Vorsicht bei heimlichen Tonbandaufnahmen

Es kommt immer wieder vor, dass Mandanten sich mit heimlichen Tonbandmitschnitten Vorteile verschaffen wollen: Gegenüber dem Arbeitgeber in einem Arbeitsrechtsstreit oder dem Partner in einer Beziehungsangelegenheit. Das technisch vielseitigst einsetzbare und inzwischen in jedermanns Hand befindliche Iphone macht´s möglich.

Diese Aufnahmen können nicht als Beweismittel verwendet werden. Im Gegenteil: Der Betroffene macht sich bereits dadurch gem. § 201 Strafgesetzbuch strafbar, dass er ein nichtöffentliches Gespräch aufnimmt. Und wenn er diese Aufnahme dann einem Dritten (z. B. dem Gericht) vorspielt, macht er sich ein weiteres Mal strafbar.

Dies ergibt sich aus § 201 StGB, der in seinem ersten Absatz wie folgt lautet:

Verletzung der Vertraulichkeit des Wortes

(1) Mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe wird bestraft, wer unbefugt

 1. das nichtöffentlich gesprochene Wort eines anderen auf einen Tonträger aufnimmt oder

2. eine so hergestellte Aufnahme gebraucht oder einem Dritten zugänglich macht.

……………. .

Nur in Ausnahmefällen, wenn es um die Aufklärung schwerster Straftaten geht, ist eine Gesprächsmitschnitt erlaubt, wie beispielsweise der Telefonanruf des Kindesentführers.

Fazit: Vielleicht gelingt es auf diesem Wege jedenfalls im Bereich der persönlich – verbalen Kommunikation die „gute alte Zeit“ zu bewahren, in der man nicht damit rechnen musste, dass jede (noch so banale) Regung aufgezeichnet und einem Millionenpublikum verfügbar gemacht wird.

Zum (anderweitigen) Unterbringungsanspruch des Mieters bei Wohnungssanierung

Fall: In der Wohnung des Mieters wurden an einer Seite der Dusche die Fliesenfugen undicht und verursachten Feuchtigkeitsausblühungen an der gegenüberliegenden Flurwand. Diesen Mangel zeigten die Mieter  dem Vermieter an. Die Parteien vereinbarten, die Sanierung in der Zeit v. 13. bis 17.4.2015 durchzuführen. Der Vermieter verpflichtete sich, die Unterbringungskosten in einem Hotel zu übernehmen. Weil der Vermieter diese Unterbringungskosten nicht im Wege der Vorschusszahlung zur Verfügung stellte, verweigerten die Mieter am 13.04.15 den Handwerkern des Vermieters den Zutritt zur Wohnung.

Zu Recht?

Ja, meint das Amtsgericht Aachen in seinem Urteil v. 12.11.15 – 100 C 272/15 – .

„Den Mietern steht …. ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Denn die Mieter haben einen vom Gesetzgeber in § 555 a Abs. 3 BGB verankerten Aufwendungsersatzanspruch (für die Hotelkosten), den sie nach der ausdrücklichen Regelung in § 555 a Abs. 3 Satz 2 BGB im Wege des Vorschusses verlangen konnten. Dabei hat der Gesetzgeber keinerlei Einschränkung nach der Höhe der zu ersetzenden Aufwendungen vorgesehen.

Die Mieter haben einen Anspruch auf Ersatzunterbringung, weil sie an den veranschlagten 5 Sanierungstagen in der zu sanierenden Wohnung keine Ganzkörperwaschmöglichkeit nicht zur Verfügung haben, sondern nur die Möglichkeit zur Katzenwäsche an den zwei Waschbecken besteht, die nur über sehr kurze Einhebelarmaturen verfügen. Eine derartige Einschränkung ihrer körperlichen Hygiene ist den Mietern nicht zuzumuten. Nachdem der Vermieter eine Nutzungsmöglichkeit eines Badezimmers in einer anderen Wohnung im streitgegenständlichen Objekt nicht angeboten hat/anbieten konnte, steht den Mietern eine Ersatzunterkunft in einem nahegelegenen Hotel zu … . Die Übernachtungskosten dieses notwendigen Hotelaufenthaltes sind nach § 555 a Abs. 3 Satz 1 BGB zu ersetzen. Da der Gesetzgeber dem Mieter ein mögliches Insolvenzrisiko des Vermieters nicht aufbürden wollte, hat er ausdrücklich in Satz 2 einen Anspruch auf Vorschuss verankert, dem der Vermieter nicht nachgekommen ist.“

Was ist ein „Abbruchjäger“ bei Ebay?

Abbruchjäger sind eBayer, die bei Auktionen nur deshalb mitbieten, um sich einen Schadensersatzanspruch zu „verdienen“.  Dazu nehmen sie mit Niedrigstgeboten an Auktionen teil und hoffen darauf, dass der Anbieter seine Auktion unerlaubt abbricht. Denn in diesem Fall kommt trotz des Abbruchs ein Kaufvertrag zustande, den der Verkäufer erfüllen muss. Wenn er die Erfüllung verweigert, handelt er rechtswidrig und muss seinem Vertragspartner – dem Abbruchjäger – Schadensersatz leisten z. B. in Höhe der Differenz zwischen dessen Niedrigstgebot und dem Marktwert des angebotenen Kaufgegenstandes.

Fall des BGH: Der Verkäufer bot bei eBay ein Motorrad im Wege einer zehntägigen Internetauktion mit einem Startpreis von 1 Euro zum Verkauf an (Wert des Motorrades: 4900 Euro). Der Abbruchjäger nahm das Angebot an, wobei er ein (Maximal-)Gebot i.H.v. 1.234,57 Euro abgab. Als der Verkäufer die Auktion wegen fälschlich eingetragener Artikelmerkmale bereits am ersten Tag abbrach, war der Abbruchjäger der einzige Bieter geblieben. Er forderte den Verkäufer ein halbes Jahr später auf, ihm das Motorrad zum Preis von 1 Euro zu überlassen. Weil dieser es zwischenzeitlich anderweitig veräußert hatte, verlangte der Abbruchjäger 4.899 Euro Schadensersatz = 4900 Euro (Marktwert des Motorrades) – 1 Euro (gebotener Kaufpreis).

Zu Recht?

Nein, befand nunmehr der BGH (Urteil v. 24.08.16 – VIII ZR 182/15):

„Das Schadensersatzverlangen sei ….. rechtmissbräuchlich. Denn H. habe als “Abbruchjäger” vor allem das Ziel verfolgt, im Fall eines vorzeitigen Auktionsabbruchs Schadensersatzansprüche geltend zu machen. ….. Allein im Sommer 2011 habe H., der damals unter mehreren eigenen Nutzerkonten bei eBay registriert gewesen sei, ….. bei eBay Gebote i.H.v. 215.000 Euro abgegeben. Dabei habe er – jedes Mal unter Beantragung von Prozesskostenhilfe – vier Gerichtsverfahren eingeleitet. Zudem habe H. – in der Annahme, der Verkäufer werde das Motorrad zwischenzeitlich anderweitig veräußern – mit der Geltendmachung von Forderungen mehr als ein halbes Jahr gewartet, bis er ihn endlich gerichtlich in Anspruch genommen habe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.“

Fazit für alle nachhaltigen Abbruchjäger: Man darf sich eben nicht so leicht erwischen lassen!

Sommerliche Temperaturen auf den Autobahnen gemahnen zu langsamerem Fahren.

In dem Fall des OLG Hamm war ein Fahrzeug beim Überfahren von Hitzeaufbrechungen auf der Betonfahrbahn einer Autobahn (sogenanntes “blow up”) beschädigt worden (beim Wiederaufsetzen auf die Fahrbahn nach einem Abheben eines Fahrzeuges über die wie eine Sprungschanze wirkende Aufbruchstelle).

Kann der Autofahrer von dem Träger der Straßenbaulast – das ist bei Autobahnen die Bundesrepublik Deutschland – Ersatz verlangen?

Antwort des OLG Hamm, Urteil v. 25.10.96 – 9 U 156/196 -:

Nein, denn bei „blow ups“ handelt es sich um ein mit zumutbaren Mitteln nicht zu vermeidendes Restrisiko:

„Den Träger der Träger der Straßenbaulast …. trifft nicht der Vorwurf einer Pflichtverletzung, weil die Besonderheit eines solchen Hitzeaufbruchs darin liegt, daß er plötzlich auftritt und damit eine unmittelbare besondere Gefahrenquelle bildet, die ihre Ursache in einer von außen nicht erkennbaren Gefährlichkeit der Fahrbahn hat. Weder ist ein solcher Hitzeaufbruch auf vorwerfbare Konstruktionsmängel zurückzuführen, noch kann dem verbleibenden Restrisiko des Auftretens solcher Erscheinungen mit zumutbaren Mitteln begegnet werden. Weder durch regelmäßige Kontrollfahrten (hier im Abstand von 2 Tagen) noch durch Geschwindigkeitsbegrenzungen während der Hitzeperioden kann das Restrisiko vollständig beseitigt werden.“

Fazit: Im Sommer langsamer fahren!

Traue (z. B.) einem Bauunternehmer nicht, der seine Leistung günstig ohne Umsatzsteuer verspricht!

BGH – Fall: Der Bauunternehmer unterbreitete dem Bauherrn einen “Kostenanschlag” zu einem Gesamtpreis von 10.531,90 € zuzüglich Umsatzsteuer. Anschließend schlossen die Parteien mündlich eine sog. „Schwarzgeldabrede“ ab, um die Umsatzsteuer zu sparen. Die Abrechnung des Bauunternehmers erfolgte demgemäß zum „Festpreis von 10.000 Euro” ohne Ausweis der Umsatzsteuer.

1. Nunmehr fordert der Bauherr Schadensersatz in Höhe von 11.901,53 € wegen Mängeln der vom Bauunternehmen erbrachten Arbeiten. Zu Recht?

Antwort des BGH (Urteil v. 11.06.15 – VII ZR 216/14-): Nein, denn Mängelansprüche können sich nur aus einem wirksam geschlossenen Bauvertrag ergeben. Dieser liegt aber wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsgesetz nicht vor:

„Denn § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG enthält das Verbot zum Abschluss eines Werkvertrages, wenn dieser Regelungen enthält, die dazu dienen, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich aufgrund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt. Das Verbot führt jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrages, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößtund der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. Diese Voraussetzungen liegen vor. Das Bauunternehmen hat Schwarzarbeit gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG geleistet, indem er für den mündlich vereinbarten Werklohn in Höhe von 10.000 € keine Umsatzsteuer verlangen und abführen wollte. Der Bauherr hat dies erkannt und bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt, indem er ein Entgelt vereinbart hat, das keinen Umsatzsteueranteil enthielt. Dies ist ausreichend, um einen zur Nichtigkeit des Vertrages führenden Verstoß gegen das Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG anzunehmen.“

2. Kann der Bauherr die geleistete Anzahlung von 10.000 Euro zurückverlangen?

Antwort des BGH (Urteil v. 11.06.15 – VII ZR 216/14-): Nein, denn wer bewusst das im Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz enthaltene Verbot missachtet, soll nach der Intention des Gesetzgebers schutzlos bleiben und veranlasst werden, das verbotene Geschäft nicht zu tätigen.

„Der Ausschluss eines Rückforderungsanspruchs mit der ihm zukommenden abschreckenden Wirkung ist ein geeignetes Mittel, die in der Gesetzesbegründung zum Ausdruck kommende Zielsetzung des Gesetzgebers mit den Mitteln des Zivilrechts zu fördern. Dies gilt sowohl für Ansprüche des Bauunternehmers als auch des Bauherrn, der sich auf den Abschluss eines gegen das Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßenden Bauertrags eingelassen hat.“

1. Berechtigt ein Graffiti – Gemälde an der Hauswand zur Mietminderung?

Kann der Mieter v. Vermieter Beseitigung des Mangels verlangen?

Nein, meint das Amtsgericht Berlin – Mitte in seinem Urteil v. 04.02.15 – 7 C 43/14 –, so lange es sich nicht um eine Luxuswohung handelt, die vom Mieter zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist.

„Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. …. Danach ist darauf abzustellen, ob eine negative Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache vorliegt. Eine besondere Beschaffenheit der Fassade des Hauses haben die Parteien nicht vereinbart, auch ist eine solche nicht konkludent vorgenommen worden, sofern die Fassade bei Einzug möglicherweise noch nicht beschmiert war, da diesem Umstand insofern kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt (vgl.LG Berlin, Urteil vom 5. Oktober 2010, Az.: 63 S 619/09, zitiert nach juris). Da es sich vorliegend auch nicht um eine Luxusimmobilie bzw. eine solche handelt, die seitens des Beklagten zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist, besteht kein Anspruch auf Beseitigung von Graffiti an der Außenfassade (AG Leipzig, Urteil vom 27.09.2000, Az.: 49 C 5267/00, zitiert nach juris). Da eine direkte Gebrauchsbeeinträchtigung der vom Beklagten gemieteten Wohnung durch die Graffiti an der Außenfassade für das Gericht nicht erkennbar ist, kann dieser vom Kläger allein aufgrund der Unansehnlichkeit der Fassade keine Mängelrechte geltend machen.

2. Begeht der Mieter eine strafbare Sachbeschädigung, wenn er die bereits mit (zahlreichen) Graffiti – Malereien verunreinigte Hauswand mit (kleinflächigeren) Malereien überstreicht?

Nein, meint das Amtsgericht Tiergarten in seiner Entscheidung v. 27.04.12 – 420 Ds 286 Js 5127/11

„Aufgrund des festgestellten Erscheinungsbildes und Zustandes des betroffenen Gebäudes ist eineSubstanzverletzung des Gebäudes durch Auftragen der Farbe durch den Angeklagten zu 1) nicht mit der erforderlichen Sicherheit nachweisbar. In dem Ausmaß des durch den Angeklagten zu 1) aufgetragenen Schriftzuges ist die tatsächliche Fassadenfarbe nicht mehr zu erkennen. Die bereits vorhandenen Graffitis gehen über die Enden des vom Angeklagten zu 1) angebrachten Schriftzugs hinaus. Von einer feste Verbindung der durch den Angeklagten zu 1) aufgebrachten Farbe mit dem Fassadenuntergrund, so dass diese nicht mehr ohne die Beschädigung der Fassade entfernt werden kann, ist das Gericht daher nicht überzeugt.

Zudem ist nicht das Tatbestandsmerkmal der nicht nur unerheblichen und nicht nur vorübergehenden Veränderung des Erscheinungsbildes einer fremden Sache gegeben. Im Rahmen des § 303 Abs. 2 StGB kommt es auf den optischen Eindruck der Sache im Zeitpunkt der Veränderung an. Vorliegend war das Erscheinungsbild des Gebäudes auf dem … Platz … in Berlin-Friedrichshain – wie oben festegestellt – durch das Vorhandensein einer Vielzahl von Graffitis geprägt. Das Aufbringen des Schriftzugs “ESW” durch den Angeklagten zu 1) auf die bereits vorhandene großflächige Bemalung blieb im Vergleich zum sonstigen Erscheinungsbild des Gebäudes unauffällig, da sich der Charakter des Erscheinungsbildes nicht verändert hat.“

Bloß nicht in Mietrückstand geraten!

Fall: Die beklagte Mieterin mietete im Jahr 2006 eine Wohnung und zahlte die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge deswegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. September 2013 teilte die Beklagte mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung und verklagte die Mieterin auf Räumung.

Das Landgericht Düsseldorf  (als Berufungsgericht) wies die Räumungsklage unter Hinweis auf § 314 Abs. 3 BGB mit der folgenden Begründung ab:

„Das Kündigungsrecht der Vermieterin ist ausgeschlossen, wenn seit der Kenntniserlangung des Vermieters von dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen längere Zeit vergangen sei und der Mieter aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen werde (vgl. § 314 Abs. 3 BGB).“

Der BGH (Urteil v. 13.07.16 – VIII ZR 296/15 -) sieht die Sache anders:

„Der Zeitablauf von sieben Monaten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs (5. April 2013) und der Erklärung der Kündigung am 15. November 2013 steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, denn

1. § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht anwendbar.

2. Außerdem haben im vorliegenden Fall die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vorgelegen, weil die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden haben und die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung ja gerade Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen habe.

Die Sichtweise des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen.“

Fazit: Insbesondere bei Mietrückständen verstehen die Gerichte eben keinen Spaß! Als Mieter sollte man sich strikt an die Regel der pünktlichen Mietzahlung halten, weil man sonst böse Überraschungen erleben kann.

Verbraucherschutz

Reicht es für die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung aus, wenn sie dem Verbraucher auf der Webseite des Unternehmens präsentiert wird und dieser durch Anklicken bestätigt, die Belehrung zur Kenntnis genommen und abgespeichert zu haben?

Nein, sagt der Bundesgerichtshof (im folgenden: BGH) in seiner Entscheidung v. 15.05.14 – III ZR 368/13 -. Weil die Widerrufsbelehrungen auf der Homepage des Unternehmers ständigen Änderungen unterliegen, muss diese dem Verbraucher direkt übermittelt werden unter Benutzung eines Mediums, dass eine „dauerhafte Wiedergabe“ bei dem Verbraucher selbst.

Frage des Mieters:

Da wir unsere Wohnung gekündigt haben (3 Mon. Kündigungsfrist), möchte ich gerne wissen, wieviel Besichtigungstermine wir zulassen müssen?

Antwort:

Mieters Kaution, Fall aus dem Beratungsalltag

Der Mieter zieht im Juli 2016 in eine Wohnung ein, ohne einen Mietvertrag zu unterschreiben nach dem Motto: Sie bekommen die Wohnung für einen Monatsmiete von 550 Euro. Außerdem wird eine Kautionszahlung von 1650 Euro vereinbart. Bis Ende August stellt der Mieter fest, dass er mit dem Vermieter überhaupt nicht klar kommt und will so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag raus. Muss der Mieter die Kaution zahlen?

1. Kann ein Mietvertrag mündlich geschlossen worden?

Antwort: Ja, es muss eine Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile getroffen worden sein, und zwar den Mietgegenstand und den Mietzins.

2. Wie kommt der Mieter aus dem Mietvertrag wieder raus?

Durch schriftliche Kündigung wie jeder Mieter innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist.

Der frühestmögliche Kündigungstermin aus der Sicht des heutigen Tages (d. 25.08.16) ist also der 30.11.16. Die schriftliche Kündigungserklärung muss bis zum dritten Werktag des Septembers 2016 beim Vermieter eingehen. Weil der Samstag kein Werktag im mietrechtlichen Sinne ist (vgl. BGH v. 13.07.10 – VIII ZR 291/09), muss die schriftliche Kündigungserklärung also spätestens am Montag, d. 05.09.16 in den Briefkasten des Vermieters geworfen werden (zur Not in Gegenwart eines Zeugen, damit der Zugang der Kündigungserklärung bewiesen werden kann), um die Auflösungwirkung zum 30.11.16 zu erzielen.

2. Ist der Mieter dann immer noch verpflichtet, die Kaution zu zahlen?

Leider ja.

Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass der Vermieter grundsätzlich auch nach Beendigung eines Mietvertrages von dem Mieter noch die Zahlung der Kaution verlangen kann, weil dem Vermieter dann in der Regel noch Forderungen zustehen können. Die Kaution dient ja gerade der Sicherung von Forderungen, die der Vermieter häufig auch erst nach Rückerlangung der Mietsache erkennt (Schäden, die der Mieter verursacht und bis zur Übergabe nicht angegeben hatte). Nur ausnahmsweise verhält sich der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er nach Beendigung des Mietvertrages eine Kaution geltend, obwohl ihm keine oder lediglich geringere Forderungen gegen den Mieter zustehen. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen. Das ist insbesondere dann kaum möglich, wenn der Mieter die Zahlung der Betriebskosten übernommen hat, denn der Vermieter muss darüber erst im Folgejahr abrechnen, so dass die Forderungen eben auch erst im Folgejahr feststehen.

Für den Fall, dass der Vermieter den Mieter (ggf. nach Beendigung des Mietvertrages) auf die Zahlung der Kaution i. H. v. 1650 Euro verklagt und der Mieter diesen Prozess verliert, entstehen im vorliegenden Fall Gerichts – und Anwaltskosten von ca. 1300 Euro zu Lasten des Mieters!

3. Wie kann der Mieter sicherstellen, dass er die Kaution wieder zurückbekommt?

Der Vermieter ist gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB verpflichtet, die Kaution „getrennt von seinem sonstigen Vermögen“ anzulegen. Weil das Gesetz für diese Verpflichtung die Barzahlung der Kaution voraussetzt, sollte dem Vermieter eine derartige Barzahlung angeboten werden. Solange er nicht nachweist, dass er das Geld auf ein gesondertes Konto einzahlt, hat der Mieter an der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht (LG Mannheim v. 07.03.1990, 4 S 206/89). Sofern er den Betrag dann anderweitig verwenden sollte, macht er sich strafbar gem. § 266 Strafgesetzbuch (Veruntreuung).