Darf der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist Betriebskosten aus einer erst später erfolgten inhaltlichen Korrektur nachfordern, soweit die Nachforderung aus einer fristgemäß vorgelegten – aber unwirksamen – Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschritten wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 246/14, Urteil vom 06.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Entgegen der Ansicht der Klägerin begründet die korrigierte Abrechnung vom 17. Januar 2012 für 2009/10 die ausgewiesene Nachzahlung. Die Abrechnung ist zwar später als ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgt. Dieser ist indes die fristgerechte Abrechnung vom 20. Juni 2011 vorausgegangen, die eine Nachzahlung von 990,62 EUR ausgewiesen hat. Die Reduzierung der Nachforderung durch Nichtansatz einiger Kostenpositionen ist auch nach Ablauf der Abrechnungsperiode möglich. Eine Korrektur ist nach Ablauf der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur insoweit ausgeschlossen, als die Nachforderung der neuen Abrechnung das Ergebnis der vorangegangenen fristgemäßen Abrechnung in den Einzelpositionen oder insgesamt überschreitet (BGH, Urteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219). Das ist hier nicht der Fall.”

Kann der Vermieter bei Umstellung des Betriebs einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten (“Wärmecontracting”) die zusätzlichen Kosten des Wärmecontractings umlegen, wenn der Mieter weder zugestimmt, noch die Umstellung im Mietvertrag vereinbart ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 246/14, Urteil vom 06.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Beklagte nach Umstellung der Wärmeversorgung durch sog. Wärmecontracting nicht berechtigt ist, die hierfür anfallenden Kosten auf die Klägerin umzulegen, weil es hierfür an einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien fehlt (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 54/04, GE 2005, 664). Auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils wird insoweit Bezug genommen.

Liegt bei einer Lage der Wohnung im Seitenflügel oder Quergebäude und Randmaßen von 13,50 m x 18,00 m eines rundherum geschlossenen Innenhofs das Negativmerkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 einer verdichteten Bebauung vor?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 476/14, Urteil vom 10.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Im Ergebnis ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) negativ bewertet. Denn die Wohnung befindet sich im Seiten- bzw. Querflügel bei verdichteter Bebauung. Der Innenhof ist rundherum geschlossen. Bei Randmaßen von 13,50 m auf 18,00 m liegt durchaus eine verdichtete Bebauung vor. Bereits der von der Klägerin vorgelegte Fotoausdruck einer Satellitenaufnahme lässt erkennen, dass die Bebauung so dicht ist, dass die Belichtung und Besonnung erheblich von der Bebauung beeinflusst wird. Das von den Beklagten vorgelegte Foto von der Haus- und Hofsituation lässt einen für heutige Verhältnisse typischen Hinterhof erkennen, der im Vergleich zu anderen Bebauungsarten eine verdichtete Bebauung mit den dadurch resultierenden Folgen für das Wohnen (z. B. beschränkte bzw. fehlende Aussicht, Belichtung Einsehbarkeit, Lärmübertragung) darstellt.”

Liegt ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 vor, wenn ein Mieter einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nur nach Abschluss eines zusätzlichen Vertrages mit einem Dritten nutzen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 476/14, Urteil vom 10.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Ein Breitbandkabelanschluss, den die Mieter ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzen können, liegt unstrittig nicht vor. Nicht erheblich ist, ob dieses Angebot nur bei einer sehr geringen Anzahl von Wohnungen zu finden ist und ob es für den Vermieter nach den inzwischen eingetretenen technischen und rechtlichen Entwicklungen lohnenswert oder eher risikobehaftet ist. Eine Auslegung gegen den eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut scheidet hier aus. Weil es bereits als negativ zu bewerten ist, wenn die Wohnung weder (technisch) über einen Breitbandkabelanschluss noch über eine Gemeinschaftssatelliten- oder Antennenanlage verfügt, ergibt sich, dass die technische Ausstattung allein weder positiv noch negativ zu bewerten ist.”

Obliegt es allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 247/14, Urteil vom 07.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) bb) unter den Randnummer 26 bis 29 wie folgt aus: “bb) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter obliegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.

Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb allein die Beklagten – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie – in gleicher Weise wie von den Beklagten bei ihrer Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Klägerin zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Beklagten haben von der Klägerin nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbeten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der Beklagten entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam.

(1) Vor dem Hintergrund der vorgenannten Aufgaben- und Risikoverteilung kann es der Klägerin nicht als widersprüchliches oder sonst rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet werden, dass sie die Durchführung von Besichtigungsterminen, die für sie mit einer Anreise von 120 Kilometern verbunden gewesen wäre, von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nachmieter abhängig gemacht hat. Das Berufungsgericht hat insoweit außer Acht gelassen, dass es den Beklagten frei gestanden hat, vor der Räumung des Mietobjekts auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Dass die Klägerin entsprechende Bemühungen der Beklagten behindert hätte, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich.

(2) Entgegen der Würdigung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die Suche der Beklagten nach einem Nachmieter auch nicht dadurch vereitelt, dass sie ihnen untersagt hat, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von ihr gefertigten Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden. Denn die Klägerin war auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben weder gehalten, den Beklagten die Verwendung des vorhandenen Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaßnahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt würde. Im Übrigen ist bereits nicht ersichtlich, dass das Verhalten der Klägerin die Nachmietersuche der Beklagten nennenswert beeinträchtigt hätte. Diese hätten die Wohnung etwaigen Interessenten schon im Vorfeld selbst zeigen können. Die in der mündlichen Verhandlung vom 15. Januar 2014 von den Beklagten – pauschal erhobene und nicht unter Beweis gestellte – Behauptung, die Klägerin habe verboten, Mietinteressenten auch nur die Adresse des Anwesens zu nennen oder ihnen Fotos vorzulegen, ist – entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung – schon nicht unstreitig gewesen. Denn die Klägerin hat diese Behauptung vielmehr, wie die Revision mit Recht geltend macht, in derselben Verhandlung mit dem (zuvor erhobenen) Hinweis, sie habe lediglich vor der Anreise zum Mietobjekt wissen wollen, mit wem sie es zu tun habe, zumindest konkludent bestritten.”

Kann ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 247/14, Urteil vom 07.10.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. unter der Randnummer 19 wie folgt aus: “Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Nach der vom Berufungsgericht insoweit nicht ausreichend berücksichtigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Kündigung aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.).”

Führt die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Betriebskostenabrechnung zu einem formellen Abrechnungsmangel?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 9 S 89/13, Urteil vom 27.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) aa) wie folgt aus: “a) Die Abrechnung über die “kalten” Betriebskosten ist formell ordnungsgemäß. Eine Abrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Diese soll es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (ständ. BGH-Rspr., zuletzt BGH, Urt. v. 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, WuM 2015, 32). Bei einer Abrechnung über Gebäude mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben erforderlich: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (grdl. BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 298/80, WuM 1982, 207; zuletzt BGH, Urt. v. 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, WuM 2014, 722, 723, Tz. 12).

aa) Gemessen an diesen Anforderungen ist die Abrechnung über die “kalten” Betriebskosten nicht zu beanstanden. Insbesondere weist sie die Gesamtkosten in hinlänglicher Weise auf. Dabei ist es nach Ansicht der Kammer nicht von Belang, dass die Gesamtkosten aufgrund von Rahmenverträgen der Klägerin mit den von ihr beauftragten Dienstleistungs- und Versorgungsunternehmen an einer Vielzahl von Liegenschaften angefallen sind und sodann von der Klägerin für die Erstellung der vorliegenden Abrechnung auf die betroffene Liegenschaft heruntergerechnet worden sind. Denn die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Abrechnung ist nach Auffassung der Kammer nicht als formeller Mangel anzusehen, der ihre Wirksamkeit im Hinblick auf die betreffende Kostenposition berühren könnte.

Zwar hat der BGH dem Vermieter bislang in ständiger Rechtsprechung abverlangt, die Gesamtkosten vollständig anzugeben, und zwar auch dann, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig oder nicht an der zugrunde gelegten Abrechnungseinheit angefallen sind (grdl. BGH, Urt. v. 14.02.2007 –VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196; Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700, Tz. 24; ferner Urt. v. 07.12.2011 – VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22). Es genüge insoweit nicht, wenn der Vermieter bereits bereinigte Kosten in die Abrechnung einstelle. Dem Mieter müsse auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nichtumlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien, weil dies Einfluss auf die ihm zuzuweisenden Kosten habe. Fehle es an einer derartigen Offenlegung, liege ein formeller Mangel der Abrechnung vor. Dies gelte nicht nur bei der Bereinigung der tatsächlich angefallenen Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenanteile, sondern auch, wenn der Vermieter Kosten, die an einer größeren Wirtschaftseinheit angefallen seien, in einem internen Rechenschritt auf die der Abrechnung zugrundeliegenden Einheit umrechne. Auch hier sei der Vermieter gehalten, in der Abrechnung die vollständigen von den Dienstleistungs-, Versorgungs- oder Versicherungsunternehmen in Rechnung gestellten Gesamtkosten mitzuteilen. Die Aufführung allein der mittels internen Rechenschritts auf die der Abrechnung zugrundeliegenden Wirtschaftseinheit umgerechneten Gesamtkosten genüge für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nicht (so insb. BGH, Urt. v. 31.10.2007, a. a. O.).

Allerdings hat der BGH in dem Urteil vom 09.10.2013 (VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734, Tz. 15 f) und insbesondere in dem Urteil vom 02.04.2014 (VIII ZR 201/13, WuM 2014, 420, Tz. 9) angedeutet, dass an dieser Rechtsprechung künftig möglicherweise nicht mehr festzuhalten sei. Auch die Kammer ist der Auffassung, dass die besseren Gründe dafür sprechen, für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auf das Erfordernis einer Mitteilung der unbereinigten Gesamtkosten zu verzichten. Die bislang vom BGH vertretene Auffassung führt – wie der VIII. Senat in dem Urteil vom 09.10.2013 (a. a. O.) selbst einräumt – dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare und den Mindestangaben genügende Abrechnung später aus formellen Gründen als unwirksam erachtet wird, nämlich nachdem der Mieter Einsicht in die Belege genommen und entdeckt hat, dass bei den Gesamtkosten bereits Vorwegabzüge erfolgt sind. Schon das erscheint systemwidrig. Im Übrigen hat der BGH in anderen Entscheidungen betont, dass eine Abrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß ist, wenn sie prüffähig ist (s. nur BGH, Urt. v. 12.11.2014, a. a. O., m. w. Nachw.). Prüffähig sind die Gesamtkosten aber bereits dann, wenn sie in der Abrechnung aufgeführt sind. Denn dann kann der Mieter im Rahmen der ihm zustehenden – aber von ihm auch verlangten – Belegeinsicht kontrollieren, ob die in der Abrechnung dokumentierten Gesamtkosten mit denjenigen, die dem Vermieter für die betreffenden Kostenart tatsächlich angefallen sind, übereinstimmen. Hingegen muss die Abrechnung nicht bereits aus sich heraus eine vollständige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detailliert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (BGH, Urt. v. 12.11.2014, a. a. O.; Urt. v. 25.11.2009 – VIII ZR 322/08, WuM 2010, 156, 157 f.). Mehr ist für die formelle Wirksamkeit des Betriebskostenansatzes nicht zu verlangen.”

Ist es erlaubt, zum Mähen des Rasens werktags zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends unter Einhaltung der Ruhezeiten zwischen 13 und 15 Uhr einen Rasenroboter einzusetzen, wenn alle ersichtlichen gesetzlichen Grenz- und Richtwerte eingehalten sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Siegburg (AG Siegburg – 118 C 97/13, Urteil vom 19.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Siegburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. 1. a. bis b. wie folgt aus: “Den Klägern steht gegen den Beklagten aufgrund der Geräuschimmissionen unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf die geforderte Unterlassung des Betriebs des streitgegenständlichen Rasenroboters zu.

1. Dabei kommt als einzig mögliche Anspruchsgrundlage § 1004 BGB in Verbindung mit § 903 BGB in Betracht. Nach § 903 BGB kann der Eigentümer einer Sache Dritte von Einwirkungen auf sein Eigentum ausschließen. Soweit in diesem Sinne Beeinträchtigungen zu besorgen sind, kann der Eigentümer gemäß § 1004 I 2 BGB gegenüber dem Störer auf Unterlassung klagen. Die hier infrage stehenden Geräuschimmissionen durch den Betrieb des Rasenroboters der Beklagten müssen die Kläger jedoch gemäß § 906 I BGB dulden. Denn in Einschränkung der §§ 1004, 903 BGB kann der Eigentümer im Falle von Grundstücken die Zuführung von Geräuschen nach § 906 I BGB nicht verbieten, soweit diese Geräusche von einem anderen Grundstück ausgehen und die Benutzung des eigenen Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.

a. Der Betrieb des Rasenroboters auf dem Grundstück der Beklagten ist ein von diesem Grundstück ausgehende Geräuschquelle, die auf das Grundstück der Kläger gemäß § 906 I 1 einwirkt.

b. Diese Geräuschimmissionen stellen eine nur unwesentliche Beeinträchtigung der Benutzung des Grundstücks der Kläger dar. Dabei ist eine Beeinträchtigung im Sinne des § 906 BGB unwesentlich und daher zu dulden, wenn sie über eine im nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis sozialadäquate bloße Belästigung nicht hinausgeht (vgl. MüKo/Säcker, BGB, 6. Aufl. 2013, § 916 Rn. 51).

Für die diesbezügliche Beurteilung ist nicht die besondere Empfindlichkeit bzw. Belastbarkeit des jeweils betroffenen Nachbarn maßgebend (MüKo/Säcker, BGB, 6. Aufl. 2013, § 916 Rn. 55). Insofern kann dahingestellt bleiben, ob der Kläger wie behauptet durch die Geräuschimmissionen des Roboters unter gesundheitlichen Beeinträchtigungen leidet.

Stattdessen ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH für die Beurteilung der Wesentlichkeit das Empfinden eines “verständigen Durchschnittsmenschen” und das, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist, zugrunde zu legen (vgl. nur BGH, NJW 2001, 3119; 1993, 925, 929). Dabei setzt die Beurteilung eine Abwägung aller konkreten Umstände (z.B. Stärke, Dauer, Art, Häufigkeit, Regelmäßigkeit und Vorhersehbarkeit der Geräuscheinwirkung) voraus, die für die Wahrnehmung der Geräusche durch einen durchschnittlichen Hörer von Bedeutung sind (MüKo/Säcker, BGB, 6. Aufl. 2013, § 916 Rn. 16). Die gesetzlichen Wertungen können insofern nicht unberücksichtigt bleiben (BGH, NJW 1990, 2465, 2466).

Für das Vorliegen einer danach nur unwesentlichen Beeinträchtigung nach § 906 BGB trägt der Störer die Beweislast (BGH, NJW 1993, 925, 929). Dieser Grundsatz erfährt jedoch eine Einschränkung durch § 906 I 2 BGB, nach dem “in der Regel” eine lediglich unwesentliche Beeinträchtigung vorliegt, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt gemäß § 906 I 3 BGB für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 BImSchG erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

Die Einhaltung dieser Richtwerte indiziert im Regelfall eine nur unwesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 BGB (vgl. nur BGH, NJW 2004, 1317, 1318). Zwar können die in technischen Regelwerken enthaltenen Grenz- und Richtwerte nicht schematisch angewendet werden (BGH, aaO). Vielmehr bieten sie für den Richter nur eine Entscheidungshilfe, sodass es für die Beurteilung der Wesentlichkeit weiterhin auf die jeweiligen Umstände ankommt und der Richter im Rahmen seines Beurteilungsspielraums vom Regelfall abweichen kann, wenn dies die besonderen Umstände des Einzelfalls gebieten (BGH, aaO). Dabei sind die die Indizwirkung erschütternden Umstände allerdings von demjenigen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, der trotz Einhaltung der Grenzwerte eine wesentliche Beeinträchtigung geltend macht (BGH, aaO). Dies haben die Kläger versäumt.

aa. Denn der Betrieb des Rasenroboters der Beklagten hält alle ersichtlichen gesetzlichen Grenz- und Richtwerte ein. Insbesondere verstößt er nicht gegen die in der TA Lärm festgelegten Werte.

Die TA Lärm ist eine aufgrund § 48 BImSchG ergangene Verwaltungsvorschrift (vgl. nur Kudscheid, NVwZ 1999, 577, 578), deren Einhaltung nach § 906 I 3 BGB die Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung indiziert (MüKo/Säcker, BGB, 6. Aufl. 2013, § 916 Rn. 63). Dabei unterscheidet die TA Lärm für die erlaubten Immissionsrichtwerte gemäß Nr. 6 TA Lärm unter anderem nach der Gebietsart, der Tageszeit sowie der Geräuschbelastung innerhalb und außerhalb von Gebäuden. Tagsüber gelten diese Richtwerte für eine Beurteilungszeit von 16 Stunden (Nr. 6.4 TA Lärm), während für nur kurzzeitige Geräuschspitzen zusätzliche Grenzwerte festlegt sind (vgl. Nr. 6.1, 6.2, 2.8 TA Lärm). Zudem sieht die TA Lärm abhängig von den jeweiligen Umständen Zuschläge oder Abschläge vor, mit denen der objektiv gemessene Schalldruckpegel zu korrigieren ist. So erfolgt etwa zur Mittagszeit nach Nr. 6.5 TA Lärm ein Zuschlag von 6 dB(A), während weitere Zuschläge für die Ton- und Informations- oder Impulshaltigkeit des zu messenden Geräusches vorgesehen sind (A. 3.3.5 und A.3.3.6 TA Lärm).

Nach diesen Grundsätzen sind die nach der TA Lärm zulässigen Grenz- und Richtwerte bei Weitem nicht erreicht. Die Grundstücke der Parteien befinden sich in einem reinen Wohngebiet. Nach dem unstreitigen Parteivorbringen erfolgt an Sonn- und Feiertagen sowie während der Mittagszeit kein Betrieb des Rasenroboters. Der Rasenroboter wird unstreitig nur während der Tageszeit, die sich über den Zeitraum zwischen 6 und 22 Uhr (Nr. 6.4 TA Lärm)erstreckt, betrieben. Zu dieser Zeit ist in reinen Wohngebieten gemäß Nr. 6.1. e) TA Lärm ein Richtwert von 50 dB(A) vorgesehen, während innerhalb von Gebäuden unabhängig von der Gebietsart als Richtwert 35 dB(A) festgelegt sind.

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hat zum Ortstermin vom 29.7.14 zur Überzeugung des Gerichts feststellen können, dass der Betrieb des Rasenroboters diese Werte erheblich unterschreitet (Seite 15 des Gutachtens). Bei geschlossenem Fenster hat der Sachverständige innerhalb des Gebäudes während des Betriebs des Rasenroboters diesen nicht wahrnehmen können; der gemessene Schalldruckpegel betrug bis zu 20 dB(A) (Seite 9 des Gutachtens). Bei geöffnetem Fenster stieg der gemessene Schalldruckpegel allgemein bedingt durch Fremdgeräusche (Seiten 9 und 10 des Gutachtens). Der Roboter war dabei leicht hörbar, der allgemein gemessene Schalldruckpegel lag bei bis zu 40 dB(A). Außerhalb des Gebäudes war der Roboter hörbar, wobei ein Schalldruckpegel von bis zu 41 dB(A) gemessen wurde (Seiten 10 und 11 des Gutachtens).

Unter anderem aufgrund der Einwirkungen durch Fremdgeräusche und angesichts der Teilbetriebszeiten des Rasenroboters hat der Sachverständige im Anschluss an die gemessenen Werte Abschläge vorgenommen. Weil die dabei ermittelten Werte von 20 bis 35 dB(A) die Grenzwerte der TA Lärm jedoch bei Weitem nicht erreichten, hielt der Sachverständige genauere Messerfassungen nicht mehr für erforderlich (Seite 15 des Gutachtens). Allgemein hat der Sachverständige die Hörbarkeit des Rasenroboters als schwach bis sehr schwach eingeordnet (Seite 11 des Gutachtens). Im Vergleich zu sonstigen Gartengeräten wurde der Einwirkungspegel grundsätzlich als leise bzw. sehr niedrig bezeichnet, wobei der Sachverständige jedoch einschränkend darauf hingewiesen hat, dass Rasenroboter in einem deutlich längeren Zeitraum in Betrieb seien (Seite 13 des Gutachtens).

Es besteht für das Gericht kein Anlass an der Richtigkeit der Feststellungen des Sachverständigen zu zweifeln. Auch die Parteien haben insofern keine relevanten Beanstandungen vorgebracht. Insbesondere ist der Sachverständige von den zutreffenden Anschlusstatsachen ausgegangen und hat die aus den Messwerten gezogenen Schlüsse vollkommen nachvollziehbar und plausibel dargelegt. Dass der Sachverständige angesichts des erheblichen Unterschreitens der Grenz- und Richtwerte der TA Lärm von genaueren Messerfassungen abgesehen hat, stößt auf keine Bedenken. Dies ergibt sich schon ohne Weiteres, sofern der Rasenroboter innerhalb des Gebäudes nicht wahrnehmbar gewesen ist. Aber selbst außerhalb des Gebäudes ist zu berücksichtigen, dass der nach der TA Lärm vorgesehene Grenz- und Richtwert von 50 dB(A) auch ohne die einzelfallbedingten Abschläge bei Weitem nicht erreicht wird. Dabei gilt als Faustformel, dass ein Unterschied von 10 dB(A) für den Menschen etwa als doppelte bzw. halbe Lautstärke wahrgenommen wird, sodass selbst bei Zugrundelegung einer Geräuschimmission von 40 dB(A) die Lautstärke des Rasenroboters nach dem typischen subjektiv-menschlichen Empfinden nur die Hälfte des zugelassenen Richtwertes erreicht.

Soweit die Kläger aus den Feststellungen des Sachverständigen hingegen einen Lärmpegel von 56 dB(A) erkennen wollen, geht dies fehl. Denn bei dem vom Sachverständigen in dieser Höhe festgestellten Schalldruckpegel handelt es sich lediglich um den Nahfeldpegel, der bei einem Meter Entfernung gemessen wurde (Seiten 9 und 12 des Gutachtens) und sich somit sehr nah an dem Ort befindet, von dem die Geräusche ausgehen (Emissionsort). Demgegenüber ist nach der TA Lärm nicht der Emissions- sondern der Immissionsort maßgeblich, das heißt der Ort, auf den durch die Geräusche eingewirkt wird. Dieser Ort wird in A.1.3 TA Lärm festgelegt und wurde vom Sachverständigen bei der Ermittlung der Messwerte zwischen 20 und 35 dB(A) zutreffend zugrunde gelegt.

Soweit die Kläger anmerken, dass der gerichtlich angekündigte Messtermin keine Garantie für die im Alltag tatsächlich auftretende Lärmbelästigung bietet, da die Beklagten die Lautstärke des Rasenroboters im Vorfeld durch Reinigungs- und Wartungsarbeiten reduzieren könnten, so hätte es für die ernsthafte Begründung eines dahingehenden Manipulationsverdachts einer weiteren Untermauerung durch Tatsachen bedurft (vgl. OLGR Frankfurt 2009, 47 Rn. 30). Insofern haben die Kläger jedoch nichts vorgetragen.

bb. Der Betrieb des Rasenroboters durch die Beklagten steht auch mit sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einklang. Unstreitig wird die nach § 9 der ordnungsbehördlichen Verordnung der Gemeinde XY für den Gebrauch von Rasenmähern vorgesehene Mittagsruhe zwischen 13 und 15 Uhr gewahrt. Sofern außerhalb dieser Zeiten ein Betrieb des Rasenroboters stattfindet, steht dieser wiederum im Einklang mit § 7 I Nr. 1 der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BImSchV) in Verbindung mit Nr. 32 des Anhangs. Dabei kann es abermals dahingestellt bleiben, ob der Rasenroboter bereits um 7 Uhr oder erst um 8 Uhr seinen Dienst beginnt, denn nach § 7 I Nr. 1 32. BImSchV ist in reinen Wohngebieten der Betrieb von Rasenmähern an Werktagen nur in der Zeit von 20 bis 7 Uhr untersagt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 11a LImSchG NRW, wonach das unnötige Laufenlassen von Geräusch erzeugenden Motoren generell verboten ist. Zwar tragen die Kläger vor, dass der Dauerbetrieb des Rasenroboters nicht erforderlich sei, um die Rasenfläche der Beklagten in gleicher Schnitthöhe zu halten. Unstreitig ist jedoch, dass der Rasenroboter stets zur Beibehaltung einer solchen Schnitthöhe eingesetzt wird. Hingegen setzt ein unnötiges Laufenlassen von Motoren gemäß § 11a LImSchG NRW voraus, dass das Gerät tatsächlich nicht mehr im Betrieb ist. Findet ein solcher Betrieb jedoch statt, ist es unerheblich ob er aus der Sicht Dritter sinnvoll erscheint.

cc. Die somit bestehende Indizwirkung hinsichtlich der Unwesentlichkeit der vom Rasenroboter ausgehenden Geräuschimmissionen kann durch besondere Umstände beseitigt werden (BGH, NJW 2004, 1317, 1318). Das ist namentlich dann der Fall, wenn die subjektive Wahrnehmung der Geräusche und die dadurch hervorgerufenen Befindlichkeiten unangenehmer sind, als dies die objektiv messbare Lautstärke erwarten ließe (OLG Koblenz, NVwZ-RR 2004, 24, 25). Eine solche erst subjektiv empfundene Beeinträchtigung kann sich beispielsweise bei Vorliegen einer starken Frequenz ergeben, die für das menschliche Ohr besonders störend ist (vgl. MüKo/Säcker, BGB, 6. Aufl. 2013, § 916 Rn. 64).

Die dazu erforderliche einzelfallbezogene Beurteilung muss der Tatrichter zwar grundsätzlich auf eine Augenscheinseinnahme im Rahmen eines Ortstermins stützen (BGH, NJW 1992, 2019). Einer solchen Beweisaufnahme durch das Gericht war vorliegend jedoch nicht nachzukommen. Denn dazu wäre es erforderlich gewesen, dass die Kläger zumindest konkrete Anhaltspunkte für ein Abweichen vom Regelfall dargelegt hätten. Insofern oblag es den Klägern darzulegen, dass eine von den objektiven Messwerten nicht ausreichend berücksichtigte subjektive Beeinträchtigung vorliegt (vgl. BGH, NJW 2004, 1317, 1318). Dafür wurde von den Klägern jedoch nichts Relevantes dargetan.

Vielmehr stützen die Kläger ihren Unterlassungsanspruch in erster Linie auf die Lautstärke der vom Rasenroboter ausgehenden Geräuschimmissionen und tragen ergänzend lediglich vor, dass diese aufgrund ihrer permanenten Einwirkung in sozial inadäquater Weise lästig seien. Hinsichtlich der Frequenz der Geräusche oder anderer subjektiv erheblicher Umstände erklären sich die Kläger hingegen nicht. Dem entspricht es, dass die Kläger in ihrem ursprünglichen Klageantrag den Beklagten den Betrieb des Rasenroboters lediglich insoweit untersagen wollten, wie er den nach der TA Lärm zulässigen Richtwert von 50 dB(A) in einem festgelegten Zeitraum überschreitet. Da der Sachverständige bezüglich der Lautstärke allerdings festgestellt hat, dass der Richtwert von 50 dB(A) vom Rasenroboter ohnehin nicht erreicht wird, betonen die Kläger nunmehr verstärkt, dass jedenfalls angesichts der Dauer der Geräuscheinwirkungen der Lärmpegel nicht hinnehmbar sei.

Allein die Dauer der Geräuscheinwirkung stellt jedoch kein besonderer Umstand dar, der die Indizwirkung der Einhaltung der Grenz- und Richtwerte der TA Lärm erschüttern könnte. Vielmehr wird die Dauerhaftigkeit der Geräuscheinwirkung bereits von den Grenzwerten der TA Lärm bereits mitberücksichtigt (vgl. MüKo/Säcker, BGB, 6. Aufl. 2013, § 916 Rn. 65). Insofern besteht für dauerhafte Geräuschimmissionen zwar keine ausdrückliche Regelung. Allerdings gilt es zu beachten, dass die TA Lärm etwa für Geräuschspitzen gesonderte Grenzwerte festlegt, die die üblichen Richtwerte noch deutlich übersteigen (vgl. Nr. 6.1, 6.2 TA Lärm). Dabei sind Geräuschspitzen nach Nr. 2.8 TA Lärm nur Einzel- und keine Dauerereignisse (Landmann/Rohmer/Hansmann, Umweltrecht, 72. EG 2014, TA Lärm Nr. 2 Rn. 44). Daraus folgt im Umkehrschluss, dass für Dauerereignisse wiederum die üblichen Richtwerte gelten müssen. Dem entspricht es auch, dass in der Rechtsprechung für die Beurteilung der Wesentlichkeit eines dauerhaften Lärmpegels die üblichen Richtwerte nicht nur herangezogen, sondern sogar vollständig ausgeschöpft werden (vgl. hinsichtlich eines durchgängig betriebenen Wassermühlrades etwa OLGZ Frankfurt 1992, 84). Ein solches Verständnis steht darüber hinaus im Einklang mit Nr. 6.4 TA Lärm, wonach die Richtwerte während des Tages für eine Beurteilungszeit von 16 Stunden gelten. Insofern kann es sich bei den Richtwerten der TA Lärm nicht um bloß kurzzeitige Spitzenwerte handeln, sondern müssen diese auf einen längeren Zeitraum angelegt sein.

Doch auch wenn man der Ansicht sein sollte, dass jedenfalls die permanente und ununterbrochene Ausschöpfung der Richtwerte eine wesentliche Beeinträchtigung begründen kann, ist nicht ersichtlich, dass hier eine solche vorliegen könnte. Denn einerseits werden die Richtwerte nach den Feststellungen des Sachverständigen tatsächlich bei Weitem nicht ausgereizt. Andererseits tragen auch die Kläger selbst vor, dass der Betrieb des Rasenroboters während der Mittagszeit sowie zwecks Ladevorgänge mehrmals am Tag für insgesamt einige Stunden unterbrochen wird, sodass insofern bereits keine permanente Geräuscheinwirkung vorliegt. Dabei ist zudem zu berücksichtigen, dass sich weitere Unterbrechungen daraus ergeben müssen, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen der Rasenroboter ab einer Entfernung von 15 Metern zum Grundstück der Kläger nicht mehr wahrzunehmen ist.

dd. Sofern die Kläger schließlich ausführen, dass der Betrieb des Rasenroboters einer ortsüblichen Nutzung nicht entspreche, kommt es darauf bereits von vornherein nicht an. Denn die mangelnde Ortsüblichkeit einer Nutzung spielt für die Duldungspflicht gemäß § 906 II 1 BGB erst dann eine Rolle, wenn es sich bei den Einwirkungen auf das Grundstück um eine wesentliche Beeinträchtigung handelt. Gerade dies ist jedoch nicht der Fall.”

Kann eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht darstellen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 21 S 48/14, Urteil vom 06.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “2. Darüber hinaus berechtigte die Erstattung der Strafanzeige durch den Beklagten die Kläger zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB.

In Rechtsprechung und Literatur ist allgemein anerkannt, dass eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht darstellen kann. Eine fristlose Kündigung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die erstattete Strafanzeige als leichtfertig und unangemessen zu bewerten ist oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung liegt aber auch dann vor, wenn die Anzeige zwar auf wahren Tatsachen oder Tatsachen, die der Anzeigeerstatter für wahr hält, beruht, der Anzeigeerstatter aber nicht zur Wahrung eigener Interesse handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. Auf eine auf wahren oder möglicherweise wahren Tatsachen beruhende Strafanzeige kann sich danach als unangemessen darstellen, wenn sie Streitigkeiten über die Höhe der Miete, die Berechtigung einer Umlage von Betriebskosten und ähnliche Fälle zur Grundlage hat, da insoweit der Y-Weg zur Verfügung steht (OLG München, Urteil vom 17. März 2009 – 5 U …).

Gemessen daran war die Erstattung einer Strafanzeige unangemessen, weil der Beklagte hiermit letztlich seine Interessen weiterverfolgen wollte, die er auf dem Y-Weg nicht erfolgreich durchzusetzen vermochte. Der Berufung ist zwar zuzugeben, dass die Entscheidung, ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwer wiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, auch vom Verhalten des Angezeigten abhängig ist (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 02. Oktober 2001 – 1 BvR …). Der Beklagte hat indes, worauf schon das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, keine Gründe vorgetragen, die eine Strafanzeige aus Sicht des Beklagten nachvollziehbar erscheinen ließen. Sein diesbezüglicher Vortrag in der Berufungsbegründung ist im Hinblick auf §§ 529 Abs. 1 Nr. 1, 531 Abs. 2 ZPO verspätet und im Übrigen unerheblich. Die vom Beklagten behauptete “Zerstörung” des Balkons stellt sich – wie der Beklagte selbst konzediert – in Wahrheit als Austausch des Fliesenbelags durch einen anderen Belag dar. Diese bauliche Veränderung mag dem Beklagten missfallen; sie in einen Zusammenhang mit dem Tod seiner Frau zu bringen und zur Grundlage eines strafrechtlichen Vorwurfs gegen Kläger zu machen, ist unangemessen und musste von den Klägern nicht hingenommen werden. Ebenso wenig rechtfertigen die seitens der Kläger veranlassten “Handwerkerbesuche” den strafrechtlichen Vorwurf der Nötigung. Es verstößt gegen mietvertragliche Treuepflichten, wenn der Beklagte auf der einen Seite Reparaturstau in seiner Wohnung bemängelt und sich hierdurch in seiner Gesundheit gefährdet sieht, andererseits die “Handwerkerbesuche” als Eingriff in seine Privatsphäre begreift und sie zum Anlass für eine Strafanzeige wegen “Schikane und Altersdiskriminierung” nimmt.

Hat eine in einem Mietvertrag enthaltene Wartungs- und Kleinreparaturklausel zur Folge, dass ein Abschlag von der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen ist?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 21 S 353/13, Urteil vom 23.10.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Schließlich folgt die Kammer auch der Auffassung des Beklagten nicht, nach der im Hinblick auf die in seinem Mietvertrag enthaltene so genannte Wartungs- und Kleinreparaturklausel ein Abschlag in Höhe von wenigstens 0,20 Euro/m² von der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen sei. Soweit die Klauseln die betragsmäßig nicht näher eingegrenzte Eigenvornahme von Kleinreparaturen vorsehen, dürften sie bereits unwirksam sein (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 538BGB Rn. 52ff., 56ff.). Demgegenüber ist die Verpflichtung zur Übernahme von Wartungskosten im Hinblick B die Regelungen des § 2 BetrKV beziehungsweise ihrer Vorgänger als durchaus üblich im Rahmen von Mietverhältnissen anzusehen, so dass sich auch diese nach Auffassung der Kammer nicht gesondert auf die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirken. Auf vorstehende Erwägungen kommt es allerdings deswegen nicht an, weil der diesbezügliche Einwand des Beklagten trotz erfolgter Fristsetzung durch das Amtsgericht nicht gegen die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen C erhoben wurde und gemäß § 411 Abs. 4 Satz 1 und 4 i. V. m. den §§ 296 Abs. 1,531 Abs. 1 ZPO als verspätet anzusehen ist.”