Ist eine Verwertungskündigung möglich, wenn ein zweiter Rettungsweg fehlt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 121/18, Urteil vom 07.11.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen. Die Klägerin, eine Kapitalgesellschaft mit Sitz in München, hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB, denn die von der Klägerin mit Schreiben vom 27. Februar 2017 und in der Klageschrift vom 19. Januar 2018 ausgesprochenen Kündigungen haben das Mietverhältnis, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, nicht beendet. Zutreffend hat das Amtsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verneint.

Die Klägerin übersieht schon im Ansatz ganz grundlegend, dass das soziale Wohnraummietrecht – seiner an Art. 14 GG zugunsten des Mieters und des Vermieters zu messenden Aufgabe gemäß – den vertragstreuen Mieter gegen einen Verlust seiner Wohnung schützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], beck-online).

Solche Gründe hat das Amtsgericht hier zu Recht unter Berücksichtigung der vorgenannten sowie weitergehend in der höchstrichterlichen Rechtsprechung und Literatur entwickelten Maßstäbe nicht feststellen können.

a) Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor.

Der Kündigungstatbestand setzt voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung “des Grundstücks”, also an einer Realisierung des diesem inne wohnenden materiellen Werts gehindert ist (BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, WuM 2017, 333).

Die Klägerin sieht sich nach ihrem eigenen Vorbringen an der Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses (nur) deshalb gehindert, weil ihr die Mittel zur Finanzierung von Baumaßnahmen fehlen, zu deren Durchführung sie sich aus Gründen des Brandschutzes (zweiter Rettungsweg), das heißt aus öffentlich-rechtlichen Gründen verpflichtet sieht. Wenn die Klägerin im Kündigungsschreiben und in der Klageschrift, in der sie die Kündigung erneut ausspricht, angibt, die Räumlichkeiten seien öffentlich-rechtlich “nicht zu Wohnzwecken gewidmet” und die Fortsetzung der Nutzung zu Wohnzwecken setze einen Antrag auf Nutzungsänderung voraus, die Genehmigung der “Nutzungsänderung” ihrerseits die Durchführung “umfangreicher Baumaßnahmen”, so vermittelt sie den Eindruck, die Nutzung der Räume für gewerbliche Zwecke sei ohne weiteres möglich.

Zutreffend haben die Beklagten in diesem Zusammenhang jedoch bereits erstinstanzlich darauf hingewiesen, dass sich der Anwendungsbereich der von der Klägerin geltend gemachten Vorschriften zur Erforderlichkeit eines zweiten Rettungsweges – hier § 33 BauO Bln – nicht auf Wohnräume beschränkt, sondern allgemein auf Aufenthaltsräume, namentlich auch Praxen und selbständige Betriebsstätten, mithin auch Gewerberäume bezieht.

Danach wären die Kündigungen nicht auf eine wirtschaftliche Verwertung, sondern das Gegenteil gerichtet, nämlich Leerstand. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Leerstand in irgendeiner Weise die Möglichkeiten der Realisierung des dem “Grundstück inne wohnenden Werts” auch nur verbessern würde, denn Mieteinnahmen fielen komplett weg, die auf dem Grundstück liegenden Lasten müssten von der Klägerin dennoch aufgebracht werden, dies, ohne dass dem Einnahmen gegenüber stünden.

Das ist weder vernünftig noch nachvollziehbar, noch ein Grund, der einen (erheblichen) Nachteil infolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet wäre.

b) Folgerichtig hat die Klägerin ihre Kündigungen (nur) auf § 573Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt.

Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, entzieht sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer verallgemeinernden Betrachtung. Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls, denn die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände (st Rspr., vgl. Urt. v. 29.03.2017 –VIII ZR 45/16, WuM 2017, 333). Die Kündigungstatbestände in § 573Abs. 2 BGB (§ 564b Abs. 2 BGB aF) enthalten nach der Konzeption des Gesetzgebers – schon zur Vorgängerregelung in § 564b BGB aF – nur eine beispielhafte, nicht aber abschließende Aufzählung der Umstände, die als berechtigtes des Vermieters anzuerkennen sind (vgl. BGH, Urt. v. 29.03.2017, aaO, Rn. 20, mwN). Die Aufzählung in § 573 Abs. 2 BGB schließt die Anerkennung eines von Absatz 2 der Regelung nicht erfassten Kündigungstatbestandes als berechtigtes Interesse im Sinne des Absatzes 1 der Regelung weder von vornherein aus noch ist es zulässig, einen von § 573 Abs. 2 Ziff. 2 oder 3 BGB nicht erfassten Bedarf bzw. ein nicht davon erfasstes Interesse als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Aus der Aufzählung von Fallgruppen ergibt sich nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungstatbestände.

aa) Danach ist hier zunächst zu berücksichtigen, dass die von der Klägerin als Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen nicht auf Pflichtverletzungen der beklagten Mieter gestützt werden, § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB; auch insoweit ist nach ihrem Vorbringen das Gegenteil der Fall: die Klägerin verletzt ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Wenn weder die Vorvermieter noch die nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Klägerin den nach der BauO – ihrem Vorbringen nach – zwingend und dringend erforderlichen Zustand herstellen, so verstößt sie – ebenso wie die Vorvermieter – im Verhältnis zu den Beklagten gegen Pflichten aus dem zu diesen bestehenden Vertragsverhältnis, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Mietverhältnis wurde als Wohnraummietverhältnis begründet; in einem dazu geeigneten Zustand hatten die Vorvermieter die Räume zu überlassen; in diese Pflicht ist die Klägerin – im Verhältnis zu den Beklagten ohne Abstriche – nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten.

Wird zugunsten der Klägerin davon abgesehen, dass eine Pflichtverletzung des Vermieters nach dem klaren Wortlaut des beispielhaft genannten Kündigungsgrundes in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gänzlich ungeeignet ist, ein berechtigtes Interesse des vertragsuntreuen Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem vertragstreuen (Wohnraum-)Mieter zu begründen, so führt auch die weitergehende Würdigung der Umstände des Einzelfalls nach den vorstehend dargestellten Grundsätzen des BGH zu keinem anderen Ergebnis. Selbst wenn im Rahmen der wertenden Betrachtung zusätzlich einbezogen wird, dass – so die Behauptung der Klägerin – wirtschaftliche Gründe sie hindern, ihre Vertragspflicht zu erfüllen, so begründet dies – entgegen ihrer Auffassung – kein vergleichbar gewichtiges Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist anerkannt, dass beim Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unpünktlicher Mietzahlungen des Mieters, das heißt eines Verstoßes des Mieters gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 2 BGB, in die Prüfung des Tatbestandsmerkmals des Verschuldens die Gründe einbezogen werden können, die den Mieter hinderten, seine Pflichten zu erfüllen; der Mieter kann sich entlasten, indem er im Einzelnen die entsprechenden Gründe darlegt, in diesem Zusammenhang (auch) seine sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legt; seine Darlegungen müssen sich auf sämtliche Umstände beziehen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können (vgl. nur BGH, Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, WuM 2015, 682).

Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Klägerin nicht einmal ansatzweise gerecht, wie das Amtsgericht im Rahmen seiner Entscheidung ebenfalls vollkommen zutreffend beanstandet hat. Zu Unrecht vermisst die Klägerin erstinstanzlich über die bereits in der Ladung zum frühen ersten Termin ausführlichen Hinweise des Amtsgerichts hinaus diesbezüglich einen weitergehenden Hinweis. Sie übersieht die Entbehrlichkeit des Hinweises nach § 139 Abs. 2 ZPO. Die Beklagten haben die Unzulänglichkeit des Vortrags der Klägerin in der Klageerwiderung umfänglich gerügt. Hinzu kommt, dass sich auch die Darstellung in der Berufungsbegründung auf die Behauptung einer nicht näher ausgeführten Darlehensaufnahme für das zweite – wohl leerstehende – Fabrikgebäude beschränkt, die mit der hier gegenständlichen Immobilie abgesichert (und ausgeschöpft) sein soll. Es erschließt sich – mangels konkreter Darlegungen – schon nicht das von der Klägerin bestimmte Prioritätsverhältnis der Sanierung. Zu den weiteren Vermögensverhältnissen der klagenden Kapitalgesellschaft mit Sitz in München fehlen jegliche Angaben.

Vor diesem Hintergrund rechtfertigt auch die Bezugnahme der Klägerin auf die – ohnehin allenfalls dem Rechtsgedanken nach anwendbare – Opfergrenze des § 275 Abs. 2 BGB keine andere (rechtliche) Bewertung. Die Klägerin verkennt hier schon die hohen Anforderungen, die der Gesetzgeber selbst bei der Neufassung der Vorschrift im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung als Anhalt in die Gesetzesbegründung aufgenommen (vgl. BT-Ds. 14/6040, S. 131) und die der Bundesgerichtshof fortentwickelt hat (vgl. BGH, Urt. v. 21.04.2010 – VIII ZR 131/09, WuM 2010, 348). Danach reicht es jedenfalls nicht aus, lediglich einen behaupteten Kostenaufwand von 480.000 Euro in den Raum zu stellen. Da § 275 Abs. 2 BGB ein Missverhältnis voraussetzt, erschließt sich von selbst, dass den Kosten irgendeine Angabe oder ein Interesse gegenübergestellt werden müsste, die bzw. das auf ein Missverhältnis schließen lässt. Unabhängig davon ist die Klägerin sowohl erst- als auch zweitinstanzlich darüber hinweggegangen, dass Baumaßnahmen gerade nicht zwingend sind, sondern ein zweiter Rettungsweg auch eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein kann, vgl. § 33 BauO Berlin.

Entscheidend hinzu kommt, dass die Klägerin argumentativ ausblendet, dass sie gegen die Vorvermieter, ihre Vertragspartner im Rahmen des Erwerbs der Immobilie, ein rechtskräftiges Urteil erstritten hat, das diese verpflichtet, ihr den Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, dass – unter anderem – das Geschoss des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, nicht zur Wohnnutzung genehmigt ist und eine Genehmigung erst durch die Klägerin herbeigeführt werden muss.

Nach den eingangs dargestellten verfassungsrechtlich zu beachtenden Maßstäben und der diese Grundsätze beachtenden Konzeption des Gesetzgebers bei der Gestaltung der Kündigungstatbestände des § 573 BGB wäre die Klägerin bei einem seit 2008 bestehenden Wohnraummietverhältnis gegenüber vertragstreuen Mietern ersichtlich gehalten, sich im Verhältnis zu den Vorvermietern schadlos zu halten.

Ein berechtigtes Interesse der Klägerin ergibt sich danach selbst dann nicht, wenn – im Widerspruch zu den höchstrichterlich entwickelten, am GG orientierten Maßstäben, zudem contra legem – der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in sein Gegenteil verkehrt würde.

bb) Zu Recht halten die Beklagten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen auch unter dem Gesichtspunkt der vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäbe zur Vorratskündigung für unwirksam.

Selbst wenn das Bezirksamt – wie nunmehr in der Berufung erstmals vorgetragen – zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt den Ausspruch einer Nutzungsuntersagung mündlich angedroht haben sollte, so stellt sich die Kündigung als Vorratskündigung dar.

Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, wann dies geschehen sein und welche konkreten Bedingungen das Bezirksamt gestellt haben soll. § 33 BauO Bln erfordert – wie ausgeführt – mitnichten die bauliche Errichtung eines zweiten Rettungsweges.

Nach den vom Bundesgerichtshof zu den Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB entwickelten Grundsätzen reicht für den Ausspruch einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit “verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677). Im Fall einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB muss sich das Verwertungsinteresse hinreichend konkretisiert haben. Auch im Rahmen dieses Kündigungstatbestandes ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu prüfen, ob lediglich das – nicht ausreichende – noch unbestimmte Interesse einer möglichen späteren Verwertung besteht oder ob sich der Verwertungswunsch bereits soweit verdichtet hat, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Umsetzung der im Kündigungsschreiben dargelegten Pläne angenommen werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, WuM 2017, 656).

Die Klägerin stützt die Kündigung letztlich auf die (bloße) Befürchtung, das Bezirksamt könne die Nutzung der zum 1. Juli 2008 zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten untersagen. An weiterem Vortrag fehlt es.”

Ist eine Kündigung gerechtfertigt, wenn  der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt hat und er nicht überprüft, ob die Miete auch tatsächlich rechtzeitig eingezogen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 79/18, Beschluss vom 04.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von ihm inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546Abs. 1 BGB besteht nicht, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen (auch) fristgemäß nicht beendet worden.

1. Frei von Rechtsfehlern ist das Amtsgericht von der Unwirksamkeit der fristlos ausgesprochenen Kündigungen infolge der “Schonfristzahlung” des Beklagten nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgegangen; die Entscheidung wird von der Klägerin insoweit auch nicht angegriffen.

2. Zu Recht wendet die Klägerin sich (zwar) gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur generellen Wirkungslosigkeit der (daneben) fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen. Soweit das Amtsgericht einem Ansatz der Zivilkammer 66 folgt, der in der Rechtsprechung und Literatur nicht aufgegriffen wurde, wird ganz grundlegend (unter anderem) übersehen, dass die Schonfristzahlung bewirkt, dass die Kündigungswirkung ex tunc beseitigt wird, die Kündigung behandelt wird, als wäre sie nie ausgesprochen worden (vgl. BeckOK MietR/Siegmund, 12. Ed. 1.6.2018, BGB § 573 Rn. 21, mwN; Rspr. d. Kammer, vgl. zuletzt: LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.06.2018 – 65 S 59/18, n. v.). Auf eine Auseinandersetzung mit der gesetzlichen Anordnung und seinen Wirkungen auf das Regelungsgefüge des Allgemeinen Teils des BGB wird von der ZK 66 und vom Amtsgericht verzichtet. Zu Recht hat der BGH den Ansatz daher inzwischen verworfen (vgl. BGH, Urt. v. 19.09.2018 – VIII ZR 231/17), wenngleich der – allerdings nur vom Gesetzgeber auflösbare – Wertungswiderspruch infolge der auf die fristlose Kündigung beschränkten Anordnung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB damit bestehen bleibt.

3. Das Amtsgericht hat seine Entscheidung darauf jedoch nicht allein gestützt; seine weiteren Feststellungen und Wertungen sind entgegen der Auffassung der Klägerin nicht zu beanstanden.

a) Die Kündigungen haben das Mietverhältnis nicht fristgemäß gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet, soweit die Klägerin diese auf den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs gestützt hat.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt.

Unstreitig hat der Beklagte die Mieten für die Monate Oktober und November 2017 zunächst nicht an die Klägerin gezahlt, sondern ist – zumindest für die Miete Oktober 2017 – davon ausgegangen, dass sie aufgrund der der Vorvermieterin erteilten Einzugsermächtigung eingezogen wurde.

Er hat damit – was die Mietzahlung für den Monat November 2017 betrifft – seine Hauptpflicht aus § 535 Abs. 2 BGB gegenüber der Klägerin verletzt, die mit Eintragung in das Grundbuch am 16. Oktober 2017 gemäß § 566 BGB – nach Fälligkeit der Miete für den Monat Oktober – in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die Miete für den Oktober 2017 sollte der Klägerin aufgrund der im Kaufvertrag mit der Vorvermieterin (in diesem Innenverhältnis) getroffenen Abtretungsvereinbarung zustehen, ohne dass sie zu diesem Zeitpunkt bereits Vermieterin war (vgl. zu den Wirkungen im Einzelnen: Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 566 Rn. 45 f.).

Dahinstehen kann, ob und unter welchen Voraussetzungen die Klägerin auf eine etwaige Vertragsverletzung – hier einen Zahlungsverzug – im Vormietverhältnis mit Erfolg eine Kündigung stützen kann (vgl. dazu: Streyl, aaO, Rn. 117ff.). Sie kann daraus in keinem Fall weitergehende Rechte ableiten als die Vorvermieterin. Dabei ist hier zu berücksichtigen, dass der Beklagte bis zum (unstreitigen) Zugang des Schreibens der Klägerin vom 20. Oktober 2017 davon ausgehen durfte, dass die Miete für den Monat Oktober aufgrund der der Vorvermieterin erteilten Ermächtigung eingezogen wird.

Soweit die Klägerin in der Berufungsbegründung unterstellt, dem Beklagten sei das Schreiben der Vorverwaltung vom 20. September 2017 mit der Mitteilung über den Eigentümerwechsel “unstreitig im September 2017 zugegangen”, entspricht dies weder dem erstinstanzlichen Tatsachenvortrag der Parteien noch den Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil. Den Zugang des Schreibens hat der Beklagte bestritten, die für den Zugang des Schreibens beweisbelastete Klägerin hat einen Beweis nicht angetreten.

Wird in Übereinstimmung mit §§ 529, 531 ZPO allein der vom Beklagten unbestrittene Zugang des Schreibens der von der Klägerin beauftragten Hausverwaltung vom 20. Oktober 2017 als Tatsache zugrunde gelegt, so beschränkt sich die Pflichtverletzung des Beklagten – wie das Amtsgericht knapp, aber zutreffend feststellt – darauf, dass er den Einzug der Miete durch die Vorvermieterin nicht (aus seiner Sicht anlasslos) überprüft hat. Die sich daraus im Verhältnis zur Vorvermieterin ergebende Pflichtverletzung stellt sich vor dem Hintergrund der Gesamtumstände – insbesondere der zu unterstellenden fehlenden Mitteilung der Vorvermieterin – in diesem, zum maßgeblichen Zeitpunkt noch bestehenden Vertragsverhältnis als nicht erheblich dar.

Dies ist im Rahmen der nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH vorzunehmenden Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls der auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützten Zahlungsverzugskündigung zu berücksichtigen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin entspricht es der Rechtsprechung des BGH, dass das Amtsgericht in die Prüfung der Wirksamkeit der hier ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs eben diese Umstände einbezogen hat. Anders als §543 Abs. 2 Satz 1 BGB rechtfertigt selbst ein Zahlungsverzug in Höhe von mehr als einer Monatsmiete allein nicht die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (und im Übrigen auch nicht nach § 543 Abs. 1 BGB).

Zu beantworten ist vielmehr weitergehend die Frage, ob es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist. Die Beantwortung der Frage ist – so der BGH – Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. Sie entzieht sich einer Verallgemeinerung, denn die Vielgestaltigkeit der Lebenswirklichkeiten und möglichen, im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beachtenden Geschehensabläufe und Zustände schließen dies – bei lebensnaher Betrachtung nahe liegender Weise – aus (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152).

Vor diesem Hintergrund stellt sich auch die Bewertung des Zahlungsrückstands unter weiterer Berücksichtigung der nicht fristgerechten Zahlung der Miete für den Monat November 2017 durch das Amtsgericht als rechtsfehlerfrei dar.

Der Beklagte hat zwar nicht unmittelbar nach Zugang des Schreibens der Klägerin vom 20. Oktober 2017 die Zahlungsumstellung entsprechend den – von denen der Vorvermieterin abweichenden – Vorstellungen der Klägerin veranlasst. Allerdings ist jedem Mieter – wie auch sonst in Vertragsverhältnissen üblich – in Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls ein Zeitraum zuzubilligen, innerhalb dessen die erforderlichen Handlungen vorgenommen werden können. So wird etwa im Rahmen der Frage, ob die Einzahlung eines vom Gericht angeforderten Gerichtskostenvorschusses noch demnächst im Sinne des § 167 ZPO vorgenommen worden ist und die Wirkungen der Regelung herbeiführt, nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ein Zeitraum von 14 Tagen als unschädlich angesehen, erst der weitere Zeitablauf danach kann der Annahme entgegen stehen.

Unter Einbeziehung dieser Wertungen durfte die Klägerin wohl nicht damit rechnen, dass es allen Mietern rechtzeitig zur Fälligkeit der auf den Zugang des Schreibens unmittelbar folgenden Miete für November gelingen wird, die erforderlichen Handlungen so vorzunehmen, dass sie bereits zum 3. Werktag des Monats zu einer Zahlungsumstellung führen. Soweit der Beklagte “erst” nach Zugang der Kündigung vom 15. November 2018 unstreitig überhaupt Veranlassungen getroffen hat, mag das auch im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung als pflichtwidrig verzögert anzusehen sein, allerdings stellt sich diese Pflichtverletzung im Verhältnis zur Klägerin schon deshalb als nicht hinreichend gewichtig dar, weil sie selbst den Mietern ein deren Interessen und Belange unzureichend berücksichtigendes äußerst kurzes Zeitfenster gesetzt hat. Eben dies ist ein Gesichtspunkt, der nach der Rechtsprechung des BGH in die Gesamtwürdigung einzubeziehen ist.

Vor diesem Hintergrund bedurfte es aus der Sicht des Amtsgerichts keiner Entscheidung mehr, ob der Klägerin ein Festhalten an der Kündigung nach § 242 BGB verwehrt ist.

Allerdings würde auch dies nach den vom BGH entwickelten Maßstäben dem Erfolg der Räumungsklage der Klägerin entgegenstehen.

Danach bedarf es auch insoweit einer Berücksichtigung der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls, wobei auch das Verhalten des Mieters nach Ausspruch der Kündigung Bedeutung gewinnen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, in: NZM 2015, 487; Besch. v. 06.10.2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225).

Dabei fällt hier zugunsten des Beklagten ins Gewicht, dass er nach Zugang der Kündigung vom 15. November 2017 vor Zugang der Räumungsklage am 1. Dezember 2017 nicht nur den Zahlungsrückstand ausgeglichen, sondern zudem bereits die noch nicht fällige Miete für Dezember 2017 an die Klägerin gezahlt hat. Für die Zeit ab Januar 2018 hat er einen Dauerauftrag eingerichtet. Der Beklagte hat damit zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt, die Belange und Interessen der Klägerin respektiert. Auch angesichts des Umstandes, dass das Mietverhältnis vor dem Vermieterwechsel über ein Jahrzehnt beanstandungsfrei verlaufen ist, ergibt sich kein Anhaltspunkt, der darauf schließen ließe, dass – nach Einrichtung des Dauerauftrags – erneut Zahlungsrückstände auftreten. Die den Kündigungen zugrunde gelegten Rückstände sind ausschließlich auf die besondere Situation aufgrund des Vermieterwechsels zurückzuführen, der sich außerhalb des Kenntnis- und Einflussbereichs des Beklagten vollzogen hat.

b) Schließlich hat auch die Kündigung vom 5. Januar 2018 wegen – behauptet – vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

Zuzugeben ist der Klägerin, dass unter Verstoß gegen § 138 Abs. 1 ZPO bewusst wahrheitswidriger Vortrag den gesonderten Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen kann (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, in: WuM 2014, 93). Maßstab sind allerdings auch insoweit die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 573Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, in deren Prüfung – wie dargestellt und wie auch sonst – die Umstände des Einzelfalls einzubeziehen sind.

Soweit die Klägerin dem Beklagten wahrheitswidrigen Vortrag unterstellt, weil er den Zugang des Schreibens der Vorvermieterin vom 20. September 2017 bestreitet, lässt sie unberücksichtigt, dass die Wahrheitswidrigkeit des Vortrags schon nicht erwiesen ist, denn die beweisbelastete Klägerin hat keinen Beweis für den Zugang des Schreibens angetreten.

Bezüglich der Behauptung des Beklagten, er habe in dem seit 14 Jahren andauernden Mietverhältnis stets pünktlich die Miete gezahlt, die sich als nicht ganz richtig erweist, da die Vorvermieterin von 10 Jahren eine – singulär gebliebene – Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen hat, lässt sich angesichts des Zeitablaufs schon eine bewusste Wahrheitswidrigkeit des Vortrags nicht unterstellen. Unabhängig davon lässt die Klägerin im Rahmen ihrer Bezugnahme auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 15.04.2014 (Beschl., 67 S 81/14) unberücksichtigt, dass dieser ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde lag, vor allem aber die – maßgeblichen – Grundsätze, die das Bundesverfassungsgericht insoweit entwickelt hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.09.2006 – 1 BvR 1898/03, NJW-RR 2007, 840; Bezugnahme in: LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, a.a.O.). Danach muss der Rechtsschutzsuchende die Möglichkeit haben, gegenüber den Organen der Rechtspflege, ohne Rechtsnachteile befürchten zu müssen, jene Handlungen vornehmen können, die nach seiner von gutem Glauben bestimmten Sicht geeignet sind, sich im Prozess zu behaupten. Dies trägt dem Grundrecht auf Meinungsfreiheit, effektiven Rechtsschutz und dem Recht auf rechtliches Gehör Rechnung. Die Grenze dessen, was in laufenden Gerichtsverfahren im Rahmen der Rechtsverfolgung und -verteidigung zulässig ist, ist allenfalls unter anderem dann überschritten, wenn es sich um bewusst oder erwiesen unwahre Tatsachenbehauptungen handelt (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 08.06.2017 – 65 S 112/17, WuM 2017, 534). Diese Voraussetzungen liegen hier ersichtlich nicht vor.”

Löst der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete die Kondiktionssperre des § 814 BGB aus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 245/17, Urteil vom 28.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Zu Recht wenden die Kläger sich gegen die Abweisung ihrer Klage auf Rückzahlung in den Monaten Mai bis Juli 2017 überzahlter Miete in Höhe von jeweils 153,15 €.

Die Miete war in dem Zeitraum wegen des Mangels, zu deren Beseitigung das Amtsgericht die Beklagte verurteilt hat, (unstreitig) kraft Gesetzes herabgesetzt, § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB; die Kläger haben die Miete jeweils ungemindert gezahlt.

Ihr Anspruch auf Rückzahlung aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 536Abs. 1 Satz 3 BGB ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Beklagten nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen.

Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die vom Gesetz geforderte Kenntnis bezieht sich auf das Fehlen eines Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung, nicht hingegen auf einen möglichen späteren Wegfall (vgl. BGH, Urt. vom 13.02.2008 – VIII ZR 208/07, in NJW 2008, 1878, [1879]; Schwab in MüKoBGB, 7. Aufl. 2017, § 814 Rn. 3., beck-online; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, WuM 2016, 348; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, Grundeigentum 2014, 1203 = MietRB 2014, 286). Daraus folgt, dass der Anwendungsbereich des § 814 Alt. 1 BGB auf den Fall der condictio indebiti nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB beschränkt ist, die an das Fehlen des Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung anknüpft, während der spätere Wegfall der Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB – die condictio ob causam finitam – nicht erfasst wird (vgl. Schwab, a.a.O., Rn. 3; Sprau in Palandt, BGB, 77. Aufl., 2018, § 814 Rn.2; vgl. auch: BGH, Urt. v. 13.02.2008, a.a.O.; Lögering in NZM 2010, 113, [114 f.]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, a.a.O.). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift der Kondiktionsausschluss zudem erst ein, wenn der Leistende aufgrund der ihm bekannten Tatumstände (im Zeitpunkt der Leistung) positiv weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2015 – IX ZR 133/14, NJW 2015, 1672, [1676], mwN, beck-online).

Die vorgenannten Voraussetzungen für einen Kondiktionsausschluss liegen nicht vor; sie sind im Einzelfall – anders als das Amtsgericht ohne nähere Prüfung meint – konkret festzustellen, wobei Zweifel daran, ob die Voraussetzungen des § 814 BGB vorliegen, zu Lasten des Leistungsempfängers – hier der Beklagten – gehen (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2015 – IX ZR 133/14, a.a.O.; Urt. v. 17.10.2002 – III ZR 58/02, NJW 2002, 3772, [3773]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, a.a.O.).

Die Parteien haben in § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages – dem gesetzlichen Leitbild in § 556b Abs. 1 BGB entsprechend – eine Vorauszahlung der Miete spätestens zum dritten Werktag eines Monats vereinbart, die Kläger die Leistung der vertraglichen Verpflichtung gemäß im Voraus erbracht.

Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung – dem 3. Werktag des Monats – wussten die Kläger nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Beklagten aus § 535 Abs. 2 BGB in voller Höhe bestehen oder – wegen des hier gegenständlichen oder gegebenenfalls auch anderer Mängel – nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus.

Die Kläger haben der Beklagten den hier zur Herabsetzung der Miete führenden Mangel – die Schimmelbildung – mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigt und ihr eine Frist zur Beseitigung des Mangels bis zum 20. Mai 2017 gesetzt. Im Zeitpunkt der Leistung der Miete für den Monat Mai 2017 konnten die Kläger nicht einschätzen, ob und gegebenenfalls wann die Beklagte ihrer Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachkommen wird. Folgerichtig konnten sie nicht beurteilen, ob die Miete für den Monat Mai in voller Höhe oder nur gemindert geschuldet wird. Eine (positive) Kenntnis vom Fehlen der Verpflichtung zur (vollständigen) Leistung kann danach nicht angenommen werden.

Hinzu kommt, dass die Kläger den Umfang der sie im Mai treffenden Leistungspflicht auch nicht selbst beeinflussen konnten; er hing vielmehr vom (künftigen) Verhalten der Beklagten nach Zugang der Mängelanzeige ab (vgl. BGH, Urt. v. 13.02.2008 – VIII ZR 208/07, a.a.O.).

Danach ergibt sich, dass die Höhe der geschuldeten Miete hier – wie in der Regel auch sonst bei Vereinbarung ihrer Vorauszahlung – erst nach ihrer Fälligkeit beurteilt werden konnte, letztlich erst am Ende des jeweiligen Zeitabschnitts, für den sie im Voraus geleistet wurde; diese Frage betrifft das Behaltendürfen der Miete aus der rückblickenden Perspektive, die ex post getroffene Beurteilung, ob der im Zeitpunkt der Leistung allenfalls einer Prognose zugängliche, von den Klägern angenommene Rechtsgrund für die Leistung – § 535 Abs. 2 BGB – auf der Grundlage des nachträglichen Wissens um den Zustand der Mietsache während des abgelaufenen Zeitabschnitts in voller Höhe, nur gemindert oder gar nicht vorlag, §536 Abs. 1 BGB. Das aber ist – wie ausgeführt – nicht die Situation, die § 814 BGB regelt.

Ebenso verhält es sich in den Folgemonaten Juni und Juli. Im Zeitpunkt der Leistung für den jeweils folgenden Zeitabschnitt konnten die Kläger nicht sicher davon ausgehen, dass ein Rechtsgrund für die Zahlung der Miete in voller Höhe nicht bestehen wird. Der Mangel war weder unbehebbar noch hatte die Beklagte zu erkennen gegeben, dass sie die Mangelbeseitigung verweigern würde; der hier gegenständliche Mangel ist auch nicht etwa so beschaffen, dass die Kläger von seinem Fortbestand für einen bestimmten Zeitraum ausgehen mussten (vgl. differenzierend: Lögering in NZM 2010, 113, [115 f.]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O.).

Soweit die Kläger im Zeitpunkt der Leistung an ihrer vollumfänglichen Zahlungspflicht für den folgenden Monat gezweifelt haben sollten oder gehalten gewesen wären, daran zu zweifeln, so reicht das nicht aus; das Gesetz verlangt positives Wissen um die fehlende Leistungspflicht im Leistungszeitpunkt.

Dass der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB damit bei Vorauszahlung der Miete im Ergebnis selten greift, ist Konsequenz der – heute überwiegend üblichen – Vereinbarung der Fälligkeit der Miete zu Beginn des Monats; diese Vereinbarung ist indes nicht zwingend (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 52).

Der Normzweck des § 814 BGB rechtfertigt keine einschränkende – mit dem Wortlaut der Regelung im Übrigen kaum vereinbare – Bewertung für die hier gegebene (typische) Konstellation des nachträglichen Eintritts einer Mietminderung (kraft Gesetzes) bei heute überwiegend üblicher Vereinbarung der Vorauszahlung der Miete. Die Regelung beruht auf dem allgemeinen Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens; sie will den Leistenden benachteiligen, wenn der Empfänger darauf vertrauen darf, eine bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbrachte Leistung behalten zu dürfen (Schwab in MüKoBGB, a.a.O., Rn. 2., beck-online; BGH, Urt. v. 11.12.2008 – IX ZR 195/07, NJW 2009, 363, [365], beck-online).

Für ein entsprechendes Vertrauen bzw. ein anerkennenswertes Sicherheitsinteresse ergibt sich hier – wie auch sonst bei einem Wohnraummietverhältnis in der Regel – nichts.

Behält der Mieter unberechtigt auch nur einen Teil der Miete ein, riskiert er den Ausspruch einer Kündigung.

Wenn – andererseits – dem Mieter auch ohne besondere juristische Vorbildung bewusst sein soll, dass ein Mangel des Mietobjekts kraft Gesetzes zur Minderung berechtigt; so darf diese Kenntnis auch beim Vermieter vorausgesetzt werden (vgl. krit. Schwab in MüKoBGB, a.a.O., Rn. 16, mN, beck-online). Er hat mithin in Kenntnis dessen und der (allgemein bekannten) Risiken auf Mieterseite regelmäßig keine Veranlassung darauf zu vertrauen, dass er die zu Beginn des Monats (voraus-)gezahlte Miete trotz Auftretens oder Fortbestehens eines Mangels behalten darf, es sei denn, es tritt ein weiteres – hier nicht gegebenes – Verhalten des Mieters hinzu, das diese Annahme rechtfertigt. Der (redliche) Vermieter dürfte vielmehr ein Interesse daran haben, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht unnötig belastet, seine Zahlungspflicht im Vertrauen auf die Vertragstreue des Vermieters (zunächst) erfüllt, etwaige Überzahlungen sodann – wie hier – zeitnah ausgeglichen werden.

Eben dieser Ansatz steht in Übereinstimmung mit den Vorstellungen des Gesetzgebers der Mietrechtsreform 2001, der ausdrücklich den “vorsichtigen” Mieter schützen wollte und in Fällen der (vorbehaltlosen) Zahlung der vollen Miete über einen langen Zeitraum die Möglichkeit sah, über § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung zu sachgerechten und der Billigkeit entsprechenden Ergebnissen zu gelangen (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 41).

Danach kommt es nicht entscheidend darauf an, dass die Kläger – wie vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt und vom Berufungsgericht daher zugrunde zu legen, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO – mit Schreiben vom 5. Mai 2017 nicht (auch) einen Vorbehalt der Rückforderung von Miete wegen der mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigten Mängel erklärt haben. Dass sie es nicht getan haben, rechtfertigt aus den vorstehend genannten Gründen nicht die Annahme widersprüchlichen Verhaltens.

Die Schätzung der von den Klägern angesetzten Höhe der eingetretenen Mietminderung wird von der Beklagten, die im Verlaufe des Rechtsstreits einen eigenen Eindruck vom Ausmaß der Mängel gewinnen konnte, nicht beanstandet.”