Archiv für den Monat: Dezember 2016

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:  

Ist die Position “Wartungskosten technische Anlagen” in einer Betriebskostenabrechnung formal ordnungsgemäß, wenn dem Mieter in der Abrechnung nicht mitgeteilt wird, welcher Kostenart die Wartungskosten zugeordnet sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Hanau (AG Hanau – 37 C 393/13, Urteil vom 20.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hanau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nicht formal ordnungsgemäß ist jedoch die Position “Wartungskosten technische Anlagen” (93,32 EUR), so dass diese Kosten von den umgelegten Kosten abzuziehen sind. Hier ist nicht erkennbar, welcher Betriebskostenposition diese zugeordnet ist. Wartungskosten stellen keine selbstständige Betriebskostenposition dar, sondern sind entweder den im Katalog genannten Positionen des § 2 Nrn. 1 bis 16 BetrkV ausdrücklich zugeordnet oder sie ergeben sich aus einer expliziten Vereinbarung nach § 2 Nr. 17 BetrkV für bestimmte Betriebskostenarten (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 A Rn. 262 ff.). Für eine formal ordnungsgemäße Abrechnung muss der Mieter daher mitgeteilt bekommen, welcher Kostenart die Wartungskosten zugeordnet sind, andernfalls ist die Abrechnung nicht prüfbar. Anders ggf. nunmehr allenfalls in der Gewerberaummiete aufgrund einer jedoch erheblich kritisierten Entscheidung des OLG Frankfurt – Urt. v. 16.10.2015 – 2 U 216/14 BeckOnline – da hiernach eine allgemeine Umlage von “Wartungskosten” über AGB in der Gewerberaummiete nunmehr sein soll, was ggf. auch Auswirkungen auf eine entsprechende Darstellung in der Betriebskostenabrechnung haben könnte. Die Entscheidung ist auf die Wohnraummiete jedoch nicht übertragbar, hier müssen die Kostenarten am Katalog des § 2 BetrkV orientiert aufgeführt werden, damit dem Mieter erkennbar wird, worauf sich diese jeweils beziehen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 H Rn. 132 m. w. N.).”

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

haufe.de am 07.12.2016: Vermieter muss bei Belegeinsicht Originale vorlegen

LG Kempten – 53 S 740/16, Urteil v. 16.11.2016: Nach einer Betriebskostenabrechnung kann der Mieter Einsicht in die Original-Abrechnungsbelege verlangen. Er muss sich auch dann nicht mit Kopien begnügen, wenn die Wohnung weit vom Sitz des Vermieters entfernt liegt, so das LG Kempten.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/vermieter-muss-bei-belegeinsicht-originale-vorlegen_258_389020.html

Aus der Rubrik Mieterinformationen”:


berliner-mieterverein.de: Deutsche Wohnen
– Heizungsausfälle häufen sich

„Unseren Mietern bieten wir eine hohe Servicequalität“, verkündet die Deutsche Wohnen AG in ihrem aktuellen Geschäftsbericht. Aber die Realität sieht anders aus. Ob in Kreuzberg, Spandau, Pankow oder Mariendorf – immer wieder klagen Mieter über Heizungsausfälle.

http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1216/deutsche-wohnen-heizungsausfaelle-haeufen-sich-121611.htm

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:  

Ist die mietvertragliche Klausel “Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten selbst zu erledigen, allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun” wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 85/15, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Verpflichtung zur Durchführung der Reparaturen ergibt sich auch nicht aus § 18 des Mietvertrags. Dabei kann dahinstehen, ob die Klausel schon wegen des Summierungseffekts unwirksam ist. Jedenfalls wird der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt, dass er eigene Arbeiten “auf fachhandwerklichem Niveau” durchführen muss. Diese Regelung steht einer Fachhandwerkerklausel gleich. Denn der zweite Satz der Klausel schränkt den ersten Satz, wonach die Schönheitsreparaturen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden müssen, dadurch ein, dass dieses fachhandwerkliche Niveau festgelegt wird. Denn bei einem Verständnis, wonach diese Klausel ebenfalls nur mittlere Art und Güte verlangen würde, wäre der Satz überflüssig. Ein nach unten abweichendes Niveau kann mit diesem Satz ebenfalls nicht gemeint sein, da durch den Begriff “allerdings” eine Einschränkung der Erlaubnis zur Selbstvornahme ausgedrückt wird. Damit führt dieser Satz dazu, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen kann, wenn er selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt, was die Mieter in der Regel dazu zwingen würde, Fachkräfte einzuschalten. Diese Klausel führt dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist; eine Streichung lediglich des zweiten Satzes würde zu einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion führen. Keinen Anspruch hat der Beklagte auch auf Ersatz der Kosten für den Einbau und Ausbau des Toilettensitzes. Der Toilettensitz ist nach üblichem Verständnis die Auflage auf der Kloschüssel. Dass diese defekt gewesen sein soll, ergibt sich schon nicht aus dem Vortrag des Beklagten. Soweit vorgetragen wird, die Kloschüssel habe aufgrund mangelnder Reinigung erneuert werden müssen, ist dieser Vortrag nicht ausreichend. Auf dem beigefügten Foto lassen sich lediglich Kalkablagerungen erkennen. Eine Erneuerung ist wegen dieser nicht erforderlich. Soweit Fliesen im Badezimmer defekt waren, sind diese schon nicht in den Kostenvoranschlag eingeflossen.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

www1.wdr.de am 07.12.2016: Richtig versichern gegen Brände

An der festlichen Zeit um den Jahreswechsel erfreuen sich viele Menschen, weil überall Lichtern und Kerzen brennen, die ein behagliches Licht schaffen. Weniger freut sich die Feuerwehr über diese Zeit, denn dann steigen auch ihre Einsätze. In den Wochen um den Jahreswechsel brennt es deutlich häufiger.

http://www1.wdr.de/verbraucher/wohnen/brandschutz-104.html

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

finanzen.net am 04.12.2016 – Nebenkostenabrechnung: Das dürften Vermieter – und das nicht

Das Kalenderjahr 2016 neigt sich dem Ende zu und für viele Mieter steht wieder die Betriebskosten-Abrechnung an. Aber Achtung Vermieter: Nicht alles was auf der Abrechnung steht, gehört da auch hin.

http://www.finanzen.net/nachricht/private-finanzen/Betrug-in-der-Abrechnung-Nebenkostenabrechnung-Das-duerften-Vermieter-und-das-nicht-5204400

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:  

Ist die mietvertragliche Klausel “Bei Auszug hat der Mieter die Mietwohnung renoviert zurückzugeben, da er sie bei Einzug renoviert erhalten hat” wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 85/15, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Rückzahlungsanspruch ist auch nicht durch Aufrechnung erloschen. Dem Beklagten stehen keine Gegenansprüche zu. Er kann von dem Kläger nicht nach §§ 280 Abs. 3, 281 BGB keine Erstattung der Kosten in Höhe von EUR 1.340,00 verlangen, die nach dem Kostenvoranschlag für diverse Reparaturarbeiten anfallen sollen. Hinsichtlich der in diesem Kostenvoranschlag enthaltenen Schönheitsreparaturen (insbesondere Streichen und Schleifen) gilt dies schon deswegen, weil der Kläger nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist zunächst der Vermieter verpflichtet, die vermietete Wohnung instand zu halten. Diese Pflicht ist hier nicht wirksam auf den Kläger übertragen worden. Eine Verpflichtung ergibt sich nicht aus § 24 des Mietvertrags, da eine derartige Endrenovierungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei den Klauseln handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegen. Der Mieter wird durch diese Klausel unangemessen benachteiligt, da die Renovierung unabhängig vom Renovierungszustand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verlangt wird.”

Aus der Rubrik “Verbraucherinformationen”:


swr.de am 29.11.2016: Schadstoffe in Sneakern

Gift für die Füße?

Sportliche Sneaker liegen voll im Trend. Die schicken Treter haben ihren Preis. Markenprodukte kosten locker 100 Euro und mehr. Da sollte die Qualität stimmen und das Material nicht mit Schadstoffen belastet sein. Doch ist das wirklich so? Das wollte Marktcheck genau wissen und hat neun Sneaker sowie Sportschuhe der großen Marken Adidas, Puma und Nike ins Labor gebracht und versucht, die Produktionsbedingungen vor Ort zu überprüfen.

Chemiecocktail in den Schuhen

Das Ergebnis: erschreckend. Alle untersuchten Schuhe enthalten Rückstände von Weichmachern und manche eine Reihe von verschiedenen Chemikalien. Unter anderem das Lösungsmittel Dimethylformamid, kurz DMF. Experten vermuten, dass DMF die Fruchtbarkeit oder sogar ungeborene Kinder im Mutterleib schädigen können. Zwar gibt es keine gesetzlichen Grenzwerte für DMF, wohl aber eine eindeutige Empfehlung der Bundesanstalt für Arbeitsschutz. So sollen beispielsweise Arbeitshandschuhe nicht mehr als 10 mg DMF pro Kilogramm enthalten. Ein Wert, den einige der Schuhe in unserer Stichprobe deutlich überschreiten – beim traurigen Spitzenreiter um das 24-fache.

http://www.swr.de/marktcheck/schadstoffe-in-sneakern-gift-fuer-die-fuesse/-/id=100834/did=18329830/nid=100834/e8vc2k/index.html#utm_source=Facebook&utm_medium=referral&utm_campaign=SWR%2Ede%20like

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

freiepresse.de am 04.12.2016: Lichterkette darf im Balkonbereich angebracht werden

Überall blinkt und blitzt es in der Vorweihnachtszeit von Fenstern und Balkonen. Manchem Vermieter gefällt die Dekoration womöglich nicht. Doch seine rechtlichen Möglichkeiten gegenüber Mietern sind beschränkt, wie entsprechende Urteile zeigen.

http://www.freiepresse.de/RATGEBER/HAUS-GARTEN/Lichterkette-darf-im-Balkonbereich-angebracht-werden-artikel9701438.php