Muss ein  Mietvertrag bei einer Grundstücksgemeinschaft auf Vermieterseite von allen Mitgliedern der Gemeinschaft unterschrieben werden?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Köln (OLG Köln – 22 U 82/14, Urteil vom 03.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das OLG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. 2. wie folgt aus: “Denn die gesetzliche Schriftform ist jedenfalls deshalb nicht eingehalten, weil der Mietvertrag zwischen der damaligen Grundstücksgemeinschaft L pp. und der Beklagten (Bl. 4 ff. d. A.) auf Vermieterseite nicht von allen Mitgliedern der genannten Gemeinschaft unterschrieben worden ist.

Die seinerzeitige Grundstücksgemeinschaft bestand aus vier Personen (Bl. 4 d. A.) unterzeichnet ist der Vertrag auf Vermieterseite nach Darstellung der Kläger von einer Person (Bl. 95 d. A.), nach Darstellung der Beklagten von drei Personen (Bl. 110 d. A.): Unstreitig hat jedenfalls Frau D den Vertrag nicht unterzeichnet.

Ein Vertretungsvermerk findet sich bei der Unterschrift oder den Unterschriften auf Vermieterseite nicht (Bl. 10 d. A.). Er wäre aber erforderlich gewesen (BGH XII ZR 187/00, Rn. 21 – Erbengemeinschaft -; XII ZR 134/02, Rn. 13 – GbR -; XII ZR 86/07, Rn. 13 f – Aktiengesellschaft). Eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof für den Fall zugelassen, dass ein Alleingeschäftsführer einer GmbH unterzeichnet (XII ZR 121/05, Rn. 11); aber das beruhte darauf, dass in einer solchen Konstellation klar ist, dass der Geschäftsführer nicht als Privatmann handelt, sondern namens der GmbH, und dass er der einzige Vertreter der Gesellschaft ist. Daraus kann die Beklagte deshalb nichts herleiten.

Ohne Erfolg macht sie geltend, die Miteigentümerin Q habe – auch – als Vertreterin von Frau D gehandelt und seinerzeit eine Vollmacht vorgelegt (Bl. 110 d. A.). Aber darauf kommt es nicht an. § 550 BGB dient u. a. dem Schutz eines etwaigen späteren Grundstückserwerbers (statt aller Palandt-Weidenkaff § 550 BGB, Rn. 1); deshalb hätte die Schriftform allenfalls dann gewahrt sein können, wenn die Vollmacht dem Vertrag beigefügt worden wäre, was aber unstreitig nicht geschehen ist.”

Ist einem Mieter eine Modernisierung zuzumuten, wenn bereits der übliche Bauablauf die Gefahr einer Dekompensation bis hin zu einer existentiellen Krise in sich birgt und ein lebensbedrohliches Ausmaß nicht ausgeschlossen werden kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 66/14, Urteil vom 17.12.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2) wie folgt aus: “Die Berufungsbegründung des Klägers verkürzt das sachverständige Gutachten, wenn davon ausgegangen wird, dass mit der etwaigen Stellung einer Umsetzwohnung die gesundheitlichen Risiken ausgeräumt wären. Vielmehr hat der Sachverständige klargestellt, dass eine Sanierung mit Umsetzwohnung oder Hotelaufenthalt nur dann möglich ist, wenn sich der Kläger genauestens an die Vorgaben hält und die Wohnung “von allen Spuren der Bauarbeiten befreit” an die Beklagte zurückgibt. Entgegen der Annahme der Berufung hat das Amtsgericht hierzu nicht grundlos ein “worst-case-Szenario” unterstellt. Es ist vielmehr so, dass die Beklagte in den Gesprächen mit dem Sachverständigen ihre Ängste konkret auch darauf gestützt hat, dass in anderen Wohnungen Absprachen nicht eingehalten bzw. die Beklagte gezielt benachteiligt worden sei(en). Auf diese Passagen (Seiten 5 f., 11 f., 13 f., 32) ist der Kläger nicht eingegangen, hat vielmehr das Gutachten ausdrücklich nicht angegriffen. Der Sachverständige hat dazu ausdrücklich angegeben, dass der Beklagten “eine Auseinandersetzung über die Einhaltung von Absprachen” nicht zugemutet werden könne. Ausdrücklich ist klarzustellen, dass der Einzelrichter davon ausgeht, dass die Beklagte möglicherweise einige der von ihr geschilderten Vorfälle um die Sanierung überzeichnet und dass es sich im Rahmen eines Bauvorhabens beinah nie vermeiden lässt, dass es zu Verzögerungen oder Anpassungen an bestimmte Verhältnisse vor Ort kommt. Hier – in der ganz speziellen Situation der Beklagten – birgt jedoch das, was allgemein als üblicher Bauablauf angesehen werden kann, für sie die Gefahr der Dekompensation bis zur existentiellen Krise. Die Verletzlichkeit der Beklagten ist so groß, dass der Sachverständige ein lebensbedrohliches Ausmaß nicht ausschließen kann.

Die Ausführungen des Sachverständigen sind sorgfältig und differenziert sowie in jedem Teil nachvollziehbar und widerspruchsfrei. Der Einzelrichter ist im Ergebnis überzeugt davon, dass der Beklagten die Modernisierung nicht zuzumuten ist.”

Ist der Ehegatte der Mieterin deren Erfüllungsgehilfe im Hinblick auf das Mietverhältnis mit der Folge, dass die Mieterin für Vertragsverletzungen durch ihren Ehegatten einzustehen hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 234 C 106/14, Urteil vom 03.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Beklagte zu 2 ist als Ehegatte der Beklagten zu 1) deren Erfüllungsgehilfe im Hinblick auf das Mietverhältnis mit der Folge, dass die Beklagte zu 1) für Vertragsverletzungen durch den Beklagten zu 2) einzustehen hat.

Unabhängig davon, ob der Beklagte zu 2) die Herren … und … als Diebe bezeichnet hat, hat er bereits mit der diesen gegenüber begangenen Freiheitsberaubung eine hinreichend schwere Pflichtverletzung gegenüber dem Kläger begangen, dass diesem ein Kündigungsrecht zusteht. Straftatbestände stellen Vertragsverletzungen des Mietverhältnisses dar, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeitern verübt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht. 11. Aufl. 2013, § 543 Rn. 187). Dies ist hier der Fall. Unstreitig hat der Beklagte zu 2) die Mitarbeiter der von dem Kläger beauftragten Hausverwaltung am Verlassen des Grundstücks gehindert. Damit hat er den Tatbestand der Freiheitsberaubung gemäß § 239StGB erfüllt. Dass das strafrechtliche Ermittlungsverfahren eingestellt wurde, hindert die hiesige Feststellung nicht, zumal dieses nicht eine Freiheitsberaubung betraf. Der Darstellung des Klägers, der Beklagte zu 2) habe die Mitarbeiter ungefähr 30 Minuten lang am Verlassen des Grundstücks gehindert, treten die Beklagten nicht substantiiert entgegen. Insbesondere der Vortrag, es seien höchstens 30 Minuten gewesen, ist nicht geeignet, eine nur ganz unerhebliche Beeinträchtigung der Fortbewegungsfreiheit anzunehmen. Ein Entschuldigungsgrund greift zugunsten des Klägers nicht ein. Eine Notwehr im Hinblick auf die Verteidigung seines Eigentums in Form der Blumenkübel scheidet bereits deshalb aus, weil es diesbezüglich an der gemäß § 32 StGB erforderlichen Gegenwärtigkeit des Angriffs auf sein Eigentum fehlt. Die Blumenkübel wurden nach dem Vortrag der Beklagten bereits vier Tage zuvor entfernt. Ein Festnahmerecht gemäß § 127 StPO oder ein Notstand gemäß §§ 34, 35 StGB des Beklagten zu 2) im Hinblick auf das Ausräumen der Garage eines Dritten durch die Herren … und … kommt nicht in Betracht, da der Beklagte zu 2) diese nach eigenem Vortrag nur deshalb am Verlassen des Grundstücks gehindert hat, weil er die Blumenkübel zurückerlangen wollte. Einer Abmahnung bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB insoweit nicht, da die Straftat gegen die Mitarbeiter der Hausverwaltung derart schwer wiegt, dass die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt war. Die dennoch ausgesprochene Abmahnung ist unschädlich, zumal die Beklagte zu 1) auf diese zu erkennen gegeben hat, dass ein vorwerfbares Verhalten nach Ansicht der Beklagten nicht vorgelegen habe.”

Genügt allein die pünktliche, aber fortgesetzt unvollständige Mietzahlung für eine Kündigung aus wichtigem Grund, wenn sich der Mieter nicht mit mindestens einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 397/14, Beschluss vom 01.12.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Unstreitig bestand zu keinem Zeitpunkt ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. Auch ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB lag nicht vor. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist nicht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu ständigen unpünktlichen Mietzahlungen einschlägig. Es ist unstreitig, dass die Beklagte die jeweilige Monatsmiete stets pünktlich – nur eben nicht vollständig – gezahlt hat. Während es bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs um den Schutz gegen Liquiditätsausfall geht, geht es bei der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung allein um den Schutz der Übersichtlichkeit der Zahlungsvorgänge (ebenso LG Berlin, ZK 63, Urt. v. 21.10.2011, 63 S 3/11, GE 2012, 65).

Die ständige unvollständige Mietzahlung stellte vorliegend auch keine ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung begründende Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB dar. Die fortgesetzt unvollständige Mietzahlung allein genügte insoweit hier noch nicht, denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung liegt eine erhebliche Pflichtverletzung grundsätzlich erst dann vor, wenn sich der Mieter mit (mindestens) einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet (BGH, Urt. v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12, N JW 2013, 159). Dies war auch im Zeitpunkt der Kündigung vom 27.05.2014 (noch) nicht der Fall.”

Kann der Vermieter auch mit einer gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährten Forderung gegen die Mietkaution aufrechnen?

Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 65 C 106/15, Urteil vom 17.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Soweit der Kläger meint, die Schadensersatzansprüche der Beklagten seien bei Aufrechnung gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt gewesen, trifft dies zunächst zu. Das Mietverhältnis der Parteien endete zum 31.05.2014. Dadurch sind die Ansprüche der Beklagten auf Schadensersatz nach der dadurch grundsätzlich am 01.06.2014 beginnenden Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB am 30.11.2014 abgelaufen. Dennoch kann der Beklagte als Vermieter auch mit einer gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährten Forderung aufrechnen. Denn nach § 215 BGB ist die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung möglich. Das Gesetz enthält insoweit – anders als der Kläger konstruieren will – auch keine Ausnahme für Ansprüche seitens des Vermieters (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 01.07.1987, VIII ARZ 2/87, zitiert nach ibr-online).

Voraussetzung des § 215 BGB ist zunächst, dass die nunmehr verjährte Gegenforderung bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt war (Palandt, BGB, § 215, Rn. 1). So liegt es hier.

Dabei kommt es weiter nicht darauf an wann die Forderung des Klägers fällig geworden ist, vielmehr muss sie nur erfüllbar gewesen sein. Dies ist mit unbedingter Entstehung bei Beendigung des Mietvertrages der Fall gewesen. Seit Ablauf einer angemessenen Frist zur Beseitigung der Schäden stehen der Beklagten unstreitig die streitrelevanten Ansprüche zur Seite. Bei Eintritt der Aufrechnungslage haben sich die erfüllbare klägerische Forderung auf Rückzahlung der Kaution und die fällige Forderung der Beklagten auf Schadensersatz damit unverjährt gegenüber gestanden. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte ihre Schadensersatzansprüche erst mit Schreiben vom 13.01.2015 mit Angeboten aus dem Jahr 2015 sämtlich konkret beziffert und erst nach Eintritt der Verjährung die Aufrechnung erklärt hat.

Die unbestrittenen Schäden sind schon im Wohnungsübergabeprotokoll vom 31.05.2014 aufgeführt worden, sodass sie beiden Parteien bekannt und lediglich die Kosten der Reparatur zu diesem Zeitpunkt noch unbekannt gewesen sind. Auf letzteres kommt es indes nicht an. Weder sieht § 215 BGB eine solche Einschränkung vor, noch wäre dies mit der Systematik des Rechtsinstituts Aufrechnung vereinbar. Sachenrechtlich erfordert eine Aufrechnung stets lediglich – und dies überträgt das Gericht auf die vorliegende Frage -, dass die Forderung bestimmbar ist. Das Sachenrecht eröffnet insoweit Spielraum im Hinblick auf die Beurteilung welche Forderung und in welcher Höhe diese von einer Aufrechnung betroffen sein soll. Wendet man dies auf den vorliegenden Fall an, so war zu unverjährter Zeit bereits bestimmbar welche Forderungen bestehen und so bestand bis zur Aufrechnungserklärung auch keine Unsicherheit, dass die Beklagte den klägerischen Ansprüchen ihrerseits Forderungen wird entgegensetzen. Damit muss auch § 215 BGB Anwendung finden.”

Sind monatliche Kosten für Kabelfernsehen in Höhe von 20,– Euro und damit jährliche Kosten von 240,– Euro üblich und mithin nicht unangemessen hoch?

Die Antwort des Amtsgerichts Duisburg (AG Duisburg – 79 C 3529/14, Urteil vom 12.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Duisburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Gegen die Kosten für Kabelfernsehen von 251,62 Euro für das Jahr 2013 bestehen keine Bedenken. Sie sind insbesondere nicht unangemessen hoch. Grundsätzlich ist der Vermieter frei, Versorgungsverträge für die Mietsache abzuschließen, wie es ihm beliebt. Grenzen bildet das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot. Danach sind nur diejenigen Kosten auf den Mieter umzulegen, die vom Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Menschen in der Lage des Mieters zweckmäßig und angemessen sind. Bei der Beurteilung der Frage, ob entstandene Kosten zweckmäßig und angemessen sind, kommt es nicht darauf an, welche Rabatte hätten erzielt werden können, sondern welche Kosten üblicherweise anfallen. Deswegen ist der hier gemachte Vergleich mit der X-Wohnen nicht maßgeblich. Das Gericht hält jährliche Kosten für das Kabelfernsehen in Höhe von 251,62 Euro nicht für unangemessen hoch. Eine Internetrecherche hat ergeben, dass monatliche Kosten für Kabelfernsehen von 20,– Euro und damit jährliche Kosten von 240,– Euro durchaus üblich sind. Soweit der Betrag von 240,– Euro hier geringfügig (weniger als 10 Prozent) überstiegen wird, ist dies hinzunehmen.”

Genügt die Vorlage des Hausmeisterdienstleistungsvertrages nebst Anlagen den Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Sachvortrag, damit der Mieter nachvollziehen kann, welche Arbeiten wann tatsächlich ausgeführt worden sind und für welche Arbeiten welche Beträge aufgewendet worden sind, um ggf. die Durchführung der Arbeiten und die Angemessenheit der geltend gemachten Kosten nachprüfen zu können?

Die Antwort des Amtsgerichts Duisburg (AG Duisburg – 79 C 3529/14, Urteil vom 12.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Duisburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Von den in Rechnung gestellten Betriebskosten sind Hausmeisterkosten in Höhe von 300,– Euro abzuziehen. Die Betriebskostenabrechnung 2013 sieht Hausmeisterkosten in Höhe von insgesamt 356,94 Euro vor. In Höhe von 56,94 Euro hat die Beklagte die Kosten für den Hausmeister unstreitig gestellt. Nachdem die Beklagte ein Tätigwerden des Hausmeisters bestritten hat und im Übrigen behauptet hat, die geltend gemachten Hausmeisterkosten würden gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, ist es Sache der Klägerin gewesen, die abgerechneten Hausmeisterkosten konkret vorzutragen und zu beweisen. Das hat die Klägerin nicht getan. Der vorgelegte Dienstleistungsvertrag nebst Anlagen genügt den Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Sachvortrag nicht. Aus ihm ergibt sich insbesondere nicht, wann welche Arbeiten wo im streitgegenständlichen Objekt verrichtet und wie diese seitens der Ausführenden gegenüber der Klägerin abgerechnet worden sein sollen. Auf die Notwendigkeit einer genauen Auflistung der Arbeiten hat das Gericht mit Beschluss vom 21.1.15 hingewiesen. Dem Dienstleistungsvertrag lässt sich zwar entnehmen, welche Aufgaben der Hausmeisterservice zu erfüllen hat. Auch wird hier zwischen Instandhaltungs- und anderen Aufgaben unterschieden. Nicht hingegen wird deutlich, welche Hausmeisterarbeiten im Jahr 2013 denn tatsächlich mit welchem Kostenaufwand in der Wohnanlage der Beklagten durchgeführt worden sind. Die Auflistungen, was denn seitens des Hausmeisterservices gegenüber der Klägerin geschuldet gewesen ist, sagen nichts darüber aus, was tatsächlich getan worden ist. Die umzulegenden Betriebskosten sind vermieterseits so darzustellen, dass der Mieter nachvollziehen kann, welche Arbeiten wann tatsächlich ausgeführt worden sind und für welche Arbeiten welche Beträge aufgewendet worden sind, um ggf. die Durchführung der Arbeiten und Angemessenheit der geltend gemachten Kosten nachprüfen zu können. Dies ermöglichen die vorgelegten Unterlagen gerade nicht. Die Nebenkostenabrechnung 2013 ist damit um 300,– Euro zu kürzen, wonach der Klägerin ein Nachzahlungsanspruch nicht mehr zusteht.”

Wird die Ausschlussfrist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch eine “lediglich fristwahrende” Abrechnung mit bewussten Falschangaben gewahrt?

Die Antwort des Landgerichts Bonn (LG Bonn – 6 S 138/14, Urteil vom 08.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Bonn in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Es kann dabei offen bleiben, ob die rechtsdogmatische Begründung für dieses zutreffende Ergebnis eine erweiternde Anwendung oder Auslegung von § 556 Abs. 3 S. 2 u. 3 BGB nach dessen Sinn und Zweck ist, wie das Amtsgericht meint, oder ob die Abrechnung vom 13.12.2012 als Scheinabrechnung analog § 117 BGB unwirksam ist (und damit die Abrechnung vom 19.04.2013 die erste Abrechnung darstellt, für die § 556 Abs. 3 S. 2 u. 3 BGB wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist eine Nachforderung insgesamt ausschließt) oder ob die Klägerin sich gemäß § 242 BGB aufgrund von Rechtsmissbrauchs so behandeln lassen muss, als ob § 556 Abs. 3 S. 2 u. 3 BGB eine Nachforderung (insgesamt) ausschließen würde.

Im Kern und im Ergebnis ist jedenfalls die Rechtsauffassung des Amtsgerichts zutreffend, dass die “lediglich fristwahrende” Abrechnung vom 13.12.2012 den Versuch der Umgehung des Nachforderungsausschlusstatbestands des § 556 Abs. 3 S. 2 u. 3 BGB darstellt, insbesondere um eine nach der Abrechnungsfrist erstmals erfolgte ernsthafte Abrechnung nicht an § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB messen lassen zu müssen (Voraussetzung mangelndes Vertretenmüssen der Verspätung). Der hier vorliegende Fall einer absichtlich falschen Angabe der Gesamtkosten – durch Angabe der Gesamtkosten des Vorjahres – allein zur Wahrung der Abrechnungsfrist ist eine “Alibi- oder Scheinabrechnung”, wie dies das Amtsgericht zutreffend genannt hat, die nicht geeignet ist, zugunsten des Vermieters die Abrechnungsfrist als hierdurch gewahrt anzusehen. Es mag zwar nach dem äußeren Erscheinungsbild von einer formal wirksamen Abrechnung gesprochen werden, da es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich für die Einhaltung der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ankommt (BGH, Urteil vom 19.01.2005, VIII ZR 116/04). Aber der hier vorliegende Fall entscheidet sich von den sonstigen Fällen der inhaltlich falschen Abrechnungen dadurch, dass hier eine vorsätzlich falsche, letztlich gar nicht ernst gemeinte Abrechnung vorliegt, die allein der Wahrung der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB und damit der Umgehung der “Hürde” des §556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB diente. Die Absicht der Klägerin zur reinen Fristwahrung, ohne dass ernsthaft der aus der Abrechnung sich ergebende Nachzahlungssaldo i.H.v. 256,62 Euro (Bl. ## d.A.) gefordert werden sollte, ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 13.12.2012 (Anlage K 1, Bl. ## d.A.) und wird von der Klägerin auch gar nicht in Abrede gestellt. Die bisherige – zutreffende – Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezieht sich lediglich auf die Abgrenzung von inhaltlichen und formellen Fehlern und dessen Auswirkung auf die Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB, nicht aber auf Fälle von vorsätzlich inhaltlich falschen Abrechnungen mit dem einzigen Ziel der Wahrung der Frist des § 556Abs. 3 S. 2 BGB zwecks Umgehung der “Hürde” des § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB, wie hier der Fall ist. Dabei ist zu beachten, dass bei konsequenter Anwendung der Rechtsauffassung der Klägerin die Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB faktisch fast leer zu laufen droht. Auf Basis der Rechtsauffassung der Klägerin könnte ein Vermieter eine die Abrechnungsfrist wahrende Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter erteilen, in welcher pure, relativ hohe Fantasiezahlen bei den umgelegten Gesamtkosten genannt werden, so dass jegliche sich noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine verspätete zutreffende Abrechnung ergebene Nachzahlungsforderung “gesichert” wäre. Man hätte dann im vorliegenden Fall z.B. auch bei jeder Gesamtkostenposition das Doppelte des Vorjahreswertes oder überall 10.000,00 Euro (so absurd dies auch wäre) einsetzen können, womit man als Vermieter “auf der sicheren Seite” gewesen wäre, dass der sich aus der später noch zu erfolgenden richtigen Abrechnung ergebende Nachzahlungsanspruch in voller Höhe gesichert wäre, ohne dass der Vermieter die verspätete Abrechnung mit den tatsächlichen Gesamtkosten daran messen lassen müsste, ob er die Verspätung zu vertreten hätte (§ 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB). Dies entspricht nicht dem Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 2 u. 3 u. 5 BGB, wonach beidseitig binnen angemessener Fristen Abrechnungssicherheit gewährleistet werden soll. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass dem Mieter – bei Unterstellung der Richtigkeit der Rechtsauffassung der Klägerin – durchaus die Möglichkeit bliebe, unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine jedenfalls dann zunächst begründete (negative) Feststellungsklage zu erheben, wonach der Nachzahlungssaldo nach der “Alibi-Abrechnung” dem Vermieter nicht zusteht bzw. wonach dem Vermieter insgesamt kein Nachzahlungsanspruch für das betreffende Abrechnungsjahr zusteht, womit der Mieter den Vermieter effektiv zwingen könnte, im Prozess nun inhaltlich richtig abzurechnen (und sein bisheriges Verschulden an dem Fehlen der korrekten Abrechnung zu beseitigen). Sofern der Vermieter dem nicht nachkommt, würde der Mieter den Prozess gewinnen und damit abschließend keine Nachzahlung für das betreffende Abrechnungsjahr schulden (sofern er den Feststellungsantrag nicht nur so formuliert, dass sich aus der “Alibi-Abrechnung” keine Ansprüche ergeben, sondern allgemein Feststellung beantragt, dass dem Vermieter für das Abrechnungsjahr keine Nachzahlungsansprüche wegen Nebenkosten zustehen). Alternativ wäre auch eine Leistungsklage auf Erteilung einer Abrechnung mit den tatsächlichen Gesamtkosten des betreffenden Jahres denkbar. Sofern der Vermieter sodann im Prozess mit den tatsächlichen Gesamtkosten eine zutreffende Abrechnung erteilt, bestünden keine Kostenrisiken für den Mieter, da er dann den Prozess für erledigt erklären könnte. Letztlich würde hierdurch aber die Initiative auf den Mieter verlagert, der klagen müsste, um Abrechnungssicherheit zu erlangen. Dies entspricht nicht dem Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 BGB, wonach dem Vermieter obliegt, binnen der Abrechnungsfrist eine Abrechnung gemäß § 259 BGB zu erteilen, die dem Mieter zumindest eine potentielle Grundlage für die Entscheidung bietet, ob er die Abrechnung akzeptiert oder Einwände geltend machen will (bzw. vorgelagert Belegeinsicht nehmen will). Letzteres ist bei einer rein fristwahrenden “Alibi-Abrechnung” nicht der Fall, da von vornherein feststeht, dass eine solche Abrechnung nicht akzeptiert werden kann – auch aus Sicht des Vermieters. Auf Basis der Rechtsauffassung der Klägerin würde die Abrechnungsfrist nicht mehr den Zweck erfüllen können, binnen angemessener Frist für Abrechnungssicherheit zu sorgen, sondern dem schutzwürdigen Mieter würde die Klageinitiative aufgebürdet, sofern der Vermieter den von der Klägerin angewandten “Trick” der Abrechnung auf Basis von Vorjahreswerten bei den Gesamtkosten benutzen sollte. Im Extremfall könnte dies bei Passivität des Mieters (was durchaus häufig der Fall sein dürfte, gerade bei sozial schwachen Mietern) dazu führen, dass erstmals kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist Abrechnungen mit den tatsächlichen Gesamtkosten erfolgen und der Mieter sich plötzlich erheblichen Nachforderungen aus mehreren Jahren ausgesetzt sieht, während Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 BGB u.A. auch ist, eine solche Kulmination von Nachforderungen mehrerer Abrechnungsjahre auf einen Zeitpunkt zu vermeiden.

Es hat bei dem durch § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB normierten Grundsatz zu verbleiben, dass sich ein Vermieter rechtzeitig darum bemühen muss, insbesondere die nach dem Leistungsprinzip umzulegenden Gesamtkosten des betreffenden Abrechnungsjahrs zu ermitteln und eine entsprechende Abrechnung zu erteilen. Diese Pflicht gilt gerade auch in der vorliegenden Konstellation einer vermieteten WEG-Wohnung, bei der der Vermieter auf die Hausgeldabrechnung des WEG-Verwalters angewiesen ist, aus welcher sich die umlagefähigen Gesamtkosten ergeben. Der Vermieter ist in einem solchen Fall gehalten, frühzeitig beim WEG-Verwalter die Abrechnung anzumahnen und ggf. weitere geeignete, zumutbare Schritte zu unternehmen. Sofern er solche geeigneten, zumutbaren Schritte unternommen hat und dennoch die Hausgeldabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erhalten hat, vermag er sich gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB darauf zu berufen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Hierzu müsste der Vermieter aber im Prozess konkret vortragen (und ggf. den Beweis führen), woran es hier mangelt.”

Hat der Vermieter einen Anspruch auf Duldung des Zutritts in die Wohnung, wenn die Erforderlichkeit eines Innenanstrichs der Fenster geprüft werden soll?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 527/14, Beschluss vom 18.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zwar hat der Vermieter einen Anspruch auf Duldung des Zutritts in die Wohnung, wenn besondere Umstände vorliegen, die für die Bewirtschaftung des Objekts notwendig sind. Solche Umstände liegen unabhängig von der Frage nach der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vor, wenn, wie hier, die Erforderlichkeit eines Innenanstrichs der Fenster geprüft werden soll. Dies gilt auch dann, wenn der Vortrag der Beklagten als wahr unterstellt wird, dass sie zur Durchführung des Innenanstrichs nicht verpflichtet seien, diesen jedoch gleichwohl vorgenommen haben. Denn der Mieter ist auch in diesem Fall verpflichtet, den Zutritt zu den Mieträumen zwecks Prüfung des Zustands der Mietsache zu gestatten (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 11. Aufl. 2013, Rn. 21 zu § 555a BGB).”

Ist der Grundgedanke der “Baulückenrechtsprechung” anwendbar, wenn der Vermieter die Belästigung selbst herbeigeführt hat?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs Berlin (VerfGH Berlin – VerfGH 151/14, Beschluss vom 18.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der VerfGH Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bis b) wie folgt aus: “2. Gemessen daran verletzt die angegriffene Entscheidung den in Art. 15 Abs. 1 VvB verbürgten Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör.

a) Sie rügt zu Recht, dass das Landgericht ihren Vortrag, die Beteiligte zu 2 als Vermieterin habe den Baulärm selbst verursacht, nicht zur Kenntnis genommen oder jedenfalls nicht hinreichend erwogen hat.

Das Urteil geht auf dieses zentrale Vorbringen weder ausdrücklich noch der Sache nach ein. Anders als das Landgericht in der Entscheidung über die Anhörungsrüge meint, war dies hier auch nicht entbehrlich. Allerdings darf das Gericht Parteivortrag unberücksichtigt lassen, den es rechtlich für unerheblich hält (Beschluss vom 19. März 2013 – VerfGH 114/11 – Rn. 21). Das entbindet es jedoch nicht von der Verpflichtung, die Ausführungen zunächst zur Kenntnis zu nehmen und auf ihre rechtliche Erheblichkeit zu überprüfen.

Dem ist das Landgericht nicht gerecht geworden. Im Anhörungsrügebeschluss führt es aus, von wem die Baumaßnahme durchgeführt worden sei, sei “für die Frage der Erkennbarkeit von zukünftigen Baumaßnahmen in der Umgebung” nicht entscheidungserheblich gewesen. Danach hat das Landgericht das Argument der Beschwerdeführerin im Kern nicht zur Kenntnis genommen. Mit Schriftsatz vom 6. Mai 2013 hatte die Beschwerdeführerin ausgeführt, der Grundgedanke der Baulückenrechtsprechung sei “schlicht nicht anwendbar”, wenn der Vermieter die Belästigung selbst herbeigeführt habe. Sie machte damit nicht etwa geltend, dass eine vom Vermieter durchgeführte Baumaßnahme nicht “erkennbar” sei. Sie war vielmehr der Ansicht, dass das Kriterium der Erkennbarkeit in einem solchen Fall nicht zu einer angemessenen Risikoverteilung führe und es auf dieses deshalb nicht entscheidend ankomme. Mit diesem jedenfalls nicht offensichtlich verfehlten Ansatz hätte das Landgericht sich substantiiert befassen müssen, zumal die Differenzierung nach der Beherrschbarkeit für den Vermieter dem Mietmängelrecht nicht grundsätzlich fremd ist (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 2006 – XII ZR 23/04; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 536 Rn. 20 m. w. N.).

Das Urteil beruht auf dem Verfassungsverstoß. Es lässt sich nicht ausschließen (vgl. zu diesem Maßstab: Beschluss vom 14. November 2012 – VerfGH 127/10 – Rn. 22 m. w. N.; st. Rspr.), dass die Berücksichtigung des übergangenen Vortrags zu einer anderen Entscheidung geführt hätte.

b) Das Landgericht hat sich bei seinen Ausführungen zur Vorhersehbarkeit der Bebauung auch nicht in der verfassungsrechtlich gebotenen Weise mit dem Vortrag zu den Besonderheiten des Eckgrundstücks befasst. Das Urteil geht weder auf die Fenster in den Giebelseiten der Nachbarhäuser noch auf die Lage des Hauseingangs auf der Hofseite ein, obwohl es sich dabei um zentrale, nicht offensichtlich unerhebliche und damit zwingend in den Entscheidungsgründen zu verarbeitende Punkte handelte.

Die Entscheidung beruht auf dem Verfassungsverstoß. Die im Anhörungsrügebeschluss nachgeholte Begründung rechtfertigt keine andere Beurteilung. Dabei kann dahin stehen, ob und unter welchen Voraussetzungen das rechtliche Gehör grundsätzlich nachgeholt werden kann. Eine Nachholung scheidet jedenfalls dann aus, wenn die Entscheidung über die Anhörungsrüge ihrerseits Verfassungsrecht verletzt (Beschluss vom 13. August 2013 –VerfGH 147/12 – Rn. 24; vgl. zum Bundesrecht: BVerfG, Beschlüsse vom 25. März 2010 – 1 BvR 2446/09 und vom 26. Juni 2012 – 2 BvR 1013/11).

So liegt es hier. Die Ausführungen des Landgerichts, ein Hauszugang “könne” verlegt werden und der Abschluss von Vereinbarungen über das Verschließen der Fenster sei “nicht von vornherein ausgeschlossen”, verletzen erneut den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör. Das Landgericht gibt dem Rechtsstreit damit eine Wendung, mit der auch ein kundiger und gewissenhafter Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Prozessverlauf selbst unter Berücksichtigung der Vielfalt der vertretbaren Rechtsauffassungen nicht zu rechnen brauchte (vgl. zu diesem Maßstab: Beschluss vom 14. November 2012 – VerfGH 127/10 – Rn. 24 m. w. N.).

Die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil zu der Baulücke konnten in Verbindung mit der Begründung für die Nichtzulassung der Revision nur so verstanden werden, dass das Landgericht für die Frage der Erkennbarkeit der Beeinträchtigung bei Vertragsschluss auf konkrete Anhaltspunkte im Einzelfall abstellt. Mit diesem Ansatz ist es nicht zu vereinbaren, dass nach dem Anhörungsrügebeschluss die Minderung nunmehr schon bei einer nur (abstrakt) “möglichen” bzw. “nicht ausgeschlossenen” Beeinträchtigung entfallen soll, zumal diese Kriterien für die Mehrzahl der bislang in der Rechtsprechung anerkannten Mietmängel – etwa einen Ausfall der Heizung – zutreffen würden. Anlass für auf den konkreten Einzelfall bezogene Ausführungen insbesondere zu den Giebelfenstern der Nachbarhäuser hätte auch im Hinblick auf die vom Landgericht nicht angezweifelten Feststellungen des Amtsgerichts zur Baugeschichte des Gebäudeensembles M.- und C.-Straße bestanden. Danach handelte es sich um einen nach dem Krieg neu errichteten einheitlichen Gebäudekomplex, bei dem zur Vermeidung einer “Hinterhofsituation” durch eine “großzügigere” Bebauung und Freilassen des Eckgrundstücks die ursprüngliche gründerzeitliche Blockrandbebauung bewusst durchbrochen wurde. Warum die Beschwerdeführerin damit rechnen musste, dass dieses architektonische Konzept grundlegend verändert und durch die Rückkehr zur gründerzeitlichen Blockrandbebauung in sein Gegenteil verkehrt wurde, wäre näher zu begründen gewesen.

Soweit der Anhörungsrügebeschluss außerdem ausführt, die Lärmbeeinträchtigungen seien nicht gerade auf das Verschließen der Fenster zurückzuführen, hat diese Überlegung keinen Bezug zur Frage der Vorhersehbarkeit der Bebauung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und beinhaltet damit ebenfalls keine nachträgliche Gewährung des rechtlichen Gehörs.”