispielsweise durch eine Folie vorsehe. Auch hier könne sich der Zustand der Folie zum Beispiel durch Verrutschen, Reißen oder Beschädigen der Art ändern, dass Fasern austreten könnten. Derzeit ist eine solche Gefährdung jedoch nicht gegeben.

Soweit die Kläger nunmehr einen Antrag zur Beweisaufnahme stellen, verkennen sie, dass hier kein selbstständiges Beweisverfahren durchgeführt wird, bei dem dem Sachverständigen Fragen zur Beantwortung aufgegeben werden. Hier haben die Kläger tatsächlich Umstände vorzutragen, die ihren Klageanspruch begründen und diese unter Beweis zu stellen. Eine Gesundheitsgefährdung durch den Kleber bzw. die darin enthaltenen polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK) und das Vorhandensein dieser Stoffe in der Raumluft haben sie schon nicht behauptet.

Die Beweisaufnahme war aber selbst dann nicht auszuweiten, wenn man das Begehren der Kläger in Bezug auf ihre Klageforderung auslegen würde. Ihr Klageantrag bezieht sich nämlich nicht darauf. Soweit die Kläger nach wie vor die Beseitigung der Asbestplatten beantragt haben, ist dies nicht gleichzusetzen mit der Beseitigung des Klebers. Dieser ist sowohl auf der Unterseite der Platten als auch dem Boden aufgetragen worden. Entfernt man lediglich die Platten, ist der Kleber jedoch nicht in Gänze beseitigt, da es weiterhin Rückstände davon auf dem Boden geben würde. Mithin würde ein stattgebendes Urteil den durch die beantragte Beweisaufnahme festzustellenden Mangel gar nicht beseitigen. Die Kläger bestimmen jedoch durch ihren Klageantrag den Umfang des Rechtsstreits. Daran gemessen, hatte eine Fortsetzung der Beweisaufnahme in Bezug auf die Eigenschaften des Klebers nicht stattzufinden. Unabhängig davon, ist ein Anspruch allein auf Beseitigung des Klebers nicht gegeben (so LG Berlin GE 2015, 190/191). Auch das LAGetSi weist in seinem Informationsschreiben vom 11.7.2012 (Blatt 75 der Akte) darauf hin, dass von dem verbliebenen Kleber als asbesthaltigen Rest nach Entfernung der asbesthaltigen Platten kein akutes Gesundheitsrisiko ausgeht.

Unabhängig davon hat der Sachverständige in seiner mündlichen Anhörung auch ausgeführt, dass eine Gesundheitsgefährdung sowohl im Hinblick auf die Asbestfasern als auch im Hinblick auf die PAK durch eine mit Aluminium beschichtete Isolierung verhindert werden könne. Mithin hätten die Kläger selbst bei einer Raumluftbelastung allein einen Anspruch darauf, dass dieser Mangel beseitigt werden würde. In welcher Art und Weise dies geschieht, wäre der Beklagten zu überlassen, soweit es mehrere taugliche Methoden gibt. Mithin wäre ein alleiniger Anspruch auf Beseitigung der Bodenplatten ohnehin nicht gegeben.

Die Klage war daher abzuweisen.”

Besteht ein Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Schönheitsreparaturenguthabens, wenn in einem Wohnraummietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und der in der Miete enthaltene Anteil für die Schönheitsreparaturen mit 11,65 DM/m²/Jahr kalkulatorisch ausgewiesen ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Wiesbaden (AG Wiesbaden – 91 C 5302/13, Urteil vom 02.04.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Wiesbaden in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist nicht begründet. Die Beklagte ist weder nach dem vertraglichen Vereinbarungen noch aus sonstigen Rechtsgründen verpflichtet, den von ihr für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe von 3910,03 Euro zurückgestellten Betrag an die Kläger auszuzahlen.

Der Mietvertrag enthält eine Regelung über eine Auszahlung nicht. Die ursprünglich vereinbarte Miete betrug 540,20 DM. Zusätzlich gab es lediglich die Vereinbarung von Vorauszahlungen in Höhe von 264,00 DM für Betriebskosten und 89,00 Euro für Heizkosten. Nach den ausdrücklichen Vereinbarung in § 3 des Mietvertrages übernahm der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der Wortlaut des § 3 Abs. 1 S. 2 des Mietvertrages ergibt eindeutig, dass kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen geschuldet war sondern dass der ausgewiesene Betrag von 11,65 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr “der in der Miete enthaltene Kostenansatz” für die im vorhergehenden Satz auf Kosten des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen ist.

Anders als in dem von den Klägern für die Begründung ihrer Rechtsansicht herangezogenen Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 23.11.2012 (Geschäftsnummer 91 C 1866/12) gibt es im Vertrag zwischen den Parteien keine Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der genannte Betrag ist ersichtlich lediglich ein kalkulatorischer Anteil der Grundmiete, den die frühere Vermieterin nannte, um zu versuchen, ihre Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen zu begrenzen.

Die vertraglichen Regelungen der Parteien wurden noch nicht geändert. Auch das Mieterhöhungsbegehren vom 15.10.2013 enthält keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen und lässt nicht erkennen, dass eine weitere Vereinbarung hierüber getroffen wurde.

Der Kläger habe auch nicht vorgetragen, dass die Beklagte ihren Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nachkam und hierauf einen Schadensersatzanspruch gestützt werden könnte. Weil die Kläger die Mietzahlungen aufgrund des Mietvertrages mit Rechtsgrund geleistet haben, gibt es auch keinen Anspruch aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung.”

Sind die Betriebskosten, die in der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV enthalten sind, von den Mietern zu tragen, wenn es im Mietvertrag heißt, Betriebskosten/Grundsteuer werden jährlich abgerechnet?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 8496/15, Urteil vom 26.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Betriebskosten für die Jahre 2012 und 2013 in Höhe von 1.249,37 Euro aus den §§ 535, 556 BGB i.V.m. § 4 des Mietvertrages zwischen den Parteien.

Die Parteien haben in dem Mietvertrag vom 14.9.2009 vereinbart, dass die Betriebskosten, die in der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung enthalten sind, von den Beklagten als Mieter zu tragen sind. Dies ergibt sich durch Auslegung von § 4 des Mietvertrages zwischen den Parteien. Verträge sind gemäß §§ 133, 157 BGB aus Sicht eines objektiven Empfängers auszulegen. Ein objektiver Empfänger würde § 4 des Mietvertrages so verstehen, dass die Mieter eine Abschlagszahlung auf die Betriebskosten gemäß der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung in Höhe von 100,– Euro monatlich zu leisten haben und sodann gegebenenfalls nach der erfolgten Jahresabrechnung Nachzahlungen zu leisten haben. Die Tatsache, dass ausdrücklich in § 4 auch die Grundsteuer erwähnt wird, führt nicht dazu, dass ein objektiver Empfänger davon ausgehen würde, dass nur die Grundsteuer seitens der Mieter zu erstatten ist. Schließlich wurde zuvor ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen. Die Regelung ist so zu verstehen, dass die Grundsteuer lediglich beispielhaft erwähnt wird. Ebenso führt der Satz, “Öl für Heizung wird vom Mieter selbst direkt mit dem Anbieter abgerechnet” führt nicht dazu, dass sonstige im Zusammenhang mit der Heizungsanlage stehende Betriebskosten nicht erstattungsfähig sind. Dies ist vom Wortlaut dieses Satzes nicht umfasst und würde der vorherigen Bestimmung widersprechen, wo ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Entscheidend ist daher die Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung, die dem Mietvertrag angefügt wurde. Die von der Klägerin in ihren Abrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 geltend gemachten Kosten sind alles Kosten, die von dieser Aufstellung erfasst werden. Insbesondere fallen die geltend gemachten Kosten für die Wartung der Heizungsanlage unter Nr. 4 dieser Aufstellung.”