Liegt eine unzulässige Teilabrechnung vor, wenn die Ermittlung des Kostenanteils des Mieters in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert wurde?

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Sämtliche Abrechnungen waren sowohl ursprünglich als auch in der korrigierten Fassung formell wirksam erstellt worden.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters, wobei auch Erläuterungen zu berücksichtigen sind, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist, z.B. im Mietvertrag oder in einer vorangegangenen Abrechnung erteilt hat, zu berücksichtigen sind, (vgl. BGH, Urteil vom 11.08.2010, VIII ZR 45/10,Grundeigentum 2010, 1261 ff.) Diese Voraussetzungen sind vorliegend eingehalten worden.

Der Formwirksamkeit der Abrechnungen für das Jahr 2010 steht auch nicht entgegen, dass diese in zwei unterjährige Abrechnungszeiträume aufgeteilt wurde, für die jeweils zeitgleich Abrechnungen erstellt und übermittelt wurden. Aus der von der beklagten Partei in Bezug genommenen Entscheidung des BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09, NZM 2010, 781 ff. ergibt sich gerade nicht, dass eine entsprechende Aufteilung zur Formunwirksamkeit der Abrechnung führt. Im Gegenteil wird dort zutreffend ausgeführt, dass keine unzulässige Teilabrechnung vorliege, wenn die Ermittlung des Kostenanteils des Mieters in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert wurde.”

Bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete – auch in einem Formularvertrag – der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten?

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. in den Randnummern 10 – 20 wie folgt aus:

Stellt es einen Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht eines Mieters dar, eine Mikrowelle und einen Dreifachstecker, an den auch weitere Elektrogeräte angeschlossen sind, auf eine Waschmaschine zu stellen bzw. zu legen?

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht kein Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB auf Zahlung von 4.000,00 EUR gegenüber der Beklagten zu.

Es fehlt an einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten.

Der Beklagten bzw. ihrer Untermieterin, deren Verschulden die Beklagte nach § 540 Abs. 2 BGB zu vertreten hätte, kann kein Verschulden vorgeworfen werden.

Insofern stützt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch auf verschiedene Sachverhaltsvarianten bzw. Brandursachen.

Die Behauptung der Klägerin es sei unfachmännisch Mikrowelle und Toaster auf der Waschmaschine abzustellen, entspricht bereits nicht den tatsächlichen Gegebenheiten und ist im Hinblick auf die vorgelegten Branduntersuchungsbericht der Polizei widersprüchlich.

Aus dem Branduntersuchungsbericht geht eindeutig hervor, dass der Toaster auf der Fensterbank gestanden hat und nicht auf der Mikrowelle bzw. Waschmaschine.

Aber auch wenn man unterstellt, dass der Dreifachstecker, wie im Brandursachenbericht gemutmaßt, durch die Bewegung der Waschmaschine von dieser herunter gefallen ist, dabei der Toaster mitgerissen wurde und sich zufällig anschaltete und zusätzlich noch der Einschaltmechanismus des Toaster blockiert wurde und so der Brandt ausgelöst worden ist, fehlt es an einem Verschulden der Beklagten bzw. ihrer Untermieterin.

Ein entsprechender Schadenshergang ist schlichtweg nicht vorhersehbar und ein Verstoß gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB nicht gegeben.

Es stellt keinen Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht dar, eine Mikrowelle und einen Dreifachstecker, an den auch weitere Elektrogeräte angeschlossen sind auf eine Waschmaschine zu stellen bzw. zu legen. Kein Sorgfaltspflichtverstoß kann auch in dem Umstand gesehen werden, dass die Waschmaschine angestellt wurde und keiner in der Wohnung verblieben ist, um den Waschvorgang zu überwachen.

Die Möglichkeit, dass es durch eine Verkettung unglücklicher Umstände zur Verursachung eines Brandes im oben beschriebenen Sinne kommt ist eher fernliegend und es würde eine Überspannung der Sorgfaltspflicht bedeuten, wenn man der Beklagten und ihrer Untermieterin abverlangen würde, einen solchen Schadenshergang vorherzusehen und geeignete Abwehrmaßnahmen zu ergreifen. Etwas anderes könnte allenfalls gelten, wenn Umstände vorgelegen hätten, nach denen die Beklagte und/oder ihre Untermieterin an der Standsicherheit der Geräte hätten zweifeln müssen. Anhaltspunkt hierfür liegen jedoch keine vor. Aus dem Brandursachenbericht geht vielmehr hervor, dass die Waschmaschine und die weiteren Elektrogeräte schon längere Zeit ohne jede Schwierigkeiten auf diese Weise betrieben worden sind.

Ein Sorgfaltspflichtverstoß liegt auch nicht in dem Umstand, dass die Beklagte und ihre Untermieterin den Toaster nicht nach jeder Benutzung vom Stromkreislauf getrennt haben, sondern ihn über die Dreifachsteckdose mit der normalen Steckdose verbunden ließen. Man wird regelmäßig annehmen dürfen, dass auch bei eingestecktem Netzstecker von einem Toaster keine Gefahr ausgeht. Ein untypischer, unvorhersehbarer Geschehensablauf führt nicht zur Annahme eines Sorgfaltspflichtverstoßes.

Auch die weitere, von der Klägerin angenommene Brandursache, ein unfachmännisches Anschließen der Geräte an eine Dreifachsteckdose, führt nicht zu einem Verschulden der Beklagten bzw. ihrer Untermieterin.

Selbst wenn man diesen Vortrag als wahr unterstellt, fehlt es an einem Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht. Allgemein ist eine Dreifachsteckdose zum nicht nur vorübergehenden, sondern auch dauernden Anschluss mehrerer elektronischer Geräte gedacht. Dass diesbezüglich Beschränkungen im Hinblick auf Mikrowellen, Toaster oder Wasserkocher bestehen, ist dem Verkehr nach Ansicht des Gerichts jedenfalls nicht bekannt, so dass sich die grundsätzliche Verwendung der Konstruktion des Anschlusses der Geräte über eine Dreifachsteckdose nicht als Sorgfaltspflichtverstoß darstellt.

Dass es auf diese Weise zu dem Brand gekommen sein könnte ist zudem eher unwahrscheinlich, da die Geräte, bis eventuell auf den Toaster zur Brandzeit nicht in Betrieb waren. Den Betrieb eines einzelnen Toasters muss die Dreifachsteckdose aber jedenfalls verkraften. Ohne technischen Defekt würde bei einer Überlastung wohl auch eher die Sicherung rausspringen. Bei ordnungsgemäßem Funktionieren der Dreifachsteckdose dürfte es jedenfalls nicht zu einem Brand oder dergleichen kommen.

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass die Brandursache nicht genau feststeht und sich aus heutiger Sicht wohl auch nicht mehr aufklären lässt. Im Brandursachenbericht der Polizei finden sich zum Schadenshergang nur Mutmaßungen und keine belastbaren Feststellungen. Genauere Feststellungen hätten sich nur bei unmittelbarer Untersuchung der Brandstelle durch einen Brandursachensachverständigen treffen lassen. Dies ist nach dem Beseitigen der unmittelbaren Brandschäden und wahrscheinlich unlängst abgeschlossener Renovierung nicht mehr möglich. Das Gericht kann dabei aus eigener Sachkunde heraus erkennen, dass sich auf Grund der vorliegenden Informationen und Fotos keine weiteren Feststellungen zur Brandursache treffen lassen. Insofern käme aber auch ein nicht auszuschließender technischer Defekt eines der Geräte in Betracht, an dem die Beklagte und/oder ihre Untermieterin kein Verschulden trifft.

Ein Anspruch der Klägerin ergibt sich auch nicht aus § 823 Abs. 1 BGB, da es insoweit an einer schuldhaften Eigentumsverletzung durch die Beklagte fehlt. Im Hinblick auf das fehlende Verschulden kann auf das Gesagte verwiesen werden.”

Unterliegt das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung?

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. wie folgt aus: ”

Ist die Heilungswirkung durch Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung entsprechend anwendbar?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, dass sich das Amtsgericht nicht mit einer analogen Anwendung des §569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auseinandergesetzt habe.

Dies trifft schon nicht zu. Das Amtsgericht hat vielmehr auf S. 3 a.E. des angegriffenen Urteils ausdrücklich ausgeführt, dass unter Bezugnahme auf die höchstrichterliche Rechtsprechung weder eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch dessen Nr. 2 in Betracht kommt.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 10.10.2012 (Urteil – VIII ZR 107/12) erneut ausdrücklich ausgeführt, dass eine entsprechende Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 und Nr. 2 BGB auf eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht kommt. Schon aus der Systematik des Gesetzes folgt, dass die Normen nur auf die außerordentliche fristlose Kündigung anwendbar sind. Eine Regelungslücke, wie sie für eine analoge Anwendung vorauszusetzen ist, vermochte der Bundesgerichtshof nicht zu erkennen, weil – wie in der genannten Entscheidung zutreffend und nachvollziehbar ausgeführt wird – kein gesetzgeberisches Versehen vorliegt. Vielmehr habe der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, ohne bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung eine entsprechende Regelung zu schaffen und dies obgleich bereits in den 1990er Jahren die obergerichtliche Rechtsprechung eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint habe (BGH aaO. Rn. 28).

Zwar ist der Berufung zuzugeben, dass dies im Einzelfall zu Wertungswidersprüchen führen kann. Angesichts der derzeitigen Rechtslage kommt eine andere Entscheidung aus den genannten Gründen nicht in Betracht. Hier kann nur der Gesetzgeber eine andere Regelung herbeiführen, was diskutiert wird, derzeit aber nicht geltendes Recht ist.”

Muss ein Mieter Reparaturmaßnahmen dulden, wenn der Vermieter ihre Dauer und ihren Umfang sowie mögliche dadurch bedingte Beeinträchtigungen nicht rechtzeitig mitteilt?

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Denn die Beklagte war nicht verpflichtet, die Arbeiten der Monteure der Firma Zinke und Simons GmbH am 18.11.2013 zu dulden und durfte sie der Wohnung verweisen.

Grundsätzlich ist der Mieter einer Wohnung zwar zur Duldung von Reparaturmaßnahmen verpflichtet. Indes sind diese Maßnahmen vorher rechtzeitig anzukündigen, wobei je nach Dringlichkeit der Arbeiten eine kürzere oder längere Ankündigungsfrist zu beachten ist. Mitzuteilen ist dem Mieter nicht nur der Beginn der Arbeiten, sondern auch deren voraussichtliches Ende. Außerdem sind der Umfang der Arbeiten und die zu erwartenden Beeinträchtigungen zu erläutern, damit der Mieter prüfen kann, ob er zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet ist.

All dies ist im Streitfall nicht geschehen. Soweit die Kläger meinen, es habe ein Notfall vorgelegen, spricht hiergegen bereits, dass die Kläger trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit des Abwasserrohres bereits am 14.11.2013 die entsprechenden Arbeiten erst für den 18.11.2013 beauftragten. Eine Notmaßnahme im Wortsinne lag damit jedenfalls nicht vor. Weshalb es den Klägern nicht möglich gewesen sein sollte, die Beklagte über den Umfang und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten zu informieren, erschließt sich nicht. Soweit sie vortragen, der Zeuge Sturm habe die Beklagte anlässlich eines Treffens im Treppenhaus darüber informiert, dass die Wand aufgerissen werden müsse, reicht dies als Information für den betroffenen Mieter bei weitem nicht aus. Es fehlen jedwede Angaben über die voraussichtliche Dauer der Arbeiten. Auch blieb für die Beklagte unklar, welche Einschränkungen die Arbeiten für sie mit sich bringen, etwa welche Räumlichkeiten für welche Zeiträume nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sein sollten. Es ist nicht ersichtlich, weshalb es den Klägern nicht möglich gewesen sein soll, die Beklagte umfassend, etwa schriftlich per E-Mail, zu informieren.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob alle Forderungen der Beklagten, wie sie sich aus ihrer E-Mail vom 16.11.2013 ergeben, gerechtfertigt waren.

Die Beklagte war jedenfalls nicht dazu verpflichtet, die Arbeiten der Firma Zinke und Simons GmbH am 18.11.2013 zu dulden, sondern durfte von ihrem Hausrecht Gebrauch machen und die Monteure der Wohnung verweisen. Demgemäß hat sie auch nicht die Kosten der sodann von den Klägern eingeschalteten Rechtsanwälte zu erstatten, zumal auch deren Ankündigung der Arbeiten den an sie zu stellenden Mindestanforderungen nicht gerecht wurde. Es versteht sich eigentlich von selbst, dass man einen Mieter nicht auf unbestimmte Zeit dazu verpflichten kann, täglich ab morgens 8:00 Uhr bis etwa 16:30 Uhr die Wohnung zu öffnen und nicht näher eingegrenzte Arbeiten zu dulden. Zwar lässt es sich niemals ganz ausschließen, dass sich Arbeiten auch einmal ein wenig hinziehen, jedoch ist der grobe Zeitrahmen – soweit möglich – einzugrenzen, damit sich der Mieter hierauf einstellen kann. All dies fehlt auch der Ankündigung der Arbeiten für den 21. November durch die jetzigen Prozessbevollmächtigten.”

Genügen allein die Erkrankungen eines Schuldners (Alkoholismus, schwere Depression) für die Einstellung einer Räumungsvollstreckung nach § 765 a ZPO?

Zur Begründung führt das AG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Allein die Erkrankungen des Schuldners (Alkoholismus, schwere Depression) bieten keine Möglichkeit der Einstellung der Räumungsvollstreckung nach § 765 a ZPO. Eine Erkrankung kann nur als besondere Härte im Sinne des § 765 a ZPO gewertet werden, wenn die bevorstehende Räumung kausal ist für diesen Zustand oder die Räumung zu einer erheblichen Verschlechterung des Krankheitsbildes führen würde (vgl. “Lammel” “Wohnraummietrecht”, 3. Auflage, Rdnr. 21 f. zu § 765 a ZPO). Dies wurde durch den Schuldner weder vorgetragen noch glaubhaft gemacht.”

Liegt eine Besitzstörung i. S. d. § 858 BGB vor, wenn der Vermieter im Außenbereich eine Wärmedämmung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Vorschriften anbringt?

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nachdem die Parteien den Verfügungsrechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben und wechselseitige Kostenanträge gestellt haben, war gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen über die Kosten des Verfügungsrechtsstreit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Diese Kosten waren gemäß § 100 ZPO den Verfügungsklägern als Gesamtschuldner aufzuerlegen. Denn in der Sache wären sie wahrscheinlich unterlegen gewesen. Denn den Verfügungsklägern stand weder ein Verfügungsanspruch noch ein Verfügungsgrund zur Seite. Denn eine Besitzstörung i. S. d. § 858 BGB ist unabhängig von der Frage, ob der Mieter aufgrund einer Modernisierungsankündigung zur Duldung verpflichtet ist, nicht gegeben, wenn der Vermieter lediglich im Außenbereich eine Wärmedämmung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Vorschrift anbringt (vgl. LG Berlin, Urt. v. 26.2.2013 – 63 S 429/12). Ferner fehlt es auch an einem Verfügungsgrund. Ein solcher entfällt, wenn der Mieter einen solchen mit dem Zuwarten des Verfahrens selber widerlegt hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 16.12.2014 – 63 S 239/14). Dieses ist der Fall. Die Anbringung des Wärmeverbundsystems wurde bereits mit Schreiben vom 26.3.2015 angekündigt. Mit der Ausführung der Arbeiten bzw. der notwendigen Vorarbeiten soll nach den eidesstattlichen Versicherungen der Verfügungskläger bereits am 17.8.2015 begonnen worden sein; wobei ab dem 2.10.2015 bereits mit der Montage der Wärmedämmung begonnen wurde. Der Antrag der Verfügungskläger ging indes erst am 9.10.2015 bei Gericht ein.”

Führen zerstörte oder beschädigte Asbestmaterialien zu einer minderungsrelevanten konkreten Gesundheitsgefährdung?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung auf Seite drei wie folgt aus: “”Zerstörte oder beschädigte Asbestmaterialien, wie im vorliegenden Fall, führen dagegen regelmäßig zu einer minderungsrelevanten konkreten Gesundheitsgefährdung der Mieter. Da schon der Austritt einzelner Fasern ausreicht, um konkrete Gesundheitsgefahren herbeizuführen, muss eine grenzwertüberschreitende Belastung der Raumluft nicht notwendigerweise dargetan werden, um die konkrete Gesundheitsgefährdung zu belegen (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2013 – Az. 65 S 419/10; Urteil vom 27.10.1998 – Az. 65 S 223/98). … Der Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Vorliegen einer konkreten Gesundheitsgefahr, auch im Hinblick auf eine Überschreitung zulässiger Grenzwerte, bedurfte es daher nicht.”

Ist ein Plattenbau nach längerem Leerstand umfassend und aufwändig kernsaniert worden und erreichen die Sanierungskosten die Kosten eines Neubaus, sind dann die dabei neu errichteten Wohnungen in eine jüngere Baualtersklasse des Potsdamer Mietspiegels einzuordnen?

Zur Begründung führt das LG Potsdam in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. b) aa) bis bb) wie folgt aus: “b) Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil das im Mieterhöhungsverlangen genannte Rasterfeld B 17 des Mietspiegels 2012 für die Baualterklasse 1991 bis 2012 zugrunde gelegt.

aa) Zwar ist das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung des Beklagten befindet, bereits in den 1970er Jahren errichtet worden. Hieraus folgt jedoch nicht generell, dass eine Wohnung stets in die Baualtersklasse einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Diese Wertung kann insbesondere nicht dem Mietspiegel der Stadt Potsdam 2012 entnommen werden. Denn der Mietspiegel führt in seiner Anmerkung zum Vergleichsmerkmal “Beschaffenheit” aus, dass die Beschaffenheit einer Wohnung im Mietspiegel durch das Baualter der Wohnung dargestellt wird und nicht “zwingend durch das des Gebäudes”. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Ausführungen der Landeshauptstadt Potsdam vom 15. Januar 2015, so dass für die Zuweisung einer Wohnung in ein bestimmtes Rasterfeld eine Anknüpfung an das Jahr der Errichtung bzw. der Bezugsfertigkeit der Wohnung möglich ist.

Es ist zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass das Baualter der Wohnung auch nach einer Modernisierung maßgeblich ist (vgl. LG München I ZMR 2012, 626; LG Berlin NZM 1999, 172; AG Wedding GE 2012, 958; AG Lichtenberg GE 2014, 875; Schmidt-Futterer/Börstinghaus a.a.O. § 558 Rn. 84). Eine Erfassung der Daten der Vergleichswohnung in der Baualtersklasse der Zeit der Modernisierung ist jedoch anerkannt und kommt dann in Betracht, wenn mit ihrer Bezugsfertigkeit auch rechtlich ein Neubau vorliegt (vgl. LG Frankfurt/M ZMR 2014, 362; LG Frankfurt/M WuM 2012, 318; LG Hamburg ZMR 2011, 469; aA LG München I ZMR 2012, 626 bei Kernsanierung eines bewohnten und bewohnbaren Hauses; AG Lichtenberg GE 2014, 875). Hierzu können die Bestimmungen des Wohnungsförderungsgesetzes (WoFG) herangezogen werden. Dort ist zwar nur der öffentlich geförderte Wohnungsbau geregelt, jedoch sind die Begriffsbestimmungen des Gesetzes aber auch sonst zu Grunde zu legen. Gemäß § 16 Abs. 1 WoFG ist Wohnungsbau (1) das Schaffen von Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude, (2) die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, (3) die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder (4) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

In diesem Sinne ist Wohnraum nicht auf Dauer nutzbar, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung nicht gestattet. Einschränkend hierzu wird die Auffassung vertreten, dass bei Wiederaufbau in identischer Bauweise wie das ursprünglich zerstörte Haus die ursprüngliche Baualterklasse ebenso weiter gilt (so AG Wedding GE 2012, 958; AG Köpenick GE 2015, 660), wie in dem Fall der Kernsanierung eines noch bewohnten und bewohnbaren Mehrfamilienhauses (so LG München I ZMR 2012, 626).

Eine Erweiterung im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn eine Aufstockung oder ein Anbau erfolgt, wobei eine Höherstufung in eine jüngere Baualtersklasse dann angenommen wird, wenn zum Beispiel das Gebäude mit den Räumen vor der Sanierung längere Zeit leer gestanden hat und die Räume unbewohnbar waren und erhebliche Arbeiten zu einer umfassenden Neugestaltung der Räume zu Wohnzwecken erfolgt ist.

bb) So verhält es sich hier.

Nach den Ausführungen des Amtsgerichts aufgrund der Bekundung des für das Bauvorhaben verantwortlichen Architekten, des Zeugen W. , sowie den seitens des Klägers zur Gerichtsakte gereichten Baubeschreibungen, befand sich das Gebäude mit den dort vorhandenen Räumen nach Freizug durch die russischen Truppen vor Baubeginn in einem nicht mehr zu Wohnzwecken geeigneten Zustand. Die gesamte Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation war nicht mehr vorhanden. Aufgrund des jahrlangen Leerstandes waren das Mauerwerk und die Einrichtungen dem Vandalismus preisgegeben, wie allein schon die zur Akte gereichten Kopien von Fotografien am Beispiel zerschlagener Fensterscheiben, herausgerissener Fensterrahmen und teils nicht mehr vorhandenen Haus- und Wohnungstüren und entfernter Heizkörper zeigen.

Demgegenüber ist, wie dies dem unstreitigen Sachvortrag zu entnehmen ist, der de facto als Rohbau hinterlassene Baukörper durch die Baumaßnahmen vollständig neu gestaltet worden. Die vollständige Sanierung und Modernisierung des Gebäudekörpers umfasste die Neugestaltung der Fassaden, die einen Vollwärmeschutz in Form eines Wärmeverbundsystems mit Vor- und Rücksprüngen erhielten. Die Kellerwände wurden mit einem Vollwärmeschutz aus extrudierten Dämmplatten im Spritzwasserbereich versehen. Die Sanitär-, Elektro- und Heiztechnik wurden erstmals nach dem Stand der Technik im Jahr 1998 neu eingebaut. Fenster- und Balkontüren wurden als Kunststofffensterkonstruktionen mit einer Zwei-Scheiben-Isolierverglasung mit einem K-Wert 1,6 eingebaut. Weiterhin erhielten die Wohnungen neue Bäder mit Sanitäreinrichtungen. Ebenso wurden die Küchen neu errichtet und als Einbauküchen gestaltet. Heizungsstränge wurden mit neuer Heizungstechnik und mit einem Anschluss an das Fernwärmenetz neu eingebaut. Darüber hinaus sind Umbauten dergestalt ausgeführt worden, dass die Statik des Gebäudes verändert und durch neue Wohnraumzuschnitte neuer Wohnraum als Standard- und Maisonettwohnungen in Form von 2- und 4-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 48 m² bis 79 m² neu geschaffen sind.

Der hierfür notwendige Bauaufwand mit > 1.300,00 DM/qm pro Wohnung liegt damit über dem üblichen Sanierungsaufwand und erreicht ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes, was allgemein im Rahmen des § 16 Abs. 1 WoFG für eine neue Wohnung im rechtlichen Sinne anerkannt ist (BGH, Beschl. v. 10.08.2010 – VIII ZR 316/09 – WuM 2010, 679 = MietPrax-AK § 16 WoFG Nr. 1; BVerwG, Urt. v. 26.08.1971 – VIII C 42.70 – ZMR 1972, 87; LG Berlin, Urt. v. 26.11.2004 – 63 S 263/04 – Grundeigentum 2005, 307, 309; LG Berlin, Urt. v. 24.02.1998 – 64 S 219/97 – NZM 1999, 1138; LG Berlin, Urt. v. 26.06.1998 –63 S 2/98 – MM 1998, 310, 312).

Erreicht somit der Baukostenaufwand die Kosten eines Neubaus, ist es sachlich gerechtfertigt, eine Höherstufung der Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse vorzunehmen. Dies ist in der Rechtsprechung im Übrigen dann anerkannt, wenn in einer vor der Sanierung längere Zeit leer stehenden und unbewohnbaren Wohnung die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten folgende Arbeiten (vgl. so bereits LG Mannheim, MDR 1996, 1007; LG Frankfurt am Main, WuM 2012, 318; LG Frankfurt am Main, ZMR 2014, 362; siehe hierzu im Einzelnen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Auflage (2015), § 558 Rn. 84 ff., 85, 86 mit zahlreichen Nachweisen) umfassen:

– Sanierung der Elektroinstallation durch Neuverlegung aller Stromleitungen einschließlich der Leerrohre, Lichtschalter und Steckdosen in allen Räumen und der Versorgungsleitungen für Küchengeräte,

– Neuinstallation der Abwasserkanalleitungen und der Wärme- und Kaltwasserleitungen,

– Neueinbau sämtlicher Wohnungstüren, der Wohnungs- und Hausabschlusstür,

– Neuinstallation der Briefkastenanlage im Erdgeschoss sowie

– Ausbesserung und Reinigung der Fassade und Neuverputzung der Innenseiten sämtlicher Außenwände.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Höherstufung der Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse ist zudem nach Auffassung der Kammer auch deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung durch die Sanierung erstmals hergestellt worden ist.”