Ist es Mietern zumutbar, täglich mehr als sechs Stoßlüftungsvorgänge vorzunehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 400/15, Urteil vom 15.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A. 2. 2.1. wie folgt aus: “Der Kläger hat den zuerkannten Instandsetzungsanspruch gemäß §§ 535 Abs. 1, 536 BGB. Die Wohnung ist bezüglich der unter Ziffer 1. aufgeführten Mängel nicht vertragsgerecht. Dabei ist nicht maßgeblich, dass der vom Sachverständigen als ursächlich angesehene besonders luftdichte Zustand der Kunststoffisolierglasfenster dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung und Bezugsfertigkeit der Wohnung entsprach. Eine an diversen Stellen schimmelbehaftete Wohnung ist nicht mangelfrei. Der Kläger ist mit dem Instandsetzungsanspruch ebenso wie mit einer Mietminderung nicht ausgeschlossen. Insbesondere ist dem Kläger nicht vorzuwerfen, dass er selbst und seine Familie durch nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung die Schimmelschäden verursacht hätten. Ein sorgloses, leichtfertiges Verhalten in Bezug auf die erforderliche Belüftung der Wohnung zum Abtransport der Luftfeuchtigkeit kann dem Kläger und seiner Familie nicht vorgehalten werden. Allein durch die Übergabe eines Merkblatts zum richtigen Heizen und Lüften der Wohnung im Zusammenhang mit dem Mietvertragsabschluss befreit die Beklagte nicht von ihrer Gewährleistungspflicht. Nach dem eingeholten Gutachten und den ergänzenden Stellungnahmen des Sachständigen … steht auch zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest, dass die Wohnung infolge der ausgesprochen dichten Kunststofffenster dadurch ausgezeichnet ist, dass der erforderliche Luftaustausch zum Abtransport der beim Wohnen eingebrachten Feuchtigkeit ausschließlich durch das Lüftungsverhalten der Nutzer erfolgen kann. Bei der von dem Kläger mit seiner Ehefrau und den drei Töchtern bewohnten Wohnung führt das zu einem Lüftungsaufwand, der von einem Mieter weder als üblich vorhergesehen werden noch dann auch verlangt werden kann. Es ist dem Amtsgericht in seiner Bewertung zu folgen, dass nur täglich mehr als 6 Lüftungsvorgänge (Stoßlüftungen durch vollständig geöffnete Fenster) zu einer sicheren Verhinderung von Schimmelbefall führen. Zwar macht die Beklagte zu Recht darauf aufmerksam, dass die Ausführungen des Sachverständigen zu den Folgen des Duschens der Familienmitglieder für den Lüftungsaufwand nur auf einer Simulation, also einer Annahme typischer Umstände beruhen. Zu berücksichtigen ist aber, dass zum Wohnen nicht nur das Duschen, sondern auch das Kochen, Wäschewaschen und -trocknen gehört, ebenso die in der Wohnung lebenden Personen natürlicher Weise durch die Atmung und das Schwitzen die Luftfeuchtigkeit erhöhen. Diese Aspekte und den dadurch gegebenen üblichen Feuchtigkeitseintrag hat der Sachverständige gar nicht gesondert berücksichtigt, sondern seine Ausführungen beschränkten sich allein auf das Duschen der Familie.

Außerdem gibt es einen gewissen Feuchtigkeitseintrag durch das Wäschetrocknen auch in Abwesenheitszeiten, so dass die Überlegung der Beklagten, dass bei bzw. nach Abwesenheit der Bewohner nicht gelüftet werden müsse, in dieser Allgemeinheit nicht zutrifft. Wenn gegebenenfalls auch nicht davon ausgegangen werden kann, dass täglich alle 5 Bewohner der Wohnung duschen und ggf. auch nicht so intensiv, wie es der Sachverständige für die Ermittlung des Feuchtigkeitseintrags pro Dusche unterstellt haben mag, so ergibt sich jedoch durch die weitere Wohnnutzung nach der Überzeugung des Berufungsgerichts in jedem Fall ein Feuchtigkeitseintrag in der unterstellten Größenordnung mit der Folge, dass im Bad, aber auch in den übrigen Bereichen der Wohnung, erheblich öfter als in der Rechtsprechung noch als zumutbar angesehen gelüftet werden muss und das gesamte Wohnverhalten den Lüftungsanforderungen unterzuordnen wäre, um den Gegebenheiten, die beim Bewohnen durch 5 Erwachsene in der Wohnung entstehen, ausreichend Rechnung zu tragen.

Es kann dem Kläger auch nicht vorgehalten werden, dass die Wohnung etwa durch eine Überzahl von Personen überbelegt sei und allein dieser Umstand ihm zuzurechnen sei. Die 4-ZimmerWohnung ist mit 5 Personen nicht überbelegt. Zudem bestand die Familie des Klägers bereits bei Anmietung per November 2009 aus 5 Personen. Der Argumentation der Beklagten, die in Bezug auf die vom Landgericht Frankfurt (Urteil vom 16.01.2015 – 2-17 S 51/14) als angemessen angesehenen 3-4-maligen Stoßlüftungen seien mit der Anzahl der in der Wohnung wohnenden Personen multipliziert noch zuzumuten, ist nicht zu folgen. Nicht die Anzahl der Personen ist für die Zumutbarkeit maßgeblich, sondern die Häufigkeit des Lüftens, die bei der hier gegebenen Häufigkeit nicht nur erheblichen Einfluss auf den Tagesablauf und das Leben in der Wohnung hätte, sondern diesen maßgeblich bestimmte. Die Mangelbeseitigung macht auch die in Ziff. 2 des Urteilstenors aufgeführten Arbeiten erforderlich.”

Ist das wohnwertmindernde Merkmal “keine Fahrradabstellmöglichkeit” nach dem Berliner Mietspiegel 2015 erfüllt, wenn das Gebäude über einen Kellerraum verfügt, der zum Abstellen von Fahrrädern genutzt werden kann, dieser jedoch nur über eine Treppe mit mehreren Stufen erreichbar ist?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 335/15, Urteil vom 27.05.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Insbesondere verfügt das Haus, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, über eine Fahrradabstellmöglichkeit. Unstreitig verfügt das Gebäude über einen – ebenfalls unstreitig nicht abschließbaren – Kellerraum in Gestalt des Durchgangs vom Keller zum Hof, der zum Abstellen von Fahrrädern nutzbar ist, jedoch nur über eine Treppe zu erreichen ist. Sofern die Beklagten meinen, dies begründe das von ihnen geltend gemachte wohnwertmindernden Merkmal “keine Fahrradabstellmöglichkeit”, da der “durchschnittliche Mieter”, insbesondere auch kleine Kinder und ältere Leute ihr Fahrrad nicht die Treppe hinunter tragen können und sich hierbei auf die Entscheidung der Kammer (vom 11.07.2014 – 63 S 48/14) stützen, vermag diese Auffassung nicht zu überzeugen. Die Kammer hatte in dem der vorzitierten Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt über das wohnwerterhöhende Merkmal des “abschließbaren Fahrradabstellraums” im Berliner Mietspiegel 2013 zu befinden. Dieses war im dortigen Sachverhalt nicht gegeben, da der Bereich im Keller, der zum Abstellen der Fahrräder genutzt wurde, kein Raum war und überdies nicht abschließbar. Die Kammer hat jedoch bereits mehrfach im Rahmen des wohnwerterhöhenden Merkmals “abschließbarer Fahrradabstellraum” des Mietspiegels 2013 und 2015 entscheiden, dass die Erreichbarkeit über eine Treppe dem Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals nicht entgegensteht. Selbiges gilt erst recht für das wohnwertmindernde Merkmal “keine Fahrradabstellmöglichkeit”.

Maßgeblich für das Vorliegen wohnwerterhöhender oder -mindernder Merkmale nach dem Mietspiegel sind grundsätzlich objektive Kriterien. Ausweislich der eingereichten Fotos ist der Fahrradabstellraum über eine Treppe mit mehreren Stufen, die ausreichend breit ist, damit ein Mensch, der ein Fahrrad trägt, diese herab und herauf steigen kann, erreichbar. Dass der Raum, der wie auf den Fotos erkennbar durch die Mieter auch zum Abstellen von Fahrrädern genutzt wird, nicht für jeden Mieter mit einem Fahrrad nutzbar ist, da z.B. ältere Menschen oder kleinere Kinder nicht in der Lage sein werden, ein Fahrrad eine Treppe herunter zu tragen, steht dem Vorliegen des jeweiligen Merkmals entgegen der Auffassung der Beklagten grundsätzlich nicht entgegen.”

Stellt ein pauschaler Hinweis auf ein Nichterreichen von bestimmten Temperaturen einen ausreichenden Einwand dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Hanau (AG Hanau – 37 C 393/13, Urteil vom 20.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hanau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Auch der Vortrag, es seien keine Temperaturen von 21 Grad erreicht worden, steht dem Anspruch aus der Abrechnung nicht entgegen. Das spricht zunächst wiederum gegen eine zu hohe Verbrauchserfassung, da nur die tatsächliche Wärmeabgabe erfasst wird. Denkbar wäre allenfalls noch ein allgemeiner Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB wegen der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Denn die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB schlägt, da Betriebskosten Miete iSd. § 535 Abs. 2 BGB sind, auf die Abrechnung durch (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 H Rn. 211 m. w. N.). Dazu fehlt es jedoch an entsprechendem Vortrag. Der pauschale Hinweis auf das Nichterreichen von bestimmten Temperaturen stellt keinen ausreichenden Einwand dar (Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl. 2015 I Rn. 60). Um eine Minderung gem. § 536 BGB herzuleiten, reicht es jedoch grundsätzlich nicht aus, darzulegen, dass es in der Wohnung oder bestimmten Räumen kälter wird, sondern es ist unter der Angabe von konkreten Temperaturen und den entsprechenden Messzeiten Art und Umfang der Temperaturunterschreitung und somit der Beeinträchtigung, sowie deren Zeitpunkt und Dauer nachvollziehbar zu beschreiben (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010, Aktenzeichen: 67 S 241/08; AG Dortmund, Urteil vom 29.10.2013, Aktenzeichen 425 C 4359/12 – Dezernent Prof. Dr. Börstinghaus; AG Hanau, Urteil vom 10.03.2011, Aktenzeichen 91 C 878/10). Dieses insbesondere dann, wenn kein gänzlicher, sondern nur ein zeitweiser Ausfall der Heizkörper, bzw. eine eingeschränkte Funktionsfähigkeit vorgetragen wird (LG Hanau, Beschluss vom 16.01.2012, Az. 2 S 264/11). Hinzu kommt, dass selbst eine Temperatur von 20 Grad noch als ausreichend angesehen wird (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2012 – 63 S 423/11 – BeckRS 2010, 09988; AG Potsdam, Urteil vom 30.04.2012 – 23 C 236/10 – WuM 2012, 670; AG Münster, Urteil vom 31.03.2004 – 5 C 4958/03).”

Führt die negative Wärme von Heizkörpern im Zuge der Durchströmung zu einer positiven Erfassung durch elektronische Heizkostenverteiler?

Die Antwort des Amtsgerichts Hanau (AG Hanau – 37 C 393/13, Urteil vom 20.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hanau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Auch der Vortrag, nur der obere Teil des Heizkörpers sei warm geworden, während der untere kalt geblieben sei, steht der Richtigkeit der Wärmeerfassung nicht entgegen. Dabei ist zunächst zu sehen, dass, wie die Beklagten selbst vortragen, die Anbringung des Heizkostenverteilers im oberen Bereich des Heizkörpers die vorgesehene Vorgehensweise darstellt (Montagehöhe bei elektronischen Heizkostenverteilern nach EN 834 im oberen Drittel, tatsächlich ideal bei ca. 65% bis 75% der Gesamthöhe, vgl. Schmidt in Kreuzberg/Wien Handbuch der Heizkostenabrechnung 8. Aufl. 2013 S. 429). Unzutreffend ist zudem die Annahme, ein kühler oder kühlerer unterer Bereich der Heizung würde zu einer Verzerrung der Wärmemessung führen, da der Wärmefühler auf der Heizkörperoberfläche lediglich den oberen Bereich messen und daher quasi “vermuten” und daher mitberechnen würde, dass die untere Seite ebenfalls warm sei, so dass eine höhere Wärmezählung erfolge, als dieses tatsächlich von dem Heizkörper abgegeben wurde. Dabei ist zunächst zu sehen, dass das Vorhandensein einer kühleren Unterseite bereits keinen Fehler der Heizung darstellt. Das ist durch die geringere Dichte des heißen Wassers und die dadurch hervorgerufene waagerechte Schichtung bedingt. Das obere Dritte gibt dann mehr oder ggf. alleine Wärme ab, das Wasser wird dadurch beim Durchlauf nach unten abgekühlt. Dieses wird durch die jeweils individuelle Ansetzung des Bewertungsfaktors für Größe und Art des Heizsystems berücksichtigt (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 K Rn. 280). Das tritt tatsächlich bei geringerem Durchlauf ein, während bei höherem Durchlauf im Zuge einer stärkeren Ventilöffnung die Wärmeverteilung gleichmäßiger erfolgt. Das stellt jedoch wie erörtert keinen Fehler dar, sondern ist systembedingt normal. Diese Situation stimmt auch mit dem Beklagtenvortrag überein, dass sich der Heizkörper nur bedingt erwärmen ließ (ggf. durch ein fehlerhaftes Ventil). In diesem Fall liegt eine geringere Durchlaufgeschwindigkeit vor, die zwingend zu Temperaturunterschieden innerhalb des Heizkörpers führt, was aber bei einer (auch willentlich) nur geringen Öffnung des Ventils normal und daher bei der Wärmeerfassung berücksichtigt ist. Dieser ggf. durch einen Ventilfehler bedingte Effekt könnte allenfalls einen Mangel wegen minderer Heiztemperaturen in der Wohnung begründen (dazu unten). Auch der Sachverständige G. hat eben diese vom Gericht mit Beschluss vom 19.09.2014 gestellte Frage in der Anhörung vom 12.06.2015 (Bl. 213 d. A.) dahingehend beantwortet, dass eine unterschiedliche Temperatur innerhalb des Heizkörpers zwischen der Ober- und der Unterseite nicht zu einer Verfälschung der Messwerte führen kann. Selbst bei einem Defekt des Ventils, so der Sachverständigen weiter, hätte das keinen Einfluss auf die Betriebskostenabrechnung. Der Sachverständige Gl. hat auf die entsprechende Anfrage des Gerichts erklärt, dass die negative Wärme von Heizkörpern im Zuge der Durchströmung nicht zu einer positiven Erfassung durch elektronische Heizkostenverteiler führt (Bl. 236 d. A.).

Der Beklagteneinwand ist daher nicht geeignet, die Richtigkeit der Wärmeerfassung in Frage zu stellen.”

Ist die Position “Wartungskosten technische Anlagen” in einer Betriebskostenabrechnung formal ordnungsgemäß, wenn dem Mieter in der Abrechnung nicht mitgeteilt wird, welcher Kostenart die Wartungskosten zugeordnet sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Hanau (AG Hanau – 37 C 393/13, Urteil vom 20.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hanau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nicht formal ordnungsgemäß ist jedoch die Position “Wartungskosten technische Anlagen” (93,32 EUR), so dass diese Kosten von den umgelegten Kosten abzuziehen sind. Hier ist nicht erkennbar, welcher Betriebskostenposition diese zugeordnet ist. Wartungskosten stellen keine selbstständige Betriebskostenposition dar, sondern sind entweder den im Katalog genannten Positionen des § 2 Nrn. 1 bis 16 BetrkV ausdrücklich zugeordnet oder sie ergeben sich aus einer expliziten Vereinbarung nach § 2 Nr. 17 BetrkV für bestimmte Betriebskostenarten (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 A Rn. 262 ff.). Für eine formal ordnungsgemäße Abrechnung muss der Mieter daher mitgeteilt bekommen, welcher Kostenart die Wartungskosten zugeordnet sind, andernfalls ist die Abrechnung nicht prüfbar. Anders ggf. nunmehr allenfalls in der Gewerberaummiete aufgrund einer jedoch erheblich kritisierten Entscheidung des OLG Frankfurt – Urt. v. 16.10.2015 – 2 U 216/14 BeckOnline – da hiernach eine allgemeine Umlage von “Wartungskosten” über AGB in der Gewerberaummiete nunmehr sein soll, was ggf. auch Auswirkungen auf eine entsprechende Darstellung in der Betriebskostenabrechnung haben könnte. Die Entscheidung ist auf die Wohnraummiete jedoch nicht übertragbar, hier müssen die Kostenarten am Katalog des § 2 BetrkV orientiert aufgeführt werden, damit dem Mieter erkennbar wird, worauf sich diese jeweils beziehen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016 H Rn. 132 m. w. N.).”

Ist die mietvertragliche Klausel “Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten selbst zu erledigen, allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun” wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 85/15, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Verpflichtung zur Durchführung der Reparaturen ergibt sich auch nicht aus § 18 des Mietvertrags. Dabei kann dahinstehen, ob die Klausel schon wegen des Summierungseffekts unwirksam ist. Jedenfalls wird der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt, dass er eigene Arbeiten “auf fachhandwerklichem Niveau” durchführen muss. Diese Regelung steht einer Fachhandwerkerklausel gleich. Denn der zweite Satz der Klausel schränkt den ersten Satz, wonach die Schönheitsreparaturen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden müssen, dadurch ein, dass dieses fachhandwerkliche Niveau festgelegt wird. Denn bei einem Verständnis, wonach diese Klausel ebenfalls nur mittlere Art und Güte verlangen würde, wäre der Satz überflüssig. Ein nach unten abweichendes Niveau kann mit diesem Satz ebenfalls nicht gemeint sein, da durch den Begriff “allerdings” eine Einschränkung der Erlaubnis zur Selbstvornahme ausgedrückt wird. Damit führt dieser Satz dazu, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen kann, wenn er selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt, was die Mieter in der Regel dazu zwingen würde, Fachkräfte einzuschalten. Diese Klausel führt dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist; eine Streichung lediglich des zweiten Satzes würde zu einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion führen. Keinen Anspruch hat der Beklagte auch auf Ersatz der Kosten für den Einbau und Ausbau des Toilettensitzes. Der Toilettensitz ist nach üblichem Verständnis die Auflage auf der Kloschüssel. Dass diese defekt gewesen sein soll, ergibt sich schon nicht aus dem Vortrag des Beklagten. Soweit vorgetragen wird, die Kloschüssel habe aufgrund mangelnder Reinigung erneuert werden müssen, ist dieser Vortrag nicht ausreichend. Auf dem beigefügten Foto lassen sich lediglich Kalkablagerungen erkennen. Eine Erneuerung ist wegen dieser nicht erforderlich. Soweit Fliesen im Badezimmer defekt waren, sind diese schon nicht in den Kostenvoranschlag eingeflossen.”

Ist die mietvertragliche Klausel “Bei Auszug hat der Mieter die Mietwohnung renoviert zurückzugeben, da er sie bei Einzug renoviert erhalten hat” wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 85/15, Urteil vom 28.10.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Rückzahlungsanspruch ist auch nicht durch Aufrechnung erloschen. Dem Beklagten stehen keine Gegenansprüche zu. Er kann von dem Kläger nicht nach §§ 280 Abs. 3, 281 BGB keine Erstattung der Kosten in Höhe von EUR 1.340,00 verlangen, die nach dem Kostenvoranschlag für diverse Reparaturarbeiten anfallen sollen. Hinsichtlich der in diesem Kostenvoranschlag enthaltenen Schönheitsreparaturen (insbesondere Streichen und Schleifen) gilt dies schon deswegen, weil der Kläger nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist zunächst der Vermieter verpflichtet, die vermietete Wohnung instand zu halten. Diese Pflicht ist hier nicht wirksam auf den Kläger übertragen worden. Eine Verpflichtung ergibt sich nicht aus § 24 des Mietvertrags, da eine derartige Endrenovierungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei den Klauseln handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegen. Der Mieter wird durch diese Klausel unangemessen benachteiligt, da die Renovierung unabhängig vom Renovierungszustand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verlangt wird.”

Stellt eine Entlastung bei den Kosten der doppelten Haushaltsführung ein berechtigtes Interesse eines Mieters an einer Untervermietung dar?       

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 1 S 7/12, Urteil vom 08.11.2012) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: ” In zutreffender Weise hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Untervermietung des ehemaligen Kinderzimmers an den Drittwiderbeklagten gemäß § 553 Abs. 1 BGB bejaht.

Die Beklagte kann ihre Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung nicht darauf stützen, dass der Drittwiderbeklagte selbst nicht Mitglied der Genossenschaft ist. Denn entscheidend ist die Mitgliedschaft der Klägerin als Hauptmieterin. In der Vergangenheit sind auch Untervermietungen an Nichtmitglieder genehmigt worden.

Auch der Umstand, dass die Klägerin in Süddeutschland arbeitet und in München wohnt und gemeldet ist, ihren Lebensmittelpunkt also nicht in Köln hat, steht ihrem berechtigten Interesse an einer Untervermietung grundsätzlich nicht entgegen, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Insofern hat das Amtsgericht auch mit zutreffender und nicht zu beanstandender Beweiswürdigung angenommen, dass die Klägerin dem Drittwiderbeklagten nur eines von drei Zimmern der Wohnung überlassen hat und selbst sich hin und wieder in der Wohnung aufhält. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen und Beweiswürdigung des Amtsgerichts begründen könnten, sind nicht gegeben (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und werden mit der Berufung auch nicht vorgebracht. Die Entlastung bei den Kosten der doppelten Haushaltsführung stellt aber ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Untervermietung dar (vgl. BGH NZM 2006, 220).

Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung schützenswerte Belange des Vermieters berührt werden, sind diese gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu berücksichtigen und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen. Eine konkrete Regelung zum Vorhalten einer Zweitwohnung findet sich weder im Mietvertrag noch in der Satzung. Zweck der Genossenschaft ist die Wohnraumversorgung der Mitglieder. Die Beklagte beruft sich darauf, dass die genossenschaftliche Treuepflicht und der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz zu berücksichtigen seien.

Aus dem Gesichtspunkt der Sozialpflichtigkeit des Eigentums ergibt sich für die Beklagte als gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft die Forderung nach einer gerechten Verteilung von Wohnungen. Andererseits ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Beklagte auch an die Mieterschutzbestimmungen des BGB und namentlich an den Bestandsschutz der Mietverhältnisse gebunden ist. Grundsätzlich ist daran festzuhalten, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, das Mietobjekt tatsächlich zu bewohnen, ihm vielmehr lediglich ein Nutzungsrecht zusteht, von dem er vertragsgemäßen Gebrauch machen kann. Dabei kann namentlich nicht über den Begriff des berechtigten Interesses in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden. Im zu entscheidenden Fall haben sich die Rechtsverhältnisse der Klägerin mittlerweile über Jahre nicht verändert. Demgemäß ist dem Prinzip der Vertragstreue der Vorrang einzuräumen, so dass ein eventuelles Freimachungsinteresse für sonstige Mietbewerber zurückzutreten hat (vgl. BGH NZM 2006, 220; LG Köln WuM 1991, 589).

Zwar mag ein berechtigtes Kündigungsinteresse (auch beim Fehlen einer ausdrücklichen Zweckbindung) anerkannt werden, wenn eine Wohnung dringend benötigt wird, um allgemeine öffentlich-rechtliche Verpflichtungen der Raumversorgung zu erfüllen. Bei der Prüfung der Frage, ob das öffentliche Interesse an der Wiedererlangung der streitgegenständlichen Wohnung schwer genug wiegt, um eine Kündigung zu rechtfertigen, sind die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Ein “geradezu dramatischer Bedarf” (vgl. insofern LG München WuM 1992, 16) an vergleichbaren Wohnungen kann hier nicht angenommen werden. Auch konkreter Vortrag der Beklagten fehlt dazu. Insofern hat das grundsätzlich anerkennenswerte Interesse der Klägerin an der Beibehaltung ihrer Wohnung Vorrang.”

Hat ein Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und wird eine etwaige Nachzahlungspflicht nicht fällig, wenn sein Vermieter eine ordnungsgemäße Belegeinsicht verweigert?         

Die Antwort des Landgerichts Kempten (LG Kempten – 53 S 740/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Kempten in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 2. b) wie folgt aus: “Nachdem die Klägerin erstinstanzlich weder bereit war Einsicht in die Originalbelege zu gewähren, noch die Belege in der erforderlichen geordneten Form (vgl. Schmidt-Futterer Mietrecht 2015 § 556 BGB Rdnr. 484; Blank/Börstinghaus § 556 BGB Rdnr. 187; Spielbauer Mietrecht § 556 BGB Rdnr. 495; LG Düsseldorf WuM 2002, 32) präsentiert wurden, war die Klage hinsichtlich der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2013 mangels Fälligkeit abzuweisen.

Der Mieter kann gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm die Überprüfung nicht in der gebotenen Weise ermöglicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Welche Rechtsfolgen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) im Falle der Verweigerung der ordnungsgemäßen Belegeinsicht nach sich zieht, ist umstritten (zum Meinungsstand vgl. Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht 2016, Kapitel J Rdnr. 76 ff.; Beck OK § 556 BGB Rdnr. 70).

Die Kammer folgt der Rechtsmeinung, wonach das Zahlungsverlangen des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu werten ist, mit der Folge, dass eine Zug- um Zug-Verurteilung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint wird (KG Berlin GE 2012, 689; LG Bremen WuM 2013, 488 ff.; LG Hannover ZMR 2010, 450; LG Düsseldorf vom 19.03.1998, Az.: 21 S 600/97; Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht 2016, Kapitel J Rdnr. 77; Spielbauer Mietrecht § 556 BGB Rdnr. 510 ff.; Beck OK § 556 BGB Rdnr. 70).

Dem liegt zugrunde, dass die Pflicht zur Gewährung der Einsicht der Pflicht des Mieters im Nebenkostensaldo auszugleichen vorgeht, sodass der Vermieter mit der Verweigerung der Belegeinsicht eine vertragliche Nebenpflicht verletzt.

Im Falle einer Zug- um Zug-Verurteilung wäre der Mieter verpflichtet, nach Einsicht in die Belege die Nachforderung zu bezahlen.

Im Grunde hätte er daher sogleich nach Einsicht und damit gegebenenfalls vor der Überprüfung des Ergebnisses der Einsicht die Zahlung zu leisten.

Ein gewisser Ausweg für den Mieter wäre die Zahlung unter dem Vorbehalt der weiteren Prüfung. Dieser Weg ist indes nicht zufriedenstellend, weil er den Mieter dazu zwingen würde, bei berechtigten Beanstandungen Klage auf Rückzahlung des gesamten oder eines Teils des Betrages zu erheben. Er käme damit in die Aktivrolle eines Prozesses, den anzustrengen primär die Sache des Vermieters ist, weil die Vorlage und Kontrolle der Belege sowie die Prüfung der neuen Abrechnung der Pflicht zur Erfüllung des etwaigen Zahlungsanspruches voran zu stellen ist (vgl. Langenberg Betriebskosten- und Heizkostenrecht 2016 a.a.O.).”

Erstreckt sich im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 BGB) das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen?

Die Antwort des Landgerichts Kempten (LG Kempten – 53 S 740/16, Urteil vom 16.11.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Kempten in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 2. a) wie folgt aus: “Zunächst ist der Beklagtenseite darin Recht zu geben, dass – anders vom Erstgericht dargelegt – sich im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 BGB) das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen erstreckt.

Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer (Az.: 53 S 1558/11, Aktenzeichen 53 S 1668/11, Az.: 53 S 1740/11, Az.: 53 S 2211/11) als auch der herrschenden Meinung (Beck OK 2014, § 556 BGB Rdnr. 69 b, MüKo BGB, 7. Aufl. § 556 Rdnr. 87; Staudinger BGB 2014 § 556, Rdnr. 112; Palandt BGB, 75. Aufl. § 535 Rdnr. 97; LG Freiburg, NJW RR 2011, 1096; OLG Düsseldorf GE 2001, 488; LG Hamburg WuM 97, 500).

Ein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen besteht auch dann, wenn der Mieter, wie vorliegend, aufgrund der großen Entfernung zwischen Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann (MüKo BGB § 556 Rdnr. 88; Beck OK 2014 § 556 Rdnr. 69 d; Palandt BGB § 535 Rdnr. 97; LG Freiburg NJW RR 2011,1096; LG Frankfurt NZN 2000, 27; LG Hamburg WuM 2000,197).

Auch in diesen Fall muss er sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.”