Kann ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch bzw. Umzugswille eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 297/14, Urteil vom 23.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 6. a) in den Randnummern 23 bis 25 wie folgt aus: “a) Das Amtsgericht hat seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Klägerin damit begründet, dass die Klägerin bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur “zaghaft” vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies hat das Amtsgericht – in lebensnaher Würdigung – dazu veranlasst, an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der – wie die Klägerin – Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd.

Zwar hat das Berufungsgericht richtig gesehen, dass das Motiv, über einen erklärten Eigennutzungswunsch an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurück zu erhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen will, nicht ausschließt. Es ist auch denkbar, dass die Klägerin unter mehreren im Wesentlichen gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihrer Tochter die Wohnung der Beklagten gerade deshalb ausgewählt hat, weil die Mansarde nur gemeinsam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte. Dass sich die Klägerin aber, wie das Amtsgericht aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen hat, über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht hat, ist ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zumindest in Frage stellt. Denn ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Würdigung des Amtsgerichts, das eine Umzugsabsicht der Klägerin angesichts der von ihm dargelegten Zweifel nicht für erwiesen erachtet hat, auch nicht mit Rechtsfehlern behaftet. Das Amtsgericht hat weder einen unzutreffenden Maßstab angelegt noch ist ihm bei seiner Würdigung sonst ein Rechtsfehler unterlaufen. Vielmehr hat es seine Überzeugung maßgeblich auf den persönlichen Eindruck von der Glaubwürdigkeit der Klägerin und der Glaubhaftigkeit ihrer Schilderung über das Bestehen konkreten und ernsthaften Umzugswillens gestützt.”

Hat ein Mieter einen Ersatzanspruch gegen seinen Vermieter wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen, die er am Ende des Mietverhältnisses durchgeführt hat und deren Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge einer Weitervermietung nutzen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 318/14, Urteil vom 10.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin kann von der Beklagten nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB Erstattung der Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen in Höhe von 3.696,40 EUR verlangen.

Die Klägerin war zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Eine von der gesetzlichen Regelung, wonach die Beseitigung auf üblichem Gebrauch beruhender malermäßiger Abnutzungen gemäß §535 Abs.1 BGB dem Vermieter obliegt, abweichende Verpflichtung enthält der Mietvertrag der Parteien nicht. Eine solche ergibt sich auch nicht aus der Regelung in §13 Nr. 1 des Mietvertrags. Diese enthält lediglich eine Fälligkeitsregelung, ohne dass hiermit eine Verpflichtung des Mieters begründet wird. Nichts anderes folgt aus § 13 Nr. 2 des Mietvertrags. Diese setzt ausdrücklich eine Verpflichtung des Mieters voraus, ohne eine solche aber zu begründen.
Die Beklagten haben durch die von der Klägerin während des laufenden Mietverhältnisses vorgenommenen Arbeiten nichts erlangt im Sinne einer Bereicherung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht ein Ersatzanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen dann, wenn der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen kann (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 – BGHZ 181, 188 ff., Rn 24). Diese Rechtsfolge verwirklicht sich jedoch nur im Falle derjenigen Schönheitsreparaturen, die der Mieter am Ende des Mietverhältnisses durchführt und die daher nicht ihm – dem Mieter – zu Gute kommen. Vorliegend hat die Klägerin indes im laufenden Mietverhältnis vor Ausspruch der Kündigung Schönheitsreparaturen veranlasst, von denen im Wesentlichen nur sie selbst, nicht aber der Vermieter profitiert.

Unterstellt, dass bei Ausführung im März 2010 während des laufenden Mietverhältnisses tatsächlich Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Klägerin erforderlich waren, steht dem Mieter nach Beseitigung eines solchen Mangels ein Anspruch auch ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Vermieter dann nicht zu, wenn – wie hier – die Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06 –NJW 2008, 1216; Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 536a Rn 17). Es ist nicht ersichtlich, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich war oder sich die Beklagte gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug befand (LG Berlin, Urteil vom 7. März2014 – 63S 575/12, GE 2014, 872).”

Tritt durch den Einbau einer Gasetagenheizung als Ersatz für einzelne Kohleöfen eine Gebrauchswerterhöhung der Mietsache im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB ein?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 144/15, Beschluss vom 29.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Im Ergebnis ohne Erfolg ist auch der weitere Einwand der Berufung betreffend den Duldungsanspruch für die Gasetagenheizung dahingehend, dass bei weiten Bevölkerungsschichten der Wunsch nach Co2-neutralten Brennstoffen wie Holz durchgesetzt habe und hier eine Verbesserung des Gebrauchswertes nicht vorliege.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht hier die Modernisierung schon im Hinblick auf die nachhaltige Gebrauchswerterhöhung der Mietsache im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB bejaht. Unstreitig wird in Bad und Küche erstmals eine Heizmöglichkeit geschaffen.

Dabei kommt es entgegen der Ansicht der Beklagten nicht auf die Bewertung der derzeitigen Mieterin an, ob diese – wie in der Klageerwiderung bereits vorgetragen – die vorhandenen Kohleöfen behaglich findet. Maßgeblich ist nach der Verkehrsanschauung, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Gebrauchswerterhöhung zugemessen wird. Das ist hier der Fall. Das Betreiben von Kohleeinzelöfen als einziger Heizquelle der Wohnung erfordert es, sich im Winter durchgängig mit ausreichend Kohle zu versorgen, diese einzukaufen, einzulagern und in die Wohnung zu transportieren. Nach der Verbrennung muss die Asche beseitigt und ebenfalls aus der Wohnung transportiert werden, der Ofen von Zeit zu Zeit gereinigt werden. All diese Beschaffungs- und Entsorgungstätigkeiten entfallen beim Betreiben einer für die Wohnung zentral betriebenen Gasetagenheizung, weil bei dieser die Gaslieferung über Leitungen ins Haus erfolgt, ohne dass der Mieter diesen Brennstoff selbst in die Wohnung transportieren und das Abfallprodukt abtransportieren muss. Zudem wird durch die Gasetagenheizung auch die Beheizung von Küche und Bad möglich; auch während der Zeiten der Abwesenheit ist eine Beheizung der Wohnung insgesamt sichergestellt. Dies ist ein Umstand, der in der fraglichen Mieterkreisen (die Beklagte zahlt für die 114 qm große 3-Zimmer-Wohnung derzeit 323,54 Euro nettokalt) geschätzt wird, weil dies eine maßgebliche Erhöhung des Wohnkomforts darstellt. Der in der Leitung stets vorhandene Energieträger kann schlicht genutzt werden, ohne dass dieser einzukaufen ist, Schmutz und Mühe bereitet. Eine Gebrauchswerterhöhung liegt mithin entgegen der Ansicht der Berufung vor. Die bereits in der Klageerwiderung vorgetragene und in der Berufung wiederholte Ansicht, der Umstand, dass in jedem Baumarkt eine größere Abteilung für Kaminöfen und Kachelöfen existiere, belege, dass es eine Verkehrsanschauung in Bezug auf die zuvor beschriebene Gebrauchswerterhöhung nicht gebe, überzeugt nicht. Mag der Verkauf von Kaminen und Kaminöfen verschiedenster Ausrichtungen ungebrochen sein, verkennt die Beklagte dennoch, dass dies ein vollständig anderes Segment darstellt, das nicht vergleichbar ist. Kaminöfen werden typischerweise als behagliche Zusatzbeheizung (im Hauptwohnraum) für kalte Tage genutzt. Nicht aber in allen Räumen einer Wohnung oder eines Hauses installiert, um mit diesen die Beheizung sämtlicher Wohn- und Nebenräume zu übernehmen.”

Tritt durch den Austausch von einfachverglasten Fenstern sowie von Holzfenstern mit zwei Scheiben gegen isolierverglaste Kunststofffenster eine nachhaltige Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB ein und stellt der Austausch eine Gebrauchswerterhöhung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 144/15, Beschluss vom 29.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Bezogen auf den die Fenster betreffenden Duldungsanspruch hat die Klägerin schon in der streitgegenständlichen Modernisierungsankündigung vom 25.8.2014 sowohl die veröffentlichen U-Werte der Kastendoppelfenster von ca. 2,6-2,8 und auch den U-Wert der einzubauenden neuen Fenster von zwischen 1,2-1,3 mitgeteilt. Die Klageerwiderung nimmt in seinem vorletzten Absatz hierauf nicht konkret Bezug.

In der Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 30.7.2009 des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ist der Wärmedurchgangskoeffizient für einfachverglaste Holzfenster mit 5,0 angegeben, während dieser für Holzfenster mit 2 Scheiben (für den Zeitraum von 1918 bis 1994) bei 2,7 liegt. Isolierverglaste Kunststofffenster ab 1995 werden mit 1,8 ausgewiesen. Der Wärmedurchgangskoeffizient ist ein Maß für die Wärmedurchlässigkeit eines Bauteils. Je niedriger der U-Wert desto höher die Wärmedämmung des Bauteils. Bezogen auf den Wärmeschutz finden Wärmeverluste durch Wärmeleitung statt, je höher der U-Wert ist. Die Klägerin hat den U-Wert für die einzubauenden Isolierglasfenster mit 1,2 bis 1,3 angegebenen. Nachdem der Gesetzgeber in § 555c Abs. 3 BGB die Bezugnahme auf Pauschalwerte hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen gerade zugelassen hat, ist dies nicht zu beanstanden. Daraus folgt hier, dass sowohl die einfachverglasten als auch die doppelverglasten Holzfenster zu einem höheren Wärmeverlust führen als die geplanten isolierverglasten Kunststofffenster, so dass durch diese und den hier beabsichtigten Austausch sämtlicher alten Holzfenster eine nachhaltige Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB eintritt. Da es für die energetische Modernisierung nicht auf ein bestimmtes Ausmaß der Verbesserung ankommt, bedarf es keiner näheren Angabe zu der konkreten Wärmedämmung.

Ein konkretes Bestreiten der angegebenen Werte ist seitens der Beklagten gerade nicht erfolgt. Dies wäre aber angesichts der spezifizierten Angaben der Klägerin erforderlich gewesen, so dass das Amtsgericht den lediglich pauschalen Einwand der Beklagten zu Recht unbeachtet gelassen hat.”

Ist eine Klage auf ein im Rechtsstreit nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen zu vertagen, wenn zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Zustimmungsfrist des Mieters noch läuft?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 T 62/15 Abl, Beschluss vom 28.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zu Recht beanstandet der Kläger in diesem Zusammenhang die Ablehnung der Vertagung durch die abgelehnte Richterin im Hinblick auf das von ihm im Rechtsstreit nachgeholte Mieterhöhungsverlangen.

Zutreffend hat die abgelehnte Richterin beachtet, dass eine von der Partei nicht erkannte Unzulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens einen Umstand darstellt, auf den im Rahmen der Prozessleitung nach § 139 Abs. 3 ZPO hinzuweisen ist, und dem auch mit der gerichtlichen Verfügung vom 18. Februar 2015 Rechnung getragen. Soll diese Hinweispflicht aber nicht ins Leere gehen, muss der Kläger jedoch auch die Möglichkeit haben, diesen Mangel, wenn möglich, zu beheben. Eine solche Möglichkeit sieht indes gerade die Regelung in § 558 b Abs. 3 BGB vor. Bei dieser Sachlage wird das Ermessen sowohl bei der Anberaumung des Verhandlungstermins als auch bei der Frage, ob die Sache nach § 227 Abs. 1 ZPO zu vertagen ist, eingeschränkt.

Die Frage, ob bei einer nicht abgelaufenen Zustimmungsfrist die Klage als unzulässig abzuweisen oder zu vertagen ist, war auch Gegenstand der Erörterungen im Gesetzgebungsverfahren.

In der Stellungnahme des Bundesrats hat dieser die Regelung einer Vertagungspflicht angeregt (BT-Drs. 14/4553, S. 88):

“Zu Artikel 1 Nr. 3 (§ 558 b Abs. 3 BGB)

Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob ergänzend zu § 558 b Abs. 3 BGB-E prozessual eine Vertagungspflicht des Gerichts bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters nach § 558 b Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 BGB-E vorgesehen werden sollte.

Begründung

Ist der Klage des Vermieters nach § 558 b Abs. 2 BGB-E ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a BGB-E nicht entspricht, kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB-E). Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB-E zu (§ 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB-E). Läuft zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Zustimmungsfrist des Mieters noch, kann eine Sachentscheidung regelmäßig nicht ergehen. Allerdings ist eine Klageabweisung durch Prozessurteil möglich. Das künftig ausdrücklich gesetzlich abgesicherte Recht des Vermieters auf Nachholung des Erhöhungsverlangens sollte deshalb auch prozessual begleitet werden, indem ergänzend eine Vertagungspflicht des Gerichts vorgesehen wird.”

Die Bundesregierung hat einer Vertagungspflicht ausdrücklich zugestimmt, eine Regelung im Rahmen der Mietrechtsvorschriften jedoch unter Hinweis auf die bestehende Gesetzeslage nicht für erforderlich gehalten (BT-Drs. 14/4553, S. 100):

“Zu Nummer 20 – Artikel 1 Nr. 3 (§ 558 b Abs. 3 BGB)

Die Bundesregierung teilt die der Anregung zugrunde liegende Auffassung, dass es aus Gründen der Prozessökonomie sinnvoll ist, dass die Gerichte vor einer Sachentscheidung abwarten, bis die Zustimmungsfrist nach § 55 8b Abs. 2 Satz 1 BGB-E, die bei Heilung von Mängeln des Mieterhöhungsverlangens während des Rechtsstreits (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB-E) neu beginnt, abgelaufen ist. Sie hält allerdings das bestehende prozessrechtliche Instrumentarium des § 227 ZPO für ausreichend. § 227 ZPO ermöglicht es den Gerichten schon jetzt, das Verfahren unter Berücksichtigung der laufenden Fristen entsprechend zeitlich zu gestalten und es bis zum Fristablauf zu vertagen. Der Bundesregierung sind in diesem Zusammenhang auch keine Probleme aus der Praxis bekannt.”

Grundsätzlich steht die Frage einer Vertagung gemäß § 227 Abs. 1 ZPO zwar im Ermessen des Gerichts. Das Gericht muss im Rahmen seiner Ermessensentscheidung aber beachten, dass die Regelung auch dazu dienen soll, den Parteien die sachgerechte Wahrnehmung ihrer Rechte durch ausreichenden Sachvortrag zu ermöglichen, und sich damit als Ausdruck des Anspruchs auf rechtliches Gehör darstellt. Immer dann, wenn eine Partei einem Hinweis des Gerichts nur dadurch Genüge tun kann, dass sie hierzu Gelegenheit in einem neuen Verhandlungstermin erhält, ist zu vertagen. Ein erheblicher Grund im Sinne von § 227 Abs. 1 ZPO liegt deshalb vor, wenn nach Hinweis auf eine formell unwirksame Mieterhöhungserklärung dieser Mangel durch Nachholung eines neuen Mieterhöhungsverlangens im Prozess behoben werden soll, aber die dem Mieter zustehende Zustimmungsfrist zurzeit des anberaumten Termin noch nicht abgelaufen ist (Paschke, Die Nachbesserung/Nachholung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess NZM 2008, 705 [708]).

Indem die abgelehnte Richterin gleichwohl in Kenntnis des angekündigten und danach auch vom Kläger in den Rechtsstreit eingeführten weiteren Mieterhöhungsverlangens die Vertagung allein unter Hinweis auf die Unzulässigkeit des ursprünglichen Antrags abgelehnt hat, hat sie die obigen Grundsätze nicht beachtet und damit den Anspruch des Klägers rechtliches Gehör verletzt. Zwar mag nicht jede Verletzung des rechtlichen Gehörs stets eine Befangenheit begründen. Im Falle der Ablehnung einer Vertagung bei einem nachgeholten Mieterhöhungsverlangen zur Wahrung der Zustimmungsfrist stellt sich die Ermessensausübung der abgelehnte Richterin aber auch aus der Sicht einer ruhig und besonnen denkenden Partei als einseitige Benachteiligung dar, indem ihr die Wahrnehmung der vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehenen Möglichkeit zur Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess durch eine rechtswidrig zu enge Auslegung der Voraussetzungen einer Vertagung bewusst verweigert wird. Das rechtfertigt die Annahme, dass die abgelehnte Richterin nicht unvoreingenommen und neutral, sondern einseitig zu seinem Nachteil entscheidet.”

Können leerstehende Wohnungen als Vergleichswohnungen zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens angegeben werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Fritzlar (AG Fritzlar – 8 C 140/14, Urteil vom 22.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Fritzlar in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mieterhöhungsverlangen vom 29.11.2013 entspricht schon deshalb nicht den Anforderungen des § 558a BGB, weil zwei von den drei darin benannten Vergleichswohnungen nach dem – von dem Kläger nicht bestrittenen und insoweit als zugestanden zu behandelnden (§ 138 Abs. 3 ZPO) – Vorbringen des Beklagten schon vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens leer standen. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens aber nur auf “entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen” Bezug genommen werden. Standen aber die in dem Mieterhöhungsverlangen unter Nr. 1 und 3 benannten Wohnungen leer, konnte für diese Wohnungen mangels tatsächlicher Mietzahlung auch kein “entsprechendes Entgelt” im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB angefallen sein. Das auf § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB gestützte Mieterhöhungsverlangen vom 29.11.2013 ist daher nicht ordnungsgemäß.”

Stellt der Einbau eines Etagenfahrstuhls eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, und zwar selbst dann, wenn durch den Einbau der Flur der Wohnung um 1,60 m verkürzt wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 362/14, Urteil vom 07.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagten sind gemäß § 555 d BGB zur Duldung der vom Kläger geplanten Maßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls unter Herstellung eines Zugangs auf der Etage der streitgegenständlichen Wohnung der Beklagten verpflichtet. Bei dem Einbau eines Fahrstuhls handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b Nr. 4 BGB, durch welche die Nutzbarkeit der Wohnung der Beklagten infolge einer leichteren Zugangsmöglichkeit verbessert wird. Dies kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass das Vorhandensein eines Personenaufzugs in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist (Berliner Mietspiegel 2013, ABl. Nr. 21/2013, Seite 694).

Der Einbau eines Fahrstuhls ist grundsätzlich als eine den Gebrauchswert der Mietsache erhöhende Modernisierungsmaßnahme anzusehen (Bamberg/Roth, BeckOK § 555 b BGB, Rn 30). Es kann dahinstehen, ob der Einbau eines Fahrstuhls möglicherweise auch der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555 b Nr. 5 BGB dient. Dies änderte an der grundsätzlichen Duldungspflicht nichts.

Die geplante Maßnahme stellt für die Beklagten keine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, wobei finanzielle Erwägungen im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung in diesem Zusammenhang grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind, § 555 d Abs. 2 BGB.

Eine nicht zu rechtfertigende Härte wird nicht dadurch begründet, dass der Einbau des Fahrstuhls mit einer Änderung des Grundrisses der Wohnung verbunden ist, indem der Wohnungseingang etwa um 1,60 m in den Wohnungsflur hinein verlegt und dieser entsprechend verkürzt wird.

Ob eine Wohnungsgrundrissänderung im Zusammenhang mit einer Modernisierung als Härte anzusehen ist und eine Duldungspflicht des Mieters ausschließt, ist durch Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, Urteil vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07, GE 2008, 469). Die Verlegung der Wohnungseingangstür unter Verkürzung des Wohnungsflurs um 1,60 m hat angesichts der Gesamtgröße der Wohnung von 133,71 qm nur geringfügige Auswirkungen und ändert deren Zuschnitt und Nutzbarkeit insgesamt nicht maßgeblich. Denn die dem regelmäßigen Aufenthalt dienenden Räume werden nicht angetastet. Hinzu kommt, dass die Verringerung der Wohnfläche infolge der Verkleinerung des Flur teilweise eine gewisse Kompensation dadurch erfährt, dass der Wohnung ein zusätzlicher Abstellraum mit einer Größe von 4 qm zugeschlagen wird.

Eine Härte wird auch nicht durch den Verlust des Zugangs zum Nebentreppenhaus begründet. Auch wenn sich die Beklagten bislang auf dessen Nutzung zum Erreichen der Mülltonnen eingestellt haben, stellt der nunmehr erforderliche Weg durch das Haupttreppenhaus keine entscheidende Änderung Nutzungsgewohnheiten der Beklagten dar.

Entsprechendes gilt für die mit den voraussichtlich achttägigen Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen. Es ist nicht ersichtlich, dass diese über einen längeren Zeitraum zu so erheblichen Störungen führen, dass die Annahme einer Härte gerechtfertigt erscheint.

Der Umstand, dass die Wohnung durch den Wegfall eines Teils des Flurs nach Ansicht der Beklagten ihren “repräsentativen Eingangsbereich” verlieren und die sich momentan im Flur befindenden Jugendstilmöbel dort keinen Platz mehr haben würden, ist mit Blick auf die Einrichtungsmöglichkeiten, die eine 133,71 qm große Wohnung bietet, ebenfalls nicht als Härte anzusehen.

Nach allem führen die mit den Arbeiten der Klägerin zwangsläufig verbundenen Nachteile bei einer Gesamtschau jedenfalls nicht zu so erheblichen Einschränkungen der Nutzbarkeit der Wohnung, dass die Annahme einer Härte begründet ist, die über die üblichen Nachteile deutlich hinausgehende Einbußen voraussetzt.

Es kann dahinstehen, ob die Möglichkeit des Anbaus eines Außenfahrstuhls mit einem Halt auf den Treppenzwischenpodesten bestanden hat. Auch wenn dieser ebenfalls grundsätzlich als wohnwerterhöhend anerkannt ist, ist der Komfortgewinn durch den ebenerdigen Zugang zu den Wohnungen deutlich höher und nicht vergleichbar.

Eine unzumutbare Härte folgt auch nicht aus einer sog. Luxusmodernisierung (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056). Dies ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass nach Sinn und Zweck der Regelungen betreffend die Modernisierung grundsätzlich eine Verbesserung des Wohnstandards erreicht werden soll. Deshalb ist eine Modernisierung auch nicht auf einen derzeitigen durchschnittlichen Standard beschränkt. Vielmehr darf der Vermieter grundsätzlich die Attraktivität seiner Wohnung auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben (BGH a.a.O.). Andererseits ist nicht zu verkennen, dass die vorliegende Modernisierung zu einer erheblichen Erhöhung der Miete führt. Indes ist das Haus unter Berücksichtigung der sehr großzügig geschnittenen Wohnungen und der Lage in Schlachtensee doch eher auf gehobene Wohnverhältnisse eingerichtet. Gerade unter diesem Gesichtspunkt ist das Vorhandensein eines Aufzugs für viele Mieter von großem Nutzen und stellt für diese folglich keinen übertriebenen Luxus dar.”

Ist die Vermieterin bei einer vereinbarten Inklusivmiete berechtigt, die Struktur des Mietvertrages der verbindlichen gesetzlichen Regelung der HeizkV mit Wirkung für die Zukunft anzupassen?

Die Antwort des Landgerichts Potsdam (LG Potsdam – 13 S 72/14, Urteil vom 17.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Potsdam in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Soweit die Vereinbarung einer Inklusivmiete für die Betriebskostenart Heizkosten grundsätzlich unzulässig ist und die Ausnahmeregelung des § 2 HeizkV vorliegend unstreitig nicht zum Tragen kommt, war die Klägerin nur mit Wirkung für die Zukunft berechtigt, die Struktur des Mietvertrages der verbindlichen gesetzlichen Regelung der HeizkV anzupassen (vgl. allgemein hierzu Lammel in Schmidt-Futterer § 2 HeizkV Rn 12 in der 11. Auflage). Eine solche Anpassung ist jedoch von der Klägerin bisher nicht erfolgt.

Die einseitige Umgestaltung des Nutzungsvertrages unterliegt hierbei zwei Schranken. Sie muss sich zum einen innerhalb der Grenzen halten, die die HeizkV für eine Kostenverteilung einräumt. Zum anderen sind die aus § 315 BGB herzuleitenden Grundsätze zu beachten, die eine möglichst vertragskongruente Anpassung erfordern. Hieraus folgt, dass bei der Umstellung einer Inklusivmiete auf eine (Teil)inklusivmiete zuzüglich gesonderter Heizkostenanteile das Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden darf. Deshalb ist für die Herausrechnung zunächst auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses über die Nutzung des Objektes abzustellen. Denn in diesem Zeitpunkt waren sich die Parteien zum einen darüber einig, welche Leistung seitens des Nutzungsgebers durch die Gegenleistung des Nutzers abgegolten werden soll; zum anderen ist dem Nutzungsgeber ein betriebswirtschaftlich vernünftiges Verhalten dahingehend zu unterstellen, dass er die Betriebskosten neben dem reinen Nutzungsentgelt im vollen Umfang in seine Kalkulation des Entgelts einbezogen hat (vgl. Lammel a.a.O. RN 16). Für diesen Zeitpunkt sind die Heizkosten für das gesamte Gebäude umfangmäßig nach den Vorgaben der HeizkV zu ermitteln. Danach sind die Kosten nach einem vom Nutzungsgeber unter Berücksichtigung des § 315 BGB zu wählenden Schlüssel, wie z.Bsp. in Anlehnung an § 22 Abs. 2 NMW dem Flächenmaßstab, auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die einzelnen Rechenschritte bei der Trennung zwischen (alter) Pauschalmiete und (neuer ) Teil-Inklusivmiete sind vom Nutzungsgeber nachvollziehbar darzulegen (Lammel a.a.O. Rn 19).Kann der Nutzungsgeber diese Berechnung anhand seiner Unterlagen nicht mehr vollziehen, was im konkreten Fall wegen des Wechsels auf Vermieterseite denkbar erscheint, ist der Heizkostenanteil für die genannten Zeitpunkte durch Sachverständige zu ermitteln, die sich weitgehend auf Erfahrungswerte für einen durchschnittlichen Kostenanfall für Nutzungsobjekte stützen werden, die dem konkreten Verbrauch vergleichbar sind (vgl. allgemein L.ammel a.a.o. RN 20).”

Ist die Vermieterin bei einer vereinbarten Inklusivmiete berechtigt, die in der Vergangenheit angefallenen Heizkosten gegenüber dem Mieter abzurechnen?

Die Antwort des Landgerichts Potsdam (LG Potsdam – 13 S 72/14, Urteil vom 17.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Potsdam in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Auch soweit die Vereinbarung einer Inklusivmiete für die Heizkosten, wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, vorliegend nicht zulässig ist, da die Regelungen der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkV) dem entgegenstehen, führt dies nicht dazu, dass die Klägerin die in der Vergangenheit angefallenen Heizkosten gegenüber der Beklagten abrechnen kann. Soweit die Vereinbarung einer Inklusivmiete für die Betriebskostenart Heizkosten grundsätzlich unzulässig ist und die Ausnahmeregelung des § 2 HeizkV vorliegend unstreitig nicht zum Tragen kommt, war die Klägerin nur mit Wirkung für die Zukunft berechtigt, die Struktur des Mietvertrages der verbindlichen gesetzlichen Regelung der HeizkV anzupassen (vgl. allgemein hierzu Lammel in Schmidt-Futterer § 2 HeizkV Rn 12 in der 11. Auflage). Eine solche Anpassung ist jedoch von der Klägerin bisher nicht erfolgt.”