Muss die Modernisierungsankündigung als solche gerade im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung gem. § 555b Abs. 1 BGB dem Mieter eine “zureichende Kenntnis” über die geplanten Maßnahmen vermitteln?
Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 7 C 284/17, Urteil vom 09.03.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat als Vermieterin allerdings aufgrund der in ihrem Namen erfolgten Modernisierungsankündigung vom 15.03.2017 keinen fälligen Anspruch gegenüber der Beklagtenseite auf Duldung der im Klagantrag näher beschriebenen Einzelmaßnahmen.
So stellt eine ordnungsgemäße Ankündigung gem. § 555c BGB für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB die Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gem. § 555d Abs. 1 BGB dar (vgl. nur: Palandt/Weidenkaff, 77.A., RdNr. 11 zu § 555c BGB mwN; vgl. weitergehend zum einstweiligen Rechtsschutz: Landgericht Berlin, Beschluss vom 12.03.2012, 63 T 29/12, NJW-RR 2012, S. 1229).
Die Modernisierungsankündigung vom 15.03.2017 genügt den Anforderungen des § 555c BGB nicht, so dass die Folgen einer wirksamen Modernisierungsankündigung nicht eintreten können und es hierfür vielmehr einer neuen vollständigen ordnungsgemäßen Ankündigung bedarf (vgl. nur: Palandt/Weidenkaff, 77.A., aaO). Auf ein Nachreichen von Einzelinformationen im vorgerichtlichen oder auch im gerichtlichen Verfahren kann daher nicht abgestellt werden (vgl. entsprechend auch im Mieterhöhungsverfahren wegen Modernisierung: Bundesgerichtshof, Urt.v. 25.01.2006, NJW 2006, S. 1126).
In der mündlichen Verhandlung war zwar eingehend erörtert worden, dass sich der Haupteinwand der Beklagtenseite ersichtlich auf das mögliche “Aufgehen fälliger Instandsetzung in Modernisierungsarbeiten” bezieht und dies aber vornehmlich Gegenstand einer sich anschließenden Modernisierungsmieterhöhungserklärung wäre, § 559 BGB (vgl. hierzu nur: Bundesgerichtshof, Urt.v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13), doch muss auch bereits die Modernisierungsankündigung selbst gem. § 555c BGB als solche gerade im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung gem. § 555b Abs. 1 BGB dem Mieter eine “zureichende Kenntnis” über die geplanten Maßnahmen vermitteln.
Nach der “nach altem Recht” ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 28.09.2011 (NJW 2012, S. 63 ff.) sollen die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung zwar nicht überspannt werden:
“Eine nach § BGB § 554 BGB § 554 Absatz III 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.”
Mit der Literatur zu § 555c BGB n.F. ist aber auch bereits für die Frage einer wirksamen Modernisierungsankündigung bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Zusammenhang mit der Mieterhöhung wegen Modernisierung (zum Begründungsaufwand beim Mieterhöhungsverlangen bei energetischer Modernisierung vgl. nur: Bundesgerichtshof, Urt.v. 25.01.2006, VIII ZR 47/05; AG Wedding, Urt.v. 19.03.2014, 6a C 281/13) entsprechend heranzuziehen (Palandt/Weidenkaff, 77.A., RdNr. 6 mwN).
Danach muss der Vermieter bei Maßnahmen zur energetischen Modernisierung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme die Tatsachen darlegen, anhand deren überschlägig beurteilt werden kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung bewirkt; die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist nicht erforderlich. Notwendig ist aber für die Darlegung des Energiespareffekts, den alten und neuen Zustand durch gegenständliche Beschreibung oder durch Mitteilung der Wärmedurchgangskoeffizienten so genau anzugeben, dass ein Vergleich möglich ist (Palandt/Weidenkaff, 77.A., RdNr. 6 mwN). Wegen der Art der durchzuführenden Arbeiten (Heizungsmodernisierung) kommt ein Abstellen auf das letztgenannte Kriterium im vorliegenden Fall allerdings von vornherein nicht in Betracht.
Soweit das Gesetz hier die Angabe der Maßnahmen “in wesentlichen Zügen” fordert (§ 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB) findet sich in § 555c Abs. 3 BGB bereits ein Anhaltspunkt für einen hier überhaupt zu fordernden Begründungsaufwand und zugleich, bezogen auf bestimmte Bauteile, die Berechtigung des Vermieters “insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug” zu nehmen.
Danach fordert das Gesetz bereits unmittelbar eine Darlegung einer energetischen Qualität von Modernisierungsmaßnehmen, dies dann im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB hinsichtlich einer nachhaltige Einsparung von Endenergie, und erleichtert bei bestimmten Bauteilen lediglich den Begründungsaufwand.
Ein entsprechender Begründungsaufwand bereits im Rahmen der Modernisierungsankündigung folgt auch bereits aus der Gesetzesbegründung (Deutscher Bundestag Drucksache 17/10485, 17. Wahlperiode, 15. 08. 2012, S. 20/21):
“Absatz 2 enthält eine ergänzende Regelung zum Inhalt der Modernisierungsankündigung mit folgendem Hintergrund: Nach Absatz 1 Nummer 1 ist über die Art der Modernisierungsmaßnahme zu informieren. Dies beinhaltet bei einer energetischen Modernisierung (§ 555b Nummer 1) sowie gegebenenfalls bei einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 2 auch die Darlegung, dass die geplante Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Obwohl eine genaue Bezifferung der Energieeinsparung, etwa in Form einer Wärmebedarfsberechnung, nicht erforderlich ist, ist damit nicht selten ein erheblicher Aufwand verbunden. So verlangt die Rechtsprechung teilweise etwa, beim Einbau wärmedämmender Fenster den Wärmedurchgangskoeffizienten der alten Fenster anzugeben (für ein Duldungsverlangen nach § 554: AG München, Urteil vom 26. April 2010, 424 C 19779/09). Dieser Wert lässt sich unter Umständen nur mit sachverständiger Hilfe und entsprechenden Kosten ermitteln, etwa dann, wenn es sich um ältere Fenster handelt und keine Unterlagen über deren energetische Beschaffenheit vorhanden sind.
Die Regelung bestimmt deshalb, dass der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann, um die Einsparung von Energie darzulegen. Hierzu gehört beispielsweise die “Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand” des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009. Diesem Regelwerk können Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile entnommen werden, geordnet nach Baualtersklassen. Der Vermieter kann bei der Modernisierungsankündigung auf diese pauschalierten Werte Bezug nehmen. Den Einspareffekt kann er dann beispielsweise durch Vergleich dieses Wertes mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des zu montierenden Bauteils darlegen, der vom Hersteller mitgeteilt wird.
An der danach erforderlichen Darlegung im Ankündigungsschreiben, dass die geplanten Maßnahmen zu einer Energieeinsparung führen, mangelt es. Es mangelt im vorliegenden Fall zudem bereits an der konkreten gegenständlichen Beschreibung und Gegenüberstellung des “Altzustandes” und des gewünschten “Neuzustandes”, gerade bezogen auf das streitgegenständliche Mietobjekt. Eine mögliche Endenergieeinsparung wurde gerade nicht dargelegt (vgl. zum entsprechenden Erfordernis auch: Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, 13.A., RdNr. 36, 57 zu § 555c BGB).
Eine pauschale und plakative Behauptung genügt aber nicht den formellen Anforderungen einer wirksamen Modernisierungsankündigung. So ist es auch nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht ausreichend, wenn vor dem dargestellten gesetzlichen Hintergrund “der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme werde zu einer Energieeinsparung führen. Zwar ist bei Energieeinsparmaßnahmen die Beifügung einer Wärmebedarfsrechnung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht erforderlich (vgl. BGHZ 150, 277). Dem Mieter muss es aber möglich sein, an Hand der gemachten Angaben überschlägig festzustellen, ob überhaupt eine Energieeinsparung möglich ist. Hierfür wäre im vorliegenden Fall z.B. die Angabe der konkreten Wirkungsgrade für die alte und neue Heizungsanlage geeignet gewesen” (Landgericht Berlin, Urt.v. 20.02.2013, 65 S 209/12; auch nach Bundesgerichtshof, Urt.v. 20.06.2012, NJW 2012, S. 2954 (2955), RdNr. 18: muss die Ersetzung einer älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung nicht ohne weiteres eine Maßnahme zur Energieeinsparung sein – führte zur Aufhebung und Zurückweisung; vgl. auch allgemein zu den Anforderungen: Harsch, Auswirkungen der Mietrechtsänderung bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a – 555f BGB) WuM 2013, 514 ff., 578 ff. (580/581): “Auf jeden Fall muss der Vermieter im Ankündigungsschreiben die einzelnen Werte darlegen, denn der Mieter muss vergleichen können”).
Die Erforderlichkeit einer entsprechenden Darlegung setzt sich dann im späteren Modernisierungsmieterhöhungsverlangen fort und findet sich auch in der Gesetzessystematik wieder, wenn in § 559b Abs. 1 S. 3 BGB ausdrücklich auf § 555c Abs. 3 BGB Bezug genommen wird, mit entsprechender Geltung.
Hier hat der Gesetzgeber ausgeführt (aaO, S. 20):
In § 559b Absatz 1 Satz 3 ist geregelt, dass die Bestimmung im Mieterhöhungsverfahren entsprechend gilt. Der Vermieter kann sich also nicht nur im Duldungsverfahren, sondern auch bei der Mieterhöhung auf anerkannte Pauschalwerte beziehen.
Mangels ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung sind die Beklagten derzeit mithin nicht zur Duldung der begehrten Maßnahmen verpflichtet.”
