Kann mit einem allein gegen den Mieter gerichteten Räumungstitel auch dann gegen die erwachsenen Kinder vollstreckt werden, wenn diese mit dem Mieter zusammenleben, über ein eigenes Einkommen verfügen und sich wirtschaftlich an der Miete beteiligen?

Die Antwort des Amtsgerichts Hofgeismar (AG Hofgeismar – 40 C 243/15, Urteil vom 18.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG  Hofgeismar in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Einstweilige Verfügung kann nicht erlassen werden. Die Voraussetzungen des § 940 a ZPO für die Anordnung der Räumung von Wohnraum im Wege einstweiliger Verfügung liegen nicht vor. Nach Absatz 2 dieser Vorschrift, kann, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt, durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten die Räumung angeordnet werden, wenn dieser im Besitz der Mietsache ist, und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Die Verfügungsbeklagte zu 5) ist bereits nicht Dritte, denn der Titel (Räumungsvergleich) richtet sich unmittelbar gegen sie. Die weiteren Verfügungsbeklagten und auch die minderjährigen Kinder der Verfügungsbeklagten zu 5) sind nicht Besitzer, denn es handelt sich bei ihnen um Kinder der Mieterin, und diese sind nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung regelmäßig nicht als Besitzer einzustufen. Darauf, ob sie minderjährig sind oder nicht, oder ob sie über eigenes Einkommen verfügen, kommt es für den Besitz nicht an (vgl. Zöller-Stöber, 30. Auflage 2014, § 885 ZPO, Rn. 7; Zöller-Vollkommer, a.a.O., § 940 a ZPO, Rn. 5; Schmidt-Futter-Streyl, 11. Aufl. 2013, § 940 a ZPO, Rn. 22, jeweils mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Nur in Ausnahmefällen sind volljährige Kinder als Besitzer anzusehen. Das kommt etwa in Betracht, wenn sie innerhalb der Wohnung in einem abgeschlossenen Lebensbereich leben, einen eigenen Hausstand begründet haben oder Miete zahlen (vgl. Zöller, a.a.O.). Demgegenüber leben die Verfügungsbeklagten zu 1) bis 3) im Haushalt der Verfügungsbeklagten zu 5). Dass sie sich innerhalb der Familie finanziell an der Miete beteiligen, begründet keinen Besitz. Sie leben sämtlich von SGB II – Leistungen, die unter Berücksichtigung ihres Wohnbedarfs bemessen sind, und kommen entsprechend des vom Jobcenter berechneten Wohnbedarfsanteils innerhalb der Familie für einen Teil der monatlich aufzubringenden Nutzungsentschädigung auf. Dadurch wird keine Sachherrschaft an der Wohnung begründet. Ihre Situation unterscheidet sich insofern nicht wesentlich von derjenigen z.B. eines minderjährigen Auszubildenden, der einen Teil seines monatlichen Einkommens für seine Wohn- und Verpflegungskosten an die Eltern abführt. Eine Miete, also einen vertraglich vereinbarten Betrag für die Überlassung von Wohnraum, zahlen die Verfügungsbeklagten zu 1) bis 3) gerade nicht.

Für den Antrag auf einstweilige Verfügung besteht kein Rechtsschutzbedürfnis. Da die Verfügungsbeklagten zu 1) bis 4) nicht Besitzer sind, kann die Verfügungsklägerin gegen sie, soweit sie noch in dem Haus wohnen, ohne weiteres aus dem Räumungsvergleich vollstrecken. Sofern das Vollstreckungsorgan entgegen der Rechtslage nicht tätig wird, besteht die Möglichkeit der Erinnerung (§ 766 ZPO).”

Liegt ein Mietmangel vor, wenn unter dem Fußbodenbelag (Parkett) asbesthaltige Platten verlegt sind und die Asbestbelastung von Innenraumluft und Staub die ohnehin vorhandene Belastung nicht übersteigt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 112/15, Beschluss vom 29.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist aus den Gründen des gerichtlichen Schreibens vom 04.08.2015 unbegründet.

Auch der Inhalt des Schriftsatzes vom 14.09.2015 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

Die streitgegenständliche Wohnung ist nicht mit dem geltend gemachten Mangel behaftet, weil die Existenz asbesthaltiger Bauteile einen solchen allein nicht zu begründen vermag; vielmehr kann er sich nur daraus ergeben, dass die Wohnung mit Asbestfasern belastet wäre. Dies ist jedoch – auch in Ansehung der unstreitig asbesthaltigen dort befindlichen Fußbodenplatten – hier nicht der Fall. Auch die Nutzbarkeit der Wohnung ist nicht eingeschränkt, weil die Platten durch einen anderen Bodenbelag verdeckt sind und daher weder sie noch der Klebstoff, dessen Asbesthaltigkeit im Übrigen dahin stehen kann, zu einer Belastung der Raumluft führen.

Dass eine Asbestbelastung der Raumluft nicht vorliegt, ergibt sich überzeugend aus den nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen, der sowohl Kontakt- als auch Staubproben genommen hat; die grundsätzliche Ungeeignetheit dieser Methode legen die Kläger nicht dar. Das gilt in ähnlicher Weise für den Umstand, dass die Proben durch ein Labor entnommen wurden, zumal auch die Kläger keine konkreten Anhaltspunkte für eine von ihnen lediglich unterstellte hierdurch verursachte Verfälschung der Ergebnisse vortragen, so dass es sich letztlich dabei um eine Behauptung ins Blaue hinein handelt.

Die vom Sachverständigen mit drei Personen vorgenommenen Belastungsproben geben keinen Anlass für die Annahme, es handele sich um keine praxisnahe Belastungssituation. Es ist ferner i.R.v. § 531 Abs. 2 ZPO darauf hinzuweisen, dass anlässlich der mündlichen Erläuterung des Gutachtens diesbezügliche Nachfragen oder Einwände nicht geltend gemacht worden sind.

Da es für den Anspruch auf Mängelbeseitigung zudem auf den gegenwärtigen Zustand ankommt, geht der Hinweis der Kläger auf die „Momentaufnahme“ der Raumluftmessung fehl.

Nach den Ausführungen des Sachverständigen entspricht die Asbestbelastung der streitgegenständlichen Wohnung derjenigen, die ohnehin in der Außenluft vorhanden ist, so dass die Frage der Bezeichnung als „asbestfrei“ bei einer Fasermenge unter 100 – wie hier – als eben solche für die Beurteilung, ob ein Mangel existiert, dahin stehen kann. Denn angesichts einer derart vorgefundenen Situation liegt in der Wohnung eine darüber hinausgehende Belastung mit Asbest eben nicht vor, weshalb sie auch nicht mit einem Mangel behaftet ist. Die Belastung durch Asbest in der Außenluft stellt gerade keinen Mangel der Mietsache dar.

Aus den Vorgaben des LAGetSi lassen sich lediglich Schlüsse für Bauarbeiten an asbesthaltigen Bauteilen ziehen, während ein Gebot zum Ausbau derselben hieraus gerade nicht folgt.”

Liegt ein Mietmangel vor, wenn unter dem Fußbodenbelag (Parkett) asbesthaltige Platten verlegt sind und die Asbestbelastung von Innenraumluft und Staub die ohnehin vorhandene Belastung nicht übersteigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 2 C 86/14, Urteil vom 12.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist aber auch im Übrigen unbegründet.

Den Klägern würde ein Anspruch auf Beseitigung der asbesthaltigen Fußbodenplatten zustehen, sofern ein Mangel der Mietsache gegeben ist, der nicht anders ausgeräumt werden kann. Bei asbesthaltigen Baustoffen wird ein Mangel regelmäßig nur dann angenommen, wenn eine Gesundheitsgefährdung der Mieter durch Austreten von Asbestfasern besteht (so LG Berlin GE 2013, 353; LG Berlin GE 1999, 47; AG Charlottenburg GE 2014, 469; LG Berlin GE 2014, 190; vgl. auch für Holzschutzgifte AG Münster WM 2008 218). Ausnahmsweise ist auch ohne Austritt von Fasern ein Mangel angenommen worden, wenn eine Trennwand asbestbelastet ist (siehe LG Berlin GE 2011, 205). Hierfür ist jedoch ausschlaggebend, dass ein Mieter im Rahmen des normalen Mietgebrauchs die Wand auch dadurch nutzen kann, dass er bspw. dort Regale andübelt oder Bilder mit einem Nagel aufhängt und dies zur Freisetzung von Asbestfasern führen kann. Für den Fußboden sind berechtigte Veränderungen durch den Mieter aber nicht anzunehmen.

Für den Umstand der Gesundheitsgefährdung tragen die Kläger die Beweislast.

Den erforderlichen Beweis konnten sie trotz Begutachtung durch den Sachverständigen nicht führen.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 30.4.2014 ausgeführt, dass er in der Raumluft und dem Liegenstaub keinerlei Asbestfasern bei seinem Ortstermin am 25.2.2014 nachweisen konnte. Im Rahmen seiner mündlichen Erörterung hat er noch einmal bestätigt, dass diese Probenentnahme unter Bedingungen erfolgte, die der täglichen Raumnutzung entsprechen. Beim Ortstermin waren mehrere Personen anwesend, die die sogenannte Pumpwirkung beim Betreten des Bodens ausgelöst haben müssen. Folglich ist davon auszugehen, dass selbst bei den bestehenden beschädigten Platten und etwaigen Undichtigkeiten des verlegten Parkettbodens gleichwohl Raumluftbelastung und damit eine Gesundheitsgefährdung der Kläger derzeit ausgeschlossen ist. Einen Sanierungsbedarf sah der Sachverständige danach nicht.

Daran ändert sich auch nichts durch seine mündliche Erörterung des Gutachtens im Termin vom 22.1.2015. Hier hat der Sachverständige zwar angegeben, dass zukünftig nicht ausgeschlossen werden kann, dass bei Veränderung des Zustands der Bodenplatten sich eine Faserbelastung der Raumluft ergeben könne. Dies gilt auch für eine Problemlösung, die die Abdichtung des Bodens beispielsweise durch eine Folie vorsehe. Auch hier könne sich der Zustand der Folie zum Beispiel durch Verrutschen, Reißen oder Beschädigen der Art ändern, dass Fasern austreten könnten. Derzeit ist eine solche Gefährdung jedoch nicht gegeben.

Soweit die Kläger nunmehr einen Antrag zur Beweisaufnahme stellen, verkennen sie, dass hier kein selbstständiges Beweisverfahren durchgeführt wird, bei dem dem Sachverständigen Fragen zur Beantwortung aufgegeben werden. Hier haben die Kläger tatsächlich Umstände vorzutragen, die ihren Klageanspruch begründen und diese unter Beweis zu stellen. Eine Gesundheitsgefährdung durch den Kleber bzw. die darin enthaltenen polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK) und das Vorhandensein dieser Stoffe in der Raumluft haben sie schon nicht behauptet.

Die Beweisaufnahme war aber selbst dann nicht auszuweiten, wenn man das Begehren der Kläger in Bezug auf ihre Klageforderung auslegen würde. Ihr Klageantrag bezieht sich nämlich nicht darauf. Soweit die Kläger nach wie vor die Beseitigung der Asbestplatten beantragt haben, ist dies nicht gleichzusetzen mit der Beseitigung des Klebers. Dieser ist sowohl auf der Unterseite der Platten als auch dem Boden aufgetragen worden. Entfernt man lediglich die Platten, ist der Kleber jedoch nicht in Gänze beseitigt, da es weiterhin Rückstände davon auf dem Boden geben würde. Mithin würde ein stattgebendes Urteil den durch die beantragte Beweisaufnahme festzustellenden Mangel gar nicht beseitigen. Die Kläger bestimmen jedoch durch ihren Klageantrag den Umfang des Rechtsstreits. Daran gemessen, hatte eine Fortsetzung der Beweisaufnahme in Bezug auf die Eigenschaften des Klebers nicht stattzufinden. Unabhängig davon, ist ein Anspruch allein auf Beseitigung des Klebers nicht gegeben (so LG Berlin GE 2015, 190/191). Auch das LAGetSi weist in seinem Informationsschreiben vom 11.7.2012 (Blatt 75 der Akte) darauf hin, dass von dem verbliebenen Kleber als asbesthaltigen Rest nach Entfernung der asbesthaltigen Platten kein akutes Gesundheitsrisiko ausgeht.

Unabhängig davon hat der Sachverständige in seiner mündlichen Anhörung auch ausgeführt, dass eine Gesundheitsgefährdung sowohl im Hinblick auf die Asbestfasern als auch im Hinblick auf die PAK durch eine mit Aluminium beschichtete Isolierung verhindert werden könne. Mithin hätten die Kläger selbst bei einer Raumluftbelastung allein einen Anspruch darauf, dass dieser Mangel beseitigt werden würde. In welcher Art und Weise dies geschieht, wäre der Beklagten zu überlassen, soweit es mehrere taugliche Methoden gibt. Mithin wäre ein alleiniger Anspruch auf Beseitigung der Bodenplatten ohnehin nicht gegeben.

Die Klage war daher abzuweisen.”

Besteht ein Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Schönheitsreparaturenguthabens, wenn in einem Wohnraummietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und der in der Miete enthaltene Anteil für die Schönheitsreparaturen mit 11,65 DM/m²/Jahr kalkulatorisch ausgewiesen ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Wiesbaden (AG Wiesbaden – 91 C 5302/13, Urteil vom 02.04.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Wiesbaden in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klage ist nicht begründet. Die Beklagte ist weder nach dem vertraglichen Vereinbarungen noch aus sonstigen Rechtsgründen verpflichtet, den von ihr für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe von 3910,03 Euro zurückgestellten Betrag an die Kläger auszuzahlen.

Der Mietvertrag enthält eine Regelung über eine Auszahlung nicht. Die ursprünglich vereinbarte Miete betrug 540,20 DM. Zusätzlich gab es lediglich die Vereinbarung von Vorauszahlungen in Höhe von 264,00 DM für Betriebskosten und 89,00 Euro für Heizkosten. Nach den ausdrücklichen Vereinbarung in § 3 des Mietvertrages übernahm der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der Wortlaut des § 3 Abs. 1 S. 2 des Mietvertrages ergibt eindeutig, dass kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen geschuldet war sondern dass der ausgewiesene Betrag von 11,65 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr “der in der Miete enthaltene Kostenansatz” für die im vorhergehenden Satz auf Kosten des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen ist.

Anders als in dem von den Klägern für die Begründung ihrer Rechtsansicht herangezogenen Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 23.11.2012 (Geschäftsnummer 91 C 1866/12) gibt es im Vertrag zwischen den Parteien keine Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der genannte Betrag ist ersichtlich lediglich ein kalkulatorischer Anteil der Grundmiete, den die frühere Vermieterin nannte, um zu versuchen, ihre Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen zu begrenzen.

Die vertraglichen Regelungen der Parteien wurden noch nicht geändert. Auch das Mieterhöhungsbegehren vom 15.10.2013 enthält keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen und lässt nicht erkennen, dass eine weitere Vereinbarung hierüber getroffen wurde.

Der Kläger habe auch nicht vorgetragen, dass die Beklagte ihren Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nachkam und hierauf einen Schadensersatzanspruch gestützt werden könnte. Weil die Kläger die Mietzahlungen aufgrund des Mietvertrages mit Rechtsgrund geleistet haben, gibt es auch keinen Anspruch aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung.”

Sind die Betriebskosten, die in der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV enthalten sind, von den Mietern zu tragen, wenn es im Mietvertrag heißt, Betriebskosten/Grundsteuer werden jährlich abgerechnet?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 8496/15, Urteil vom 26.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Betriebskosten für die Jahre 2012 und 2013 in Höhe von 1.249,37 Euro aus den §§ 535, 556 BGB i.V.m. § 4 des Mietvertrages zwischen den Parteien.

Die Parteien haben in dem Mietvertrag vom 14.9.2009 vereinbart, dass die Betriebskosten, die in der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung enthalten sind, von den Beklagten als Mieter zu tragen sind. Dies ergibt sich durch Auslegung von § 4 des Mietvertrages zwischen den Parteien. Verträge sind gemäß §§ 133, 157 BGB aus Sicht eines objektiven Empfängers auszulegen. Ein objektiver Empfänger würde § 4 des Mietvertrages so verstehen, dass die Mieter eine Abschlagszahlung auf die Betriebskosten gemäß der Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung in Höhe von 100,– Euro monatlich zu leisten haben und sodann gegebenenfalls nach der erfolgten Jahresabrechnung Nachzahlungen zu leisten haben. Die Tatsache, dass ausdrücklich in § 4 auch die Grundsteuer erwähnt wird, führt nicht dazu, dass ein objektiver Empfänger davon ausgehen würde, dass nur die Grundsteuer seitens der Mieter zu erstatten ist. Schließlich wurde zuvor ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen. Die Regelung ist so zu verstehen, dass die Grundsteuer lediglich beispielhaft erwähnt wird. Ebenso führt der Satz, “Öl für Heizung wird vom Mieter selbst direkt mit dem Anbieter abgerechnet” führt nicht dazu, dass sonstige im Zusammenhang mit der Heizungsanlage stehende Betriebskosten nicht erstattungsfähig sind. Dies ist vom Wortlaut dieses Satzes nicht umfasst und würde der vorherigen Bestimmung widersprechen, wo ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Entscheidend ist daher die Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung, die dem Mietvertrag angefügt wurde. Die von der Klägerin in ihren Abrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 geltend gemachten Kosten sind alles Kosten, die von dieser Aufstellung erfasst werden. Insbesondere fallen die geltend gemachten Kosten für die Wartung der Heizungsanlage unter Nr. 4 dieser Aufstellung.”

Kann die Gefahr des Befalls und der Befall mit Kakerlaken für sich genommen einen Kündigungsgrund für eine fristgemäße Kündigung, darstellen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 148/15, Beschluss vom 24.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung vom 22.05.2014 nicht beendet worden.

Die Verschmutzungen der Wohnung, ebenso wie Unordnung allein rechtfertigen in dem hier dargelegten Umfang noch keine Beendigung des Mietverhältnisses, da dadurch weder eine Störung des Hausfriedens noch eine substanzielle Schädigung der Mietsache noch eine besondere Gefährdungssituation heraufbeschworen wurde. Die zur Illustration seitens der Klägerin vorgelegten Fotografien weisen zwar einen gewissen starken Grad der Verschmutzung – auch durch menschliche Exkremente – und im Übrigen Unordnung in der Wohnung aus, eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt dies indessen noch nicht.

Die Gefahr des Befalls und der Befall mit Kakerlaken ist auch bei regelmäßiger Reinigung der Wohnung und Einhaltung grundlegender hygienischer Verhaltensregeln und regelmäßiger Reinigung – insbesondere in Mehrfamilienhäusern mit Verbindungen durch Installationsstränge bzw. Schächte – nicht auszuschließen und kann deshalb für sich genommen keinen Kündigungsgrund, auch nicht für eine fristgemäße Kündigung, darstellen. Die in der Berufung zitierte Entscheidung des AG Hamburg-Harburg (ZMR 2011, 644) war deshalb auch darauf gestützt, dass der Mieter Beratungs- und Hilfsangebote, die zum Teil bereits ein Jahr zuvor erfolgten, nicht annahm und den damit ersichtlich erheblich länger währenden Versuchen, den vorhandenen Missstand in der Wohnung abzustellen, widerstand. Anders liegt der Fall hier. Die Beklagten haben zwar in der relativ kurzen Frist zwischen dem 08.05. und dem 19.05.2014 den Forderungen der Klägerin nur unzureichend Folge geleistet. Sie haben sich aber um weitere Hilfe bemüht, die dazu geführt hat, dass inzwischen dauernd Abhilfe geschaffen worden ist.

Von der Wohnung im fraglichen Zeitraum ausgehende Geruchsbelästigungen konnten weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen.

Nicht mehr hinzunehmende starke Beeinträchtigungen der anderen Mieter des Wohnhauses über eine gewisse Dauer, die eine Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 1 bzw. § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB rechtfertigten, hat die Klägerin nicht bewiesen. Das Amtsgericht hat nach der umfänglichen Beweisaufnahme die von den Beklagten im fraglichen Zeitraum ausgehenden Geruchsbelästigungen als jedenfalls nicht so schwerwiegend und eine Kündigung rechtfertigend erachtet. Die gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts gerichteten Angriffe der Berufung sind nicht erheblich. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob es eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für unwahr erachtet. Diese Würdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters (BGH vom 14.01.1993 -IX ZR 238/91 – NJW 1993, 935, 937). An dessen Feststellungen ist das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden. Es kann lediglich nachprüfen, ob sich der Tatrichter entsprechend dem Gebot aus § 286 ZPO mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (BGH vom 11.02.1987 – IVb ZR 23/86 – NJW 1987, 1557, 1558). Im angefochtenen Urteil sind die Gründe, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind, ausreichend angegeben, § 286 Abs. 1 Satz 2 ZPO, denn daraus ergibt sich, dass eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (vgl. dazu BAG vom 23.09.1976 -2 AZR 263/75 – JZ 1977, 565, 567 m. w. N.).

Ferner ist zu berücksichtigen, dass der Tatrichter nach § 286 ZPO ohne Bindung an Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen hat, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Dabei darf das Gericht einem Zeugen mehr glauben als einem anderen. Auch wird eine von allen Zweifeln freie Überzeugung nicht vorausgesetzt. Vielmehr darf und muss sich das Gericht in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH vom 14.01.1993 – IX ZR 238/91- NJW 1993, 935, 937). Gemessen an diesen Maßstäben ist das amtsgerichtliche Urteil ungeachtet der Angriffe der Berufung nicht zu beanstanden.

Die Wahrnehmungen der als Zeugen vernommenen Mitarbeiter der klägerischen Hausverwaltung hat das Amtsgericht zu Recht für die Frage, ob der Hausfrieden durch die Gerüche aus der Wohnung der Beklagten erheblich gestört wurde, nicht entscheidend zugrunde gelegt. Denn die Geruchsbelästigungen stellen nur dann einen Kündigungsgrund dar, wenn sie die anderen Mieter des Hauses erheblich stören. Insoweit ergibt sich nichts anderes als bei Lärmbelästigungen durch einen Mieter. Der einzige Mieter des Hauses, der eine ihn teils unerträglich störende Belästigung durch Gerüche aus der Wohnung der Beklagten, vor allem über das geöffnete Fenster, bekundet hatte, hat sich selbst als sehr geruchsempfindlich bezeichnet. Bei dieser Selbsteinschätzung ist es hinzunehmen, wenn das Amtsgericht seine Entscheidungsfindung im Wesentlichen auf die Bekundungen der übrigen vernommenen Mieter des Hauses stützt. Denn maßgeblich für die Bewertung, ob nicht mehr hinzunehmende Geruchsbelästigungen vorliegen ist die Bewertung durch die durchschnittlich empfindlichen Mieter. Hier haben die übrigen Mieter vergleichbare Beeinträchtigungen nicht bekundet. Ein markanter Geruch (“nach alten Menschen” – Zeuge … bzw. “unsauber und nach Rauch” – Zeugin …. ), der von der Wohnung der Beklagten bei geöffneter Wohnungstür ausging, genügt für eine Kündigung, sei es auch nur eine fristgemäße, nicht.”

Liegen Modernisierungsmaßnahmen vor, wenn Arbeiten wie der Austausch von Fenstern und Türen gegen Exemplare mit Mehrfachverglasung oder das Dämmen der kältesten Außenfassade ausschließlich der Einsparung von Energie und der Wohnwertverbesserung dienen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 19429/14, Urteil vom 10.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Gericht ist davon überzeugt, dass es sich bei den durchgeführten Arbeiten am streitgegenständlichen Anwesen um Modernisierungsmaßnahmen und nicht um bloße Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache handelt.

Gemäß § 559 BGB alte Fassung handelt es sich dann um Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen an Energie und Wasser bewirken. In Abgrenzung dazu handelt es sich nach § 554 BGB alte Fassung dann um Instandhaltungsmaßnahmen, wenn sie lediglich der Erhaltung der Mietsache dienen.

Da jede Modernisierungsmaßnahme im Grunde nach auch eine Instandsetzung beinhaltet, ist der Schwerpunkt der konkret durchgeführten Arbeiten abzustellen.

Das Gericht ist aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die durchgeführten Arbeiten hier vollumfänglich der Verbesserung der Wohnqualität und Einsparung von Energie dienen.

Der Zeuge ### hat nachvollziehbar und widerspruchsfrei dargelegt, dass die Arbeiten an der Nordfassade des Gebäudes ausschließlich dazu gedient hätten um Heizkosten einzusparen, vor allem weil die Fassade die kälteste des Anwesens darstelle. Die Fassade sei komplett isoliert worden, ein Bezug zu Mängeln, insbesondere in der Wohnung der Beklagten, sei in keinster Weise vorhanden gewesen. Eine Mängelbeseitigungsmaßnahme in der streitgegenständlichen Wohnung sei etwa ein Jahr vor Durchführung der Maßnahme durchgeführt worden.

Auf Frage des Gerichts ob eine Wohnwertverbesserung bei der Erneuerung des Türpodestes und der Türleibung erreicht wurde, gab der Zeuge an, dass die alte Tür nur eine einfache Verglasung besessen hätte, die neue aber eine mehrfache bzw. Isolierungsverglasung besäße. Diese Begründung ist es für das Gericht überzeugend, eine mehrfach bzw. Isolierungsverglasung stellt im Hinblick auf eine Energieeffizienz eine wirksame Maßnahme dar.

Auch die Erläuterung des Zeugen, dass Türpodest hätte bei Austausch der Eingangstüre aus technischen Gründen mit ausgetauscht werden müssen, ist klar nachvollziehbar. Das gleiche gilt für die Leibung der Türe. Im Bezug auf den Austausch der Kellerfenster sind die Angaben des Zeugen ### wo hingegen die alten Fenstern nur eine einfache Verglasung besessen hätten und die neuen eine mehrfach Verglasung besitzen würden, ebenfalls glaubhaft und nachvollziehbar. Der Zeuge hat ausführlich dargelegt, dass zunächst eine Isolierung der Kellerdecke aus Energieeinsparungsgründen geplant worden sei, aus technischen Gründen sei dann aber ein Fensteraustausch zielführender gewesen.

Der Austausch der Fenster ist daher auch eindeutig als Modernisierungsmaßnahme zu werten. Das Gericht geht davon aus, dass vier Kellerfenster ausgetauscht worden wurden. Soweit die Beklagte zu 1) in der mündlichen Hauptverhandlung vom 27.05.2015 erklärt, dass es um 2 Fenster gehandelt habe, liegt kein substantiiertes Bestreiten des Klägervortrags vor. Insbesondere ergibt sich aus der Anlage K 7 eine Rechnung vom 11.10.2012 der Austausch von 4 Kellerfenstern, zu dem vom Kläger vorgetragenen Beträgen.

Der Zeuge hat gegenüber dem Gericht auch angegeben, dass sowohl die Eingangstür samt Podest und Leibung, die Kellerfenster sowie die Verblechung am Dach zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme mangelfrei gewesen ist. Eine Instandhaltungsmaßnahme liegt also nicht vor, die Maßnahmen dienten hier rein der Einsparung von Energie und Wohnwertverbesserung.

Zu den Spenglerarbeiten am Dach konnte der Zeuge dem Gericht überzeugend darlegen, dass auf Grund der Maßnahme der Dämmung der Nordfassade der untere Teil der Verblechung des Daches, die sogenannte Attika, weiter nach außen versetzt werden musste. Es handelte sich hier also um eine Folgemaßnahme zur Modernisierungsmaßnahme.

Da Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 595 Abs. 1 BGB vorlagen, konnte der Kläger die Miete wie von ihm verlangt um 11 % des von ihm aufgewendeten Kosten erhöhen.

Die insoweit vorgelegten Berechnung und Rechnungen wurden von Beklagtenseite nicht bestritten.

Dem Vortrag der Beklagten, dass es sich aufgrund von erheblichen Mängel an der streitgegenständlichen Wohnung um reine Mängelbeseitigungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen gehandelt habe, kann nicht gefolgt werden. Insbesondere können die von den Beklagten vorgelegten Fotos (Anlage B 3, Bl. 36 f. der Akte) zu keiner anderen Bewertung führen. Auf den einzelnen Fotos ist zwar Schimmel an den Ecken an der Wohnungswand erkennbar, es ist jedoch handschriftlich vermerkt, dass es der Zustand nach Einzug der Beklagten am 01.11.2010 war. Handschriftlich ist auch vermerkt, dass nach einer erfolgten Dämmung von außen Schimmel teilweise wieder kam. Es ist jedoch für das Gericht nicht ersichtlich, inwieweit diese Fotos der Einordnung der durchgeführten Maßnahmen als Modernisierungsarbeiten entgegenstehen sollen. Selbst wenn in der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen Schimmel oder andere Mängel vorhanden gewesen wären, kann dem Vortrag der Beklagten nicht entnommen werden, warum die durchgeführten Arbeiten diese Mängelbeseitigung gedient haben. Sofern die Beklagten die Mängel in ihrer Wohnung rügen, müssen sie etwaige entsprechende Minderungsrechte gesondert gegenüber dem Vermieter geltend machen.”

Ist eine über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus vereinbarte Mietbürgschaft wirksam, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 120 C 51/15, Urteil vom 28.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Bürgschaftserklärung des Beklagten ist wirksam, insbesondere verstößt sie nicht gegen § 551 Abs. 4 BGB, das heißt die Klägerin ist durch die vom Mieter zu erbringende und erbrachte Kaution von 2 Monatsmieten und die zusätzliche Bürgschaft nicht übersichert (vergleiche BGH, Urteil vom 30.06.2004, Aktenzeichen VIII ZR 243/03; Urteil vom 10.04.2013, Aktenzeichen VIII ZR 379/12).

Eine Teilunwirksamkeit ist nach dem erstgenannten Urteil des BGH anzunehmen, wenn der Mieter verpflichtet wird, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen, § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Der Mieter war gemäß dem schriftlichen Mietvertrag jedoch nicht verpflichtet, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen. Die vereinbarte Sicherheit betrug 2 Monatsmieten netto, maximal wären 3 Monatsmieten netto zulässig gewesen. Der Mieter verpflichtete sich jedoch nicht, die zusätzliche Bürgschaft beizubringen.

Gemäß der zweitgenannten Entscheidung des BGH ist die Bürgschaftserklärung des Beklagten auch nicht insoweit unwirksam als sie den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Die Begrenzung der Mietsicherheit dient dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Sie greift nicht ein, wenn dritte Personen dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses anbieten. Dabei kommt es nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht darauf an, ob der Vermieter, hier also die Klägerin, ausdrücklich die Bürgschaft fordert oder sie von dem zukünftigen Bürgen von sich aus angeboten wird.

Dies sieht auch der BGH zumindest in dem Fall so, wenn die zusätzliche Sicherheit aufgebracht wird, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzug zu vermeiden. Es muss aber auch dann gelten, wenn der Bürge die Bürgschaft anbietet, um den Vermieter dazu zu bewegen, überhaupt einen Mietvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Sonst würde der durch die Begrenzung der Kaution beabsichtigte gesetzliche Schutz des Mieters in sein Gegenteil verkehrt, weil der Vermieter ohne die zusätzliche Sicherheit den Mietvertrag nicht abschließen würde und der Mieter die Wohnung nicht bekommen könnte.

Das Gericht ist deshalb der Auffassung, dass eine über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus vereinbarte Mietbürgschaft wirksam ist, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird. Es kommt dann nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten hat oder die Vermieterin sie verlangt hat. Eine Beweisaufnahme über diese Frage braucht nicht zu erfolgen. Außerdem ist auch die Behauptung des Beklagten, er sei von der Klägerin zur Bürgschaft aufgefordert worden, hinsichtlich des Zeitpunktes, des Ortes, der Umstände und der handelnden Personen nicht ausreichend substantiiert.”

Kann ein Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern des Mieters fordern?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 41 C 630/15, Urteil vom 28.09.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde aus § 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Alt. BGB zu.

Der Beklagte hat die Bürgschaftsurkunde auf Kosten des Klägers ohne Rechtsgrund erlangt.

Der zwischen den Parteien geschlossene Bürgschaftsvertrag ist wegen Übersicherung gemäß § 134 BGB nichtig.

Es liegt ein Verstoß gegen § 550b Absatz 1 BGB vor. Danach darf die Mietsicherheit bei einem Mietverhältnis über Wohnraum das Dreifache des auf einen Monat entfallenen Mietzinses nicht übersteigen.

Der Beklagte hat bereits mit der Zahlung der Kaution in Höhe von 945,00 Euro eine Sicherheit in Höhe von drei Monatsmieten erhalten. Durch die Bürgschaftsurkunde hat der Beklagte eine darüber hinausgehende Sicherheit erhalten, die den Betrag von drei Monatsmieten zusammen mit der Mietkaution übersteigt.

§ 550b Absatz 1 Satz 1 BGB will den Mieter unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen bewahren und Erschwerungen für den Abschluss neuer Mietverträge entgegenwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können. Der Schutzzweck der Norm gebietet eine Auslegung, die keine Rücksicht darauf nimmt, ob die Verpflichtung zur Leistung der Sicherheit im Mietvertrag vereinbart und zum Beispiel durch Abschluss eines Bürgschaftsvertrages erfüllt wird oder der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine Sicherheit durch Bürgschaft stellt und damit die Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages schafft. Die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Mieters wird in beiden Fallgestaltung gleichermaßen eingeschränkt. § 550b Absatz 1 Satz 1 BGB gilt für jede Form der Sicherheit, nicht nur für Barkautionen, sondern auch für Bürgschaften. Auch Mehrfachsicherungen sind unwirksam, soweit sie zusammengerechnet drei Monatsmieten übersteigen (BGH, Urt. vom 20.04.1989, Az. IX ZR 212/88 – ibr-online).

Etwas anderes kann nur gelten, wenn unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagt und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt. Es widerspricht nicht dem Schutzzweck des § 550b BGB, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind. Der Wortlaut von § 550b BGB steht einer solchen Auslegung nicht entgegen. Der Vermieter darf über den Rahmen von § 550 Absatz 1 BGB hinaus keine zusätzliche Sicherheit von seinem Mieter fordern. Verbürgt sich dagegen ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrages gegenüber dem Vermieter, ohne dass dadurch erkennbar der Mieter belastet wird, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft durch den Vermieter wirksam und die Bürgschaft selbst nicht nach § 550b Absatz 3 BGB zu beanstanden (BGH, Urt. vom 07.06.1990, Az. IX ZR 16/90 – ibr-online).

Ein solches freiwilliges unaufgefordertes Bürgschaftsversprechen durch den Kläger liegt nicht vor.

Es ergibt sich insbesondere nicht aus der E-Mail der Zeugin ### ### vom 24.03.2014 an den Beklagten, in der sie die Bürgschaft angesprochen hat. Für die freiwillige und unaufgeforderte Zusage der Bürgschaft ist eine Erklärung des Dritten und nicht des Mieters notwendig.

Es steht vielmehr zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte den Mietvertrag unter die Bedingung des Erhalts der Bürgschaft gestellt hat. Dies steht fest aufgrund der glaubhaften Aussagen der Zeugen ### ### und ### ###. Die Zeugin ### ### hat bekundet, sie habe mit dem Beklagten das Thema Bürgschaft besprochen. Der Beklagte habe ihr einige Unterlagen übersandt, die sie einreichen sollte. Sie denke, die Bürgschaft sei dabei gewesen, sie selbst habe keine vorbereitet. Dies wird bestätigt durch die Aussage des Zeugen ###, der bekundet hat, die Zeugin ### habe ihm erzählt, dass unter anderen Unterlagen auch eine Mietbürgschaft erforderlich sei. Ferner haben beide Zeugen übereinstimmend bekundet, dass die Mutter des Beklagten am Tag der Vertragsunterzeichnung geäußert habe, dass sie sie den Vertrag eigentlich nicht unterschreiben lassen dürfe, wenn die Bürgschaft nicht vorliege. Das Gericht folgt den überzeugenden Aussagen der Zeugen ### und ###. Die Aussagen der Zeugen sind plausibel und widerspruchsfrei, insbesondere haben die Zeugen Erinnerungslücken offengelegt und der Zeuge ### hat stets von sich aus offengelegt, wenn er Informationen nur aus Erzählungen von Frau ### hatte.

Da mit der Bürgschaft eine Übersicherung eingetreten ist, ist der Beklagte dem Kläger zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verpflichtet.”

Ist ein Vermieter verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu treffen, um das Eindringen von Wildschweinen auf ein Grundstück zu verhindern?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Beklagte ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB als Minus zu dem weitergehenden Antrag zu 1.a) zur Beseitigung der von den Klägern geltend gemachten Mängel an dem die Wohnanlage umgebenden Zaun und darüber hinaus verpflichtet geeignete Maßnahmen vorzunehmen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern.

Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen.

Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden, da der das gesamte Anwesen umgebende Maschendrahtzaun nicht mehr den bei Vertragsschluss vorhandenen vertraglich vereinbarten Zustand aufweist. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 22. August 2015 die Mängel im Einzelnen überzeugend angeführt und genau erläutert, an welchen Stellen der vorhandene Zaun an zahlreichen Stellen defekt, löchrig oder untergraben ist.

Darüber hinaus ist die Beklagte nach dieser Vorschrift verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu treffen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern. Entgegen der Ansicht des Amtsgericht erfassen die den Vermieter grundsätzlich treffenden Schutzpflichten vorliegend nicht nur den räumlichen Bereich der Mietsache, also der gemieteten Wohnung mitsamt der Terrasse als solche, sondern darüber hinaus ist er auch verpflichtet, Schutzvorkehrungen gegen eine darüber hinausgehende Gefährdung und Beeinträchtigung hinsichtlich der allgemein den Mietern zugänglichen Wohnanlage insbesondere der Gemeinschaftsflächen (Grünflächen, Bestandsflächen, Eingangsbereiche, etc.) zu ergreifen. Auch diese sind gegen das bei gewöhnlichen, der örtlichen Lage entsprechenden Verhältnissen nicht nur vereinzelt vorkommende wiederholten Eindringen von Wildschweinen zu schützen, um einen gefahrlosen Zugang zu den mit gemieteten Gemeinschaftsflächen zu gewährleisten.

Der von den Klägern substantiiert dargelegte Zustand entspricht nicht mehr dem allgemeinen Lebensrisiko – auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um eine Wohnanlage am Waldrand handelt. Zum einen befindet sich die Anlage in einem Wohngebiet und nicht unmittelbar im Tegeler Forst. Ferner ist von dem sich wiederholenden Auftreten von Wildschweinen auf der Anlage auch außerhalb des Biotops auszugehen. Der diesbezügliche Klägervortrag ist ausreichend, um auch ohne Beweisaufnahme annehmen zu können, dass eine ausreichend konkrete Gefahr in dem räumlichen Bereich der Mietsache droht. Denn eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 13. Februar 2002 – 30 U 20/01, Tz. 20 m. w. N.). Die Kläger haben zum einen durch Fotos belegt, dass Wildschweine bis an ihr Wohnhaus heran kommen. Zudem besteht nach dem konkreten, von der Beklagten nicht erheblich bestrittenen Vorfall vom 16. Juli 2015, bei dem eine Mieterin auf der Höhe der Müllstandsflächen von einer Bache angegriffen wurde, auch noch gegenwärtig eine konkrete Gefahr der Übergriffen von Wildschweinen. Es ist gerichtsbekannt, dass insbesondere Wildschweine mit Frischlingen eine Gefahr für die körperliche Unversehrtheit von Menschen darstellen. Zwar ist dem Amtsgericht darin zuzustimmen, dass Wildschweine als solche in der Regel nicht ohne Veranlassung Menschen angreifen. Aber es reicht vorliegend aus, dass nicht auszuschließen ist, dass durch falsches Verhalten von Menschen bei den Tieren ein aggressives Abwehrverhalten ausgelöst wird. Hieraus ergibt sich bereits eine begründete Gefahr-Besorgnis, die den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Hierbei ist zudem zu berücksichtigen, dass die Voraussetzungen für das Vorliegen einer konkreten Gefahr auch an die Schwere des zu befürchtenden Schadens für das geschützte Rechtsgut zu knüpfen sind. Je höher der drohende Schaden, desto niedriger ist die Schwelle für das Vorliegen einer konkreten Gefahr. Hinzu kommt schließlich die nicht unbedeutende psychische Belastung durch die allein im Hinblick auf die obigen Vorkommnisse begründete Angst, sich auf der Anlage frei zu bewegen.

Die Geltendmachung des sich daraus ergebenden Mangelbeseitigungsanspruchs ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht rechtsmissbräuchlich. Zwar ist der Mangelbeseitigungsanspruch durch Treu und Glauben (§ 242) begrenzt. Insbesondere ist der Vermieter gemäß § 275 Abs. 2 BGB von der Verpflichtung zur Mangelbeseitigung befreit, wenn der dazu erforderliche Reparaturaufwand die “Opfergrenze” überschreitet (vgl. BGH, Urt. v. 21.4.2010 – VIII ZR 131/09, zit. nach ibr-online). Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, ist von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend zu ermitteln. Angesichts des Umstandes, dass das gesamte Mietobjekt gefährdet ist, kann ein ausnahmsweise bestehendes Missverhältnis zwischen Gläubigerinteresse und Aufwand des Schuldners unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben nicht festgestellt werden. Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen überwiegt das Interesse der Mieter an einer gefahrlosen Nutzung der gesamten öffentlichen Anlage gegenüber den drohenden Vermögenseinbußen des Vermieters. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die drohenden körperlichen Schäden aufgrund der körperlichen Beschaffenheit und der Schnelligkeit von Wildschweinen im Fall eines Angriffs besonders hoch sein können und daher die Vermögenseinbußen hinter dem hohen Schutzgut der körperlichen Unversehrtheit zurücktreten müssen. Hinzu kommt, dass es im Ermessen der Beklagten liegt, welche Maßnahmen sie ergreift. Nach den Ausführungen des Sachverständigen wäre insbesondere das Bodengitter im Bereich der ohnehin offenen Grundstückseinfahrt zu vergrößern (siehe Seite 11 des Gutachtens).

Mithin ist die Beklagte verpflichtet Schutzmaßnahmen entsprechend dem Urteilstenor zu 1) zu treffen. Da es im Ermessen des Vermieters liegt, welche konkreten Maßnahmen er hierfür ergreift, waren die weitergehenden, auf das Vornehmen konkreter Instandsetzungsmaßnahmen gerichteten Haupt- und Hilfsanträge als unbegründet abzuweisen.”