Darf ein Mieter die neutral dekoriert übernommene Wohnung mit einem farbigen Anstrich zurückgeben?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 416/12, Urteil vom 06.11.2013) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 183/2013 vom 06.11.2013 wie folgt aus: “Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.”

Ist ein Antrag eines “Hartz-IV-Beziehers” auf Überprüfung sämtlicher Bescheide der letzten Jahre auf ihre Rechtmäßigkeit ohne Darlegung von Gründen beim Jobcenter zulässig?

Die Antwort des Bundessozialgerichts (BUNDESSOZIALGERICHT –  B 14 AS 39/13 R, Urteil vom 28.10.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Bundessozialgericht in seiner vorgenannten Entscheidung unter Randnummer 15 wie folgt aus: “a) Zu den Voraussetzungen für einen Überprüfungsantrag eines Leistungsberechtigten nach § 44 SGB X hat der 4. Senat in seinem Urteil vom 13.2.2014 (- B 4 AS 22/13 R – vorgesehen für BSGE und SozR 4-1300 § 44 Nr 28 mwN), dem sich der erkennende Senat angeschlossen hat (Beschluss vom 4.6.2014 – B 14 AS 335/13 B), ausgeführt: Erfolgt die Überprüfung aufgrund eines Antrags des Leistungsberechtigten, löst dieser Antrag zwar grundsätzlich eine Prüfpflicht des Leistungsträgers aus, deren Umfang aber von dem Antrag und dessen Begründung abhängig ist. Eine solche Prüfung erfordert, dass der Antrag konkretisierbar ist und entweder aus dem Antrag selbst – ggf nach Auslegung – oder aus einer Antwort des Antragstellers auf eine Nachfrage des Leistungsträgers der Umfang der Prüfpflicht für die Verwaltung bis zum Abschluss des Widerspruchsverfahrens erkennbar ist. Andernfalls ist der Leistungsträger berechtigt, von einer inhaltlichen Prüfung des Antrags abzusehen. Dies folgt aus dem Wortlaut des § 44 Abs 1 Satz 1 SGB X, nach dem “im Einzelfall” beim Vorliegen der Voraussetzungen die Rücknahme eines Verwaltungsaktes erfolgen soll, was in der Konsequenz bedeutet, dass der Überprüfungsantrag des Leistungsberechtigten einen oder ggf mehrere zu überprüfende Verwaltungsakte konkret aufführen muss. Dies ist nur dann entbehrlich, wenn bei objektiver Betrachtung aus dem Vorbringen des Antragstellers der zu überprüfende Verwaltungsakt ohne Weiteres zu ermitteln ist. Dafür streitet auch der Sinn und Zweck des § 44 SGB X, der die Konfliktsituation zwischen der Bindungswirkung eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes und der materiellen Gerechtigkeit zugunsten letzterer auflösen will, was jedoch nur möglich ist, wenn der Verwaltung der zu lösende Konflikt bekannt ist. Aus den von der Klägerin angeführten Überlegungen einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe über Gesetzesänderungen kann mangels näherer Begründungen nichts Abweichendes hergeleitet werden.”

Darf ein Vermieter bei inhaltlichen Fehlern seiner Betriebskostenabrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 245/11 + VIII ZR 246/11, Urteile vom 15.05.2012) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 66/2012 vom 15.05.2012 wie folgt aus: “Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Zwar hat der Senat bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.”

Darf ein Vermieter Gitarrenunterricht verbieten, wenn es zu Lärmstörungen im Haus kommt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 213/12, Urteil vom 10.04.2013) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 62/2013 vom 10.04.2013 wie folgt aus: “Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.”

Darf ein Mobilfunkanbieter in einer Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) für die Zusendung einer Rechnung in Papierform (zusätzlich zur Bereitstellung in einem Internetkundenportal) ein gesondertes Entgelt erheben?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – III ZR 32/14, Urteil vom 09.10.2014) lautet: Nein, zumindest dann nicht, wenn der Anbieter sein Produkt nicht allein über das Internet vertreibt!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung auf der Seite 17, Randnummer 39, wie folgt aus: “Die in dem Preisverzeichnis enthaltene Regelung über ein gesondertes Entgelt für die Übersendung einer Rechnung in Papierform von 1,50 € weicht von den gesetzlichen Regeln ab und ist mit deren Grundgedanken unvereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zu den wesentlichen Grundgedanken des dispositiven Rechts gehört, dass jeder Rechtsunterworfene seine Verpflichtungen zu erfüllen hat, ohne dafür ein gesondertes Entgelt verlangen zu können. Ein Anspruch auf Ersatz anfallender Kosten besteht nur dann, wenn dies im Gesetz vorgesehen ist. Ist das nicht der Fall, können entstandene Kosten nicht auf Dritte abgewälzt werden, indem Pflichten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden. Jede Entgeltregelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die sich nicht auf eine auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbrachte (Haupt-oder Neben-)Leistung stützt, sondern Aufwendungen für die Erfüllung eigener Pflichten oder für Zwecke des Verwenders abzuwälzen versucht, stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Abweichung von Rechtsvorschriften dar und verstößt deshalb gegen § 307Abs.2 Nr. 1 BGB (z.B. Senatsurteil vom 18. April 2002-III ZR 199/01, NJW2002, 2386, 2387; BGH, Urteil vom 13. Februar 2001-XI ZR 197/00, BGHZ-146, 377, 380 f jew. mwN). Darüber hinaus indiziert die Unvereinbarkeit einer Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung eine gegen Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat aaO; BGH aaO S. 384jew. mwN).”

Darf ein Mobilfunkanbieter in einer Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) für die Überlassung der SIM-Karte ein “Pfand” in Höhe von 29,65 € erheben?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – III ZR 32/14, Urteil vom 09.10.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung auf der Seite 8, Randnummer 19, wie folgt aus: “Nummer XII 7 Satz 3 AGB verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die darin enthaltene Regelung, dass die Beklagte ein SIM-Kartenpfand in Höhe von 29,65 € erhebt, ihre Kunden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Allerdings sind Klauseln, die die Gestellung von Sicherheiten für Forderungen des Verwenders beinhalten, nicht von vorneherein zu beanstanden (vgl. z. B. BGH, Urteile vom 14. Juli 1987-X ZR38/86, BGHZ 101, 307, 315 und vom 8. Oktober 1986-VIII ZR 342/85,BGHZ 98, 303, 308). Sie stellen jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Gegners des Verwenders dar, wenn die Höhe der Sicherheit über das zu sichernde Interesse erheblich hinausgeht. Dies ergibt sich nicht zuletzt aus einer Parallelwertung zu § 309 Nr. 5 Buchst. a BGB. Danach ist die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadensersatz oder Ersatz einer Wertminderung unwirksam, wenn die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung übersteigt. Dies beruht auf dem allgemeinen Grundsatz, dass sich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen für den Fall von Leistungsstörungen keine Vorteile auf Kosten seines Vertragspartners verschaffen darf, die sein Interesse an der vereinbarungsgemäßen Abwicklung des Rechtsverhältnisses erheblich übersteigen.”

Kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sein Mieter ihm eine gefälschte “Vorvermieterbescheinigung” übergeben hat?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 107/13, Urteil vom 09.04.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 61/2014 vom 09.04.2014 wie folgt aus: “Zutreffend hat das Berufungsgericht ferner in der Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten gesehen, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Das Berufungsgericht hat allerdings das Vorbringen des Klägers, die Beklagten hätten bereits im Jahr 2007 Kenntnis von der Fälschung erlangt, so dass die im September 2010 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Verspätung unwirksam sei, rechtsfehlerhaft übergangen. Der Rechtsstreit war deshalb zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.”

Kann ein Verbraucherschutzverein, der nach dem Unterlassungsklagengesetz aktivlegitimiert ist, eine Bank auf Unterlassung von Bearbeitungsgebühren in Form von Allgemeinen Geschäftsgebühren in Anspruch nehmen?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf – I-6 U 75/14, Urteil vom 27.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das OLG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung vom 27.11.2014, Randnummer 44, wie folgt aus: “Die Erhebung einer den eigenen Verwaltungsaufwand des Verwenders pauschal abgeltenden Bearbeitungsgebühr durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ist nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB unzulässig, da dies den Kunden unangemessen benachteiligt (BGH a.a.O./juris Tz. 71 ff.). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Entgeltklauseln, in denen ein Kreditinstitut einen Vergütungsanspruch für Tätigkeiten normiert, zu deren Erbringung es bereits gesetzlich oder aufgrund einer selbständigen vertraglichen Nebenpflicht verpflichtet ist oder die es – wie hier – vorwiegend im eigenen Interesse wahrnimmt, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen nicht vereinbar, da nach dem gesetzlichen Leitbild für solche Tätigkeiten ein Entgelt nicht beansprucht werden kann (BGH a.a.O. und Urt. v. 07.06.2011 – XI ZR388/10, BGHZ 190, 66 ff./juris Tz. 33 m.w.N.). Der der Beklagten durch die Bearbeitungsgebühr abzugeltende Aufwand stellt keine Dienstleistung gegenüber dem Kunden dar, sondern dient vielmehr vordringlich der Wahrung eigener Interessen der Beklagten.”

Hat ein Mieter einen Anspruch gegen seinen ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung”?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 238/08, Urteil vom 30.09.2009) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 199/2009 vom 30.09.2009 wie folgt aus: “Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch auf Erteilung der begehrten “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung” nicht besteht. Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen von Mietschulden würde vorraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, weil der Mieter – wie hier die Kläger – unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mietzer geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann einem Vermieter hingegen schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden.”

Sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus dazu verpflichtet, durch Umlage die erhöhten Warmwasserkosten zu tragen, wenn aufgrund eines erheblichen Wohnungsleerstandes die Heizungsanlage nicht mehr kostengünstig arbeitet?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 9/14, Urteil vom 10.12.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 184/2014 vom 10.12.2014 wie folgt aus: “Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung , wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine analoge Anwendung von § 9a HeizkostenV nicht in Betracht, denn die in § 9a HeizkostenV geregelten Fälle, in denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, sind mit dem hier in Rede stehenden Fall einer jetzt unwirtschaftlich aebeitenden Heizungsanlage nicht vergleichbar.”